【文/惟馨周報】近來政壇因一張『波卡』搞得天翻地覆，讓北市首長高嘆卡關難過；同樣卡住的，還有悶騷多時的房市。受制價格認知鴻溝，業者讓利促銷效果有限，深恐日後選戰干擾升溫，業者無不把握選前928強檔背水一戰……
一張小小的悠遊卡，怎知竟演變成政壇的大風暴，在北市議員一席『特殊性關係』的談話引爆下，不僅市長柯文哲無法從波多野結衣悠遊卡爭議中脫身，亦使藍綠議員陷入激烈口水戰，甚至連馬總統、金溥聰等黨政要員都被扯進來瞎攪和，加上網友們的推波助瀾，舉國上下都受到『卡關』的蝴蝶效應波及，讓人哭笑不得。
價格期待不對等 成交遲鈍
政治局勢落入空轉漩渦的處境，卻恰恰是當今房市的最佳寫照。非但政治人物間存在不對等的特殊關係，房市買賣雙方也同樣受不對等的價格落差制約；由於消費者與業者間的價格認知懸殊，且雙方都堅持已見，導致買賣難有共識，使成交量持續在低空盤旋，除了少數廣告價平實的個案能稍有表現外，整體市場難起漣漪。
縱使大環境艱辛，但業者沒有悲觀的本錢，隨著選戰愈演愈烈，未免年底遭大選邊緣化，第三季928傳統房市大檔成為選前衝刺的最後戰場，因此儘管空頭流言不斷，建商仍展現突圍氣勢積極推案；據本刊統計，今年928檔期北台灣推案量仍逾千億，先前沉潛多時的廣告傳媒也在近期活絡起來，期待在眾案勃發的刺激下，為市場掀起一陣波濤。
基隆大案遞延 928黯淡
雖說北台灣各地都有醞釀許久的指標案在928檔出爐，但國之北疆的基隆卻未能躬逢其盛，原訂第三季檔期公開、案量達12億的八斗子「星河繪」，因建照變更程序拖延，無法如期登場，恐得等到10月之後才會問世；在大案缺席的情況下，基隆近期房市表現黯淡，僅「悠活大地」的大樓區反應尚可。
「悠活大地」為墾丁悠活飯店品牌所推之系列案，過往皆規劃為透天別墅，本案的大樓產品為系列案首見，受消費者喜好低總價的趨勢影響，本案主打668萬買3房加車位的訴求頗有效果，銷況尚稱穩定，至於系列案要價千萬以上的透天別墅，近期反應則差強人意。
毗鄰八斗子的深澳坑重劃區，最近有「慶順御花園-華廈區」進場銷售，樓高僅5層，規劃一層一戶63坪4房物件，雖說華廈、大樓產品在重劃區相當少見，但本案開價達22萬/坪，高於區域行情，且大坪數設計使總價帶飆破千萬，幾乎與重劃區過往的透天案比肩，考驗民眾接受度；而本案較早登場的電梯別墅產品，因總價至少2000萬/戶起跳，銷售率是不動如山。
位於市區與深澳坑重劃區之間的指標案「港麗」，買氣也不如預期，縱使一般戶打出19.5萬/坪的低價促銷，仍激發不了消費者的購買意願，細究原因，進出動線不便是一大殺傷力。
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| 八斗子「星河繪」推案遞延，使基隆缺席928強檔。 |
天母高價掣肘 表現看個案
北市傳統高級住宅區的天母，地段身價不斐，但在整體房市積弱不振的時局裡，高貴的價格反成個案銷售的致命傷，即便是價格認知較貼近市場行情的在地買家，出價也愈來愈低，讓苦守底限的業者只能無奈搖頭。如位在中山北路七段巷內的「天母鐉」，開價140萬/坪，即便是低樓層戶別也要價百萬/坪以上，但近期客戶出價充其量只有90多萬/坪，案場只能靜待伯樂。
在市場冷清之際，仍有個案推陳出新，天母北路的「天母逸苑」，儘管銷售反應欠佳，但業者仍欲再推新案；天母國小旁的英式別墅案「天母三凰」，也將改名「天母三璽」重出江湖，然而上億豪宅卻深居4米窄巷並搭配機械車位，恐影響層峰觀感。北投門牌的石牌路二段巷弄中，亦有「九五莊園」意欲成屋再戰，據悉開價將達130萬/坪，但從現今普遍出價未達百萬的情勢判斷，銷售之路恐難一帆風順。
即便世道不利，仍有個案能殺出重圍，磺溪畔士林開發的「木蘭居」，C座工程落架後質感浮現，詢問度因而提高，加上品牌、整體規劃與景觀條件均佳，對豪宅買家具說服力，使成交數字得以穩穩推進，是近期表現最亮眼的高端產品。
板橋換屋給力 低價擾行情
新北首善的板橋，亦為雙北房價的前段班，但因轄區逾50萬人，剛性需求充沛，故市況仍能維持一定水準。值得注意的是，近來板橋購屋主力客群已非首購族，取而代之的是手頭資金較紮實的換屋及退休族群，然而即使消費群轉移，對坪數的需求並未跟著提升，市場仍是2、3房低總價小宅的天下。
以近期板橋表現最佳的「湛然幸福時光」為例，1330萬起買2+1～3房雙廳雙衛的口號，廣受預算有限的換屋族喜愛，開案不到3個月銷量已突破4成，其中又以面公園戶別銷路最佳，然因接待中心在8月蘇迪勒颱風來襲時遭重創，暢銷表現被迫暫緩。
公開不久的「三輝歌劇苑」是另一宗人氣案，除大基地條件與地標設計誘惑消費者外，近期低樓層以5字頭價位促銷，成功攏絡買家，預料可望使銷售率更上層樓。
日前受土城「大同莊園」低價波及的後站商圈、亞東醫院一帶，在「大同莊園」效應漸淡後市況略有回溫，不過因區域仍有個案強打低廉廣告價，如鄰近新北市圖書總館的「弘韋東玥」，祭出49萬/坪破盤價吸睛，一旁的「玖原富都」亦端出1438萬起買2房的促銷手段，換算單價僅約53萬/坪，使各案場倍感壓力，也讓民眾持續以低於行情的出價試探水溫。
不久前換案名重新出發的「勤樸富邑」，在開價上略有修正，從原本的67-70萬/坪，下調至貼近底價的53-61萬/坪，因接待中心設於人潮川流不息的館前路、南雅南路口，來客量可觀，據悉已有不少客戶買單，27坪的2房物件表現尤為出色。
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| 板橋「三輝歌劇苑」以5字頭低價創造佳績。 |
新店豪宅壓境 案量破百億
在928檔的推案潮中，雙北市由新店奪得推案王寶座，且有別各地力推小坪數的趨勢，新店第三季檔期由豪宅領銜，總計逾百億量體轟動市場。坐落市中心五峰重劃區的「吉美君品」，案量達30億，規劃77-99坪28層樓地標豪宅，開價75萬/坪較預期『親切』一些，但總價至少5000萬起跳，貸款成數可能會有所影響。
碧潭西岸的安坑華城地區聲勢更是浩大，潛銷一陣子的豪墅「寶徠華城」攜80億案量力攻金字塔尖端，是華城地區有史以來規模最大的開發案，別墅總價6000萬起跳，是近期新北房市最令人震撼的個案。
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| 新店「吉美君品」挾30億案量挑戰豪宅市場。 |
不過當目光從豪宅大案轉向一般個案後，安坑市況便毫無驚艷之處。指標案「晴山墅」因2期基地即將動工，基地上的接待中心已準備拆除，新接待中心預計10～11月才會完工，少了指標案支撐，新案如勝旺建設民安段大樓案、「博覽天下No.5」等又需待明年成屋後才可能進場，連位錦繡社區旁，稍具話題的「圓石雲山滙」都因建照延宕無法正式公開，可以預見安坑短期內，將是豪宅案獨秀的局面。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報
