【文/惟馨周報】
第二季以來不少新案進場，前期舊案也紛紛趁勢重推，使得市場上待售量瞬間大增。然需注意的是，價格趨勢相當混亂；因為新案開價仍持續拉高，舊案卻多採取降價策略促銷…
最近上市櫃公司開始陸續召開股東會，由國泰、富邦兩家國內頭牌金控打頭陣。巧的是，這兩家也都和不動產開發相關；當然，富邦其實已多年沒有推新案，國泰則仍在各地推出新案，除了主打品牌外，共通點都是開價明顯高於區域行情。
新供給湧出 價格走勢不一
說到房價，也是上週一場『2018房市前瞻論壇-台灣房地產大未來』座談會的討論焦點；會中產業界人士更呼籲政府，應延長(房貸)寬限期、增加利息補貼及減稅等手段，來幫助年輕族群解決買不起房的問題。
然而，業者提議的這些手段都已是進行式，況且根本問題並非有無補貼，而還是房價所得比過高；就算這一、兩年房價略下修，但薪資長期凍漲，實質購買力逐年下滑，年輕人還是一樣望屋興嘆。
的確，看最近推出的新案，特別是預售案，開價還是很高；不過一些前期預售案成屋後重推，新價格則都相對平實。此外，一些全新成屋案，可能想盡快出清，因此牌價也比先前外界預期來得低。
江翠北側紅 板橋市區跟進
如近年當紅的板橋，除江翠北側外，市區地段也很熱鬧；英士路近新埔國小的「公園上品」，三月底人員就已進駐，最近開始強銷，原傳開價可能來到7字頭，現在則實開54-58萬/坪含裝潢(近不二價)。產品則為31-54坪二加一到三加一房共51戶，另有3戶店面只租不售。
在地知名業者勝輝機構，則是在中山路推出都更案「新板極」，基地為商業區，總量體139戶，可售78戶，產品為30-54坪二到四房。同業主中山路二段(中和門牌)前期案「NEXT 1」則是成屋重推；102年底預售時開價高達70萬/坪，現在則無開價，採直接議價方式，產品為24-32坪還有26戶可售。
實踐路上另有永雄建設推出都更新案，共有兩塊基地，現在先推東側住宅區，總銷40億，產品為45、55坪規劃(戶數未知)，之後府中地區還有昇陽建設先建後售案。至於消息早已傳得沸沸揚揚的遠東通訊園區案(工業區變更)，則因為業者想要賣區段高價，因此目前尚無代銷願承接。
再回到江翠北側，立信建設「新外灘」系列案，原本要先推近大漢橋的河岸基地；不過據悉商業區住商辦混合案已先取得建照，推案順序可能會調整。今年到目前為止，該區約已釋出約1,500戶，如再加計下半年新案，則可望來到2,500戶。
五股平價當紅 泰山再現新案
說到供給大量，三、四年前的五股洲子洋自辦重劃區也是代表區之一。然由於價量擴張過快，加上景氣變化，近一、兩年該區都在消化餘屋，價格也多有下修。該區目前詢問度最高的「新大直」則是訴求低自備，不過單價仍要賣近3字頭(客戶認知價約在28萬/坪)。
該區最新案開價也相對平實；為位於新五路上，知森堂機構的「水沐芳華」，規劃25-40坪二、三房共96戶，另有3戶店面保留，開價30-32萬/坪。
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| 新北市五股區(洲子洋特區) 「水沐芳華」。 |
不過正港的平價個案，是在御史路1巷(市區)的「樂活人笙」；該案開價僅21-25萬/坪，廣告更直接標榜20萬單價。該案近當地公民會館，後側則有福地，產品為29-43坪二到三房及少量52坪四房共112戶，目前在等使照核發，取得後才會正式公開，預計為八月，不過由於價格相對低廉，目前預約已收五成。
泰山市區也有久違新案，為位明志路二段、區公所旁的「日健隱」，規劃21-29坪二、三房共66戶，開價38-40萬/坪。更久沒有推案的十八甲重劃區，也有接待中心剛搭建完成，不過目前還無法得知是哪塊基地、何時推出及產品為何。
八德擴大特區 指標案反應不差
同樣是前幾年供給快速擴張的八德擴大重劃區，經過一陣子的消化餘屋後，最近終於又再釋出供給，其中最大案麗寶機構的「青年時代」反應不差；全案619戶，其中13戶店面保留，住家則為27-34坪二加一及三房，目前打出自備10及20萬，開價23萬/坪，現場稱成交約在19-19.5萬/坪。目前主體結構近完工，預計年底申請使照。
同業主同區舊案「大藝術家」則近尾聲，不過所剩多為40多坪以上大坪數，因此銷售速度偏慢。同區前期案「城又青」更換代銷成屋重新進場，價格調降，故反應不錯；預售時開價25萬/坪，現在則開21萬/坪含裝潢，且打出458萬廣告價(24坪)，折合單價約19萬/坪。
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| 桃園市八德區(擴大特區)「城又青」。 |
特區外緣則續有透天新案出現，為仁德五路的「登峰兆極」及廣興五街的「富御首席no.3」。「登」案規劃五樓半電梯產品共11戶，訴求住店兩用，建坪116坪，總價3380萬起；「富」案則為五樓產品，也有電梯，臨路9戶訴求店面，總價2900萬起，一般住家6戶總價2300萬起。
目前本區銷況仍以大樓低總價產品略佳；客源方面，台北客比例回升到三成多，桃園當地客則仍佔六到七成。據稱，最近也重見置產客。
桃園新案遞延 龍潭都計外熱
隔壁桃園區的大有地區，目前還是以1字頭「名軒夢享家」來人較多；新案則多遞延，如「合雄APPLE」剛掛看板預告且已在收訂，但七月才會公開，全案127戶，5戶店面保留，住家二到四房。近大業國小及新光三越的「名鑄」則是重搭接待，進場時間將拖到七月。
龍潭今夏房市則都要看都計外表演，其中最受矚目的，是市區西北側中豐路，百年大鎮社區附近的潛龍段自辦重劃區。該區據悉為合環機構整合，不過合環只轉售土地，不會推案。該區將推新案則為寶台建設預售案，大樓、透天都有，總戶數102戶。另，綠意開發也已買進本區工業區土地。
線上舊案「宏觀2」旁，兆發機構「城之美」則預定8-9月公開，規劃25-56坪二、三房，122戶可售；五福街則會有「君品」推出，規劃二、三房，先建後售。市區唯一預推新案「夏都行館」已在收預約，要賣2字頭，正式公開時間可能會再拖到下半年。
觀音草漯 將現超級大案
再看到觀音草漯地區，可能促銷個案不多，加上當地銀貸成數大多不超過七成五，因此近況有些平淡；區內主流透天產品，近期銷況不理想，1,500萬以上總價者更幾乎是原地踏步。或因如此，近期該區新案幾乎都推大樓。
首先是剛進場的「巴黎時尚」，全案共蓋四棟建物。住家為27坪二加一房及31坪三房共96戶，一樓店面及樓中樓則保留(16戶)；目前進度為外飾中，同時打出488萬廣告價，表價則為18萬/坪(含裝潢)。由於採直效行銷，本案週來人超過30組，同期同區其他個案週來人則多僅個位數字。
同區商二用地還有另一大樓新案「昇悅家」；本案實已醞釀達半年；但因為使照取得遞延，遲未正式公開，直到四月中才取得使照，預定六月初公開，產品為45-53坪三房，一樓規劃店面(可售)，開價17萬/坪。
儘管透天產品詢問度略差，該區還是有透天新案，為永吉路「展坤傳家堡」；一般住家及臨路店面各4戶，住家建坪68及70坪，總價1550萬起，臨路店面則為73、75坪，總價1880萬起。
觀音工業區周邊由於產品多走低總價路線，銷況仍略優於草漯重劃區，不過高總價產品則一樣銷售遲滯。最新案則為系列丁建案「錢都12」，全案共91戶(共四塊基地，各有獨立建照及社區出入口)，產品為18-21坪二房及27坪三房(部分規劃雙套房)，另有2戶店面；住家總價318-408萬，店面558萬。
儘管當地近況不理想，但已有超級大案醞釀中，可望炒熱市況，該案位一期重劃區範圍，草漯國中附近的莊嚴建設(海霸王集團)案；共兩塊基地，分別約1600及2400坪，蓋兩棟20層大樓，分別有161及298戶，量體之大乃該區開發以來首見，還找來李天鐸設計。不過據悉業主想賣2字頭，因此目前尚無代銷願承接。
竹市新案眾 多為小型建案
接著來到新竹市，全區新推案還是源源不斷，不過由於多位在市區或小型自辦重劃區，因此規模多半不大。首先是市區西側、學校林立的八大學區內，食品路巷內的「清大隱園」，規劃區段少見的透天產品(有電梯)，建坪70-84坪共10戶，總價1688萬起，折合單價約24萬/坪，算是相對平價，不過基地位無尾巷。預定八月動工。
往牛埔方向，南勢重劃區啟隆建設系列推案「果堡no.2」建坪65坪共4戶，前院停車，總價1880萬起不算低。同區另一新案「映竹」建坪更小，僅53坪，總價1388萬起共3戶。
香山地區朝山國小旁華廈案「擇鄰」成屋重推，強調釋出股東戶5戶(30坪三房)，總價從先前488萬降到398萬，為區段最低總價。同區透天案「八方」也是成屋重推，還有5戶可售，建坪67-73坪，訴求總價1158萬(折合單價約17萬/坪)。
同區最新案則是位長興街的「墅好靚」，規劃室內停車三樓半透天共69戶，建坪42-60坪，總價788萬起，為香山目前透天產品最低總價。都計外草漯街丙建案「微笑大院」也推透天產品，規劃前院停車，建坪55-72坪共55戶，總價958萬起。另外，該案臨路戶別動線獨立規劃，訴求住店兩用，不過該區無商業氣息。
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| 新竹市香山區「墅好靚」接待處及廣告看板。 |
今夏缺指標案 基隆旺季不旺
回頭往北來到東北角，基隆以往每到夏天，由於降雨較少，因此都是區域房市旺季。不過今年到目前為止，完全沒有大型新案將推出的消息，今年夏天基隆似乎是旺季不旺。
近期唯一稍具指標性的新案，是臨基隆港、訴求港灣海景的「港都明珠」，規劃的是高單總價產品；坪數為39-82坪，牌價36-43萬/坪，成交至少要3字頭，高樓戶要見4字頭。
同區段祥豐街往海洋大學方向，另有一新案「富都Ⅱ」推出；產品為40-45坪三房規劃，開價23萬/坪不算高，惟所在路段路幅宅且質感略差。信義區「田園調布」二期因為建照仍未取得，推出時間可能拖到下半年後。舊案方面，前期指標案「早安國揚」宣稱已賣九成。
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