【文/惟馨周報】全球瘋狂關注世足賽之際，國內外政經情勢依然不安，金管會更宣示緊盯銀行房貸逾放比。不過現階段房市銷況，仍然因為買賣價格認知落差，而持續瀰漫觀望氣氛…
四年一度的世界杯足球賽，稍早正式在俄羅斯開踢；人們忘情瘋世足之際，全球局勢則是動盪依舊。影響最鉅的，當然是一度休兵的美中貿易戰，隨著兩方各自公佈加稅清單後烽火再起，甚至有愈演愈烈之勢。加上歐盟也宣布針對美國開徵報復性關稅，使得全球股市因此震盪下挫。
金管會盯逾放 央行提警示
回到國內，上週立院加開臨時會審議軍人年金改革案，也讓立院內外乃至整個社會又開始騷動。即便是最近看似穩定回溫的房市，也有新變數出現。
前週金管會才宣佈鬆綁房貸管制(銀行法72-2條)，上週卻一反姿態，宣示將針對逾放比過高的銀行進行『高度管理』。另外，上週央行雖一如外界預期利率連八凍，但豪宅管制仍未解除，總裁楊金龍更罕見警告房貸戶：利率不會永遠在這裡(低檔)。
當然，目前房市最關鍵的發展，還是供需變化。過去一年多買氣稍回溫，業者信心倍增，因此又開始強推新案，導致供給快速擴增；但同時也有不少前期舊案重新進場銷售，由於建商交屋有不少是投資客買單，遲早也還是要回到市場待價而沽。因此，雖然有業者調查顯示，過半民眾認為房價已止跌回升，但如果看的是實際議價，則買賣雙方價格認知還是有相當落差。
認知仍有差 淡海銷況淡
就拿正進入交屋潮的淡海新市鎮來說，儘管近期去化尚稱穩定，但速度並不快，主要就是價格認知落差導致；後段相對低單價區客戶大都出1字頭，前段新市國小G4站行情稍高，周邊個案仍要賣23-26萬/坪，但客戶出價僅20萬/坪出頭。
說到當地交屋潮，自以102年初首推(一期)的超級大案「海洋都心」為代表。該案稍早已移入一期店面續售，目前一期交屋中、二期預計鬼月後交屋，三期則還未落架。據本刊了解，二、三期合計大概還有1千餘戶待售，不過之前不少買家是投資轉售目的，而該案總量體超過5千戶，對當地後市仍將產生一定程度影響。
除「海」案外，另一前期案「吉美雲門」也重新推出銷售；該案位在輕軌G7站附近(崁頂路)，104年四月時預售開價達28萬/坪，重推新表價尚未開出，還有約七成案量可售(全案115戶)。
曾於103年七月預售，同樣離G7站不遠的「宏普有逸天」，則更名為「宏普樂高」成屋重推；該案仍為目前新市鎮唯一挑高案，分別有複層式及一般挑高產品兩種(分棟)，還有約200多戶可售，開價則從26萬/坪小降至25萬/坪，同時打出488萬廣告戶(21坪含車位)。
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| 新北市淡水區(淡海新市鎮)「宏普樂高」。 |
105年初預售、近G5站的「愛琴灣」，也更名為「新旅城」重推，還有約40戶可售，開價從之前的31.5萬/坪小降至29.5萬/坪。近G3站(輕軌高架)寶佳機構佳展建設的「輕時代」則是目前所知唯一預推新案，規劃29-39坪二、三房共114戶，開價未定，目前結構中，預定鬼月後正式進場強銷。
康橋學校發功 林口別墅區熱
再看到另一個新市鎮林口。當地住一、二分區別墅集中區最近詢問度持續居高，原因還是下個學年度康橋國際學校將正式開始上課，結果有不少高端家長在周邊覓屋；而且不只高總價別墅鎖定此類客源，連新市鎮中心商業區周邊大樓案，都在該校附近掛看板攬客。
該區最新案則有「年豐七也」，全案如其名共7戶但，業者自己保留1戶自用，可售6戶；規劃三樓半電梯別墅，建坪148-165坪，總價8700萬起，其中一戶實品屋則要價1.2億。
另一新案「寬隱」產品則相當特殊，規劃該區少見的重疊別墅，一、二樓為一單位，三到五樓是另一單位，坪數則分別為110及140坪(含2車位)，還有室外電梯。全案共30戶，開價還未公佈，但希望售價和同區別墅相當。然該案103年就取得使照，嚴格論已有4年屋齡，且還有26%公設比，後續銷售反應仍待觀察。
新市鎮二、三期中心商業區帶周邊，則有舊案更名重推；104年進場(預售)的「長滎晶采」換代銷並更名為「長滎薈城」，還有20多戶可售，銷售坪數也有微調，從原先19-31坪改為21-33坪，開價則從42-43萬/坪調降至35-36萬/坪。
安坑輕軌退燒 四字頭成過往
再看新店安坑。目前區內媒體量最大的是「伴山別墅」一、二期；一期交屋中，二期年底交屋。該案透天產品儘管總價稍高，但在區段內相對稀有，因此主攻大樓產品，現打出四房廣告戶1880萬含簡裝及車位。不過，實際售價卻以完工為由調高；目前大樓成交要26萬/坪(小漲1萬/坪)，透天則從32萬/坪調高至34萬/坪。
不過，「伴」案實是逆勢操作；當地先前一波輕軌題材炒作，開價快速拉高到40萬/坪以上，不少個案甚至要賣4字頭。現在則已退燒，行情約在34-35萬/坪，僅少數個案賣價能超過這個水平。舊案「玖宜御林園」102年時開價高達45萬/坪，目前下修到36萬/坪；二房賣完，剩29-39坪三、四房。
區域最新案開價則還是很高，為位光華街、先建後售的「元寶双囍」，規劃26-39坪二、三房共92戶，另4戶店面保留。目前打出首付10萬起訴求，開價則為42萬/坪。
中路特區 高價案逆勢順銷
桃園一級重案區中路特區，供給則還是持續擴張，不過近期銷況頗特殊，低單總價已不見得是順銷保證；如圓石灘廣告轉型建商的京澄建設「京澄園朗」，靠著較強的產品力，儘管成交要區域相對高檔(近30萬/坪)，據稱反應仍不錯。
該業者打鐵趁熱，再推單總價更高的「京澄無為」，基地臨該區最大綠地之風禾公園；蓋兩棟建物，先推其中一棟22層樓，另命名「大方無隅」，產品為單純64坪雙併規劃，開價高達39-42萬/坪，為目前該區僅次於「中悅美樹花園」之次高單價。接下來會視反應擇期再推另一棟24樓(社區名「上善若水」)。
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| 桃園市桃園區(中路特區)「京澄無為」。 |
另一新案則為特區西側，國際路上的「昭揚君喆」；該案本月初起已先接待VIP客戶，預計月底正式公開；產品有38、52坪兩種(三、四房)，一樓另有6戶店面。開價33萬/坪，現場稱成交要30萬/坪以上。
特區內透天總價更高，兩宗新案總價都超過4千萬。首先是文中一路上的「雅典城堡no.6」，建坪91坪，總價4350萬起，目前已在潛銷，不過要九月完工後才會強銷。另一新案則是永安路的「經濟學」，訴求店面價值，最大地坪戶總價高達5000萬；該案建坪80-90坪，臨路戶總價4500萬起，一般戶則約3700萬。至於先前開(總)價4800萬的「中路大璽」，則調降表價至3900-4200萬。
桃園區其他區塊也有動態。往八德方向陽明公園附近，前期案「東驊大有為」更名為「飛飛想2」；該案基地屬工業區，產品登記為技術服務業(辦公室)，單戶坪數70坪共118單位，現打1238萬廣告價。至於後站地區近期銷況轉鈍，據了解主要是鄰近鶯歌鳳鳴重劃區個案強打低自備，而後站線上個案多為成屋，無法與之抗衡。
平價龍岡地區 乍現高單總案
內壢市況則仍相對平順；不同於中路，本區低單總價建案銷售反應就明顯較佳，主要是春虹和寶佳體系推案，顯見工業區藍領購屋行為還是平價至上。同區中大坪數產品銷售狀況，則還是相對遲滯。
近期廣義內壢地區新案，則是華勛地區寶佳機構的「天郡」第三期「鉑水漾」；基地位商業區，產品為28-48坪二到四房共196戶，另有6戶店面保留。開價20.5萬/坪則比前兩期略高，目前打出468萬廣告戶，預定月底開始強銷。
榮民南路巷弄內「嗚暘富海2」則規劃透天產品，全案共10戶，8戶可售；建坪76-79坪，總價2388萬起。特殊處是基地部分為農地。
雖然龍岡房市原則上是平價當道，但最近卻出現反其道而行者，為桃園知名建商三鶯建設在龍慈路上推出的「三鶯鼎硯」。三鶯案規劃43及55坪產品共80戶(另有4戶店面保留)。開價26-29萬/坪是當地新天價；同區(路段)103年推出的「花園城堡」，開價則僅18萬/坪。
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| 桃園市中壢區(龍岡)「三鶯鼎硯」。 |
儘管三鶯案單總價都屬區段高標，但據稱品牌有一定口碑，因此預約客相當多；開案不到一個月，累積來人已超過300組。
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