俄烏戰爭、英美通膨、中共二十大，
全球政經陰霾罩頂，利空接踵而至，
房市買賣陷入膠著，靜待選後明朗。
文／住展雜誌
本週國際政經局勢詭譎多變，俄烏戰爭升溫，普丁威脅動用核武，全球通膨危機仍未解除，美國、英國9月CPI相繼創下40年來最高紀錄，加上Fed理事會也將公開發表言論，預期都將帶動市場對於後續貨幣緊縮政策的應變，國際股匯市恐將動盪加劇。尤其中共近日召開二十大，習近平再提不排除武統台灣，美中台三方緊張氣氛升溫。
加上近期台股劇烈震盪，央行調升存準率導致銀行緊縮銀根，官方公布的數據顯示，近期建案銷售天數拉長，預售屋成交件數、房屋移轉棟數均呈現下滑，房地合一稅連四月衰退等利空不斷。儘管房價未見明顯下跌，但在多空不明狀況下，市場觀望氣氛濃厚，部份建商暫緩推案，靜待11月底大選後伺機而動。
中山 不畏景氣 豪宅持續推出
儘管整體房市低迷，仍有業者不畏市況寒冷，持續推出新案。首先看到「震大懷真」，屬都更新案，基地位置在劍潭古寺附近，規劃90至115坪的大坪數產品，採毛胚交屋，訴求可眺望北市景觀。
位於大直地區的新案「冠德大直湛」，基地位置在捷運大直站3號出口處，屬政府公辦都更案，規劃25至45坪的產品，開價165萬元至172萬元／坪，可售共31戶，一樓設有公益設施。由於本案已醞釀多時，累積千組客戶預約，為區域高人氣建案。
「合砌中山曜」位在中山國小商圈內，採先建後售模式，規劃15至41坪的1至3房產品，共37戶，預計11月下旬公開銷售。
松山 中小坪產品為主
台北市松山區，今年供給量偏低，近期新案僅有2宗，距南京三民捷運站不到400公尺的危老新案「和風悅」，產品以26坪的2房為主，另有37坪的3房產品，開價120至140萬元／坪。
復興北路上的「伊邸」，規劃64戶的小坪數產品，基地距中山國中捷運站約550公尺，目前尚未取得建照，預計稍晚公開。另外八德路四段的「嘉磐101」已經完工，使用執照正在申請中，預計今年第四季推出。後續還有「璞真慶城街案」正在籌備中，銷售時間尚未確定，預估推出後將引起市場矚目。
汐止 供給量少 新案受矚目
往新北市看，首先來到汐止，近期僅2宗新案推出。「華鋐晴光」基地位在樟樹國小對面，規劃23至30坪的2至3房產品，一層3戶，開價46到52萬元／坪，本案因位在樟樹商圈，近年推案量少，而該案價格實惠，銷售成績亮眼。
接著是新台五路二段的「寶亞新公館」，目前正在籌備中，預計11月公開銷售，本案規劃22至50坪的2到4房產品，基地510坪。汐止後續則有「星野之森-C區」醞釀登場，預計10月底公開，同案B、D、G區仍在銷售中。
新店 安坑輕軌拉抬房價
接著來到新北市新店區，先看到安坑地區，線上舊案多剩頂樓、樓中樓或店面等特殊戶待售，由於區域供給量少，加上安坑輕軌即將通車的利多，整體房價持續緩漲。本區近期有3宗新案，均預計在11月底到12月底正式公開銷售，推估開價將攻上6字頭。
首先看到新案「耑美」，為大陸工程興建，在建商品牌力加持之下，預估開價將比區域行情高1至2成。本案規劃23至53坪的2至4房產品，總戶數64戶的4層樓電梯公寓，基地位置在安康路一段上，近交流道。「名毅吾山-靚山區」為同案「樂山區」的第2期，規劃2至4房的產品，共148戶，基地位置近麥當勞與安坑國小，目前建照正在變更中，正式推出時間未定。
近新和國小K8站的「漢皇開雲」，屬危老新案，扣除地主戶可售約100戶，總案量17至18億元，主力產品為22至38坪戶型，由於新和國小周邊近年來推案量極少，加上安坑輕軌效應、受鄰近中和房價上漲的影響，預計開價將見6字頭。
同處新店的央北重劃區，由於指標案「宏普GRAND PARK」、「聯上澐朗」等高價建案引起其他建案比價效應，加上建商惜售心態，舊案開價也有向上調升的趨勢，線上舊案「唯我」，開價已從73萬元／坪調高到75至80萬元／坪。
林口 未來房市戰場 將在工一重劃區周邊
新北市林口區近期有3宗新案，力陽開發推出的新案「侘極」，位在文化一路巷內，規劃15至36坪的中小坪產品，多數為2房的單位，一層8戶，開價49至51萬元／坪，採不二價。
「長耀加」位在新林國小旁，可售戶114戶，目前已掛備查，預計年底公開，距離Outlet和捷運站僅500公尺，預料價格會再創區域新高。「敘日」為舊案重推，更換代銷後重新進場銷售，基地位置在文化二路上，規劃44戶，開價1,185萬元起。
值得注意的是，林口工一重劃區周邊有兩宗新案醞釀中，「森聯上上謙」規劃18至39坪產品，11月開始潛銷，另一為「璽來登日朗」，規劃17至40坪的產品，預計兩案開價都會來到5字頭。此區由於有工業區話題，預估林口房市戰場將轉移到此處。
桃園 換屋剛性需求強 買盤不散
接著往南來到桃園，首先看到中路重劃區，自9月下旬開始，週來人和成交組數均明顯下滑，近期公開新案多為3至4房產品，符合換屋族的需求，買氣尚不至於停滯，但客戶多採比較與觀望態度，新案蜜月期縮短，因此市場去化速度較慢。
位在大興西路三段的新案「百俊吾双」，規劃22至68坪的產品，戶型有2房、3房及3+1房，樓高27層，量體較大，開價45至48萬元／坪，預計年底大選後公開銷售，明年第三季完工交屋，本案訴求棟距良好、高樓視野佳。「誠鑫風禾秀」面中興國中與文山國小，近水秀公園，規劃33至34坪的3房產品，共有11層樓，每層雙拼，預計開價為43萬元／坪，採不二價銷售。
在小檜溪重劃區也有新案「三本大序」，建商三本集團在此區共有三塊基地，分別為春日路2塊住宅基地，即已推出的「三本四季」與本次新案「三本大序」，另一塊為商業區使用，目前尚在規劃中。本案規劃為26至47坪的2房及3+1房產品，平均單價51至54萬元／坪，訴求清水模外觀與姚仁喜設計，2樓設有戶外游泳池。
龜山舊市區則有新案「僑駿青」，基地位置在光明街，規劃為23至36坪的2至3房產品，預計開價3字頭，本案剛掛備查，稍後公開銷售。
A7價格優勢 持續成交中
A7重劃區也是龜山的觀察重點區域，本區近期整體來人數下滑，客群多以台北客為主，由於平均單價多在4字頭以下，2房產品約在總價千萬元內，3房產品在1,200至1,300萬元內有望成交，相較機捷周邊建案，本區建案平均總價仍佔優勢，雖銷售速度緩慢，但仍有持續成交。
A7重劃區近期的兩宗新案皆為寶佳機構旗下產品，其一是「智匯學」，由合駿建設推出，規劃19至26坪的1至2+1房產品，共145戶，預計10月底公開銷售。「合展家禾」位樂捷段，基地位置近樂善國小，為2至3房的產品，戶數達311戶，預計11月中下旬開始銷售。
湖口市況冷清 買方多觀望
最後看到新竹縣湖口鄉，近期市況偏淡，新案大樓產品來客數約10至15組，透天產品約10組左右，舊案透天則在5組以下。
王爺壟重劃區內的新案已站上3字頭，「中美立園」為電梯公寓產品，預計成屋完工後進場。「璞蒔院」為公寓產品的新案，量體較小，規劃39坪的3房，含5坪的車位，共9戶，公設比19％。
維東重劃區內的新案為「維東亞悅」，16戶的透天產品，預計11至12月左右公開銷售。
房市暫冷卻 選後再開戰
褪去上半年的房市激情，目前市場交易量漸趨冷淡，然而營建成本上升，加上剛性自住與換屋需求仍在，買賣雙方各有盤算，互有堅持，整體房價尚未見到明顯反轉向下的訊號。接下來的年底大選與央行再度升息與否，將牽動房市後續的表現。
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