文/卓越媒體集團 徐邦浩社長
餘屋高築、長輩出手 是誰在改寫台灣房價？
全台待售新成屋突破11萬宅，建商承受前所未有壓力；同時，銀髮族購屋需求加速浮現，淡水、大安成為兩極代表，揭示台灣房市新風貌。
台灣房市正走在轉折點。根據內政部最新統計，去年第四季全台待售新成屋住宅數量高達111085宅，首次突破11萬宅大關，創下有紀錄以來的歷史新高。這個數字不僅代表市場供給量的飽和，也透露出建商在資金與去化上的沉重壓力。
餘屋量創歷史新高 建商承受「去化」與「資金」雙重壓力
仔細觀察六都各行政區待售新成屋的分布，桃園市龜山區以4737宅居冠，其次依序是台中市北屯區4446宅、桃園市中壢區3930宅、新北市板橋區3526宅與桃園市桃園區3370宅。這些區域有一個共通點：近年大量重劃區推案集中，短期內供給暴增。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，當房市明顯降溫時，這些重劃區正因供給過剩而首當其衝。「房市不像其他快速消費品，去化週期拉長，庫存一旦積壓，會直接壓縮建商的資金彈性。」她提醒，這不僅是單一區域的問題，而是結構性的市場現象。
回顧過去十年，台灣房市歷經低利率、資金潮與疫情紅利，建商大舉推案，許多新興重劃區在短時間內湧現大量新成屋。然而，如今隨著政府連續打炒房政策、房貸成數緊縮，以及囤房稅上路，建商的資金調度空間被限縮。加上國際局勢影響，像美中經貿摩擦帶來的不確定性，都讓投資客撤出，自住買盤也轉趨觀望，建商正同時承受「去化壓力」與「資金壓力」的雙重夾擊。
區域房價分化精華區抗跌 重劃區進入修正
雖然餘屋量大增，但並非所有區域房價都出現鬆動。根據實價登錄，今年上半年桃園龜山區新成屋平均單價達43.7萬元，較去年同期上漲4.8％。龜山因鄰近機捷、林口產業園區及中壢科學園區，交通與就業優勢使其持續吸引自住與就業人口進駐，對區域房市形成支撐。
同樣維持小幅上漲的還有新北市板橋區與桃園市桃園區，平均房價年漲幅分別達5.3％與2.5％。這兩區屬於生活機能成熟、交通便捷的精華地段，自住需求穩定，房價韌性較強。莊思敏表示：「精華區就算供給增加，因生活圈完整，自住客不易外移，因此抗跌力道更顯著。」
但並非所有熱區都能維持強勢。台中市北屯區，雖為中部交易熱區，今年上半年新成屋均價卻跌至38.5萬元，較去年同期下跌7％。桃園市中壢區也出現小幅修正，從41萬降至40.1萬元，跌幅2.2％。這些區域過去因預售推案過度集中，形成「供給大於需求」的情況，當市場降溫時，價格自然出現回調。
這樣的分化現象，透露出台灣房市的下一個趨勢：核心地段價格仍具支撐，但新興重劃區若缺乏就業或交通支撐，勢必承受更大修正壓力。對建商而言，銷售策略需更加精準；對購屋族而言，區域選擇的重要性前所未有地凸顯。
自住族議價空間擴大 購屋需理性布局
在投資客退場、自住需求成為市場主力的情況下，莊思敏認為，對購屋族而言，反而迎來一個「議價空間擴大」的機會窗口。特別是《平均地權條例》上路前入手的預售屋屋主，因資金壓力或市場氛圍，可能會選擇「平轉」甚至小幅讓利出場。這對於有剛性需求的自住族來說，確實是能爭取更好價格的時機。
不過，她也提醒，現階段房市仍處於盤整期，買方雖握有一定主導權，但仍需理性看待。「購屋並非只看價格，更要考慮未來區域發展性、交通建設、醫療與教育資源，這些才是保值抗跌的核心。」
此外，銀行房貸額度收緊，也意味著購屋族須更加審慎規劃財務。若以長期持有為目標，選擇具有穩健租售需求的地段，將比追逐短期價差更有保障。從消費者心理角度來看，過去「怕買不到」的焦慮，正在轉變為「怕買貴了」的觀望，這也是市場轉折的顯著信號。
銀髮購屋需求崛起 淡水與大安展現兩極化趨勢
除了餘屋壓力，另一股不容忽視的力量正悄然改變市場結構：銀髮族的購屋需求。根據中信房屋研展室彙整金融聯合徵信中心資料，近一年雙北60歲以上民眾新增房貸件數，以新北淡水區294件居冠，其次為板橋287件、新店202件、台北中山區190件與大安區189件。
這群銀髮購屋族，不再只是被動接受家庭安排，而是主動為退休生活與資產配置做規劃。他們購屋訴求與青壯年明顯不同，更注重熟悉的生活圈、交通便利、醫療資源與社區管理品質。在坪數選擇上，平均介於40至50坪，顯示他們重視舒適與生活品質，而非僅追求低總價。
淡水與大安，正好成為銀髮購屋的兩個代表極端。淡水憑藉相對低廉的房價與悠閒的生活步調，吸引許多長輩選擇「賣蛋黃、買蛋白」，甚至能套取一筆資金作為退休保障。尤其淡海新市鎮屋齡新、生活機能逐漸成熟，對行動不便的長輩更為友善。
相對地，大安區的銀髮購屋族則展現了財力雄厚的一面。根據統計，大安區銀髮族平均購屋總價高達4496.6萬元，購屋目的往往包含資產傳承與保值配置。莊思敏分析：「銀髮族的需求正在重塑市場結構，他們的影響力會隨著人口老化進一步擴大。」
台灣房市正同時面臨兩股力量：一方面是新成屋餘屋量突破歷史新高，建商「去化」與「資金」壓力驟增；另一方面，銀髮族購屋需求浮現，逐漸成為市場的重要驅動力。
這兩者交織，揭示了房市的結構性轉折：短期內，市場供需失衡將持續壓抑買氣，但長期來看，人口結構與區域發展仍將深刻影響房市方向。對建商而言，如何在供給調控與產品規劃上更加精準，將決定未來競爭力；對購屋族而言，在審慎中尋找價值標的，則是面對不確定市場最穩健的策略。房市不再只是價格的角力場，更是人口、政策與產業交織的縮影。當餘屋壓力與銀髮購屋潮同時湧現，台灣房市正迎來一個全新的篇章。
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