文／朱福山
全台房市今年走勢持續探底。根據永慶房屋最新預測，2025年全年交易量恐跌破27萬棟，較去年下修幅度達23%至25%。對此，專家直言，第4季不僅難見回溫跡象，甚至明年上半年之前都難以擺脫觀望氛圍。
觀望情緒濃厚 買方壓低出價
受限於央行選擇性信用管制與銀行放貸趨嚴，資金面持續吃緊，尤其對於換屋族與投資客而言，進場壓力明顯加大。市場買方對價格下修的期待升高，導致普遍採取「緩買」或「壓價試探」的策略，使交易熱度進一步降溫。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，預售市場成交量大幅下修，加上建商頻祭出補貼與讓利，甚至傳出資金鏈吃緊的案例，讓部分買方更為保守。「市場沒有跌到民眾心中的甜蜜點，剛性需求雖仍存在，但整體交易動能偏弱。」
政策微調有限 剛需買盤仍難放大
雖然9月起央行針對新青安貸款條件微幅放寬，讓部分首購族在貸款排撥上更為順暢，但他強調，這類措施僅能解決技術性問題，並未大幅刺激新增買盤。「新青安原本就是剛性需求，只是交易時間差異，對整體市場幫助有限。」
至於在9月1日前已送件的龐大申貸量，仍受限於銀行排撥進度，平均每月僅能消化4、5千件，全年回補量估計不過1萬戶左右，「對整體交易市場的占比相當有限。」
央行年底檢討是關鍵
市場普遍關注央行年底將進行不動產貸款集中度的總檢討。黃舒衛分析，短期內大規模鬆綁的可能性不高，較有機會的是針對中小型銀行採取差別化標準，讓部分行庫在不觸及集中度上限的情況下，能釋出有限貸款空間。不過，他也直言：「利率條件恐怕降不下來，2.8%將可能成為市場新常態。」
利率新常態 投資客重新盤算
過去台灣房貸利率長期維持在2%上下，如今隨著資金成本升高與管制加嚴，2.8%的利率水準可能成為未來趨勢。這代表購屋成本將進一步墊高，買方態度也更趨理性。「當利率走高，不動產不再是投資人的唯一首選，資產組合勢必要重新調整。」
短期難見反轉 回溫最快要等明年中
整體而言，房市交易量持續承壓，市場觀望氣氛濃厚。即便政策微調帶來些許喘息，黃舒衛仍認為，最快也要等到明年第2季，隨央行政策檢討落地與資金環境逐步釋放，市場才可能出現明顯回溫訊號。
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