【文/住展房屋網】國有財產署近期公布2020年的地上權招標情形，總共有17宗案件脫標，僅次於2013年的22宗，在今年房市熱絡的狀況下，脫標率51%、決標金額150億，都創下歷史新高。一般地上權招標大概是這樣子的狀況：開發商會向政府標下50至70年以上的土地使用權利，並在其上興建商場、辦公大樓或住宅，取得收益。

而以「地上權住宅」為例，由於地上權取得的成本比起直接購地低，再加上未取得土地所有權，建物並非永久可持有，因此線上銷售的地上權住宅價格，通常會低於市價2~3成不等，容易吸引對繼承事宜未有規劃的小資民眾入手，例如不婚族、頂客族、同性家庭等；當然，也有不少房東會以較低的價格買下，出租給房客作為投資。

住展房屋網在此要點出，國有土地可以利用的方式很多，招標開發是利用，若能興建社會住宅、滿足大眾居住需求，也是另一種利用。近年更加熱絡的國有土地標售，在土地價格節節上漲的當下，確實能為中央和地方增加不少收入，減輕財務壓力，但卻可能和中央上任以來的居住政策方向有所違背。

國有土地標售增加政府收入，但以地上權住宅為例，雖能吸引房東投資買盤，對租屋市場中的承租大眾來說，卻不一定公平：業者標下國有土地興建地上權住宅，房東以低於行情的價格輕易買入，卻大多以和市場租金相符的價格出租，是便宜了房東，對廣大租屋族來說卻沒有幫助。

前面提到，招標開發是利用，增加公共建設也是利用，住展房屋網建議，在土地價格飆漲的風口浪尖上，政府除了思考透過土地買賣增加收益，也不能忘記持守地利共享的理念，以公共利益思考土地利用方式。

關於應建的的公共建設，離目標戶數至今仍有還一段距離的社會住宅就是一例。那些原本要被出租營利的國有土地，若也能被用來興建社會住宅，便有可能滿足中央遲遲未竟的居住政策理想。

【文/住展房屋網】被稱為「實價登錄2.0」的地政三法修法，在2020年12月上旬，行政院會後送交立院，並火速於跨年前三讀通過。除了實現行政院長蘇貞昌對於民團、在野黨「會在這個會期結束前送立院」的承諾，還大幅超車，讓中央在這波「打炒房」風頭中大展作為。

預售屋即時登錄、門牌揭露、查核權入法，以及紅單納管，對於購屋大眾的利多，已經在近期實價登錄修法相關討論中被傳達無數次。例如，預售屋即時登錄除了讓民眾更早看見預售屋房價，還有機會讓民眾得知相對真實的銷售率，多少防範業者以「物件所剩不多」哄抬價格。

然而，實價登錄修法後，房價真的就「現出原形」、炒作就真的不會再有了嗎？住展房屋網肯定實價登錄朝向「更透明」的修法方向，但對於房價是否絕對真實、炒作是否就此銷聲匿跡，仍持保留態度。

不少人仍然在問的問題是，修法通過後，實價登錄就真的是實價了嗎？住展房屋網認為，事實上，現有的登錄及揭露系統，仍然多少存在著資訊的模糊空間。以實價登錄系統中的備註欄為例，裡頭就牽涉了各類「非實坪」空間的登載，而這都是影響房價高低計算的重要因素。

但目前的實價登錄並沒有要求詳填備註欄，且在2019年修法將登錄責任由地政士改為買賣雙方之後，為了讓民眾登錄方便，更將備註欄中應該詳填的「特殊狀況」簡化為四十餘種供民眾選填，和實務上常見的六、七十種樣態相差甚大，難以呈現有哪些物件價格是受到「特殊狀況」的影響。

住展房屋網點出此問題，並非是要求中央一次到位，畢竟備註欄登記牽涉到台灣長久以來複雜的房地產登記制度；實價登錄想要詳細載明，又想要登記、查詢時簡潔方便，其實並不容易。住展房屋網只是想提醒大眾，實價在現階段仍只是相對，而非絕對；多方參照資訊、請教專業人士，仍多少有其必要。

另一方面，關於抑制房價炒作，住展房屋網認為查核權入法、紅單納管確實多少有效，但僅是治標不治本。畢竟地方政府即使擁有查核的工具，仍可能缺乏查核的人力；再加上民眾與業者作假的「創意」無窮，炒作恐怕防不勝防。

對此，住展房屋網也建議，真正要治本，除了實價登錄本身的修正、查核權、紅單等納管，若還能搭配「實價課稅」相關政策，或許更有機會減低購屋民眾配合業者登錄虛高房價的動機。

【文/住展房屋網】當國內營建業面臨鋼筋、混凝土等原物料價格上漲，以及缺工問題愈發嚴重，使營建成本不斷上升，政府招標案也有許多難成行。近期南投縣府推動的「青年住宅」自去年（2020年）一月起3度流標，至今無法動工。

與此同時，3D列印技術建造建築在國外已越來越常見，據公視報導，法國政府首度核准3D列印技術應用於興建社會住宅，未來在法國東北部的蘭斯，將出現5棟用混凝土「印」出來的社宅。

3D列印負責公司XtreeE指出，若使用該技術，約4小時就可列印好一道牆。值得一提的是，3D列印建築所需的混凝土量，比傳統建築少50%到60%，不僅有助於減少碳排放，也將大幅降低混泥土等原料對營建成本的影響程度。礙於技術尚有成熟空間，目前營建成本估計會比傳統建築高上25%，隨著技術越發普遍，即可以量制價，使該技術更具有競爭力。

住展房屋網認為，政府比起針對社宅的租金標準展開口水戰，應先從降低營建成本來減少社宅支出。回顧過去，台灣營建業缺工問題十年來越來越嚴重，儘管開放少數外籍勞工入境，仍無法緩解高技術含量工種的缺工潮，如今更影響到社會住宅的招標進度。

而3D列印建築的特色諸如人力需求低、工程進度快，以及所需原料相對少，正好能解決目前營建業面對的缺工、缺料問題，且不同於歐美國家，台灣不需克服氣溫低於攝氏零度使機器停工的困難。

當然，台灣實際推行3D列印建築前，還須確定建築能抵擋地震、颱風等天災的考驗，難度不低，但觀察目前營建成本的上升情況，若要在8年內完成20萬戶社會住宅興建，無論中央、地方政府都需背上更大的財政壓力，更別說，現在連標案都屢屢流標了。

【文/住展房屋網】日前有報導指出，新北市行之有年的簡易都更政策，據稱由於成效不彰(實施七年僅核准27案完工7案)，因此打算降低門檻，以利政策推廣；手段包含取消原有(500坪以上)基地面積下限，及再提高容積獎勵額度(5%)。

說起簡易都更，雖然新北市強調是其首創，但隔壁台北市也有類似措施；新北市稱簡易，台北市則另取多元之名。當然，實際內涵都一樣，就是企圖提高都更案件的通關速度，因此另立相關辦法，讓取得原住戶(所有權人)百分百同意的案例，不需再走相對冗長的(原)都更程序。

看到這裡，有沒有覺得似曾相識？沒錯，雙北市的簡易或多元都更，和近幾年建商端趨之若鶩的危老重建條例，神似度極高，幾乎都可稱做『危險老屋重建特快車』；差別只在於，無論多元或簡易，基本上都還是要服膺都市更新精神，因此重建基地訂有下限，以免出現所謂紙片屋，反而不利市容再造。以此角度切入，現在新北市打算放寬簡易都更基地下限，實是走都更倒車，不值得鼓勵。

相較之下，中央頒行的危老條例，雖也被拿來和都市更新相提並論，但本質上已脫節；而且之後為了加速推動，(中央)甚至還自行取消基地面積下限(改以基地較大者給予更多容積獎勵取代)。因此住展房屋網企研室一直認為，危老重建早已自成一格，不能再稱是都市更新(特快車)。

然無論是否符合都市更新政策精神，純粹從政策面角度，雙北的簡易或多元都更和危老條例，依然存在疊床架屋之疑義；如今既然開發商擁抱危老，則双北的簡易(或多元)都更辦法，其實可乾脆取消，讓較單純且有急迫性的危險老屋重建，全數簡化、歸到危老辦法這邊，都更則反而應該更嚴格把關。

不過，基於建商瘋危老之下，恐怕未來市區地段的紙片建案還是會愈來愈多；因此強烈建議中央，需認真思考把危老條例原有的基地面積限制(下限)訂回來，甚至拉高，而不是用現在這種反向鼓勵、再多給容積的方式；因為建商既然選擇走危老，就是重視獲利回收速度更勝幅度，況且以容積獎勵取代面積下限，從市容再造角度，絕非明智之舉！

【文/住展房屋網】擁有約五十年歷史的大安區「信維整宅」（信維市場大樓），近期在台北市議會質詢中，再度被搬上檯面討論。議員表示，大安區寸土寸金，但規模不小、年久破敗的信維，卻全無都更進度，像是「城市之瘤」，質疑市府處理都更「只挑簡單的」。

信維整宅要都更，確實是項艱鉅任務。1960、1970年代，由於要安置台北市過多居住於違建的住民，當時的市府興建了24處「整宅」出售給拆遷戶。其坪數大多較小，以信維整宅為例，一、二樓戶別的坪數多為個位數，高樓層也僅有十餘坪，整棟大樓共分割成近500戶。

坪數小、戶數多，使得信維擁有和其他可交易之公辦住宅一樣的問題：產權過於複雜，都更共識難以達成。此外，目前信維整宅中，有高達一半以上的住戶為租客，其中有不少便屬於經濟或社會弱勢。若都更成案，此處為數不少的弱勢戶就必須在城市中另覓生存空間。

儘管改建有其難處，但建築過於破敗、未能改建，帶來的安全及生活品質問題，仍得由居住於其中的民眾承受，因此拆除重建的確勢在必行。議員質詢後，台北市都發局長黃景茂也已承諾要專案處理信維整宅都更案。

但公辦都更如何公平？安置如何照顧到民眾需求？這些都是北市府接下來必須面對的重要課題。住展房屋網提醒，儘管改建需求迫切，但面對產權複雜、弱勢戶多的案件，市府仍不能視之為應盡快剷除的「城市之瘤」，而是應該在規劃的過程中，同時看見個別住民的困難及需求。

久居的家園需要被拆除，對於大部分人來說都不容易，且牽涉到複雜產權，更須長期、懇切的溝通、傾聽與協商。另一方面，溝通過程中，若發現有無力負擔改建成本者，或改建期間與改建後可能無家可歸者，也應該給予妥善的陪伴與幫助。

北市過去辦理的「斯文三期公辦都更案」中，對於拆遷戶，除了發放拆遷補償費之外，就曾提供所有權人及弱勢戶租屋媒合及中繼安置等服務，也在過程中引進社工陪伴關懷。這並非額外照顧，而是基本需求。

住展房屋網認為，公辦都更為的是維護民眾的居住安全及生活品質，不得不做；但在改建過程中，若能不粗暴倉促，有充足協商時間，並給予有需求者的應得的扶助，便能夠同時兼顧個人的生存及城市的發展。

【文/住展房屋網】每逢新一年度來臨，眾人總是會期待新年會有新氣象；不過來到2020到2021交替時分，恐怕沒什麼人有這樣的好心情。因為半年前才稍見緩和的新冠肺炎疫情，年底又捲土重來，而且還來勢洶洶；先是英國傳出傳播力更強的變種病毒，接著多國確診病例爆增，包含日本在內更再度祭出鎖國措施，就連號稱防疫世界勇的台灣，連續253天無本土確診病例的紀錄也破攻。

疫情再起也就罷，對房市業者來說，這個新舊年交替時分更是不好過；因為2020這最後一個月，政府突然無預警大動作打(炒)房。央行先開第一槍推出明文融資限縮，接著金管會接棒，針對不動產放款比例過高行庫進行專案金檢。行政體系更首見由國發會主導統籌相關措施，包含重推實價登錄2.0、禁售預售屋紅單等所謂之地政三法(目前立院財委會已初審通過)，財政部也研擬修嚴房地合一稅，還表示兩年後將調高囤房稅率。

在以上這兩大空頭壓境下，2020年底市場供給量明顯已比預期縮減；加上農曆年前本來就是市場淡季，這段時間內，業者無論推案或強銷，恐怕都是意興闌珊：至於這股低迷的市場氣氛，會不會延續到農曆年後，還是要看未來一個月，上述兩大不利因素的變化。

平心而，論打炒房話題終究還是會退燒，而且其實在疫情再起及萊豬議題重新加溫下，確實已有淡化跡象；況且以上這一系列打炒房措施，幾乎都還要過立院三讀這關，代表最後仍有可能是雷聲大雨點小。至於疫情，短期內固然造成人心惶恐，但有半年前的經驗，這次影響照理來說應該不會再更大。

反而是接下來，全球疫情應該會因為疫苗接種普及率大增而持續趨緩；經濟基本面可望因此緩步復甦，但目前各國的鎖國措施終究也會解除，目前台灣房市的資金行情能否延續，就會出現變數。總之，展望牛年房市，住展房屋網企研室認為，農曆年之前，仍將籠罩在上述兩大利空之低氣壓下，至於接下來，則還是多空交錯、變數多多。

【文/住展房屋網】近日中央出手「打炒房」，暫時讓投機炒作客銷聲匿跡，或許多少能讓房價不要漲得那麼快，卻無法使房價回到大多數人都可以負擔購買的程度。無殼蝸牛運動去年滿30年，當時台北市的房價所得比為8.58，現在已經高到13以上。

並非所有人都買得起新房，這或許早已不是新聞。在大都會生活，買老宅、租房子，似乎才是主流。而在貧富差距日漸擴大的情況下，「非主流」的可區分為兩端，一端是買太多房子的，另一端，則是連房子都租不太起的。

買太多房子的，在這波「打炒房」風暴中，已經有許多討論。為了提升多屋者的持有成本，使空房釋出、量增價跌，不少人主張除了抑制短期炒作的房地合一稅繼續走，囤房稅也必須加緊腳步，強調地方政府不提高囤房稅率，中央還是能嘗試介入。

另一端連房子都租不太起的，其身影則似乎消失在這波討論之中。畢竟，買不買得起房子，對於有時連溫飽都有困難的人來說，根本就算不上是個問題。對此，近年政府推行的弱勢居住政策，不外乎就是社會住宅及租金補貼。

社會住宅的問題，近期因明倫社宅三房型四萬以上房價又再度浮上檯面，許多人點出社會住宅量體不足，難以在追求「混居」的同時照顧到弱勢族群。而租金補貼申請不了，則是城市裡許多租屋族的痛。

根據OURs都市改革組織2020年10月公布的調查，民眾認為租金補貼不能解決居住問題的理由，主要是因為「房東不同意個案申請補貼」，其次則是「房東發現個案申請補貼而漲租或要求支付稅金」。由於怕被查稅，許多房東一聽到民眾要申請租金補貼，就拒絕租屋。

許多地方政府確實有看到這點。為了讓房東不再拒絕讓民眾申請租金補貼，地方政府開始對房東祭出優惠方案。這或許讓民眾多了可以用較低價格租到房子的機會，滿足每個人的居住權益，但回到最前面提到的「房價所得比」話題，事實上這仍僅止於治標。

住展房屋網肯定政府對於弱勢居住權益的用心，但對於各項政策是不是真的能滿足弱勢者需求，政府仍需滾動式的持續檢討；此外，要照顧弱勢，並且不讓更多人在居住上也陷入弱勢處境，政府對於房價合理化、房租合理化的努力，就更不能停歇。

【文/住展房屋網】23日央行照往例公布五大銀行(台銀、土銀、合庫、華南及一銀)11月份新增購屋貸款(房貸)，為579.54億，較前月再增67.1億，無意外續創今年新高。央行經研處分析，(新增房貸增)原因主要是11月營業天數(較10月)增加及整批分戶貸款增加，另外當然也和同期市場買氣火熱(買賣移轉棟數增)有關。

儘管央行已做出解讀，但部分報導還是下了《政府打炒房 新房貸仍增》的大標題。當然我們不難理解，下這樣的標題，是想和最近的熱門相關議題做連結，但這卻完全就是倒果為因；以上的標題，會讓讀者以為是，就算政府已祭出打炒房辣招，房市(買氣)仍續熱。但事實恰恰相反，融資持續擴增反而是因，打炒房才是果！

沒錯！正因為房市(投資)買氣過熱，間接導致放款過度集中不動產；才致使央行出手限縮融資。至於11月或之前房貸額度不斷增加，充其量是反映12月前房市，因低利及氾濫資金而交投(過)熱的狀態，而非某些報導所暗示的「即便出手打炒房 房市交易仍熱」。同理，稍後將公布的全體國銀不動產融資或買賣移轉棟數，肯定也會出現類似趨勢(然後屆時又會有媒體將此況與打炒房硬做連結)。

住展房屋網企研室須再度強調，官方數據統計和現實市況，有至少一到一個半月以上的時間差；融資餘額如此，買賣移轉棟數更如此，也就是所謂的『落後指標』。這也是稍早央行副總裁陳南光認為，(央行)應該另設先行指標，而不能(再)用目前包含融資、逾放比等落後指標，來評估不動產市場(風險)的原因。

所以，如果想從五大或全體國銀貸款(餘額)，或地政單位買賣移轉棟數，來檢視央行管制融資，或國發會主導打炒房措施的影響，都必須至少再往後推一個月以上，也就是要看明年一或二月數據，才見分曉。現在斷定(打炒房)措施有無效果或效果多大，大概只有從新建案案場或房仲店頭的訪客或詢問度稍能推敲，至於官方數據，一概言之過早。