【文/住展雜誌】近兩年房地產市況表現熱絡，
建商也越來越願意投入資金邀請代言人，
無論是氣質女星、顧家男星，
還是網路節目諧星、鄉土劇紅星，
都可滿足了不同建案的行銷需求，
除創造話題外，更重要是為購屋民眾帶來深刻印象…

近年房地產市況熱絡，不只案名及銷售活動推陳出新，業者找名人代言的頻率也越來越高。不同屬性的代言人擁有各自的風貌，也帶來不一樣的行銷效果。女星氣質擺拍加深建案記憶點、男星為建商背書建立了品牌形象，網紅大玩創意更讓建案話題網上蔓延。二、三十年前台灣盛行工地秀，二○二○年的今日，代言人形象則在大街小巷、網路平台流竄。無論今往昔，都星光熠熠。住展帶您一覽近日的房市星光！

建案找代言　最常見女星

建案名人代言最常見的，就是女明星。女星各有風采，建商找到擁有合適質感的女星，搭配建案形象才能讓民眾印象深刻，也讓建案形象提升。一般來說，具有知性氣質的女星是建商最常有的選擇。「富堡仁愛」便找來去年以『我們與惡的距離』榮獲金鐘獎最佳女主角的賈靜雯來代言，展現出雍容、自信的樣貌。

「興富發」近兩年則或許是對市況特別有信心，請女星來代言也請得毫不手軟。在桃園龜山的「華悅城」找來曾演出都會小資女的楊謹華；新竹「竹科潤隆」及台南「愛琴海」則由於地方多工程師買家，找來素有『宅男女神』稱號的安心亞代言；台中「夢幻誠」更是邀請演藝資歷頗深的實力派女星林心如。

「興富發」之外，代言「茂德」建案的則有兩位女星。較具話題的是「茂德」在五股的「正義聯盟」，打出『擊敗高房價怪獸』、『拯救成家夢想』的創意文案，並邀請到對各議題都敢於直言的『雞排妹』鄭家純來代言，確實一度帶起話題。而江翠北的「高妍植」則是請來數度入圍金鐘獎的演技派女星蔡淑臻，在宣傳影片中展現百變樣貌。

房市火熱，建案頻找名人代言，最常見的就是找來擁有合適質感的女星。

網路大膽玩　影片狂瘋傳

「茂德」除了打女星牌，也打『幼童牌』和『網紅牌』。先看前者，或許是因為「茂德」建設前幾年入主媒體，其造鎮案「新板巨星」便請來了自家兒童台的哥哥姊姊，將帶動唱歌曲改編為洗腦建案主題曲，成功帶給民眾深刻印象，令人想忘都忘不了。此外，此案過去假日也曾舉辦兒童台哥姊見面會，成功吸引不少家有幼童的年輕小家庭參加，讓來客數更上一層樓，不只拉高詢問度，更有機會衝高成交數。

板橋「新板巨星」找來自家兒童台哥哥姊姊吸引人氣，更邀請網紅入住建案，引發熱烈討論。

除了自家兒童台藝人之外，「茂德」玩創意行銷，也和網路娛樂媒體合作。『木曜４超玩』為一個網路實境娛樂節目頻道，由邰智源、陳柏昇、溫妮、泱泱等電視藝人主持。日前「新板巨星」邀請該節目團隊來到案場，直接讓藝人入住建案生活，點閱數至今已經破三八三萬次。「茂德」的「金城舞５」則是與另一個網路節目『全明星打卡』合作，請到沈玉琳來到案場體驗銷售人員工作，甚至上演『玉琳哥幫年輕人砍價』的橋段。「茂德」兩次網紅行銷，都成功製造話題。

隨著新興行動載具及網路平台興起，民眾接收資訊的管道也越來越多元，使得建商、代銷業者在網路世界投注更多宣傳資源。網路節目自由度高，除了容許更多大膽創意，讓民眾在笑聲中對建案印象加深，建案在網路節目中出現，也不必再像於電視節目或新聞中出現一樣，必須因置入疑慮而遮遮掩掩，因此更能有效推高建案的討論度與知名度。

男女星合作　路線大不同

回到與藝人合作的話題，在形象的呈現上，說沒有性別差異，絕對是騙人的。整體來說，建案較少透過女性代言人為建案或建商背書，而是較常透過女星形象凸顯建案特性，例如林心如、賈靜雯的雍容大方、楊謹華的小資上班族形象、雞排妹製造話題的直言形象、許瑋甯、蔡淑臻的知性魅力、郭書瑤、許維恩、安心亞的青春活力等，都讓人們對建案印象深刻，就算不記得建案名，也能說出：『就是安心亞代言的那個』。

而『萬紅叢中的一點綠』的男演員溫昇豪，路線就和其他女星不太一樣，甚至成為『品牌形象大使』。溫昇豪事業愛情兩全，形象良好，過去時常演出暖男人夫、人父、人師的角色。近期開始在台中推案的「鉅陞」，便請到溫昇豪合作拍攝形象短片。

鉅陞建設請到男星溫昇豪擔任品牌形象大使，成功塑造用心、紮實形象。（鉅陞建設提供）。

特別的是，作為『品牌形象大使』的溫昇豪，並非代言單一建案，而是專攻品牌形象。因此釋出的短片和訪談，都是直接為建商背書，為『品牌』注入『用心、紮實』的形象。在形象短片中，溫昇豪化身建案設計師，傳達無論是內部規劃、產品外觀，還是銷售服務，都『不能這樣就好』的理念。建商釋出的三個形象影片，點閱數都高達二、三十萬。此外，建商更透過溫昇豪的訪談整理出『看房五大心法』廣編文章，力圖側面塑造建商形象。

男性藝人被用來為建商的『用心、紮實』背書，而女性代言人則多透過形象為建案塑造記憶點，兩類名人的行銷模式確實有不小差異。事實上，之前確實也有建案請到具專業知識的女性財經主播來代言建案，卻大多只呈現其外貌，較少令其發聲代言背書，這似乎就顯得可惜。

房市閃星光　作伙湊熱鬧

除了網紅，或是具有知性形象的藝人之外，也有建商選用較「接地氣」的藝人來代言建案，原因可能和主攻的客群不同有關，畢竟仍以傳統媒體接收資訊的民眾，也是大有人在。台南的「隆大鳳凰」別墅造鎮大案，便請來鄉土劇「砲仔聲」的女演員吳婉君擔任代言人，對於平常有在看八點檔的民眾來說辨識度頗高。而主打溫泉宅的桃園「石門雲享」，則是請來病後重視養生保健的老牌藝人廖峻，打出『泡湯，應該要天天泡』的文案，主攻退休族群。

南部大案邀請到鄉土劇演員擔任代言人，演員辨識度高，也平易近人。

事實上，無論是找來何種屬性的代言人，由於房地產買賣涉及巨額花費，民眾確實較少直接因為特定代言人而決定是否買房。既然如此，為何建商還是願意花大筆銀子，請來眾多身價不斐的代言人？最主要的原因當然是深化記憶點、添加話題性、拉抬曝光度。

在房市火熱的當下，大型建案業者在意的不只是房子賣不賣得出去，更要拚能不能賣得更快、更高。名人代言有機會使建案話題傳播，多少增加詢問度；而若有明星能出席現場活動，更是衝高來客量、甚至轉化為成交量的好時機。因此，在房市火熱、銷售預算足夠時，便有更多建商願意出錢，邀請合適的對象擔任代言人。最後的結果，除了銷售數字可能上漲之外，星光熠熠更讓房地產文化熱鬧不已。而越多人湊熱鬧，對於房市當然越是好事！

【文/住展雜誌】去年才三讀通過的實價登錄修法，
今年又傳出將再有變革，
修法重點除了門牌揭露，
更有預售屋買賣即時登錄、查核權入法，
雖能使預售價量現形、抑制炒作，
但現行實價登錄制度卻尚有許多模糊空間…

二○一一年十二月，「地政三法」（《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》）修正條文三讀通過，「實價登錄」制度正式在二○一二年八月上路，至今已逾八年。八年來，關於實價登錄制度仍須改革的聲浪從不間斷。去年，人稱「實價登錄二．〇」的修正版本走到三讀，但民眾最關心的「門牌揭露」及「預售屋即時登錄」卻因業者反彈，遭臨時撤下，最後只修法將實價登錄責任從「地政士」回歸「買賣雙方」，被民間團體及在野黨批為「閹割版」的「實價登錄〇．五」。

近期房市熱潮再度浮上檯面，各方都對中央該如何應對炒房提出疑慮。對此，內政部次長花敬群日前表示，要在三個月內將「實價登錄二．〇」送進立院審議。此外，近期更有媒體對地政司送行政院的草案中，「代銷契約送地方主管機關備查」及「地方主管機關擁有查核權」兩項內容大作文章，強調此為「實價登錄二．五」或「實價登錄加強版」。

面對年底前出現的「炒／打房之亂」，此次實價登錄修法，中央無論是否為形勢所逼，似乎都勢在必行。除了是因為推動「房市資訊透明化」相較於其他房市正常化手段（如稅制改革、金融管制等），阻力來得相對小之外，更是因為真正地揭露實價，才是最基礎的房市改革工具。

實價登錄能使房市資訊透明化，是基礎的市場正常化工具，呼籲改革的聲浪從不間斷。

預售即時登　避價量炒作

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為，此次實價登錄修法若能順利完成，確實能改善房市炒作風氣。因為無論是「預售屋即時登錄」，還是明訂備查制度、查核權，都涉及了房價的領頭羊：「預售屋」的買賣。廖庭輝表示，預售屋是目前整體房價上漲的破口，預售屋若開出高價，周邊的新成屋、中古屋就可能認定區段房價上漲，調漲售價。

在資訊透明、房市正常的狀況下，價格漲跌是自然法則，但廖庭輝表示，目前的狀況是，對整體房價影響極大的預售屋銷售，卻是最不透明的。現行制度下，代銷業者和民眾簽訂預售屋買賣契約後並非即時登錄，而是在建商與代銷業者之間的代銷契約結束後三十天內，才須登記。因此預售屋的銷售價格，最晚可能在兩到三年後才揭露。

在長達兩、三年的不透明中，廖庭輝說：「業者就可以隨便喊，比方明明賣得少，卻說賣了九成，或者最近媒體上常見的，找工讀生來排隊。」製造「排隊亂象」之所以有效，即是因為民眾無法透過正常管道獲得資訊，只能從外圍的流言蜚語、業者提供的說法，或是眼前的熱絡景象，來評估價量。

因應上述預售屋買賣因資訊不透明而有的炒作問題，無論是內政部，還是時代力量、民眾黨的草案，都力推預售屋買賣契約書簽訂日起，三十天內就要登錄。廖庭輝表示，預售屋即時登錄除了揭露售價之外，更能將銷售狀況、成數擺在大眾眼前，避免業者以「物件稀少、所剩不多」為由哄抬價格。

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，預售屋買賣目前未即時登錄，價量不明易出現炒作。

查核權入法　揪出假買賣

預售屋即時登錄使真正行情顯露在民眾眼前，而訂定地方政府對預售屋買賣的查核權限，目的除了在於維護資訊正確性，更在於揪出投機炒作。在內政部二〇一八年的實價登錄二．〇草案中，就有內容提及，業者開始賣預售屋之前，須將相關文件送交地方主管機關備查；以及，地方機關有權限查詢預售屋交易相關資訊。而在這波討論中，查核權的入法，更被視為是揪出炒作的手段。

廖庭輝表示，查核權限過去都是寫在辦法中，因此地方政府一直以來並不具足夠動力和工具進行查核。實登修法訂定查核權，事實上便是給了地方政府執法工具，並要求其行使查核手段。事實上，查核權入法對於近期大眾熱議的「紅單」炒作並無太大作用，因為查核僅是針對已登錄的物件，紅單尚未買賣，就沒有登錄，實登查核權自然就管不到。

但這次修法後，仍能讓地方主管機關針對交易價格異常的物件，進行追查。例如，在合理範圍內，向金融機構要求查詢、調閱相關資料，確認不動產交易的金錢流向；若申報不實，諸如有折讓單灌水、ＡＢ約等哄抬價格情事，則依法可處三萬元至十五萬元罰鍰，甚至可能依「使公務員登載不實文書罪」，處三年以下有期徒刑。

透過執法，假買賣、真炒作便有機會現形。只是，在地方政府查核人力可能不足的狀況下，若法案未經詳細討論，仍有可能執行不易，使地方腳步跟不上中央法規，這也是進入立法程序後，必須仔細研商的。

實價登錄修正草案給予地方機關查核權，雖難追查紅單，但能使假買賣、真炒作現形。

實登備註欄　藏實價關鍵

儘管實價登錄修法能使預售屋價量加速現形，抑制炒作，然而現有的實價登錄及揭露系統，仍存有資訊的模糊空間。遇上過高或過低的價格，理應詳細說明原因的備註欄，在現行制度中卻往往派不上真正用場，使買賣資訊揭露不清的狀況一直存在。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，實價登錄的備註欄涉及了主建物、附屬建物、公設、車位、車道等的虛坪登記，以及買賣的法律關係和樣態。買賣中可能出現的樣態有千百種，各種狀況都是影響房價高低的重要因素。因此王進祥認為，只有詳細敘明上述內容，才能確保不動產交易的公開透明。然而，現行制度一方面簡化了備註欄，另一方面更未要求必須詳實填寫，因此一直以來都難透明揭露。

王進祥指出，在實務經驗中，最常見、必須登錄進備註欄的特殊狀況就有七、八十種，但現今的實價登錄系統，備註欄卻只列出了十三類、共四十餘種狀況讓民眾選填，儘管效率增加，卻流於簡化。他認為，備註欄的填寫是地政士的專業，去年修法將登錄責任由地政士改為買賣雙方，雖然免除了地政士的責任，卻也可能使備註欄的填寫更加馬虎，無法讓各種反映實價的例外狀況現形。

地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，備註欄藏有實價關鍵資訊，卻經常被忽略。

追求真實價　賴地政專業

事實上，修法過後民眾仍然會委託地政士協助實價登錄。王進祥表示，「越是專業、負責的地政士，越會把備註欄填寫得更完整」，然而現行制度一方面忽略了地政士在登錄實務上的專業，另一方面則未給予足夠報酬，使得許多地政士選擇只填寫基礎資訊，而未詳實敘明特殊狀況。

魔鬼大多藏在備註欄中，但遇上簡化的登錄頁面、被輕忽的地政士專業，「實價登錄就很難正確」，王進祥說。若再不巧碰到「有心業者」，更可能出現違法情事。他認為，實價登錄若要「實」，地政士現在能做的，只有自我要求、盡可能地詳盡填寫備註欄；然而未給予合理報酬、未賦予地政士足夠權責及訓練，「實登」與「實」的距離，恐怕還差得遠。

而目前實登修法熱議的「預售屋即時登錄」及「查核權入法」雖難以推動，但王進祥認為，若政府魄力足以使其過關，也確實是一個能使地政士多盡一份心力的機會。舉例而言，目前預售屋簽約，通常只有代銷人員及民眾兩方，並無代書在場，因此常有爭議。

「預售屋即時登錄」過關後，若還能引進「雙地政士」制度，讓買賣雙方地政士從預售屋簽約開始就在旁簽證，並在銷售之後即時詳實登錄資訊，就更能有效避免糾紛，也讓預售屋買賣資訊正確被揭露。同時，登載資訊若大多無異常，或就算異常，原因也有被詳實紀載，如此更能省下地方所需動用到的查核人力。

實價何時現？　充滿不確定

實登再次修法後，房價真的能夠「現出原形」嗎？在實務工作者看來，缺乏能詳實登記、揭露各種交易樣態的實登制度和人力，實價似乎不容易真的現形。

然而，樂觀來看，此次修法若真的過關，包含揭露至門牌、預售屋即時登錄，以及查核權入法，確實都是使房市資訊朝更透明邁進的變革。

目前看來，儘管行政院、內政部都打包票，要將實價登錄修法草案盡速送交立院，但時程仍充滿不確定性。無論草案是否能如行政院長蘇貞昌承諾的，在這個會期結束前（十二月底前）送案，明年上半年的會期都會是真正的關鍵；若沒過關，下半年會期將遇到新預算，後年上半年，則將再次遇到選舉，帶來改變的因素就更多了。

內政部、行政院都承諾實價登錄修法將送立法院，但目前仍具不確定性。

事實上，《住展》作為老牌房地產媒體，初衷便是為消費者提供更透明的房價資訊，因此在每期月刊的「購屋漫遊」單元中，都有呈現專業人員對於建案的行情估算。因此，除了實價登錄，民眾也不妨將《住展》的專業資訊納入考量，更能有效提前看清行情、避免損失。