【文/住展房屋網】這次從央行到國發會，民進黨政府打炒房的陣仗確實是空前；不過就算陣仗再大、手段再精密，基於過去無論藍綠政權改革打假球前科累累，這回照樣還是被外界質疑。

日前針對這次內政部再提實登2.0並送入立院，主導內政部相關政策的政次花敬群，回應國民黨籍立委沈發惠質詢時說，「這次是玩真的！」結果沈又質問，此話是否代表之前都是玩假的？花竟然大言不慚說，「每次都是玩真的。」

啥？(民進黨房市改革)每次都是玩真的？別的不說，單就實價登錄2.0，從被民進黨提出至今，也不過就五年時間；且讓住展房屋網企研室帶著大家回顧，看看是玩真的還是打假球？

當年蔡英文對決朱立倫時，就以實價登錄2.0改革做為競選政見，內容就包含預售屋納入及門牌全都露，和現在如出一轍；當時謠傳，還是巢運成員之一空頭總司令張金鶚大弟子，德明科大花敬群教授，就是蔡房市相關政見的主要運籌操刀者。而由於當時高房價民怨幾乎累積至最高點，因此這項政見被視為後來小英勝出一塊重要拼圖。

小英勝選後，花敬群入閣擔任內政部政務次長，主導不動產相關制度改革之推動，也間接證明以上之外界揣測。接著2018年六都首長大選期間，民進黨政府終於正式推出實登2.0並送入立院，宣示此乃兌現小英當年競選承諾。

六都選後沒多久，情勢開始轉變：建商端先運作，在媒體發聲公然反對或質疑實價登錄2.0；然後奇妙的是，同年中民進黨立院黨團竟然沒有將實登2.0政院版送審，反而民進黨立委張宏陸另提的折衷版，也就是後來稱的0.5閹割版進入立院。而這個閹割版和現制相比，僅改變登錄責任從專業第三方(地政士及經紀仲介業)回歸到買賣雙方一項，真正重點之預售屋納入及門牌全都露，一概消失。

接下來發展更神；內政部跟著自宮說，因為社會未達共識，故暫緩推動2.0，幾名執政黨立委更以預售屋納入登錄，技術面及真實性仍有疑慮，門牌全都露恐洩漏個資為由，轉支持張宏陸0.5版。就這樣，在民進黨政府、立院黨團通力配合演出下，通過0.5閹割版；事後還額首稱慶，宣稱這是相關改革的重要一步。

結果不到一年半後，0.5版才正式上路沒多久，民進黨政權再推2.0，內容和2018年底版本幾乎一模一樣，差別僅在花敬群說這次是『玩真的』。所以顯而易見輔以以上任何人都能查到的歷史，之前真的都是玩假的！

既然如此，在『真正』推動實登2.0修法之前，包含內政部(特別是花敬群)，乃至小英總統及民進黨立委諸公，針對過去兩年改革實價登錄的打假球，還欠全民一個鄭重道歉！

【文/住展房屋網】國內房地產市場交投活絡，價格持續上揚，前一波多頭的好光景似乎重現了。不過，這可不包括店面市場。在疫情影響之下，國際觀光客來台旅遊人數急凍，觀光商圈店面價格與租金表現不佳；不僅觀光商圈，一般商圈店面交易量也相當低迷。住展房屋網企研室表示，雖然老一輩的民眾都認為店面收租穩定、價格保值，但時代已經不同了，「一店呷三代」的榮景似乎很難回得去了。

店面市場交易低迷、價格走弱，主要是時代改變之下，遇到了幾個大衝擊。第一個衝擊，就是「網路電商盛行」。台灣面積雖小，但電商覆蓋率卻很高，再加上競爭的業者多，諸多折扣與寄送到府的優勢讓民眾改變消費習慣。

電商普及的結果，會使同質性高的街邊店更難生存。為了生意能做得下去，許多街邊店也不得不加入網購市場，兼營起網路商店。

第二個衝擊，是「外送平台」競爭白熱化。外送平台最常見的是「美食外送」，但近來新的平台出現，以及舊平台擴大戰線，營業事務不斷的擴大，現在可說是「萬物皆可送」，凡量販店、禮品、各式餐飲、日常用品皆可送。

照理來說，外送平台變多且營運範圍擴大後，應該有利街邊店營業額的增長。但殘酷的是，因外送平台一單抽佣動輒高達30％，有些低毛利的店家面臨「不加入是死，加入也是死」的難題。即便加入外送平台仍可存活的店家，因必須付外送平台高佣金，就會更無力承擔高額店租，這點對店面租金而言頗為不利。

第三個衝擊，是「站內式商場」變多了。尤其在大台北地區，這種狀況更為常見，在部份捷運站內就有共構型商場；與捷運共構的商場，屬於「站內式經濟」，十之八九消費者只會在站內消費，外溢到站外的消費較小，不像傳統的台鐵車站屬於「站外式經濟」，消費可以外擴到周邊街邊店。

站內式商場因燈光明亮、乾淨、舒適與知名店家集中，很容易改變消費者習慣，比如內湖、松山的City Link，或是台北火車站的微風廣場。又像近年稍嫌沒落的東區商圈，部份程度也受到忠孝復興站站內式經濟的衝擊。站內式經濟活絡，就會排擠到站外的消費力道，周邊街邊店若不敵競爭，店面市場就會變差。

總而言之，當時代改變，投資房地產的觀念也要與時俱進。若墨守成規，可能就會接到燙手山芋。

【文/住展房屋網】無可否認，這次政院宣布推動實登2.0修法，陣仗之大歷年罕見，甚至上至國發會層級也是史上僅見。不過這次的實登2.0，除加強查緝預售屋紅單外，其實跟兩年前的版本根本沒什麼不同，甚至連舊酒裝新瓶也稱不上 。

而兩年前推動修法，最後結果想必大家還印象深刻；沒錯，當時不分朝野、不分黨派，近乎全體立委將實登2.0打回票。當初信誓旦旦要推(房市)資訊透明化的執政黨，更由黨籍立委另提形同自我閹割的0.5版，內政部再配合演出，稱(實登2.0)還未達成社會共識，此時不宜貿然推動；最後，一切看似改革，實則根本虛晃一招，完全在戲耍期待房價資訊透明化的普羅大眾。

那麼這兩年來，官方有做什麼事情，努力達成(實登2.0)共識嗎？顯然沒有！因為直到10日政院拍板後，業者還在質疑技術面上恐難執行。據此，現在政院重新搬出幾乎和兩年前如出一轍的實登2.0，動機的確引人疑竇。

所以大家這次要盯緊了！稍早央行閃電出手祭限貸令後，就已有國民黨立委費鴻泰，藉政治力疑似介入(影響央行決策)為由，質疑央行這次的決策；但是司馬昭之心路人皆知，相信大家都很明白，這根本就是在替之後可能的杯葛或技術性阻擋(實登2.0修法)，做準備或預演！

當然大家都很清楚，費鴻泰同時被挖出長期接受大型建商政治獻金，不可能不替建商說點話；但費絕不是唯一，事實上，這幾年網路上就瘋傳和開發商有聯結的立委列表，可說是藍綠通吃。這也暗示，接下來的實登2.0修法，十之八九又會遇到不少立委的『高度關切』。

無論這次蔡政府是為了轉移萊豬焦點，還是搶救民調而打炒房，炒房行為本來就應該被扼止；除央行緊縮貸款外，政院目前一系列措施，也都是應長期規律執行、不該偏廢的。不論動機，政院這次的動作本身，住展房屋網企研室認為，仍值得讚許；但這次到底有沒有決心持續下去，或又在打假球，還是要打上問號；特別是，實登2.0還得過立委諸公這一關，代表一切都還有不小變數！

【文/住展房屋網】近期中央大舉發起健全房市相關行動，除了央行宣布進行選擇性信用管制，內政部也開始有動作。根據內政部說法，地政三法中與實登相關的內容，將可能趕在本會期結束前通過修法。

此外，內政部也正研擬《平均地權條例》的更進一步修法，首先是規定預售屋契約轉售、轉讓時，也必須實價登錄；另外則是將紅單（購屋預約單）納入管制。若修法通過，紅單便成為政府正式列管項目，必須載明買賣雙方、預約戶別、金額、戶數及車位等資訊，且業者不能反悔。更重要的是，紅單持有者不能轉售紅單，否則將開罰。

依現況而言，針對紅單的稽查方向主要有二，其一是將紅單視為預售屋銷售行為的一環，若建案在取得建照前就以紅單預約銷售，便可能因違反《公寓大廈管理條例》、《公平交易法》等規定受罰。此外，炒作客買賣紅單有營利，自然需要課稅，因此稽查人員也會查核是否有逃漏稅情事。

然而，目前的稽查仍有模糊空間，以「紅單是否為銷售行為」為例，就有不少民眾主張紅單僅屬於契約訂定，並不算銷售行為。中央這次想將紅單納管，事實上便是使其不再遊走於模糊邊界：未來，在取得建照前的紅單銷售，應該會就此被定調為違法銷售。

紅單納管，將帶來怎樣的變化？住展房屋網認為，最顯見的，當然就是減少紅單客與業者共同促成的炒作得利，因為這是目前的稽查方向仍難以控制的部分：紅單客透過預約，使可售戶數減少，業者藉此拉抬售價，紅單客再高價轉售預約單，獲得利潤。

就算紅單是在取得建照後銷售，上述炒作仍有可能發生。因此修法規定紅單不得轉售，便是直接消除了紅單客預約的動機，也減少價格被哄抬的機會。

至於有房產網站表示，紅單納管之外，還需透過「取消預售制度」來抑制炒房，住展房屋網認為，此種作法恐怕不切實際。市場上確實有不少預售屋炒作發生，其大多是利用價量的不透明操作，但透過前面已經提到的修法：規定預售屋即時登錄，以及預售屋契約轉讓時必須申報實價，事實上都能讓價量顯現，減少人為哄抬空間。

住展房屋網認為，有心人士在預售模式中進行炒作，確實需要中央出手修法管制，但房屋預售是因應市場需求而生的銷售模式，若透過成本較小的修法就能做到更透明、難炒作，便不須過於敏感。

預售屋本就是市場經濟的一環，在此制度下，無論是建商、營造商、建材業者、設計公司、代銷業者、廣告業者，甚至是營建工人，其生計都仰賴此制度。住展房屋網認為，對於維持整體房市穩定而言，目前對於紅單管制、預售屋登錄的修法規劃，已是有力而穩健的作法，無須再談預售屋銷售之存廢。

【文/住展房屋網】社會住宅租金爭議持續延燒，在地方與中央政府因社宅租金制定標準槓上之際，社會住宅推動聯盟向台北市長柯文哲與市議員寄出公開信，表示此時正是改革「社宅租金定價制度」的最佳時機，並提出社宅租金與財務的基本原則，呼籲政府著手改進。

住盟表示，興辦社會住宅應以「可負擔租金」作為租金定價的基本原則，且不該要求租金收入百分之百自償興辦成本。社宅財務勢必要編列預算補貼，因此需建構可持續的財務機制。以降低成本的「節流」與另闢財源的「開源」，平衡社宅帶給政府的財政壓力。

短期內又該如何具體作為？住盟建議，地方政府與議會應支持將房屋稅與地價稅排除於社宅租金成本，並達成對社宅財務補貼的共識。另也要求中央依住宅法精神，邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」，與非自償性經費「補助標準」。

住盟提出，中長期可以從調整房產稅制著手，市府應宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金的補貼」。此外，住宅的興建與營運成本制定也需合理規範，如社宅的房型面積、公設比等。

營運成本方面，住盟表示，可將宅租金與管理費拆分，租金採可負擔原則，管理費則反映實際日常維管成本。即是管理費收取標準回歸「使用者付費」機制，導正社宅提供物管服務水準合理化，避免財務透支。

住展房屋網認為，社宅租金定價制度應分階段執行，定期檢討與調整。在社會住宅存量尚仍嚴重不足的目前，社宅定價制度應先從照顧弱勢族群出發，管理費用也仍需考量該族群負擔能力來制定。

社區的管理成本即關係到公設內容，因此在規劃設宅時，需先釐清住戶的需求與需要為何，避免不必要的規劃增加租戶負擔（比如一般人不會需要八坪大的陽台、泳池、運動休閒設施….）。另因應台灣快速高齡化的人口年齡結構，更需著重考量高齡者的生活需求，建構無障礙的居住空間，緩解高齡者租屋困境。

【文/住展房屋網】相較於上月底邀行庫喝咖啡，只是柔性勸說，如今央行終於真的出手，祭出成文信用管制，而且還是在這禮拜一下午突襲式宣布，讓外界大感意外；畢竟原先一般預期，應該是第四季理監事會後才會公布相關措施。

央行此招一出，六大報隔日難得有志一同，全部頭版刊登，甚至不少還是頭版頭；除了相當生動的『金龍拳』外，部分媒體更用『滅』，而非先前的打或打擊，來詮釋央行這次的舉措。

不光如此，部分傳媒還揭露，央行稍早這四項辣招是經過高人指點，因此(能)避免傷及剛性，特別是換屋族。不過住展房屋網企研室需指出，國內房市炒作，實有相當比重是隱藏在純預售(屋)市場，而央行這四招，基本還是動不到這塊一根，除非是即將交屋的案例。另外，也仍可能傷及某些無辜，如一些地方、小型建商。

這類中小企業型建商，財力和大型同業當然不能相比；他們大部分都是買一塊(地)蓋一塊(房)賣，完後才再進行(重複)下一案，因此土建融限縮，對他們一定有影響，甚至可能因此無法順利買進原料(土地)，造成根本上的經營困境。這部分，相關單位恐怕得好好思考如何處理，畢竟囤房炒地絕不是這些業者所(能)為。

事實是，從融資端做管控，其實不可能真的完全做到不傷及無辜；況且要說央行這最新四招能滅絕炒房，仍有些言過其實。抑制房市炒作，真正的尚方寶劍，還是握在內政、財政兩大部會手上。

只是儘管目前官方統籌單位已上至政院層級(國發會)，但至今除了稍早大動作稽查部分地區預售屋外，我們看不到上述兩部會有更多更具體的行動或規劃。

內政部這邊，最關鍵的實登2.5還得過立院這關；雖然目前朝野立委對央行行動多表支持，但碰到更敏感的價格資訊(揭露)，不少有開發商背景或接受建商大筆政治獻金的立委，又會不會最後一刻又技術性阻擋，還是需要再觀察。況且央行祭出最新楊四招後，馬上有立委跳出來質疑(有政治力介入)，但司馬昭之心路人皆知。另外如前所指，房市炒作歪風多存在於預售(屋)市場，因此內政部還是必須拿出完整的整頓、管理預售屋制度的辦法來。

財政部也差不多，除了囤房稅稱將(在兩年內)調高(等於沒說)外，其他仍無任何具體作為；先前蘇建榮放話，要是(地方政府)不調整房屋稅基，就會影響統籌分配款，接著就看(財政部)到時敢不敢真的做下去。

再者，光只有調整房屋稅(基)，效用仍是打折。如同部分業界所指，真正的問題還是在土地和資金，因此地價(稅)乃至公告現值部分，也都要思考同步做調整，甚至應該慎重考慮檢討整體資本利得稅制。

【文/住展房屋網】國發會統整各部會打炒房的作為，日前赴行政院報告「健全房地產市場方案」，內容分為兩大面向，一為短期可實施方案，二為尚須持續研議的中長期方針。盼由內政部、金管會、財政部、央行等單位合力，遏止炒房，落實居住正義。

短期方案分為五大要點：

一、建立不動產市場診斷指標、成立預售屋管理小組。行政院將與地方政府合作，查緝預售屋市場的紅單炒作亂象，以及尚未取得建照即對外銷售的建案。除針對違規行為開罰，也會由國稅局進一步嚴查，釐清是否有逃漏稅嫌疑。

二、推動實價登錄2.0修法。將預售屋全面納管，不論是自售或委託代售。確實做到「銷售前備查」、「交易後依法申報」及「房價揭露落實門牌」等，並加重價格申報不實的處罰。

三、杜絕規避稅務。禁止個人藉由設立公司或股權交易，規避不動產交易稅；防止所有權人將房屋分割成小坪數，以規避房屋稅。行政院表示，政府除加強查核，也將透過修法「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」，防止有心人士逃漏稅。

四、貸款須有差別、審慎授信。行政院指出，為防範過多資金流入房市，助房價不合理上漲，政府已促銀行就非自用投資者以及建商新建住宅申辦貸款，採差別或審慎授信，央行必要時會依法採取選擇性信用管制措施，金管會亦將強化對不動產授信的金融檢查，控管銀行授信風險。

五、廣建設宅、推動包租代管。明年內政部將於全台推動50案社會住宅，總計超過1萬5千戶。國發會也表示，目標擴大租金補貼範圍達12萬戶，並引導補貼戶參與包租代管。

中長期研議部分則包含四點：
一、查核房屋實際用途，清查房屋實際使用情形和適用稅率，防止逃漏稅。
二、加強管理預售屋銷售，修正平均地權條例，規定預售屋買賣契約轉讓需辦理實價登錄。
三、檢討房屋稅率，調整非自住住家用房屋的法定稅率。
四、管理私法人購屋情形，同樣是修正平均地權條例，新增私法人購屋核准制度。

觀察打房九招式，皆是流傳已久的措施，「健全房地產市場方案」可說是舊瓶裝舊酒，僅是把先前施行過、討論過的措施整理打包，因此方案能否針對長期以來的房市交易漏洞，提出相應改善措施？還待實質觀察。

而五點短期可實施方案看似能及時對房市產生影響，實際查緝起來耗時耗人力，在將炒房行為一網打盡之前，多數投資客早已收拾資金退場或另闢蹊徑。也正是此舉使政府能不費一兵一卒，達成打炒房目的。因此，若方案能「快速」產生打房效果，政府的宣示功不可沒。

【文/住展房屋網】房市是否過熱，誰說了算？近日房市熱絡，各部會對於是否過熱、政府是否該祭出管制手段說法莫衷一是，部分原因，或許和政府對於房市風向的曖昧，並未有明確判定標準有關。

對於這點，國發會主委龔明鑫在上月底，於立法院經濟委員會表示，未來將由內政部主責編定房地產景氣指標，每季發布、並呈現區域房產景況。

政府一直以來，訂定過各類房市相關指標，例如內政部就曾於民國88年委託學者編製「房地產景氣動向季報」，但在100年因外界異議而停辦。而地方政府方面，自107年開始，台北市地政局也發布「台北市房市指標溫度計」，協助民眾掌握房市動向。

住展房屋網觀察，台北市房市指標溫度計報告中，106年Q4（首次發布）至109年Q2，各季的「五年均值」走勢圖中，供給是平穩下降、需求走勢穩定、價格在高點逐步穩定升高、交易量穩定上升、而負擔面向則雖高、卻緩步下降；整體大致與105年房地合一稅上路後，近年房市緩步回溫的狀況相符。

台北市房市指標溫度計各構面的資料組成，來自政府相關單位的數據蒐集及統計，擁有高度公信力，也大致反映市況。不過較為可惜的是公布的指標已落後兩季，且其中並無直接的市場調查資料，例如是以新增家戶數、登記結婚對數、家戶購屋比等資料，計算、反映出「需求面」分數。

當然，各種指標的目的不同，就會採用不同的組成資料，也就會反映出不同的事實，能以此做出的解釋也不一樣。因此，以前面提到的「需求面」為例，房市指標溫度計缺少市況資料，雖相對難以反映真實市況，但還是能以資料與事實的關聯性，推算出「需求面」的數據（例如透過「登記結婚對數」反映「自住需求」）。只是，在數據解釋上，就會有所限制；此外，公布時間的推遲，指標也僅供回顧檢視半年前市況。

相對地，住展每月更新的「住展風向球」，由於統計資料均源於實地市場調查，且每月更新，因此便比較直接地反映了市況。以「供給」為例，「住展風向球」的預售、成屋推案數據，均計算自實際市調資料庫；而與「需求」較相關的「來客組數」、「成交組數」等，也是實地調查所得。

因此，「住展風向球」相較於其他指標，能夠提供較即時的北台灣新建案市場概況。不過，「住展風向球」僅能反映新建案市場，無法看到中古屋市場概況，不同於「台北市房市指標溫度計」以中古市場為主，二者各有勝場，民眾可搭配作參考。

住展房屋網強調，各指標無論來自公家機關、還是民間市調機構，都會經過專家充分研商討論，只有目的、資料組成、反映之事實的差別，而無對錯好壞。民眾可以期待未來中央推出房地產景氣指標後，對於判定房市是否過熱的助益，但因近年來房市瞬息萬變，若中央未來公布的數據落後時間長達二季以上，仍難以呈現房市當下現況。

【文/住展房屋網】最近北市大同區明倫社宅(部分大戶房型)租金過高之情形，成為外界熱議的話題。當然，社宅租金被批過高，不是一天兩天的事；但官方的對應方式，卻顯然無法真正說服民眾。而這次柯P的公開回應，更是愈描愈黑；稍早先說是因為設備太好，要回去自我檢討，接著又說坪數太大，下次會改。

而柯P最新解釋，還比先前更加糟糕；因為他說，當初規劃大坪數戶，是希望明倫社宅不要只有窮人入住，以免被貼上貧民窟的標籤。結果此話一出，當然又遭狂批，被外界說他是歧視(弱勢者)。

對此，住展房屋網企研室稍早就點出，社宅不是不能規劃中大坪數，畢竟絕對可能有人丁較多的弱勢戶；以控制租金為由，所以不能用一定水準以上的建材配備，更是邏輯不通。其實箇中真正癥結在於，政府一直抱持著蓋社宅外，(政府)不要再多花一毛錢，甚至希望社宅像其他一般能夠創造現金流的公共建設一樣，符合一定自償率，所以才會出現社宅租金是市價的幾折，或政府還另多給(弱勢族群)補貼，所以實質租金其實不貴的詭異論調。

但這樣的觀念及做法，是完全錯誤的。從多數已發展相關政策多年的國家地區經驗來看，(社宅)就算強調混居，原則上都是照顧弱勢為優先、為出發點，因此本質上，社宅具有高度社會福利性，不是一般公共建設，不能死守財務自償或平衡，甚至政府還必須定期編列預算補足之，這正是相關NGO團體一直強調(需訂定)『可負擔計算基準』的原因。

至於社宅標籤化，原因更不在租金或坪數規劃；請看過去國宅的(錯誤)經驗，答案就在那裏！也就是，從前端的建材用料、營建品質，到後端的物業管理、居住品質等，都為人詬病。現在要避免社宅重蹈覆轍，就要從選用建材、增設公益設施等硬體，及施工、物業管理品質等軟體著手；唯有如此，才有可能避免被標籤化、產生避鄰效應。

在此容住展房屋網企研室再強調一次；(政府自行或委託NPO)興辦社會住宅，宗旨、出發點就是照顧社經弱勢，故從經濟能力角度，入住者確實可能以中低收入者為主。如何避免被貼上所謂貧民窟的標籤，則須從社宅軟硬體等品質層面著手，用規劃大戶房型或提高租金方式為之，根本本末倒置！

另外，以目前台灣社宅存量仍嚴重不足之下，更該以照顧弱勢為優先，而不是像現在這樣，開放讓眾多一般無殼族也能承租；要解決一般無殼族的住房問題，還是必須從買賣及租賃市場制度改革下手，社宅只能解短期之急！

【文/住展房屋網】藝人羅志祥在內湖豪宅頂樓增設露天游泳池，近日台北市建管處前往勘查，確定其與使照的竣工圖說不符，判定為違章建築，必須在30天內自行拆除，否則將執行強行拆除、並收取拆除費用。

如同北市建管處所強調的，游泳池為「雜項工作物」，並不能自行任意設置，而是必須變更使照，並取得「雜項執造」才能建造、使用；若未有申請就建造，就會被認定為違建，必須拆除。在《建築法》中，雜項工作物涵括了水塔、招牌、圍牆、泳池、中央空調系統、升降梯、機械式停車位、污物處理設施等設備；由於就和主建物一樣，其設置多少會帶來安全、衛生及外觀上的影響，因此大部分都在列管中。

確實，以台北市而言，根據《台北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則》，仍有部分的雜項工作物並不需要申請雜項執照，例如符合規定的太陽光電發電設備。然而，頂樓游泳池卻是相對可能帶來較高風險的設備，必須考量到包含樓地板、梁柱等結構物能否承載泳池灌滿水後的重量，若未經查驗、並確認安全無虞而設置，就可能發生危險。

同時，大樓的頂樓平台一般來說屬於公共空間，是全體住戶所共同持有。民法第799條第3項有提到，物件的共有部分，可以透過約定，來區分建築物的特定使用人。因此，羅志祥若真的有和AIT大樓其他住戶約定好陽台的專有權，確實是可以獨佔陽台（但設置游泳池這種「雜項工作物」當然仍須變更使照）。

然而，根據媒體報導，羅志祥雖聲稱有經過其他住戶同意，但事實上此案引起關注，就是來自大樓自己住戶的檢舉，因此應該是未取得全住戶同意就建造。

住展房屋網提醒，若民眾發現自己所居住的地方，有頂樓住戶未經過其他住戶的同意，就擅自加蓋，那麼可以依民法767條第一項請求頂樓住戶拆除加蓋部分，也可根據《建築法》報請建管單位勘查違建；此外，若頂樓加蓋建物有營利事實（例如出租），民眾也可依民法179條，對其請求返還不當得利。

【文/住展房屋網】日前公布的明倫社宅，其三房型租金高達四萬零五百元，被民眾批評過於昂貴；台北市前都發局長林洲民對此也在臉書提到，社宅的定價不宜過高。台北市長柯文哲則回應，若社宅不計入自償性，市府的財務可能很難負擔。柯文哲此種說法似乎是認為，必須將社宅支出成本多少反映在租金上，但也像是為明倫社宅的高租金找理由開脫。

社宅本就並非免費，興建和營運的成本當然會有一部份是透過租金自償來負擔。然而，社宅政策的推動本意，是希望能讓租不到、租不起房子的民眾，能夠有安身之處；因此，訂定過高的租金，容易排除社宅本該照顧到的群體，是直接與政策宗旨背離。住展房屋網認為，社宅財務當然可以有部分來自租金，但以高租金追求高比例自償，就本末倒置了。

有人說，台灣社宅目前是以周邊租金行情的八折定價，因此明倫社宅的價格應該還算合理。然而，若以八折定價，仍有不少社經弱勢戶租不起，那麼這個「合理」的價格，有關單位或許就得再重新思考。

也有人解釋，明倫社宅是因為地段好、造價成本高，所以開出較高的價格；然而社會住宅的收費邏輯不應該是「能否透過租金填補成本」，而應該回歸它的社會福利使命，也就是，無論社宅坐落在哪？用多高的成本建造？都必須回應社會福利戶的需求，以其負擔得起的價格出租。

政府在社宅的計畫初期，本就不應該讓情況落入必須用高租金自償，來負擔財政支出的地步；政府成本計算的失準，無論是造價成本，還是地段行情，再怎樣都不應該算到經濟上必須被照顧的社宅需求者頭上。

那麼，建設及營運社宅的資金缺口應該如何補充？OURs都市改革組織就有提到過，在國外經驗中，荷蘭、法國都曾透過都市開發的收益，來補貼社宅興建支出；而在台灣，也不乏可以引用來挹注社宅支出的條款，例如《房地合一課徵所得稅，稅課收入分配及運用辦法》就有規定，房地合一稅的收入，必須用於住宅政策及長照等社福相關支出（然而目前情況是只補貼了長照支出）。

住展房屋網認為，社宅的建設與營運支出，應該透過政府各項開發收益及稅收來填補，而不應訂出過高的社宅租金，追求高比例自償，使得本來就租不起的群體，更被排除在外。

南港東明社會住宅。