文／主筆室

針對中央銀行於2024年9月實施的房市信用管制政策，原已對市場產生抑制效果。然而，當央行總裁於2025年5月公開表示該政策「可酌予調整」後，房地產相關業者迅速放大解讀，積極鼓吹買方進場布局、搶搭可能的反彈列車。此風聲傳出後，市場預期過熱，最終迫使央行召開記者會親自澄清立場，為市場降溫。

同一期間，行政院長受訪時強調「有房子住」比「買得到房子」更為優先，並提出「婚育宅」構想，預計未來在青年或社會住宅住戶結婚生育時，加碼租金補貼。例如，生1胎補助增加50％，再生1胎再加50％。然而，對多數民眾而言，這類政策難以產生實質感受，仍顯薄弱。

台灣住宅政策長期以來缺乏穩定的長程規劃，自新青安貸款所引發的市場波動與政策效應，亦再次揭示政策偏重短期效果、缺乏整體國策視角的問題。

不是房價太高，而是國策失位

從政策效果觀察，央行此波信用管制在短期內確實壓抑了部分過熱現象，值得肯定。然而，回到民眾實際負擔層面，根據官方統計，2024年第4季台北市房貸負擔率高達71.21％，房價所得比（PIR）為16.43倍；高雄市則為45.73％、10.55倍。六都中，新北、台北、台中等城市的房貸負擔率均逾50％；桃園、台南、高雄也普遍落在40％以上。

對比同為華人社會的新加坡，其2024年第4季發布的《新加坡組屋政策與啟示》報告指出，國民購買組屋的價格與年收入比（HPI）約為4.7；即使是當地最昂貴住宅，其HPI也僅約13.5。相較之下，台北與高雄的房價所得比分別高達16.43與10.55，不僅遠高於新加坡高價住宅的水準，甚至是組屋HPI的2倍。

在房貸支出比例方面，新加坡組屋的月還款占收入比（MSR）平均低於25％，顯示民眾每月房貸支出不超過收入的1/4，仍保有足夠餘裕處理其他生活開支；台灣則顯現另一種極端──在台北，71.21％的收入用於償還房貸，已逼近財務負荷臨界點。

若觀察人口與土地條件，新加坡人口逾600萬，土地面積735平方公里；台北與高雄分別為271與2952平方公里，人口均在200萬以上。前者能實踐全民居住保障，後者卻讓購屋者在取得住宅後即步入長期財務壓力，顯示台灣缺乏可持續的住宅政策體系，歷屆政府責無旁貸。

住宅不是孤島，應與家庭政策並行

值得進一步關注的是，新加坡的住宅政策並非孤立推動，而是與整體國家人口與家庭政策高度整合。以組屋制度為例，其申請機制優先以「家庭」為單位，單身者需年滿35歲方可申請，並針對首購、育兒、年長家庭提供不同階段的政策優惠與資源支持──這些設計背後反映的，正是國家對「生育、成家、安居」一體成型的政策邏輯。

反觀台灣，現行購屋或住宅補貼政策大多以收入、年齡為條件，缺乏針對「家庭形成」與「人口政策」的積極設計導向。例如「新青安」貸款雖提供低利方案，卻未將成家與育兒納入考量，也無從形成對年輕家庭的政策誘因；政府若能把住宅補貼與婚育政策掛鉤，將使台灣在人口結構轉型下，得以建構更具彈性與延續性的社會支持機制。

政策給了利息，卻沒給生活

另一方面，新加坡的組屋價格並非由市場或成本導向決定，而是依據國民可負擔能力反推設計，並由政府以預算方式承擔其間財務落差。此一機制顯示出：房屋不只是商品，更是社會保障的一環。新加坡政府將「購屋負擔不應超過月收入1/4」作為制度紅線，透過長年財政承擔，創造出房價可控、負擔可預期的住宅環境。

相較之下，台灣長期將住宅政策定位於市場外部的「補貼者」，政府多半透過貸款利率、補助額度等點狀干預協助購屋者，但房價訂定、供給節奏與資金流向，始終交由市場與建商資本主導。換言之，當新加坡選擇用政策定價與預算落實住宅公平，台灣卻讓年輕家庭在市場機制中競價求生，並將安居目標交由資本效率決定。

因此，若要真正實踐「安居國策」，台灣勢必要重新審視政府在住宅體系中的角色與責任──不僅是政策補貼的提供者，更應是市場規則的設定者、供給秩序的建構者，以及國民生活穩定性的守門人。唯有政府主動投入財政資源，才能推動真正可負擔的住宅政策；唯有將住宅視為人口與社會政策的一環，才能從根本改善居住困境。

放眼國際，新加坡的經驗早已提供明確答案。然而，台灣是否準備好採取這樣的制度轉向？

制度能否成形，關鍵在政府意志

實務上，若真把新加坡模式搬來台灣六都，從理論面來看，民眾幾無反對理由。然而，真正的挑戰在於政治意志。中央與地方政府能否放下土地利益操作、房市財稅依賴，以及來自特定產業利益團體的壓力，真正推動普惠式安居政策，才是問題關鍵。

新加坡住宅政策之所以成功，在於政府長期堅持「居者有其屋」這一核心目標，並將人口政策、家庭發展、長照醫療等系統性需求整合進組屋政策架構中，形成完整而有延續性的社會政策網絡。

相比之下，台灣歷屆政府在住宅政策上多以短期方案應對選舉壓力，如新青安貸款、租金補貼點狀政策，實難建構長遠國策體系。政府若真心想解決台灣住宅負擔問題，不妨師法星國經驗，從首購族群著手，重新定錨「安居」為長期住宅政策核心。

這並非理想化的想像。新加坡經驗已明確示範──只要堅持施政方向，排除短期選票思維，安居國策終能開花結果，凝聚社會共識，創造住宅市場與人民生活的雙贏局面。

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預售屋藏爛尾風險，中和『青慕淳』案為例。屋主告贏建商，獲判返還價金及違約金共96萬元，但恐因建商脫產難討回。現行履約多採不動產開發信託，買方受益權易受建商債權人阻礙，非萬全保障。履約保證形式由建商決定，買方如韭菜。購前務必查詢建商信用做功課保護自己。

文／吳翃毅

中和『青慕淳』建案爛尾，原本預計是興建一棟13層共60戶的集合住宅，新屋單坪開價四字頭，從實價登錄來看，36戶預售屋主多數在2019年9月、10月左右買入，一路銷售平均購入房價約是1坪45萬多元，當初買預售屋時，萬萬沒想到，建商債務多，銷售『青慕淳』沒多久，即宣告倒閉。

預售屋主提告，從判決書看『青慕淳』爛尾樓

為拿回預售屋款，預售屋主提告山琳建設股份有限公司，要求返還買賣價金，從判決書來看，整理重點。

山琳建設股份有限公司解散公司，但未辦理清算完結，因此能以清算人郭傳智為法定代理人，再者建築工程應在2020年2月23日前開工，建商遲遲不動工，預售屋主依買賣契約以存證信函主張解除契約，並請求被告於文到5日内返還已付價金96萬元及給付違約金142萬5000元（共求償238萬5000元）。

但提告又如何呢？被告建商代表人沒請律師，收到法院通知，人沒到庭，連個書面聲明都沒有。官司最後判是預售屋主贏了。

法院以被告建商代表人賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，應以96萬元為限（計算式：9,500,000×15%=1,425,000，也已超過原告繳納價款96萬元，因此違約金數額應以96萬元為限）。

爛尾官司贏了又如何，就怕等不到還錢那日？

依據判決書，查了建商法定代理人，除了這宗提告，包括支付命令、本票裁定等民事糾紛等多個案件，假設他跑路，包括預售屋主、銀行等，應該就是拿不到錢，打官司的最後最後，預售屋主拿到債務憑證，就字面上的意思，債務的憑證，法院給的討債安心丸，只是遇到脫產之人，還是難以討到這筆錢。

從『青慕淳』建案爛尾，再來看看最近預售屋案件外施工告示牌，興建房屋到完工有到10年之久的情況，對於消費者來說，買預售屋壓力比山大，萬一建商跑了，爛攤子就是自己扛。

價金返還最有保障，只可惜少有建商願意給

雖然內政部規定預售屋建案需提供價金返還、價金信託與不動產開發信託、同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定等履約保證，而『青慕淳』預售建案以不動產開發信託（或價金信託），是由建商和第三方金融或信託機構簽訂信託契約，依照進度請款（建築師設計、工程施工、建案廣告費用等等）都能申請支用信託資金。

當初收到3000多萬元的預售屋款存入信託，現場未有任何施工，最後清查只剩600多萬元，建商五鬼運財把信託帳戶逐漸搬空，誰又會知道呢？

當然消費者會想問那買預售屋，當然要買有價金返還履約保證的，只是現階段，都是建商推哪種履約都是他們說了算，而不是消費者可以決定的，只要台灣銷售制度沒能改善前，預售屋主都可能是那被建商收割的韭菜。

目前建商多數採用不動產開發信託（或價金信託），若建商財務出問題，受益權雖歸屬買方，可怕的現實是買方的受益權是會受到建商債權人行使扣押受益權阻斷，而且建商和第三人有爭議時，信託業者也會涉入其中。

夢想有點遙遠，理想建議約定所繳價金專戶控管

購買預售屋契約當中，夢想是建商都用價金返還，我們距離夢想可能有點遙遠，退而求其次，談理想，建議是明確約定買方所繳價金專戶控管，並且建物須蓋到一定程度，才可以動支買方價金帳戶。

最後建議買預售屋前，透過網路，三樣必做功課，經濟部商業司商工登記網，公平交易委員會網站、司法院裁判書系統，以建商名稱來查詢相關，至少從過去的紀錄上，先來查詢建商信用與口碑，制度未改之前，先保護自己吧！

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