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認識BIM:數位科技如何改變你我的居住環境?

圖/業者提供

近年來,隨著永續環保與科技發展趨勢逐漸融合,一種被稱為「BIM」(Building Information Modeling,建築資訊模型)的技術逐漸成為建築與室內設計界的新寵兒。無論你是否了解,BIM這項技術正默默地改變我們居住的環境,並為未來的住宅設計開啟全新的可能。

BIM究竟是什麼?

BIM全稱為「建築資訊模型」,簡單來說就是一種將建築資訊透過數位化的方式整合與視覺化的技術。與傳統2D設計圖不同,BIM提供的是立體的3D模型,並整合建築空間中各種設計元素與數據,例如結構、設備、材料特性、施工方法、能源使用等資訊,成為建築全生命週期的管理平台。

BIM的真正價值,在於設計師、工程師與業主皆可在施工前就透過虛擬模型預先了解建築完成後的真實情況,大幅降低設計錯誤、減少施工浪費,並提高後續維護管理效率。

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BIM對人們居住環境的好處有哪些?

1.設計精準度提升,減少浪費與成本
透過BIM精確的數位模擬,設計團隊可有效預測設計的可行性,避免施工階段的錯誤修正,大幅降低材料浪費與成本超支。
2.優化居住環境,提升舒適與健康
BIM能夠精準模擬日照、通風、隔熱與採光等環境因素,確保居住空間具備最佳的自然舒適度,進而提高居住品質並降低能源耗損。
3.環境永續與節能目標落實
BIM的能耗分析功能讓設計團隊能更準確地評估建築能源使用情形,進一步規劃最有效的節能策略,減少建築物對環境的負擔,實踐真正的低碳建築。
4.後續維護管理便利性提高
由於BIM整合建築生命週期所有數據,未來維護管理也將更加容易追蹤建築設施的狀態,避免設備老化或失效問題,達成有效預防性維護。

透過以上優勢,BIM不僅讓建築與室內設計更為精準與環保,更能大幅提升人們的居住品質,真正達到生態永續的居住目標。

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邑舍室內設計的BIM未來策略

邑舍室內設計洞察這樣的趨勢,已逐步將BIM導入設計與施工流程中。我們相信,未來的住宅不僅要美觀與實用,更必須具備智慧科技、能源效率與環境永續性。

透過BIM的應用,邑舍將進一步整合智能家居系統,包含中央控制、即時空氣品質監控、能源(水、電、瓦斯)即時管理等,將未來住宅從設計到居住過程全方位優化,提供真正智慧化與永續性的居住體驗。

邑舍室內設計將以BIM科技與智慧化居住概念,引領住宅設計朝向更節能、更環保、更舒適的方向,為人們創造與自然環境和諧共存的未來生活。

我們相信:

「設計的未來,必然是以科技實踐美好生活。」

現在就讓我們一起踏上這場居住革命,迎接由BIM與智慧科技共同打造的理想未來。

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《桃園》藝文特區 VS 青埔特區

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藝文特區:機能成熟、文化底蘊深厚
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饗賓集團獻禮父親節  旗下品牌推出多元餐飲方案

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迎接溫馨父親節,饗賓集團旗下各大人氣餐飲品牌聯合獻上多樣化慶祝方案,旨在讓辛苦的爸爸們在這一天能夠輕鬆作主,享受一場專屬的美食盛宴。從選擇障礙者也能輕鬆應對的國民Buffet,到無需煩惱搭配的精緻限定套餐,饗賓集團力求滿足全家人的味蕾,讓爸爸吃得自在又豐富,享受專屬的尊榮禮遇。內用更可為爸爸加購限定餐點與啤酒,這一餐,就讓爸爸成為最閃亮的主角!

人氣國民Buffet:饗食天堂山海珍饌邀爸爸大快朵頤

向爸爸說聲謝謝,就從一場豐盛的美食饗宴開始!饗賓集團旗下人氣國民Buffet「饗食天堂」特別獻上父親節限定菜色,讓爸爸們能盡情大快朵頤。

限定美味加購: 8月1日至8月10日期間,可以新台幣698元加購一隻〈焗烤龍蝦〉,外層金黃酥香,內裡鮮嫩多汁,海味與奶香交織,口感豐富、香氣撲鼻。

父親節限定逸品: 在8月8日父親節當天,饗食天堂全餐期價格比照假日收費,並特別提供夢幻逸品〈嫩烤羊肩排〉。選用香料醃製後炙烤,羊肩排鮮嫩多汁,外焦內嫩、香氣四溢,肉質軟中帶勁,滿足肉食愛好者的味蕾。

微醺甜點: 8月8日至8月10日全餐期,更推出〈醇香威士忌黑巧蛋糕〉,將嚴選純麥威士忌的酒香細膩融入苦甜巧克力蛋糕,入口濃郁醇厚,尾韻綻放微醺酒香。

饗食天堂提供無限享用的限定菜色,讓爸爸無論是大口吃肉的滿足,還是多樣海味的鮮香,都能在這裡找到最愛的料理。全家人圍坐一桌,不只吃得開心,更吃出濃濃心意。

蔬食Buffet「果然匯」:爸氣升級獻上暖心祝福

蔬食界最豐富多樣的Buffet「果然匯」,今年父親節精心獻上「爸氣蔬饗宴」,為爸爸們帶來獨特的蔬食體驗。

限定畫盤甜點: 8月8日父親節當天,果然匯將提供雅緻限定畫盤甜點,向爸爸們傳遞感謝情意。

「爸氣升級」賞味之選: 8月8日至8月10日期間,果然匯推出〈韓式洋釀炸花椰〉,將在地青花椰巧炸至金黃酥脆,裹上添加龍眼蜜的特製韓式辣醬,並以黑芝麻點綴,帶來香甜帶有微辣的吮指回味口感。

加長用餐時間: 果然匯特別在8月9日至8月10日「午餐二」時段增加30分鐘,用餐時間延長至下午2點半至5點,讓賓客能盡情品嚐各式蔬食料理,與爸爸一同走進蔬食的奇妙世界,享受美味時光。

台菜「真珠台灣佳味」:真愛爸爸好澎湃 經典功夫菜上桌

台菜「真珠 台灣佳味」於8月1日至8月17日推出「真愛爸爸」父親節限定套餐,款款經典,一次滿足。

套餐組合: 首推人氣NO.1的〈蔥油鹽焗雞〉,以台式舒肥嫩切雞淋上特調蔥油,搭配醃蘿蔔,皮滑肉嫩。套餐還包含〈巷仔內雞卷〉、〈蒜爆椒鹽蝦〉、〈化口梅干肉〉、〈古早味蒸扁鱈〉、〈三杯豆腐煲〉,以及〈蛋酥白菜魯〉或〈鮮菇炒水蓮〉(二選一)。搭配爽脆的〈花好月圓〉與香甜的〈焦糖布丁〉。

價格與預訂:

外帶: 6人份套餐價新台幣3,288元,7月18日開放預購。

內用: 同樣6人份套餐,內用價新台幣3,666元,再獻上溫潤暖胃的〈淮山蛤蜊雞湯〉及精選飲品。內用自7月8日起開放電話訂位。

此外,真珠推出內用限定御品功夫菜,包括〈龍蝦雙享宴〉(含龍蝦旬鮮鍋、龍蝦鮮果匯,新台幣2,380元)、〈珍味功夫砂鍋魚〉(新台幣1,280元)、〈鮮鯧米粉海鮮鍋〉(新台幣1,380元),自7月21日起開放預訂,獻給「尚蓋讚」的爸爸。

川味「開飯川食堂」:過癮香辣在舌尖綻放

酷熱夏季,不妨來一桌麻辣川味,喚醒沉睡的味蕾。「開飯川食堂」在8月1日至8月17日推出「爸氣十足過癮開飯」父親節限定外帶4人份套餐。

套餐菜色: 包含主廚自製醬料與嚴選仿土雞的〈雙醬鹽焗雞〉(半雞)、〈川香咔滋小酥肉〉、〈金湯嫩肥牛/豬〉(二選一)、〈大口霸王骨〉、〈乾燒蝦〉、〈催淚蛋〉、〈清炒水蓮〉或〈熗鍋高麗菜〉(二選一),以及〈炸銀絲卷〉。搭配柔和滋補的〈山藥蛤蜊蒜雞湯〉。

價格與預訂: 這場7菜1湯1甜點的川味饗宴,外帶價格為新台幣3,588元,自本週五(7月18日)起開放預購。內用則自7月8日起開放電話訂位,享受熱騰騰的川味。

泰式「饗泰多 泰式風格餐廳」:泰愛爸爸熱情滿溢

夏日佳節,若想轉換口感風味,「饗泰多 泰式風格餐廳」也推出「泰愛爸爸」父親節限定4人份套餐,8月1日至8月31日限定供應內用套餐。

套餐組合: 首推top 10的〈咔滋椒麻雞〉、〈冠軍月亮蝦餅〉、〈清香檸檬魚〉、〈黃咖哩軟殼蟹〉。搭配開胃涼拌料理〈酸辣海鮮涼拌〉或〈香煎瀑布牛涼拌〉(二選一)。佐以濃郁香氣的〈金湯椰香豆腐煲〉以及〈泰炒什錦蔬菜〉或〈蝦醬高麗菜〉(二選一)。細飲沁脾暖心的〈香茅椰肉蛤蜊雞湯〉。

價格與預訂: 內用套餐為7菜1湯,價格為新台幣3,888元,含泰象啤酒1瓶,並可享泰象啤酒88元優惠加價購。甜點可在〈摩摩喳喳〉、〈椰香黑糯米〉、〈椰子冰淇淋〉中任選四份,搭配四杯〈泰式奶茶〉。

外帶套餐: 包含上述7菜1湯,再添一道〈帕能咖哩燉松阪〉。外帶組合套餐價格為新台幣3,488元,本週五(7月18日)起開放預購,外帶取餐時間為8月1日至8月17日。

高空景觀鐵板料理「旨醞」:享受限定海陸頂級饗宴

具備感官韻味的鐵板料理「旨醞」,在8月8日晚餐時段起至8月10日,限定供應**〈父親節限定鐵板料理套餐〉。邀請爸爸們在新莊宏匯i-Tower的38樓高空景致**中,品嚐新鮮活龍蝦、生食級干貝、活鮑魚、日本A5和牛等頂級海陸食材,以「鮮」動人,搭配細膩的醬汁與烹調,完美呈現鐵板料理的精華。與全家共享一場兼具視覺與味覺的精緻鐵板饗宴,在美食、美酒與高空美景的交疊中,感受一場專屬於爸爸的味蕾盛會。

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臺北客家義民嘉年華獲國際雙金肯定 融合傳統與現代展現多元文化魅力

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由臺北市政府客家事務委員會主辦的「2024臺北客家義民嘉年華」,以「Taipei Hakka Win」為主題,巧妙融合傳統儀式與現代嘉年華形式,成功展現臺北客家文化的多元樣貌與國際視野。該活動近日榮獲2025年美國「MUSE創意大獎」(MUSE Creative Awards)文化活動類金獎,以及「TITAN創新設計獎」(Titan Innovation Awards)銀獎,這兩項殊榮共同為臺灣客家文化贏得國際舞台的矚目,證明其在國際文化策展領域的創新實力。

國際雙金肯定:文化策展實力躍上世界舞台

「MUSE創意大獎」與「TITAN創新設計獎」皆由國際知名獎項機構IAA(International Awards Associate)主辦,是全球創意設計領域的重要指標。臺北客家義民嘉年華能夠從來自全球的眾多參賽作品中脫穎而出,充分展現了臺北市在文化策展、藝術設計與社會參與上的創新實力,也凸顯了臺灣在地文化活動具備的國際競爭力。

客委會主任委員吳文德表示,義民嘉年華活動自1988年由民間社團發起,並於2002年起由臺北市政府接手辦理,持續以創新方式詮釋傳統,使其成為臺灣客家族群重要的信仰與文化盛事。吳主委進一步指出,2024年的主題「Taipei Hakka Win」象徵著客家族群堅韌不拔、熱情活力的精神,活動透過融合信仰、文化與藝術,打造了一個全民共享的文化嘉年華。此次獲得繆思創意大獎金獎及泰坦創新設計獎,除了肯定臺北市都會客庄客家文化的深度內涵,更大幅提升了臺北市客家文化在國際上的能見度。

多元內容引領文化傳承:從傳統科儀到當代展演

義民嘉年華活動內容豐富多元,不僅涵蓋了迎神、安座、三獻禮等莊嚴的傳統客家科儀,也巧妙結合了當代客家藝術展演,力求在傳統與創新之間找到平衡。

為吸引年輕族群參與,讓客家文化在新世代中持續傳承與發展,活動特別邀請了青年偶像擔任活動大使,並精心設計親子互動專區。此外,活動選在國家兩廳院藝文廣場舉行,廣邀海外客家社團共襄盛舉,不僅強化了國際交流,也展現客家文化的開放性與包容性。現場設有近百個攤位,展售豐富的客家農特產品與文創商品,全方位展現客家文化與產業並進的多元面貌。

展望未來:客家文化國際化與深耕在地

此次榮獲國際大獎,不僅是對臺北市政府在推廣客家文化、促進社會參與及文化傳承方面努力的肯定,也為客家文化走向世界注入了強大動能。文化局表示,這是一個重要的里程碑,證明了臺灣客家文化具備走向國際舞台的潛力。

未來,臺北市客委會將持續推動多元文化活動,讓客家文化在臺北這座兼容並蓄的城市中持續發光發熱,不僅能走得更遠,更能在在地扎根更深,將客家文化的美好與精神傳承給更多人。

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商用不動產投資信心趨保守 土地與辦公室市場仍現亮點

文/住展雜誌

台灣不動產投資協會(CCIM)公布「2025年第2季台灣商用不動產投資信心指數(ICI)」調查結果,在美國貿易政策轉向與央行持續信用管制下,整體投資信心雖趨於保守,但辦公室與土地開發兩大領域仍展現穩健動能。

政大地政系教授林左裕指出,本季ICI總體經濟指數雖上升至97.06點,仍屬偏保守水準,主因包括美國推動對等關稅政策、新台幣升值壓力,以及中國商品傾銷對本地產業的衝擊。

AI產業帶動辦公室需求

辦公市場方面,信心指數雖小幅下滑1.5%至113.97點,仍維持樂觀水準。CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示,受惠AI產業與企業自用需求支撐,市場供需穩定,如台北市在舊市區更新,以及南港輝達設點帶動下,北士科、新北新莊、土城等廠辦熱區備受關注。

南部則因台積電、鴻海與AMD等科技大廠進駐高雄,加上亞灣區與金融專區整合效應,辦公需求續強。

土地市場區域分化

CCIM投資師暨CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出,北部禿地開發的信心略升,中南部則受建築融資緊縮與房貸限制影響而下滑。各地標售出現「低投標、低溢價」雙低現象,開發商轉向風險較低的捷運聯開、合建分回與都市更新。

壽險業則逐漸從購入收益型資產轉向購地自建出租,如台灣人壽與國泰人壽近年大手筆布局工業園區與物流倉儲,以提升整體報酬率。

應用科技成交易新推力

面對AI對房地產帶來的這般影響,紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊指出,AI與房地產科技(PropTech)應用加速發展,包括AI估價、房市預測、虛擬看房、智慧管理等技術,已逐步導入業界實務,即便目前房市正處於盤整期,AI技術與科技產業聚落也將持續為商用不動產注入新動能,成為下一波成長的核心支撐力。

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高齡化壓力加劇 北市都更推動「屋老人更老」成隱憂

文/住展雜誌

財政部最新資料指出,台北市逾4成不動產掌握在65歲以上高齡的屋主手中,比例攀升至全國之冠。由於高齡者多半對都更流程抱持保留態度,不僅搬遷意願低,也對繁瑣程序難以承擔,導致都更整合難度持續上升,城市更新進程面臨挑戰。

根據統計,去(2024)年全台65歲以上的房屋稅納稅人已達413萬戶,占整體比重35.5%,創下歷史新高;其中台北市高齡屋主占比更高達44.6%,為六都之最。地價稅方面,全台高齡納稅人戶數為354萬戶,占比達33.2%,而台北市高齡地主占比則為41%,同樣名列前茅。

住商不動產企研室總監徐佳馨分析,隨著醫療進步與養生觀念普及,戰後嬰兒潮世代多已邁入高齡階段,且當年北市房價相對可負擔,不少人早早置產,尤其蛋白區更常見這群銀髮屋主。如今這批人手握大量資產,但對於重建與都更,卻顯得相對消極,為台北市的都市更新帶來三大風險。

一是都更整合困難,主要因高齡者對遷移與程序負擔意願低,導致更新案推動延宕;二是繼承爭議風險升高,大量不動產尚未規劃資產傳承,未來恐出現權屬糾紛與分配問題;三是住宅資源未能活化,使年輕族群望屋卻步,人口外移加劇老化失衡,進一步壓縮城市活力。

大家房屋企研室公關主任賴志昶也指出,除了早期置產者外,近年不少高齡者憑藉退休金與積蓄,依然有能力進軍高房價市場,加上房地合一稅與遺產稅考量,不少家庭選擇延後資產傳承時機,讓北市的不動產結構愈發朝高齡集中。

對此,政府應正視「屋老、人更老」的雙重問題,除簡化都更流程,也需提供高齡友善的搬遷與換屋機制,協助長者安心參與重建,才能讓台北市房市與城市結構走向更新與平衡。

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房地業者的持盈保泰之道

營建業測驗點連3升 業者笑看後市
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近半世紀來,大量科幻電影,加上電玩遊戲,人們已習慣高來高去的戰爭畫面。如今,中東的以伊之戰,終於用實況直播,呈現在網路上供世人觀閱。倘若能問卷,應探探觀者的心聲,會因此懼怕,乃至厭惡戰爭呢?抑是看成似電玩遊戲,感到熟悉而不畏怯?

民不畏死,奈何以死懼之。酒駕毒駕,自撞撞人,拒檢衝警……。方向盤在乎,心性即遽變,緣由何在?人們都說輕罰養禍,誠哉斯言。一般詐團如是,各路騙徒亦然,失風被逮起訴,不久即重出江湖,又是一條騙犯。地面師連不動產也能造假過戶,賊計狀元才,尚不足以形容。

未來AI當道,假證件假資料,假臉蛋假音聲,更防不勝防。甚至連假房東也可能出現,再來就是假地主。不動產乃多數人資財所寄,倚賴極深,這一行亂了套,社會豈有寧日。別以為媒體報導的詐案與已無關,何時會碰上,誰也說不準。

世局不安,多數城鄉房地產交易減少,此乃不爭事實。民生四項,其一不振,影響不小;有殼族覺得變窮,新蝸牛感受房貸壓力,限貸縮緊市面游資,打擊消費意願甚明顯。竟然不時有人冒出幾句瞎話,「不知房價跌在哪裡?」這類人居心何在?難道要台島經濟崩了,房價大跌,才甘心嗎?物價水平,一向跟著GDP走,請把事理搞明白!

房價也是物價,漲跌視供需而定。政策打壓雖然可議,但在容忍範圍內。畢竟,經濟大局更重要。打房只圖暫抑行情,和信用過度擴張,並無一棒打崩房價之意。錯會之人,宜有省思。經濟論述和實際政策操作,常存在學派差異見解相左之處。業界祇能順應調適,自求多福。

現今企業營生和個人存活,皆遭遇各種困阻,家家都有難唸的經。如何覓出路,不妨問問AI,答案多半包山包海,模稜籠統。何以故?實踐檢驗真理,只有真刀真槍上場,才知道想法和手段管不管用。資訊氾濫時代,真假莫辨,虛實難測。至少謀定而為,風險小些。

匯率變化,影響資金流動。近些年台島偵破不少洗錢案,原因何在?由此觀之,央行限縮政策,或許有點道理。富裕之島,一向步步為營,其來有自。尤其世局紛亂,更宜次第因應,動靜有序。個人理財如此,房地產業者乃至主政者,亦當如是。

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台北捷運土地開發成果豐碩 2,300億元不動產價值助攻城市再進化

文/住展雜誌

台北市政府捷運工程局日前公布,捷運系統建設推動迄今已結合88處土地開發案,不僅節省超過368億元土地取得費用,也帶動超過千位地主參與開發,累積創造高達2,300億元的不動產價值,展現軌道經濟與都市更新的雙重效益。

捷運局指出,目前已完成交屋的開發基地達64處,另有7處正在施工、5處進行設計中,並有12處正處於招商或前期作業階段,包括北環段Y20、Y21及Y23站,目前仍持續公開徵求投資人參與。

捷運局強調,土地開發制度成功為捷運建設注入資金動能,並與地主、投資人合作實現「共利共榮」,為台北市打造宜居永續的城市環境。

圖片台北市政府提供

其中備受關注的「台北雙星C1/D1開發案」,目前鋼構工程已推進至24樓,完工後預估可為市庫帶來每年14.6億元稅收、18.7億元年租金收益,並創造約1.6萬個就業機會。捷運局評估,C1/D1案分回權值總額可達900億元,具一定經濟效益。

此外,萬大線中正紀念堂站捷四基地於今(2025)年5月完成招商,預估投資金額達38億元;其他共構型開發案如忠孝復興站SOGO復興館、蘆洲線徐匯廣場與即將完工的三重站潤泰CITY PARK,則透過結合捷運轉乘、商業購物與住宅功能,展現交通建設與城市規劃的綜合效益。

土地開發模式是除徵收外的另類土地取得方式,不僅能降低政府支出,也提升土地使用效益,促進都市整體發展。捷運局表示,對地主而言,透過參與開發可避免土地被徵收,並分享開發利潤;對投資人來說,也具有良好回報潛力,最終實現政府、地主與企業三方共贏的發展目標。

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房貸違約率維持低檔恐是假象?央行信用管制後市場醞釀巨變

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文/住展雜誌

2024年以來,中央銀行啟動的第七波信用管制措施,對台灣房市帶來了顯著影響。儘管內政部不動產資訊平台最新資料顯示,全台住宅貸款違約率在2024年第四季仍維持在0.07%的歷史第二低點,但市場專家已警示,這低檔數據背後可能潛藏著遞延效應,未來房市走向仍充滿變數。住商機構的分析指出,部分都會區的違約率已出現微幅增加,預示著房市即將面臨更嚴峻的挑戰。

全台違約率低檔的表象與潛在風險 根據內政部數據,全台住宅貸款違約率自2023年第一季創下0.06%的歷史新低後,便穩定維持在0.07%的低水位,直至2024年第四季。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,房貸違約率是指截至該季底為止,住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例。目前數據仍處相對低點,主要原因是雖然市場有所波動,但房價仍具漲勢,讓早期入手的屋主仍能找到買方接手。然而,賴志昶公關主任警告,目前銀行鑑價、成數與利率三方面皆趨於緊縮,恐怕今年起的數據將不再樂觀。

北台現疲態、南二都違約率微升 高槓桿族群面臨考驗

都會區違約率差異顯現,北台疲態與南二都警訊 觀察六都數據,台北市的住宅貸款違約率自2023年第一季的0.08%微幅上升至2024年第四季的0.10%,為七大都會區中最高者。賴志昶指出,這顯示去年底台北房市表現已略顯疲態,部分財務槓桿較高的資產族群,正面臨違約風險。相較之下,新北市的違約率則持平維持在0.07%,顯示其區域房貸狀況頗為穩健;桃園市也長期維持在0.05%,未見明顯波動。台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%微幅升溫至2024年第一季以後的0.05%。

南二都的違約率變化則更值得關注。台南市自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%;高雄市則在0.07%、0.08%間震盪,直到2024年第四季才回升至0.08%。賴志昶解釋,這主要歸因於南二都過往受惠於高科技產業議題,吸引了許多追求高槓桿與高報酬的投資性買方進場,而今適逢區域市場景氣恐將變天,便會出現部分違約情況。

銀行利率脫鉤、史上最大交屋潮將至 專家預警房市恐迎新震盪

值得一提的是,新竹地區的違約率持續保持低檔。新竹縣自2023年第一季以來略升至0.02%,新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%後回落至0.03%。賴志昶指出,整體而言,新竹地區違約率為七大都會區最低,顯示區域受惠於收入優渥的竹科客買盤加持,購屋人財務相對穩定,令區域違約率長期處於低檔次。

寬限期屆滿與史上最大交屋潮夾擊,市場恐迎新震盪 儘管與其他國家相比,台灣的住宅貸款違約率偏低,但未來情勢仍不容樂觀。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提出警示,目前各行庫已讓房貸利率與市場利率脫鉤,甚至不乏個案出現3%以上利率水準。此外,「史上最大交屋潮」山雨欲來,以及2022年後使用寬限期的族群陸續到期,加上2025年整體經濟難以期待的背景下,高槓桿族群恐怕將面臨「血洗」,市場也將迎來新一波震盪。

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雙北房市啟動新格局!三蘆、文山買氣最旺盛

永慶房產集團盤點近一年環狀線南環、北環段站點周邊的房市交易價量,其中徐匯中學站周遭房市交易量達449件,位居第一。圖/永慶提供

文/住展雜誌

台北捷運環狀線的南環、北環段已全面動工,這項重大建設正逐步朝向「成環」目標邁進,未來將顯著強化雙北之間的交通聯繫。永慶房產集團根據近一年的實價登錄資料進行分析,揭示了環狀線南、北環段站點周邊房市的交易量價動態。分析結果顯示,北環段以新北市蘆洲區與三重區的站點買氣最為強勁,而南環段則以台北市文山區的考試院站與馬明潭站交易表現最為亮眼。

五股、蘆洲四站驚現「4字頭」親民房價

北環段的房市熱點集中在新北市的蘆洲區與三重區,其中蘆洲區的徐匯中學站以近一年高達449件的成交量,榮登全線交易量冠軍,展現出驚人的買氣。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,徐匯中學站位處蘆洲核心的集賢商圈,不僅聯外交通完善,更擁有與中和新蘆線交會的雙捷運優勢,兼具生活機能與通勤便利性,有效推升了區域房市的活絡。蘆洲區的得仁里站同樣表現出色,以281件交易位居全線第三熱區,其鄰近中山高,區域發展潛力備受關注。

三重區的表現同樣不容小覷,五華街站與五華國小站分別以288件與198件的成交量名列交易前段班。陳金萍進一步說明,這兩站皆位於重陽重劃區內,周邊設施完善且鄰近大型商場與學區;更具吸引力的是,它們與台北市僅一橋之隔,車程至北士科技園區僅約10分鐘,加上相對親民的房價,兼具地理與價格優勢,成功吸引大量通勤族與首購族群進場。陳金萍副理表示,蘆洲與三重地區開發成熟、機能完善,環狀線新設站點進一步強化交通動能,帶動區域機能整合與房市發展,相較雙北核心區的價格優勢,深受自住與投資族群青睞。

在房價方面,北環段仍有部分站點保持親民的「4字頭」平均單價。這四個站點包括五股區的工商展覽中心站(平均單價48.5萬元/坪)與興珍里站(平均單價43.2萬元/坪)、蘆洲區的得仁里站(平均單價44.4萬元/坪)以及徐匯中學站(平均單價48.8萬元/坪)。陳金萍副理分析,五股區因腹地較小、工業廠房較多,過去缺乏重大建設帶動,使得房價相對親民,但其鄰近多條快速道路,交通四通八達,隨著產業聚落與環狀線的推進,後勢發展仍值得期待。而得仁里站因位於中和新蘆線生活圈較邊陲區域,價格相對實惠;徐匯中學站則因中古屋交易量較大,平均房價仍維持在「4字頭」。

南環段主要位於台北市文山區,前兩名交易熱點為考試院站與馬明潭站,分別達到212件與185件的成交量。陳金萍副理指出,這兩站均屬於木柵生活圈,鄰近考試院、世新大學、景美女中及雙語學校等,區域內綠地與文教資源豐富,生活環境極佳,購屋族群多以剛性自住需求為主。預期環狀線通車後,將有效提升木柵地區對外交通效率,區域房市表現深具成長空間。

環狀線的「成環」效應正逐步發酵,不僅大幅改善雙北交通動能,更帶動沿線區域機能的整合與房市的發展。無論是北環段成熟且具價格優勢的蘆洲、三重地區,或是南環段文教氛圍濃厚、生活品質優越的文山地區,都因環狀線的建設而吸引了多元的購屋族群,為雙北房市帶來了新的契機與成長動能。

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2025年7月房產大小事

文/徐熊均

北市社宅冷氣以租代買 遭踢爆貴四萬元

台北市府興建1.4萬戶社會住宅,僅45戶配有冷氣,都發局針對新交屋社宅試辦「以租代買」冷氣方案,一房型月繳1480元、為期6年,租期屆滿後冷氣歸承租戶所有,但冷氣費總額高達123600元,遠高於市價的84000元行情,引發爭議。市府解釋費用包含6次清潔與維修,並稱年利率換算僅2至2.5%,可分散住戶資金壓力。都發局強調會滾動檢討,但外界質疑此舉恐圖利廠商,加重民眾負擔。

新青安續辦?財政部︰明年屆期前評估

青安貸款自2010年起由8家公股行庫以自有資金辦理,協助無自有住宅者購屋。行庫主管坦言,新青安條件優渥,確實帶動買氣。然而,補貼將於2026年7月到期,續辦與否引發關注。對此,內政部明確表示,到期後不再補貼,立法院亦有附帶決議,禁止住宅基金繼續編列補助;而財政部則表示,將視房市現況、政策目的及執行成效整體評估,目前仍言之過早,兩部會仍不同調,因此政策未來動向備受矚目。

『陶朱隱園』傳還款異常 中石化急滅火

圖/陶朱隱園

信義區超豪宅『陶朱隱園』驚傳還款異常,中石化急發四點聲明,強調財務與營運均正常。聲明指出,『陶朱隱園』建商亞太工商聯為獨立法人,中石化未投資、無派人經營,亦無任何財務背書,董事長陳瑞隆僅在協商最後階段提供意見,而銀行團證實亞太工商聯持續有還本繳息,並公開銷售該建案,四月初亞太工商聯提出協商,銀行團同意並在五月底訂定初步還款條件,截稿前消息指出目前五家參貸銀行已分別內部送案,最快六月底前定案。

預售屋爛尾風險 內政部擬強化履約擔保

針對預售屋爛尾樓事件,許多民眾擔心購屋款項遭挪用、房屋無法如期交屋,內政部對此表示,將加速研擬相關改革措施,預計於三個月內提出預售屋履約擔保機制強化方案,以及定型化契約修正草案,以健全預售制度、保障消費者權益,且未來會儘速邀集行政院消保處、金融監督管理委員會、各縣市政府與相關消保公會團體共同會商,針對當前制度進行全面檢討。

老牌營造廠爆停工 桃市府:起造人表示不爛尾

圖/翻攝 Google Maps

老牌營造廠傳出全台多處建案停工,桃園市政府緊急盤點,確認10處停工工地中有4案位於桃園,其餘在台北與新竹。桃園市都發局表示,四案中,一案已於去(2024)年完工並取得使照,現正交屋;另案為私人住宅,施工近尾聲,已申請使照,市府將持續追蹤。其餘兩案分別在龍潭與中壢,仍在施工中,起造人已承諾續建,並將申辦變更承造人程序,避免爛尾。市府強調將全程監督,維護購屋民眾權益。

房市鬆口氣 央行未推第八波打房

右1為央行總裁楊金龍

央行日前召開第二季理監事聯席會議,決議政策利率「連五凍」,重貼現率續維持2%,符合市場預期。央行指出,在打炒房政策與選擇性信用管制下,房市明顯降溫,房貸成數下修,民眾購屋態度轉趨保守,交易與房價漲勢同步趨緩,且近月全體銀行購置住宅貸款與建築貸款年增率均續減緩,不動產貸款集中度亦趨降至五月底的37.1%。央行強調,將持續關注資源過度集中不動產貸款的情形,滾動式檢討相關措施。

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品牌建商新案登場 文山房市人氣增

文山學接待

文/住展雜誌

信義富境外觀

目前文山區靠著幾個指標案「元利四季莊園」、「將捷旅境.」、「信義富境」強銷支撐,整體房市表現還算穩定,據住展雜誌調查,稍早又有品牌建商新案正式公開,同時間周邊也剛好有小型新案一同進場,增添不少房市話題。

國泰.悠然接待

新上市品牌建案之一為國泰建設「國泰.悠然」,基地鄰近順興公園綠地,距木柵市場不遠,規劃27層地標建築,總戶數156戶住家,為27~48坪2~4房,標準層6併,潛銷時期已有一些VIP粉絲客出手,而剛開案甜蜜期的收訂表現不錯,據實登顯示,最高單價超過110萬/坪,價格不斐。

將捷旅境.-善境接待

將捷旅境.」稍早也開放新的一區「將捷旅境.-善境」銷售,基地與捷運Y03站預定地共構,規劃76戶(含1戶店面),為22~27坪1~2房,標準層7併,開價95~100萬/坪,因坪數門檻相對較低,詢問度不錯。

文山學接待

祜益建設於捷運Y04站預定地周邊也有一新案「文山學」剛進場,規劃81戶住家,為22~33坪2~3房,標準層7併,主打6級耐震建築。

千億造鎮案穩穩賣 景美小宅也順銷

至於其餘建案動態,造鎮案「元利四季莊園」銷況順遂,光今年實登揭露的筆數已超過百筆,最高價達122萬/坪,業者表示可能會提早開放第二階段銷售;而景美小宅案「怡富景絵」表現也不錯,其中套房產品反應較佳,現階段主力為18坪2房。

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高雄藝文熱潮點燃房市 文化中心3年漲逾3成奪冠

文/朱福山

從黃色小鴨到吉伊卡哇,高雄觀光與藝文活動熱度不斷升溫,城市形象煥然一新,也帶動區域房市話題。根據實價登錄資料統計,高雄四大指標性藝文景點中,以「文化中心生活圈」房價漲幅最為亮眼,3年預售價從每坪32.6萬元拉升至42.6萬元,漲幅高達30.6%,遠勝高美館、駁二與衛武營,堪稱高雄藝文宅代表。

高雄文化中心生活圈區內擁有不少明星學區與大量綠地,長期受到高學歷、公教族群青睞。圖/業者提供

四大藝文熱區比一比 文化中心房價漲最兇

綜觀四大藝文據點周邊2公里範圍的預售市場變化,文化中心漲勢最驚人,高雄市立美術館生活圈每坪從45.6萬元上漲至51萬元,漲幅約11.8%;駁二藝術特區每坪則從46.5萬元微幅調升至49.6萬元,成長約6%;至於衛武營文化藝術中心,漲幅最小,3年間每坪僅從22.4萬元上漲至23.1萬元,漲幅約3%。

早開發、低基期,補漲行情一觸即發

耕揚廣告總經理蔡宸祐指出,文化中心之所以在眾多藝文熱區中脫穎而出,關鍵在於早期開發、素地有限、供給稀缺,導致房價長期溫和,近年在重大建設如高鐵南延、藝文活動頻繁、就學與生活機能成熟等條件下,加速進入補漲階段。

他進一步分析,文化中心位處高雄核心幹道五福路上,串聯中央公園、駁二愛河、百貨商圈等地,曾有「金融市政特區」之稱,屬於高雄最早成形的生活中樞。而文化中心正坐落於這條「五福大道」的中軸樞紐,歷史底蘊深厚,也成為藝術活動與市民生活交會的重要據點。

高雄文化中心生活圈近年在產業帶動、藝文活動,以及高鐵南延等重大建設利多挹注下,預售市場房價3年漲3成。圖/業者提供

明星學區、綠地環繞 自住族搶進文化中心

除了藝文資源與商圈條件,文化中心生活圈也因明星學區林立與綠地密集,吸引不少高學歷族群、公教人員等自住型買方。近期推出的預售案『寶象文化豆』,基地位於五福二路雄商對面,鄰近文化中心、中央公園與捷運紅、橘、黃三線交會,交通便利,教育資源充足,生活機能一應俱全。

該案由參與2025年大阪關西世界博覽會台灣館設計的建築師張瑪龍、陳玉霖操刀,搭配雅元設計團隊潘鳳凰規劃,產品主打2至3房,採用Villeroy & Boch衛浴、YKK氣密窗等高級配備,平均單價達每坪46萬元,高樓層更挑戰5字頭。

高美館站穩5字頭 駁二、衛武營仍見斷層

相比之下,高雄市立美術館雖擁有北高雄新興地段優勢,但成長相對溫和,近期主打中小坪數的『美術1808』、『里山美術』單坪均價約落在53萬元,最高成交突破6字頭;而豪宅案『御皇苑』則拉高該區單坪最高價門檻至8字頭。

駁二特區雖為觀光熱點,去年吸引逾816萬人次造訪,但周邊房市以自住與置產並進為主,預售案如仰德『駁二AIT』推出26至53坪產品,目前揭露交易筆數近40筆,單坪最高價約為50.9萬元。

反觀衛武營雖為南高雄唯一具國際級場館規模的藝文中心,但受限周邊屋齡偏高與新案供給不足,市場多為中古與國宅產品,目前僅見『京城舞極』等零星新案,近期預售單價落在39至44萬元之間,與過去2字頭相比已有明顯跳升。未來待華友聯『華泰段案』推出後,或有機會補足區域斷層。

商場建設加持 衛武營未來仍有潛力

儘管衛武營房價漲勢落後,但在大型建設如三井LaLaport進駐預定2026年完工的利多下,業者預估,屆時該區預售市場有機會挑戰6字頭關卡,為目前尚未成熟的南高雄藝文住宅帶來成長動能。

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女性當家,房市新主角 從生活品味到空間主導權,建商品牌迎合「她世代」購屋需求進化中

文/朱福山

在家庭購屋決策中,女性角色的崛起已非新鮮議題,卻正持續改寫市場劇本。無論是從第一線看屋比較、資金分配、品牌評估,到最終拍板成交,女性已從參與者晉升為主導者。而這股力量,不只數據為證,也正在驅動產品設計、品牌定位與行銷語言的全面轉變。

近年來女性當家,躍升為房市新主角,圖為陸府建設『織森』瑜珈教室實景。圖/陸府建設提供

觀察近年房市現象,女性購屋者的重視點已從「價格合理」進化為「生活品質總和」——安全性、便利性、健康管理、親子互動與身心平衡缺一不可,對空間的感知力與細節要求也相對更敏銳。品牌建商也順勢轉軌,紛紛將住宅從硬體建築轉向「生活提案」,更貼近日常的真實使用場景。

根據內政部地政司資料,2024年全台女性單獨持有土地人數達151.3萬人,5年內增加超過3.6萬人,其中台中市女性地主高達21.4萬人,為六都之最。聯徵中心也指出,女性近年平均授信額度突破千萬元大關,核貸成數與利率條件普遍優於男性,顯示其穩健的資產配置能力與付款實力,正為房市注入結構性變化。

舜元建設『洲際段新案』主打與洲際段特色吻合的「三球野奢宅」。圖/舜元建設提供

她在意的,不只是漂亮:設計背後的功能邏輯

對現代女性來說,家的樣貌不只是一種風格展現,而是生活節奏的延伸場域。以即將登場的『洲際段新案』為例,品牌建商舜元建設選址14期洲際段娛樂核心地帶,主打區域首見千坪獨棟超高層住宅,並以「三球野奢宅」概念切入,結合籃球、羽球與高爾夫三大主題設施,打造逾350坪的動能場域,讓休閒、運動與社交在社區場景中自然發生。對於講求親子互動與健康生活的女性而言,這樣的規劃具高度吸引力。

除外部氛圍外,室內設計也顯露女性主導邏輯。案內規劃通行動線、採光與收納空間,在格局上也精準對應家庭客層常見的3至4房設定,配合清晰總價帶與坪數設計,迎合女性對安全感與功能性的雙重期待。

更細膩的是,其地下層特別設計第二門廳,並導入天井與綠植景觀,提升採光與社區氛圍;另設有具備私廚與包廂空間的會館與商務中心,提供生活美學與社交空間的延伸,讓女主人在家也能擁有私領域與半公開空間的平衡運用。

精銳建設『Garden One』,社區擁有1400坪的森林花園,且每戶配置植栽陽台。圖/朱福山
記者朱福山現場直擊開箱『Garden One』影片

溫柔力量塑形空間,建商設計邏輯翻轉中

不只舜元建設嗅到女性市場的核心價值,其他品牌建商也各有佈局。

陸府建設的『織森』,即以安縵飯店為設計靈感,打造如度假村般的社區節奏,導入社區關係師、節氣料理與芳療空間,並設有瑜珈教室與親子活動場域,在硬體之外進一步營造日常陪伴感,讓女性在家庭與自我之間取得更多身心平衡。

而精銳建設推出的『Garden One』則透過錯層陽台與1400坪森林花園,搭配玻璃花房與私家湖泊,創造綠意與療癒交織的美感場景。特別的是,每戶皆配置可植栽陽台,讓使用者將空間延伸至自然中,成為靜心、種植、親子或社交的多功能平台,符合女性對環境與生活感的高度追求。

漢宇建設『雲衍 SKY VISION』擁有連通室內外的25米四季溫水泳池。圖為3D示意參考圖。圖/漢宇建設提供

至於漢宇建設的『雲衍 SKY VISION』則從健康導向切入,設有全天候可開合溫水泳池,並配合空中露台與戶外廣場,無論晴雨皆可進行日常運動。其建築採光與通風條件亦經過細緻安排,強化整體居住舒適度與健康條件。

品牌建商針對家庭女主人,打造細膩貼心的建材配備及生活動線,深獲家庭客群,圖為『寶璽天睿』實品屋。圖/寶璽建設提供

女性視角下的購屋實感:空間彈性與機能細節

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出,現今家庭購屋結構中,女性已非傳統角色,而是整體流程的關鍵推手。從需求定義、品牌選擇、現場格局檢視,到預算評估與購屋決策,女性往往扮演導向者的角色,也使建商在產品設計上不得不更加貼近實際生活的實用面與感受面。

房市觀察家蝦爸則強調,女性購屋族群對空間的「彈性使用」與「細節設計」特別講究。舉凡全熱交換機預留孔位、樓板隔音、廚具防火等看似技術面的配備,實際上皆是女性在選屋時會重點檢視的內容。這些細節直接影響居住舒適與施工便利性,也成為品牌是否值得信賴的關鍵指標。

女性購屋不只在意要住得好,生活質感也不容忽視,圖為陸府建設『織森』實品屋。圖/朱福山

讓生活主角有更多話語權

女性購屋力量崛起,絕非只是市場行銷的包裝話術,而是一場真實正在發生的生活變革。當「住得好」不再只是硬體空間的堆疊,而是從日常習慣出發的生活解答,唯有真正聽見女性聲音的產品,才能在未來房市競爭中脫穎而出。

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藝文特區:機能成熟、文化底蘊深厚
青埔特區:交通國門、潛力無限

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新北都更二箭54件核准案 翻轉54公頃土地、挹注逾150億元公益資源

文/住展雜誌

新北市政府自2019年推動「都更二箭」1.0後,截至今(2025)年7月3日止,已有54件更新案取得核准,預計將翻轉約54公頃土地,並釋出約31,000坪的公益設施空間。考量目前仍有多起案件處於整合階段,市府已將2.0專案展延至2026年12月24日,持續以兼顧更新與公益的方式,推動都市更新與環境改善,促進城市整體永續發展。

新北市城鄉發展局表示,這波都更計畫主要鎖定面積2,000平方公尺以上、且臨接20米以上道路的基地,透過基準容積加給與捐贈公益空間機制,引導民間更新能量回饋公共利益。

核准的54件案件分布廣泛,熱區包含板橋14件、中和9件、永和7件、三重與新店各6件、土城5件、新莊4件,以及汐止、林口、樹林各1件,主要沿著縣民大道、文化路、中正路、北新路、光復路等交通要道。

圖片新北市城鄉局提供

其中有40件捐贈實體空間,總計約2萬5,000坪,設施內容涵蓋公共化幼兒園、托老中心、托育中心、社會住宅、活動中心、行政辦公廳舍等;其餘14件則以折算代金形式繳納,約6,000坪空間折合新台幣30億元,將統籌運用於當地公益設施建設,進一步改善民眾生活品質。

為延續都更推動成果,新北市府除了在2021年推出升級版「都更二箭2.0」,透過跨街廓都市調派更新容積,將小面積、位於巷弄內條件不佳的危老建築容積,轉移至臨主幹道的大面積更新基地,使政府得以無償取得危老基地,進而規劃為綠地或其他公共設施,以補足老舊社區長期以來的公設不足問題。

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南港機廠社宅二期年底開工 設置社福機構與屋頂農園打造友善居住環境

文/住展雜誌

台北市南港區南港機廠社會住宅第二期計畫近日通過審議,預計於今(2025)年底開工、2029年底完工。該計畫將打造一棟地上21層、地下5層的社會住宅建物,提供288戶住宅單元,並設置多項社福與公共設施,強化居住功能與社區友善性。

該基地位於北流南側,鄰近已完工的一期社宅,占地達78,811平方公尺,總開發面積5,340平方公尺,統包工程預算逾48.2億元。未來建築將設有地下1至5樓停車空間,共可容納206輛汽車與236輛機車;地面1樓規劃為開放空間與商店,2至5樓將設置身心障礙全日型住宿機構與住宿式長照設施;6樓為多功能空間,並興建一座人行天橋,連接一期5樓的開放平台,形成全天候聯通的公共空間。

住宅部分自7樓起設置,288戶中以二房型占比最高,另有套房、單人房與三人房型,滿足多元居住需求。

圖片台北市都發局提供

在近期都市設計審議過程中,有委員針對細部設計提出多項建議,如應加強街角人行空間的遮蔭與安全性、屋頂綠化應擴大農園範圍,引入降溫效果佳的植物或小喬木,以及無障礙設施與停車動線等問題。對此,代理審議會主席裁示將依委員所提各項意見進行修正與優化,強調本案應兼顧人本交通與社會福利功能,經綜合審查後,全案決議修正後通過。

隨著南港機廠社宅二期即將啟動,台北市在提供多元居住型態與整合社福設施方面再邁一大步,未來將為市民帶來更完善且宜居的生活空間。

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寶山現新面孔 帝寶系列新案籌備中

宏道新竹帝寶接待

文/住展雜誌

進入下半年,寶山鄉整體房市與上半年差異不大,僅2大指標案「宏道新竹帝寶」、「富宇天湖」表現稍佳,而推案方面,據住展雜誌調查,近期除了有「宏道新竹帝寶」系列新案待推出外,還有築旅建設新案稍早已登場,不過規模偏小。

上述築旅建設新案為「建築旅人」,基地位聯華山莊內,距竹科約5分鐘車程,規劃2戶獨棟別墅,建坪約103坪、地坪約73坪,總價7288萬,標榜社區除了有24H警衛安管外,還有游泳池、籃網球場等休閒設施,目前採全預約制。

不畏大環境低潮 百億量體再注入

宏道新竹帝寶接待

宏道新竹帝寶」新一期預計在Q3~Q4推出,為「2區1號」、「2區2號」、「2區3號」、「7區3號」、「7區5號」、「9區2號」等,總銷量體逾200億,相當驚人,產品與前期雷同,為華廈、2樓美式別墅產品,其中「9區2號」進度較快,為38~74坪3~4房(華廈),以及別墅(建坪約117~228坪)。

宏道新竹帝寶中央廣場_模型

至於「宏道新竹帝寶中央廣場」、「富宇天湖」銷況方面也還算穩定,前者憑藉著區段稀有產品,總價門檻亦不高,客戶有一定的接受度;後者則靠著景觀條件加上低自備彈性付款優勢,實登顯示表現不俗。

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台南房市回溫露曙光 新屋交屋潮成主力動能

文/住展雜誌

台南市政府地政局公布今(2025)年Q2土地與建物買賣移轉統計資料,顯示在歷經多季修正後,房市交易量出現回溫跡象。本季土地買賣達10,208筆,較上季成長6.71%,但仍較去年同期減少近3成。建物買賣方面,交易棟數為5,645棟,季增幅達34.79%,不過年減幅仍達26.40%。

值得注意的是,建物辦竣第一次登記後的移轉棟數為2,315棟,季增高達68.12%,占建物總移轉比例41.01%,顯示新成屋交屋潮對市場有顯著推升效果。

觀察各行政區,建物買賣移轉棟數最多的前三名依序為東區773棟、安平區746棟與安南區578棟,皆較上季顯著成長。其中,安平區更以263.90%的季增幅領先,展現強勁成長力道,但與去年同期相比,整體仍呈現萎縮。另有安平、安南、歸仁、善化與麻豆等區的新屋移轉比例高達6至7成,反映新建案完工交屋成為交易熱點。

台南市地政局長陳淑美提醒,雖然Q2交易表現較Q1亮眼,市場動能主要來自新屋交屋,整體仍顯示出對總體經濟變化的敏感,呼籲民眾應理性看待市場波動,審慎評估財務狀況與實際需求,地政局也將持續提供即時、透明的市場資訊,協助民眾做出穩健的購屋與投資決策。

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自住客買房,痛點是什麼?小宅、噪音、高齡化…解方曝光

隨著政府打房政策,投資客已撤退房市,剛性自住買盤成為市場主力,因此除地段外,自住客更重視居住價值,從建材品質、節能設計、隔音工法等細節、甚至有無綠建築、抗震等國家級認證也成為購屋標準。對此,專家建議,開發商只要掌握六大面向提升居住附加價值,就能解決居住痛點。

文/翁嘉妤 圖/冠軍建材、哲空間室內裝修公司

國內房市短短一年內從火熱到冰凍,交易氛圍明顯轉冷,根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會日前公布最新調查數據,自去(2024)年7月,截至今年5月,民眾的購屋意願從77.6%降至僅剩38.5%,不僅數據一路探底,甚至與不願意購屋比例出現死亡交叉,房市熱度與過往相差甚遠。

全聯會智庫會長張欣民指出:「現在銀行對於購屋者的財務狀況審核趨於嚴謹,因此貸款資金取得不易,讓國內的買氣呈現低迷狀態。」也因此,現階段進場者多為真正想要安家立命、有自住需求的買家,對於物件的選擇,也比過往更加謹慎,甚至將居住附加價值視為購屋準則之一。

標章成準則 乾掛工法利節能

「內政部日前規定新建的社會住宅都必須符合綠建築銀級以上、智慧建築和耐震三大標章,這項政策背後更深層的意義,是民眾對於選擇綠建築的意識已經更加成熟。」張欣民以政府規範角度出發,道出民眾篩選物件標準的轉變。

事實上,綠建築不僅已是當前住宅市場中的一大趨勢,隨著全球對於減碳、節能、可持續發展的重視,綠建築的認證標準,更成為了居住附加價值的第一個衡量面相,也是住宅是否符合現代需求的一個重要指標。

這不僅意味著建築在施工過程中所使用的材料和工藝,需要符合環保標準,還包含建築完成後,如何通過設計和技術提高能源效率,減少碳排放,儼然成為國內房市的發展方向,更是民眾購屋時的判斷準則。

運用「外牆乾掛工法」可保留熱氣層,除了阻絕室外高溫,同時也有利於取得綠建築標章,提高居住的附加價值。

對此張欣民舉例,外牆乾掛工法可以保留住熱氣層,不僅能有效阻絕室外高溫、降低室內溫度,同時也有利於取得綠建築標章,提高居住的附加價值。而對於民眾而言,居住在運用乾掛工法的建築內,除了環境更加舒適外,也能降低如冷氣等這類高耗能設備的使用頻率,達到節能減碳效果,進而減少日常生活的電費支出。

嵌入隔音墊 降噪一勞永逸

此外,近年來經常爆出因噪音擾鄰而產生糾紛的社會事件,因此隔音品質也是現今購屋族群關注的重點之一,雖然早在2021年政府便於《建築設計施工編第四十六之六條》明文規定建商須提高樓板的降噪效果。然而,張欣民指出,因缺工缺料問題日益嚴重,建築成本年年上漲,因此有部分建商礙於成本考量,會選用SPC仿木地板的材質施作。

該地材雖具有美化室內裝修效果,但隔音功能有待商榷,甚至材料的完整性也會影響隔音效果,且日後一旦更換表面材料,便會完全失去隔音降噪效果,這不僅無法達成永久性的隔音,同時也容易限制民眾二次裝修的選擇。

張欣民建議,可以濕式工法施作樓地板,雖較費工、造價也稍高,但此工法最大的優勢在於,隔音墊為永久嵌入樓板結構當中,形成系統性的隔音設計,可從根本上避免因隔音不足而引發的鄰里糾紛,因此即便進行二次裝修更換表面地材,也不會影響隔音功能,打造真正安靜舒適的居住空間。

小宅成主流 靠建材延伸空間

近年小坪數產品成為主流,因此裝修風格轉變為淺色系居多,在視覺上可以有效放大室內空間。

隨著民眾對生活品質的要求提升,以及需求的多樣化,居住附加價值的第三面向則為,從過去單純注重功能性,轉向強調居住的舒適度。特別是在開發越來越飽和與房價飛漲的背景下,住宅型態趨向於高密度與小坪數,因此,如何在有限的空間內,提供最佳的居住體驗,成為建商和設計師的一大挑戰。

哲空間室內裝修公司總監吳宜哲指出:「過去40坪規劃3房,現在20幾坪也要3房,空間壓力更大。」吳宜哲觀察到,同樣坪數,許多小家庭會選擇捨3房改設計為2房,以此增加空間舒適度。

在有限的坪數之下,依照人數需求將空間坪效運用最大化外,如何利用建材達到視覺延伸效果,也是市場轉變的最大特徵,「過去室內裝修喜歡用胡桃木這類深色的風格,但現在因為空間有限,大多喜歡運用如灰白色階或是橡木等淺色系,放大室內空間。」吳宜哲說道。

大磁磚一致性 淺色放大視覺

現今居住型態小宅當道,地板採用大規格磁磚,可降低複雜的接縫,能有效延伸視覺和一致性,放大整體空間感。

除了顏色有效改善小空間的擁擠感之外,建材的選擇也會決定整體的延伸性,張欣民認為:「採用大規格磁磚就是一個好方法,它可以有效降低牆面與地板之間的複雜接縫,營造流暢、延續的視覺效果,讓室內空間看起來更寬敞,也更具整體一致性。」除了室內,大規格磁磚也能應用於公共空間,提升開闊感與完整性。

吳宜哲進一步補充,巧妙利用設計、建材讓整體空間看起來更寬廣外,隨著現代人生活節奏變快,居家空間的使用方式,也變得更靈活與多功能。例如在客廳角落設計可收納的摺疊式書桌,或者設置可切換用途的拉門空間,白天當書房、晚上當客房,在有限坪數裡創造更高的效益,同時反映出現代人對彈性空間的重視程度正在提高。

超高齡來襲 防滑磁磚成趨勢

國內面對超高齡化社會的來臨,提升居住安全性也成為購屋族群心目中的附加價值,張欣民特別點出,浴室和陽台等區域的止滑效果至關重要。「在這些區域一定要採用具備止滑效果的磁磚,才能防止意外事故發生,讓家中的長輩住得安心,這更是當前市場上的一大趨勢。」

吳宜哲也分享,許多客戶會主動要求將無障礙設計融入居家環境當中,如衛浴空間的扶手、轉角防撞設計、門框和窗戶的寬度等,都成為了提升居住品質的重要指標。畢竟對於老年人或有特殊需求的家庭來說,房屋的安全性已經不僅僅是防盜問題,還包括如何避免日常生活中的意外傷害。

擁抱科技 提升居住舒適性

此外,科技的進步,智能家居系統也已成為提升居住價值的重要元素之一,像是AI智能照明、家電,甚至是安全防護系統,這些技術的應用也可提升居住的便利性和安全性。

對於現代購屋族群而言,不僅能增強生活的舒適性,還能讓居住空間充滿科技感和現代感,同時也成為了未來房市新的競爭優勢。以新建案來說,建商若能在設計和建設過程中融入更多智能技術,除了能夠吸引更多注重科技的年輕購屋族,也能為整個市場注入新的活力。

「現在的住宅設計師會更加注重這些細節,確保每一個住戶都能夠安全、舒適地生活在家中,無論是老年人還是有小孩的家庭,這些設計的完善,對於提升住宅價值和市場吸引力來說,都具有市場獨特性。」張欣民觀察。

儘管當前房市充滿挑戰,購屋族的需求也正在發生變化,相較過往更重視居住上的附加價值,但這對於開發商來說,無疑是一次重新定位和創新設計的機會,若能掌握以上統整六大面向、洞察市場需求,精準把握居住價值的提升方向,將有助於在激烈的市場競爭中脫穎而出。

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限貸效應影響房市違約率微升 高槓桿族面臨風險考驗

文/住展雜誌

央行自去(2024)年啟動第7波信用管制措施,為房市帶來顯著變化。根據內政部不動產資訊平台最新資料,Q4全台住宅貸款違約率達0.07%,雖仍處歷史低檔,但部分區域已有升溫趨勢,顯示限貸效應逐步發酵,市場隱憂升高。

觀察六都表現,台北市違約率自Q1的0.08%升至Q4的0.10%,為七大都會區最高;新北市維持在0.07%、桃園市長期穩定在0.05%;台中市自0.03%升至0.05%,呈現微幅上升;台南與高雄則由0.06%、0.07%升至0.08%,反映部分區域風險逐漸浮現。至於新竹縣市,違約率則在0.03%與0.02%,仍為全台最低。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出,雖然房貸違約率目前整體仍屬安全區間,但由於房市交屋潮將至、銀行貸款成數緊縮、鑑價趨嚴,再加上貸款利率上升,使得未來違約率可能持續攀升。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,台灣房貸違約率雖較國際水準偏低,但隨著部分銀行放款利率突破3%,加上近年大量預售戶即將交屋,以及2022年起所使用的寬限期將陸續到期,對高槓桿買方造成極大壓力,未來恐將出現一波違約與市場調整風暴。

尤其南二都因高科技產業題材吸引投資客進場,這類買盤多採高槓桿操作,若區域景氣下滑,將首當其衝。相較之下,新竹地區因有竹科高收入族群支撐,購屋財務體質穩健,違約率維持低檔。

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限貸效應擴大 李同榮示警:房市下半年恐現「9大慘狀」

文/住展雜誌

央行第7波限貸令執行已滿3季,雖然壓抑部分房市熱度,卻也引發副作用,房市趨勢專家李同榮對此表示,政策如同「化療式」般打房,甚至溯及既往、傷害不少已購戶與自住族,恐怕會讓下半年房市爆發「9大慘狀」,陷入混亂風暴。

李同榮指出,限貸政策導致大量預售戶在交屋時貸款成數不足,恐出現違約、斷頭、退屋與法律糾紛;尤其政府對於「高價」與「豪宅」的定義過時,導致一般自住與換屋族也無法順利貸款,因此該政策實際上懲罰的並非炒房者,而是一般民眾。

後續可能因此引發9大亂象,包括限貸傷及無辜,例如同樣受第7波限貸約束的預售屋買方;以及自住客與首購族,因為政府對高價與豪宅的定義完全脫離市場現況,導致房價越來越高、高價門檻卻越訂越低,最後貸款困難;其他還有建商轉彎操作合購避限、低總價房產炒作激烈、人頭戶與短售頻繁、金融放貸風險升高、建商資金鏈緊張恐爆爛尾樓、房仲業陷入倒店潮等。

對於上半年全台房市交易量大減近27%,李同榮呼籲政府重新檢討限貸政策,避免擴大對市場與民生的衝擊,尤其應排除已購戶的溯及適用,並調整不合時宜的高價房定義。

同時強調,房市應從供需根本面改革,包括強化交通、擴大社宅、完善租賃市場與調整稅制,避免房市政策淪為政治工具,讓真正有需求的民眾可以安居樂業。

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