【文/住展房屋網】從不被看好、票房慘澹，到感動不斷、售票率空前，世大運雖然開幕時出現不好的插曲，且過程中有不少過氣政客搶功沾光令人不耐，但最終的完美收關，令國人大大讚嘆，也讓這場台灣有史以來舉辦過層級最高的運動賽會，成為台灣體育史上的一頁傳奇。

雖然賽事風光落幕，但期間仍有一些美中不足的小缺失，其中又以網球場館設計不良的問題，遭網友抨擊最烈。本次網球賽事在甫啟用的台北網球中心舉辦，該場館規格雖為全台最佳，但建造過程其實風波不斷。

台北網球中心在郝市府時期，因擔憂未來淪為蚊子館，加上預算考量，使中央球場從一個有屋頂、可容納萬人以上的高規格球場，變成無頂蓋、僅不到5000個位子的折衷球場；這一改，使得該球場已無舉辦ATP一級賽事的可能，連WTA高規格賽事都很勉強，因而飽受批評。

除了規格因預算縮減外，台北網球中心的選址也是罵聲不斷。一來該場館緊鄰民宅，為維護社區安寧，網球中心晚間無法安排賽事，所有賽程只能壓縮在白天進行，以致本次世大運有多場賽事都只能在日正當中的正午時分進行，讓許多選手苦不堪言，我國網球代表團八位成員，更有五位疑似因中暑送醫，讓網友直批台北網球中心根本是「地獄網球場」。

二來則是台北網球中心所在的內湖四期重劃區，就在松山機場航道下方，因此噪音問題嚴重，再加上場館本身的回音，選手在比賽時常受干擾；此外，雖然網球中心備有室內球場，但該場地夏天亦相當悶熱，比太陽直曬的中央球場還難受，因此未來恐怕還會上演選手熱翻送醫的慘劇。

加以台北網球中心的交通不慎方便，在種種不利因素下，未來該場館會獲得多少職業賽事青睞，前往舉辦賽事，頗令人擔憂。因此住展房屋網企研室認為，倘若未來網球中心利用率欠佳，最終淪為管理欠佳的蚊子館，則不但郝市府的擔憂成真，周邊以網球中心為賣點的房子，身價也將難免受影響。

但假如利用率甚高，周邊社區則得面對賽事舉行期間人潮及車潮，即使夜間不舉辦賽事，居家安寧仍不免受干擾，原本的房價支持力恐變成阻力；因此所謂運動場館的房市利多，不過是穿鑿附會而來的空穴來風罷了！

【文/住展房屋網】內政部營建署日前公佈最新調查指出，2016年全台空屋(11-12月用電量低於60度者)計有86.2萬棟，空屋率(空屋量比對該區房屋稅籍戶數)則為10.22%，比前一年小降0.13%，且是近八年次低(僅高於100年的10.15%)。

儘管整體空屋率下滑，然而新建待售餘屋量則持續攀高；2016年Q4全台新建餘屋達7.3萬宅，其中又以新北市1.4萬宅最多，桃園市1.2萬宅次之，高雄市也超過1萬戶；台北市則不到5千戶，六都中僅高於台南市。

台灣空屋量居高不下，早就不是新聞；儘管去年比例下降，但仍高達10%以上，而且這恐怕是投資客祭出以租代售、以拖待變的策略使然，並非真的靠剛性需求消化空屋。尤其近年房市出現大量交屋潮，因此這幾年推案量超大的新北、桃園兩市，待售餘屋量居高，也不難想像。

不過同樣是由營建署發出的資訊，住展房屋網企研室卻發現，各媒體各自解讀，下的標題更是南轅北轍；有的報導聚焦在空屋及待售餘屋量仍大之上，但也有同業特別放大空屋率下降的資訊，解讀方式完全不同。如此這般，不明就裡者看了，肯定是丈二金剛摸不著頭緒。

無獨有偶，央行同時發布的七月全體國銀購置住宅貸款及建築融資餘額，竟也出現相似情況。該兩項餘額確實持續增加且續創新高，不過年增率則都有下滑；不過有的報導似乎刻意不談年增率下降，僅強調餘額續增、年增率持續正值。

當然，統計數據各自解讀，其實無可厚非，這本來就是統計數據的盲點；事實上，也必須拉長時間看數據趨勢，才能窺見全貌，光拿短期數字做比較，很容易失真。然而如果跟數據無關，而是政策或法令修訂的消息，竟也可以各家各自解讀，那就真的讓人無法理解了。

本週一經濟與工商兩大國內主要財經專門報紙，都用重要版面及斗大篇幅報導及將啟動修訂的都更條例政院版，不過住展房屋網企研室比對後發現，兩報結論竟然幾乎完全相反。

經濟日報用頭版頭揭露，標題約是『政院都更政策釋善意 採納業者意見』，強調內政部修訂中的都更條例，已採納不動產公會所提部分意見，將針對釘子戶處理、程序安定性及容積獎勵明確化，做更細緻的修訂。

然而同樣是都更條例修訂，工商時報報導卻指出，都更事業概要同意門檻將由1/10上調至1/2，另還新增『代為拆遷機制可申請行政救濟程序』，及『審議重大修正可撤回同意書』等二項規定，進而引發開發商強烈反彈，直指內政部將都更條例修成『都更障礙』。

這下子大家可都搞糊塗了！按經濟日報報導，內政部修法如果確實採納業者意見，那又哪來工商時報描述的強烈反彈？

當然，內政部之都更條例修訂本日(8/30)將啟動，事情真相到底是什麼，到時就知道。然而，如果房市消息都像前幾天這般，各家媒體完全各自解讀，結論或標題完全不同，甚至相互牴觸，則國內房市資訊混亂不透明的現況，也就不難理解了。只是，無所適從，甚至可能受害的，卻是廣大的購屋消費者！

【文/住展房屋網】面海洋、河川、湖泊、公園及翠綠山巒的美景住宅，除了稀有景緻增加保值性外，採光、通風等條件也較一般住宅突出，因而成為人人嚮往的理想住家；看準民眾喜好，一棟棟樓高突破天際、標榜遼闊視野的高價景觀宅，遂在全台每個風景別緻的地方聳立。

然而高聳入雲的大樓拔地而起，也引起了不少爭議，近來包括宜蘭烏石港、台北芝山岩等地，都因景觀大樓恐破壞自然、歷史風景完整性引發反彈，且官方對民間業者蓋樓的消極態度，更是令在地民眾心寒失望。

以芝山岩為例，原本環團與部分民眾希望台北市府能展現決心，對民間建案也嚴守限高份際，但北市府最終僅優先公部門做起，私部門部分則等到之後都市計畫通盤檢討時再提規範，這一等可能得至少等上2年，意味著期間民間業者推案將可不受限高約束，預料當地建案將因此出現搶建舉動，芝山岩渾圓的山形與翠綠風貌，未來也將被高樓遮蔽。

官方對景觀維護不太重視，對業者來說似乎是一大福音，因為這樣民間建商就能該出更多高價景觀宅來賣錢。但住展房屋網企研室認為，業者自身可得好好警惕，倘若一地湧現過多的景觀大樓，則景觀宅的價值將不如預期。

一來是物以稀為貴，一地若只有一、兩棟景觀大樓，在物件稀有的情況下，價格自然高昂，但若大家都蓋得恨天高，景觀大樓的特殊性將遭淡化，房價也會受同性質產品氾濫影響而折損。

二來則為過多的景觀大樓，恐破壞當地的風景特色，使最大賣點無以為繼。以烏石港為例，民眾之所以會憧憬烏石港，就是嚮往當地幾無遮蔽可一眼看透海洋的遼闊視野，然而一旦眾多高樓拔地而起，原先寬廣無屏蔽的完美風景將不復存在，在景觀條件不如以往的情況下，房價行情也將同步下修。

此外，景觀大樓一棟一棟蓋，不僅會干擾個別戶別的視野，彼此的通風、採光與隱私亦會跟著受影響，使市場性遭遇挫折，因此住展房屋網企研室認為，縱然官方對景觀維護不甚重視，但建商自己得有所警覺，才不會賺不到錢又賠上名聲。

【文/住展房屋網】據內政部公布的最新統計，105年第4季新建餘屋累計達7萬3523戶，創下近七年來新高。住展房屋網企研室表示，雖然建商手上餘屋多，代表市場上賣壓越來越重，但在世紀超級低利的支撐之下，建商資金成本實在太低，以致於有足夠的資本能夠撐下去、與買方「比氣長」，預期房價仍會維持緩跌的格局，近年內應該見不到崩盤的機會。

內政部統計資料顯示，從民國99年第2季起到102年第4季期間，全國新建餘屋大多維持在2.5萬上下，波動並不大，但從103年第1季開始，新建餘屋量就明顯出現上升的趨勢，截至去年年第4季止，餘屋量已增加至7萬3523戶。

在短短二年內，新建餘屋數量暴增約二倍，這代表著房市出現二個重大變化，那就是「預售屋交屋潮」和「銷售率大降」，這與住展房屋網企研室過去的觀察結果相同。

過去多頭市場時，部份預售屋建案一旦賣超過目標成數，例如三成、五成、或者七成等目標，就會封盤不賣，等完工成屋後再賣剩下的餘屋。但問題就出在2013年前推出銷售預售屋，在成屋之後面臨房價下跌、銷售率從8成急降至3～4成，導致成屋後的餘屋賣不掉，這些賣不掉的房子就越積越多。

雖然建商手上餘屋量創下近七年新高，但因為台灣正處在歷史相對低利率環境當中，融資利率只有2％～3％，借貸成本並不高；在這種情況下，多數建商當然寧願每年付利息，而不肯一次就把房價砍個10％、20％。

其次，台灣銀行爛頭寸創史上新高，高達近十兆，銀行不怕借錢、只怕沒人來借錢，如果還款正常的建商來借錢，通常還是會借，畢竟不動產擔保品的風險低，寧使建商跑路還是可以回收多數資金。

利息低、借錢容易，建商的資金成本並不算太重，選擇跟買家「慢慢磨」、以拖待變，就成為選項之一。而上述情況導致的最終結果，就是房價進入盤整修正的格局，跌得不重、卻也無力回升；修正時間拖得更長，成交量也無法立即大幅增加。

【文/住展房屋網】近來國內有三家銀行推出40年房貸，消息一經報導後引起轟動，各界討論度極高，但批評的意見居多，40年房貸甚至被罵成「屋奴政策」。但住展房屋網企研室表示，其實台灣房貸年限並不算寬鬆，40年房貸並不稀奇，比較稀奇的是高房價、低薪資，這種現象已存在約二十年，但大部份的人都還忍得下去。

住展房屋網企研室指出，40年房貸比起多數人習慣的20年房貸來說，整整多出一倍時間，大家會覺得很訝異是情理之中。然而，房貸年限比台灣寬鬆的國家比比皆是，例如瑞典因銀行平均房貸年限高達140年，所以後來制定一項法限，要求銀行房貸年限「不得超過105年」。

又例如丹麥，丹麥房貸申請條件十分寬鬆；丹麥多數房貸年限為30年，不僅比台灣多數人選用的20年房貸長，而且丹麥房貸寬限期可以長達十年，也就是前十年只要付利息即可。此外，丹麥本地人的購屋頭期款只需要5％，其實都比台灣寬鬆。

住展房屋網企研室認為，大多數台灣房貸族都是申請20年房貸、少數申請30年房貸，選用40年房貸者微乎其微，批評40年房貸其實意義不大。而無論房貸年限、寬限期與自備款各方面條件，放款比台灣大方的國家比比皆是，其實台灣央行對於房貸風限管控方面，在全球各國中已算稍微嚴格了。

所以說，40年房貸根本沒什麼好稀奇、驚訝的，真正讓人訝異的是台灣實質薪資倒退十五、十六年，但房價卻可以漲到如此之高；在房價所得比誇張高的嚴竣情況下，大多數台灣人卻還是咬牙過得下去、每一任總統幾乎都能連任，這還真的令人匪疑所思。

【文/住展房屋網】台北市雖然貴為首都，但在公宅推動進度上，卻慢得沒有首都的格調。而公宅推動的步調之所以不如預期，在地居民與民代的阻撓可謂「功不可沒」；比起台中、桃園等地蓋公宅少遇民間阻力，首都民眾與民代對公宅的抹黑與抵制，顯然令人相當失望。

為了阻止信義區陸保廠興建公宅，日前再度有當地居民掛起大型廣告帆布，直言「要生態公園、不要蚊子公宅」。但住展房屋網企研室認為，既然不要公宅，那也不應該要公園，因為公園對在地生活品質的影響，並不亞於公宅。

或許是因為房市「公園宅」的炒作，讓民眾對公園有著莫名的幻想，總認為只要多了一座公園，房子就會自動升格成價格昂貴的景觀宅；但住展房屋網企研室認為，這種「公園就是好」的幻想，簡直不切實際！

若說公宅會影響交通，那大型生態公園也好不到哪裡去。由於台北市中心缺乏大型綠地，因此稍具規模的大公園，如大安森林公園、國父紀念館、中正紀念堂等，到了夜晚及假日，幾乎人滿為患，往來的人流、車流，恐怕不比住在公宅的幾千人來得少。

當然有些人會說，公園下方常設有停車場，不至於造成交通壅塞，但其實北市公宅也大多有規劃大型停車場，怎麼罵公宅的時候就拿交通說嘴，要公園時就不當一回事了呢？

其次，許多反對者總說公宅會影響生活品質，殊不知公園對生活品質干擾更大。先前就有許多住在公園附近的民眾反應，每天清早天剛破曉，公園就響起大媽們練習廣場舞的樂音，實在擾人清夢，而且大媽們的廣場舞有時不僅早上有，晚上也有；不僅平日練習，假日練得更勤，試問多少人能忍受這樣的疲勞轟炸？

再來，很多人一直唱衰公宅未來入住率不高，會變蚊子公宅，但現實卻恰恰相反，現已完工的大龍峒、興隆等公宅，非但不是蚊子公宅，甚至還人人排隊想入住；相較之下，許多價格貴得要死、屋況卻差得要死以致乏人問津的市面租賃宅，才真的是在養蚊子。

最後，不少在地民眾不斷強調市府背叛信義區，硬要把公宅貧民窟塞進來，但看看北市公宅的新穎整潔，再看看陸保廠周邊破敗不已的老舊房舍，哪邊比較像貧民窟，相信用肉眼就能輕易辨別了吧！

住展房屋網企研室認為，反公宅並不是不可以，但理由要合理，而非只是為反對而反對，甚至舉一些自打臉的訴求自討沒趣，這樣不但無法獲得多數國人認同，反而還會讓人對既得利益者的不堪嘴臉感到厭煩。

【住展房屋網/綜合報導】立法院今年五月一讀通過所謂租賃專法；不過此法並非明訂房東、房客權利義務或保障，重點反而放在扶植包租代管產業；其目的則是希望透過相關法令及租稅優惠，將閒置空屋逼出，乃至補足目前公共住宅量體之嚴重不足。

對於這樣的發展，倡議整頓租屋市場的民間組織如巢運或崔媽媽基金會等，當然不甚滿意，宣示仍要繼續推動真正的租賃專法。但房仲業則似乎磨拳擦掌、躍躍欲試，準備進軍這塊新產業；相關報導便指出，東森及全國不動產兩家房仲品牌都有意跨足這塊市場。

然而說實話，國內房仲業生態，大多是直接仲介買賣(房屋)賺仲介服務費，雖然當中可能也有搏感情的成分，但和租屋代管業必須長期經營，還需具備更多專業(如修繕或租屋相關法令)相較，畢竟還是南轅北轍。甚至說白一點，由於政府長期漠視租屋市場發展，因此不但亂象頻傳，相關代管專業也幾乎是零。

長期關注國內租屋市場的崔媽媽基金會執行長呂秉怡就表示，根據他了解，政府現階段的所謂租賃專法(實則為扶植租屋代管業條例)，其實重點反而不是扶植代管業，而是希望房仲業者能透入這塊市場。但他引述相關業者說法指出，這就好像要獵人轉當農夫一樣，談何容易。

的確，目前國內房仲從業人員的型態，是在市場上尋找要賣房的人和要買房的人，再從中撮合；景氣好的時候說日進斗金也不為過，景氣差時可能就要喝西北風。相對地，租屋代管則需長期經營，短時間內可能不會有豐厚收入，但如果經營得當，收穫則是細水長流。前者像是獵人打獵，後者則和農夫耕種有點相似。

當然，人類社會也的確是從漁獵慢慢轉型到農耕，因此直說房仲業不可能轉型為租屋代管業，也不見得公允。但畢竟國內房市租屋市場甚至比買賣市場更不健全，或許房仲高層興趣濃厚，但基層從業人員可能還是寧願抱緊目前的經營模式，也不會輕易跨足到相對陌生，而且問題更多的租房市場。

是故，住展房屋網企研室認為，政府在想法子希望房仲業轉型或扶植租屋代管專業之際，仍必須同時透過相關法令增修，整頓目前形同黑市的租屋市場，否則一切將是事倍功半。

【文/住展房屋網】自從稍早官方公佈，台中市人口數超越高雄，成為全台第二大都市後，有關台中地區的發展前景，頓時間突然變得光明一片。

如日前台中市工商發展投資策進會主辦的『2017投資台中招商說明會』，台中市府方面宣佈將釋出包括水湳智慧城、大眾捷運綠線土地開發、台中巨蛋、台糖台中廠區商業區等多件重大投資案，初估總開發經費超過1,000億元；而台中市府口中的最大利多，就是人口增加，甚至還出現『人口紅利』的字眼。

無獨有偶，最近開工的台中港三井outlet，乃至台中市府順勢推出的雙港副都心123計畫(1個市鎮生活圈、2大海空產業帶、3個觀光遊憩區)，台中市府在推銷之時，也同樣提到全市人口超越高雄，所衍生的『人口紅利』，將是台中躍進發展的最大利基。

然而話說回來，目前全台灣人口結構老化、步入超高齡社會的速度已是全球第一，稍早主計處更提出警告指出，台灣人口持續老化，人口紅利褪色，將直接影響長期經濟及消費動能。

事實是，儘管就自然增加(出生減死亡)來看，台中確實超越高雄，六都中僅次於桃園市，但其實差距並不顯著，原因就在於全台人口結構，基本上還是加速老化、生育率持續低迷，且放諸各都皆準。

在這樣的情況下，還沒聽到桃園市長說自己有人口紅利；既然如此，台中市又是哪來的人口紅利？當然，人口總數增加，理論上消費人口會變多；但如果結構上依然是持續老化，那麼中長線而言，依然稱不上什麼利多。

所以住展房屋網企研室認為，台中市府侈言人口紅利之餘，還是好好想想怎樣從托育、教育乃至薪資、住房(公共住宅)等方面著手提升質量，讓年輕人願意成家生子吧！

【文/住展房屋網】據住展房屋網企研室觀察，今年房市交易量雖已比去年明顯上揚，但建商心態出現「一熱、二冷」的跡象；所謂一熱、二冷，指的是搶建照熱絡、但開工量與推案量都相對冷清，顯示多數建商對近期房市景氣還是保守以待，可能認為房市要復甦力道轉為強勁的機率偏低，才會出現這個狀況。

根據內政部所統計的資料顯示，今年1到5的全台建照核發量為9,555件，比去年同期的8,885件增加不少，意味著建商申請建照的態度還是很積極。但在開工量的部份，今年1到6月建案開工戶數僅約3.2萬戶，較去年同期減少12%。另外，住展房屋網統計今年北台灣上半年推案量，則比去年同期衰退約19％。

為什麼會出現積極搶建照、但開工與推案量卻雙雙萎縮的詭異情況呢？住展房屋網分析，建商之所以努力搶著申請建照，與2018年起取得建照的預售屋雨遮、屋簷不可登記、不可計價有關，所以多希望在今年底前申請到建照。

建商雖然積極搶建照，但他們對目前市況心知肚明，也暸解到房市景氣並沒有大幅度好轉，最重要的是房價還沒出現有力反彈，若是現在推案不見得划算，因此即便拿到建照，並不急著申請開工、更不急著推案，才會出現推案冷、開工冷的「雙冷」情況。

建商心態「一熱、二冷」，說穿了就要是「以拖待變」，希望再拖個一年半載，看看市場好壞再決定下一步，經營策略趨於保守，不像過去景氣好的時候，一拿到建照就急著推案開賣。再者，部份建商仍專注在消化手上餘屋，至於開發新案的時程能緩則緩。

住展房屋網企研室指出，在低利環境之下，土地融資的資金成本相對低，建商有更多本錢可以慢慢等。接下來，可以預期建商與消費者之間，又將經歷新一輪的耐力賽，誰熬得更久、誰撐得下去，誰就是最後贏家。

【文/住展房屋網】台灣雖已邁入已開發國家之林，但對於工安的重視與提升，仍與早年的粗糙忽略沒有太大差別；到網路輸入「工安意外」關鍵字，可發現短短一年內，光見報的意外事件就不只十來件，且還都釀成勞工重大傷亡，讓人對國內的勞動安全欠缺信心。

以日前北投致遠二路95巷工地發生的工安意外為例，該起意外事件為工人獨自施工，但站在怪手下方時，怪手鏟斗竟直墜而下，不偏不倚砸中工人頭部，等到附近居民發現時，該名工人倒在血泊之中早已失去呼吸心跳，送達榮總醫院前便不治死亡。

該起工安意外令人質疑的地方甚多，比如施工前設備檢查是否確實？僅安排一人動用大型機具施工是否恰當？獨自一人施工時的安全標準為何？發生意外時，是否有通報不及或延遲通報之情事？上述問題若其中之一可提前防範或改善，該名工人或許就不至於犧牲生命。

然而每每發生工安意外後，官方與業者的態度都相當被動；業者多半以員工疏忽為由來卸責，而官方除了「重罰」幾萬與短暫的勒令停工外，或許是工具不足，以致甚少進一步做出嚴厲處分，不然就是被動的呼籲呼籲再呼籲，最終每起工安意外都只被視為個案，既是個案，就沒有通盤檢討與改正的必要，工安意外自然也沒有休止的一天。

住展房屋網企研室認為，官方在維護工安方面，應有更積極的做為，比方說提高罰則，以及對多次釀成意外的業者，祭出如撤銷建照等重罰，並將工安罰金專款專用以提升工安環境，以確保勞工能在安全無虞的環境下工作。

落實工地安全，除了能保障人民生命外，對房市也有正面幫助，畢竟多數消費者不會想買建造過程中曾經死過人的房子，因此減少工安意外，同時也能緩解消費者疑慮，促進房市往更健康的方向發展。

【文/住展房屋網】房市買氣差、房價修正的狀況已經歷時二年有餘，而在這二年來，期間媒體多有報導新建案市場將爆發「退戶潮」，但實際上並未發生；即便是供給量大的重劃區，單一建案大量退戶的情況也很罕見。住展房屋網表示，未出現大規模退戶的其中一個關鍵，就在於「暗黑之術」：若民眾要退戶，則建商往往要收滿購屋款總額的15％違約金。

台灣房價不是沒跌過，而業者深知房價一旦下跌就會引發民眾退戶的意願高漲，因此多向退戶的民眾收取房屋總價15％的違約金。據住展房屋網企研室觀察，原本想要退戶的民眾，一聽到退戶要損失15％就會陷了兩難掙扎，反而縮手決定不退戶。

民眾大多不退的關鍵有二項，一來是一次性損失15％的代價太大，大多數民眾都狠不下心賠15％；有的民眾抱持著「不賣就不算賠」，轉向走以租代售路線，畢竟現在房屋出租市場很活絡，要租出去、有好租金並不難。

其次，則與房價跌幅有關。據住展房屋網企研室統計，自2014年至今，許多縣市房價跌幅大約落在一成左右，民眾如果交屋會面臨跌價10％的窘境，但若不交屋則損失15％，這種尷尬情況讓不少人覺得「還是交屋賭賭看」，等交屋後再轉售，看能不能把賠的％數壓到10％以內。

而對業者來說，現在唯一能阻止退戶最有效的方式，就是把堅守收15％違約金，才能順利交屋過戶。在近年，曾有業者免收退戶違約金，最後結果就是已購客幾乎退光。

即便收滿15％違金能有效遏阻退戶，但這其實是一項極有爭議的作法。住展房屋網企研室分析，內政部所制定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條違約之處罰第四項載明：「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」

上述這段話的重點，第一是違約金所收取比例，必須由買、賣雙方磋商而定，並非由業者獨自訂15％說了算；第二，收取15％是「上限」，並不是內政部規定買方退戶、賣方就能收滿15％；第三，如果預售屋繳款未滿房屋總價15％而買方想退戶，賣方只能沒收已繳款項，不能要求買方補足15％。

住展房屋網企研室進一步指出，假如因退戶違約金收取比例產生糾紛而鬧上法院，法院通常會各打五十大板，通常會判定賣方只能沒收6％～10％左右，而非讓賣方收滿15％。所以，收滿15％這項「暗黑之術」，到了法院並就不管用了。

【文/住展房屋網】房市復甦緩慢，業者心理當然很著急，因此近來大老們頻頻向政府獻策，希望房市能在正向政策的拉抬下，重回往日門庭若市的光景；如商總理事長、同時也是鄉林建設董座的賴正鎰，便呼籲政府放寬外資在台買房的限制，認為此舉不僅能刺激房市買氣，還能幫助經濟成長，直呼台灣房市應該國際化。

賴正鎰指出，雖然外商來台投資負成長，但今年上半年外國人來台取得不動產卻比去年同期成長逾3成，其中港澳來台居留或定居人數更是逐年成長，因此賴認為，在內需市場有限的情況下，政府應放寬外國人在台買房的限制，在台擁有居留權的外國人，貸款成數應比照本國，並建議政府降低房地合一的交易稅率，以刺激外商來台投資。

雖然大老建議頗有見地，但住展房屋網企研室認為，引進外資活水、搶食港澳客來台大餅，對房市的幫助都只是一時的，若想房市需求穩定，最終還是得靠內需支撐，因此企業加薪提高民眾的消費力，效果會遠比仰賴外資來得顯著且持久。

對於大老們覺得台灣內需市場小，住展房屋網企研室不甚苟同。或許是商業界大老們總是往中、印、美、日等國走動，以致常不由自主的把台灣拿去跟世界上數一數二的大國比較。

雖然跟上述人口大國比，台灣內需市場確實渺小，但若客觀以全世界的角度來看，我國人口規模在全球約200個政治實體當中，名列前60大，幾乎與南方大陸澳洲相差無幾，真要說市場小，業者們甚愛投資的香港、新加坡、柬埔寨或寮國，才是真的內需有限，因此國內業者實不應小看或低估本國的市場潛力。

此外，賴董可能不知道，近年港澳客嚮往台灣，最大的誘因，竟是被大老們罵得半死的兩岸關係。隨著中國逐漸加強對港澳兩地的直接控制力，許多港澳中堅不耐高壓獨裁統治，遂將離家鄉近、自由度高、且跟中國保持一定距離的台灣列為移民首選。

也就是說，要長期吸引港澳人士來台置產，台灣就得與中國維持相當程度的距離，避免港澳化，但如此一來，兩岸關係就不會如大老們期待的那麼如膠似漆。況且與港澳相較，台灣的薪資水平遠遠落後，許多移居台灣的港澳民眾坦言，台灣連生活都困難的低薪，讓他們有點後悔來台。

換言之，未來若中國與港澳的政治對立消除，這些人來台置產誘因也就跟著消失了。因此根本上該解決的，還是薪資條件低落的長期問題，這樣才有希望將短暫的外來買盤，順利轉化為穩定的內需力量。

再說，就算政策對外資鬆綁，在其它國家條件更好的情況下，外國人也不見得要來台灣買房子，所謂的房市活水可能看得到喝不到。相反的，若國內薪資待遇大幅提升，原本只領低薪、無力買房的民眾，將因負擔能力提高而投入房市，據勞團統計，這類只領基本薪資的勞工超過百萬人，試想這商機有多麼的龐大呀！

【文/住展房屋網】大家都知道，如果肆無忌憚地蓋房子，卻沒有等量公共建設支應，那麼最後勢必造成城鄉發展的大災難。最近就有報導指出，宜蘭為了拼觀光，不但大量開放外地進駐蓋大型飯店，甚至還有住宅區變更為旅館用地，需繳的代金卻很少，還不一定是用在周邊公共建設上的案例；結果當然是動輒塞車，生活品質每況愈下。這難道就是為了拼經濟，人們必須負出的代價？

事實是，如果事前有充分且專業的都市計劃規劃，事後也嚴格遵守，那麼這樣的情況根本不會發生。只不過在台灣，都市計劃往往形同虛設，宜蘭的狀況即是一例；甚至就算是首善之區台北市，而且還最早實施容積率管制，但情況也沒好到哪裡去！

各種濫給容積獎勵或是浮濫的移轉，造成的苦(惡)果，早就不需再多贅述，就連最根本的都市計劃也形同無物，幾年前師大商圈爭議就是如此；另外，商業區、工業區蓋住宅，更時有所聞。只不過官方單位往往以舉證困難為由，讓違規者繼續高枕無憂，開發商見狀當然因勢利導，繼續賣這種游走法令邊緣的產品。

結果現在更離譜的事發生了！根據最近報導，台北市修訂通過土地使用分區管制自治條例，未來違規者罰鍰將從原本6-30萬大幅調低到5000-10萬。

儘管都發局強調，如情節重大者，還是會依都市計畫法開罰，外界質疑此舉是位大彎北段商業區違規戶解套，都發局也否認。然而，光是用自治條例降低罰鍰，背後動機就讓非常可議；如果舉證困難而難以開罰，那降低罰鍰就能罰得到？住展房屋網企研室必須指出，問題根本不是出在罰鍰太高、不符比例原則，而是官方單位執法的效能與決心！

不僅如此，還有市議員認為，是因為罰不到建商，所以住商混合，或違反都計如大彎北段商業區的情況才時有所聞。但住展房屋網企研室要說句公道話，這關開發商啥事？

過去法令可能不夠周延，資訊也不發達，所以消費者可能無法辨別，建商推案是否符合都計規範。但現在情況早非如此，建商也很清楚，不可能以身試法；如果真推出這種法令灰色地帶產品，他們都會先做好防火牆，會按規定在廣告文宣上註明(儘管字體超小，一時很難看清楚)，也不會做樣品屋或實品屋來作繭自縛。

事實是，這根本是消費者和建商一個願挨、一個願打；消費者在購買這種灰色地帶商品時，其實大多清楚『內情』，但往往因為可一坪當兩坪用，或價格低廉，因此還是買單。如此這般，該罰的是開發商，還是實際違規使用者？

再次強調，違反都計難以遏止，根本不是罰則太高或什麼不符比例原則，違規者十之八九自己也都清楚明白；這種因少數人私利犧牲更大的公眾利益的狀況，本來就應該透過適度懲罰來遏止。但現在如北市自治條例這樣不痛不癢的輕罰，只怕相關狀況會更加惡化；甚至話說得重一點，這樣搞下去，乾脆把整個都市計劃都廢掉算了！