【住展房屋網/台北報導】本週稍早，國內指標房仲業者指出，基於房市『去投資化』，預估今年全年交易量可能跌破30萬棟，甚至會比2001年的25.9萬棟還低。接著，其他房仲同業也發布各自的價量訊息，都作出類似解讀。再看官方最新的買賣移轉棟數資料更可發現，房仲業的推測絕非空穴來風。

根據五都地政局剛公佈的六月及上半年買賣移轉棟數資訊，除高雄市月減近一成外，其他四都都呈現月增走勢，北、桃兩市月增更超過一成。不過如看年增率，則全為負值，其中又以新北市年減23%最多，高市次之，將近兩成。

六月買賣移轉棟數之所以月增，一般認為和房地合一拍板定案，房市人氣回籠有關；根據住展房屋網企研室觀察，扣除少數區域外，確實如此。不過現在市場買方多是剛性需求者，且多半只是看看，沒打算出手；畢竟六月後建商也開始喊跌房價，但目前為止，實際價格仍在相對高檔。

年減部分也不令人意外。去年此時雖然八德合宜宅弊案爆發，但其殺傷力遠遠不及後來的房地合一課稅話題；況且去年第三季美國QE退場所引發的資金轉趨緊縮，扮演更關鍵的角色。

如把時間拉長，比較今年和去年上半年，更能一目瞭然。今年上半年五都買賣移轉棟數，合計竟不到8萬棟，雖然這不含台中市，但相較去年上半年，下滑幅度超過兩成，就可知房市交易的確冷清。不過有業者拿金融海嘯後半年(98年上半年)來比較，住展房屋網企研室認為不大恰當；儘管該時段房價亦走跌，但兩個時段的資金寬鬆程度差異太大，房價水準差更多，尤其當時投資置產買盤並未轉趨觀望，只是伺機而動，而現階段持有稅的殺傷力更是驚人，以致不分投資、自用全都縮手，兩時期的時空狀況迥然不同。

當然，近一年多來房市交易冷清不是新聞；然住展房屋網企研室認為，買賣移轉棟數資訊內，還藏有其他弦外之音。儘管六月整體交易量呈現月增，但是否真是課稅新制拍板不確定性淡化所致？據了解，六月雙北交易棟數中有相當大的比例是第一次登記，而且這個第一次登記的數量，還是近半年來單月最高。

什麼是第一次登記？直白的說就是建商蓋好的新成屋交屋；所以扣除這項因素，代表房市買氣並沒有因為稅制定案而真正回籠，畢竟首次登記至少有一定比例是預售期間就賣出，不能代表六月的實際成交量。更別說官方資料都有一定時間差，六月移轉棟數，恐怕有不少是源於五月份，甚至更早的成交行為。換言之，買氣是否真的回溫，還要再看七月數據才能確知。

以此延伸，下半年選舉話題轉熱，一般認為會影響房市；但新成屋交屋潮也才正要展開，因此未來有可能出現選舉干擾加重，市場觀望氣氛再轉濃、買氣遲滯，但官方買賣移轉棟數卻反增的弔詭情況。故至少未來半年到一年，坊間分析官方發布買賣移轉棟數資訊時，應該要將第一次登記棟數區隔開來，才能看清楚市場真貌。

【住展房屋網/台北報導】在北台灣房地產市場中，捷運就是房價增值與保值的超級保證，只要捷運到的地方，就是房價上漲的時刻。過去十幾年來，這項定律未曾改變，即使是捷運也成為買房的一盞明燈，所以博得房地產「不敗神話」的美譽。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，捷運題材對房市的挹注，大致可分為「定案、開工、完工通車」三階段，每一階段房價多有明顯上揚；尤其是通車前後，房價通常會出現一波慶祝行情。而就在今年年底，北台灣預計有土城線延伸頂埔段、桃園機場等兩條捷運線將通車，沿線房價卻看不到慶祝行情出現的跡象。

頂埔段將通車　房價竟應聲倒地

據住展雜誌觀察發現，雖然捷運土城線延伸頂埔段通車在即，但土城房價非但沒漲，反而急遽下滑。從表一中來看，土城區新成屋、預售屋平均房價從今年3月開始出現溜滑梯式發展，到5月已落到41萬／坪。

今年以來，土城區平均房價下跌1.2萬／坪，跌幅約2.8%；若從2月份高點起算，則已跌了2.1萬／坪，跌幅約4.9%。今年共有皇翔、大同、華固等三家上市公司在土城房市廝殺，但大型業者搶進似乎不見加分效果。

機場線沿線　強勢區域兩極化

住展雜誌企研室經理何世昌表示，機場捷運線沿線大致呈現漲跌互見的分歧走勢。機場捷運線所經過新北市的行政區中，以林口與泰山房價表現最為強勢，今年來漲幅分別為2.7%、1.6%。

林口上漲區塊，主要在捷運A9站周邊，一直到扶輪公園一帶，此一範圍內的新建案成交底價仍居高不下，將整體房價再往上墊。然而，仁愛路二段以北區域（後段），因距捷運站較遠，又缺乏建設題材，房價反倒往下走低。

泰山則是機場捷運線中較易被忽略的區域，但因泰山共設有三座捷運站，密度相當高，且與相鄰的新莊副都心動輒5、6字頭的房價相比，泰山3字頭房價低上許多。在基期偏低的情況下，泰山房價仍在穩健補漲當中。

直達站發威　龜山房價飆

至於機場捷運行經桃園的行政區，僅有龜山房價還算穩健，今年前5個月已大漲4.4%。龜山房價最強勢的區域在林口新市鎮龜山段，即林口長庚商圈一帶，理由是捷運A8站是機場捷運少數的直達站，往返台北火車站通勤時間短，且房價又比A9站周邊低，所以補漲速度驚人。

雖然今年以來，機場捷運線沿線有三重、泰山、龜山、林口等四個行政區房價持續上漲，但新莊、蘆竹、大園與中壢等四行政區房價卻走軟，形成「四強四弱」等格局。其中，新莊區小跌0.7萬／坪，跌幅約1.3%；蘆竹區下挫0.7萬／坪，跌幅約2.6%；大園與中壢跌幅則較重，連袂跌掉0.9萬／坪，跌幅分別約為3.3%、3.4%。

通車行情失靈　現在買正划算？

何世昌分析，97年即使全台房價因金融海嘯而下修，但年底南港東延段通車，使當年度南港房價逆勢連漲三季。但今年土城線延伸頂埔段、桃園機場兩條捷運線，通車前的慶祝行情卻已不復見。唯好處是，自住購屋者可以用相對低的價格，在捷運沿線購屋。

何世昌解釋，捷運神話破滅的主因有三，第一是稅改加深買方跌價預期性心理，買方多已不願追價；第二，機場捷運通車延宕數次，部份區域房價卻已提前反應，以致於通車行情不再；第三，個別建商在不同區域啟動價格戰，房價助跌不助漲，都是促使通車行情失靈的原因。

【住展房屋網/台北報導】本週世邦魏理仕、仲量聯行及高力國際等外資商仲業者，先後公佈Q2商用不動產交易狀況，結果不出意外，數字都相當慘澹。只是，現在交易清淡非商用不動產市場的特有現象，整體房屋市場交易量一樣低迷；惟真正需要深究的是，根據這些商仲的說法，之所以交易冷清，主要是受高額房屋稅及房地合一稅外資高稅率所累。

先不論實際上房屋稅增加幅度到底有多少，其實持有成本一增加，就會影響投資者意願；同理，交易利得課重稅當然也有影響。但平心而論，真正促使外資退場原因何其多，如本地相關的房價持續墊高，政商疑似勾串導致政策風險變數多，甚至美國QE退場後，資金從寬鬆轉趨緊縮及回流成熟市場，都是可能的原因。

然而有一點是可確定的，就是一般外資評估某地不動產投資效益時，看的不單是價差，還有租金水準及換算投資報酬率。所以看最近紛紛釋出降租招租訊息，卻仍乏人問津的頂級地段店面就能略知一二，其實外資對台灣商用不動產，或說整體房市投資興趣相對缺乏的最根本問題，仍出在租金投資報酬率始終偏低上。

由於總體產業景氣，或說分配制度出現嚴重問題，在多數中小型企業經營困難、民眾薪資原地踏步之下，無論商辦或店面租金，這十年近乎止漲，但買賣價格卻持續墊高，讓台灣不動產市場的租金投報率超低；而且別說外資，這幾年就連本土壽險業也得出走海外，才能尋求較高的租金報酬率，維持營運。

然而回過頭，就算有租金投報率始終偏低的結構性問題，住展房屋網企研室仍認為，我們不能忽略以北市為首的此次調整房屋稅，依然存在重大疑義。因為無論從租稅公平或量能課稅角度，都不能以某個時間點為準、一刀兩切，調高新取得使照者，舊建物卻仍沿用舊制。事實是，問題已不單是出在房屋構造單價30年沒調整，而是整個稅基的認定計算基準出了大問題。

有關這點，住展房屋網企研室先前已多次提及並點出問題所在，於此不再贅述；甚至包含土增稅、遺產贈與稅等等，也還繼續產生很多漏洞或造成扭曲，都必須檢討且刻不容緩。總之，別以為房地合一課稅拍板後，不動產稅改就大功告成！事實上，不動產相關稅制的問題仍多，改革尚未成功，眾人仍需督促主事者繼續推動才是！

【住展房屋網/台北報導】近期正是各上市建商舉行股東會的旺季，但有別以往大頭總是樂觀看漲的態度，今年因政策不友善，房市展望保守，加上總統大選衝擊，業者已不再如過往一味唱多，反而再再強調房價下修的可能，然而在一片降聲的言論當中，也透露了建商過去許多不合理的銷售手段，或許老闆們發言是沒有想太多，但卻意外讓建商墊高房價的伎倆曝光。

就有知名建商表示，因未來利率、稅費、管理費等都在成長，業者需自行吸收，因此倘若個案房價一年沒漲，就如同是變相降價。面對如此說法，住展房屋網企研室覺得啼笑皆非。

這些持有成本，本來就是所有權人必需負擔的，在房子還沒賣出前，建商作為所有權人，當然有承擔成本的義務，既然這些費用不是消費者的責任，對消費者而言又怎麼會是變相降價呢？唯一合理的解釋就是：以往建商都用抬高售價的方式，將這些持有義務轉嫁的消費者身上，只是以往房市大好時，房價上漲迅速，買方對這類轉嫁行為也就睜一隻眼閉一隻眼了。

然而利率、房屋稅走揚的困擾，並非建商獨有，消費者購屋後也同樣得承受，倘若按照建商說法，因為多付了滯銷期的持有成本，所以沒漲價就是降價，那民眾房子住了二十年後轉賣，是不是也應該把這二十年來的賦稅、管理成本加進售價，將成本移轉給下一手買家呢？光聽就覺得不合理，這般說法要是成立，現今沒有把過去數十年的持有支出全部算進去的中古屋賣家，根本超佛心，消費者豈不是應該瘋狂搶購？

業者此番言論，除了曝露抬高房價的手段外，最重要的目的，當然是要慫恿觀望許久的消費者進場，畢竟建商對價格相當固執，寧可用各種優惠也不願下修房價，但消費者唯一想要的就是降價，因此建商只能用各種方式催眠消費者，營造賣方讓利的假象，說服消費者掏錢購屋，也才會說出『沒漲就是降』這種毫無邏輯性可言的荒誕說法。

【住展房屋網/台北報導】自房地合一拍板後，房市業者促銷確實轉趨積極，甚至不少上市櫃建商在六月法說會上，頻頻放送價格鬆動或類似的『利多』訊息。而根據住展房屋網企研室近月以來的觀察，看屋人潮確實稍有回籠；不過論成交，扣除一些持續造勢辦活動的大型指標案外，成屋案的銷況普遍要比預售案稍佳。

不過其中原因，住展房屋往企研室分析認為，和業者一般認知或所指的房地合一新制課稅加重，成屋續用舊制、負擔較輕的說法關連並不大，主要還是基於兩大因素：一為購置目的，二是價格。

的確，基於未來房價續漲不易，加上先前稅制變革變數，投資客早已退場觀望，目前主要是剛性自用消費者支撐買盤，住展房屋網企研室先前已多次指出，這類族群本來就偏好或優先選擇成屋，理由是可立即進駐(居住)；至於預售屋，至少得等個一年半載甚至更久。不過更重要的還是，目前價格在相對高點，選擇現在進場，通常都是有較急切需求者，十之八九會選買成屋。

然而成屋銷售反應較佳的真正核心因素，毋寧還是價格。雖然近期祭出工程0付款或低首付的都是預售或興建中個案，但也仍不乏續開高價的案例；至於線上成屋案，雖然消費者必須先拿出的自備或交屋款較多，但在總價或折算單價方面卻相對較低。

箇中原因在於成屋的融資壓力更為立即，代表出清餘貨的賣壓更大，因此業者更願意在價格上作配合，也就是實質降價。就住展房屋網企研室觀察，除了某些特定業者外，目前價格出現鬆動的個案，的確是成屋居多，其中又以銷售已有一段時間的案例較明顯。

不過整體來說，近幾個月的房市銷售狀況仍在低檔，畢竟儘管價格略有鬆動，但幅度不大，甚至很多只是調降表價，但成交底價不動或降幅極小。換言之，現階段買賣雙方的價格認知落差仍在，這對房屋銷售來說當然是不利因素。

也難怪最近愈來愈多建商表示，準備減量經營或出走次級地區及海外，甚至已有房仲業者預測，今年全年買賣移轉棟數可能跌破30萬棟。事實則是，買賣價格認知差距具體縮小的那天，恐怕才是房市修正期真正進入尾聲的時日。

【住展房屋網/台北報導】在房地產市場中，只要有捷運的地方就有大行情，捷運題材對房市總是超級大補帖；一般來說，捷運引領房市上漲會有三個階段：「定案、開工、完工通車」，房價在這三階段會各拉出一波漲勢。然而，現房市交易量低迷，捷運不敗神話真還是神話嗎？

就在今年底前，北台灣共有兩條捷運線預計通車，分別是桃園機場捷運線、捷運土城延伸頂埔段。如果捷運不敗神話發威，按理說年底前土城頂埔，以及機場捷運線沿線房市會再啟動一波上漲行情。只是目前看來，這個希望似乎有點渺茫。

先看到土城延伸頂埔段，頂埔一帶是土城房價相對低的區塊，業者原看好通車行情，預期頂埔有捷運後會啟動補漲，土城全區房價也會上演慶祝行情。因此，土城下半年就有數個建案準備公開銷售，希望搭上捷運順風車搶攻買氣。

但誰也沒想到，土城有個指標大案的成交竟出現破盤價，價格甚至比周邊的中古屋價格還低，因此掀起搶購熱潮。當這類破盤價出現之後，購屋者的價格認知就「回不去了」，心中預期成交價自動下修，開高價的建案就不可能賣得動，房價要上攻相對不容易。

所以，即使年底前頂埔延伸段通車，土城整體房價要再出現慶祝行情、甚至創高價的機會已是微乎其微。如果不幸猜中，那麼土城將會成為北台灣第一個捷運通車房價卻漲不上去的區域。

至於機場捷運沿線，則要看個別區域而定。例如林口，A9站周邊房價比A8站高，但A8站是直達站，而A9站只是一般站，無論往返北市時間與距離，都是A8站勝出，A9站周邊房價還能漲多少？確實值得觀察。

總而言之，房地產中的捷運不敗神話，最快在今年可能就要見到終點，神話恐怕會被打落凡間。因此，若是想循著捷運買房的購屋者，今年更應慎選區域，以免不小心踩到地雷。

【住展房屋網/台北報導】高房價現象，果真開始對國人置產觀念產生衝擊！據房仲業者稍早公佈的Q2宅指數調查結果，雖然房地產仍是受訪者認為最保值的投資選項，但贊同比例已降到三成以下(26.7%)，是該項調查執行以來的新低。該調查也顯示，兩年內有購屋計畫者不到三成，同時三分之一以上受訪者看跌Q3房價。

不過該調查的另一項結論，或許更值得深究；因為根據該業者說法，過去一年多來受稅改話題『凌遲』，全台交易量急凍。如北市今年五月成交量掉到2千件左右(去年底則還有3千件以上)，等於每五個房仲及代銷人員才能成交一戶，於是造成許多『房仲浪人』，還說這對產業發展及民眾權益不是好現象。

交易量縮是事實，但是否純然只是稅改話題造成？這點值得討論。不過不可否認，投資客轉趨觀望退場，房市買盤由剛性需求支撐，在價格高懸、薪資卻實質倒退下，成交放緩，交易量縮，都是可預期的。

反過來說，過去五到十年因為房市投資風氣過盛，房仲店頭一家一家拼命開，密度甚至僅次於便利超商的現象，當然也受到挑戰；畢竟大家心知肚明，光憑剛性需求，是不可能支撐這麼多房仲店頭及從業人員的。也就是說，過去數年過度膨脹的房仲店數和從業人員，如同過多的假性(投資)需求及房價泡沫一樣，應該要適時『消風』，長期而言對產業及整體社會才是健康的。

當然，現在所謂房仲浪人滿街跑，是短期陣痛現象，對產業，甚至就業率、整體經濟等等而言，都是負面的，但這和民眾權益有何關係？民眾要的是服務品質及權益保障，而不是店數多、選擇多啊！但更讓人不能理解的是，如果去年以來交易量縮，導致房仲人員變浪人，那為何今年稍早，還看到大型房仲持續喊出要再展店，還要擴大徵才？

住展房屋網企研室認為，會出現這樣弔詭的情況，問題不純然在業者身上；業者毋寧是在商言商，利益最大化，人事成本當然壓得愈低愈好。更大問題其實在於，為政者不思考產業環境改善及轉型，還繼續把不動產價漲視為政績。從近年各項作為來看，說難聽點，更可將政府視為我國最大炒地皮集團；結果台灣經濟數據表面上亮眼，實際上卻早已被不動產綁架，甚至潛藏泡沫危機的虛幻假象。

如今這般假象，隨著資金熱錢退潮，甚至高房價引發民怨後，開始慢慢走調，加上長期人口結構丕變是無法扭轉的趨勢，長線實無樂觀理由。住展房屋網企研室在此呼籲，為政者不該再繼續炒短線，要盡快針對人口趨勢及產業轉型、國土運用提出具體對策。

【住展房屋網/台北報導】據房仲業者最新公佈之調查，今年第二季有七成五受訪者以成屋為購置首選，比前一季小增4%；預售屋需求則降到23%、下滑3%。對此結果，該房仲認為是因剛拍板的房地合一課稅，明年後取得的物件才適用，而目前線上多數預售屋幾乎都在適用範圍，加上去年七月後新建物房屋稅大增之影響，因此解讀下半年成屋將是主力買盤，還說估計交易量可望增加兩到三成。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的調查結果，並沒有太大意義，也不能說明什麼。首先，一直以來相關調查其實都顯示，民眾如購買房屋，約六到七成會先考慮中古屋、半數以上偏好成屋，理由不外乎中古屋價格較平易近人，或成屋可即搬遷進住等。就自用消費者角度，這是常態，不需大書特書。

相對地，會買預售屋的正港自用客是相對少數，且多數是客變要求高的頂端客層。事實是，預售屋卡位門檻低，加上非屬一般房屋交易，稅捐單位查不勝查，因此實是投機客用來行短線交易、獲取暴利的工具；如前幾年一度盛行，甚至猖獗的紅單交易，就是最佳『典範』。

現在房市多頭已到尾聲，加上其他邊際因素，目前無論短線或長線，投資客多選擇退場觀望，房市買方轉以剛性消費者為主；這當中七成優先買成屋，不到三成買預售，本是常態，卻硬扯和實價課稅新制有關，實在牽強。

住展房屋網企研室一直強調，對多數自用消費者來說，房地合一課稅幾乎無任何影響，一來有獲利400萬免稅額，再者還有重購退稅，和舊制相差甚微，實不構成提前進場理由。對投資客來說，也要先有獲利，才有所謂的稅負加重的問題，更別說伴隨奢侈稅退場，根本形同減稅。

若要說真有影響，也只有新制房屋稅較明確，可能影響消費者購買去年七月後取得使照新成屋的意願。然而稍早官方公布資訊也已說明，新制房屋稅實增稅負，平均大概僅兩倍多；稍早某些報導所指的數十倍，是把囤房稅最高稅率納入、極端放大後的結果，以高資產族長期避稅的功力來說，根本不可能發生。換言之，新制房屋稅的影響也被誇大。

所以結論已很清楚，對剛性自用購屋者來說，適用稅制新舊無差別，所以也就不會有趕在今年下半年前購屋、以規避新制的立論，價格因素才是真正關鍵。除了置產族可能因為資產重新配置、留強汰弱等理由進場外，短線投資客現在出手意願應該也不高；畢竟連建商也喊房價下修，賺價差的短線投機客，哪可能當最後一隻白老鼠？

相關調查，或其他所謂信心喊話的真正目的，還是希望自用消費者趕快進場，畢竟現階段無論對建商、代銷或房仲業來說，提升成交毋寧是第一要務。只不過，以目前房價要降不降的狀況，住展房屋網企研室推測，多數剛性消費者最近或許會重新出籠看屋，但要真的出手恐怕，真得等到大選後。

【住展房屋網/台北報導】日前有平面媒體以北市某地上權個案打出6字頭廣告戶為由，稱該案大幅調降開價，原本的8字頭價碼鬆動，住展房屋網企研室認為，記者如此說法顯然是搞不什麼是廣告戶，才會作出這般荒謬結論。
宗建案有多個可售戶別，但並非每戶條件都均質，比如說鄰公園高樓層物件因景觀條件較佳，價格自然比低樓層不具視野的戶別來得貴，因此同一筆建案的不同戶別，因為條件不同，在價格上也會有所落差。

有時業者為提振買氣，會將部分戶別，以略低於建案開價的價碼推出促銷，即所謂的廣告戶，然而會被建商選作廣告戶的，多半是產品力較差的物件。舉例來說，像傳統有諧音避諱的4樓、位於車道上方的2樓，以及低樓層採光通風較差的物件，或是高樓個案中繼水箱所在的樓層，與臨高架橋、見福地、位於電梯旁等具厭惡因素的戶別，就常被業者拿出來當低價廣告戶引誘消費者。

這些戶別原本就是個案中的低價選項，在沒有拿出來打廣告戶時，消費者也能憑各種扣分原因取得比較大的議價空間與便宜價格，換言之，這些廣告戶壓根就沒有如個案中其他戶別這麼高的行情，說穿了就是『爛梨子假蘋果』，因此變成廣告戶後，只不過是讓消費者省了議價的程序罷了，既然本來就是低價案例，又怎能以此認定建商大幅降價呢？

況且廣告戶數量畢竟不多，就算真有一、兩間超低價，不至於影響個案身價；也有不少業者只是拿廣告戶當作噱頭，目的在吸引人氣，消費者到場後發現已無低價戶能選擇，銷售便可趁機推銷一般戶別，增加成交可能。

總而言之，若以廣告戶價格論斷整筆個案，是極大的盲點，畢竟此舉對建商而言，並非實質讓利，消費者也沒有真的撿到便宜；然而從市場現況來看，除非實質有感降價，否則就算個案使出渾身解數，也難以撼動消費者的保守態度，市場將繼續如一灘死水般，難見回溫的景象。

【住展房屋網/台北報導】或許是時間點好記，台灣官方要實施新制度，大都選在年初一月或年中七月。而今年七月有一項新制度上路，可謂意義重大，那就是容積獎勵上限；根據新制，未來都更策略區就算申請獎勵，最高容積也只能是法定容積的1.5倍、一般區域則是1.2倍。

北市稍早通過的自治條例，則允許老舊公寓更新專案、符合《都市更新建築容積獎勵辦法》第13條規定者，海砂屋或輻射屋，及大眾捷運系統開發用地，最高可達法定容積之2倍。

說到容積獎勵，從早期的開放空間、停車位獎勵，到晚近的都市更新、綠建築等等，過去各級政府的確透過各種政策名義為之；表面上冠冕堂皇，然決策者缺乏都計全盤思考，造成獎勵過於浮濫，更誇張的是，政策目標也多半沒達到。

就拿開放空間來說，信義計畫區一干豪宅最惡名昭彰；明明該開放給公眾使用，這些高檔社區卻用隱形圍籬或派保全站崗，將其變成私人空間，新板特區豪宅更是直接封閉、變成社區大廳；停車位獎勵也是如此，淪為私有的情況相當多。

綠建築也一樣，建商拿了容積獎勵，賣了錢、交了屋就拍拍屁股走人，但後續使用管理不彰，讓標章形同裝飾品。就更不用說都市更新或台北好好看，只要申請過關就能得到額外容積，對開發商或地主來說，根本形同白吃的午餐。而獎勵上限上路，就是官方解決上述一串問題的手段，是否有效，答案很快就能揭曉。

然有關容積另一項大問題，出在容積移轉上。曾任郝龍斌主政時期北市都發局長，現已回政大教書的邊泰明教授解釋，容積移轉概念形成始於英國，但制度化及推動則見於七○年代的美國。

美國實施該制的原意，純粹是保存古蹟，該制引進台灣，也發揮了該項功能，但執行面的輕忽，讓開發商大走後門，將地價、房價較低的容積大量移往地房價較昂貴的區段，藉此攫取超額暴利。

但容積移轉的問題還不僅如此。原來政府當初引進此制度，其實是想解決財源不足、無法徵收公共建設用地的窘境。一般情況下，政府興建公共設施所需土地，是透過一般或區段徵收方式向民間徵得；但現實上政府沒錢，於是援用容積移轉解套，也就是給予需徵收民地法定容積，這樣政府不花一毛錢就可徵得所需土地，地主也可得到適當補償。

這表面上看來沒問題，但實務上地主多不諳房地價行情，於是出現類似掮客的角色居中操弄、賺取差價，結果使得理應回歸公眾共享的容積利益，落入少數私人口袋。

然而政府似乎未認真面對這樣的問題，因為現在不僅公設保留地，連應嚴格限建、禁建的河川地，政府也打算依樣畫葫蘆，用給容積再允許移轉的方式，解決無財源徵收的問題。

私地被劃為河川地，就好像生態或水源保護區一樣，要求限建、禁建，實有高度維護公共利益，甚至安全的理由在，故絕不該比照公設用地，也用容積移轉解套，住展房屋網企研室堅決反對河川地開放允許容積移轉！政府應該是透過財稅改革，適當取得財源再作徵收補償，而不是用這種濫給容積的方式；否則就如過去的容積獎勵一樣，將形成都市過度開發災難！

【住展房屋網/台北報導】房地合一稅確定於2016年元旦起實施後，不動產業界多半認為年底前將湧現一波購屋潮，因此建商緊緊握住這個機會，重拾流失已久的推案信心，在年底前大舉推出新建案，希望能夠搭上稅改後購屋潮的順風車。

據住展雜誌統計，從6月下旬至今年年底前，全台將出現百億級建案推案潮，預計新公開的百億級建案共有9個，光是這9個超級大案，總銷金額就超過1,800億元以上，案量十分驚人。

百億級大案多　北中南通通有

年底前將推出的9個逾百億的指標大案，分別是台北市信義區「琢白」、新北市新莊區「遠雄九五」、土城區「大同莊園」、林口區「森聯摩天41」與「亞昕忠孝路案」、淡水區「黃金海岸」。

另在台中的部份，百億級大案都聚集在七期重劃區，分別為「大陸建設惠中路案」、「豐邑市政路案」（商辦），外來建商與在地建商形成雙強競爭的局面。高雄在這波百億大案推案潮也不缺席，在地龍頭建商所推出的「京城帝寶」，是今年最具指標的豪宅案。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，全國北、中、南百億級大案強勢登場，意謂建商都有共識看好這一波買氣，才會搶在房地合一稅上路前卯足全力推案。而這波買氣若要搶用稅制舊制、適合自住、贈與的就買新成屋，要用新制、短期交易的就買預售屋，所以造成預售屋、新成屋案量噴發的態勢。

豪宅案一波波　將再創新高價？

從各個百億級指標案來看，北市「琢白」是信義計畫區內最新豪宅案，具備特別的指標意義。因為目前信義計畫區中有多個超豪宅案正在規劃、或者興建當中，進度較快者像「冠德興雅BCF案」與「陶朱隱園」。「琢白」領頭公開銷售後，信義計畫區超豪宅推案大戲正式開跑，「興雅BCF案」在明年上半年完工後也將公開，因此「琢」案銷售成績將動見觀瞻。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，新北市是這波百億大案推案潮的聚集地，原因是台北市房屋稅加重許多，建商紛紛大舉在新北市推出豪宅案，搶撈台北市高端客群，因此大型推案一個接著一個。土城「大同莊園」為大同板橋廠資產活化案，是新北市此波百億級推案潮中少數有一般房型的建案，全案共分三期，每期約100億。

林口「森聯摩天41」位置接近機場捷運A9站，規劃樓高41層摩天豪宅；「亞昕忠孝路案」位置接近國賓影城、扶輪公園，有住宅、飯店等規劃。二案因基地極大、規劃完整，未來應會上演二強爭奪林口新高價桂冠戲碼。

潛銷已有一段時間的新莊「遠雄九五」，預計在十二月左右公開，該案未演先轟動，理由是開價將再創新猷。淡水「黃金海岸」目前仍在變更建照中，若建照順利取得，就會趕在年底前先開第一期；該案將興建社區運河，還有碼頭可搭船，話題性十足。

一千多億巨量　上市櫃全包了　

除了上述九個百億級大案外，另北市「元利和平大苑」、「T．CBD」案量均破百億、且都已完工取得使照，但目前因故撂置，尚不確定年底前是否會公開。

目前預計在年底前推出的9件百億級建案，全由上市櫃公司包下，尤以大陸建設2個百億級建案數量最多，另案量約3百億的則有大陸建設、大同公司、亞昕建設等三家。至於甲山林手上總銷達4百億的「黃金海岸」，則須等分配比例確定後，才能確定分回可銷售的量體有多少。

何世昌表示，建商整整悶了一年多後，現終於重新拾回推案信心，趁房地合一稅上路前傾力推案。然而，下半年買氣到底會不會回溫？或許才是房市最關鍵的問題，否則偌大的推案量將變沉重壓力，後市仍得謹慎以對。

【住展房屋網/台北報導】本月稍早房地合一新制意外且迅速三讀拍板後，房市業者眼見籠罩近一年的稅制不確定性終於消除，加上大選話題尚未全面延燒，於是高分貝信心喊話，大呼明年新制上路前是最佳進場時機；另一方面則透過媒體及法說會釋出價格將鬆動，或具體讓利的訊息。總之，真正目的只有一個：希望能在大選干擾來襲之前，盡量把交易量拉上來。

只不過，信心喊話歸喊話，也得看消費者買不買帳，而這又可以分為投資客及剛性自用者兩大類來談。

首先，對投資客來說，操作黃金期的確已經過去；連投資四雄『三黃一劉』之一，最近曝光率出奇高，人稱帥過頭的黃家進，稍早也罕見召開記者會指稱，現今都會區房產短線進出，獲利難度極高，還認為未來雙北房價肯定下修。當然，黃的真正目的仍是集資炒作，因為他鐵口認為次級鄉鎮區還有機會，不過就連過往只喊漲的知名投機客口風也轉向，確實透露了某種訊息。

至於長線置產者，一來房屋稅調高影響甚鉅，二來高房價引發社會仇富情節，早就逼使這類族群轉戰海外；也難怪從去年開始，業者就拼命喊出，房市買方將轉由自用剛性需求者支撐。

然對剛性消費者來說，目前房價水準還是高不可攀，薪資所得卻永遠跟不上。主計處最新統計就顯示，今年一到四月實質經常薪資(扣除物價因素)仍只有民國89年水準，但89年和104年的房價，豈止差了一倍！業者自己也心知肚明，因此去年先是房仲業，今年初換成代銷，稍早建商再加入陣容，喊出今年房價將下修5到10%，甚至透過傳媒管道，企圖營造業者讓利的印象。

然而，建商真的開始讓利了嗎？就住展房屋網企研室目前觀察，答案似乎是否定的。沒錯，今年稍早已有某大型建商具體降價，也的確在部分地區造成競爭對手壓力，跟著調降價格，不過實際下修的幅度並不大。而降價有感的個案，又大多是一些特殊案例，如報導指出開價下調的萬華「全坤雲峰」，去年原本宣稱高樓層開價超過100萬/坪，就超過區域行情太多，現降到8、9字頭，雖降幅明顯，但仍是區域天價。

另外一些號稱讓利的業者，其實也只是提供所謂的無息公司(建商)貸款，把交屋或自備款壓低；說穿了，就是一種先享受後付款的概念。換言之，消費者購屋的總價金並未減少，甚至因為延後付款之緣故，總價金還可能拉高，而且這還沒考慮長期利率看升的不利因素。

總之，目前為止的確有愈來愈多建案降價，不過幅度都不大，多在一成以內，而且有些還是降牌價不降底價；建商喊出的讓利，充其量也只是改變付款模式，與實質降價壓根扯不上關係。所以自用消費者現在進場，真的得貨比三家，如果抱著撿便宜心態，最後結果可能還是失望居多。

【住展房屋網/台北報導】據平面媒體報導，台北市指標豪宅「帝寶」與「皇翔御琚」，以及高雄知名豪宅「京城凱悅」，在實價登錄網所揭露的成交價格出現急跌走勢。雖然豪宅價格跌幅甚大，但為什麼大部份購屋者都沒感覺到房價下跌？甚至對政府打壓房價政策感到失望？

依該報導所摘錄的案例指出，以豪宅「帝寶」為例，2013年7月實價最高每坪298.2萬元，但2014年3月最新成交實價為每坪217.7萬元，每坪跌掉80.5萬元。信義計畫區豪宅「皇翔御琚」，去年七月該豪宅揭露最高實價每坪290/5萬元，但去年十二月最新揭露實價每坪242.8萬元，每坪竟慘跌47.7萬元。

另高雄豪宅「京城凱悅」，2013年8月揭露最高實價每坪約50.9萬元，今年4月揭露最新一筆交易紀錄，每坪實價約29.5萬元，跌幅高達42%。

雖然京城建設出面澄清，指50.9萬／坪是最高樓層（34樓），29.5萬是在12樓，原就有樓層價差。然而，樓層價差若拉大到4成以上，說法其實有點勉強；縱使成交價跌幅不到4成，跌個1成以上應該跑不掉。

據住展房屋網企研室觀察，從去年九合一大選後至今，全台70坪以上大坪數產品銷售走弱的跡象明顯，尤其是台北市的豪宅案，成交底價已出現明顯跌幅，且進一步拖累北市平均房價，使台北市去年Q4房價微幅下跌。

但對一般的購屋者來說，大坪數產品因總價過高，原本就碰不起，更別說豪宅案了。所以豪宅案價格狂跌，即使跌個3成以上，一般中產家庭還是買不起，也無法從豪宅大跌價中得到好處。

至於一般購屋者最能買得起的中、小坪數產品，卻因為總價相對容易負擔，價格並沒有明顯鬆動。更有甚者，有一些小坪數建案，單價還在飆高。

所以，當豪宅案房價驟跌之際，大部份購屋者都沒有感受到「房價跌了」，主要原因就是他們買得起的產品類型，正好是價格沒有鬆動的，所以無論豪宅怎麼跌，購屋者的負擔並沒有獲得減輕，以致於現在房市變成「兩個世界」。而這種詭異的狀況，恐怕還會再持續一陣子吧！

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者公佈民調結果，有38%受訪民眾認為，未來一季是購屋好時機(有進場意願)，比例較前一季攀升一成；多數媒體解讀為：下半年房市交易有回升機會。不過進一步對照同調查中，有關消費者對未來房價走勢看法的結果，恐怕下半年房市真正的發展，將不如業者所願。

原因在於，同調查顯示，看漲及看跌未來一季到一年房價的比例，其實約是四比六，而這四，應該就是表達未來一季有進場意願者。事實上，以國人購屋追漲不追跌的慣性，推斷看漲房價的這一群受訪者，和認為現在是進場好時機的，應該八九不離十是同一群人。所以換言之，市場上仍是看跌多於看漲，而那群看跌未來房價者，仍是裹足不前、不打算進場的。

然而，這種追漲不追跌的心態，實是偏向投資置產角度；住展房屋網企研室一直強調，對使用期動輒十年以上的剛性自用客來說，短期漲跌真的沒有什麼意義；現階段是否有急切需求？是否負擔得起目前房價水準？才是該不該進場的唯一問題，而答案也肯定因人而異，這是任何調查都難以顯示的。簡言之，意願及是否有能力進場，是兩碼子事；前者說得輕鬆，但行動的真關鍵仍看後者。

只不過，長期資訊透明度不足、稅制扭曲等謬誤，的確讓廣大自用購屋者，得用超乎合理的代價來承購住房；近年房價狂飆，當然猶如照妖鏡般，將所有問題一次暴露，於是政府被迫喊出居住正義口號、面對問題，且做出若干改革。

先不管政府有無誠意推動實質改革，及目前為止做了多少，過去靠著制度漏洞嚐到甜頭的既得利益者，當然也會利用各種手段進行反撲。只是制度問題太大、太明顯，民意潮流無法擋，加上業界也察覺市場景氣開始翻轉，於是房地合一制度才意外火速拍板。況且展望未來，對業者而言，重點已不是價，而是(交易)量的提升。

於是我們看到，某財經報紙日前連續三天刊出以居住正義為名的專題篇章，前兩篇內容看似振振有詞，但到了完結篇，依然露出馬腳；原來，系列報導的真正目的，仍是要引導到『現在是進場買房好時機』的結論。

然住展房屋網企研室再度指出，多數自用準購屋人目前仍裹足不前、繼續觀望，問題不在稅制，而仍在價格及負擔能力；一邊房價持續居高，就算下修一兩成也還是買不起，另一邊薪資還繼續原地踏步、加薪依然無望。主計處剛公佈的企業問卷調查更顯示，去年度有調薪的廠商雖有23.5%，但多數都在6%以下，對照房價漲幅，仍是杯水車薪。據此，住展房屋網企研室預估，撇開大選干擾，今年底前房市，很可能出現有人氣卻沒買氣的情況。

【住展房屋網/台北報導】內政部近日宣布，自2015年10月1日起，要求房仲業者準備的「不動產說明書」必須清楚揭示「是否為凶宅」；內政部表示，房屋所揭露資訊若更全面，那麼消費者權益更受保障。內政部說法看似為民眾著想，其實做法不僅簡陋、便宜行事，更把內政部該負的責任往外推，相當不負責任。

住展房屋網企研室指出，凶宅買賣爭議每年都會發生，主要原因不外乎屋主、房仲刻意隱瞞，或者未善盡調查責任。但問題是，什麼叫作「善盡調查責任」？過去確實發生過房仲故意隱瞞凶宅，遭買方一狀告上法院。但事實上，房仲本身並無調查公權力，頂多只能詢問屋主、查舊新聞、問里長或周邊鄰居，或是跟警察套交情探詢。如果真要追究起「善盡調查責任」，最大的責任應該在內政部身上。

幾乎所有台灣民眾都怕花費大把血汗錢卻買到凶宅，所以歷年來都有人呼籲內政部應該建置一套凶宅查詢系統，讓官方出面作裁判，好讓凶宅有個判斷依據。然而，內政部不僅無心去做，就連「凶宅」的定義都無法給個肯定的答案。如今，內政部倒是把凶宅註記的責任推給業者，自己倒是無事一身輕，這種作為實在說不過去。

再者，房仲應在不動產說明書註記房屋是否為凶宅，那建商或代銷是否也該在不動產說明書上註記房屋是否為凶宅？這點規範內政部也欠缺詳細說明。先前張金鶚擔任台北市副市長時，曾頒布一條新令，將發生過工安死亡意外的建案工地列為凶宅社區。若按這個標準，建商與代銷在銷售房屋時，理當該註明凶宅，但現在這一塊卻成了法令空白地帶，怎又奢談維護購屋者權益？

總之，住展房屋網企研室呼籲內政部應扛起責任，出面為凶宅、凶宅社區等名詞下一個明確的法律定義，且設置公開查詢系統，並將規範從中古屋延伸到新成屋、預售屋，才是真正維護購屋者權益。否則，一切都是空口說白話而已。

【住展房屋網/台北報導】近來房市亂糟糟，什麼奇奇怪怪的傳言都有，更傳出有預售屋湧現「退戶潮」，報導中還煞有其事指出投資客斷頭退戶，寧願讓建商沒收占房屋總價金15%的高額訂金，也不願繼續持有。唯住展房屋網認為，這類報導過於浮誇，也舉不出實例，報導內容寫得跟小說一樣虛無飄渺，編劇成分大於實況，已陷入嘩眾取寵的地步。

住展房屋網指出，以往「預售屋退戶」，建商可能沒收買方已繳的全部價金，但行政院消保會在「預售屋買賣契約書範本」增訂「賣方得沒收依房地總價款最高不得超過百分之十五計算之金額」後，建商頂多只能沒收成交總價的15%。

也就是說，如果買了預售屋後想退戶，買方大多要承擔總成交價的15%的損失。舉例假設，林小婷跟建商買了一戶3千萬的預售屋，既繳了訂、簽、開工款，又繳了部份工程款後想要退戶，於是建商便沒收林小婷成交總價3千萬的15%、即450萬，至於林小婷先前所繳的款項超過15%的部份，建商必須退回給林小婷。

在上述案例當中，林小婷退戶會損失450萬元。假如林小婷後悔買房，其實可以選擇轉售、換約，損失還不至於這麼多。

簡單來說，如果房價下跌超過15%，那麼預售屋退戶才會划算；反之，若房價下修幅度未超過15%，買家退戶可就虧大了，因此會傻傻退戶的買方恐怕不多。從這個角度來看今年媒體所渲染的「退戶潮」，就可知退戶潮說法荒誕不經，內容就像天橋底下說書的一樣天花亂墜，卻不具事實。

畢竟從各家主要學術或官方所發布的房價數據來看，今年全台各都會區房價漲跌都沒超過5%，更別說大跌超過15%了。所謂的預售屋退戶潮，並不是絕對不可能發生，但前提是房價大幅重挫；在房價未大幅度走跌時，根本不會出現退戶潮的，也讓這類立論薄弱流言不攻自破。