【住展房屋網/台北報導】台灣青年果真好悲哀，十幾年來薪資凍漲，房價高到難以負擔，現在工商大老連年輕人渴望買房的夢想也要剝奪，工總理事長許勝雄日前出席三三會時表示，現在年輕人才剛出社會就想買房，不像以前工作一陣子後才有置產念頭，對於青年抱怨買不起房的聲音感到奇怪，並認為40歲擁有第一間房才是較合理的情況。

面對許理事長的『奇怪』，住展房屋網企研室深感『詫異』，許理事長的言論只談青年想買房的現象，卻忽略其中最重要的古今房價差異與社會發展背景，或許許董發言遭媒體斷章取義，但倘若工商大老思維如此『簡單』，沒有深究分析的念頭，說出來的話可是會讓面子掛不住的。

首先是社會型態的演進，所謂的『出社會』年齡古今有別，以許理事長古稀之年來看，那個時代10幾歲就是全職工作的年紀了，而在半世紀前，以農業為主的家庭生養眾多，一個10來歲的小兒想買房，不太可能獲得家中大筆資金挹注，且薪資又是微薄的幾塊錢，當然得工作一陣子才能動起買房的念頭；而且早年房地產炒作不盛，房價波動緩和，薪資成長幅度追得上房價，也是當時年輕人不急於買房的主因。

但現今社會不同，如今25歲後才出社會已是常態，30歲才投入職場的更是比比皆是，此時面對成家立業的等待期比早期社會更短，對住宅的需求也會更急迫；再者，雖說現今少子化影響，青年購屋多半能有家長的資助，但問題是近年房價高漲，年漲幅少說1成，但薪資卻沒有前進，再算上通貨膨脹，愈晚買房代價愈高，被房貸枷鎖的時間也愈長，才會使得年輕人想趁早購屋，以免晚一步就與成家理想失之交臂。

是故現代年輕人之所以希望趁早置產，實為大環境所致，而非只是單純想或不想的問題；況且許董在嘲諷年輕人之前，應先將砲口對準政府才對，許理事長所言40歲買第一間房較合理，但政府的政策房貸卻不利40歲以上購屋者，以前的青年首購便限制40歲以下才符合資格，若以許董邏輯，政府豈非腦殘？

另外許多民眾想以40年房貸減輕每月負擔，這也曾是財政部欲推行的政策，但卻限制貸款年限與貸款人年齡總和要在75以下，換言之，35歲以上民眾就不用想了，因此等到40歲才購屋，融資條件已不比年輕時，又怎麼能安心成家？而青年在房價議題怨言多，目的是希望政府重視並拿出對策，大老們想替政府緩頰無可厚非，但說詞應深思熟慮，否則只是為嘲諷而嘲諷，實在有損大老高度。

【住展房屋網/台北報導】這禮拜四行政院終於拍板房地合一新制；國民黨立院黨團預計26日將本案送進程序委員會，如一切順利，六月初可望排入財委會。雖然財長張盛和信心滿滿、彭總裁高度肯定，政院及執政黨立委看起來也頗積極，但各種跡象都顯示，本會期本案想闖關成功，真的像是『阿婆生小孩』。

因為無論執政或在野，很多立委背後確實有建商金主，而這些金主當然不想看到房地合一過關，然又面對連任壓力，因此表面上擺出推動改革的姿態，但骨子裡則想要把這燙手山芋丟給下屆處理。因此我們看到兩邊一唱一搭；國民黨立委說要盡力溝通、盡快推過關，希望在野黨別阻撓，在野立委則指修法茲事體大、不應草率，民進黨更早就宣布還要另外自提版本。

試問，如果行政團隊真想推動新制，為何去年四月張盛和拋出議題，卻拖到今年初提出初步方案？為何三月還要再開座談會？更扯的是，政院這邊又重來一遍，假意說是要達成最大共識，讓法案順利過關，實際上根本是玩拖字訣。

而且號稱快速拍板，但時間已近五月底，六月十六號本屆立院會期就要結束，等於法案只有半個月時間可在立院討論。這樣一搞，在野立委說的討論時間不足、恐怕急就章的說法，不就名正言順？

所以從過去一系列發展看來，都像是行政、立法，執政、在野兩邊演雙簧，一起拖時間，真正目的就是不想讓新制在自己這屆任內通過，也好和政治獻金金主有交代，一切丟給下一屆立委，甚至行政團隊去傷腦筋。

不過目前一切還在未定之天，仍不能排除，一切如三年多前的奢侈稅一樣，雖然業界強力反對，最後在民意壓力下，立院仍『順利』、『火速』拍板過關。因此住展房屋網企研室就要來展望一下，如果房地合一六月真的三讀、明年上路，房市會出現怎樣的變化或反應？

首先，由於新制無回溯，也就是上路後，明(105)年一月一日後取得物件才適用，另外103年一月後取得物件，只要持有超過兩年也免適用。因此可預估，目前市面上的新成屋或中古屋，應該會稍稍出現小波段的成交(避稅)高峰，不過應該還是僅限相對低單低總價者。

至於預售屋，房仲業認為會引發退訂潮，理由主要是完工交屋日期如拖到明年，就適用新制，稅負成本會提高。然試想，要是新制沒上路，則還有奢侈稅，等於新制實施後短期交易稅負甚至可能減輕，持有兩年以上再賣，稅負才有可能變重。何況如果是未完工，根本不適用房地合一，哪裡又有稅負增減問題？所以預售市場是否真會出現退訂潮，還是得看投資者的操作模式和口袋深度而定。唯一可確定的則是，如新制順利上路，今年底前交屋的預售屋，明年再賣出就可免課奢侈稅，稅負反而可能減輕。

總括來說，若房地合一確定明年上路，拉長時間來看，房產交易稅負的輕稅時代確實告終，但只看奢侈稅開徵之後的這幾年，則反而稅負減輕。然而說來說去，這一切的先決條件，還是要房價續漲、賣出有賺，否則無利得就不存在繳稅問題。

而就目前大環境趨勢來看，自住者能力早就追不上房價，加上利率與資金趨勢轉變，現在房價來到相對高點的事證愈來愈明顯。因此無論從新制內容或價量趨勢判斷，房地合一對房市造成的影響，恐怕都遠不如原先外界預期。

【住展房屋網/台北報導】行政院所核定的房地合一稅版本，將非自住房屋持有一年內售出獲利稅率調漲至45%，外界多解讀為稅負加重以遏阻炒房，不動產業界大多認為稅率過高、過重，恐把房市打趴。住展房屋網企研室認為，其實稅率調到多少並不是重點，因為稅率調漲對業者來說只是「皮肉傷」，真正會傷到「五臟六腑」的是在於房地合一稅本身。

住展企研室指出，調高售出一年內持有的非自住房屋獲利所得稅到45%，其實僅課徵獲利所得的部份，如果沒賺錢就一毛稅金也不必繳，稅負遠比奢侈稅低，其實並不算加重。

就算是稅負加重好了，調高稅率僅會衝擊到短期投資客買盤，至於長年自住或長久置產的買盤並不受影響。雖然短期投資客買盤減少，會使建案銷售速度變慢，但其實建商大多熬得住，畢竟房市交易量縮時，房子雖然待售期長，但慢慢賣終究賣得掉，差別只在資金回收快慢而已。

所以說，假使短期投資客買盤消失，建商頂多只會受到皮肉傷，根本不至於受重創。我們回頭看過去幾年來，房市交易量急縮，建商仍老神在在不願降價，因為現在利率低，很容易撐得下去，建商「手有糧，心不慌」，有足夠本錢跟買方比氣長，慢慢賣還是能把房子清掉。

住展企研室進一步分析，真正打擊到建商的，其實是房地合一稅的課稅機制。由於過去我國不動產稅制採取房地分離制，建商在出售房子時，房屋的部份要繳營所稅，但土地交易可以免稅；所以，建商在報稅時，須要申報售價的房地比，明列土地與房屋兩者的價格。

打個比方說，如果一個建案總銷金額20億元，若是土地價格占7成，房屋價格占3成，那麼建案全數賣掉後，只有房屋3成、也就是6億的部份須要繳稅，而土地的部份14億可以免稅。

但在房地合一上路之後，土地交易的部份不再享有免稅優惠，往後建商房屋與土地售價都要全數申報並納稅，稅負將陡然爬升，且將大幅侵蝕建商的獲利，尤其上市建商的EPS恐怕會受到重創。

在以往房市熱絡時，建商較容易將成本轉嫁給買方，但現在房市買氣平淡，已難以轉嫁稅負成本，建商只能照單全收，獲利自然就會往下探，這等於扒建商好幾層皮，也難怪建商個個哀哀叫，出來反對房地合一稅也是自然的事。

但話說回來，房地合一稅要快速在立法院通關並不容易，因為立委併總統選舉已越來越近；一到選前，立委須要募集資金，怎肯得罪建商，強行通過房地合一稅？但若不通過房地合一稅，得罪的則是選民，最後拿不到選票落選也沒用。

因此，對立委而言，現在上上之策就是「置若罔聞」，對房地合一稅使出「三不」態度：不說、不看、不審。反正，就是把房地合一稅這東西當成隱形物一般，拖到選舉過後再說，最好讓大眾自動遺忘。只是，這種發展真是全體國民想要的嗎？

【住展房屋網/台北報導】包含住展房屋網企研室在內，儘管多數輿論仍不看好房地合一新制，本屆立院會期能順利三讀；但表面上主導此制的財政部長張盛和，卻反而愈來愈有信心。真不知這般自我感覺良好的動力從哪裡來？

政院拍板只是形式，共識其實也是閉門的結果，本週又開三次公聽會，更不知道目的是什麼；當然，也不知是哪個『學者』不再堅持應回溯，或給政院版打了90分？部分報導就揭露，至少花敬群就仍認為，應該回溯到2012年才對。另外，四不像的土增稅問題也還很大；不處理這項問題，就如同把頭埋進沙堆裡一樣，只是自我矇騙。

相較之下，業者態度丕變則有跡可循。畢竟稅改一天不定案，造成的不確定性就一天不會消除，市場就會繼續瀰漫觀望氣氛，因此他們當然希望在傷害最低的前提下趕快定案，正所謂長痛不如短痛。但住展企研室還是認為，就算順利送出政院，進入立院後還有得吵，一個月內時間要成功三讀機會並不大。

其實，新制重點不在收稅，也非偏左偏右，當然更不是稅率或打房，而是制度改良；因此，先求有再求好是不適當的鄉愿想法。如住展企研室所指，沒有回溯條款，根本就是玩假的，就算通過，還是造成新的漏洞。不過說實在地，交易利得改為實價課稅，毋寧仍是不動產制度改良裡的一小部分而已。

就拿張盛和拿來自誇的地上權宅納入房地合一新制來說吧；張部長說，此類特殊住宅屬權利金交易，所以過去納入綜所稅，最高可被課45%，未來則納入房地合一、比照一般住宅課稅，所得稅率降低，可望增加地上權設定案的接受度。說實在地，這又是自我感覺良好、不食人間煙火的說法。

地上權住宅市場接受度不佳，原因除無土地權、不符國人置產觀念，及貸款難度比一般房產更高外，的確是稅的問題；但這稅，並不是交易利得稅，而是持有稅。因為一般而言，地上權宅住愈久愈不值錢，所以除非短期買賣，否則被課到交易利得稅的機會不高。但如是自用，則住多久就得繳多少持有稅。

然而，房屋稅折舊率偏低、評定現值又調高，加上帶動土地公告地價隨公告現值調漲，結果變成房屋市值愈來愈低，房屋稅和地租卻愈繳愈貴的反常情況。此外，考慮未來回收所產生的地上使用權產品，由於地上權在得標(開發)商手上，導致房屋得繳囤房稅，然後又莫名其妙轉嫁到一般自用消費者身上；這些，才是地上權市場接受地偏低的原因；及財政部應要想辦法解決的問題！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年北台灣520檔期推案熱鬧滾滾，從5月20日當週到6月底止，首次公開的新建案約有110個，總預估推案量高達1721.6億。無論業者是否仍看好後市拚命推案也好，或是想捉住多頭的尾巴也罷，龐大案量的背後仍可窺見業者推案信心並不低落。

北市氣虛　連二檔期量縮

今年北台灣520檔推案量雖仍大，但台北市卻獨自憔悴，約有16個建案預計推出，總案量僅有223.5億，較329檔案量更小；其中，案量逾20億以上的指標案有松山區「揚昇君苑」、「新潤峰耘」、「松菸墨香」，以及文山區「敦南捷境」、內湖區「碧湖君鄰」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，松山區因素地少，往年建案數量與推案量也極少，但今年520檔反變成主戰場，讓人相當意外。此外，捷運辛亥站聯開案「敦南捷境」，是本檔期最特別的一起建案；該案與北市府的權益分配比例雖未定案，但業者仍決定搶先公開，率先銷售較確定屬於業者的部份，未定的戶別則先擱置以求解套。

新北氣勢超旺　新案遍地開花

當北市推案量縮時，新北市與桃園市則持續放量。新北市總案量逾9百億，推案熱點落在板橋、新店與新莊等區，這三區總推案量都超過百億，尤以新莊逾2百億推案量最大，原因應與桃園機場捷運通車題材有關，顯示業者仍看多後市，想搭捷運順風車再衝一波。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，新店狀況更加特殊，推案重心竟是聚焦在華城地區，「寶徠華城」、「山中無」等兩件指標案總銷金額破百億，且產品都規劃高總價透天別墅，其中「山中無」每戶別墅總價更超過億元。在台北市因高房屋稅嚇走金字塔頂端買盤之際，新北稅負相對較輕，業者似乎有意捉住北市外逃的客群，搶攻豪華別墅市場。

土城雖僅有一件指標案「大同莊園」，但卻極具代表性。該案是上市公司大同公司的舊廠開發案，全案分三期開發，預計在520檔推出第一期，總銷約百億，未來三期總銷金額上看3百億，將是土城、乃至於新北市的超級大案。承接該案的海悅廣告，光是這宗三期開發案，手上案量就暴增3百億元，相當驚人。

桃園量能噴出　中路出現首件推案

在桃園市的部份，520檔量能持續噴出，總案量超過台北市一倍以上，推案熱區為桃園區，包括首度公開的「中山都滙」、延後公開的豪宅案「麗寶芙蓉匯」，以及中路重劃區由璟都建設搶到頭香的首宗建案。

中路重劃區儼然成為桃園下一個明星重劃區，亦是下一個推案熱點，璟都建設案預計在六月搶先公開，中悅建設案緊接著在七月公開，成為中路重劃區房市兩大先鋒。不過中路重劃區地價已不遜於中正藝文特區，未來房價應當也不低，業者可能要多加努力才能獲得購屋者青睞。

何世昌分析，2014年業者為了躲避大選衝擊，許多建案將推案時程提前，刻意避開下半年選舉。然而，今年卻沒有類似情況。目前為止，提前公開的建案甚少，反倒是延後公開的建案稍多，但大多數建案仍按既定步調來走，這是乎與業者對利空消息逐漸麻痺有關，因為房市已被政策打得虛累累，提早公開也不一定能嚐到甜頭，反倒是『品牌』或『價格』才是現在決勝的關鍵。

【住展房屋網/台北報導】想當初台北市長柯文哲欽點林欽榮任副市長時，是說要「找個兇一點的人推都更」，因而引起若干議論。不過19日仲量聯行舉辦的2015不動產論壇上，林欽榮則所言不差；他說過去都市更新都用送容積方式推動，是錯的，這樣的都更該判死刑，改由公辦為主的都市再生取代。

當然，目前國內沒有任何以都市再生為名的相關條例；住展房屋網企研室推測，這應該是取自日本。在日本，都市更新就是都市再生，差別在於，都市再生一般而言沒有容積獎勵機制。不過這仍只是技術面問題；無論更新或再生，如果官方不是用推動公共政策的心態出發、取得公眾利益最大公約數；還是像過去那樣的純產業導向，那就算修改個名稱、增訂個法，或不再多給容積，一樣還是窒礙難行！

其實住展企研室之前已多次分析，容積並不是不能多給，而是要看交通等基礎建設能否負荷，對價或回饋機制也要定清楚，比如能真正節約多少能源，回饋多少樓地板面積做為公共住宅。日本就有一些公有住宅，是透過再生案例專案給予額外容積取得。

談到社宅，這也是19日林欽榮相關談話中的重點項目之一。然令人感到遺憾的是，仍只說是幫助年輕人(解決居住問題)。很顯然地，柯市府仍沒有跳脫前朝思維，還是把公營住宅當作攏絡年輕人(選票)的工具。

只是，無論青年宅或社會住宅，社會上一般還是會貼標籤、投射某種刻板印象，甚至認為這會製造貧民窟；包含最近討論熱烈的環南市場改建，忠義、明倫國小蓋中繼宅，或信義區陸保場活化利用等，當柯市府研議規劃社宅時，都出現類似聲音。甚至郝市府時代倡議在空總現址辦社宅時，就有類似這種「高級西裝布料拿去做內褲」的言論，還認為精華區土地應該作更有效利用。

類似這樣的言論，不能說全錯，但其實背後存在一種利益為先、開發至上的準則或假設確實值得商榷；創造經濟產值先於居住權保障？蓋商場、豪宅，價值遠高過蓋公營住宅？

另外，也和20世紀初快速都市化後，產生的仕紳化社會現象有關。隨著經濟及人口活動增加，都市地價、房價上漲，窮人住不起，被迫移往外圍區域，造成市中心區居住階級化排擠，甚至歧視現象，稱為仕紳化Gentrification(之後都市犯罪率升高，於是又出現反仕紳化現象，有錢人外移但還是集中化，產生郊區高級住宅區)。有這樣的發展脈絡，再加上華人對房屋財貨的過度重視，要在市區地段興辦量體近乎零的社會住宅，難度當然更大。

然而無殼蝸牛發起人李幸長說得好，住宅政策應該以家為出發點，以保障居住人權為本，人人都有權利在工作、生活的場域附近就近居住；而現實上來說，當然大多是都會區，頂多是周邊，因此，市區精華地當然可以蓋公營社會住宅。

21世紀的今日，眾人開始反思開發至上主義、資本遊戲橫行造成的苦果，或許扭轉、破除過去一個世紀以來都市發展所造成的仕紳化現象，讓社會住宅遍地開花，會是一種最好的反動與省思。

【住展房屋網/台北報導】攸關台灣高齡化社會安定與否的長期照護制度，在稍早長照服務法三讀通過後，有了一些雛形；而根據衛福部社會保險司指出，長照保險法草案將比照目前健保模式，也就是雇主、勞工及政府共同負擔。

原本長照保險法草案設定比例是6：3：1，不過據悉政院已允諾調降雇主比例，由政府負擔；雖一般民眾不受影響，然從過去健保年年虧損以及政府財政困窘的現實看來，我們仍很難對長照險抱持樂觀態度。

其實無論健保或長照險，或其他類似之福利制度，都是社會安全網絡的重要環節；照常理，政府確實須負擔更多責任(財源)。但很顯然地，國家財政拮据，執政當局又不敢直接加稅，最後變成雇主、勞工都要再被剝層皮，當然比例上勞工更多，然後等到選舉前再濫發社福支票，甚至形成某種惡性循環。

同樣情況，也在公共建設的環節上看到。比如安坑輕軌，國發會甫通過，理由是透過所謂跨域加值方式籌措財源，因此政府只要出資約40億就可蓋。然而啥叫做跨域加值？說穿了，還不就是預先把沿線土地『未來』開發利益算進來！從這個角度，實在難以理解，政府興辦這類公共建設，到底是改善交通，還是圈地炒地？

當然，其原因出在政府財政困難，卻又不肯面對現實。什麼現實？那就是國家各項建設所需經費，其重要，甚至近乎唯一來源的稅收不足且結構嚴重扭曲，或者再說更精確些，就是整體稅制大有問題(一般而言就是較有利資產族、資本家或財團)。

就不說近年經常被提出討論(撻伐)的不動產稅制，光看台灣稅收負擔率，從20年前的20%降到現在僅12%，超過九成綜所稅靠二成家戶負擔、七成靠受薪階級，就可見一斑。

在相關情況愈發惡化下，如捷運這類基礎公共建設，變成必須先預支未來土地開發利益，但這利益到底能否實現，現階段沒人說得準；連國家公園營運，也要求相似的適足自償率。更別說還有龐大退休軍公教階層退休金的寅吃卯糧，即將變成火燒屁股的大難題。

以現實來說，台灣GDP中不動產相關產業貢獻頗大，國家或個人財富也確實多以房地產形式呈現，因此中研院去年發表的賦稅改革建議書中，不動產部分受到的關注也最大，如能順利改革，形成的租稅結構正常化效益也最大。住展企研室則認為，不動產稅制合理化，是健全房市必經之路，更是改善國家財政體質的重要步驟。現在炒得沸沸揚揚的房地合一(實價課交易利得稅)，毋寧也只是冰山一角，持有稅也必須用相同力道檢討才是。

【住展房屋網/台北報導】在大面積國有地禁止標售後，設定地上權成為閒置公有地最重要的活化方式，但此類建案因無土地所有權，期滿後地上物也將由國家收回，與國人『有土斯有財，一屋永留傳』的置產觀念落差甚大。

而102年9月30日以前的地上權標案，因法規限制不可轉讓，消費者不僅沒有土地持份，連地上物產權也摸不著，買家如同租賃般只有房屋的使用權，購買後也只有一張使用憑證而無任何權狀，這類使用權案與傳統觀念的衝突更深，因此即便價格較一般產品便宜許多，消費者的接受度仍相當有限。

便有業者為了滿足消費者對低價的渴望，端出『年限切分』方案，預算有限的買家可選擇21年期方案，售價比一次買斷50年使用權可再便宜4成左右，等同長期租賃，希望刺激個案銷售率，但住展房屋網企研室認為，如此方案看似有助減輕消費者負擔，但對消費者來說不見得划算，特別是在權利義務方面，恐會有更多爭議。

想必消費者一定有疑問，為何不是將50年使用權直接對半切成25年(即便是完工後只剩46年，對半也應該是23年)，而是推出21年這樣奇怪的數字？這與使用權案的特性有關，基本上使用權的交易型態幾乎等同租賃，而兩者最大的差別便在於『年限』，因民法規範租賃行為最長為20年，使得使用權案即便處處與租賃類似，但因年限超過20年，得以被視為買賣。

這也導致使用權案有許多妾身未明的地方，一般租賃房東需有瑕疵擔保與負擔折舊修繕的責任，但超過20年的使用權案因屬買賣，使得建商(角色如同房東)能從如此義務中脫身。

況且民眾租賃除了租金與水電支出外，不需替房東分攤房屋稅、地價稅或地租，然對使用權案而言，業者多將這些成本移轉到消費者身上，且因使用權房屋產權在建商手中，稅率不適用自用住宅的1.2%，而是囤房的3.6%，賦稅支出加上轉價成本，使用權案恐比租屋壓力更大。

再者，地上權物件價值隨時間遞減，特別是年限過半後，願意承接的買方也愈少，這也是業者為何推出21年期的原因之一，待消費者年限屆滿、業者收回後，仍有逾半時間可靈活運用，也比較多人願意買單，若出售30年期或35年期，回到業者手上後地上權剩沒幾年，此時再利用不易，房屋閒置不說，還得擔負維保、租稅成本，建商自然不願吃虧。

最後，消費者購買此類物件貸款條件多半差強人意，除非以信貸或公司貸，否則難以貸到理想成數，但信貸或公司貸利率筆房貸高許多，因此仔細試算，該21年使用權案產品每月支出將逾3萬元(貸款+房屋稅+地租)，而該地相同坪數的房屋租金僅約2萬-2萬5千元左右。

且民眾購屋後還需裝潢與購買家電，預算還得往上加，但租屋則可免去裝潢與部分家電，因此消費者在購買此類產品時，務必精算相關成本，才能根據自身需求選擇兼顧荷包與安家的最佳方案。

【住展房屋網/台北報導】歐洲、日本都在大肆印發鈔票，資金寬鬆，你想會流向何方？自然是房地產。何以故？在不打房的國家地區，人們食衣住行度日，多的錢往哪擺？銀行的低利或無利，留不住存款。股市風險大，外行者居多，衍生金融商品更不可靠；於是，買個房子，有錢買大，少錢買小，度假也好，空著也好，總是財產，是實質之物事。

東京房價漲，已人人皆知，此時安倍會打房嗎？當然不會。因此如前述，不打房地區，多餘資金肯定流向房市。至於打房地區呢？就因為一直漲，才一直打；想獲利者當然會搏一搏，等哪天不打房了，便可獲利。並非投機客的大多數人，看房價稍打下來，有議價空間，隨即切入買樓，問問中彩券者，十個有十個會置產，毫無疑問。

報載房地合一稅制將實施，高雄人多認房價反而會漲。心理因素決定市場走向，政客作為或政策效應，影響不大。瞧咱們民代也是百姓，也有資產，官方想打掉打低他們的資產淨值，哪有如此容易？就算身為台灣酸民，有機會討價還價買到一戶住宅，他也希望這戶住宅會漲價，或至少不下跌而可保值。既然人同此心，政策打房真愚行也！

台灣的稅制遭受甚多非議，當政者無所適從。課稅就是要錢，被要錢的肯定反抗，或討價還價；誰有力量能和政府對抗，自然是財團或有權勢者。如此一來，他們少繳的稅，便落到其他普通人身上，也可能因此稅收減少，國庫空虛。台島現況便如此，拔鵝毛要有極強力之法律背景和經濟論述，像遺產稅變化甚大，即是腦筋急轉彎。

政客沒本事課到富者之稅，連投機者的稅也沾不上。炒地皮、炒股票大賺者，明擺在那兒。有什麼「股市天王」，又有什麼多房大戶，這些人的稅真查不到嗎？遺產稅也課不到？留鉅額財富給子女，還在社會上炫富，不是超跑就是刷手，唯恐世人不知。他們花「避掉」的稅，等同在花國庫的錢，難怪如此豪奢。

個人炫耀，財團也在招搖。花大錢建祖厝、圈地、買保護區、蓋大廟、大會館，花錢不眨眼。不都是大眾的錢嗎？但他們就有本事弄到帳戶裡，弄到財團法人名下。不動產登記用個人名義，引發議論。許多靠十方善信捐助的大寺廟或團體，郵政劃撥往往是住持的俗家姓名，這不該查一查嗎？

【住展房屋網/台北報導】台島地狹人多，教育普及，國民知識水平算高。但街坊市井，不乏粗鄙凶惡，動輒張狂欺犯之人。而官場商界，更多貪弊腐敗，和奸滑勾串之政客商賈。人性惡質部分，在這族類身上展現無遺。長期以來，不唯敗壞風氣，且炮製出一批酸民來。
商人的嘴臉，近時瞧夠了。即使是檯面上可以和官府平起平坐談合約簽協議的鉅商，到頭來仍然露出論斤論兩，貪得無厭的面目。由此可見，平時消費者小買家或購屋人，若和財團商家發生爭議，哪有本錢與其周旋？建商和電信業者都是超大資本，掠奪社會財富，自有一套本事。

媒體報導文創、三創，這個創那個創，新名詞自欺欺人。官商通氣就藉BOT，公產低價給財團，讓氣當二房東，豈知尚有三房東、四房東。總之，政客灑出來的利益，足夠商人們坐地朋分，大塊喫肉。租金墊高之後，賣場消費跟著上漲，百姓大眾恰好挨個正首，錢又落在財團手裡。

報載的二房東、三房東，其中本就有靠當二房起家者。不僅財團懂這套，那位上電視哭鬧的套房女二房東也懂；可惜她資金短小，只能坑少數人。如果財力像財團，那麼她的營生必然更大。且她是單幹，事發後幾近肉搏，還被起訴，大財團卻大剌剌和官方攤牌，不知羞恥。

資本主義社會，鉅商的武器常是律師團以及助勢的民代。加上金錢建立的人脈網路，往往能佔到最大的便宜；譬如包到最優渥的公共工程，承租最低租金的公共資產，這些都足以衍生極大的利基。官員常被指圖利，的確遊走在法律邊緣。拗不拗得過去，如今多取決於法曹的心證，幾乎等於沒有準則。

不動產是海島國家牽涉利益最廣的項目。誰有機會掌控這方面的資源，即可成為本島最具權勢之人。國產局多半奉命行事，地方首長則看膽和意願；像近年鬧大的大埔徵地，乃「禍由地生」的重要案例之一。

除了鉅商之外，宗教團體「圈地」也不落人後。有那「農變工，工變建」的土地，變身之後即有教團來買。更有蓋學校，從數甲地到數十甲地，不斷擴充，真具足充沛的鬥志和毅力，這樣的亂象是否有解？恐怕比登天還難。

【住展房屋網/台北報導】為了擴充竹科園區的竹南大埔園區開發案，因苗栗縣府的強勢態度引爆爭議，五年前，農地遭強制徵收的朱阿嬤，不惜飲農藥自殺，用生命向強制區段徵收發出最淒厲的控訴；無獨有偶，兩年前房舍遭縣府連夜拆除的張藥房屋主張森文，也在面臨屋毀地歿的窘境下選擇結束生命，原本應是促進地方發展的開發案，淪為迫害居民的劊子手。

激烈的抗爭事件使開發案受到國人高度重視，也讓時任苗栗縣長的劉政鴻成為輿論所指，剎那間從五星縣長變得人人喊打，而在一連串的訴訟中，又以張藥房等四戶立場最堅，即使高等行政法院已判定內政部與苗縣府徵收違法，但因土地客觀上已無法返還，四戶只能提出國賠，與住戶取回土地原地重建的目標仍有落差，因此張藥房等四戶持續上訴，日前最高行政法院裁定發回更審，讓四戶人家原地重建的理想重燃希望。

住展房屋網企研室直言，大埔案的爭議突顯政府部門長期以『上對下』的姿態看待土地徵收，特別是苗栗縣府在未與居民取得共識的情況下，便趁民眾北上抗議時連夜拆除，表面上是展現公權力的不容挑戰，但當徵收被視高等行政法院判為違法後，縣府原本所謂的化解交通危機、區段徵收有利等說詞，全都失去正當性，然縣府卻仍維持高姿態，對於錯誤政策造成的人命、財產與社會成本的付出，毫無歉意，也未對家屬釋出善意，令人扼腕。

縣府這般態度與傳統封建『官不給你，你不能拿；但官要搶你，你不得不給』有何不同？況且大埔開發案當中，住商用地比例遠比產業用地高，與最初所言是為擴充竹科園區的初衷似乎不太契合，且劉前縣長當時看重的，也只是土地開發挹注縣府的數十億財源，讓開發案是為地方發展還是炒作土地的答案呼之欲出。

而在大埔事件中，也不斷提及現今土地相關法源與權責散落各部會，統合性不足，且一旦發生問題，亦常見各單位互踢皮球的情況發生，而各部會在修法時，也往往僅針對自身權責部分改進，造成法規落差擴大，也因此學界與許多民間團體不斷呼籲政府拉高審視層級，並盡早擬定上位法─國土計畫法作為土地法規的母法，讓制度有所依循，才能化解官方與民爭地層出不窮的開發爭議 。

【住展房屋網/台北報導】據聯合報報導，市議員陳政忠透露，社子島開發計畫中的居民安置部份，可能採取「有屋無地者以一坪換一坪分回國宅，有土地者則可參與區段徵收並優先配售國宅」。住展房屋網企研室認為，雖然這個安置方案皆大歡喜，有助於減少阻力，加速推動社子島開發，但卻也容易淪為投機者炒作，且引發不公不義的疑慮。

在以往的開發案中，有房屋所有權卻沒土地所有權者，通常只能領取地上建物補償金，但據議員所透露社子島居民安置方案，有屋沒地者卻能以一坪換一坪「分回國宅」。假如是有償分回，那起碼還說得過去；但若是無償分回，那麼後續風波恐怕會難以想像。

倘若有屋沒地能一坪換一坪分回國宅，那麼將會吸引投機者到社子島大肆蒐括地上建物，之後再參與安置計畫分回國宅，從中大撈一筆，公平正義蕩然無存。這看在台北市年輕市民、或買不起房子的無殼蝸牛眼中，確實是一件很諷刺的事。

住展企研室建議，如果市府打定主意要實施這項安置計畫，至少要訂定限制房屋取得時間，比如限制房屋取得時間在103年底以前者，始可參與安置計畫，以免讓社子島成為投機炒作天堂。

但最好的方案，是要改變安置計畫。有屋有地者優先配售國宅方案不變，但有屋無地者分回國宅，應採取國宅優惠出租、或者以專案方式分回地上權國宅，不該以產權賣斷的方式來分回國宅。

如果市府不這麼做，仍一意堅持有屋無地者可分回國宅，這先例一旦開啟，後續風波將沒完沒了。

舉個例子，抗爭已久的華光社區居民，就會有樣學樣，要求按照社子島安置方案來辦理。不僅如此，以後北市侵佔公有地的違建戶，也會想要比照社子島安置計畫辦理，那麼誰還要辛辛苦苦買房子？大家就佔公有地蓋違建，等市府來安置不就好了？

新聞提供：住展房屋網http://www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】千呼萬喚的房地合一課稅新制，在政院第二次討論會後終於拍板定案；相關內容細節，各大媒體都有詳細描述，不再多做贅述。然平心而論。其內容仍存在若干問題或漏洞，產生的不確定性，短期內也難以消散。

首先，經濟日報提出公司及個人適用稅率有差別，將導致一人公司炒作，及土增稅仍採稅基相抵方式，都還有修訂空間，但最大問題還是房產贈與繼承仍未處理。新制只適用『出售』受贈或繼承房產，直接採贈與或繼承的物件還是沿用舊制，因此透過此方式避稅的手法將繼續大行其道，繼續產生房產租稅漏洞。

再者，有關獲利400萬免稅額部分，景文科大教授章定煊擔心會抓小放大，而巢運認可的底線則是曾巨威版本的100萬，建商全聯會當然認為太低，還說美日免稅額至少都兩倍以上，德國甚至出售持三年以上房產免稅。然住展房屋網企研室須指出，美日兩國房產持有稅實質稅率都動輒1%以上，德國更有房價控管，行短期房產炒作還要負刑責，單純只比房屋買賣的部份有失公允。況且別說400萬，一般受薪族一年也賺不到100萬啊！

惟有關增設免稅額，住展企研室仍認為保障自住的效果不大；對七成以上僅有一戶自住屋者，重購退稅機制其實綽綽有餘。重購後六年內不得做其他用途的規範可能要再考量，畢竟還是有非自願售屋的狀況。

當然，本案真正最大的功防戰場在立院。現在已經五月中，立院本屆會期所剩不多，本案能否順利趕在會期結束前三讀、明年初上路，恐怕比登天還難，因此本稅制變革產生的市場不確定性，一時之間還不會消散。

報紙還引述國民黨立委賴士葆說法指出，(國民)黨內還要再跟張盛和討論，「決定是不是要用這個版本送進立院」。再者，民進黨主席蔡英文稍早也說過，民進黨一定會提出自己的版本，因此本案進入立院後能否『完好如初』，還在未定之天。

而稅改另一大關鍵，就是有無回溯。的確，包含學者或蔡英文，都強調須設置回溯機制，才符合租稅公平或量能課稅原則。但無論財政部版或剛拍板的政院版，都全無任何相關機制。難怪商仲業者坦言，如果最後照政院版本實施，則中古屋市場將看旺，因為今年內買進的物件撐過兩年，仍適用舊制，這對中古屋或新成屋市場自是一大利多。相對地，如果新制明年上路，現在檯面上的預售屋，交屋後都將適用之，當然就會受影響。

有關不溯及既往，張盛和說是基於不傷無辜的原則，還說推動房地合一是要建立未來健全制度。但這樣的說法不合邏輯；買賣制度健全化，難道無關目前市場上上的流通物件？難不成張部長的意思是，以前或現在買進的物件，以後都不會涉及買賣或短期炒作套利？

總之，住展企研室認為，先不談政院版能否完好地送入立院審議，光是完全避開回溯機制，始終在稅率及免稅門檻之技術面上打轉，就足以證明執政當局推動房地合一，還是有高度假改革、真騙選票的成分存在！

【住展房屋網/台北報導】據內政部營建署「不動產資訊平台」所發布的資料顯示，去年第四季台北市購屋所得比竟高達15.73倍，創下2002年統計調查以來的新高，意謂民眾在台北市間一間房子，要不吃不喝15.73年才能達成目標。

不僅如此，台北市購屋族房貸負擔率也創下新高，竟高達66.59%，代表購屋族每月所領到的薪水，有高達66.59%的薪資收入要拿去繳納房貸。面對不斷攀高的購屋所得比，購屋族的負擔是更加沉重；而購屋所得比之所以如此高，除了房價居高不下之外，更與民眾平均薪資水準不進反退息息相關。

一般來說，如果薪資收入跟得上房價，那麼買房也不致於如此痛苦，但國人最痛的是「房價狂漲，薪水卻減少」。近年以來，台灣民眾薪資水準倒退回15、16年前水準，讓購屋所得比進一步惡化，使得購屋壓力更加沉重。

再者，營建署所公布的房價所得比，是把新成屋、預售屋與中古屋買賣資料平均統計，所以15.73倍只是平均值；倘若只想買新成屋或預售屋的購屋族，則購屋所得比還會更高。

這也難怪，許多年輕、甚至青壯年族群大感吃不消，因為如果沒有富爸爸、富媽媽的金錢奧援，單靠每月死薪水根本不可能在台北市買得起房子、而且就連新北市都快買不起。

現在青壯族群購屋負擔如此沉重，但政府作為依舊有限，別說拿不出像樣的產業政策、提升全民薪資收入了，就連抑制房價效果也不彰。包括最近行政院拍板定案的房地合一稅，雖調高短期買賣所得稅率，但卻大幅放寬獲利課稅標準，取消4千萬門檻，改為獲利400萬以上才需課稅，這又是高高舉起、輕輕放下的一步棋，如果不嚴捉人頭戶買賣，恐又讓房市炒風再現。

總的說來，在購屋壓力居高不下的環境中，購屋族似乎只有自求多福，靠自己的努力或家人金援才能一圓成家夢，如果想靠政府，還是算了吧！

【住展房屋網/台北報導】建案按時完工，交屋款準時入帳，這或許是過去再也平常不過的事。但據住展雜誌調查發現，近來市場氛圍卻出現極大變化，業者受到外部環境諸多因素干擾，竟出現一股延後交屋風潮
，房市出現截然不同的新生態。

政策不友善　業者拚突圍

在這12大因素中，有五項是屬於政策因素；其中，第一個因素是「使照審核趨嚴」。在九合一大選後，因北台灣部份縣市執政團隊交替，政策上有所變革，有的縣市則是請照量多且塞車，再加上先前違建釀災引發建築安全疑慮，導致使照審核更加嚴格、核發所需時間越來越長。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，以往從申請使照到核發通常約3個月左右，但現在拖到半年以上也不足為奇，尤其以桃園市最顯著，請照到核發耗時半年所在多有，甚至有些建案拖了一年才拿到使照，讓交屋時間大大延後。

第二則是貸款成數銳減，由於今年即將完工的新成屋，在三年前預售時銀貸額度多可達8成，但今年要交屋時分戶貸款多已降到7成或更低，原承購客戶自備款不足想換手、或者資金足夠卻仍想在交屋前轉售。當單一建案交屋前換手求售物件過多，導致交屋困難重重，部份建商乾脆把完工時間延後，讓客戶成功換手以求順利交屋。

延後交屋潮　恐不斷擴大

又如捷運聯開案權利分配比例問題，以及囤房稅、房屋標準單價大漲，也是導致建案延後完工與交屋的原因之一，唯這三項因素目前只發生於台北市。前者因台北市府仍未敲定聯開案權配新比例，聯開案因此無法公開銷售，興建中的就只能持續拖下去，有聯開案拖到現在還看不到曙光。

因囤房稅與房屋標準單價等稅負增加，促使建商手上不敢留太多成屋，興建中的建案就採取拖字訣，能慢慢蓋就慢慢蓋，起碼也要等到銷售過目標成數後再完工。否則，若餘屋太多又完工，要繳的稅金就會暴增，說什麼也不能太快完工轉成屋。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，倘若未來新北市與桃園市跟進課徵囤房稅，則因稅負增加產生的延後交屋潮，極可能從台北市一路吹向新北與桃園，成為北部三都房市普遍現象。

業者新策略　時間換空間

另，市場性因素則是現在買方購屋考慮期較久，以致於賣方物件待售期拉長。建商旗下建案銷售期增加，則會考慮延後開工方式因應，等銷售率到安全水位後再開工，進而影響到完工時間。少部份建商則願意延後完工，讓長期配合的粉絲客能有更多時間轉售。畢竟若是採取強硬態度，準時完工且要求客戶辦理交屋，也不見得會有完美的結果。

此外，業者銷售策略也是造成延後交屋的主因之一。前已談過延後開工時間與配合客戶轉售，另一種因素則是工程期刻意延長。

工程期刻意延長使完工交屋時間延後，大多發生在訴求「工程期4～5年」、「工程期0付款」的建案身上。這類建案主要是採取降低初期購屋負擔的銷售策略，來爭取購屋族的青睞，所以才會主動拉長施工期，紓緩購屋者的付款壓力。

延後交屋　買方不一定吃虧

延後交屋對購屋者來說，其實不一定全是壞事，因為開工或工程期往後延，通常可以延遲繳款壓力，購屋初、中期付款變得相對輕鬆。但若是有急迫居住需求的購屋族，往往不樂意見到延後交屋，容易與建商衍生爭議。

何世昌提醒購屋者，若購屋者遇到建商違約延後交屋，可以要求解約或求償，但必須先寄存證信函，執行催告程序，否則若片面解約不繳納後續價金，在法理上恐怕會站不住腳。

【住展房屋網/台北報導】隨著北市府換人當家，官商相爭多時的新舞臺拉鋸戰也有了新的變化，郝市府時代為保留新舞臺，不惜以文資法認定新舞臺為文化景觀，讓中信無法如願以高價將新舞臺與松壽大樓包裹出售，此舉也引發中信反撲，主張市府侵犯私有財產權，提出訴願希望扭轉乾坤，日前北市府訴願審議委員會裁定撤銷新舞臺文化景觀身分，全案大翻盤，也讓柯市府捍衛文化的立場遭到質疑。

住展房屋網企研室認為，新舞臺最大的爭議點在於其到底是不是歸屬私人？若市府能拿出有利證明，反駁中信的私有財產論，新舞臺的保存爭端便能畫下完美句點。

據郝市府說法，民國85年松壽大樓核發建照時，僅能蓋出高度45公尺的大樓，中信為了拉高建物容積，提出設置藝文場館─新舞臺增加建築面積，大樓才變成今日85公尺高的型態，因此本質上是一種容積獎勵，故新舞臺實具有公共性，而非單純的企業私產。

但中信則認為當時只有獎勵高度，而無關容積，強調沒有接受任何容積獎勵，因此新舞臺產權絕對屬私人，政府不應以文資法綁架私有財產權，雙方各吹各的調；而本次訴願委員會撤銷新舞臺的文化景觀認定，並非新舞臺沒有文化價值，而是針對當中的附帶決議(未來如要變更使用，需提文化資產審議委員會審議)無法源依據，才裁撤其文資身分，然而當中並未將問題的癥結：新舞臺是公是私釐清，因此究竟新舞臺是否涉及容獎？仍舊妾身未明。

不過仔細想想，假如新舞臺無關容獎，那為何松壽大樓的高度能夠拉高呢？當時北市府在做這樣的決策時，照理說應有相關會議紀錄與公文往返，再不然兩造雙方也應該有相關負責人，能出面闡明松壽大樓的增高始末才對，何以紛擾多時，都不見北市府與中信雙方提出有力證據據理力爭呢？

而中信辜家內部對於私有財產說也並非毫無歧見，力主保留新舞臺的辜懷群便曾指新舞臺是獎勵下的產物，讓新舞臺的產權歸屬充滿疑團，對此住展企研室認為，北市府作為公權力機關，應以維護公共最大利益的原則來處理新舞臺去留問題，倘若新舞臺具獎勵背景，那決不應讓中信出售牟利。

其次，不論新舞臺是否為私有財產，北市府都有責任再次召開文資審議委員會重新確認其文資價值，畢竟訴願委員會撤銷新舞臺文資身分，並非不具文資價值，倘若市府毫無作為，等於直接否定先前文資審議委員會的文資觀點，不僅是對文資委員會的不尊重，也等同承認先前的文資認定是政治因素而非文化本質，將大大減損文資法的公信力。

因此新舞臺爭議不僅牽扯容獎的合理性，也涉及文資法的權威性，北市府在處理上決不能得過且過，而中信也別見獵心喜，畢竟北市府還有90天的緩衝期可思量，依照柯市府的形式作風，中信最好做好與官方談判的準備，才能再僵持當中找到雙贏的可能。

【住展房屋網/台北報導】北投纜車是1991年由陽明山國家公園管理處所提，起源比貓空纜車還早，並在1998年由營建署決議由台北市主辦，目的是為了紓解陽明山地區假日的壅塞人潮，同時也被認為是北投廢娼之後，重振觀光的一大利器。然而2005年招標後，因環評爭議與行賄弊案層出不窮，使得北纜工程停擺，懸而未決多時的纜車計劃，日前終於在柯市長的表態下確定退場，為二十多年來的鬧劇畫下句點。

在北纜爭議中，最受抨擊的無非是想藉疏導交通之名，行大規模開發陽明山之實，面對這番質疑，開發商與有關單位都曾急力撇清，強調並非為了利益才投入纜車籌建。

但如今因市府不願在陽明山上大興土木，原本覬覦的土開利益皆成泡影，開發商似乎忘了纜車最初的交通重責，竟因利益縮水而謀求退場，住展房屋網企研室直言，如此一來，完全說明北纜工程打從一開始便是以土地炒作為出發點，絲毫沒有任何公益思維在內。

姑且不論纜車對古蹟文化造成的破壞，但從環境與產業發展來看，纜車的效益就已令人質疑。北纜建築在火山地型上，而業者曾稱纜車基址屬火成岩盤，基礎紮實，但卻遭專家打臉表示當地屬崩塌層，比起堅硬岩盤脆弱許多，這類地況決不適合大肆開發，否則山下百姓身家堪慮。

不僅如此，開發商計畫中的谷地風速資料也是張冠李戴，以氣象局竹子湖的數據放在龍鳳谷等地評估，眾所皆知，山區氣候多變，兩地即便差之毫里，天候條件也是大相逕庭，難怪環團與居民會大力抨擊。

曾有觀光業者指出，當地高達95%的民眾支持北纜興建，將有助觀光再興，便有議員明言北投觀光產業與廢娼初起比較，已顯著回溫，靠纜車振興觀光的時空背景已不存在；況且纜車真能有助觀光？

看看貓纜血淋淋的實例，初期確實讓山上店家大發利市，但在沒有導入總量管制開發思維下，生態環境急速下降，旅遊品質低落，原本清新的河谷充斥的店家偷排的廢水與垃圾，在纜車話題退燒後，山上變得比以往更蕭條，而從北纜業者為了在山上開發飯店而行賄的舉動，不難想像若北纜當真實現，後果恐步貓纜後塵。

再者，住展房屋網企研室一再強調，觀光型運具與交通疏導運具是兩個截然不同的概念，前者平時使用率低，只有在特定時段才會發揮功效，因此可採高票價定位，但後者則需無時差的維持一定使用率，運作成本高，且民眾對票價的接受度也比較低，兩者功能不同，因此想以後者的規劃達到前者的效果，實在牛頭不對馬嘴。

若一項建設沒有太大問題，怎麼會一拖20年？就是因為疑慮重重，才會有此結局，而業者求償理賠真的有道理嗎？恐怕不一定，早在2014年高院便撤銷北市府有條件通過的環評，因此北纜早就是實質停建，而環評為何過不了？業者當然難辭其咎，如今卻又想讓全民買單，豈不是將人民玩弄於股掌之間？

【住展房屋網/台北報導】根據日前報導，國內不動產放款龍頭機構土地銀行董座徐光曦表示，今年第一季房市呈價平量縮格局，接下來則看經濟狀況；徐指出，今年Q1的GDP是3.46%算是不錯，加上資金仍充沛，今年內要看到升息機率不高，因此對未來房市持審慎樂觀看法，並設定今年土銀的不動產整體放款低度成長約1到2%。

以一個靠不動產放款為主要獲利手段的金融機構，對市場的看法或預測，當然沒有理由太悲觀：不過同一時間財政部公佈的四月出口數據相當慘澹，澳盛銀行甚至立即下修該機構對台灣今年GDP的預測值，而且預料其他類似機構可能跟進(下修)；同時間更有觀察認為，全球經濟復甦牛步，很可能是因為步入通縮。據此，土銀董座指稱未來經濟可望好轉的說法，恐怕仍過於樂觀。

然而土銀董座相關談話，仍有不少弦外之音。首先，資金及利率仍將是左右未來數年房市的關鍵；利率走升幾乎是確立的，只是時間問題，不過屆時也要看調升幅度。然而相關制度面若無改變，待政策干擾淡化後，資金還是會選擇不動產，並顯現強者更強弱者更弱局面。

事實上，住展房屋網企研室發現，無論是成本問題、開發商資本仍雄厚，不到最後一刻不輕言鬆動價格，截至目前，新推案開價還是沒有下滑跡象，甚至不乏繼續挑戰天價；畢竟市中心精華區房價支撐力道較強，尤其又以交通便捷機能完善的區位最明顯。

然相對地，二線及外圍新興區，在投資者減少，需求轉為自住下，未來供需狀況就相當值得關注。根據住展企研室實際觀察，率先打起價格戰、祭出廣告低價戶促銷的，幾乎都是這類區域。

總之，今年在稅改及選舉因素干擾下，買方將持續觀望，量縮格局幾乎已經確立，甚至恐比去年更低，大概要等大選過後才有機會看到新的趨勢；但價格部分，則將會呈現各自表述的情況，不同區位、不同產品，甚至不同建商，價格走勢或表現可能差距更大。

【住展房屋網/台北報導】對一般受薪階級而言，房價早就高不可攀，但扣除近一年的盤整走勢，過去十年房價還是漲多跌少。羅馬不是一天造成的；房價會飆漲到這番田地，毋寧是市場篤信房價還有上漲空間，加上資金熱錢持續往房市沖刷所致。如今房市陷入盤整，也和廣義投資者出現不同想法有關。而造成投資者想法翻轉的因素，無疑是最近又開始熱議的稅制變革。

首先是影響交易課稅的房地合一新制。稍早政院開了第一次會討論該案，但張盛和根本不在國內，因此據悉無結論。不過幾天後仍傳出政院有意調高稅率，4千萬自用免稅門檻也可能改為曾巨威提案的不設總價門檻、100萬利得以上才分離課稅10%的替代方案。不過財政部也先對外宣示，將捍衛自己提出的版本。

然看看財政部版本，除無回溯引發爭議外，設免稅門檻也不符量能課稅；交易賺到一樣的錢，總價4千萬以上要課 ，4千萬以下卻不用課，這道理何在？況且該制度也沒有保障自用的功能，自用保障靠重購退稅已相當足夠。

住展房屋網企研室推測，設計此制的動機，可能是要保障那些持有多屋，但實質也算自用(給家人、親屬居住使用)的人。但如果是真的自用，一樣會再重新購買，可回歸到重購退稅機制來處理。增設免稅門檻無異畫蛇添足，還增加避稅新漏洞。

不過有關稅制變革，真正影響程度更廣的，還是調高房屋稅。有關這部分，先前本室也已有諸多討論，包含為何去年七月前後房屋標準單價適用完全不同標準，及豪宅稅八大認定標準的疑義，甚至房屋稅折舊率設定不符常理等等。

想必是影響真的太大，根據工商時報13日報導，大陸建設董事長張良吉『爆料』指出，冠德建設某客戶已針對北市調高房屋稅一事提出行政救濟；據悉該案已進入最高行政法院，如果成案，大法官將重新解釋北市調高房屋稅的法令依據，北市高價宅房屋稅大增的情況就有可能『解套』。

不過該報導指出，屋主提行政救濟，依據的是房屋稅條例11條第3項，也就是符合豪宅加稅八大原則者，直接再加乘一次路段率的調整，並未減除地價因素；並非爭議更大的去年七月構造單價一刀兩切，或折舊率認定等等。

事實上，有關房屋稅折舊率設定，先前就有類似案例，行政法院判決也認為60年期限、每年折舊1%的現行算法不合理。然可能牽涉影響範圍過大，最後是不了了之，之後每年徵收的房屋稅，還是繼續用每年折舊1%計算。同理，這次豪宅稅直接再加乘一次路段率或許可能翻案成功，但稅基問題的真正癥結仍未解。

不過往好的方向想，正因為房屋稅大幅調高，部分人士的確感到『痛』，而有所『反擊』，終於讓稅基認定問題漸漸浮上檯面。畢竟唯有透過更多公開的政策討論，現行制度問題才有逐漸修正的機會。

【住展房屋網/台北報導】或許是官員閒著發慌，沒事找事做，內政部日前在行政院院會上『首度』拋出青年生活住宅奇想，規劃在都會外圍的國有地推出低價青年宅，以『成本價』售予青年，地上權類型估計每坪僅需10-14萬元，所有權案則可能介於19-22萬/坪之間，且採封閉式管控，購買者僅能將房屋回售政府或轉手相同資格的青年，避免成為炒房工具。

住展房屋網企研室對內政部的新政策深感不解，首先，買賣性質的青年生活住宅與合宜宅有何不同？除了多出年齡限制外，根本與合宜宅無異，且內政部花大把時間開會，連青年的標準為何都還要再討論，若年齡區間過於寬鬆，那本質就是合宜宅，何必強扯青年呢？

況且以年齡設限早已被學者罵到臭頭，除了青年以外，高齡、經濟弱勢、殘障同胞等族群，也同樣有居住需求待滿足(看看之前如人球一般的賴伯伯)，莫非內政部打算將這些人放生不管？好的政策只要把關確實，門檻適切，沒有必要在年齡上設限，就這方面而言，青年住宅的觀念甚至比合宜宅更加落伍。

其次，學者們對於可買賣的國宅也是罵到不想再罵了，因全台空屋量已經很高，且即便價格較低，但能買得起的青年仍是少數(就算總價只要400萬，以30歲以下青年月均收入不到3萬來看，房貸壓力仍不清)，加上地上權產品的地租高昂，除非能比照地價稅自用住宅提供優惠租率，否則持有成本比一般商品房高出許多，怎能照顧弱勢？

因此學者主張便宜且性質單純的出租社宅，才能照顧更多的民眾，且說除了回售政府之外，青年宅還允許同具資格者轉售，不必學者提點，連PTT婉君們都知道屆時一定會出現以人頭戶卡位炒作的劣行，內政部該如何防制？

接著，內政部長陳威仁表示，雖說會以交通發達的都會區為選址依據，但又說市中心購地困難，將往外圍的捷運新市鎮如淡海、林口、高雄等地覓地，這實在是極為矛盾的說法，部長一開始說國有地沒有購地成本，故青年宅能享有低價，既然土地來源本就是國有地，又怎會有購地困難的疑慮呢？

而且眾所皆知，光台北市中心就有空總、陸保廠等符合條件的大面積國有地可建青年宅，內政部在還沒選址前就先省略市中心精華地，直接表明要往郊區找地，令人質疑別有用心？此外，這些都會外圍新市鎮本就是量大價低之處，青年宅的價格並沒有特別便宜，搞不好還會衝擊到當地房市，房價還沒炒起來，區域房市就先崩盤，可說是百害而無一利。

再問青年宅財源何來，住宅基金最快107年便會面臨不足，如何供應2萬戶青年宅興建？內政部表示可由房地合一稅收補充，問題是房地合一連自家行政院的大門都出不了，部會竟然就打算『預支』稅收，好歹內政部也要先說服財政部與毛院長快把草案送審，再來談財源調度，否則實在荒誕不經。

最後，青年住宅的時間表冗長，從政策確定到落實至少3-4年，換言之，即便現在就做，最快也要到2018年才會實現，但執政黨只剩一年任期，如何確保未來政府能延續政策？且既然有此想法，前面7年為何毫無動靜？難外網友們會吐槽官方是在為明年大選鋪路，試圖以不切實際的政策挽回對當局信心盡失的青年選票，但最終是看不到也吃不到，因此這般政策，還是把它當成茶餘飯後的話題就好，切莫太在意，以免徒增落寞。

【住展房屋網/台北報導】台北市政府少了黨派，算是政治味較淡的團隊。也因此，從台北看天下的新聞焦點，乃集中在扯不清的建設懸案。究竟美河市、大巨蛋、三創團區等案，有否不可告人之事，悉付專業研審定之，少了政黨色調糾葛，或許大眾能看得清楚些。

運動場館安全至上，瞧南美洲的足球場，常見各式樣的災難，傷亡大的可怕。大巨蛋引發的逃生熱點，其實已觸動更敏感的都市更新議題。全市老舊街廓路巷低簷矮屋，消防通道阻塞，遲遅無法拆遷改建，終是都市大患，嚴重程度非東區一隅的大巨蛋可比。

從都更的困難程度可知，人們對切身利益，寸步不讓。尤其不動產有公告現值，客觀市價行情，誰也瞞不了誰。即使才擁有一、二十坪房屋，兩、三坪土地持分的小業主，一樣錙銖必較。很可能這是他僅有的資產，非爭不可。而財產很多的富人，更不肯讓別人討便宜。

是故，公共安全，都市景觀，眾多大帽子都無法讓國民輕易妥協，促成都更案件。從這一點看來，被質疑的幾個大案，市府官員輕鬆讓利，談笑締約，的確不合常情事理。以現時的市況觀之，持有土地者最具優勢，乃居然讓利，真匪夷所思。

市區很多新大樓附近，仍存在窄小巷弄，和老舊住宅。萬一有災變事故，從小巷老屋亦可能殃及又大又新的樓房，都市更新腳步不加快是不行的。競選期間各方都強調都更的重要性，這陣子卻聲氣寂寂。包括央行那位關心都更而參與打房的高官，似已不再對此發言了。

談起抗旱，有些錯亂。台島並無乾旱問題，每年雨水本來夠用，但第一是水庫數量不足，第二是淤積、第三是漏水率高。抗旱說不通，「找水」才是正辦。包括回收，省用，淨化等等。靠天用水之島，居然敢少蓋水庫，也因住民不肯，國民習性如此，又能奈何。

前已言之，放棄土地沒人願意。徵為公用，生死以之；徵建水庫，一樣反對，水不夠用時，責任互推。桃園市長說的有理，自己水庫自己用，中南部何不蓋自己的水庫，不必再看老天或其他縣市的臉色。焚化爐、垃圾場、靈骨塔，反正嫌惡事項別靠近我家，這種心理才是今天必須辛苦找水的根由。

【住展房屋網/台北報導】高鐵沿線地層下陷最新監測報告日前出爐，彰雲有三地沉陷再度擴大，長此以往將危及高鐵的行車安全，為了避免下限危害，雲林縣府將加強查緝超抽地下水，並研擬將高鐵限建範圍由60公尺擴大至150公尺，藉以確保高鐵能長治久安。

但住展房屋網企研室質疑，這樣的做法只是治標不治本，若為從根本解決彰雲地區的用水問題，地下水仍會過度超抽，而牽扯複雜的水資源分配是爭端源頭，假如當局不願正面解決，彰雲的用水難題將持續困擾大眾，高鐵也無法從風險中脫身。

彰雲地區位處濁水溪沖積扇，砂質地盤本就軟弱，地表承重能力較差，即便沒有地下水超抽，也容易發生地層深陷，因此在地質條件上便已先天不足；不過濁水溪沖積扇是我國地下水補注量最豐沛的地區，地下水資源充足，讓其上的砂質沖積層得以維持穩定。

問題來了，既然地下水資源豐富，且與地表沉陷維持平衡，為何彰雲地區要超抽地下水呢？這樣的問題看似簡單，其實是一連串的錯誤政策所造成；彰雲地區並無水庫，地表水資源來自上游的南投各水庫與濁水溪逕流，並搭配地下水抽取維持穩定供水，然而在追求經濟成長廣設工業區的政策下，彰雲地區遍布中科、彰濱、六輕等高耗水產業，開啟農業、民生與工業的搶水大戰。

為了供應工業區水源，又不能影響農業與民生用水，在水庫供給量無法增加時，提高地下水的抽取量是唯一解方，而帶頭開發地下水的就是政府本身，自來水公司與農田水利會大鑿深井，再加上民間私自挖井取水及工廠私設水井，導致地下水耗損高於補給，種下地層下陷的禍根。

而水利署當年為緩解地下水超抽危機，積極開發地表水資源，集集攔河堰的興建便是為了供應六輕的龐大用水，並支援部分民生用水，但此舉卻無助改善地下水超限利用的困境，原因在於當集集攔河堰截去濁水溪大量溪水後，下游僅剩涓涓細流，原本引水灌溉的農田缺水問題反而更嚴重，便抽取更多的地下水取代。

況且攔河堰的優質原水直送六輕，也引發民眾不滿，認為工業區應多利用尾水、再生水，而非與民生、農業搶食原水，形成『工廠用好水，民眾喝地下水』的荒誕現象，並強調業者也應自行開發水源(如海水淡化)，不該霸佔國家資源，搶水之爭愈演愈烈。

這一連串爭端的源頭，便來自最初工業區劃設的不當，將高耗水產業集中在缺水地區，為何不將高耗水、耗能的產業留在水源穩定北台灣呢？這當中也有許多天龍思維在作祟，更荒謬的是，近來行政院研擬未來缺水區新投資案應使用再生水的政策中，竟只有桃竹中南高等都會區列為高風險區，彰化、雲林竟為被納入缺水區的管制中，莫非只有都會人的水權才值得重視，農業縣的民眾就置之不顧？

錯誤的政策思維事今日中部搶水大戰的根源，也是高鐵危機的始作俑者，但至今卻不見任何主事者承擔責任，讓民眾淪為代罪羔羊，且仍不思從源頭解決問題，這般態度，著實令人為之氣結！