【文/住展雜誌】近年來不分中央或地方，都積極標售公有土地地上權，地上權住宅也因價格低廉，被資金有限的消費者視為房市入門；然而低價卻讓消費者忽略高昂的持有成本，特別是在若干租稅新制上路後……

『有土斯有財』的觀念深植華人社會，但放眼全球華人政權，只有台灣將土地私有制度落實與普及，也正因此，使我國在投入無土地產權，只有土地使用權的地上權發展時，抱持且戰且走的態度，不論是制度面或實務處理上，都因缺乏經驗引發諸多疑問，不僅官方需要時間磨合，消費者對地上權的認知更是模糊，只知價格比一般個案低廉，對於其背後的租稅、貸款、權利歸屬等問題，可說是一無所悉。

而近來各級政府為呼應民間對房地產租稅公平的訴求，端出多項新政增加賦稅，希望透過持有成本的合理化實踐居住正義，但這些政策不只對一般產品造成影響，地上權個案也同受牽連，究竟各項房市新政對地上權案的衝擊為何？而近期討論熱切的房地合一、租賃專法等制度，又會為地上權案帶來怎樣的變化呢？讓專家們來為您抽絲剝繭！

國有地禁售  地上權鵲起

國產署莊翠雲署長表示，政府對地上權態度明確，年限期滿就收回。

國有財產署莊翠雲署長說明，地上權的興起，起源於民國九十八年十月，行政院裁示面積逾五百坪的國有非公用土地不予出售，九十九年進一步全面禁止雙北市國有土地標售，並在一百年經立院修法通過相關規範，避免國有財產流失並淪為有心人士炒作的工具。

不過閒置的國有土地仍需合理活用，『設定地上權』遂成為選項之一，而在民國九十八年以前也有零星地上權釋出(如「京華DC」、「台北花園」等案)，但當時並非主要施政方針，直到近年才成為官方力推的政策。

有無建物產權  要搞清楚

全國不動產開發商業同業全聯會于俊明秘書長指出，使用權物件雖有權利質權可擔保授信，但在實務上仍有困難。

地上權產品又可分為兩種型態，一為貨真價實的地上權物件，消費者雖無土地持分，但擁有土地使用權與房屋產權；另一種則是對土地無任何權益，又無法取得房屋所有權的個案，購買這類產品的民眾處境與一般租賃類似，只有房屋空間的使用權，購屋後無法取得任何權狀，只有一紙建商提供的房屋使用憑證。

不動產開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長進一步解釋，民國八○年代設定地上權時，地上權及地上物是可移轉的，但爾後政府擔心衍生管理問題與期滿後土地收回困難，於九十三年刪除相關規定，以致後來買家無法取得地上物產權。

由於使用權買方沒有房地產權作為抵押擔保，加上物件價值隨時間遞減，使銀行將其視同無擔保品的信用貸款保守看待，融資利率高且成數低，除非業者願意以公司名義向銀行統一申貸再轉借消費者(俗稱公司貸)，否則買方難以取得理想的融資條件。

在貸款條件不佳、市場接受度低的情況下，業者對地上權標售也敬謝不敏，影響國有土地活化進度，國產署才於一○二年九月三十日放寬限制，此後脫標的物件，消費者得以取得房屋所有權。

然政策未溯及既往，使用權案無法晉級為地上權案，融資不易的情況依舊，于秘書長透露，為解決使用權案無擔保品的貸款困境，公會向財金部會建議，可將房屋使用權視為銀行法第十二條中的『權利質權』，藉以進行擔保授信，法務部也配合放寬解釋，使用權案才得以正常融資。

但就目前實務上來看，只有極少數銀行願承作使用權案的質權申貸，且條件仍不理想，因此消費者在購買地上權產品時，務必釐清是否擁有房屋產權，以及業者是否有配合的貸款方式，以免晉升有房一族的夢想受阻。

公告地價揚  地租跟著漲

地政士全聯會榮譽理事長王進祥直指，在未修法的情況下，使用權物件難享重購退稅。

地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥直言，地上權個案雖僅市價的六到七折，且因沒有土地所有權，屋主不需繳納地價稅，買賣時亦無土增稅負擔，看似相當划算；但魔鬼藏在細節裡，地上權案地租高昂，加上近年政府不斷提高作為稅基的公告地價，使得地上權案的持有成本節節攀升。

舉例來說，在公告地價、持份面積相同，且皆為自用住宅的情況下(詳見表二試算案例)，地上權案因土地屬國有，申報地價無法比照私有土地享有八折優惠，且地上權案地租率為百分之三點五到百分之五，比起一般自用住宅千分之二的稅率高出許多，兩相比照，落差少則二十倍，最高甚至有逾三十倍的懸殊差距，導致消費者荷包大失血。

于俊明進一步表示，因公告地價跟著政策持續走揚，具有不確定性，以致業者無法在消費者購買時，為其計算出將來的持有成本；而百分之三點五起跳的地租當中，有百分之一是既有國有土地的地價稅(中央繳給地方政府)，如同政府帶頭將成本轉嫁給消費者。

于秘書長與王理事長異口同聲道，購買地上權案的民眾大多為經濟弱勢，高地租與達成民眾安心成家的目標背道而馳，政府既已在標售之初收受大筆權利金，之後就不該再收地租，若官方仍堅持年年收租，最起碼也應讓地租比照地價稅，減輕買家們的負擔，否則不斷提高的賦稅，將成為壓垮消費者的最後一根稻草。

房屋稅調高  非自用重傷

不僅公告地價攀升增加持有壓力，近期北市大調房屋稅稅率與稅基，也同步影響地上權案的賦稅成本，首當其衝的便是無房屋產權的使用權個案與豪宅產品；王進祥解釋，使用權案因產權屬於建商，但建商持有的房地產絕對超過三戶，而且皆非自住，故房屋稅率比照囤房標準達百分之三點六，而非一般自住的百分之一點二，稅金相差三倍。

同時調漲的還有做為房屋稅稅基的路段率與房屋標準單價，北市去年七月起調高九十九條街路的路段率，平均漲價近一成，且條件愈佳的地段漲幅愈高，說巧不巧，先前能順利標脫的地上權設定多半位處本次調升的精華區段，在這波調漲中無奈中鏢；去年七月以後落成的地上權新成屋，還會受到房屋構造單價提高(平均調高二點六倍)波及，讓買家對鈔票流失的速度很有感。

但一般地上權及使用權產品還不是受傷最重的案例，使用權豪宅處境更艱，因豪宅物件在房屋稅新制下，路段率還得加成課稅(俗稱豪宅稅)，稅金至少再增兩倍，零零總總加起來，使用權豪宅每年支出的稅金可能比一般產品多出十倍以上，雖說這樣的情況僅為個案，但也凸顯出政策對於地上權產品的疏忽。

然而難關還沒到終點，因房屋標準單價與路段率未來仍將向上發展，消費者養房支出也會繼續高築，更令人驚訝的是，唯一有助降低房屋稅的房屋折舊率下降速度緩慢且基礎甚高；根據我國訂定的房屋折舊標準，以現今最大宗的鋼筋混凝土為例，每年僅以百分之一的速度緩慢折舊，折舊上限為六十年。

換言之，屆時堪稱古蹟的房屋竟仍有百分之四十的殘值，稅金比起房屋全新時才打四折，對地上權產品而言，當房地產市場價值隨著時間歸零時，租稅減少的幅度卻很有限，叫消費者情何以堪？

不過即便隆冬也能偶見暖陽，在囤房議題中衝擊最大的建商們，日前向北市財政局長蘇建榮陳情，希望市府能網開一面，避免業者被三倍的房屋稅壓垮，獲得市府善意回應，未來建商一年內未售出之房屋，稅率可望降至百分之二，若政策能將建商所屬的使用權產品納入其中，將有助緩和轉嫁至消費者身上的租稅壓力。

使用權個案  法規問題多

從上述房屋稅、地租等爭議，不難發現無房屋產權的使用權產品，比擁有房屋所有權的地上權物件，遭受更不平等的對待，特別是在法規的保障上尤其缺乏，讓消費者的權益難獲伸張。

一、房地合一大遺珠？

近來眾所關注的房地合一稅改，地上權的討論也未在當中缺席，于秘書長指出，使用權產品因不具任何產權，故買賣僅被視為權利移轉，交易所得將併入綜所稅中，易使課稅級距提升導致稅金暴增，但最新的稅改版本，將使用權物件轉讓認定為房屋交易，買賣收入得以與綜所稅分離，對使用權個案而言是一大福音。

但王進祥對政策可行性持保留態度，因使用權個案現今尚無公示化登記，官方無法掌握誰是擁有者，該如何課稅？且使用權物件既無房也無地，買賣交易又不需實價登錄，政府該如何估算房地的取得成本？而本刊也質疑，若無任何權狀的使用權轉讓能被視為房地產交易，那同屬權利性質的預售屋買賣能否比照？在相關配套未出爐之前，政策恐只具宣示性意味。

另外稅改一再強調保障自住原則，因此新政上路後，自用住宅仍可享有兩年內重購退稅優惠，退稅時會將房地價值拆算，分別退還房屋交易所得稅與土增稅，財政部賦稅署並表示相關規範，對地上權與使用權產品也適用；但問題來了，使用權物件不具房地產權，如何拆算房地價值作為退稅依據？王理事長並強調，目前僅房屋及土地交易具重購退稅法源，使用權兩者皆空，在沒有修法的情況下談重購退稅，無疑是不可能的任務。

二、遺贈以市價課稅？

現行地上權設定年限達五十到七十年，這期間勢必發生繼承與贈與情事，王進祥分析，一般房地產遺贈稅是以房屋標準單價與土地公告現值為課稅依據，地上權物件則可用房屋標準單價與剩餘地上權市值當稅基，因房屋標準單價與土地公告現值較市價便宜許多，故稅金負擔不大。

但使用權物件僅具權利性質，故遺贈稅課徵時只能以權利金市價計算，稅基較其他類型產品高出不少，繳納稅額也會更加沉重。

三、管委會無法運作？

在住戶權益方面，使用權個案因產權在建商手上，住戶非區分所有權人，無法依《公寓大廈管理條例》成立管理委員會，即便建商允許住戶另立社區管理組織，但仍無法受法律保障。

這對住戶而言固然吃虧，但對建商來說也不見得有利，因政府以建商為單一窗口，向建商收取房屋稅及地租，當住戶出現遲繳或不繳租稅的行為時，建商必須概括承受，再另循法律途徑解決紛爭；于俊明並提到，使用權案業者不僅需扛起大樓物管重責，代收的地租、房屋稅還得被課徵百分之五的營業稅，這部分的稅金業者也只能自行吸收。

四、租賃行為無保障？

去年巢運夜宿帝寶仁愛路，高喊『買不起也要租得起』，呼籲政府正視租屋黑市，並修訂租賃專法管理租屋市場，然在相關討論中，似乎忘了使用權產品的租賃漏洞。根據民法規範，所謂租賃乃是將一『物』租與對方，但使用權屋主並未擁有任何物權，有的只是一個居住權利，因此當屋主將房屋租出時，租賃行為是否成立存有模糊空間。

對使用權屋主而言，因沒有房屋產權，報稅時是否享有每個月四千元的免稅額？建商立場同樣尷尬，消費者在沒有物權的情況下把空間出租，那房屋的瑕疵擔保該誰負責？若未來租賃專法未將使用權物件的特殊狀況考量在內，恐怕會使此類物件成為租屋黑洞中的黑洞，讓有心人士有機可乘。

年限到期後  何去何從

然而在種種問題中，消費者最擔心的還是地上權年限到期後官方會如何處置？莊翠雲署長表示，在地上權設定之初，契約便載明時間一到，地上權便自動消滅，地上物也應無償移轉國有，政府態度相當明確，但對於未來住戶可否向政府購買土地或續標地上權？莊署長語帶保留，僅表明仍需視當時的政策方向才能決定，無法替將來的政府做任何承諾。

配套不完善  自求多福

面對這麼多新煩惱與舊困擾，王、于二人認為，使用權產品紛爭最多，建議官方考慮將使用權物件轉型為名符其實的地上權類型，許多爭議便迎刃而解，但國產署稱此舉將影響政府公信力，故仍需保守看待。

產學界也呼籲政府應承擔歷史責任，修訂特別法以解決爭端，莫抱持『時到時擔當』的心理；而在政策配套不夠完整的情況下，身處產業鏈最末端的消費者無疑是最弱勢的一群，故消費者在選購相關產品時，務必釐清成本概念，以免荷包省得了一時，卻省不了一世，並應留意後續法規進展，才不會讓自己的權益白白喪失。

【文/住展雜誌】又逢五月報稅季，民眾忙著計算稅額的同時，不由得興起『中華民國萬萬稅』的感嘆；而近年為落實房地產租稅合理化，消費者買賣房屋的成本跟著節節高升，但您當真搞得清楚荷包失血的原因嗎？

不動產交易的相關稅收繁雜，搞得消費者丈二金剛摸不著頭緒，且近年房地產稅務政策不斷調整，以致負擔金額年年高升，消費者若無特別留意，等到繳稅時絕對會大吃一驚；而在房屋買賣的各項成本中，到底哪些會隨著政策增加呢？讓本文幫您算一算！

稅基齊漲 墊高成本

不動產交易賦稅成本連年增加，消費者購屋時需精打細算。(圖為「台北時上」實況)。

與不動產買賣相關的各項租稅中，房屋稅與地價稅因屬持有稅，故以產權移轉時間為界，以前的稅金由賣方負擔，之後則由買方支付，由於近期持有稅有許多新政上路，故先來看與買賣直接相關的交易稅部分。

買方在取得房地產權之前，需負擔契稅、印花稅與登記規費，這些稅收皆以『房屋評定現值』計算，而房屋評定現值又以房屋標準單價為基礎(詳參表一)，最近北市將房屋標準單價大幅調漲(平均增加一點六倍)，故以此為稅基的三項賦稅也會跟著成長，其中契稅因稅率最高，且未與土地價格合併計算，成長倍數幾乎完全反應在稅金上，才會發生北市豪宅買家看到稅單大為光火的情況。

另外每三年調整一次的土地公告地價亦呈現走升趨勢，因此印花稅與登記規費可說是腹背受敵，兩者皆漲，不過公告地價漲幅稍輕(最近一次調漲全國平均漲幅不到一成)，加上稅率僅千分之一，對民眾來說還在可負擔範圍內。

對賣方而言，在房屋買賣當中，壓力最沉重的就屬土地增值稅。土增稅以土地公告現值做為稅基，公告現值每年都調整，這十幾年來幾乎只漲不跌，最近全國公告現值的平均漲幅更是以雙位數攀升，部份重劃區甚至一口氣調升超過二十個百分點，且持有愈久，漲價總額愈可觀，讓人衍生懲罰長期持有的怨懟。

不過因土增稅在民國九十一年已減半徵收，且民眾仍可享有一生一次百分之十的自用住宅優惠稅率，藉以減輕長期自住民眾的交易壓力。另一個會蠶食賣方利潤的，是民國一百年開徵的奢侈稅，其目的旨在抑制持有不滿兩年的非自用短期炒作，而奢侈稅屬行為稅，只要兩年內有買賣交易，不論獲利與否，都會依交易總額課稅。

當賣方在交易完成後，需在隔年報稅時申報財產交易所得稅，消費者若提供成交金額與成本費用等證明文件，可採市價核實申報，假使無法舉證售屋成本，則依房屋評定現值課稅。眾所皆知，房屋評定現值比市價低許多，故對投資獲利者而言，是相對划算的計算方式，但如前所述，因房屋評定現值持續上漲，民眾能省的幅度也愈來愈少。

房地合一 利弊互見

對於外界詢問稅改草案何時送審，財政部長張盛和僅表示萬物總有定時。

在不動產交易稅制的繁瑣討論中，房地合一稅改是近期坊間最熱門的話題，由於我國長期以來，房地皆分離課稅，故房地合一可說是我國不動產稅制變遷的重要里程；從目前的稅改版本看來，因土增稅仍維持原狀，故售屋者除了原本土增稅的負擔外，若有獲利還需依據持有時間長短(稅率詳見表二)另外課稅，等同變相加稅。

不過凡事皆為一體兩面，房地合一其實也有許多優點，首先是伴隨奢侈稅的退場，因奢侈稅稅基為房地交易總額，不論是否獲利都需納稅，但稅改通過後，只有售價逾四千萬，且有獲利的案件才會課稅。意味著目前市場主流的低總價產品，即便在重稅閉鎖期內出售，也不受課税干擾，確保賣方利潤。

其次則是與綜所稅分離課稅，現行制度因將房屋交易所得併入綜所稅中，使民眾常因賣屋後所得暴增，造成稅率門檻提高，稅改將兩者分離後，此番稅金劇增的情況得以避免；惟目前稅改草案仍停留在行政院，後續還有諸多變數，對房地產買賣的影響也會隨內容的調整而迥異，消費者仍應密切關注。

豪宅重創？ 並非通案

接著來看最近引發廣泛討論的持有稅議題，消費者晉升有房階級後，肩上重擔並未就此卸下，仍需年年繳納持有稅，這部分的稅金與買房時需一口氣拿出畢生積蓄相比看似輕鬆，但因稅收具持續性，累積下來也是一筆龐大支出；地價稅因稅基單一(僅公告地價)，且漲幅相對和緩，在租稅調漲中較無爭端，但房屋稅可就茲事體大。

台北市政府今年給了擁屋族一場震撼教育，除了房屋稅改採差別稅率，將非自住稅率上調至百分之二點四到三點六外，還把手術刀瞄準房屋稅稅基─房屋構造標準單價與路段率，路段率因前幾次調整時便漸次上揚，民眾較有心理準備，但房屋標準單價卻一次漲足，平均漲幅達一點六倍，影響最鉅。

好在政策並非一體均霑，以一○三年七月一日作為日出時間，之前落成的房舍仍維持原標準單價，雖說大幅降低衝擊層面，但卻衍生出『蓋晚一天，稅增逾倍』的怪誕現象；從試算案例中可看到，若自住民眾持有房產為全新落成，房屋稅便飆漲二點六倍(見 A1 與 A2 稅額)，但若僅路段率調升，漲幅其實相當有限(見 A1 與 A3 稅額)。

至於日前不少富豪跳出來開砲，認為新稅制將導致豪宅持有成本暴增逾三十倍，其實這樣的說法僅止於個案，因北市府對豪宅的認定甚嚴，並非所有總價逾八千萬的物件就是豪宅，除了結構體需為RC層級以上，尚需參酌獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、單層戶少、戶戶車位、保全嚴密及管理週全等八大指標加成，才有可能被列為豪宅稅的課徵對象。

同屬豪宅，「仁愛帝寶」(圖左)因落成時間早，房屋稅影響較輕微；但甫建成的「華固松疆」(圖右)就大受打擊。

而在試算案例中，即便是新制囤房豪宅(見 D4 稅額)，與舊制豪宅的稅收(見 C1 稅額)差距也差不到三十倍，原因在於今年七月一號以前，豪宅認定並非採『戶』為單位，而是以『棟』為標準，若一棟建物中符合豪宅要件的戶數未達七成，則全棟皆被視為一般住宅，若我們把新制囤房豪宅與舊制一般房屋相比( D4 與 A1 稅額比較)，稅捐才有可能增加逾三十倍，因此當富豪們批判房屋稅漲幾十倍的同時，也等於透露所居豪宅在舊稅制下，並非貨真價值的豪宅。

總和來說，要想收到鉅額稅單，得同時符合認定豪宅、一○三年七月一日後落成、坐落調升路段、持有房產逾三戶等多項要素，才會遭重稅狙擊，而據北市府統計，這樣的物件全市不到五千戶，可說是極為稀有，即便是高總價產品，影響層面仍十分有限，消費者無需過度恐慌。

房價之外 多留預算

由於房地產交易相關成本持續走高，愈晚買房，消費者的賦稅壓力愈大，況且在租稅之外，還有仲介費、代書費等額外支出，這些都是隱藏在房價之外的無形成本，因此當消費者在為買房夢想努力存錢時，不能單純考量房價，也需將這些花費納入預算之中，才能讓自己在圓夢計劃中順利得分。

【文/住展雜誌】買房子的人形形色色，每個人需求和疑問都不一樣。但無論您是哪一種購屋者，有七件事在買房子前一定要先弄懂，多花一小時看得明明白白，才不會吃一生虧……

要買房子的人有福了！您知道時下購屋族內心中，七個最重要的疑問是什麼？而答案又是什麼呢？別著急，我們現在就要一一說給您聽，讓您買房不必走冤枉路；看完文章、掌握「眉角」後，相信您很快會變成買房行家。好房子，一買就上手！

第一問　在出價之前　先查實價登錄？

實價登錄網所揭露的新成屋成交價，可能是三年前預售時的價格，參考性低。（示意圖）

大多數民眾買房子最在意的東西，就是「價格」；不管房市條件怎樣，只要價格對了，就會有人買單。然而，買房前出價要出多少？成交價又是多少最合理？這確實是個大哉問。

內政部實價登錄網開放查詢後，購屋族有了實際成交價的參考資料，現已成為買房出價的重要依據。但有一點需要注意，「如果買中古屋，大多能參考實際登錄網出價；如果是買新成屋或預售屋，則實際登錄網資料幾乎不具參考意義。」

這是因為實價登錄所揭露的資訊，與實際成交時間有時間上的落差。中古屋時間落差較短，快則三十幾天，慢則要七十天左右，所以還有參考價值。倘若是新成屋，情況就截然不同。

由於許多新成屋建案在預售時就開始賣，但預售階段並毋須登錄，而是等到代銷結案或成屋交屋後才有登錄的必要。也就是說，我們在實價登錄網所看到的新成屋成交價，可能是預售時的價格。

舉例來說，內湖區某預售屋案在民國一百年開始銷售，成交價每坪六十萬，一○一初建案基地動工，工期約三年，終於在今年一月完工；完工之後，房屋始能辦理交屋過戶，過戶後三十日內要登錄成交資訊，登錄後再經官方審查程序，最後大約會在三到四月之間在實價登錄網揭露。

此時揭露的價格，其實是四年前預售時的成交價，但四年來房價年年上漲，四年前價格已毫無參考意義。如果購屋族拿四年前價格，想買到現在新建案的房子，當然是什麼都買不到。

另一種狀況是，預售屋建案原就不需要登錄成交資訊，但有少數正在銷售中的預售屋建案，會主動登錄成交資訊，並於實價登錄網上揭露。面對這種狀況，購屋族更應警覺，思考主動登錄成交資訊的預售屋案，是否有「選擇登錄最高成交價戶別」的嫌疑。

預售屋建案業者選擇性登錄，目的是為了先登錄高價戶、隱瞞低價戶，來拉抬其他客戶出價。因此，如果想買預售屋或新成屋的民眾，與其參考實價登錄網，不如參考《住展雜誌》內「購屋漫遊」單元，該單元羅列每筆建案的預估行情，還更具可信度。

第二問　雨遮不計價　咁真的有影？

「雨遮算實坪價」，這點在台灣房市行之有年，卻也遭受詬病。雖然民國一百年五月一日起，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中新訂實施「附屬建物屋簷及雨遮可登記不計價」政策，但實際上大多數建案規避法規，雨遮照樣計價賣。

於是，有的建商為了爭取購屋族認同，打出「雨遮不計價」口號。大多數標榜雨遮不計價的業者，都能遵守誠信，但少數業者卻玩起移花接木大法，把原為附屬建物的雨遮灌到共有部份（即公設中，大多是灌到小公內），購屋族還是得乖乖掏錢買雨遮。

所以在購買雨遮不計價的建案時，應仔細計算主建物、附屬建物、車位與共有部份的詳細坪數，才能暸解雨遮到底有沒有計價，也才不會吃悶虧。

第三問　房仲降價區　果然比較便宜？

為了吸引買方目光，多數仲介推出降價專區。（示意圖）

現在房市交易較不熱絡，有些房仲業者推出「降價專區」，降價成數越玩越大，從九折、八折，一路殺到七折以上的都有。在一籮筐降價物件的背後，真的代表房價「殺很大」嗎？恐怕並不盡然。

在實務上，賣方把房子交給仲介人員賣，會簽立「不動產委託銷售契約書」，委託銷售契約又可分為專任約、一般約；無論哪一種，賣方通常只會在契約書的「委託銷售價格」中，明訂委託銷售的房子要賣多少錢，也就是所謂的「底價」。

仲介把該物件拿到市場上賣，會另外開一個比底價高的價格，俗稱「開價」。在一般狀況下，開價多由仲介人員衡量訂定，大多數賣方只會要求房子起碼要賣到底價以上、或者實拿金額多少，並不會強硬干涉房仲開價多寡。

由此看來，委託房仲刊登銷售的物件，開價大部份是房仲說了算，所以「降價專區」裡開價降幾成意義並不大，因為該物件原本價格可能開高高，再往下打個折扣，這種促銷手法只為了讓購屋族有「撿便宜」的錯覺，其實成交底價不一定會調降。

第四問　代銷不降價　難道資本雄厚？

購屋族到建案接待中心想買房子，有時房子買不成還惹來一肚子氣；生氣的主要原因之一，就是「價格談不下來」。

本刊每月所收到的讀者回函中，不乏有購屋族在心得中寫道：「大家都說房價在跌了，銷售小姐報的價格卻很硬，殺都殺不下來」、「我出的價格明明很高了，但銷售人員還一直說沒辦法賣，要我再加價，感覺不是很好！」

事實上，這當中誤會可大了。扣除建商自建自售的建案外，在建案接待中心的銷售人員其實是「代銷」；代銷和房仲性質很類似，同屬於不動產經紀業，只不過房仲多接受中古屋委託銷售，而代銷主要是銷售新成屋和預售屋。

銷售獎金是代銷人員主要收入之一，唯有房子賣得掉、賣得多，獎金才會變多；反之，房子賣不出去，就只有喝西北風的份。

然而，代銷是接受業主委託銷售房子，房子的成交價必須大於或等於業主的底價才能賣；若是低於底價，就必須看業主願不願意放行，代銷並無決定的權力。
房市熱絡時，代銷要買方加價，或許是為了賺超價，但現在房市交易平淡，代銷業從業人員無不希望能多賣幾間房子，如果購屋族出的價格接近業主的底價，代銷應會樂於接受。如果在這個時機點，您出的價格無法被代銷接受，那就是真的低於底價太多。

所以，別再誤會代銷開的價格很難殺了，因為現在為了求生存，代銷甚至比購屋族更希望房價降價呢！

第五問　權狀沒公設　公寓都是實坪？

號稱零公設、低公設的老公寓或老華廈，其實公設比較預期中還高。

現在大樓社區公設比動輒百分之三十以上，部份購屋者遂捨大樓，轉買號稱都是「實坪」的老公寓，以增加實際使用面積。但不說您不知道，號稱低公設、零公設的老公寓，公設比遠比預期中來的高。

老公寓權狀上，之所以沒有公設的原因，與我國法令發展制定有關。民國七十六年六月以前落成的房屋，公設坪數都可以合併入主建物中，且平面圖不會特別標示公設，所以當時權狀大多只列主建物坪數。

從七十六年六月到八十三年十月，因法令更張，公設與室內坪數需分別標示，但公設仍然合併在主建物當中。直到八十三年十月以後，公設才需獨項登記。久而久之，民眾誤以為老公寓權狀上的主建物坪數都是室內實坪，原來是錯誤觀念。

一般而言，老公寓最主要公設是樓梯和梯間，公設比大約從百分之八到百分之十左右。少數有地下室、室外平面停車空間、社區道路等設施的老公寓，其公設比可能會拉高到百分之十五、甚至百分之二十以上。

高公設比老公寓不易被查覺室內坪數少的原因，一部份是購屋者掉以輕心，一部份則是老公寓違建司空見慣，前後陽台外推增加使用空間，部份彌補因公設損失的坪數。老公寓的公設比不僅讓購屋者的錢花得不明不白，違建所衍生的問題更可能引來官方拆除，購買前不可不慎。

第六問　建商品牌好　房子品質就好？

知名建商將營造工程外包，品質可能良莠不齊。

俗話說「外行看熱鬧，內行看門道」，但就買房子來說，幾乎所有的人都是外行人，因為大部份購屋者並不懂營造、建築結構，根本分不出來哪棟房子蓋得好、哪棟不牢靠。

分不出來，沒關係，現在蔚為風行的「懶人區分法」，就是看建商；有口碑、聲譽佳的建商，往往讓購屋者住得安心、買得放心、錢也花得甘心。因為市場對建築品質的要求，品牌建商順勢崛起，更有些購屋者只挑特定建商的房子買，其餘免談。

但您可曾想過，這一切的背後可能大有玄機嗎？因為在全國大大小小的建商中，不是每家建商都有自己的營造廠，蓋房子的事只能外包給他家營造廠施作，自己則負責土地開發、建築規劃與品牌經營的部份罷了。

這種形式其實不只存在建築業，在各行各業都有類似模式。譬如說，麥當勞餐點附送的蕃茄醬、胡椒鹽，都是委外代工生產，但都印上麥當勞標籤。這種品牌和代工工廠分屬不同公司的經營模式相當盛行，從飲料到衛生紙都可找到蹤跡。

只不過建築業和其他批量生產性產業仍稍有不同，建商如果沒有長年固定合作的營造商，那麼每一個建案所承攬的營造商就不一樣，品質就有所差異；第一個建案蓋得好，不見得第二個建案也蓋得優質。

第七問　預售沒實品 建商落跑怎辦？

預售屋履約保證能保障買方權利，買房前可要求銷售人員提出證明並寫入契約中。

今年以來，陸續傳出如台中、新北市等數個建商經營不善，財務出現困難，使得預售屋興建出現變數，讓購屋者心生「預售屋較沒保障」的念頭。

別擔心，內政部早已實施「預售屋履約保證」機制，提供購買預售屋的民眾極大保障。但重點是，要選到對的履約保證方式，才能真正避免建商倒閉或惡意落跑的風險。

我國預售屋履約保證機制共有五種方式，分別為「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」等；其中，對買方最有保障的，莫過於「價金返還保證」，如果建商倒閉或未如期交屋，承辦的銀行會全數退回買方先前繳交的款項。

「不動產開發信託」的保障力也頗高，因為建商在興建前需把土地與資金交付銀行信託專戶，若興建中途不幸倒閉，銀行會把土地與資金委託其他家廠商續建，買方仍有新房子可住。

較需注意的是「同業連帶擔保」，若有不肖廠商負責人、或以人頭開立兩家不同公司，作連帶擔保後，兩家公司一起倒閉，那麼後續恐會求償無門。

買房有三忌　您犯了幾忌？

有句話說買房子有三忌，「忌奢、忌傻、忌猶豫」。忌奢，是說沒金錢觀念，不知妥善作理財規劃，即使買到房子也難保住；忌傻，是指花大錢買房前不作功課，被別人騙得團團轉而不自知；忌猶豫，是指買房不果斷，拖拖拉拉，越等房價越貴，原想省點錢，最後卻花更多錢。

奢侈和猶豫性格是個人本性，或許難以改變，但我們卻可以透過勤作功課，提升自我能力來根除犯傻，為買房子再往前邁進一大步！

【文/住展雜誌】如果您到桃園買房子，會選擇哪裡？選項，可能不會有龜山；如果您到林口新市鎮買房子，又會選哪裡？答案，大多是「當然買林口啊！」但您有所不知的是，被大多數人遺忘的龜山，卻極可能是受惠機場捷運最大的房市潛力區……

遠雄砸五十餘億，收購A7站合宜住宅附近土地。（圖為A7站合宜住宅）

位在新北市與桃園市交界的龜山區，是一個被人遺忘了房市明星區。說是被遺忘一點也不為過，大多數到林口買房子的民眾，幾乎自動忽略龜山；若是移居到桃園的台北人，大多數都跳過龜山，直接到南崁買房子。

龜山房市因為能見度低，少有媒體會大肆報導，大眾對其熟悉度偏低，房市買盤主力以當地的區域客為主，不僅未能擄獲台北購屋族青睞，就連上市櫃建商也鮮少在龜山推出新建案。直到今年第一季，遠雄建設公告以五六點五五億元買下機場捷運A7站高達一點九三萬坪土地，才引起市場熱議。

遠雄所買下的近二萬坪土地，其實是機場捷運A7合宜住宅徵收用地的地主分回部份。這是近年來上市建商在龜山最大手筆的獵地案，更讓大家好奇發問：『龜山到底有什麼優勢？為何在房市景氣轉趨平淡時，還能吸引建商砸重金購地？』

三房市區塊 各具備優勢

銘傳大學周邊租屋市場火紅，出租投報率高。

要回答這個問題的答案之前，我們必須先暸解一下龜山房市的概況。龜山房市重點區域有三大區塊，一塊是龜山舊市區（龍壽迴龍），位在龜山西南側，主幹道為萬壽路。

由於舊市區發展較早，生活機能已相當完整，萬壽路二段、中興路上商家聚集，採買方便；文教機能方面，舊市區條件也不差，具備龜山國、高中，還有銘傳大學桃園分校，分校周邊房屋出租市場熱絡，雅、套房出租報酬率高，是許多『住巷仔內』的投資客的布局首選之一。

近年舊市區新推案以大樓社區為主流，只有楓樹坑重劃區內有稍多的透天厝；目前平均房價行情，大致在二十多萬一坪，少部份位置較差的新建案，還有一字頭的便宜可撿。雖然舊市區房價親民，但因街貌較老舊、環境質感相對較差，不太能吸引台北客，買方多以在地客、桃園客為主，少數為來自新北市如迴龍地區的民眾。

林口新市鎮 潛力比一比

林口新市鎮龜山段機能成熟，加上A8站題材效應，遠景可期。

第二個區塊，則是林口新市鎮。一般外界所說的林口新市鎮，大多是單獨指新北市林口區，不過林口新市鎮的重劃開發範圍，橫跨林口與龜山；其中，林口新市鎮龜山段的範圍，從與林口接壤的國道一號、龜山一路往東南方延伸，一直到華亞科技園區為止，還包括警察大學周邊小塊區域。

此一區塊雖屬龜山門牌，但因被劃入林口新市鎮重劃區之內，有些機構或設施名稱會冠上林口，而不稱作龜山，比如說『林口長庚』，就連重劃區以外的機場捷運A7站所興建的合宜住宅，其實是龜山門牌，卻總被稱作『林口A7站合宜住宅』。總而言之，這裡被誤以為是林口，是很常見的事。

第三個區塊，是林口新市鎮龜山段外圍，也就是重劃區以外的地方，約略是林口工業區、華亞科技園區、警察大學南側區域，一直到體育大學、機場捷運A7站周邊為止。因為這一帶未被劃入重劃區內，整體居住環境落差頗大。

然而，重劃區外圍房市最大的優勢，就是房價基期低、且鄰近新市鎮重劃區。區內建案大多以相對低價作為最大賣點；由於歷年來推案量不多，在地客買盤穩定，所以房市穩定發展，並咬著重劃區跟漲。

Ａ８站周邊  七超強優勢

在這三大區塊當中，最具發展遠景的，首選林口新市鎮龜山段；最具補漲力道的，則是新市鎮重劃區外圍。

林口新市鎮龜山段房市之所以擁有雄厚發展潛力，是因為具備了『四高、二亮點、一實在』七大要件，成為區域蛻變的基石，更是房價最有力的支撐。

所謂的『四高』，指的是生活、產業、醫療與交通機能高。由於龜山段是林口新市鎮最早重劃開發的區域，所以就機能性而言，更勝林口一籌。

在產業與醫療機能方面，受惠於長庚醫院、華亞科技園區的設置，周邊還有林口工業區釋出就業需求，諸多公司行號進駐營運釋出，龐大的就業機會，加上重劃區優質的居住環境，持續磁吸眾多人口移入重劃區與周邊定居，進而推升住宅需求。

生活機能部份，更是不虞匱乏。現在長庚醫院生活圈已經成型，商圈以長庚醫院前的復興一路、文化二路交叉口為核心往外發散，復興一路、復興二路、文化二路、文化三路與復興北路商家密集，麥當勞、肯德基、全聯、星巴克，還有福容等多家飯店，商圈正呈現高度擴張，愈靠近長庚醫院則店面價值愈高。

除了高生活機能、高產業機能與高醫療機能外，另一高則是交通機能。因為新市鎮龜山段擁有中山高林口交流道，上下交流道快速，往返台北或桃園都很便捷，『下交流道就到家』，是『交流道地產』重要的優勢之一。

捷運將通車 哪受惠最大

有人說，國道是過去式，現在講究『軌道地產學』，聲稱『捷運才是王道』。沒關係，捷運這裡也有！

預計在今年年底（有延期可能）通車的機場捷運線，在文化一路與復興一路交叉口設置A8站（長庚醫院站），捷運站為本處房市賦予更大的想像空間。即使未來房地產景氣趨緩，捷運不再助漲，至少跌也跌得比沒捷運的地方少，算是不可或缺的利基型建設。

其次，就是『二亮點』。林口新市鎮龜山段有什麼亮點？憑什麼值得推薦？其實，理由超強大！

第一個亮點，當然和捷運有關，關鍵為A8站是機場捷運中少數的『直達站』。這又是怎麼說呢？因為機場捷運有兩種車次，一種是直達車，另一種是普通車；直達車只停靠直達站，但普通車卻是站站停靠。

據桃園市交通局先前揭露的資料顯示，機場捷運每小時發五班直達車、五班普通車，車次密集度一樣，唯行車時間差很大。如果是直達車，從台北火車站到機場第一航廈只要三十五分鐘，普通車卻需五十分鐘，一來一往就差了十五分鐘。

北車差二站 房價差很大

若按上述距離與時間推估，若搭直達車，從龜山A8站搭車北上，中途只停靠A3站（新北產業園區站）後，下一站就是台北車站，行車時間只需約二十幾分鐘左右，大幅拉近龜山和北市的距離。

照比價邏輯來看，現在A8站周邊平均成交行情只有三字頭，但直達車下一站A3站所在的副都心重劃區行情在六字頭，再下一站台北火車站則是每坪百萬房價。

相比之下，差距十分懸殊，A8站周邊房價更具競爭力；若機場捷運通車後，大家才會猛然驚覺：『龜山竟然離台北這麼近！』所以，機場捷運穩定營運後，捷運直達車題材會持續發酵，可望成為台北輕移民首選的落腳處之一。

事實上，A8站直達站效應已在悄悄冒泡，而冒泡的來源竟然是林口。雖然林口也有設置捷運A9站，但A9站畢竟不是直達站，所以已有林口民眾集體陳情，希望增設接駁專車，載送民眾至捷運A8站搭車，以減少往來北市時間。

如果A8、A9之間的接駁車兌現，將為A8站帶來更多人潮，在人潮帶動錢潮之下，地產前景更不可限量。因為A8站未來的交通機能，將遠遠勝過林口A9站。

人潮易增加 買盤較穩定

第二個亮點，則是環球購物中心。與捷運A8站共構的環球購物中心，據傳在年底捷運通車時順勢開幕；唯若捷運通車延宕，開幕時間是否順延則仍未知。

試想，隔壁的林口三井Outlet都還沒蓋好，但A8站環球購物中心就搶先開幕營運，且A8站周邊商家密集，集客效應更強，哪一邊會吸引更多逛街人潮？答案已昭然若揭。

最後，則是『一實在』。過去台北人或新北人移居買房，會選林口或南崁，讓這兩處房市比起龜山更加熱門。龜山因較缺乏外來購屋者的買盤，所以投資客比例極低，大部份是自住型需求。

因此，龜山的房價是實實在在的自住需求所拱起來的，較不易受到市場波動而有劇烈起伏，房價表現相對穩定，到林口新市鎮龜山段買房子的人，也較不易接到投資客轉手的物件。

體育大學旁 房市怎麼走？

A7站房價基期低，未來可能有補漲行情。

至於最具補漲力道的重劃區外圍，補漲動力同樣來自於捷運，尤其以捷運A7站（體育大學站）周邊最被看好。

體育大學以往房價行情只有一字頭，算是低單房價區。然而，在機場捷運後，在A7站搭車到台北火車站所需時間還比林口A9站短，但房價卻不到A9周邊房價一半。縱使A7站周圍環境質感較差，但在房價基期偏低的情況下，仍具補漲空間。

倘若放大範圍來看，A7站一字頭房價，往南的A8站三字頭、A9站四字頭，往北泰山房價三字頭、新莊副都心卻高達六字頭。串連比較起來，如果不是其他站區房價被高估，就是A7站房價似乎被低估，A7站未來將是個『進可攻，退可守』的潛力房價區。

房價仍不貴 遠景正發光

換句話說，A7站未來房市走向，只要主攻『相對低價』加『捷運題材』，應該就能穩操勝算。或許正是因為如此，遠雄才會砸下五十幾億，跑到A7站來大舉獵地，其背後動機應是經過仔細計算。 總的看來，龜山房市就像一顆未經琢磨的璞玉，等著識貨人前來購買。無論自住或投資，龜山房市都是值得列入選項的地區之一，錯過這一波，那就可惜了！

【文/住展雜誌】台灣房價居高不下，有越來越多人選擇當租屋族，輕鬆解決「房事」問題。不過，租屋時難免會遇到一些鳥事，最近爆出的張姓女房東涉嫌設局敲詐房客事件，讓租屋市場的亂象再度受到關注。如何避開惡房東，也因此成為重要的課題。

台灣租屋的相關法令不夠完善，依現行法令規定，租屋並不適用消費者保護法(按：消費者保護法是規範企業與消費者之間糾紛，而房東只是個人，並不是企業，因此租屋糾紛不適用消保法)，租屋契約中也沒有應記載和不得記載事項，官方現有的租賃契約範本還是二○○二年的版本，早已過時；坊間各書局文具店買到的租賃契約(即民間版)，條款內容則多偏向房東，房客權益很難受到保障。

租屋廣告暗藏陷阱

房東為了抬高租金，故意把地段、樓層等含糊帶過。

租屋廣告常常暗藏陷阱，最常見就是，房東為了抬高租金，故意把地段、樓層等含糊帶過，還有許多租屋廣告會配上豪華室內裝修照，宣稱「一皮箱直接入住」，房客看租房廣告時一定要注意照片是否為實景照片。

租屋除了考量地點外，最重要的是要向房東詢問，租屋廣告上載明的坪數，是權狀坪數還是室內實際坪數，要注意室內坪數才真正代表居住空間的大小，不要被廣告上的文字遊戲給騙了。

訂金手續不能省略

當你確定租屋的環境無問題後，通常都會先給房東幾千元的訂金，然後再擇期簽約，付訂金時，要寫清楚承租雙方名字、聯絡方式、房屋地址、房屋保留期限以及訂金金額，雙方簽名並各執一份收據證明。

過去曾經發生有惡房東「一屋二租」的狀況，第一個房客向房東表明願意承租房屋，且已經支付訂金，但是後來有別的房客願意出更高的錢承租，房東就把房屋租給後來的房客。因此，為了保障你的權益，付訂金這道手續不能省略，下訂後若你後悔不租，房東可沒收你的訂金，但若是房東無法出租，你可要求「加倍」返還訂金。

訂約保障自己權益

租屋時一定要訂立正式的租屋契約，租約內容應含有每月租金多少，租賃期間多久，押金是幾個月，相關稅費包括管理費、水電、瓦斯費、網路費、有線電視費的計算及繳付的方式，使用房屋之限制，修繕的責任歸屬，何種情形下可以提前解約…等，都要與房東「說清楚、寫明白」，釐清彼此義務權利關係，才可以避免租屋糾紛的發生。

坊間的租屋契約有許多不同的版本，包括文具店版、消基會版、法院版，以及內政部版，其中最詳細的版本為內政部所制定的「房屋租賃契約書範本」，但一般民眾為了方便省事，常去書局或文具店購買印好的房屋租賃契約書(又稱文具店版)，然而文具店版內容通常是會偏向房東。

不要使用文具店版

文具店版的部分條文對承租人不盡公平合理，例如：僅有承租人違約處理，而無出租人違約處理，以及出租人因房屋出租所增加之房屋稅及綜合所得稅由承租人負擔等不合理約定。有租屋需求的民眾最好不要買文具店銷售的租屋契約。若想找尋較公平的租賃契約，內政部版可供民眾參考，你可上住展房屋網站下載使用。

房客在簽約時一定要確認，簽約對象是房東本人或配偶，要求查看簽約對象的身分證和房屋所有權狀，如果是向二房東租屋，也必須要求二房東出示其與大房東的租約，注意二房東與大房東的租約中，有無禁止轉租之約定，以免你住到一半，大房東若以二房東違約為由收回房子，你就失去使用房屋的權利。
所有口頭約定都應該白紙黑字於合約內載明，避免房東事後不認帳。口頭允諾事項明列於租賃契約上，若有一方反悔，可依照違約處理，有些房東在簽約時會有附帶約定，例如規定是否可養寵物等條件，這些附帶約定視同契約內容的一部分，經雙方當事人同意簽名後，都有法律效力。

拍照存證避免糾紛

屋內附有家具及其他附屬設備，你最好現場錄影、拍照。(圖為示意圖)

如果屋內附有家具及其他附屬設備，你最好現場錄影、拍照，用清單註明，並以附件（附圖）併入租約，雙方在上面簽字，因為租期屆滿時，你要將租賃的房屋「按照原狀」遷空交還給房東，如果事先有錄影、拍照作為證據，可以避免雙方對於「回復原狀」的認知有所差異。

有些惡房東在租約到期後，往往以污損為由扣留押金，或是挑剔毛病，要求房客賠償重新粉刷房子的油漆費，所以你最好在簽約交屋時就將室內空間與各個牆壁拍照存證，特別是有污損的部分，以免日後產生糾紛。

買賣不破租賃規定

倘若在租賃期間內，房東因房屋所有權更異而換人，依據民法「買賣不破租賃」的規定，新的房東接手房屋後，所有舊的租約內容仍延續照舊，在租約未到期前，房客都享有舊租約的保障，新房東不能擅自改變租約內容，或調高租金、水電等費用。新的屋主須無條件接受舊屋主與房客簽訂的租約內容，房客權益不會因房東換人而改變。但須留意押金是否已移轉給新房東，以免退租時拿不回。

一般來說，前任屋主須在房屋移轉時，一併將押金、預收租金交給新任屋主，若房客擔憂新屋主事後不認帳，可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金，都已轉手給新屋主，押金須於租期屆滿後全數歸還。

買賣不破租賃也有例外規定，若租賃是不定期的租賃關係，房客與房東沒有約定租賃期限，或是租期超過五年、未到法院公證，一旦發生房屋所有權改變時，並不受買賣不破租賃條款的保護。

房屋維修誰該負擔

房屋維修問題，是造成租屋糾紛的主因之一，依照民法規定，「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」。也就是說，房屋維修的問題原則上都是由房東負責維修。在租賃期間，只要是房東所提供之設備，含電器用品、家具、房子本身設施等，房客在正常使用狀況下損壞，房東均有修繕義務。

目前實務上，房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，消耗性物品的損壞如燈管、燈泡、橡膠墊片等則由房客負責，因為這些物品並非房子結構的一部分，如果有維修之必要，租約若未明定由誰來維修時，應該由使用者(房客)負起維修責任。

定期催告房東修繕

房屋損害而有修繕之必要時，承租人(房客)可定相當期間催告房東，最好用打電話，傳簡訊或電子郵件等能留下證據的方式告知，將來有糾紛時方便舉證自己早已告知房東，如果房東遲遲不肯修繕，房客依民法規定可向房東要求提前解除租約，也可由房客維修後由房東支付費用。

雙方在簽約前應確認租屋後修繕費、水電費與稅金等費用負擔方式，在租約中明訂，避免後續糾紛，雙方也可以約定，「修繕費用在一定金額內，房客可自行修繕，再於下個月租金扣除」，避免遇到屋況問題，因聯絡不到房東或房東遲不處理，而無法快速修繕，引發雙方的不快。

一切按照契約規定

在台灣租房子大部份至少簽訂一年約。(圖為示意圖)

租約期通常為一年，在租期內如果電價調漲，房東可不可以跟著調漲租金？答案是不行。因為房東房客間若簽訂有租賃契約，明訂電價收費標準，那麼房東自行調漲電價的行為已違反民法，並不合理。

在租屋契約中，會將每月電費的計算方式明列在契約內，雙方一切按照契約走，如果房東想要趁勢漲價，那麼房東自己就先構成違約。

在台灣租房子大部分至少簽訂一年租約，如果房客想提前終止合約，就必須繳交違約金，違約金多少法律並無規定，通常須支付一個月租金的違約金，但若在簽約時雙方有約定，則以租約的記載為準。

房東的稅轉嫁給你

很多房東常常擔心租金收入要繳納租賃所得稅，因此百般設法不讓稅捐機關發現房屋租賃的狀況，例如，不准房客遷入戶籍，租期屆滿後會將舊的租屋契約收回，收房租時只收現金，不匯款入自己帳戶中，也不簽收等等，避免出租事實被稅捐機關查知而憑以課稅。

房東們都特別偏愛文具店版的租屋契約，在該版本第十六條規定，本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前稅額增加時，其增加部份，應由房客負責補貼，房客絕不異議。

如果你在文具店版的租屋契約上面簽了字，那麼就算稅捐機關發現房屋租賃，由於租屋契約上明定「(稅)增加部份，應由房客負責補貼，房客絕不異議」，原本應由房東負擔的所得稅當然轉嫁給你了。

在外頭租屋的民眾，提出房租匯款相關證明，就可以申報房租支出，每人每年有十二萬元綜合所得稅扺扣額。如果是向二房東租屋，只要符租金扺扣所得稅的條件，也都可以申報。

租金申報抵扣權利

租金申報抵扣所得稅，這是房客的權利，你在交付押租金或租金時，可以要求房東開付收據或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖，作為有租屋事實的證明。

有些房東為了逃漏稅，在契約中增列「房客租金不得申報抵扣所得稅」條文，企圖遮掩出租之事，這已經妨礙了房客租金申報抵扣所得稅的權利。而且，租屋契約寫「不可申報」的條文並無法律效力，因為納稅為國民義務，若房東在租約提到不可申報所得稅，則與所得稅法牴觸，因此不具法律效力。

多數房東不希望房客報租金，在此情況下，雙方最好在租屋前就能達成協議，(例如，約定房客若不申報租金申報抵扣所得稅，房東願降價房租若干)，並明文註記在租約中，避免衍生糾紛。

租到違建該怎麼辦

頂樓加蓋或是佔用法定空地的房子，這些都是違建，所以租金比較便宜。

租屋如果租到違建房子該怎麼辦？一般民眾為了省租金，常租到頂樓加蓋或是佔用法定空地的房子，這些都是違建，所以租金比較便宜，但違建隨時都有被拆除的可能，倘若被拆除，房客當然無地方可居住，在民法上就構成房東「給付不能」，房客可主張債務不履行解除契約，並向房東請求損害賠償。

租到的違建房子若未列為優先拆除，那麼違建租賃契約在法律上還是有效的。只要住處還沒被拆，房客就不能單以「擔心違建將來被拆」為由單方面終止契約，否則房東可以依契約的相關罰則求償。

租屋最怕惡房東，業界流行語「好的房東讓你像住天堂，不好的房東害你住爛房」。在租屋糾紛頻傳的今日，你在租屋前一定要將所有約定都白紙黑字寫下，才能避免遇到「惡房東」。

【文/住展雜誌】高雄有一社區大樓的住戶僅因芝麻蒜皮小事，隨意對鄰居興訟，鄰居連大聲講話也挨告，控告件數超過百件，管委會不堪其擾，決議設置惡鄰居警示牌，公告這對夫妻是「惡鄰居」，提醒住戶遠離，以免惹禍上身，創下全國首例。我們每個人都希望享有安寧舒適的生活品質，如果你住的社區有個惡鄰居，你該怎麼辦？

鄰居之間原本應該和睦相處，但幾乎每一個公寓大廈社區都會有少數的惡鄰居存在，如果惡鄰居太過份了，你可以循法律途徑解決，但高雄這個社區管委會設置惡鄰居警示牌的做法並不妥當，因為該住戶尚未經法院認定是「惡鄰居」，管委會就先公告這對夫妻是「惡鄰居」，很可能反而會有誹謗他人的問題。

碰到惡鄰居怎麼解決？面對「家有惡鄰」，公寓大廈管理條例訂有「惡鄰居條款」，可以幫住戶逃離這個夢魘。

惡鄰條款可以制裁

公寓大廈管理條例規定，住戶任意放置廢棄物、私用公共空間、破壞建築物構造及飼養動物干擾鄰居等行為，或其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，此即為「惡鄰居條款」。

依公寓大廈管理條例的規定，如果碰到惡鄰居，可以訴請法院判決將該住戶「強制遷離」，或是訴請法院為「必要之處置」，這二者有程度上的區別，因強制遷離對住戶而言，權益影響較大，故法律規定訴請強制遷離需經區分所有權人會議決議始得為之；而訴請法院為必要之處置部分，則僅規定住戶、管理負責人或管理委員會即可請求，不須經區分所有權人會議決議。

訴請法院必要處置

法院判決有關惡鄰居的案例不少，在訴請法院為「必要之處置」方面，最有名的案子是一家公司買下台北市敦化南路某棟大樓二十樓的房屋，將房子改為神廟裝潢，並設置印度宗教神像神壇，長期提供多數不特定印度信眾及閒雜人等，自清晨至夜晚不定時前來膜拜、進行宗教聚會。

由於這間印度神廟的活動，嚴重擾及大樓住戶安寧，大樓管委會於是提告，請求法院判決該公司不得在大樓建物內，聚集不特定人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用。

妨害住戶居住安寧

大聲播放低音喇叭，製造噪音，干擾他人的安寧。(圖為示意圖)。

最高法院認定，這間印度神廟確實經常有不特定之印度人士頻繁進出從事祭拜或聚會之行為，顯已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度；並違反大廈住戶規約：「為維護居住品質，嚴禁自設或租賃設置廟宇、神壇、宗教活動場所」的規定。判決禁止這家公司於其所有之建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不得將建物供作宗教神廟、道場使用。

再舉另一個案例，台北市有二戶住戶分別住在樓上樓下，因故發生爭執，樓上住戶長期故意不時以拍球、跳繩、大聲播放低音喇叭，製造噪音，干擾對方的安寧，面對這種惡鄰居，樓下的住戶向法院提告請求精神慰撫金，並請法院為「必要之處置」，法院判決禁止樓上住戶今後不得在其屋中為拍球、跳繩、大聲播放低音喇叭製造低頻噪音等危害其居住安寧之行為，還要賠精神慰撫金十萬元。

連署要求強制遷離

如果惡鄰居違反法令或規約「情節重大」者，經區分所有權人會議決議後，還可以訴請法院判決將該住戶「強制遷離」。

例如桃園平鎮一棟社區大樓，有一梁姓住戶自遷入起即陸續騷擾社區其他的住戶，破壞鄰居的門扇及電鈴，並常到社區大廳櫃臺騷擾社區住戶及現場工作人員；甚至於其家中縱火，致社區其他住戶生命、財產受威脅，住戶們因長期受其騷擾無法忍受而連署要求梁姓住戶遷離社區，經台灣高等法院判准。

高雄這對社區住戶僅因芝麻蒜皮小事，隨意對鄰居興訟，這種動輒興訟的情形雖然令人不堪其擾，但打官司本來就是民眾的權利，這對住戶的行為可能仍不符合公寓大廈管理條例「惡鄰條款」的要件，不過，若是濫訟、好訟，企圖以訟牟利，其他住戶仍然可以反告夫妻誣告並求償。

【文/住展雜誌】天外飛來橫禍，今年三月間，台北市忠孝東路四段的聯合報大樓突然發生大樓外牆剝落意外，站在一樓的美語老師當場被砸到送醫後宣告不治。近來像這種奪命外牆磁磚砸死人事件頻傳，成為不定時炸彈，讓所有的民眾都暴露於高風險之中，這種老舊建物的安全問題值得大家重視。

許多老舊的公寓大樓年久失修，外牆磁磚的水泥沙漿老化，容易造成磁磚剝落。根據台北市建管處統計，台北的大樓外牆磁磚有掉落的危險列管查報件數高達一○九二件；高雄市府工務局也在去年對高雄市近九百棟老舊建築物外牆安全巡查，發現有一七三棟有磁磚剝落情況，顯示出老舊建築物的安全性確實是台灣公共安全的隱憂。

天降禍事並非意外

外牆磁磚的水泥沙漿老化，容易造成磁磚剝落。

這些從天而降的禍事，很多人以為是「意外」，其實不然，真正主因是人為上的疏失。台灣地區的建築都習慣黏貼磁磚或大理石材加以美化建築物外觀，所以更要注重施工品質，否則公寓大樓外牆磁磚掉落砸傷或砸死人的事件一旦發生，公寓大樓的社區管委會和住戶都要負起責任。

依照建築法規定，建築物所有權人、使用人應該要維護建築物構造及設備安全，如果因為外牆磁磚剝落造成傷人或砸傷車輛等公安事件，除依法要處所有權人或使用人新臺幣六萬元以上至三十萬元罰鍰外，而且還會有民事賠償及刑事的責任。

管委會和住戶負責

一般來說，公寓大樓外牆是屬於大樓共用部分，社區管委會負有外牆修繕的責任，但如果外牆是屬該樓層住戶「約定專有」部分，那外牆修繕必須是由該住戶負責。例如，社區約定各樓層住戶可以在各相關的樓層外牆掛廣告招牌，該樓層外牆修繕必須是由該樓層住戶負責。

如何判斷究竟誰要負起責任呢？這必須依照各公寓大廈的規約來認定。如果規約明定外牆是屬於大樓共用部分，社區管委會當然就要負起修繕的責任；倘若公寓大樓社區沒有組成管委會，也沒有過召開區分所有權人會議，沒有制定社區規約，那麼連接各住戶客廳的外牆面具有「專有」之性質，當然應由該樓層的住戶修繕。

日本經驗可供參考

在短短二年內，外牆剝落傷人害命的憾事高達六起，這都是施工品質惹的禍，外牆磁磚如有發生隆起現象，需盡快修繕或警示帶隔離起來，因隆起現象表示磁磚與牆面黏著介面已產生空隙，恐導致磁磚剝落，但無論是局部修補或重新鋪過，最好還是找建築師、結構技師等專業者評估，避免「愈補愈大洞」。

防範大樓外牆磁磚掉落，日本的經驗可供我們參考。日本與台灣一樣偏好使用磁磚裝修建築物外牆，過去也發生相當多的磁磚掉落傷亡事件，日本政府當局痛定思痛，修改制訂相當多的規範及法令，而日本的建築業界也體認到此事的嚴重性，紛紛自主性的提升本身的施工技術，之後磁磚傷亡事件在日本才漸漸杜絕。

日本現在有「建築物定期調查報告制度」，各類建築物需依其類型，於一定週期聘請專業合格的建築物診斷人員進行建築物現況調查及診斷，並將其調查結果向建管單位進行申報。

老舊建物健康檢查

我們台灣現在的做法是，由里長、里幹事主動通報，經通報外牆磁磚有掉落之虞，建管處會派員勘查，若是認定有即時危險，會立即圍設警戒帶並僱工敲除鬆脫但未掉落的磁磚，並要求管理委員會加強維護改善。但日前聯合報所屬大樓不在這種列管名單以內，顯示目前的機制仍有漏洞。

台北市政府現正打算制定「北市建築管理自治條例」，將來經議會修法通過後，超過一定年限的建物，每年都須強制「健康檢查」，費用由住戶、管委會自行負擔。但台北市這項自治條例不知何時才能完成立法，而且其他的各縣市呢？為什麼不能由中央政府主動立法解決？

【文/住展雜誌】內政部對大陸人民在台買房將實施新的規定，今年七月一日起實施「集中度管制」，大陸人民於同棟大樓或同一社區取得總戶數以百分之十為上限。有人質疑政府的政策鬆綁，鼓勵大陸人來台炒房，但新規定看起來沒有變鬆反而更嚴，讓陸客在台投資不動產更綁手綁腳，目前在「五四三門檻」限制下，大陸人民不可能來台炒房。

大陸人民想要買台灣房當你的鄰居並不容易。

政府自二○○二年開放陸資購屋，當時設立「五四三門檻」（即貸款五成以下、陸客在台停留不能超過四個月、買房後三年內不能移轉），後來又陸續採行限制措施，二○一○年明訂任職於大陸黨、政、軍機關者不得來台購屋；二○一四年元旦實施「總量管制」限制大陸人民每年取得的土地上限為十三公頃，建物四百戶；長期總量土地一三○○公頃、建物二萬戶；今年七月一日起再實施「集中度管制」。

將實施集中度管制

內政部這次會修法，是因為陸資從本來靠人頭戶默默進行投資購買，到高調的在淡水蓋新建案專售大陸有錢人來台置產，淡水某一大樓社區甚至於到了超過五成住戶皆為大陸人的程度，所以政府趕緊修法避免大陸人民過度集中在特定地區，造成陸資炒房疑慮，內政部因此參考新加坡組屋出租的比例上限，增訂大陸人民取得我住宅集中度以總戶數的百分之十為上限。

過去幾年開放陸資購買不動產，因為卡在資金來源審核、大陸人民在台居留時間限制以及審查流程過於繁複等限制，所以大陸人民來台購屋仍缺乏自用需求的實質誘因，至今實際案件不多，到今年三月底止，總計有三八○件申請案，正式核准有一九一件，總金額為二十七億多元。

官方數字早已失真

由於有現行的「五四三門檻」把關，大陸人民想要買房當你的鄰居並不容易，以去年而言，大陸人士提出的申請有一百二十四件，經審查許可在台取得的房子僅四十二戶，距離總量管制四百戶的上限還很遙遠。

內政部統計這十三年來，正式核准大陸人民來台購屋有一九一件，但這是官方的數字，真正有心想購買不動產的陸資，根本不會遵循正常管道及流程，而是透過第三國企業法人名義、雙重國籍、娶台灣老婆，甚至是在台灣找親朋好友當人頭置產，官方統計數據恐怕早已嚴重失真，「檯面下交易」的案件，恐怕是官方數據十倍都不止，這是政府官員不願面對的真相。

現行制度加以檢討

目前陸資來台購屋占全國不動產交易量比例仍低，但隨著兩岸經貿交流的增加，陸資來台取得不動產的需求將增多，為及時因應政府兩岸政策，及不動產市場的情勢變化，因此確有必要對現行制度再加以檢討。

內政部現正研擬修改「五四三門檻條款」，將三年內不得移轉的現行規定，延長到五年，並新增規定取得台灣不動產後限定只能自住，不得有出租或其他營利行為，否則將廢止其登記許可；且明文規定大陸人只能一人購買一戶。

自兩岸關係增溫以來，市場充滿對陸資進軍台灣房市的期待，但也有部分人士擔憂陸資有加速來台炒房疑慮，不過，數字會說話，台灣不動產對陸資或其他外資而言，吸引力都不高，相對大陸房地產，台灣的價位偏高，投資炒作的獲利空間有限，國內房市仍以內需和在地資金為主，大陸人民買臺灣房對台灣房地產的影響並不大。

適度開放陸資來台

坦白說，陸資也是外資，沒理由歐美的資金可以來台購屋，大陸的資金就不能進來，台灣只有靠開放的政策，讓資金可以互相流通，才能讓經濟不斷的成長，但政府也需要做好相關的規劃，才能避免資金炒作的惡夢。適度開放陸資來台是有幫助的，爭取大陸資金流來台灣，正好可以抵銷台灣資金的外流。

房地產是真正的「根留台灣」，無法自台灣搬走，來台投資的大陸民眾都不擔心他們的投資泡湯，土地在我們的腳下，我們何必操心？外界傳言「五四三門檻條款」開放後會有陸資來台炒樓，將使房價暴漲，這種說法未免「太沉重」。