【文／住展雜誌】近二年，國有土地停止了出售，轉賣「地上權」，據市場統計，二○一三年全台政府公部門、公營事業為活化閒置資產，對外招標地上權，權利金底價至少超過二千億元……

近來可說是地上權的「高潮年」，但投資地上權的機會和風險何在？以下四點不能不知：

一   投資地上權住宅會稅重利輕

什麼是地上權？就是土地的長期使用權！要使用權做什麼？就都市土地而言，就是用來蓋房屋─不論房屋是用來做住宅使用或是商業使用！因此，要付出什麼代價？以及可以獲得什麼好處？就是投資人必須了解的事情。

首先，就土地部分觀察，「土地」由於在取得時就已經付出過一次使用費（出讓金），所以在使用年限內，應該不必再支付任何的使用費！這點在大陸規定的十分清楚，可是在台灣卻仍然觀念混亂，所以除了使用費（出讓金），仍然被要求每年要支付土地租金（通常是公告地價的百分之五至十），這就是一種典型的重複課稅。就像目前土地稅制中「地價稅」和「土地增值稅」，也是典型的重複課稅，也就是因為重複課稅，所以「土地增值稅」的稅率，才不得不愈來愈輕。

重複課稅對投資人有什麼影響呢？當已經支付過一次性的使用費（出讓金）後，每年還要被課取土地使用費（土地租金），就會成為使用者的沉重負擔，尤其是以台灣現行規定，這種使用費每年還會不斷地調高，自然會成為使用者愈來愈沉重的負擔。

每年調高的土地租金，必然會產生二種結果：一種是轉嫁到房價上，成為房價飆升的推手！政府一方面抱怨房價高漲，採取各種打房措施，另一方面卻不斷地透過調高「公告地價」的方法，不但重複收取土地租金，還推動房價上揚，這是典型「得了便宜又賣乖的作法」。

另一種結果是如果無法轉嫁到房價上，就會成為房屋使用者必須自行吸收的負擔！在理論上，必然會對土地利用不利。因此，對於購買地上權住宅的人而言，在購屋時已經繳付了很大一筆購屋款，然後每年還要繳付土地使用費，卻又無法享受「土地增值」的利益，於是必然會成為被剝削的對象！

年年需增加負擔

許多人常常抱怨為什麼社會上有「貧者愈貧」的現象？這就是一個典型的原因，因為會購買地上權住宅的人，通常就是希望能用便宜一點的房價購屋居住的人，一般而言，就是經濟弱勢者，他們好不容易買到房屋居住後，每年還要支付土地租金，必然會使他們可支配的所得逐年減少！

另一方面，因為所購買的又是只有使用權的「地上權住宅」，這些每年都必須多支出的土地租金，又無法在房屋出售的時候取回，所以自然會成為真正的「屋奴」─只有每年增加的負擔卻沒有未來的收益！等到土地使用期限一到，就什麼都沒有了─不但錢沒有了，連房屋也沒有了，怎麼能夠脫離「貧者愈貧」的輪迴呢？

這種為了貪圖房價便宜而購買「地上權住宅」的人，最後必然會走到一無所有的困境，這是所有投資人要特別注意的現象！而事實上，他們所購買的房價也不會太便宜，通常也在市價的百分之六十至七十。最近政府在大力取締「工業住宅」、「農舍住宅」，其實都是在提醒購屋者，不要為了貪圖一時房價的便宜，而讓自己陷入「貧者愈貧」的輪迴裡。

購買者愈來愈窮

其次，就房屋部分觀察，「地上權住宅」的房屋部分是否應課稅？目前台灣的情況是全部要課徵「房屋稅」！在理論上，蓋房屋的每一毛錢都不是政府所出，房屋蓋好後，政府卻依房屋價值課稅，而且房屋蓋得愈好，價值愈高，課的稅愈重，這種作法事實上缺乏任何的理論基礎。

不但如此，反而會驅使人們去興建造價較低與區位較差的房屋（向郊區炒房），這就是一種更加嚴重的資源誤用與誤導，人民的居住品質當然會每下愈況。

就住宅而言，尤其是地上權住宅是否應課房屋稅？則有很大的討論空間，政府一方面說居住是人民的基本權利，主張自有住宅應該輕稅；另一方面卻又不斷地利用調高「房屋評定現值」的方法，增加人民房屋稅負擔，這又是一種典型的兩面手法。

以大陸為例，地上權住宅，不但不課土地租金，同時也不課徵房屋稅，這似乎才是照顧老百姓居住需求的真正方向。近二年為了打擊房屋投機，大陸才在上海和重慶嘗試性的開始徵收「房產稅」，即使如此，其所課徵的對象也是有限制的，例如是對一定坪數以上或是第二戶以上的房屋才課徵。

對購屋者而言，每年重複課徵的土地租金和房屋稅，都是會使購買地上權住宅成為導致自己和家人「貧者愈貧」的重要原因。

二  投資地上權商業會空忙一場

隨著市場景氣，有些商業不動產的價格大幅飆高，所以水漲船高，許多「商業用地」的地上權項目，也訂出極高的出讓價格（底價）拿到市場上標售，吸引許多上市公司和保險公司紛紛加入戰局，以高價標地，希望能獲得利益，他們能得償所願嗎？

商業不動產的經營風險是非常大的，而且回收期非常長，因此，除非是擁有「所有權」，否則非常難以獲利！最好的例子是台北101大樓，雖然有五十年的地上權，可是光是興建和賠錢階段，就用掉了十多年，近二年開始賺錢了，但要將投入的本錢全部賺回（包括還掉貸款），至少又要十多年！本錢拿回後，如要賺一個本，大約又要十年…就投資者的角度，賺一個本大約要花四十年的時間（年投資報酬率只有百分之二‧五），可見獲利之難！這還是拜政府開放兩岸觀光所創造的大餅，才會出現的難得機會，如果未開放，目前可能還在賠錢。

以台北101大樓如此好的區位，如此知名的商業建築，仍然經營得如此辛苦，要靠地上權商業不動產獲利的困難度可見一斑。對照的例子是曾經有同樣機會的「士林夜市」，不到二年，風光情況已經退潮，店商生意已經愈來愈差，更加凸顯了商業不動產的風險性！

商業地利益轉手

但為什麼還有那麼多的大型公司仍然願意參與商業地產地上權的標案呢？很重要的原因是為了將利益轉手，例如一個大型的商業開發案，由於其規劃、工程和開辦費用都是極高的，於是有些企業就以大眾出錢的公司標案，標到後再發包給主事者自己所擁有的規劃、工程或顧問公司承包。因此，不論大眾公司賺錢與否，私有公司都可以先賺到承包的錢（類似高鐵模式）。

興建完成後的經營管理也有類似的機會，利用大眾出錢的公司持有，然後將其經營管理包給主事者自己擁有的管理公司經營，則不論大眾公司賺錢與否，私有公司卻已可有穩定收入立於不敗。台灣有許多Reits的發行公司，即有類似的影子，這些都是典型「以私利吃公利」、「以小利冒大損」的例子。

這種明知參與商業地產地上權標購並無法獲得好的投資利潤，卻因可以搬運利益的思維，是台灣商業地產地上權在短期內仍然可以走下去的重要原因。

相對於大陸，就務實的多，大陸的所有土地都只有使用權，所以所有土地的標售都是地上權標售，也因此他們對於地上權標售的經驗是豐富的。在大陸，他們充分知道商業地產一方面需要長期經營而且獲利困難；另一方面又是提昇居民生活品質和改善市容的重要設施！所以政府知道必須主動吸引企業參與興建與經營。因此，一般來說，他們商業地產的出讓價格通常是低的，有的還甚至不要錢，為了吸引企業興建商業設施，政府有時還要補貼一些好的住宅用地以補償開發商的投資「損失」。

以這個角度觀察，台灣的政府以為商業用地是「寶」，不斷地調高其地上權出讓價格，拉高門檻，只為提供少數企業有移轉大眾利益的機會；而大陸政府則認為商業用地是「草」，不斷地調低其地上權出讓價格，吸引多數企業參與，以達快速改善市容、提昇居民生活品質的目標。兩相比較，誰是真正為公共利益？誰是在炒作土地價格？誰是在引誘搬運？高下立判！因此，兩岸商業地產地上權未來發展的成敗也已經非常清楚了。

目前最好的例子是「旅館」，兩岸交流頻繁後，台灣的觀光市場大幅成長，於是乎旅館就如雨後春筍般的出現，「住宅用地」也有人蓋旅館，「辦公大樓」也有人改做旅館，「工業用地」也有人蓋旅館，連「非都市土地」都有人蓋旅館，但誰會真正獲利呢？

地主是獲利方

商業地產的經營是長久的，利潤是不高的，所以就投資的角度而言，長期而辛苦經營的獲利機會只有二種：一是「取得」極低的土地使用成本，二是「持有」土地！

所以，當某一種商業地產出現了市場機會，大家都紛紛跳入的時候，如果無法能取得極低的土地使用成本（例如目前炒得最熱的渡假村違法使用，其獲利的主要原因，就是規避環評，使能降低土地使用成本），最終得利的一定是「地主」，而非「地上權」的持有人！

政府如果只看到了商業地產地上權的短利，卻無視於大害，不斷地調高標售底價，鼓勵企業鋌而走險，未來代價必然會由全民共同承擔。

三  投資地上權公設能地利共享

從美援開始，台灣都市計劃的發展已經有五、六十年了，但不幸的是，仍然停留在「紙上談兵」的水準，都市計畫圖上的許多「公共設施」用地，一劃數十年，仍擺在那，任其荒蕪，據內政部統計，全國現有二萬五千公頃公設保留地，尚未徵收。

最好的例子是「學校」，台灣由於出生人口逐年下降，各級學校都出現了供過於求的情況，所以未來各都市中的「學校用地」要如何處理呢？是變更使用？還是要解編還給老百姓呢？將這些公共設施用地以地上權的方式標租後開發，應該是最妥善的方法，但價格要訂多少？會有人來標嗎？

相信所有的人都清楚，價格訂高是不會有人來標的，所以不但價格要低，可能還要提供優惠政策，才會有人標。但這才是運用地上權標售這種工具的正確方向！

而在台灣的各縣市中，在財政困難、唯利是圖的氛圍下，有可能這樣做嗎？當然不會！那麼會損失什麼呢？除了那塊土地繼續會被低度利用外，有理想和有能力的使用者，例如很會辦雙語國小、會辦特殊教育，甚至會辦各種補習班的人，就不能有機會將「學校用地」做出品質最好、環境最佳的教育商品！都市計劃推動五、六十年了，台灣人仍然只能遠遠地羨慕美國學校和日僑學校的學習環境，而將我們所擁有的那麼多「學校用地」丟棄在那裡，任其荒蕪。

如何地利共享

如果希望「地盡其利」和「地利共享」，就要讓有理想、有專業的團體或企業能有便宜取得土地的機會，他們的理想和專業才能有發揮的場地，社會大眾才能得到好的服務，企業的競爭力才能得以提昇！但事實卻剛好相反，最近內政部又只為稅收考量，計畫將公設用地解編，犧牲公益，圖利地主，這種只為追求近利，卻忽略了地上權標售是真正能夠達成「地盡其利，地利共享」建國理想工具的事實，是十分可惜的。

最近全國各地有許多中小學，招生已嚴重不足，原有校區和校舍也有嚴重過剩的情況，正是可以利用地上權標售活化土地資源、提昇人民福利和提昇企業競爭力的時機，可是僵化的思維、外行的經驗，和唯利是圖的眼光，當然會再一次浪費了珍貴的土地資源和良好的活化工具。

在大陸，不只高級旅館、學校、公園、防空洞，甚至政府辦公大樓，只要是能改善市容、服務人民，政府幾乎都可以極低的出讓價格和極佳的條件「招商引資」，只要有好的品牌、好的經驗、好的團隊，他們就會提供土地，因為只有正確的團隊投入之後，人民福利才會提高、經濟活動才會暢旺、都市市容才會改善，政府的稅收也才會長期增加，這種能夠實現地利共享的最佳工具就是地上權的標售！

因為地上權不論是四十年或是七十年，終有時間到的一天，當時間到了後，政府可以連本帶利的一次取回，這才是長遠的眼光，才是大格局，而「讓利」而非「斂財」才是正確方法！

借鏡香港、澳門

大家想想，香港、澳門，甚至青島、大連，被當時的列強強迫租借了九十九年，當時也導致許多人義憤填膺，還出現了「義和團」，但一百多年後回頭看看，如果當時沒有被租借，那些地方可能仍然是個落後小漁村、小漁港。

使用權出讓的真正精神在於政府有地、企業有能，將土地交給最有利用能力的個人或企業經營開發，才是能夠達到真正雙贏的正確方向，如果只圖短利，只在乎地上權出讓金的多少，則不會出現真正有能力的個人或企業協助開發，所出現的投標者也多是拿大眾的錢，玩搬運的戲法，最終全民遭到損失，這種必然會導致三輸的局面，也必然會成為下一代的負擔，而非資產！

四  地上權標售是機遇非常態

在過去一、二十年裡，大陸各地方政府的主要收入來源都是靠地上權標售，有佔其地方政府財政收入比例高達百分之八十的，因此出現了「土地財政」這個名詞，但在試驗後，他們發現會出現很多後遺症，例如地上權標售已成為推昇房價的重要原因，而房價高漲，就造成了民怨。

這也扭曲了經濟發展，會導致資金向房地產過度集中，當經濟成長率中的百分之三十至四十都來自房地產相關產業時，人們開始擔心，萬一房市泡沫，對經濟發展的巨大破壞性。

另外，還帶來了大量資源的浪費，不斷調高的地上權標售價格，為不斷地提高的房價做了保證，於是房屋的興建數量快速增加，大陸目前一、二線，甚至部分三線城市的住宅量都已有嚴重供過於求的情況，各類型商業地產如商場、旅館，也都有嚴重供過於求的情況，極需時間的消化，以萬達集團一家公司為例，目前擁有物業總面積已有一千二百九十萬平方米，而在二零一四年將達到二千三百萬平方米（全球第一），但擁有並不保證可以獲利！在等待招商、開始裝修，到能夠獲利的長時間裡，資產都閒置在那，不但不能創造新的經濟動能，反而成為資源的嚴重浪費。大量資源的嚴重閒置，當然對經濟發展不利，也自然排擠了其他產業發展的機會。

在這麼多的副作用下，大陸已決定減少以高價標地的作法，放緩了「土地財政」的腳步，因為他們發現「土地財政」不是萬靈丹，它應該是在經濟發展的某一階段或針對某一開發目標而採行的工具。

房價難常飆漲

借鏡大陸，台灣是否真正能夠了解地上權標售的階段性和目標？例如地上權標售可以快速達成某種類型房屋的大量供給（如大陸的經濟房、老人住宅），我們有那些需要嗎？又如地上權標售可以實現某些公共設施和環境品質的提昇（如市場、停車場或是教育設施），我們有類似的需要嗎？

房價不會永遠大幅飆漲，所以，土地財政也就必然無法長久存在！地上權標售只是一個工具，它不能只是為了財政收入，因為那是典型的「飲鴆止渴」，不但不會長久，還會帶來很多後遺症，施政者一定要知道地上權標售只會是短期（房價飆漲期）裡的一個「機會」，要將「機會」當成「機遇」善用它，就能達到短期政策目標！否則當機會沒了，就萬劫不復了！

正確投資思維

就投資人而言，永遠要記得一句能表現正確投資思維的古話─「養兒防老」（現代話的養房防老也行），意思是不要怕任何的投入、辛苦和努力，但重點是必須能在未來有收回的「機會」！對地上權而言，不論多少年，土地終將返還，就像幫別人養小孩，時間到了終將返還，因此，除非是在過程中，就已經可以將所有的投入，連本帶利回收，否則就很容易產生「竹籃打水一場空」的情況，而「一場空」顯然並不是投資人追求的目標，對吧？祝大家投資順利。

【文／住展雜誌】買一棟房屋動軏數百萬甚至好幾千萬元，當消費者找到喜歡的房子，通常都會覺得房子好貴。究竟如何判斷房價是否合理？市場上研判房價是否合理有各種不同的指標，包括以平均薪資推算(房價所得比)、以租金推算 (房價租金比)、市場供需法則 (有人買就代表合理) 等等，本文從主客觀加以分析，供消費者參考。

房地產價格是否合理，事實上很難有一個判斷的標準，因為決定房價的因素很多，包含了房子的坐落區位、土地價格、建材、土地分區使用、建敝率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀與環境等等，每棟建案會受到這些因素而影響到成交價格的高低，即使是同一棟大樓、同一樓層的隔鄰二間房子，價格也會不一樣，有時候，房地產價格還會隨經濟景氣變化而有所波動。

目前市場上評估房價是否合理，大致上有兩項指標：「房價所得比」和「房價租金比」。所謂的房價所得比，是指購屋的總價除以購屋者的年收入所得。借助房價所得比來評價房價合理性，由於計算簡便，目前是大多數國家進行評估時所採用的主要指標。

購屋痛苦指數升高

「房價所得比」的計算方式是，以「房價中位數」（一百間房子中，售價由高至低、位居第五十和五十一名的平均數）除以「家戶所得中位數」(一百位有薪資的國民，採其薪資平均數)，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。「房價所得比」常用來衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

業界普遍認為房價所得比「四至六倍」為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，並造成民眾購屋的負擔。但此一判斷標準是否適用於台灣當前的情況，學界之間有不同的看法。

內政部營建署公佈的去年第四季住宅需求動向調查結果顯示，台灣地區房價所得比，台北市房價所得比為十三點一倍、新北市為九點四倍、台中市為五點九倍、高雄市為六點九倍，這個數據表示各個地區平均家庭的可支配年收入，要分別乘以它的倍數，才等於當地三十坪的中古屋的平均價位，因此在台北市平均每戶家庭要不吃不喝十三年，才買得起房子；在台中的家庭只要不到六年就可以買到房子。

房價所得比不準確

台北市及新北市的房價高，為什麼還是有這麼多人搶著要買，而相對地，台中、高雄的房子便宜，民眾為什麼不到台中、高雄去買？可見用「房價所得比」 的數字來判斷房價的合理性，好像並不是那麼切合實際。

由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，「房價所得比」卻未將房貸的因素計算進去，因此，光看「房價所得比」未必準確，「房價所得比」並無法預測房價的漲跌走勢。

去年第四季住宅需求動向調查結果顯示，居住於台北市，必須十三年不吃不喝、居住於台中市則需要六年不吃不喝，才能夠買到平均價格水準的房子。如此的解釋固然簡單明瞭，但是對有意購屋者卻沒有幫助，因為沒有人能夠這麼多年不吃不喝。所以，民眾在解讀「房價所得比」這些數據時，還是要從自己本身的立場來看。

評價台灣各地區的房價是否合理，必須考量到各地區的就業和經濟環境分析，再加上地區性消費者的習慣與消費者主觀上的因素，因此消費者在購屋決定房價時，還是要依區域性個別的條件，以及個人可負擔的狀況，最重要的是看自己的財務能力，因此買房前先盤算一下自己財務能力再看房會較適當。至於「房價所得比」的數據，參考一下就好了。

房價租金比來推算

「房價所得比」這個指標無法反映正常的房屋供求關係，因此，有人主張用「房價租金比」來推算房子的合理房價，因為買房可能存在投機的成分，租房則屬於實際的居住行為，房屋租金價格一般比較客觀。

所謂「房價租金比」是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足百分之五到百分之六的投資回報要求，房價租金的比值約為二百，如果房價租金比超過三百，說明該區域房產投資價值變小，房價高估；如果低於二百，說明該區域投資潛力較大，房價仍有上漲空間。

其實，民眾購屋或是租屋，都能滿足居住的需要。但是，購屋市場難免會有投機客介入炒作，房價容易失真，而住宅租賃通常難以用於市場投機，因為一般的投機客只想短線進出炒作，三、五個月就脫身，很少將房子長期(指一年以上)出租牟利。因此，房子的租金往往真實反映了住宅市場整體的供需關係，「房價租金比」可用來衡量房價是否合理的指標之一。

利用租金反推房價

消費者在購屋之前，可以利用租金反推房價，稱為租金報酬率還原法，是利用租金價格，回推原本的房價，至於「租金報酬率」的訂定，以台北市住家來說，一般設定為百分之二點五。

舉例來說，四十坪的大樓公寓每月租金為三萬五千元，將該租金乘以十二換算年租金得四十二萬元，然後再將年租金分別除以報酬率百分之二點五，可得出房價為一千六百八十萬元。

通常房價租金比的資訊比較容易取得，也比較客觀，因為如果房產是買來出租的，要判斷其價格是否偏高，由其租金收入就可判斷。在股市有所謂的本益比概念，本益比可以讓投資人很快地粗略判斷個股股價是否偏高。同樣地，在投資性的房產也有類似的概念，就是房價租金比，等同於股票的本益比。

但是，「房價租金比」概念，卻不適用於大台北地區，因為金融海嘯後，大台北地區(台北市及新北市)的房價迅速反彈，但租金漲幅不僅遠落後房價漲幅，更呈反向走勢，雙方的差距不斷擴大，根據統計，大台北房價這幾年均大幅飆漲逾三成；反觀租金走勢卻顯得跌跌撞撞，有的地區租金不僅絲毫未漲，跌幅還將近一成，租金明顯與房價走勢背離。

市場供需法則支配

用「房價所得比」和「房價租金比」的數據來推估各地區房價的合理性，可能並不是那麼實用，事實上，每一棟、每一間房屋都有獨特性，房價對於每一個消費者來說它是件非常主觀的事情，很難去定義它合不合理，消費者必須切記，房地產買賣市場基本上是受到「市場供需法則」的支配，只要有人買，就代表房價合理。

從供需關係來看，如果某個區域的房屋供給量大，而短期內沒有太多的人口成長時，買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋，反之亦然，當某一地區的房子大家搶著要，房價當然會飆升。

由於每間房屋特質都不相同，有不同的價格是很正常的事，消費者在買房子之前，如果擔心買貴了，可以透過比較類似特質的房屋價格，仍然可以判斷出房價是否合理，作為自己出價的參考依據。

房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。

在不同的區域、地段，這四大要素的比重都不相同。消費者比價時，房屋類型一定要相同，大樓的房子就要跟大樓房子比，無法跟公寓相比，預售屋也不宜跟中古屋相比；此外，用來比價的房子位置越近越好，房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀等的條件越相近越好，才具有參考價值。

比價方式判斷房價

我國現在已經實施實價登錄，比價時可以上網去查詢；各大房屋仲介公司的網站上面也有很多成交價格資訊供大家搜尋，此外，由數家大型仲介商所成立的「吉家網有限公司」是一個網路房屋搜尋平台，該公司每季所定期發行的「台灣不動產成交行情公報」，整合了上千家房屋仲介據點的交易案例，也有許多交易價格案例可供參考。

另一個可以查詢到不動產成交價格的管道，是各地方法院的法拍屋網站，目前各地方法院會將近三個月拍定的法拍屋價格刊載在該法院的網站上，由於法拍屋為公開拍賣價格，價格的正確性毋庸置疑，但法拍價通常較一般房屋的價格低，無法直接拿來比較。通常，法拍價是一般房價的八折，有時候甚至可能僅有一般房價的七折不到。

比較房屋價格時，有許多因素可以拿來比較，首先，區位是影響房價高低的最大因素，每個地段的價值不同；屋齡也是影響房價的重要因素，其他決定房屋價格的因素還有房屋的建材、土地使用分區、公共設施完善與否、房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，有無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，這些因素都會影響到房價的高低。

合理的房價不是從「房價所得比」和「房價租金比」就可以看出來，「房價所得比」和「房價租金比」可供學術研究或供政府制定房屋政策時參考用，但對一般消費者來說，作用不大。房地產市場原則上是受到「市場供需法則」的支配，房價的合理或不合理，存在於買賣雙方之間的認知，只要買者與賣者所達成協議的價格，就是合理的房價。

【文／住展雜誌】隨著房地產市場轉趨熱絡，買賣雙方之間的糾紛也日益增多。雖然其中不乏各自為一己私利而出現的爾虞我詐；但買賣雙方在認知上的誤差，往往才是造成紛爭最主要的因素；其中又以空間違規使用及二次施工，最讓消費者無所適從。購屋者該如何防微杜漸，避開這些陷阱，確保自身的權益呢？

建築物增設停車空間獎勵措施，是政府一項美意，但有部分不肖建商享受容積獎勵，將多出的車位對外出售，藉此增加獲利後，並為提高賣相，吸引買家，還將部分車位充當公設，成為圖書室、交誼廳及中庭花園等，或是變身為訪客臨時停車位。

另外，建案「二次施工」，就是於申請報驗後再行施工，即建築物在取得使用執照後，為了增加室內的使用面積而再行施工，像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間增加容積率等，都屬於「二次施工」的類型，一經檢舉查報後將面臨拆除的下場。

面對層出不窮的建商違規使用停車獎勵空間，及「二次施工」所引發的法律問題，本刊特別專訪了產學界專家及消基會的代表，針對違規增設公設及「二次施工」，所可能造成購屋者的糾紛與陷阱，提出他們寶貴的建言。

停獎違規使用者眾

對於建商將增設停車空間獎勵措施、非法變更使用的問題，消基會房屋委員林旺根指出，由於停車空間獎勵等同雙重優惠，不但增設的車位可以賣錢，多出來的容積更可以增加銷售面積，建商沒有道理不申請，因此只要符合規範，基地條件也允許，建商都會盡量把獎勵容積爭取到最大。

林旺根委員說，台北市停獎要點於民國一○○年八月修訂，停獎要點增加了繳納保證金規定，新建案領得使用執照後，應向停管處申請停車場登記證並開放供不特定公眾使用，若三年內仍未完成開放者，除保證金沒入之外，仍要求應開放使用；且台北市停獎要點只適用至一○一年底，一○二年起已不再受理停獎建案申請。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，真正問題不在於政策，而在政府空有停車空間獎勵措施，卻未能有效落實，政府沒有規畫好落實細節，建商拿到了獎勵後，可將車位高價出售，即使少數建商願意設置開放民眾臨停的停車場，也因政府沒有規範，停車價格高低不一。

莊孟翰指出，一般建商在申請停獎個案，在規畫時一定會設計有獨立出口，對外開放的停車位，因為唯有如此，才能領到使用執照，但最後卻有建商將停獎設立的車位挪為其他用途，擺明了是政府沒有落實法令規範，前往查核、查驗，又是政府立法從嚴執法從寬的一例。

地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉說，除了車位外，最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。他舉例，很多建商把法定的防空避難室變成KTV或視廳室，或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，卻被建商違法使用變成閱覽室，萬一發生火警，後果不堪設想。

黃志偉理事長表示，建商將機車停車位施做成公共設施的案例不勝枚舉，建案沒有重新申請使用執照，還以公設作為廣告吸引消費者購買，實在要不得。黃志偉說，通常建商違規變更停車空間成公設，會在簽約後，再要求消費者另簽同意書或委託書，有些建案也會加在買賣契約中，消費者務必當心，仔細閱讀合約。

二次施工恐得不償失

對於「二次施工」，所引發的諸多糾紛與不法現象。林旺根委員說，買了建商「二工」的房子，有朝一日被拆大概只能甘願認賠，因為建商和你簽的合約，不是含糊其詞，就是多把二工的責任轉嫁給購屋者；所以簽約的時候，就要認清你不是在買違規的東西，建商常要住戶簽二工同意書，以後有事住戶擔，因為建商吃定了不會有住戶要他們簽「無二工保證書」，因為這樣堅持的人必定買不到房子。

林旺根指出，桃園某千萬豪宅社區中庭被判定為違建面臨拆除，主因為建商於銷售時，從未事先說明與告知消費者中庭花園、便道為不合法的「二次施工」，如今，該社區被人舉報為違建，並且遭到拆除的命運。他提醒民眾日後購屋，應要留意建商取得使用執照後的「二次施工」增加違規使用面積的問題，林旺根說，桃園的案例所造成的連鎖效應，將影響全台許多有相同狀況違建的透天別墅社區。

林旺根表示，大台北區房地產價格高，民眾購買房屋都相當在意私人可使用的空間大小。林委員指出，在廣告的宣傳手法美化下，房地產市場上銷售的產品、物件，如挑高套房、陽台外推等方式，都會有二次施工的情形，雖可以享受到較大的室內空間，但實際上消費者已經在無形中承擔了被處罰鍰，或是面臨被拆除的風險，因此，消費大眾於購買時要特別注意。

莊孟翰則表示，有部分透天社區建商取得使用執照後，在建築基地通路上違法二次施工私設平台，就是所謂「人車分道」、「空中中庭」的透天厝，由於部分透天厝一樓原申設作為停車空間，不必納入容積計算，建商在取得建築使用執照後，即擅自將進出一樓停車空間的建築基地通路，違法二次施工私設平台。

莊孟翰說，平台上方與透天厝二樓高度相近，種植花木綠美化後形成社區環境景觀，平台下方空間作為停車場，透天厝使用空間大增且更具吸引力，建商從中獲取可觀利潤，但通路上違法二次施工私設平台，嚴重違反建築法相關規定。

黃志偉說，建築法規第三十九條規定：「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興建前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」也就是說，依法律層面上而言，本就無「二次施工」這項名詞，只是建商或民眾為了遮飾違建下用詞罷了！

黃志偉強調，「二次施工」就是於申請報驗後再行施工，即建築物在取得使用執照後，為了增加室內的使用面積而再行施工，像是陽台外推、增加夾層、獎勵停車位空間違法使用等，都屬於二次施工的類型，一經檢舉查報後則將面臨拆除。

作出事前防範

林旺根表示，「二次施工」可能在三種情況下產生：第一種為消費大眾自行要求建商為之；第二種為告知消費者能以二次施工方式增加使用空間，但須簽具「同意書」或「委託書」；三為建商隱瞞實情而自行為之。

林旺根指出，在第一、二種之情況下，建商若行「二次施工」時，往往皆會要求住戶填寫「同意書」或出具「委任書」，其主要目的在於「住戶要求而非出於建商設計」，這樣一來於違建爆出後，建商就能撇清應負之責。

第三種情形，就是建商有意隱瞞有二次施工的情形，甚至更以二次施工後的主體作為銷售訴求，因此，消費大眾為避免於不知情的情況下購屋而受損害，可於在購屋前，核對「使用執照核准圖說」與「現況平面圖」是否相符合，作事前的防範，如此便可免於不肖業者，蓄意隱瞞或矇騙不知情的消費大眾了。

林旺根進一步指出，二次施工所增加之面積，無法登記於所有權狀，因此，如建商利用「超值空間」來作為廣告訴求，提高單價來圖利，但事實上真正要面臨被拆除之命運時，最大、最深的受害者仍是消費大眾。因此，消費者在選購產品前，務必要好好深入了解，為避免民眾買到違建房屋，購買訴求「人車分道」的透天厝務必多加查證，以免房屋違建遭拆除，金錢受損並衍生購屋糾紛。

莊孟翰說，新北市新板特區就曾有社區，涉嫌將開放空間變成私人空間，更常見的則還有陽台、騎樓外推及室內挑高夾層等，多數目的都是藉此增加實際使用面積。莊孟翰表示，以挑高夾層為例，雖然雙北市近期已較少見，但夾層增建違規的案例仍時有所聞，消費者以為增建後沒有問題，事實上，只要有住戶或鄰房舉報，被拆除的機率還是很高，購屋者能不小心嗎？

莊孟翰認為，相對平價的桃園與新竹地區，當地透天產品除騎樓外推之外，社區中庭規劃中庭墊高人車分道之設計，也是非法二工，因為這樣就出現逾越容積規範的室內空間。他說，近幾年來看，施作二工最為盛行的區域是宜蘭，宜蘭各區房市推案，騎樓、陽台外推二工之情況相當普遍。

建管單位將主動出擊

對於二次施工糾紛頻傳，以新北市府為例，新北市府特別施行「新建物複查要點」，未來新建物在取得使用執照一年內，將以兩個月巡查一次頻率，一旦發現違建除要求恢復原狀，也將延長列管一年，以遏止二次施工的陋習。除了雙北市外，其他地區的縣市政府工務局也注意到這點，正陸續頒佈相關的遏止法令及罰則，以正視聽。

對於消費者而言，買屋該如何保障自己的權益，不至於讓自己買到的房子變成違建，已成為購屋者必做的功課之一。消費者在購屋前，除了必須先了解自己的需要外，也必需多了解如增建夾層、陽台外推、中庭違規使用及通路平台違建等相關資訊，才不會受銷售人員信口雌黃的影響，確保自身的權益。

【文／住展雜誌】今年四月底，台灣驚傳首宗H7N9病例；雖然後來未再傳出新病例，疫情也暫無蔓延消息，不過，大家還是會想起十年前SARS爆發時的景象。到底這回的禽流感疫情，會不會「歷史重演」？使得房市端出現新的變化或發展？又是不是反向操作，危機入市的好機會？

不少人可能對民國八十八年九月二十一日凌晨那場超級大地震，還有鮮明記憶。台灣位居地震帶，地牛翻身是常有的事；但當時天搖地動的程度仍非同小可，當下人們更容易感到脆弱、渺小與無助。

相較之下，十年前爆發的SARS疫情，儘管也是重大威脅，但或許大家印象已有些模糊；畢竟比起地震，SARS的威脅還是沒那麼強烈。不過四月底國內驚傳H7N9感染首例，應該還是喚起不少十年前的塵封記憶。

十年前後 諸多巧合

的確，這次的H7N9禽流感，和十年前SARS有太多巧合處。兩者『發源地』都是對岸；台灣首宗確定病例公佈時間，又恰好就是十年前和平醫院封院日。此外，兩種病毒雖然性質不同，但都是侵襲呼吸系統，差別在於，目前所知H7N9的症狀主要集中於下呼吸道(肺部為主)，SARS病毒則主要是攻擊上呼吸道。

無論如何，一旦受到感染，兩種病毒都有相當高的致死率，稱它們是二十一世紀黑死病也不為過；因此對岸年初爆發相關疫情時，傳媒就開始繪聲繪影。好在一個月過去，台灣未再傳出下個確定病例，而且唯一的境外移入病患，病情也已轉趨穩定。

然而目前為止，無論對岸或國內相關衛生機構，仍未百分之百確定H7N9的傳染途徑，以及是否會人傳人。因此在一切真正獲得控制前，警報仍不能算是完全解除。

在這樣的情況下，當然有人『期待』或『預測』，這次H7N9禽流感一旦爆發重大疫情，將重演十年前SARS時的光景，甚至冀望高得嚇人的房價，能夠因此下跌。

SARS進襲 房市冷颼颼

這回H7N9如果真的爆發重大疫情，會不會對現階段買氣回升的房市造成負面影響？且讓我們先帶您回顧十年前SARS陰影籠罩之下，本地房市究竟發生了什麼事情。

當傳出首個H7N9確定病例後，有一項商品瞬間狂銷、賣到缺貨，那就是口罩。沒錯，十年前的今天，情況如出一轍；走在街上，看到的景象就是『人口一罩』。這是因為SARS光靠飛沫就能傳染，因此一時之間人心惶惶，視進出公眾場合為畏途。

而房市銷售現場，當然是公共場所之一、出入者眾多且複雜，所以也是傳染高危險區。因此，就算當時銷售中心也像其他公共場所一樣，都配有耳溫槍或其他類似設備，檢測進出人員是否發燒，但是最明哲保身的作法，還是儘可能不要進入(公眾場所)，甚至乾脆不要出門。

既然房市銷售現場招攬不到看屋客，自然甭談成交；於是，房市買氣急凍，在交易量跌之下，一般咸信，價格下滑只是時間問題。

量縮價穩 透天獨走

然而就算交易量瞬間緊縮，房價卻沒有出現明顯鬆動跡象。這一來是房價具有僵固性，尤其要下跌時，所需時間往往很長，短暫幾個月的買氣冰封，還不構成足夠條件；況且之前台灣房市已歷經一段景氣低迷期，市場價量都在谷底，因此幾乎也已是跌無可跌。

此外，雖然市場冷颼颼，但也不是所有產品都受影響；尤其，因為避免感染SARS的方式之一，是減少進出公共場所、降低與陌生人接觸的機會，因此比起一般集合住宅大樓，更具私密性出入動線獨立的透天產品，就此趁勢抬頭，成為當時唯一一枝獨秀、異常搶手的房市產品。

事實上，透天產品能異軍突起，在SARS疫情籠罩當下，仍有一定銷售成績，除了暗示市場仍有需求外，更說明經過多年的低檔整理後，房市已蓄積相當大的復原動能；只不過碰上SARS，使得回溫腳步受阻。

果然，九二年下半年後，SARS疫情漸漸獲得控制，房市景氣立刻出現復甦曙光。而論區域，桃園縣是第一個出現反彈、市場價量齊漲的區域；這說明了，一旦短空消除，需求面馬上爆發，而以成屋為主的桃園地區，自然最快看到買氣回升。

疫情退散 價量速反彈

此外，從該年度上下半年的案量變化，也能說明SARS疫情告終後，市場景氣快速回升的實況。本刊資料顯示，SARS前一年，也就是九一年，北市整年推案量約一三六九億，當中只有約五六○億為預售案；當時的台北縣，也就是現在的新北市，供給量更少，還不到一千億，當中只有三分之一不到為預售案。桃園縣則略多於七百億，不過將近六百億是成屋推案。

來到九二年，各區推案量則都明顯增加。北市該年度為一九五六億，年增幅超過四成，而且當中逾九百億為預售案量；台北縣增幅雖較小，但也突破一千億大關，且之中近半是預售案。桃園縣供給較前一年也增兩成多，預售案量近乎倍增。

再把該年度切成上下半年來看，更能看出SARS疫情獲控制前後落差。九二年上半年，北市推案量略多於九百億，約全年一半；不過當中預售案量只有三百億左右。這表示相較上半年，該年下半年北市預售案量暴增了兩倍。

台北縣及桃園縣情況也都相仿。北縣該年上半年預售案量不到一五○億，全年卻達四七六億；桃縣九二上半年預售案量更只有六十三億多，全年則超過二○五億。以上數據說明，在SARS風暴離去後，積壓以久的買盤大舉出籠，業者嗅到景氣回溫的氣息，當然抓緊良機、趁勢推出預售案。

逆向操作 最後贏家

自此之後，台灣整體房市快速復甦，並進入史無前例的十年大多頭；前半段靠景氣復甦，加上政策優惠房貸推波助瀾，後半段助力則主要來自歐美量化寬鬆為首的資金行情。供給方面也是快速增加，以雙北市為例，預售案量突破千億，根本就是基本值。

因此，回顧十年前SARS肆虐情況最嚴重的那段時間，當時一般人想法不外乎觀望，甚至不敢進場，因為認為房價會因此鬆動；但日後發展證明，當時反向操作、危機入市的購屋者，後來都成了贏家。

相同道理，這回就算H7N9疫情真的擴散開來，以目前醫療科技的水準，如無大意外，也應該很快就能控制住。再借用SARS的經驗來看，不啻是危機入市的良機；要是自用目的，則更不用太過擔憂。

只不過，撇開病毒或疫情本身，十年前的SARS爆發，和現在H7N9禽流感疑似擴散情事，外部的時空背景仍有不同，是投資者必須同時注意的。

十年前後 背景大不同

首先是房市景氣走勢。十年前SARS爆發前，本地房市已歷經了相當長一段時間的低迷期，且已有逐漸復甦的跡象浮現；十年後H7N9登場，走勢卻是相反，這十年間，扣除九八年金融海嘯造成短期約半年時間回檔外，整體房市價量走勢都是往上的。

再從需求面看，SAR之前景氣處在低檔，因此購屋者心態多半是觀望、不敢進場，認為房價可能還會再往下跌，而這代表的是，累積了可觀的需求能量，無論是自用或投資；更別忘了，當時還有政策優惠房貸的刺激，甚至地方政府祭出容積獎勵，鼓勵建商投標進駐重劃區開發等因素，都必須考量。

而十年後的今日，在期間薪資實質倒退，及融資管控加奢侈稅鉗制的前提下，房市仍維持一定程度買氣，資金因素而非一般基本需求，佔了更大份量。就以房價最高的台北市來說，根據本刊觀察，即便表面上購置名義是自用，但除了買給下一代的情況愈來愈常見外，往往還有置產及贈與節稅等多重目的。

換言之，目前房市需求面特別是高單價產品，仍是廣義的投資買盤支撐為主；至於真正純粹的自用購屋者，比例顯然因為房價持續拉高而逐年降低，遑論首購族，早已從北市房市中絕跡。

危機入市 大原則不變

綜合以上，雖然純從疾病或疫情可能帶來威脅的角度，十年前後有許多雷同之處，也都可能是危機入市的良機；然而時空背景或市場供需因素都完全不同，因此仍無法百分之百類推。

不過唯一一點可確定的是，房地產商品始終具備一定程度的保值性；翻開歷史，大概只有政治不穩、社會動盪，甚至戰爭亂局，才可能讓房市一夕崩盤。況且台灣的金融體系結構與歐美不同，加上這幾年央行帶頭管控融資面，因此也不大可能發生九八年金融海嘯的元兇次貸風暴。

目前H7N9疫情尚且沒有擴大的跡象；不過我們不是公衛專家，不能斷言這回H7N9絕不會像十年前SARS那樣，疫情擴大、惡化。假設最壞的情況真發生，期間還是會產生若干不安的社會氛圍，對房市產生衝擊；但從過去經驗，及房市商品價值穩定等特性來看，反向思考，仍不失為危機入市的好機會。至於大原則，還是和承平時代一樣：選擇潛在需求強，發展狀態完善、成熟地段的產品就沒錯。

【文/住展雜誌】最快今年九月起，南北向國道就要改為計程收費。就目前交通部頒布的可能方案估算，多數國道用路人，都將受不同程度影響；不僅如此，原本沿高速公路外移購屋的慣性，也很可能將因此產生質變…

如果你是每天都需利用國道上下班的私家車通勤族，或者正準備沿國道往大台北近郊等房價較低區域移居的準購屋人，都要注意了，最快今年九月，國道目前的計次收費就將走入歷史，取而代之的則是計程收費。

國道改為計程收費，根據目前交通部所提的方案，將先收縱向，單數的國道一、三、五號，也就是通稱的中山高、福爾摩沙高(另稱二高)及北宜高，雙數橫向則暫定不收費。交通部目前允諾，實施兩年後會再做檢討。

最快九月上路 縱收橫不收

會有以上規劃，推測大概是不想一次改變太多、太快，衝擊用路人習慣，讓大眾難以接受。畢竟現階段計次收費，也是只收縱向、不收橫向。

至於詳細的收費標準，目前交通部草擬的方案有三：方案一是一上路就收費，方案二、三則都設定有短程免費里程。三種方案的每公里收費標準也不同；因為無免費里程數，因此方案一的費率最低，方案二次之，免費里程最多的方案三，費率則最貴。

從使用者付費或提高收費效率的角度，國道計程收費是合情合理的；然而交通部提出的收縱向、不收橫向，卻又有些不符以上原則，加上三方案各有優劣，因此雖然交通部自行宣示最快九月可上路，但看來還有得吵。

無論如何，國道改為計程收費，已是不可逆的政策，且實施後牽連層面甚廣，因為以國內私家車的普及率來說，幾乎每個國民都會受影響。甚至，還不只是使用國道付費增減的影響那麼單純而已；事實上，各交流道附近的房地產市場，也絕對會因此產生若干變化。

計程收費 影響沿線房市

因為，就算捷運已是近年房市中票房最佳的交通題材，然而國人仍偏好使用私家車，使得國道至今還是一般民眾外移購屋的主要孔道；特別是近年大台北一線區房價高漲，比起還稱不上是路網的捷運，國道更形重要。因此未來國道改為計程收費，幾乎肯定會影響消費者外移購屋的既有慣性。

接著我們就趕緊來試算，未來計程收費上路後，從台北市中心往外延伸，費用負擔有何變化？

如果未來實施的是方案一，也就是無免費里程數，則每公里費率為○．九元；這代表，過去國道一從汐止到五股，或國道三號汐止到土城，原本都是免費的路段，未來通通要收錢，原本只有北上收一次的北往基隆方向，未來也得雙向收費。

當然，每公里收不到一元，理論上增加的負擔應該不多；以台北圓山到汐止為例，長度十三公里，代表單程一次收不到十二塊，以一個月二十個通勤天數計算，只有四百八十元。

無免費里程衝擊短程

不過，上述兩段距離頗長的路段，目前沿線都沒設收費站，因此過去順這兩條動線找屋者不在少數；未來如要收費，確實有可能使潛在消費者卻步。至於往基隆方向；目前單向收費一次，未來按方案一收費單程約二十一元，只比目前稍貴一點點，但恐怕也一樣會引起反彈。

但相對地，如果前往目的地現階段須經過收費站，也就是台北到林口(含桃園龜山)，或到三峽、鶯歌，情況則恰好相反。就以國道一台北(建國高架圓山交流道)到林口為例，路程十八公里，未來如採方案一，只需付十六塊二；國道三號南港系統到三鶯(交流道)是三十五公里，費用則是三十一．五元，都比現在單程計次四十元少。

同樣情況，往南到桃園市、南崁、中壢市或八德，也有省到，只不過公里數拉長，因此落差沒有像往林口及三鶯這樣大。再往南到楊梅或大溪，則又不同；圓山到楊梅為四十六公里，南港到大溪四十七公里，以方案一收費，都比目前計次貴。事實上，從台北南下，里程超過四十四公里時，就會比目前計次一次收費四十元高。

至於南下新竹，目前單程要收兩次費，理論上也會省一些；像是國道一圓山到新竹交流道共計七十二公里，方案一計程收費不到六十五元，也比現在少付一些。不過說實話，台北到新竹距離、所費時間都過長，台北客南下比例本來就不高，故後文不再討論。

有免費里程 影響變小

以上是無免費里程方案一的粗略試算結果。看來受惠最大的，是林口(新市鎮)及三鶯兩大區塊；相對地，從原本免錢，變成要付費的，則是往來大台北為主的短程用路人。那麼，如果是有免費里程的方案，情況又會如何？

先看方案二。免費里程數是十五公里，費率則分兩種：兩百公里內每公里一．二元，兩百公里以上○．九元。不過因為我們討論的是北台灣到新竹為止，里程至多也是一百公里左右，因此忽略長距離低費率。

如按方案二推估，影響的將是藉由國道三號往返雙北市的通勤族；因為從南港系統到新店安坑，就超過十五公里，再南下到中和、土城也是，以此類推。至於國道一號，因為從圓山到汐止，或到泰山、五股，都在免費的十五公里範圍內，因此等於維持(免費)現狀。

那麼，採方案一省很大的林口、三鶯，碰到方案二又如何？以林口來說，扣掉十五公里免費路程，要收費的里程僅三公里，等於只要付三塊六，故省更大。同樣地，南港到三鶯三十五公里，扣掉免費路程，需付里程二十公里，也只要付二十四元，同樣更省。

方案三 影響程度最低

同理，到桃園市、南崁，也比方案一少付一些，實際付費里程十一公里，付費十三塊多。其他像是到中壢、楊梅或八德，所付費用甚至低於方案一，就連到大溪付三十八塊，也比現在計次少一點。不過如到龍潭，則還是得比現在付得更多；其實採方案二，從台北南下里程多於三十三公里，就會付得比現制多。

然而採方案二，受惠最大的不只林口、三鶯，還有往北的基隆。因為沿國道一從圓山往北到基隆頭端，要付費的里程只有八公里(九塊六)，走環東大道藉南港系統到基隆(萬里、瑞芳)里程至多只有十五公里，等於完全免費。

最後，如果是免費里程數最多(二十公里)，兩百公里以內每公里收一塊三的方案三，又會變成怎款？其實這樣一來，除了走國道三號到土城以南之外，到大台北其他地區，都在二十公里免費里程內，相較於現制，影響程度最低。

和方案二相同的是，基隆一樣省很大；走國道一，單程只要付不到四元。林口則是最大贏家，一夕之間從原本單程收一次四十元變成全免；此外，到三鶯收費不到二十元，也是省很多的區域。到桃園多數區域，也都付費較少一樣，只有到龍潭，仍會比目前付更多。基本上，採方案三時，從台北南下里程數超過三十公里，就會付得比現制多。

最後看特殊的國道五北宜高，全長五十四公里，因為只有一個三十公里處頭城收費站，所以情況單純得多。現在單程收費一次，未來如採短程費用最高的方案一，要到羅東(含)以南，收費才會高於現制，而且當然是愈短愈省。如果是方案二或三，則除非是走完全程，否則都將付得比現在少一些。

收費改制 林口省很大

據了解，官方稍早自辦的意見調查結果，是方案三支持度最高，方案一次之。這樣的結果不難想像；畢竟以用路人數計，還是短程和長程兩類較多；而對短程使用者最友善的方案三，支持率自然最高。因此目前一般認為，最後採方案三的機率最高。只是如從使用者付費的角度，方案一或許才是最合理的方式；方案二、三則可能仍無法紓解、分流短程使用者，難以改善國道部份路段易壅塞的現況。

而如果最後實施的是方案一，也就是無免費里程，一上國道就要付錢，則對大台北沿線生態產生的影響，實在不容小覷；相對地，方案二影響程度會小一些，方案三則是幾乎無影響。

然不管最後採取何種方案，一定比現在省的，會是往林口及龜山，三鶯次之，主要因為這兩區恰好都是過了收費站就到的下一站。另外，除非是採方案一，否則往北方向到基隆，也會節省不少。往北桃園也會少付費，不過新舊制差異，相對沒有上述幾區那麼明顯。

最尷尬的是桃園龍潭。由於往該鄉的龍潭交流道，距離收費站不遠，但目前只收一次費，因此情況和林口恰好相反，未來無論採何方案收費，負擔都會增加。只不過該區近年台北客南下比例並不算多，反而從桃園其他區前往者不少，因此屆時受到的影響應該也不致太大。

綜合以上分析，不難想像未來國道改計程收費後，林口、三峽、鶯歌、基隆或北桃園幾個區域，應該有機會看到更多南下覓屋的台北客。少部分費用增加，或原本免費，新制卻變成要收錢的路段，則或許會出現反效果，甚至逼使車輛回流到都會區，或免收費的橫向國道、快速道路。而如果發生這樣的情形，不僅對平面道路運輸產生負面影響，也可能間接衝擊房市。

【文/住展雜誌】台灣處於環太平洋地震帶上，每年平均發生近二萬次地震。因此購屋前必需考量，哪一種建築結構最耐震？耐震建築要怎麼選，確實讓人傷透腦筋；以下我們將為您一一解釋，助您買到一間真正耐震、安全的房屋……

台灣號稱寶島，四季如春，自然美景不勝枚舉，但在地表之下，卻潛藏著揮之不去的噩夢，那就是地震。台灣因處於環太平洋地震帶上，地震次數相當頻繁；據中央氣象局統計，台灣每年平均發生一萬八千五次地震，其中有感地震約一千次。

大多數的地震屬於正常能量釋放，不至於構成威脅，但若是芮氏規模六以上的強震，通常會帶來極重大的破壞，損害國人生命與財產。為了遠離地震的恐懼、保護自己與家人的生命安全，選擇一間好房子就至關重要；至於要房屋耐震的關鍵，就在於結構與抑制消能裝置（damper）。

鋼筋混凝土的優缺點

曾任台大土木系主任、現任國家地震工程研究中心主任的張國鎮教授說，我國現在主要的建築結構是鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SS）與鋼骨鋼筋混凝土（SRC）等三種構造。

張國鎮指出，RC建築是目前最常見的建築構造。研究發現，在施工品質無虞、符合法規規範的前提下，RC建築就足以抵擋絕大多數地震。民國八八年九二一大地震後倒塌的RC建築，其實都是設計或施工不良所致，與構造技術無關。

為解決工地現場施工不良的問題，『預鑄工法』是個較好的解決方案；預鑄工法就是先在工廠內先鑄造各式構件，然後再運送到工地現場接合。因製鋼筋用量、綁匝要求嚴謹，且構件在恆溫的工廠內鑄造，結構與品質更好，所以更為耐震；但缺點是預鑄工法所蓋的建築無法改變隔間，較不受國人歡迎。

雖說RC建築就足以對抗大多數地震，然缺點是過於厚重，不適合蓋得太高，若大樓高度過五十公尺〈約十六樓高〉、地下室超過兩樓以上，就不適合使用RC結構。

鋼骨建築則是用預鑄完成的型鋼，在工地現場再用螺栓、焊接等方式接合，結構完成後再以鋼浪板澆置混凝土鋪設樓板。雖然鋼骨耐震係數較高、施工期短，但造價較貴，當然賣價就會偏高。

鋼構建築非萬無一失

但話說到底，產品不同，客層就會不同，因此鋼骨建築最主要的問題並不在價格，而在於施工品質上。因型鋼接合技術較高，工程人員除須有證照，還要有耐心仔細施作，建築才能有效耐震。

至於採鋼骨建築的紐約世貿雙塔，因撞擊與大火悶燒而導致結構損毀，大樓在瞬間崩塌，是否意謂著鋼骨建築存在不耐熱的缺點？

對此張國鎮認為，世貿雙塔確實是個血淋淋的例子，但鋼骨建築只要有作防火披覆，基本上就沒什麼問題；且平心而論，無論是何種構造的大樓，凡受到極大外力衝擊、爆炸，與燃油高溫長時間悶燒，幾乎都會撐不住。

張國鎮倒是提醒，鋼骨結構使用大量鋼型構件，隔音效果比混凝土建築差；因此，工程界便催生出結合鋼骨耐震，與混凝土隔音優點的鋼骨鋼筋混凝土構造建築。而這類建築，因造價與賣價都相對高，在台灣儼然與豪宅畫上等號。然而張國鎮卻指出，SRC建築具有隔音佳、震動小的優點，對住戶來說比較『好用』；但因鋼構件被混凝土包覆，遇地震時反而建築物易裂，算是較大的缺點。

減震裝置應用面不同

為了增強建築物耐震能力，就必須倚賴地震工程科技。在國內目前技術可分為減震與隔震兩種；減震又稱制震，隔震日本人叫作免震。無論哪一項技術，都需要運用抑制消能裝置（damper）；而damper分為主動、半主動與被動，其中被動式裝置較成熟，成本較低，因此被廣泛應用，全世界約有百分之九九點九都使用被動式damper。

減震的原理就是消能，藉由damper的運動（變形），吸收部份結構振動能量，以達到減震效果。減震damper較常見的是阻尼器與鋼板減震器，而應用最廣的應屬液壓型阻尼器與制震壁，部份則使用斜撐裝置。

減震裝置雖能達到減震效果，但若是地震震度過大，或者damper裝太少甚至裝錯地方，房子仍會因位移而導致門窗或牆壁損壞，因此工程界不斷提出新的方式解決。其中一種方式，就是增加damper的變形能力。

『曾經承攬台灣高鐵、台北101的台灣威勝利公司結構技師張家禎表示，瑞士VSL與日本住友合作的VSL-SRI制震壁，採用特殊的高阻尼橡膠，將振動轉化為熱能。大地震來時可以大幅消散能量，建築物迅速恢復靜止。在中小地震或強風造成的振動，也有制震效果。老化試驗證實預期使用壽命達六十年以上。張技師表示，當初公司投入設計研發人力，集合VSL瑞士、香港與台灣的結構工程師與日本住友共同開發此產品，除了產品技術當然要達標準，考慮的是住屋者對於品牌的信賴。由於VSL與住友都是國際級大廠，VSL已經成立超過半世紀，住友的歷史更是超過一百多年。兩家聯手的品質保證與保固，對購屋者意義自然不同。』

另一種解決方案，則強調『治震』的策略。大地技師出身的台灣地動科技公司總經理李偉亮解釋，『治震』聚焦直接影響地震災害的建築變位，捨棄控制地震力的制震角度，要均衡對稱且正確的布置damper，才能讓建築擁有均衡避震、韌性耐震、消能減震條件。

李偉亮補充說，因為地震會攻擊建築結構的弱點，所以必須補強弱點，以保護結構安全。他建議，廠辦等大量體建築，應採用結構偏心斜撐策略；三十樓以下鋼筋或鋼骨混凝土住宅，可選柱型或金屬型damper；二十五至四十樓以上鋼骨住宅，可考慮柱型、黏彈性體或黏滯型damper。四十樓以上超高層建築，則適用黏滯型或斜撐damper。

隔震花費昂貴值得嗎

隔震則是將隔震墊放在層與層之間，地震時隔震墊能吸收能量，將地震時建築物晃動轉化成橫向位移，不致於破壞建築結構，但缺點是造價與維修成本昂貴。

隔震則有兩種方式，一種是『中間隔震』，另一種是『基礎隔震』。中間隔震是把隔震墊或隔震器裝在大樓中間樓層，基礎隔震則是裝下層結構體與上部結構之間。一般來說，基礎隔震的效果最好；而若是使用隔震墊，隔震層每根柱子一定都要裝隔震墊，消費者務必仔細檢查。

當然，減震與隔震有各自適合的用處，矮胖型的建築，或者像音樂廳、醫院等重要公共建築，較適合用隔震；但如果是垂直高度太大、或者太細長的建築物，高樓層搖晃度太大，反而較適合用減震。

上述介紹林林總總，或許您最想問，哪一種結構或防震技術的房子最值得買？張國鎮的回答令人驚訝，並不是現在最夯的SRC，而是『RC就夠用了！』如果消費者有需要，可以選擇RC加隔震的房子，就可以住得很安穩。舉例來說，從九二一的七級強震來觀察，位在震央附近施工品質良好的RC建築都未倒塌，所以消費者毋須擔心。

為何學界權威張國鎮會如此回答？他打個比方，假設RC建築總分有八十分，足以抵擋大多數地震，但若是花兩倍的錢去蓋鋼骨、裝damper，所提升的效果卻無法達到兩倍，可能只會增加到九十分，花費與得到的成果不成比例。但若消費者口袋夠深，當然可以考慮買更好的房子。

耐震要修繕不可少

選擇一間耐震的房子，當然不能只是『買』而已，定期檢查與維修也很重要。建築結構與damper會受到地震、火災等種種因素毀損，或導致功能降低，必須要妥善維修才能確保耐震能力。尤其若使用隔震，擋牆內的隔震縫絕對不能卡住，否則耐震效果就會大打折扣。

您或許會常聽到，某某制震或隔震系統可以用多久不壞，其實這多在沒有外力干擾下的情況方能如此，若遇地震或火災，Damper通常是最需要維修的。為了方便日後維修，台灣威勝利公司在安裝Damper時，就會依不同結構，設計不同的安裝及更換方式，讓以後的修繕更便利。

掌握耐震宅三大原則

要擁有一間耐震、安全的房子，必須要謹記『知、選、修』三個步驟。知是暸解耐震建築的內容，以免被賣方訛騙；選是選擇施工品質優良、符合自身經濟條件與需求的建築；修是搬進房子居住後，仍需注意建築結構與Damper有無損壞。

除此之外，國內因建築法規歷經多次修正並提升耐震係數，因此選擇民國八十六年以後興建的房子，耐震效果會較有保障。而在挑選房子時，必須仔細檢查建築壁面有無連續，若是壁面不連續，或者一樓作成開放空間，導致壁面中斷，這種建築耐震效果通常較差。

當然，如果您覺得耐震建築太過難懂，不妨就掌握三大原則：一是選擇信譽優良建商所蓋的房子，二是選擇購買獲得『耐震標章』的建案；三是儘量購買新成屋或預售屋，就可以住得安心快樂。

【文/住展雜誌】文林苑案違憲的判決，讓都市更新成為當前最火紅的地產話題，然為何建商是又愛又怕？無非是社區住戶整合的困難度高，加上公權力不彰、法令的不確定性，使都市更新的速度緩慢且充滿了變數…

台北市地價居高不下，都市更新成為大型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，然而為何有些開發商卻能不斷突破重圍、殺出血路，在台北市完成多個成功的都市更新案例，他們是如何辦到的呢？

已成功完成多個指標都更案例的華固建設，董事長鍾榮昌說，要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！鍾榮昌表示，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有華固最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

最有利地主的分配

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。鍾董事長說，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，華固讓地主選擇對他們最有利的方式來做權利價值的分配，這是對地主的讓步及尊重。地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和均到位。」鍾董事長語重心長地說，每個人有不同的考量，如果彼此間沒有共識，要整合談何容易，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」鍾董事長強調，都更案如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能完成。

華固建設總經理洪嘉昇表示，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」洪嘉昇為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

洪總經理直言，就建商立場，同樣可進行都更的地段，大安區一定會比萬華區更優先進行，因為價格就是首要關鍵，畢竟大安區房價與萬華區相比，差距不言可喻。其次，基地臨路路寬牽涉容積、建蔽等情況，且大馬路邊機能多已成形，之後能透過再開發獲得的利益，就更顯得多。

洪總經理舉例說，位於北市中正區羅斯福路一段的「中正史坦威」，是華固建設成功透過都市更新完成的典型案例。洪總經理表示，該案是公私合作都更的典範，透過都市更新與權利變換機制，有效處理了公私有土地夾雜以及違建佔用的困境。

正派與誠意  住戶有感覺

洪總經理說，「中正史坦威」的前身，是民國四○年左右興建的台大教職員宿舍，但夾雜著公私有土地，包括國有財產局及台大所有的公有土地共十八筆，合法私有土地共有十一位地主，另外還有十八戶違建，多為老舊平房，巷道狹小，環境凌亂。

七十三年的一場大火，讓這裡更顯頹圮，想要重啟生機，唯有重建一途。災後十餘年，私有地的地主們多次發起合建，佔地居住多年的違建戶也想向台大承購土地，然而於法無據，皆無疾而終。

《都市更新條例》的實施，讓台大校方參與重建有了法源依據，也讓廢墟有了重生的機會。洪總經理說，像這種都更案，開始談的時候，雙方還沒有互信基礎，地主怕建設公司，因為不知道建設公司財力夠不夠？有沒有能力可以完成？會不會蓋一半跑掉？而建設公司也怕地主，不知道地主會不會貪心？會不會搞派系？

洪總經理說，華固建設是「中正史坦威」的實施者，社區住戶在「中正史坦威」完工交屋後，給華固的評價是「正派、有誠意」。洪總經理轉訴述了住戶對華固這家建商的看法是，華固對違建戶，以補差價現地安置的方式和平處理，同時在溝通過程中，地主們也感受到建設公司的尊重，因此獲得土地所有權人及合法建築物所有權人百分百的同意，推動過程也沒有爭端，相當順利。

洪總經理表示，從九十一年底更新地區劃定，到九十七年初產權登記完成，整個重建過程共花了五年多時間。他個人認為，「中正史坦威」社區立下了一個都更典範，只要地主不貪心、建設公司有誠意，都更重建才可望結出成功的果實。也因為這樣的經驗，洪總經理以過來人的身份提醒有意參與都市更新的住戶，務必要慎選合作的建設公司，才能創造雙贏的結果。

容積是關鍵

台北市都市更新學會理事長林長勳說，都更案失敗的原因，幾乎都是少數住戶(指釘子戶)不同意。都更條例第三十六條賦予政府公權力，也就是都更案是多數決，並不需要百分之百同意才能執行。林長勳認為，都更案應有團隊早期介入，像打預防針一樣把正確觀念帶給住戶，才不會因為一開始的歧見，造成日後窒礙難行。

都更要如何才能成功？林理事長說：「八○％的住戶簽下同意書。」不過，他強調這只代表第一個階段，也就是向政府申請取得都更資格而已。接下來，能不能和建商簽下「合建契約書」才是重點，而「八成同意」，也是建商投入的門檻，此時，牽涉到建商、住戶的利益分配及彼此觀感，一個不小心，就有可能破局。

林理事長說，都更案最重要的就是「權利分配」，也就是都更後住戶與建商各能分多少。林理事長認為，都更案的過程一定要公開透明，建商找多家不動產估價公司估價，而不是建商自己估，是住戶放心的最大原因。

而都更社區居民能不能一條心，更是關鍵。林理事長說，通常第一位提出都更的住戶，會被質疑是否被「收買」、「是不是拿了錢？」，為怕麻煩，很少人敢率先提案。他說，這和都會居民各自過生活，很少和鄰居打交道有密切關係。

從事都更顧問多年的林理事長說，都更要成功，社區改建委員會應從跨進每戶住戶家的大門，認識樓上、樓下的鄰居做起。林理事長強調，成功的關鍵，就是社區居民凝聚共識，不要互相猜忌，『房子漲一倍』的夢想，才能實現。

變更細部計畫都更案

華固鍾榮昌董事長說，華固建設在長春路、建國北路口陸續買下一千三百多坪住宅區，由於其中包括兩塊完整的住宅區街廓，以及在兩塊地之間夾著道路用地，為有利於整體規劃，作更有效益的開發，華固向台北市政府提出變更細部計畫的申請，一併進行都更，廢除細部計畫中的道路、改為在臨路面規畫為綠地，且將該綠地挪移到街角，讓住宅區的土地成為一個可整體開發的街廓，該案經過都市更新審議委員會三年的審查，終於通過。民國九十八年完工的「華固雙橡園」，創下第一宗變更細部計畫的都市計畫先例。

鍾董事長說，都市更新是城市發展的必要歷程，愈是早期已發展且處於市中心高房價的地段，能夠成功都更的可能性也就愈高。他舉例說，老舊住宅雖是通則方向，但可開發容積才是關鍵，如忠孝東路與敦化南北路的容積最高可達四○○％、三三○％，或是原本土地建物就僅有低矮的透店，假設容積未用完，再加上獎勵容積條件，對於民眾與建商才有開發獲利空間。鍾董事長坦言，「住三的土地或容積率在二二五％以下者，要都更相形就更困難。」

都更要成功，除基地地段條件決定未來都更後獲利空間，住戶本身對都更的認知程度，也成為都更能否順利進行的關鍵，鍾董事長分析，民眾對於都更都有很大的憧憬，好像每個人只要擁有一間舊公寓，就可以談到一坪換一坪的空間，但相關單位卻沒說明，還要配合綠建築獎勵容積等其他因素才有可能達到，甚至如果房子並不屬於公告劃定更新單元，空有老舊公寓是不可能達成都更目標。

華固總經理洪嘉昇說，不論是建商主動出擊，或住戶自動找上門，建商介入都更案，都會謹慎評估成功機率，有一定勝算才會投入。洪總經理指出，同業間競爭，都有一定默契，不能給地主「垃圾變鑽石」的預期心理，否則案子很難成功。

有一定勝算才會投入

洪總經理說，其實都更案對建商來說，是賺「辛苦錢」，從尋找標的、說服住戶、適用法規、申請流程等，比傳統建案繁雜，而且完成時間難料。

洪總經理說，都更後價格翻漲是一定，但卻不一定都能成為豪宅，都更是改變住宅環境的方式，卻不一定可以透過都更方式賺取價差，尤其就現階段而言，都更幾乎被神話，現在的房價也不再是實際價格，許多房仲或賣方都會用「都更」作為拉抬房價的手段。通常來說，一個都更案從開始到最後動工，至少五至十年時間整合，有意進行都更的民眾，最好謹慎評估。

台北市都市更新學會林長勳理事長說，都更給人的印象始終是曠日廢時，成功率不高，之所以會如此，除了人性貪得無饜心態作祟之外，最關鍵的就是都更後坪數分配及位置無法談攏。當住戶發現都更前跟都更後坪數差異不大，自然參與都更的意願就意興闌珊。當住戶發現一樓都更後無法分回一樓，不管有無店面效益，參加都更的意願就急降為零。

林理事長說，雖然說都更後的房屋價值會是都更前的倍數來計算，但除投機客外，很多人往往不會去在意這個部分。所以都市更新想要成功，一定要非常重視分配的問題，盡可能讓一樓將來也分回一樓，除了滿足其需求之外，更避免他到樓上之後，權值放大、坪數放大的困擾，當一樓都沒問題了，樓上會有問題的機會就少了。
林理事長指出，都市更新的方式面臨了大大小小的問題存在，住戶整合的問題、利潤的分配問題及釘子戶的公權力問題，除了住戶要有共識外，建商在求得應有利益的同時，也應該多加一份社會的責任心，再加上政府的輔導與適時介入，都更才能水到渠成。

成就都更三要訣

從三位的訪談中，我們領悟到，要成就一都市更新成功的案例，首先，應慎選建設公司，挑選有品牌、有經驗、有能力的建設公司，最好有足夠的資本額作為後盾。第二，都更的流程與法令冗長又複雜，政府的行政流程應該再縮短。第三，遇到違建、畸零地或釘子戶的問題，政府公權力一定要介入協調或處理，否則都更重建根本無法有效推動。

【住展房屋網 編輯室】台北市副市長張金鶚表示，台北市政府將制定管理規則，規定不動產經紀業者發布房市銷售、價格、行為等資訊時，必須附上資料來源，否則將依公平交易法、個人資料保護法等處分；表面上看，市府是為了避免房仲「膨風」誤導消費者，但坦白說，這麼做根本是「多此一舉」，沒有必要。

台北市地政局最近發函給不動產經紀業者，要求發布有關銷售戶數、比率、時間、統計，或有關單價或總價，以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊時，需說明資料來源或出處，若出現誤導市場行為，將以廣告不實開罰。房仲業者稱此是市府對房仲下達「禁口令」。

要求房仲須有所本

張金鶚希望房仲業發布資訊須「有所本」，但在執行認定上恐怕不易，這裡所謂的「有所本」是指什麼？又要由誰來認定？張金鶚在當學者時，曾發布房市季報相關統計及預測，他是「有所本」，但外界仍然質疑他的預測不準，他的「有所本」顯然對房市交易秩序沒有什麼用，像他這種預測不準，算不算是一種「誤導市場行為」？

張金鶚主張的「不動產交易消費資訊應該透明」，以及「業者售屋的行銷廣告不能有誇大不實」，這些論點我們都認同。但是，我們覺得台北市政府管的太多；就算要統一規範，也應由中央機關內政部地政司負責，而非北市府單一發布與執行，否則只有台北市規範，走出台北市後，其他各地政府又是另一套標準，豈不是形成「一國兩制」？

台北市府管太多

對不動產銷售案廣告不實課罰，目前相關的法律有二，一是不動產經紀業管理條例，違法者最高可處三十萬元罰款，另一是公平交易法，最高可祭出五千萬罰款，但這兩項法律，台北市政府都不是主管的權責機關。

如果台北市政府研擬中的「管理規則」用意並不是在對違規的業者開罰，而是提醒業者發布資訊時要注意，那麼已經有現成的法律可以規範業者的廣告不實行為，台北市政府的提醒似乎是「無此必要」。

現在房地產市場交易價格已有內政部的不動產實價登錄資訊，房仲業者公布交易價格時，若與實價登錄的價格不同，涉及虛偽不實、誤導消費者或市場成交行情走向，台北市地政局可依違反公平法、個資法等直接開罰，也可以將業者移送法辦，不用再訂定什麼管理規則。

分析數據謹供參考

目前業者提供的分析研究數據大多是供消費者參考，既然是參考資訊，政府怎能以廣告不實開罰？何況各大房仲業者發布的房市資訊與數據，均背負著品牌信賴度，如果不精準對其品牌是減分，沒有任何業者會拿自己公司的品牌開玩笑。

張金鶚曾被外界稱為房市「空頭總司令」，多年來他一直以自己的片面資訊來預測房價會泡沫、房價會跌二、三成，結果呢，房市走勢証實他的預測不準，害了很多民眾相信張金鶚的說詞以為房價會跌，當年不敢買房，等到現在房價上漲更買不起房子，張金鶚的預測雖有所本 (他自己的研究資訊)，錯了卻不用負起責任。

為什麼張金鶚的預測不準，不用受罰，現在他當台北市副市長，卻要求業者的分析研究數據要有所本，要精準，否則開罰，天底下怎麼會有這種道理？

限制房仲發布資訊

現在官方公布的實價登錄成交數據，其實是二個月前登錄的資料，而且實價登錄的揭露率不足(全國揭露率約為七成，其中台北市買賣揭露率還不到六成)，但消費者購屋時常要求房仲提供最近的成交資訊，業者因身在市場第一線作業，有最新的即時分析或研究資料，針對市場現況做分析與解讀是理所當然，至於公布的資訊準確度與否，消費者自會評價，台北市政府想要限制房仲發布資訊，根本就沒道理。

台北市地政局表示，相關規範並非「禁口令」，而是提醒不動產經紀業者於發布資訊時應注意之事項。若不動產業者發布資訊，已依相關規定辦理，則無須擔憂有違法之情事及遭主管機關依相關規定裁罰。

話雖如此，但市府要求房仲業者發布資訊，都要附上資料來源，不然將依照公平交易法等來處分。對房仲業者來說，提供資訊供消費者參考原本是好意，倘若不夠精準卻被指為誤導消費者，真的太沉重了。