【文／住展雜誌】今年四月底，台灣驚傳首宗H7N9病例；雖然後來未再傳出新病例，疫情也暫無蔓延消息，不過，大家還是會想起十年前SARS爆發時的景象。到底這回的禽流感疫情，會不會「歷史重演」？使得房市端出現新的變化或發展？又是不是反向操作，危機入市的好機會？

不少人可能對民國八十八年九月二十一日凌晨那場超級大地震，還有鮮明記憶。台灣位居地震帶，地牛翻身是常有的事；但當時天搖地動的程度仍非同小可，當下人們更容易感到脆弱、渺小與無助。

相較之下，十年前爆發的SARS疫情，儘管也是重大威脅，但或許大家印象已有些模糊；畢竟比起地震，SARS的威脅還是沒那麼強烈。不過四月底國內驚傳H7N9感染首例，應該還是喚起不少十年前的塵封記憶。

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十年前後 諸多巧合

的確，這次的H7N9禽流感，和十年前SARS有太多巧合處。兩者『發源地』都是對岸；台灣首宗確定病例公佈時間，又恰好就是十年前和平醫院封院日。此外，兩種病毒雖然性質不同，但都是侵襲呼吸系統，差別在於，目前所知H7N9的症狀主要集中於下呼吸道(肺部為主)，SARS病毒則主要是攻擊上呼吸道。

無論如何，一旦受到感染，兩種病毒都有相當高的致死率，稱它們是二十一世紀黑死病也不為過；因此對岸年初爆發相關疫情時，傳媒就開始繪聲繪影。好在一個月過去，台灣未再傳出下個確定病例，而且唯一的境外移入病患，病情也已轉趨穩定。

然而目前為止，無論對岸或國內相關衛生機構，仍未百分之百確定H7N9的傳染途徑，以及是否會人傳人。因此在一切真正獲得控制前，警報仍不能算是完全解除。

在這樣的情況下，當然有人『期待』或『預測』，這次H7N9禽流感一旦爆發重大疫情，將重演十年前SARS時的光景，甚至冀望高得嚇人的房價，能夠因此下跌。

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SARS進襲 房市冷颼颼

這回H7N9如果真的爆發重大疫情，會不會對現階段買氣回升的房市造成負面影響？且讓我們先帶您回顧十年前SARS陰影籠罩之下，本地房市究竟發生了什麼事情。

當傳出首個H7N9確定病例後，有一項商品瞬間狂銷、賣到缺貨，那就是口罩。沒錯，十年前的今天，情況如出一轍；走在街上，看到的景象就是『人口一罩』。這是因為SARS光靠飛沫就能傳染，因此一時之間人心惶惶，視進出公眾場合為畏途。

而房市銷售現場，當然是公共場所之一、出入者眾多且複雜，所以也是傳染高危險區。因此，就算當時銷售中心也像其他公共場所一樣，都配有耳溫槍或其他類似設備，檢測進出人員是否發燒，但是最明哲保身的作法，還是儘可能不要進入(公眾場所)，甚至乾脆不要出門。

既然房市銷售現場招攬不到看屋客，自然甭談成交；於是，房市買氣急凍，在交易量跌之下，一般咸信，價格下滑只是時間問題。

量縮價穩 透天獨走

然而就算交易量瞬間緊縮，房價卻沒有出現明顯鬆動跡象。這一來是房價具有僵固性，尤其要下跌時，所需時間往往很長，短暫幾個月的買氣冰封，還不構成足夠條件；況且之前台灣房市已歷經一段景氣低迷期，市場價量都在谷底，因此幾乎也已是跌無可跌。

此外，雖然市場冷颼颼，但也不是所有產品都受影響；尤其，因為避免感染SARS的方式之一，是減少進出公共場所、降低與陌生人接觸的機會，因此比起一般集合住宅大樓，更具私密性出入動線獨立的透天產品，就此趁勢抬頭，成為當時唯一一枝獨秀、異常搶手的房市產品。

事實上，透天產品能異軍突起，在SARS疫情籠罩當下，仍有一定銷售成績，除了暗示市場仍有需求外，更說明經過多年的低檔整理後，房市已蓄積相當大的復原動能；只不過碰上SARS，使得回溫腳步受阻。

果然，九二年下半年後，SARS疫情漸漸獲得控制，房市景氣立刻出現復甦曙光。而論區域，桃園縣是第一個出現反彈、市場價量齊漲的區域；這說明了，一旦短空消除，需求面馬上爆發，而以成屋為主的桃園地區，自然最快看到買氣回升。

疫情退散 價量速反彈

此外，從該年度上下半年的案量變化，也能說明SARS疫情告終後，市場景氣快速回升的實況。本刊資料顯示，SARS前一年，也就是九一年，北市整年推案量約一三六九億，當中只有約五六○億為預售案；當時的台北縣，也就是現在的新北市，供給量更少，還不到一千億，當中只有三分之一不到為預售案。桃園縣則略多於七百億，不過將近六百億是成屋推案。

來到九二年，各區推案量則都明顯增加。北市該年度為一九五六億，年增幅超過四成，而且當中逾九百億為預售案量；台北縣增幅雖較小，但也突破一千億大關，且之中近半是預售案。桃園縣供給較前一年也增兩成多，預售案量近乎倍增。

再把該年度切成上下半年來看，更能看出SARS疫情獲控制前後落差。九二年上半年，北市推案量略多於九百億，約全年一半；不過當中預售案量只有三百億左右。這表示相較上半年，該年下半年北市預售案量暴增了兩倍。

台北縣及桃園縣情況也都相仿。北縣該年上半年預售案量不到一五○億，全年卻達四七六億；桃縣九二上半年預售案量更只有六十三億多，全年則超過二○五億。以上數據說明，在SARS風暴離去後，積壓以久的買盤大舉出籠，業者嗅到景氣回溫的氣息，當然抓緊良機、趁勢推出預售案。

逆向操作 最後贏家

自此之後，台灣整體房市快速復甦，並進入史無前例的十年大多頭；前半段靠景氣復甦，加上政策優惠房貸推波助瀾，後半段助力則主要來自歐美量化寬鬆為首的資金行情。供給方面也是快速增加，以雙北市為例，預售案量突破千億，根本就是基本值。

因此，回顧十年前SARS肆虐情況最嚴重的那段時間，當時一般人想法不外乎觀望，甚至不敢進場，因為認為房價會因此鬆動；但日後發展證明，當時反向操作、危機入市的購屋者，後來都成了贏家。

相同道理，這回就算H7N9疫情真的擴散開來，以目前醫療科技的水準，如無大意外，也應該很快就能控制住。再借用SARS的經驗來看，不啻是危機入市的良機；要是自用目的，則更不用太過擔憂。

只不過，撇開病毒或疫情本身，十年前的SARS爆發，和現在H7N9禽流感疑似擴散情事，外部的時空背景仍有不同，是投資者必須同時注意的。

十年前後 背景大不同

首先是房市景氣走勢。十年前SARS爆發前，本地房市已歷經了相當長一段時間的低迷期，且已有逐漸復甦的跡象浮現；十年後H7N9登場，走勢卻是相反，這十年間，扣除九八年金融海嘯造成短期約半年時間回檔外，整體房市價量走勢都是往上的。

再從需求面看，SAR之前景氣處在低檔，因此購屋者心態多半是觀望、不敢進場，認為房價可能還會再往下跌，而這代表的是，累積了可觀的需求能量，無論是自用或投資；更別忘了，當時還有政策優惠房貸的刺激，甚至地方政府祭出容積獎勵，鼓勵建商投標進駐重劃區開發等因素，都必須考量。

而十年後的今日，在期間薪資實質倒退，及融資管控加奢侈稅鉗制的前提下，房市仍維持一定程度買氣，資金因素而非一般基本需求，佔了更大份量。就以房價最高的台北市來說，根據本刊觀察，即便表面上購置名義是自用，但除了買給下一代的情況愈來愈常見外，往往還有置產及贈與節稅等多重目的。

換言之，目前房市需求面特別是高單價產品，仍是廣義的投資買盤支撐為主；至於真正純粹的自用購屋者，比例顯然因為房價持續拉高而逐年降低，遑論首購族，早已從北市房市中絕跡。

危機入市 大原則不變

綜合以上，雖然純從疾病或疫情可能帶來威脅的角度，十年前後有許多雷同之處，也都可能是危機入市的良機；然而時空背景或市場供需因素都完全不同，因此仍無法百分之百類推。

不過唯一一點可確定的是，房地產商品始終具備一定程度的保值性；翻開歷史，大概只有政治不穩、社會動盪，甚至戰爭亂局，才可能讓房市一夕崩盤。況且台灣的金融體系結構與歐美不同，加上這幾年央行帶頭管控融資面，因此也不大可能發生九八年金融海嘯的元兇次貸風暴。

目前H7N9疫情尚且沒有擴大的跡象；不過我們不是公衛專家，不能斷言這回H7N9絕不會像十年前SARS那樣，疫情擴大、惡化。假設最壞的情況真發生，期間還是會產生若干不安的社會氛圍，對房市產生衝擊；但從過去經驗，及房市商品價值穩定等特性來看，反向思考，仍不失為危機入市的好機會。至於大原則，還是和承平時代一樣：選擇潛在需求強，發展狀態完善、成熟地段的產品就沒錯。