位大台北南緣的鶯歌，位置封閉，發展相對貧瘠，房價長年屬大台北低水平；但反因如此，近年該區房市一度翻紅，還吸引不少外來客。本區最重大利多三鶯線如今終於即將完工，房價卻早就因為跟漲，而與平價漸行漸遠……
文／施絢傑
位大台北盆地南緣的鶯歌區，是靠陶瓷發跡；從當地老街以陶瓷藝術品吸引觀光客，到設置陶瓷博物館，都能窺見其對本區的意義，影響所及，更讓本區素有「台灣景德鎮」之美稱。
不過「鶯歌」地名的由來，則另有故事。此乃本地北面山坡屹立一塊巨岩，形狀似鷹，故稱『鷹哥石』。後因鷹、鶯同音，當地人便逐漸改稱『鶯哥石』。哥字原為語助詞無意義，於是又變成歌，清代始以『鶯歌石庄』為地名。
日據時代更名為「鶯歌庄」，1945年再改為「鶯歌鎮」（設治於樹林），隔年分治為「樹林」、「鶯歌」兩鎮；真正的鶯歌鎮，到此時才真正確立；100年新北市升格，鶯歌再變成「區」。
鶯歌陶瓷老街
早期生產現觀光 主角都陶瓷
鶯歌原本以農業為主要經濟活動；直到日治時代，鶯歌人才「接觸」陶瓷。總而言之，是官方輔導並引進自動化生產設備後，鶯歌才穩居陶瓷工業重鎮的地位。當地至今仍有陶瓷工廠，不過陶瓷老街則重整為觀光景點，加上「陶瓷博物館」的設立，讓鶯歌從夕陽工業的廢墟中再起。
目前鶯歌的陶瓷觀光街，主要在中山路、文化路及尖山埔街一帶，尖山埔路更是最具代表性的陶瓷老街；1990年開館的陶瓷博物館，則在中山路近三鶯大橋（可通二高三鶯交流道）不遠處。
然基於聯外交通未能與時俱進，鶯歌轉型觀光重鎮前，曾經沒落。鶯歌過去靠台鐵西部縱貫線，把陶瓷運出去；想當然爾，鶯歌車站自是最重要的交通樞紐。
後來公路交通興起，逐漸取代鐵軌運輸；然八十年代中期前，鶯歌仍以鐵路運輸為主，公路則須經由桃園轉中山高南崁交流道，距離長且不便，於是鶯歌一度地位日薄西山。
鶯歌陶瓷博物館
三鶯線延宕 房市進展難
1997年8月底北二高（國道三號北部路段）通車，且設三鶯交流道，讓鶯歌人可由中山路經三鶯大橋，連上這條新高速公路，本區聯外終獲改善。不過假日觀光人潮蜂擁而至，該路段因此經常壅塞。
二高三鶯交流道雖為鶯歌帶來大批觀光人潮，卻未引發購屋置產熱；加上通車時值房市景氣低迷期，因此對鶯歌房市的拉抬效果有限。
2004年後大環境景氣回溫，當時北縣政府順水推舟，推出北大特區土地標售，結果大獲成功，三峽房市因此快速起飛，然隔壁的鶯歌卻仍原地踏步。
直到2009年後，鶯歌房市才出現變化，不但單價明顯上漲，外地客也有增加；不過，這主要是資金行情產生跟漲比價現象使然，房價低廉的鶯歌因而受惠。新闢的鳳鳴重劃區則開高走低，原因是三鶯捷運線進度不明朗。
三鶯線工程
接著，我們將鶯歌分為以下三塊區塊，進行更詳細的分析。
一、火車站周邊（舊市區）
本區大致是鶯歌火車站周邊區塊，主要道路包括國慶街、中正路、中山路以及陶瓷老街尖山埔路等，為全區最主要商業區塊及生活圈。
鶯歌火車站前街道老舊狹窄，遊客一度銳減；當時北縣政府於是進行再造，把火車站方位做180度翻轉，原本腹地較大的後站變前站，本區也因而重拾台灣景德鎮的風采。
不僅如此，區域房市也開始出現新案，甚至還出現規模上百戶者。不過，由於外來客有限，因此大量供給通常一時難以消化。當時，本區仍偶見透天產品，畢竟在地消費者對此類規劃仍有一定偏好。
2009年後房市上演資金行情，此風當然也吹向鶯歌，不過畢竟區域客對行情有一定認知，於是當時本區塊透天案多訴求店面價值，以合理化跟漲上來的單價。之後跟漲持續，集合住宅單價都拉到25萬∕坪以上；到了這個時候，基於總價偏高，本區已幾乎無條件推透天產品。
不過鶯歌天價與大台北對比，仍顯相對親民；加上同期三鶯線題材浮現，因此2015年Q2的『長虹陶都』開價35萬∕坪。只是區域質感原地踏步，三鶯線進度又一波三折，加上後來央行管控範圍擴大，本區一下漲到3字頭的價格，當然面臨巨大考驗，買氣因此降溫。
近幾年房價因成本上揚等理由再度翻漲，本區也不例外，尤其三鶯線終於動土，因此又帶起一波小高潮，兩年前的『捷韻雙星』和今年新推的『巨東．藏』，都屬此時段代表案，訴求近捷運國華站，後者更開到44萬一坪的市區新天價。但畢竟舊市區可開發素地難尋，因此僅見價漲但供給難增；事實上以近十年論，鶯歌房市幾乎就看接下來的尖山二橋及鳳鳴重劃區表演。
鶯歌車站
二、尖山二橋地區
本區約是在尖山路以南、大漢溪以北；往鶯歌市區只有尖山路一條聯絡道，而該路段須同時承接文化路接三鶯大橋通二高，及來自桃園的雙向車潮，加上多屬坡地、型態又封閉，往桃園方向還有福地，因此一直是鶯歌的相對低價區；而基於福地抗性，本區發展軌跡當然先以近市區老街為主，之後才一路往桃園方向延伸。
近年資金行情引發比價跟漲，本區當然跟著整個鶯歌一起起舞，從個位數字一路飆升近20萬一坪，不過直到前幾年，本區實際成交行情還維持1字頭，對照周邊其他行政區乃至整個大台北二、三線區，的確算是經濟實惠。
在以上這些「優勢」加持下，近幾年本區吸引不少來自二高沿線的外地客，推案量明顯成長、銷況順遂，熱度甚至一度勝過鳳鳴重劃區。產品大多是一般二到四房規劃，以便滿足各類需求的客戶，進駐業者則是寶佳體系為大宗。
只是，本區區域封閉，交通仍不便，更幾乎吃不到三鶯線話題；因此近一年餘價位漲到超過3字頭時，熱度當然降溫。不過這波瘋狂漲勢，目前尚無停歇跡象；今年初新推的『家自慢』，已開到40萬∕坪區域天價。近年本區銷售較佳的，首推『宏國青田』，原因除品牌效應外，還是相對低價，但實價登錄價格也超過35萬∕坪。
三、鳳鳴地區（重劃區）
相對於市區或尖山地區，本區房市樣貌完全不同；由於近桃園（本區北側屬桃園大樹林都市計畫範圍），再往南走就是八德，距國道二號大湳交流道也不遠，聯外條件反而優於市區或尖山，使得本區早年一度是鶯歌推案重心，產品則以透天為主。
然後來八德浮現利多、供給爆量，使得本區推案量一度銳減。直到鳳鳴自辦重劃區動土，並增設台鐵鳳鳴（簡易）車站，加上捷運三鶯線預定行經，才浮現再起契機，鳳鳴重劃區更被視為下一個北大特區。
鳳鳴重劃區位居鶯桃路及台鐵軌道之間，範圍北到鳳吉一街，東至台鐵鐵道，西到鳳鳴國中東側計劃道路，南到永和街，總面積約50.74公頃，屬自辦重劃；全區採中低密度開發，住宅區分住一、二兩種，原本還有樓高（屋簷高度）限制，不過之後已放寬。
儘管備受矚目，但受制於釋地進度等因素，直到2015上半年才見推案，且由於地價已先被炒高，區域首案『三發宏韻』，一推出便開出32萬∕坪高價；稍晚進場的『和瑞微美』也要28萬∕坪，價格幾乎已和同期舊市區相當，同時段尖山地區行情甚至還有1字頭成交。
然當時三鶯線未動工，使得本區未如原先（業者）預期吸引足夠外地客源，區域客又難以認同3字頭高開價，本區房市因而開高走低。
所幸三鶯線約同年獲政院核定，兩年後主體工程正式動土，本區線上個案銷售自此好轉，新案也又陸續推出，主要建商除上述三發及寶佳外，還有新潤、丞石建設等。不過，此時大環境進入盤整階段，本區推案順銷，除了業者推出低自備外，主要還是相對低價誘因，當時實際行情至多在25萬∕坪左右。
最近因缺工缺料等大市場因素，整體房價再漲，三鶯線完工時程又愈來愈近，尤其當隔壁土城房價翻漲到4字頭以上時，本區沒理由不跟近；各因素拉抬下，近一年於實際成交價位都來到35萬∕以上，不停堆高價格天花板。
但有趣的是，本區近年供給並沒有跟著價格一起上來；側面了解，和本區地主所持土地零碎、整合不易有關，另也不排除可能是地主漫天喊價。當然，近年市況不如預期的另一主因，還是單價漲太快；明年三鶯線通車後，是否如預期吸引足夠外來客，將是本區後市展望的最大關鍵。
跟漲時間較晚 一度移居天堂
鶯歌鎮靠陶瓷而起，曾因陶瓷而落；在陶瓷工業現代化及朝觀光成功轉型之下，鶯歌不僅仍是北台陶瓷工業根據地，更成為新北市極力營造的觀光據點之一。
然而，區域房市發展卻一度乏善可陳。2008年之前市場一波復甦走勢，當時新北全市價量俱揚，本區隔壁北大特區即是箇中翹楚，本區卻未雨露均霑。
當時鶯歌房市仍沉寂，應是聯外交通能量不足，仍以區域客為需求主力，價量自然不易提升。直到後來房市爆發資金行情及比價效應，加上三鶯線話題浮現，區外客比例逐年上升，價量才出現明顯擴張；鳳鳴重劃區推案啟動後，更引發一波熱潮。
只是，三鶯線受到各種因素影響，進度不斷延宕，同期雖有三鶯二橋通車、三鶯大橋改建拓寬等，但意義相對不大；加上區域質感實未改善，於是鶯歌幾乎只仰賴相對低價支撐房市。而近期本區價格以史無前例速度翻漲，約一年半內漲幅超過三成，和一般認知的平價漸行漸遠，但由於目前價位仍屬大台北低檔，故還是能有一定成交量。
三鶯線還沒通 房價已漲翻
依照過去發展脈絡，三鶯線通車後，鶯歌房市當然仍有機會再度翻紅。畢竟鶯歌區域發展及房市相對落後，交通毋寧是主要障礙，而三鶯線或許是解答。
三鶯捷運線從土城線（頂埔）起往三峽延伸，經教研院、北大特區，接著向西跨越北二高、大漢溪，再走鶯歌文化路及縱貫鐵路涵洞至鶯歌三號公園，續沿兔子坑溪側向北轉中山路北側，跨越中山高架橋及縱貫鐵路，換沿鶯桃路至鳳鳴國中止（第一階段），全長14.29公里、共設12座車站。
由上述路線看來，鳳鳴地區受惠最直接，無怪乎鳳鳴重劃區會廣被看好。儘管先前進度落後，但目前已漸明朗，最快預計2024年底完工。
三鶯線通車後就可分曉，鶯歌到底能否吸引更多外來客；畢竟漲上來的房價，區域客早就無法認同，甚至原本來自二高沿線的外地客也開始猶豫。至於近年鶯歌人口回升，研判和前幾年大批預售新案陸續交屋有關，並非外來移居者持續穩定增加。
總之，鶯歌房市買氣要回復到先前水平，要不房價維持合理、平價水準，也就是適度下修，不然就只能仰賴價格更高的一線區，如板橋等區甚至北市的客源，而三鶯線就是最重要的引信。
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下半年房市續量縮 價格仍難鬆動
文／施絢傑
今年台灣房市雖然終於走出疫情陰霾，但市況並沒有就此回復太平，反而因為政策人為因素持續走弱。而以目前所見各種跡象研判，這種歹日子，恐怕會拖到明年大選投票日前後。
回顧上半年，幾乎籠罩在《平均地權條例》修定議題的陰影下；雖第二季之後相關討論稍稍降溫，外界認為出現利空鈍化的可能性，市場人氣稍見回升，但隨後又爆發業界負面新聞，加上內政部如期頒布條例子法內容，使得市場觀望氣氛再起。
如今學生開始放暑假，天氣一天比一天熱，代表已進入下半年；不過目前為止，還是很難讓人找到對後市感到樂觀的理由或條件。
首先，雖然第二季央行決議利率不動，但卻又加碼房市管制，限縮雙北為首共八區第二戶貸款成數，後又加碼規定轉增貸資金都不可回流不動產。這道新限令，行庫端認為外界有點小題大作，但事實真是如此嗎？
直觀而言，基於財力考量，多數換屋族應該是先賣後買。但話又說回來，如果先賣，那新房交屋或購入前這段空檔要住哪裡？如選暫時租屋，肯定也是一筆不小費用；因此實質上，先買再賣恐怕也不在少數。
當然，稍早央行加碼推出的簽切結書辦法，看起來應該會把對剛性買方的影響降到最低。但說實話，現在左右換屋族是否出手的關鍵，並不只有貸款，外部政經因素影響更為巨大。
因為除了各地方持續調高房屋稅基外，更重要的是隨著子法實施，《平均地權條例》新訂條款將正式進入驗收期，加上預期中的大選干擾，只會讓現在就已經濃得化不開的觀望氣氛再更揮之不去。
房價全面有感下修 今年內恐還看不到
不過，相信多數人更關切的，還是價格。從量縮角度，價格下修似乎是遲早的事，況且買買雙方價格認知差距確實有拉大趨勢；但就目前狀況看，今年內應該還不會發生。
一來，成本因素還是沒解套；缺料部分在疫情趨緩、國際運輸能量解封後大致已消除，但國內營造產業缺工問題短期內依然無解，稍早政府開放營建業可聘外勞，能產生多少緩解效果，也還待觀察。就更別說目前都會主流的都更危老重建案，原屋主依然是一毛錢也不想出。這樣扭曲的現制下，要看到房價全面有感下修，還是阿婆生小孩，難啊！目前看來，較有機會先看到修正情事的，是所謂蛋白、蛋殼區之類，且近年新推案量較大，也就是賣壓較重的新興發展區。
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