【文/住展房屋網】近日北市社會住宅又出爭議，依照台北市社會住宅租賃契約，一般承租戶必須找到連帶保證人才能租賃社宅，日前有民眾找不到連帶保證人，被要求先付清三年租金及兩個月押金才能租賃，對於有社宅需求的民眾而言負擔頗大。

住展房屋網企研室觀察，一般租屋市場中，房東會要求租戶找連帶保證人的案例，其實並不常見；台北市都發局訂出這樣相對高的門檻，自然可能招致批評。不過，都發局對此解釋，會有這樣的規定，是因為幾年的經驗中，常發生社宅承租人積欠租金難以追討的情況。

事實上，北市社宅連帶保證人的爭議，在去年就已出現過。當時在北市府的規定中，連社經條件較差的弱勢戶，都要找到連帶保證人才能租屋，但由於在實際情況中並不太可行，因此之後已研議替代方案：若弱勢戶有困難，就改為一年一約；而為了降低一般戶的租屋門檻，北市府日前也承諾，若一般戶民眾找不到連帶保證人，也可比照弱勢戶一年一約。

北市都發局的做法，一方面能多少減輕民眾負擔，另一方面也能降低社宅租金收入不足的風險，算是合適的決策。不過，這件事也讓我們看到，就算社宅政策是為弱勢家戶及無自有房屋者設計，但要住進社宅，仍有基本的「門檻」，且對於處境較艱困的民眾來說，這個「門檻」恐怕不低。

簡單來說，即使社宅的政策目的是照顧買不起房的民眾，但基本上卻並不是「進得去的人都住得起」；在為了要滿足基本自償、以及確保社宅不會被欠租戶占用的原則下，仍會透過定價和政策，篩選出「財力至少可負擔」或「有人擔保其可負擔」的租戶。

我們都知道，要住社宅，得符合種種資格，例如必須在當地工作或就學、不能在當地擁有房屋、財力不能過高等；但卻很少想到，對特定弱勢戶來說，要符合這些條件其實不會太難，問題反而會出在後頭：租金的負擔。

住不起市價租賃住宅的民眾，選擇住進社宅，但連社宅都住不起的人，應該住在哪裡？有人可能會認為，無論是跟誰租房子，當然都要評估自己的能力，社宅營造、維護都需要成本，如果缺乏基本的租金負擔能力，就應該另覓他處，到「外頭」找更便宜的房屋來租。

諷刺的是，這個「外頭」，就是原本弱勢戶因種種因素被房東拒絕、或是負擔不起房租，而避開的「一般租屋市場」；排除掉那些真的負擔不起的，在那些便宜的、基本收入能負擔的（甚至對於難有基本收入者，是「補助」能負擔的）住宅之中，卻很難找到宜居的。

住展房屋網企研室認為，特定民眾無力繳納社宅租金，採取行政手段中止合約、強制搬遷，確實符合程序，但主政者仍要思考，若蓋出來的政策住宅，是政策照顧對象無力負擔的，那持續調整未來社宅規劃就有必要。因為社宅的推動，不只要擴大量體讓更多弱勢戶「住得進去」，還要降低民眾「住得起」的門檻。

【文/住展房屋網】台鐵經營績效為人詬病早就不是新聞，清明連假的重大意外事故，則不僅讓一個交通部長因此陣亡，更讓台鐵的長年沉痾再被赤裸裸攤在陽光下，要求改革的聲浪當然又掀起。

從改為民營、公司化，甚或單純調漲票價，相關改革建議一時之間滿天飛；不過目前看來，新任交通部長王國材應該會朝企業化，而非民營化進行改革。另外，活化台鐵現有資產，也是一個相對務實的方向；至少先把連年虧損的情況扭轉過來，或許才有空間和餘裕談牽涉更廣的經營改革。

不過台鐵畢竟仍是國營事業，其房地資產幾乎等於是所有納稅人的，因此住展房屋網企研室認為，處理時還是要小心謹慎。可想而知，絕不能比照一般民間企業，但更不該仿效過去中華電信直接轉型土開，或國產署動輒直接處分國有房地的做法；其理由和現在的社會住宅完全一樣：唯有持有所有權、只租不賣斷，才是真正的永續經營。

尤其，更應避免重蹈覆轍，陷入官方這幾年執行TOD的迷思，認為改善鐵道經營就一定要立體化，也就是要不改成高架，不然就是地下化。理由很簡單，只需看看台南鐵路東移爭議，至今都還未真正解決，就可見一斑；想必交通部在改革台鐵、活化資產之際，肯定不想步前苗栗縣長劉政鴻的後塵！

事實上，相較於高鐵全台只有幾個特定區能夠發展。台鐵的優勢在於分布面廣，無論大城市或偏鄉都有據點（車站），沒有其他機構能出其右。其實，（台鐵）就好好當個店面包租公，或參與內政部的包租代管計畫，應該都是不錯的方向。

【文/住展房屋網】台灣的重劃區除了公辦，各處也有不少民間自辦重劃區，根據內政部地政司公開資訊，北台灣（台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、宜蘭縣）大大小小的自辦重劃區，總共就至少有120個，其中桃竹自辦重劃區的數量，更佔北台灣總數近6成。

相較於公辦重劃區腹地通常較廣、區內也多會規劃完善的公共建設，自辦重劃區則由於腹地較小、資源多由民間自行籌措，且常有公設比例較低與區位較偏的問題，因此整體規劃不如公辦重劃區那麼好，也很常給民眾發展緩慢、較難看到區域前景的印象。

不過觀察近期市況，民眾對於自辦重劃區的舊有印象或許要大翻轉了。住展房屋網企研室指出，近年來有不少重劃區雖然屬於民間自辦，但在推案、銷售上的表現，卻都相當不錯。

在新北市，板橋近期推案最火熱的江翠北側重劃區，全區就都屬於自辦。雖然位處板橋區邊緣地帶，但其實各區距離捷運站，以及發展已臻完善的商圈都不遠，前往台北市、新北其他行政區也方便，更由於擁有水岸綠帶條件，成為近期推案、銷售表現都相當好的自辦重劃區。住展房屋網企研室統計，2020年江翠北重劃區，整體就有逾五百億的推案量。

桃園市桃園區的小檜溪重劃區也是民間自辦，自2019年底推出首案之後，同樣成為近期桃園推案較熱的自辦重劃區。和江翠北類似，小檜溪重劃區周邊的商圈同樣不少，且一樣擁有水岸公園條件，住展房屋網企研室統計，小檜溪2020年的推案量至少有三百億。

除了前面提到的江翠北、小檜溪，其實鶯歌的鳳鳴重劃區、新竹北區的金雅重劃區，都算是近年來推案表現頗佳的自辦重劃區。

大多民間自辦重劃區由於政府挹注資源較少，大型公共建設不足，發展可能受限，但近期卻能看到不少自辦重劃區市況頗佳。住展房屋網企研室分析，這些地區事實上不是既有商圈離得不遠，就是周遭交通條件不錯、有交通建設遠景，或者鄰近高房價區而產生跟漲效應。這些重劃區的異軍突起，或許可以翻轉民眾對於自辦重劃區就是發展較緩慢的印象。

【文/住展房屋網】立法院在勞動節前，通過《勞工職業災害保險及保護法》，強調適用對象放寬不少，還被部分媒體稱作是送給台灣千萬名勞工的「大禮」。但就住展房屋網企研室的觀察，若以營造工地為例，該法案卻仍有可能「漏接」一些或許也該受保護的對象。

這些對象就是營建業常見的臨時工。臨時工在這次通過的法案中，被視為特別加保對象。立法者強調，雇主或勞工得以透過簡便的程序，加入職災保險。不過，相較於一般受雇者及有參加職業工會的非固定雇主勞工有受「強制納保」保障，對於臨時工，則沒有這樣的措施。

住展房屋網企研室指出，臨時工流動性高，強制加入職災保險法確實有實務上的困難，因此規定較為寬鬆的確符合情理；然而立法者必須進一步理解的是，正因為工作流動性高，臨時工反而更有可能陷入職災風險，因此才更須受到保障。

例如，不少工地都會在施工前進行勞動安全講習，卻並不一定會每天做，而來來去去、只短暫進入團隊工作的臨時工，就較有可能因為不熟悉應注意的安全措施，而遇到危險。因此，住展房屋網企研室認為，設計特殊機制，為臨時工強制納保，反而有其必要性。

受雇情形具流動性的臨時工，因其特殊處境及現有法規限制，而難以被賦予足夠保障；但處境特殊的工人，也和一般勞工一樣可能身陷職災風險。因此，住展房屋網企研室認為，相關單位或許能進一步考量這點，設計符合特定工作者需求的保障制度。

【文/住展房屋網】日前新北市政府與育成基金會合作，於林口世大運選手村社會住宅，設置複合式的身心障礙服務據點，讓林口終於有第一間日照中心。此處也是全國首個，將日間照顧中心、小作所、社區居住服務結合的身障服務據點，共有14名教保員，可提供63個照護名額。

早在此據點成立之前，林口社宅便因有非營利組織進駐，讓許多家有自閉症患者的家庭在此安居，進一步組成社群，發展出日漸穩固的互助系統。除基本的守望相助，更能藉由分工，讓照護者能偶爾放下重擔，稍微喘息。

可長照機構的名額還是有限，多數需被照顧者，仍會選擇聘請外移看護隨身照護。目前，照護需求逐年增加，國際疫情卻使國內看護引進人數減少，導致從營建業到製造業都出現缺工潮，進一步助長非法移工市場。根據內政部移民署統計，截止今年三月底，失聯外籍看護工人數約2.9萬人，為各職類中最多。

根據台灣現行制度，一旦外籍看護失聯，原雇主需等待三個月才能等到遞補看護，立委林奕華日前便指出，有民眾因上班無法照護家中長者，不得以聘用非法移工。這情況將使外籍看護失聯情況更加嚴峻，據報導，移民署專勤隊透露，移工被查到非法打工，就要收容等待遣返，但各地收容所已是人滿為患。

住展房屋網企研室認為，社宅的社群功能即不僅能在上述身心障礙家庭發揮功效，還能進一步解決外籍看護失聯的問題。其方法就是引進相關非營利組織進駐社宅，並把隨雇主住在社宅內的外籍看護們聚集起來，建立起互助社群，於休假期間舉辦各種活動，加深看護間的感情牽絆，逐步建立起對社區的認同感。

待時機成熟，更可將社群逐步擴張到社宅所在的行政區，讓社宅成為區域外籍看護的社交據點，甚至可建立資訊站，讓語言不通的外籍看護遇到問題，不再會因接受到錯誤資訊而選擇曠職，由此降低外籍看護的失聯風險。

【文/住展房屋網】新北市政府教育局統計，新北市今年的額滿國小增加至二十一校，創歷年紀錄。多數額滿學校集中在淡海新市鎮、三峽北大特區、林口新市鎮等，其中又以林口最嚴重，區內頭湖、麗林、南勢、新林、麗園國小皆額滿招生。而在三峽北大特區，區內的龍埔、北大、桃子腳三所國小，更已經連續五年招生額滿；淡海新市鎮今年的額滿學校也從兩所增加到四所。

學校招生數跟不上人口增加數，有一說是歸咎於重劃區發展快速，住展房屋網企研室認為，重劃區人口增長本就是可預見的情況，學校額滿，使學子跨區求學，是政府前期規劃不夠全面的結果，尤其林口、淡海新市鎮都是大型造城計畫，政府卻仍任由新生就學擠破頭，引發民怨。

為改善新興社區國小招生名額不足的問題，新北市教育局表示，正在淡水、林口增設國小，並新建北大特區內國中的校舍。可計畫趕不上變化，據報導，淡水淡海國小興建工程前因投標廠商違法遭解約，本月重新招標卻因營建成本升，無人投標而流標。

根據原先計畫，淡海國小應於今年初開工，明年正式招生，如今遭逢變故，新北市議員陳偉杰指出，招生時程可能因校舍興建工程持續流標，不只延後一年。對此，新北市教育局長張明文回應，短期會採取增班增額方式，滿足當地就學需求。

觀察國小招生名額供不應求的林口、北大以及淡水的房市近況，住展房屋網企研室分析，未來三區中，三峽北大特區的入學需求有機會逐年降低，林口新市鎮以及淡水新市鎮則會持續嚴峻。

因三峽北大特區近期新案供給減少，舊案餘屋將完銷，加上重劃區土地大部分已開發完成，舊區土地稀有，未來人口再度大幅度增加的機率較低。至於林口新市鎮，區域供給仍多，加上還有工一工業區和媒體園區等發展遠景，房市前景仍看好。目前，林口正值人口大量移入時期，故推論區域的入學需求在近幾年仍會增加。

相較林口，淡水新市鎮缺校問題可能更為嚴峻。因為不同於其他兩區，淡海新市鎮在去年Q4尚有約4千戶餘屋，且區內有許多素地未推案，意味房市供給量和區域人口成長空間仍大。另受其他區域房價上漲影響，淡水的相對低價將吸引首購族進場購屋，間接帶動就學需求。

話說回來，若招生名額不足的問題長期無法解決，將影響民眾在新重劃區的購屋意願，使該問題成為造城計劃的絆腳石。因此，住展房屋網企研室建議，政府在規劃重劃區時，應參考過往重劃區發展經驗，並加強對區域人口增長狀況的掌握，更為靈活的調整校舍新建計畫，以避免相同問題一再發生。