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    都更營造成本上漲 地主與建商應共同負擔

    【文/住展房屋網】由於營建物價近年上漲明顯,嚴重影響建商投入都更的意願,新北市都更處日前修改了「都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」,調高建物成本計算基準,樓高21至26層樓的都更案,調幅至少有11%。

    建造成本基準 調高十一趴

    在這次的調整中,新北市政府將基準日由2014年4月改至2020年8月,以總樓地板面積2,500至7,500坪、樓高21至26層樓的都更案來說,RC結構的單坪造價基準,由13萬1,200元調至14萬6,100元,SRC結構則由15萬3,800元調整至17萬1,200元,兩者上漲的幅度都在11.3%左右。

    會做出這樣的調整,其實和建商在營建物價上漲的情況下,投入都更的意願可能降低有關。住展房屋網企研室指出,不少民眾和建商會採用「權利變換」的模式進行都市更新;依這種方式,民眾和建商會參酌前述的基準,來審議工程造價。

    雖然工程費用的評估,並不會直接使用基準日單價,而是會根據當前及基準日的營建物價指數比值調整。不過,近年營建成本波動劇烈,既有2014年的基準單價,即使可以調整,仍難以符合實際情形。在近年成本上漲、基準單價卻未調整的情況下,建商難以說服地主負擔增加的營建成本,就可能得自行吸收,影響業者投入都更的意願。

    成本上漲 地主、建商共負擔

    新北市此次進行的修正,可以讓造價基準符合市場趨勢,不過,也有人認為,這樣的修正,可能讓民眾在權利變換中,所需負擔的工程費用提高、收益(或得到的坪數)縮減,影響民眾參與都更的意願。

    對此,住展房屋網企研室指出,整體營建成本上漲已經是事實,新北市政府提高造價金額基準,是符合物價趨勢的做法。而且,營建物價上漲,本來就不只有民眾會多承擔成本,開發商要負擔的,更是只會多,不會少。此外,成本上漲,房屋未來售價基本上也會跟著提升,民眾所分配到的收益,其實不一定會有所減損。

    住展房屋網企研室認為,新北市政府本次調整造價基準,能夠減少預算提列不易、建商獨攬成本的疑慮,讓都市更新不會因為成本上漲,而有太過嚴重的停滯。此外,調整基準,也能讓有意願投入都市更新的民眾,在事實層面上更進一步認清營建物價上漲的趨勢,減少地主、開發商之間的溝通成本。

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