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編而未徵、荒廢多年的公保地 有望成新興重劃區?

【文/住展房屋網】先前住展房屋網企研室曾提過,根據《土地法》及《土地徵收條例》,一般民眾土地被徵收若未被依照原訂計畫的時程、用途被開發,民眾有權向徵用單位主張「收回權」,將被徵收的土地取回。然而,其實目前在台灣,許多地主面臨到的問題倒不是「徵而未用」,而是「編而未徵」。

公保地編而未徵 限財產權、阻土地活化

住展房屋網企研室解釋,這種「編而未徵」的狀況,其實就是近年浮上檯面的「公共設施保留地」爭議。一般來說,在都市計畫書圖中,常會劃設「公共設施用地」作為未來的道路、學校、公園、機關、市場、社福等用地,如果劃到的範圍是公有土地,那自然沒什麼大問題,但如果劃到的是私有地,民眾的開發就會被限制。

開發被限制,如果有在一定時間內徵收、讓地主取得適當回饋,那也倒還好,但若因政府計畫期程延宕、或財政不夠支出等理由,這些土地沒辦法馬上由政府正式徵收、取得產權,那麼這些「編而未徵」的土地,就會變成「公共設施保留地」。

住展房屋網企研室指出,一旦土地成為公共設施保留地,那就像土地被施了緊箍咒一樣,民眾不僅無法馬上拿到應有的利益,也無法自由處分土地,不僅限制了民眾的財產權,更妨礙了地區的土地活化。

在台灣,有不少都市計畫區劃設了公共設施保留地,但時移事往,原本的公共設施可能沒有經費蓋、土地沒有經費徵收、可能蓋了不再符合公眾利益,土地就晾在那邊;例如近年因為少子化趨勢,民眾對學校的需求減低,那些原本被劃設為學校的公保地,就形同虛設,一塊荒地擱著,民眾自己無法使用,政府也沒有要用,嚴重影響地區土地開發。

公保地檢討解編 還地於民兼顧公共利益

針對公保地開發不能落實的問題,其實中央已經在九年前訂定了「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」,要求全國各地方政府檢討、盤點不合時宜的公保地。近幾年也已經有許多地區完成相關作業,陸續有原公保地被釋出。

不過,住展房屋網企研室指出,一開始因為公共利益而劃編的土地,要「還地於民」,當然也還是得顧及到區域開發的公共利益。因此,不蓋的學校、機關大樓,土地絕對不是直接交還給各地主東蓋一間大樓、西蓋一棟透天,不少地區近期採取的公保地「解編」方式,多是「市地重劃」。

採用「市地重劃」的方式「解編」公保地,意思就是將原應徵收的土地,作一定程度的重新分區規劃,變為新重劃區。重劃區中的45%面積會作為公共設施使用的「抵費地」,剩下的55%面積則依照優先次位配發給每個土地所有權人。

於是,道路整齊了、公共設施完善了,最重要的是,原本不合時宜的使用目的被改變、活化成新的樣貌,土地價值成長,地主自然也就有了收益。

解編區塊 有望成潛力重劃區

目前,在全國各地都有大批公保地陸續解編釋出,並規劃為新興重劃區;像是北市共793公頃的私有公保地,去年就向內政部提報要解編73公頃;新北各地也陸續透過重劃解編私有公保地。住展房屋網企研室指出,在各都市計畫區內公保地陸續解編的趨勢下,都會區素地不足的問題,或許有機會多少獲得改善。

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