【住展房屋網/台北報導】稍早央行公佈最新10月全台國銀購屋及土建融貸款餘額，都續創歷史新高，不過增幅也都趨緩。住宅貸款僅增101億，扣除農曆春節因素，為19個月新低。土建融餘額的年、月增率也小幅下滑，但年增率仍在7%以上高檔；央行解釋，一來是明年七月容積獎勵上限新制前的搶照潮，再者則是新成屋滯銷，貸款繼續掛帳，無法轉為分戶房貸所致。
對於這樣的數據趨勢，不僅央行本身，主流媒體也多解讀為調控奏效，因此外界預期，年底央行理監事會仍不會推出任何新的房貸控管措施。還有房仲業者擴大解讀指出，未來房市將現供過於求的狀況，來年房價下修幅度可能更大。
然而事實真是如此嗎？住展房屋網企研室認為，一切還是言之過早！
首先，房貸調控真的奏效了嗎？以上數據走勢似乎是鐵證。然而這完全沒有考量今年選舉，財經部會首長唱衰房市、財政部祭房地合一課稅新制，造成的房市買方觀望效應。況且至今房價仍看回不回，新推案更還在繼續挑戰價格新高；種種跡象都顯示，房貸調控充其量只壓抑若干交易量，另一房市泡沫指標－價格，根本還是紋風不動，或至多只是微幅修正。如此這般，管控真的奏效了嗎？
那麼，供過於求又是怎回事？如果從剛性需求角度切入，房仲業者說法並無問題；長期人口趨勢呈現少子、高齡化，這是鐵的事實，毋庸置疑。總的來看，全台房市，或說居住需求，因為人口結構之故，的確將是長期衰退的。
不過，實際狀況仍因地制宜原因在於城鄉差距仍大，因此總人口減少，但相對多數仍繼續移入機能完善的人口密集區，間接推升這類區域的房價。由此更出現都會區小宅需求增加的現象，但反過來說，這也代表其他產品需求遭排擠。
換言之，未來房市需求面不僅量縮，也將質變；因此總體房屋供給確實大於居住需求，也難怪國銀稍早會針對所謂蛋白區發出警示訊號。
不過有關需求面，住展房屋網企研室須提醒，還是有一個難以量化，卻對市場價量產生更重大影響的部分，那就是含短期進出賺價差、長期持有收租，乃至贈與節稅之廣義投資置產行為。今年房市買氣急縮，主要是這類買盤轉趨觀望；原因則如上段提到，選舉干擾及加稅變革。一旦這些短期因素消除，以國內其他投資管道風險仍高，游資仍氾濫研判，這類所謂的『遞延性買盤』，還是會伺機出籠。
不過來年房地合一課稅將進入立院審查階段，因此大約得等相關發展塵埃落定後，房市投資買盤才會真正全數回籠；而如果最後結果是雷聲大雨點小，或真搞出3千萬豁免門檻等莫名其妙的反效果設計，則房市投資，或說投機行為，仍將『馬照跑，舞照跳』；而一旦這些假性也好，虛胖也好的購置需求再度出籠，台灣房市的供過於求，又將淪為永遠的假說或理論。
