文／張書鳴
在台灣，每當房價上漲，輿論往往歸因於投資客炒作、不公制度或政府失能；而每當房價下修，則急於預言崩盤。然而這樣的討論多半流於感性與短期觀察，鮮少有人試圖回到根本問題：在一個資源有限、需求穩定的社會裡，房價的長期趨勢到底是什麼？
房價，不只是供需，也不只是政策結果，而是一系列「底層變數」交織下的結果。這些變數不依賴意識形態，而是可量化、可解釋的結構力量。台灣的房價總讓人疑惑：為什麼看似已經很高，卻還是不跌？為什麼政府每次打房，最後房價還是悄悄往上？如果你也有這樣的困惑，也許可以從「模型思維」開始學會看懂房價。
三支柱撐起房價底線
這個模型，有土地成本、營建成本與通貨膨脹這三個影響房價最根本的「結構性變數」，首先，土地成本的邏輯是，土地越來越少，土地價格自然不會跌；其次，工人薪資與建材費用上升，影響著營建成本；最後，通貨膨脹時，錢變薄，實體資產自然變貴。
這三者就像三根柱子，撐起房價的底線。而且它們之間不是加總，而是互相強化——當三者同時上升，房價就被連根拉高。
除了土地、營建、通膨這三個影響房價的結構性變數外，其他像是政策、利率與人口皆為變數，如政府為調控房市祭出的打房政策、銀行利率牽動著貸款成本等，至於人口變動與經濟成長，這些都會影響購屋的「氣氛」與「資金條件」，但它們多半只能減緩或延後上漲趨勢，難以真正讓房價反轉。
上述主要變數若皆往正向發展時，房價發展趨勢類似數學函數Sigmoid，它的特色是前期變化緩慢、到某一點後突然快速上升，最後趨於飽和。這很像房市，初期政策影響大，市場觀望，一旦信心建立或利多出現，價格迅速上漲，當房價上漲到一定程度後，即使利多再出現，漲幅也會變慢。
培養模型思維看懂房價
透過模型思維來看房價，並不是預測，而是理解。目的不是告訴你房價會漲幾％，而是幫助你釐清，當你看到新聞報導、政府政策、通膨數據時，能知道這些訊號在房價結構中扮演什麼角色。模型是一種「理性理解工具」，不是水晶球，但能幫你在資訊混亂中看清方向。
想要看懂房價，你可以這樣開始思考：最近營建成本有變化嗎？土地標售價創新高了嗎？政府有新一輪政策嗎？會讓人加速進場還是延後觀望？利率升了，但總資金環境是不是還是偏鬆？
這些問題，會比問「現在能不能買房？」更有意義。學會用模型理解世界，我們不一定要成為經濟學家，但可以培養模型思維。房價只是其中一個例子。當你學會從底層結構與邏輯關係來思考，你會發現——世界看起來不再那麼混亂，也不再只能憑感覺做選擇。【作者為開業建築師】
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