【文/住展雜誌】現在小坪數住宅搶手，但小宅金玉其外，卻潛藏著不少問題。不管是建商或消費者，都要先暸解小宅的地雷在哪，並預先防範，才不會賠了夫人又折兵……

所謂「小宅」的定義，通常是指三十坪以下的房子；由於權狀登記三十坪的房子，扣掉約三十％公設、和十五％附屬建物後，室內大約只會十六、十七坪，往往只能隔個二房，因此被稱為小宅。

小宅具有低總價、低自備款的特性，購買的主流客層大多是首購族，或是投資客、包租公。由於目前房市的首購族群多，小宅賣得特別好，所以不少建商紛紛搶攻小宅市場；不只北台灣是如此，就連台中、高雄也是這樣。

小宅雖然很夯，但卻潛藏著一些風險與地雷，必需小心因應以避免踩雷。而小宅的地雷是什麼？其實可以從建商與購屋族兩個不同角度來作討論。

建商蓋小宅 注意兩地雷

從建商的角度來看小宅，最大的地雷就是「供給量失控」。最近就有數家建商大老出面表示，小宅供給量過多，恐怕會釀出新一波危機。

達永建設機構副董莊政儒認為：「小宅的地雷在於分布不均衡！至於供給量是否會出現失控危機，要視不同區域而定，不能一概而論。」

以台北市來說，新增的供給量相當少，即使小宅占比增加，可售戶數還是十分有限。反觀新北、桃園部份重劃區內的小宅供給規模龐大，產品重覆度偏高，像這種情況就比較危險。

莊政儒指出，景氣變化不可怕，最怕的是大家都一窩蜂。先前市場好，大家拚命推大坪數；現在市場弱，大家瘋狂蓋小坪數。這不能說完全不對，但建商推案前應該評估當地情況，包括線上建案供給、房型，以及家戶人口數、居民結構等各方面條件，才能精準的掌握到市場真正需求。

雖然去年達永建設位於中和推的小宅案熱銷，但莊政儒透露，未來推案不必然會迷信推小宅，例如今年預計於板橋江翠北側的新案，就會拉高三房型的比重，並祭出不同的配套方案，來與市場作出區隔性。

低首付方案 埋下新危機？

建商推小宅的第二個地雷，在於「能不能順利交屋」。由於小宅通常會搭配「低首付」方案。因首付款低，有些業者擔憂若未來房價持續下跌，投資客會認賠退戶，而不會選擇交屋。因為賠首付款了不起損失數十萬，但如果交屋，房價跌的話可能會賠上百萬。

對此莊政儒表示，上述情況不是不會發生，但通常都是「投資客比例高」的建案，才會出現類似狀況。據他觀察，目前使用低首付方案的自住客，其繳款十分正常，退戶的狀況極少，因為他們買房子是要自己住的，不會因房價短期波動就殺進殺出。

因此，建商若擔心低首付方案，造成未來交屋上的麻煩。在銷售時就要篩選客戶，儘量減少投資客的比例，把房子賣給自住客，就能夠輕鬆「拆雷」了。

民眾買小宅 避開三地雷

對消費者而言，買小宅的地雷點與建商截然不同，要注意的地雷更多，而第一個地雷就是「樣品屋障眼法」。

金圓室內設計駱中揚總監分析，部份預售屋建案的樣品屋，會藉由拉門、輕隔間、假櫃、偷坪數、玻璃立面等設計方式來創造出大空間的錯覺。這些都是司空見慣的常見手法，只能靠著多看屋累積經驗，才能夠一一識破，但一般買小宅的首購族經驗不足，即使知道樣品屋有什麼陷阱，也很難百分百不會上當。

駱中揚建議，若要有效破解樣品屋地雷，首購族有二個選擇。一來是「多看房子」；多看房子可以累積實戰經驗，而不是只停留在紙上談兵階段。經驗多了，自然知道房子適不適合自己、樣品屋有沒有偷空間。

二來「找援兵！」首購族經驗不夠沒關係，可以找身邊具有專業知識的親朋好友幫忙。如果沒有，則可以找一個自己信任的室內設計師，請設計師陪同前往看屋。設計師不僅能為客戶拆解樣品屋地雷，同時也能告知該房屋適合的設計、或者符不符合客戶生活空間需求，是一個省時、省力的方法。

不過，雲展設計葉崇宏總監則提醒，有時候設計師為了怕消費者在預售階段使用了他的KNOWHOW及進行客變，但交屋後卻沒有找他們裝潢施工，所以在預售時的提案通常會比較保守。假如雙方能透過契約，建立一個可以互相信任的方式，這樣子設計師更會傾囊相授，消費者更容易避開地雷樣品屋。

坪效誇大 小心上當

小宅易遇到的第二個地雷，則在於「誇大房間數」。這種狀況，通常也跟樣品屋有關。

由於房價仍居高不下，因此有建商推出「坪數縮小、房間數變多」的產品，例如二十坪號稱可以隔成二房、三十坪可以作出三房，但等到實際交屋時，消費者才驚覺二十坪根本無法作成正常的二房，只能作極小的小二房，甚至連常規的單人床都塞不下，必須特製更小的床和家具。

這個地雷往往會產生消費糾紛，最後造成交屋困難。葉崇宏建議，民眾可以在預售階段時，向建商索取平面圖、並清楚標示室內格局的尺寸，再拿平面圖跟設計師一起討論。

一般情況下，設計師只要看平面圖和標示的尺寸長、寬、深、高，就能知道房子適合隔成幾個房間數，或者格局、動線該作什麼樣的改動。

葉崇宏呼籲建商，最好在土地開發初期，就能跟建築師、室內設計師作全盤規劃討論，才能在各層各戶的戶形、配置、以及坪效上作出最完整的規劃。如此一來，房子比較好賣，糾紛也比較少。否則，若是藉由廣告或樣品屋欺瞞，硬是坪數不足的空間硬多隔房間數，以後即使房子賣得掉，交屋仍會困難重重。

葉崇宏進一步表示，有些民眾為了多隔出一個房間數，也會像樣品屋一樣使用輕隔間、或者木板隔間，但他建議民眾儘量別這麼做，因為輕隔間的隔音效果不佳，且結構也不安全。假如真的不得已，可以改用櫃體隔間，在空間利用度上會比輕隔間更有彈性。

千金散盡 買房大忌

買小宅的第三個地雷，就是「資金耗盡」。有些首購族沒有經驗，把手上能動用的現金全拿去當自備款，交屋後才發現沒錢可以作裝潢。

雖然沒裝潢的房子還是能住，但千萬別忽略「小宅更需要收納」；若不作收納，家中空間原已夠少，東西亂堆會變得更亂。

駱中揚建議，首購族買房扣除自備款後，最好再預留二筆款項，一筆是裝潢費，另一筆是家電費用。至於小宅裝潢費要預留多少才足夠？以平均值來說，每坪大約需要五到六萬不等。

讀遍萬卷書 不如開口問

由於時下網路資訊發達，年青族群多上網尋找購屋資訊，但網路資訊真真假假，與其盡信網路資訊，不如開口向有經驗的朋友、專家、或設計師請教。又或者，跟他們一起去多看幾次房子，累積更多看屋經驗，對於買房、減少糾紛，可能更有幫助。