文／何宗翰 攝影／羅劍明
綠色投資是指把永續議題列入投資決策。過去，房地產投資主要著眼於價格和收益率，但隨著永續發展成為全球主要趨勢，各國政府和企業紛紛設定永續目標，企業也必須預先為永續藍圖佈署。
目前台北A級商辦屋齡過半大於20年，僅有6％建物屋齡小於5年，使得現代化辦公空間相對不足，促使既有建築需要因應租戶需求進行更新、改造，更需要加緊跟上永續的腳步。
角逐市場決勝關鍵：
永續不動產認證
在亞太地區，綠建築帶動租金溢價的現象已於各大主要城市普遍可見，台北更達到10％至15％的水平，這種現象表明租戶和企業，對於可以提供永續指標數據的辦公室需求逐漸增加，房東透過綠建築達到節能減碳成為基本標準，未來永續不動產認證像是美國綠建築LEED、國際健康建築WELL、智慧建築、能效標章等將成為角逐市場的決勝關鍵。
現在房地產投資正站在淨零的前沿，在面對營建成本飛漲的情況下，該如何獲得充足且穩定的資金來源？金融業作為主要的資金提供者，必然也需要響應永續行動，以自身對企業的影響力，協助企業減碳轉型，銀行為應對這一挑戰，在此方面採取了多種措施，其中包括推出綠色債券、綠色融資、綠色基金等永續金融商品與服務。
特別是根據ESG績效指標，調整借款利率的永續連結貸款（Sustainability-linked Loan）更是掀起熱潮。ING荷蘭商安智銀行在這方面走在前列，開創企業ESG 績效與貸款利息掛勾的先河。
未來銀行融資決策：
環境效益與碳強度
根據ING銀行統計，銀行在融資決策中不再只以風險財報為主，更是將環境效益與碳強度納入考量，透過永續連結貸款取得的利率調整幅度通常為5至10個基點，有時更可達一五個基點，無疑可減緩對於營建成本上升的壓力。
因此不只在國外成為貸款主流，在國內也有不少永續連結貸款的案例，而在房地產業最常使用的關鍵績效之一為GRESB 全球房地產永續基準指標GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）。
亞洲參與GRESB評估
台灣市場成長最快
我們是在2015年接觸到GRESB，然而早在2009年GRESB便已於荷蘭成立，建立完整房地產ESG框架，使企業可以有依循準則，並提供金融市場ESG 數據作為評估房地產業績效與決策依據的工具。
截至GRESB於2023年統計數據，已有175個投資機構，如ING、J.P.Morgan、UBS等透過GRESB了解企業財務風險，也因此目前全球參與GRESB評估的企業增長15％，亞洲更是超過18％，台灣從去年僅一間鼎越開發參與評估，增加至十間，涵蓋金融業與建設業，成為亞洲增長最快的市場。
面對營運成本壓力，房地產業可以透過取得符合趨勢需求的永續認證來提升綠色溢價，同時進一步實踐ESG績效，提升企業形象，更成為吸引資金的重要槓桿，獲取所需的支持，將永續發展納入經營策略，不僅有助於緩解營運成本壓力，更是走向未來成功的必經之路。
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