【文/惟馨周報】年底通常都是房市銷售旺季，近來業者推案也更積極；但是天公總是不作美，使得Q4房市呈現旺季不旺的狀態。更重要的因素則還是，買賣雙方的價格認知仍有落差…

勞基法修法爭議未止之際，上週立院仍三讀通過租賃條例；雖然外界稱此為租賃專法，然究其內容，主要其實是扶植租屋代管業及提供(房東)租稅優惠，真正規範房東房客權利義務的部分則仍有限；因此一般咸信，恐怕仍難改變目前的租屋市場亂象。

說到國內租屋市場，由於先前房價狂飆，不少人以租代買；加上這幾年政府調高公告地價及房屋現值，都造成租金不斷上漲。就有房市業者統計指出，基於租金上揚、房價緩跌的趨勢不變，之前以租代買的消費者，可能即將回籠到買賣市場。

天氣不幫忙 Q4旺季不旺

這幾年租金上漲是事實，然而，這是否足以讓租屋族轉租為買？也還在未定之天，畢竟目前房價所得比還是居高不下；因此這一年多來，雖然市場詢問度不至太差，但成交狀況總是差強人意，原因就在買賣兩方對價格認知還存在差異。

尤其來到第四季，天氣狀況始終不理想，更是直接影響房市，形成業者推案熱，但銷售端未能等量提升、旺季不旺的狀況。

如北市文山區，市況就是如此；線上個案價格仍多高懸，使得成交速度牛步。木柵指標新案「天賞大願」宣稱週來人30組，銷售達三成，但其他個案人氣則普普，週來人多在10組上下。最近推出的個案，則都是成屋重推。

規劃複層式產品，辛亥路五段上的「靜心集」還有約四成案量、15戶可售，近考試院的「試院若隱」則還有6戶可售。「靜」案104年預售時開價79萬/坪，現在則調降至67-72萬/坪；「試」案102年預售開價65萬/坪，現在開價則僅小降1萬/坪。

來年三峽房市 仍聚焦市區

三峽地區房市最近則變化不大；根據了解，(三鶯)交流道對面鶯歌尖山地區房價還在1字頭，因此拉走不少原本屬於本區的客源。另值得一提的是，稍早三鶯二橋通車後，據稱北大特區內中大坪數產品的詢問度稍有提升；不過，或許價格鬆動才是更重要因素。「新北大」據悉目前成交下修到27-28萬/坪，稍早反應最好的「25藝」則稱剩4戶，成交30-31萬/坪。

之後本區房市還是聚焦在舊市區地帶。長展建設大智街案預計最快明年一月推出；仁愛路巷內立信建設商業區推案則已掛出帆布醞釀，長泰街還會有合康建設推案。北大特區內也有新案醞釀中，基地在學勤路、大德路口，為在地永裕居建設所有，將規劃中大坪數產品；不過據聞業主設定底價要4字頭，因此目前尚無代銷承接。

板橋江翠北側 仍然很熱鬧

板橋江翠北側重劃區則是第四季以來，少數還維持一定熱度的區塊；不少新案雖然還沒正式推出，但都已在醞釀收訂，據悉反應都不錯。標榜河景及產品客製化的「河藍灣」建照還沒拿到，卻已收五成，新潤、亞昕合建案「翠峰」祭出首付68萬月付1.68萬，據稱反應也極佳。最新推出的是立信「新外灘」之「新月天地」，基地近板橋國中，推二、三房(坪數未知)470戶，開價未定，估計成交應該仍在40出頭萬/坪。

新北市板橋區「河藍灣」接待中心。

接下來本區預計還有興富發、茂德等案將推，量體都在200戶上下；預料光是第四季，該區新供給可能就超過千戶，明年可能還有遠雄、國美、國泰建設推案。

儘管推案多，銷況也都算順遂，但本區後市仍有若干變數。目前案場多指稱，由於(該區)和市區有一定價差，加上總價因素，因此有不少板橋自用客買單。然從收訂及銷售速度研判，當中恐怕還是有不少投資客。

除江翠北側外，板橋市區也有新案，為宏國路前期案「双盈」二期「iLife」，規劃16-33坪一到三房共33戶，開價55-62萬/坪。目前強銷中，府中地區「府中心」業主永雄建設，之後還會在實踐路推新案；另外，大同街也有新案醞釀中，據悉開價可能來到6字頭高檔。

桃園大有地區 市況稍淡

近一年來推案量(戶數)最大區，是桃園市桃園區，不過該區之大有地區似乎狀況外，區內推案近期釋出媒體有限、強銷不太積極，詢問度因此比其他區塊略低，線上個案週來人大多在15組左右。近期唯一新案是民光東路巷內的「大智匯」；本案104年就在(大有路)外接待潛銷，但現場始終表示未公開，直到近期完工才正式推出銷售，產品為30-45坪二到四房共57戶。

桃園市桃園區「大智匯」外觀。

之後本區也仍有新案，合雄建設將在大有路推新案，目前興建中，據悉設定價格在25萬/坪以上，因此目前還沒有代銷有意願承銷。名軒開發新案則在快樂國小附近，預定明年初推出。

蘆竹大竹仍是寶佳的「寶欣樂go+」銷況較好；該案五月推出至今半年，現場稱銷售已達七成，成交單價18-19萬/坪明顯比同區同型案低：透天部分，以「日勝新天地NO.3」表現較佳，原因同樣是低總價；該案目前僅剩1600萬左右較高總價戶別，但同期其他透天案總價仍多高於2千萬。

本區未來新案只有上竹路，先建後售的的「心澄」，規劃28-43坪產品共34戶。蘆竹房市之後主要是看南崁地區，新案集中下南崁。光明公園旁「光明鼎」規劃56-72坪產品共90戶，最快農曆年前進場；南竹路二段「宜誠心天地」已在潛銷，規劃32-45坪產品共192戶。宜誠另在忠孝西路還有推案，規劃45-68坪共191戶，將訴求河景。據了解，以上三案都想要賣30萬/坪以上。

大溪價格偏高 銷況不理想

相較於其他地區，大溪近期市況更顯低迷；該區案場多表示，近來區外客較往年少很多，銷況因此難提升。

不過，真正問題恐怕是價格；該區大樓案「大溪新城」(原「幸福滿屋」)目前開價18.5萬/坪，儘管是區內低檔，然和二高前一站的鶯歌相比，價格毫無優勢，和周邊八德(擴大特區)、平鎮、龍岡相比也較高，當然拉不到外地客。透天案更不用說，目前線上就算是無電梯產品都要2千萬上下，也是南桃園相對高檔。

桃園市大溪區「大溪新城」外觀。

儘管如此，區域最新大樓案開價更高，為先建後售，位埔頂路二段(重劃區邊緣)的「築地之光」，規劃26及35坪二、三房共40戶，另有4戶店面保留，開價20-22萬/坪。

上述更名重推的「大」案，除開價下修1萬/坪外，另打538萬廣告戶。此外，仁和國小旁前期案「慶賀天闊」也準備重新推出，仁和街則將有華廈新案推出。另外，區內也還有不少透天工地興建中，規模仍都不大。
再看楊梅。五楊校前路交流道剛完工不久，不過附近個案似乎未具體受惠，市區新案大多要等到明年初才會進場。近期區域新案都在外圍郊區；「法蘭朵5」在中山高另一側往揚昇山莊方向(山坡)，規劃建坪71-90坪雙併或獨棟別墅，總價1680萬起共10戶，訴求大地坪(60坪起跳)。

楊湖路巷內則有「愛上湖」新推，產品有華廈及透天兩種；華廈規劃35坪三房共8戶，透天建坪50坪共5戶；華夏產品總價600萬起，透天則是880萬起。同區還有另一新案「和藝居」，規劃四樓半連棟透天共8戶，建坪82-87坪，總價1476萬起。富岡重劃區則有透天新案「觀止」，建坪65-68坪共8戶，總價1298萬起。….>>欲閱讀全文，請訂閱惟馨周報