文/陳炳辰
根據住展雜誌統計,今年前三季公開之雙北市新成屋、預售屋建案(統計華廈、大樓建築,不含5層樓以下公寓、透天)平均公設比,台北市為35.4%,新北市則為34.2%,與去年維持平盤,而近年公設比都在平均35%以下,反映出市場接受度,建商規劃也有所顧及。
再觀察公設比來到40%以上的個案實屬零星,住展雜誌發言人陳炳辰指出,高公設案常為基地面積小,像台北市大安區、文山區、士林區,以及新北市新店區的高公設比物件,基地面積都在百坪以下,因而興建出戶數較少之社區,難以分攤公設,且室內空間侷促,車位空間也不足,或只有機械車位,加上每戶管理費較高,抗性歷歷在目,購屋民眾更一向對高公設比相當敏感,即便今年上半年房市狀態佳,建商亦沒必要加以挑戰,公設比尚算落在合理範疇。
30-33%公設黃金比例 偏低也得留意
由於買方對公設比一定的在意程度,今年順利結案者,台北市有超過七成比例的公設比在35%內,新北市更達八成,如台北市萬華區的「大理ONE」、內湖區的「國泰承真」公設比都僅為30%,新北市新莊區的「國泰‧旭」與樹林區的「舜記福砌」也不到33%,低公設比不無造就圓滿落幕的因素之一。
而公設比低於35%的大本營,雙北市分別以台北市的中山區、中正區,與新北市三重區、林口區與板橋區為主,推案數各區在9-14案,除了皆為房市熱區因素外,新北市三區都有重劃區土地可利用,台北市兩區則因不乏都更案,土地較大,也得考量地主戶意見,公設比受控。
值得注意的是,雙北市在市場上還有稀有新案的公設比不到30%,比方說今年在台北市信義區,與新北市土城區、鶯歌區等地可見身影,部分建商也期望壓低公設吸引買氣,但出於逃生消防等設施已占去一定公設比例,有時刻意規劃,犧牲車位、電梯等公設使用便利性與舒適度,倒不見得以低為貴。
陳炳辰表示,雖然實坪制度未臻完善,不過高房價下的公設比高低受買方重視,加上年底房市不算穩定,後續上場案僅台北市松山區、大同區、新北市淡水區有個案來到38%的公設比,其餘大多沒有偏低、過高情勢。另在新北市新店區、五股區則還有30-33%黃金公設比例新案,或可期待買盤認同。
雙北市近年建案平均公設比(%)
註1.統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下公寓、透天。
註2.2024年統計時間至9月。
註3.資料來源為住展雜誌。
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