近期台灣房市迎來兩大利多政策：行政院拍板將「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安房貸）排除於《銀行法》第72條之2的放款限額計算之外，以及中央銀行鬆綁換屋族的售屋期限，由一年延長至十八個月。這些舉措被外界視為政府「打開房貸水龍頭」，試圖為長期受到打房氛圍影響的房市注入活水。然而，政策出台後，市場反應卻呈現冷熱不均的局面，專家們對於其長遠影響也抱持著不同看法。
新青安鬆綁：千億活水解套首購？
首先，我們來探討新青安房貸的鬆綁。過往，《銀行法》第72條之2被譽為「不動產放款天條」，規定銀行的住宅與建築放款總額不得超過其存款餘額的30%。此旨在防範房市波動對金融體系造成風險。然而，在2023年8月新青安上路後，因其低利率、高額度、長寬限期等誘因，使得公股銀行的新青安核准案件累積至近1.3萬件、金額逾1200億元，卻因放款比率逼近上限而無法撥款，形成「有承諾、沒額度」的困境，引發民怨。
行政院此次拍板，自9月1日起新青安房貸不再計入此限額，預計可釋放出約1300億元的額度，目標是解決首購族貸款卡關的問題。新青安貸款主要針對民法成年、本人及配偶與未成年子女無自有住宅者，提供最高1000萬元、最高八成貸款成數、最長40年期、5年寬限期以及1.72%（自2025年3月27日起）的優惠利率。財政部也要求優先處理「首購」、「自住」及「已承諾」的案件。
然而，值得注意的是，銀行業者提醒，新青安的八成貸款成數是根據銀行鑑價結果，而非成交價格計算。由於銀行在鑑價時會採取保守穩健原則，不會將未來潛在的上漲因素納入考量，這可能導致實際貸款成數低於民眾預期，造成自備款缺口，因此建議購屋民眾應準備更多自備款。
換屋族解壓：延長售屋期限的考量
繼新青安鬆綁後，中央銀行於9月8日也宣布放寬換屋族限制。過去實質換屋自住者需在一年內出售原有房屋的規定，現在延長至十八個月，並適用於自2025年9月20日（含）以後錄案的貸款案件。
央行指出，此舉是考量到今年以來房市交易降溫，民眾反映出售原有房屋的時間拉長，或買方因貸款排撥問題延長交屋期限，導致無法在一年內完成換屋。因此，此政策旨在給予個案彈性，而非全面性鬆綁管制。換屋族若簽署切結，承諾在撥款後18個月內出售原有房屋並清償債務、塗銷抵押權，便可不受貸款成數上限及不得有寬限期的限制。
鄉林集團董事長賴正鎰認為，這項「微調」對換屋自住族來說是友善的安排，能減輕其金流周轉壓力。但信義房屋專家也提醒，儘管換屋族可鬆口氣，但銀行可放款的資金仍有限。
市場反應與專家觀點：活水難促大復活？
儘管政府接連釋出利多，但政策鬆綁首個週末，全台案場的來客量大多維持之前水準，整體市場氛圍依然偏冷清。愛山林副董事長張境在表示，來人量尚未見明顯增加，主因是消費者仍在觀望銀行是否真的會讓首購族方便貸款。創意家副總柯仲武認為，新青安政策主要是緩解中古市場交易及新成屋交屋壓力，對預售市場無明顯受惠。萬群地產董事長謝坤成則直言，新青安放寬對預售屋市場成效不明顯，且以目前新青安貸款範圍內1200萬元的房子，在台中多半是郊區或老舊物件，購屋信心仍在觀望。
然而，也有少部分案場出現曙光。例如台中部分首購案場週末來人量超越過去一週，顯示購屋信心有回流趨勢。高雄仲介公會理事長謝哲耀指出，高雄案場平均來人組數回升兩成，但因適逢農曆七月，成交難度仍偏高，且買氣仍受央行9月理監事會決議影響。
多位專家對政策的影響抱持謹慎態度：
- 「特定族群」的便民措施：賴正鎰指出，央行鬆綁是針對「特定族群」的便民措施，減輕金流壓力，但對市場整體買氣的帶動效果不大，無法像寬鬆利率或大規模放寬貸款成數那樣顯著刺激成交量或房價。
- 難扭轉房市下修趨勢：房市專家李同榮認為，新青安鬆綁雖能恢復市場信心、讓交易量脫離谷底，並縮短房價下修期，但不足以扭轉房市整體下修趨勢。他預期市場會經歷一輪「殺價取量」過程，才會逐步走向「量增價穩」。
- 供給過剩與炒作隱憂：李同榮也提醒，若業者過度樂觀或藉機炒作，可能導致供給過剩、房價「價高量縮」，甚至引來政府更嚴厲的打壓。
- 「甜蜜陷阱」的警告：台灣基進秘書長吳欣岱直指新青安是「為炒房文化火上加油的錯誤政策」，讓不適合買房的年輕人成為「追逐高房價的韭菜」。作家洪雪珍更斷言「100%不相信」房價不會再漲，並將此政策與2008年美國次貸風暴相提並論，認為是將系統性風險「個人化」、「未來化」。
展望未來：政策市的風險與自住者的挑戰
總體而言，政府此次的政策調整，明確展現了協助自住與首購族群的意圖。然而，市場對於其是否會引發新一波房價上漲的疑慮並未完全消除。有評論指出，當「天條」可以為特定政策性貸款打破，可能會傳遞出台灣房地產市場將由政府「政策性干預」主導的危險訊號，形成「政策市」。這可能導致市場參與者不再研究基本面，而是猜測下一次政策利多的方向，鼓勵投機行為。
對於廣大購屋族而言，即便政策提供利多，仍應回歸審慎評估。銀行在核貸時仍會遵守「5P原則」（借款人背景、資金用途、還款來源、債權保障與未來展望）。因此，購屋者應充分評估自身還款能力、預備充足的自備款以應對鑑價落差，並謹慎選擇有交通機能、地段成熟的物件，以降低未來風險。
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