文／朱福山
面對都市更新進展緩慢、危老案件遠超都更件數的現況，中央政府正準備端出新政策。行政院長卓榮泰日前證實，政府已依照總統賴清德指示，研擬「自主都更」獎勵措施，並於明年度中央總預算中編列經費，將成為推升都更動能的新解方。
不用分容積 地主自組更新也能改建
所謂「自主都更」，是讓房地所有權人不再被動等待建商提案，而能與建築經理公司合作，由後者提供營造、金融與行政流程上的專業支援，地主不必出大筆費用，也不用與建商分容積，就能更新老屋、換得更大的使用空間。
內政部亦將修法簡化行政流程與權利變換，並考慮設立專法，讓自主都更產業化、專業化，民眾也能有更可信賴的合作對象。
第一桶金來自地方 最高補助可達580萬
不過，對多數民眾而言，自主都更從何開始、第一筆資金哪裡來，始終是不小的門檻。台北市都市更新處處長詹育齊指出，針對自行成立都市更新會實施都市更新的社區，經市府同意籌組並核准立案後，可依辦理階段向本市都市更新處申請費用補助。
補助項目包含兩階段：設立都市更新會時最高補助80萬元，擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫時，分別補助最高250萬元，每基地合計最高可達580萬元，以協助社區順利推動更新作業。
「補助金額依照各階段進度分批核撥。更新單元為完整街廓或面積在3,000平方公尺（約907坪）以上者，第1項各款補助上限各得提高20%。」詹育齊補充。而這筆「第一桶金」可用於規劃設計、法令顧問、財務估算等前期準備，減輕社區整合初期的資金壓力。
法令繁雜民眾卻步 地方助民跨出第一步
然而，補助之外，「資訊落差」才是多數社區跨不出第一步的原因。許多社區雖有更新意願，卻因不熟悉法規、流程而裹足不前。詹育齊指出，都市更新涉及的法條多如牛毛，從都市更新條例、財務規定到權利變換流程，對一般民眾而言門檻極高，「很多人光是面對建商主動登門，就因為不懂法律、不確定權益而害怕簽約」。
為了降低這道心理門檻，台北市府提供了免費的「都市再生學苑」課程與法令說明會，手把手教民眾理解流程、釐清法規，並協助籌組更新會、申請補助，讓社區不必一開始就倉促與建商談判，也能自己掌握改建的主導權。
專業建經助攻 自主更新走得更穩
不僅如此，卓榮泰補充，政府的目標是希望透過管理機構法制化，掃除民眾過去心理陰霾，意即將建築經理公司納入正規體系，讓民眾可以託付給合法、有證照的專業團隊，未來建經公司可望成為自主都更的重要推手。
安信建經總經理張峰榮接受《住展》專訪時表示，過去許多社區在成立更新會後，會選擇委託專業建經團隊協助，藉由專業團隊的介入，能讓地主不必依賴建商，「多分容積、掌握主導權」的理想真正落地，大幅提高自主都更的成功率，讓更多老舊社區得以透過自力更新完成翻新。
從北市府最高580萬的補助與免費課程，到中央規劃中的加碼獎勵，這筆「第一桶金」不僅減輕了民眾起步的負擔，也為未來的城市更新開啟更多可能。
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