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南科房市再現利多 FG區30萬坪土地明起點交

文/住展雜誌

受惠台南科學園區的開發,就業人口逐年成長,帶動台南市近年房價漲勢。台南市地政局今(25)日公布,南科F、G區段徵收自26日起,分5天3梯次點交,共計逾30萬坪土地,隨兩特區未來逐步推案,有望複製竹科成功模式,進一步提升南科房市價值。

南科F、G特區為台南十大土地通盤檢討開發基地之一,位善化市區與南科園區之間,區段徵收總面積100.13公頃(約30萬2,500坪),深具交通區位及發展優勢,開發完成後,約有31.85公頃的公共設施用地、54.83公頃住宅用地、9.19公頃商業用地。

F、G兩區今(2024)年1月開始配地,明天起點交,最快明年就會有建商推案,參考南科周邊新興重劃區房市表現,未來F、G兩區在南科強勁剛需支持下,有機會成為台南房市蛋黃區,提升南科整體房市的價值。

台南市長黃偉哲表示,隨著南科F、G區段徵收案完工,該區逐漸成為南科發展的新核心,透過開發為當地帶來完善的基礎建設與公共服務設施,提升整體區域的競爭力與吸引力。

地政局局長陳淑美表示,南科F、G區段徵收已於7月30日起陸續發放土地權狀,工程部分也在9月20日完成驗收,由於F、G區塊幅員廣大,市府規劃分5天進行點交,土地所有權人完成土地接管後,負保管土地責任;另原土地所有權人領回抵價地後第一次移轉時,可享土增稅減徵40%的優惠,自辦理完成之日起,地價稅可以減半徵收2年。

南科F、G區共計逾30萬坪土地將自26日起,分5天3梯次點交。圖片台南市政府提供

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金融海嘯以來新高! 8月五大銀房貸利率飆2.194%

文/住展雜誌

因應房貸荒,銀行紛紛縮緊銀根、「以價制量」,根據最新統計,五大銀行8月新增房貸金額創近4個月新低,且新增房貸平均利率更高達2.194%,寫下188個月以來新高,也是金融海嘯以來新高。專家表示,銀行在央行關切後,放款態度更趨謹慎,非首購族貸款難度提升。

根據央行統計,自2009年2月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做房貸平均利率跌破2%後,就開啟長達14年、170個月房貸利率1字頭的低利時代,尤其2021年9月平均利率更降至1.346%。然而進入升息循環後,近2年房貸利率持續走高,自去(2023)年4月突破2%起,利率每月站穩2%以上。

雖然五大銀行也承做新青安房貸,不過一般房貸利率攀升,連帶拉高整體房貸利率水準,近期銀行資金吃緊,8月新承作房貸利率更高達2.194%,不僅寫下188個月以來新高,也是金融海嘯以來新高;此外,8月新增房貸也是近4個月以來首度跌破1,000億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,前一波央行調升存準率,加上房貸狀況吃緊,銀行房貸利率就往上攀升,近期在央行大力關切後,銀行放款態度更趨保守,出現以價制量的趨勢,許多銀行仍有排隊現象。

曾敬德說明,雖然銀行將資金保留給首購族、都更危老與企業投資發展,非首購族貸款難度大增,然而整體房貸利率仍呈現上揚,即使是首購族申貸,也會嚴審個人財務條件,甚至有銀行首購房貸利率2.6%起,建議民眾可轉向保險公司或網銀詢問。

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央行打房恐「濫殺無辜」 楊金龍:1個月內提排除條款

文/住展雜誌

中央銀行19日祭出第七波選擇性信用管制措施,重手打炒房,立委擔憂有「濫殺無辜」之嫌。央行總裁楊金龍昨(24)日表示,這是合理懷疑,央行持續聽取各方意見,將在一個月內盡快提出配套措施或排除條款。

央行最新的選擇性信用管制措施,新增規定自然人名下有房屋者,取消第一戶房貸的寬限期,自然人第二戶房貸成數上限降為5成,並擴大至全國適用,受影響者不僅是投資客,還包括換屋族和多屋族,恐需先賣後買,尤其即將交屋的預售屋買方,若無法即時籌措足額的自備款,可能面臨違約風險。

行政院長卓榮泰昨赴立法院,進行施政報告及備詢,國民黨立委賴士葆關切央行為何要推出手段強硬的信用管制措施,並詢問本土性金融風暴的可能性,楊金龍回應,部分銀行房貸占比逼近30%的臨界點,按銀行內部風控機制,自主採取限貸令,是行之有年的措施,而此次央行也認為銀行授信過度集中,若信用資源過度集中又未被警戒,容易出現日本資產泡沫、美國次級房貸風暴等狀況。

楊金龍表示,如果央行現在出手,未來就可能不會發生金融風暴,但如果時間太接近才採取措施,這個泡沫會爆掉,這是時間點的問題。楊金龍強調,央行只是及早因應,並非意味台灣明天就要泡沫了。

至於第七波選擇性信用管制是否會濫殺無辜?楊金龍表示,這樣的懷疑是合理的,央行持續聆聽各方意見,必要時會針對所謂「無辜者」,盡快推出協助措施或排除條款,時間應該不必一個月。

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開放式廚房+中島美呆了!實際使用變災難…過來人曝「這三件事」不能少

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
電影、影集裡女主人在美美的開放式廚房與中島悠閒料理、享受美食的畫面是不少人的夢想,越來越多人買房時會希望規劃出開放式廚房與中島,做菜不用再滿身大汗,不過理想很豐滿,現實很骨感,一名網友實際使用了之後卻抱怨根本是大災難。
 
原PO在Dcard上發文表示,前陣子家裡裝潢做了開放式廚房和中島,一開始心情確實很好,空間也延伸許多,視覺上更舒適,但真的開始用了之後根本就是災難。由於原PO很常在家做乾煸四季豆等家常菜,但廚房沒有隔間常常讓油煙味瀰漫到整個客廳,滿屋子都是油煙味,讓她好後悔。
 
美美的開放式廚房是許多人的夢想,但要避免油煙問題,從烹調用具到方式都要跟著改變。圖/邱柏洲提供
美美的開放式廚房是許多人的夢想,但要避免油煙問題,從烹調用具到方式都要跟著改變。圖/邱柏洲提供
 
網友們卻直言,問題其實不在於開放式廚房與中島,而是原PO沒有根據空間搭配相應的設備與正確的料理、清潔概念。網友們表示,開放式廚房最需要一台超強抽油煙機,焦點應該放在抽油煙機的吸力上,選擇排風量強的,安裝高度也很重要,抽油煙機安裝高度太高,油煙到處飄根本來不及被吸走;另外也要注意管道,很多建案管道拉很長又拐了好幾個彎,或是出風口倒灌,都會導致味道散不掉甚至更多油煙。也有講究的網友除了安裝抽油煙機,天花板還會再加裝排煙機。若是習慣大火快炒,最好還要加裝拉門、隔簾,避免油煙亂竄。
 
鍋具、爐具選擇也很重要,鐵鍋與瓦斯爐一定油煙很大,最好改用不沾鍋與IH爐,烹調時也不要把油溫拉太高,油煙味就不會那麼重。最重要的是,開放式廚房的油煙會附著在櫥櫃表面上,清理時要連同所有放鍋具的櫃門、牆面都一起擦拭,才能徹底去除油煙味,不是開空氣清淨機或是點個薰香蓋過去就沒事了。
 
特力屋資深專案管理師吳金菱表示,開放式廚房一覽無遺的設計特色,往往會導致噪音油煙、欠缺收納的問題,只要掌握「油煙抽風阻隔」、「材質好清潔」、「收納機能」這三大重點就能避免。
 
像是設置玻璃窗門或捲簾遮蔽阻絕油煙,或選擇功率大、吸力強的排油煙機;檯面材質可選人造石,產生刮痕還可重新拋光保養;收納機能方面,可妥善規劃櫃體內五金組合,如流理臺上方吊櫃加裝昇降櫃,無須爬高也能輕易取用;櫥櫃下方安裝拉籃抽屜方便整收鍋具、調味瓶罐存放在側拉籃或活動式收納車,讓烹飪過程快取快收更高效,營造通透整齊視覺感受。
 
室內設計師邱柏洲則分享與開放式廚房和平共處的方法,他表示,改變傳統只用明火煮菜的概念,多種器具並用,善用電鍋、微波爐、水波爐、鑄鐵鍋、萬用鍋、烤箱、IH爐等不同烹調工具,不僅可以讓做菜速度更快,也可以減少油煙。另外,選擇深罩式或倒T型抽油煙機的效果都不錯,要讓抽油煙機發揮到最佳效果,還未炒菜前就要開抽油煙機,且風速一定要開到最大,炒菜後也不要馬上關抽油煙機。
 
邱柏洲提醒,爐灶旁的窗戶或後陽台三合一門,千萬別打開,因為熱空氣往上的原理,做菜時若打開爐灶旁的窗戶,會造成擾流,讓油煙不能順著抽油煙機導向,反而亂竄,導致整間屋子都是油煙。
 
 
 

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北市房價相對甜甜區  基隆仍可見二字頭新案

僑家大院接待

文/住展雜誌

基隆市地勢多丘陵,近期部分的新推案位於丘陵地上,雖小環境生活機能不如正市區便利,相對的周邊休憩多綠意,而在房屋價格上,也屬北部相對甜甜價,部分個案甚至能見到二字頭單價。

成屋新推案  當層雙併規劃

先看到基隆市信義區,國遠建設的「信義邸」位於深澳坑路109巷3號,距深澳國小約500公尺,信義國中約7分鐘車程,規劃12戶住家,為35~36坪的純3房格局,單層雙併設計,開價約27萬元/坪,採電話預約制賞屋。

接著看到基隆市中正區,泰吉建設的「儒院」位於立德路230號,周邊山景環繞,可遠眺海景,為純3房格局,單層雙併設計,開價約28.6萬元/坪,設接待於建案一樓店面內銷售。

僑家大院接待

而同中正區,僑府興建設的「僑家大院」位於調和街266巷,目前主推45坪的透天產品,總價約1680萬元/戶,設接待中心於調和街266巷301號銷售。

最後看到基隆市中山區,瑞揚建設的「瑞揚大德段案」基地位於基隆港周邊,目前該案仍籌備當中,預計於稍後公開,設接待中心於中山區中山一路311之1號,現場已有人員進駐。

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炸鍋的熱錢游去哪?

文/朱福山 攝影/羅劍明

全台今年夏天不僅天氣爆熱,房市也炸鍋。隨著新青安貸款上路不久走歪,市場再現炒房亂象,央行隨後雖出手防堵、稽查,至今仍成效未彰;原本為健全房市推出的新青安政策被戳穿,原來只是頭痛醫頭、腳痛醫腳,甚至被諷為提油救火、請鬼抓藥,各界砲火之猛烈,政府實在應該捏把冷汗。

新青安之亂尚未落幕,市場消息又擔心「境外資金匯回專法」,限制台商資金回流,5年內不得投入不動產,一旦本(8)月中旬解禁,將又有一波熱錢游入國內,雖然日前央行總裁楊金龍表示「相信資金會分散投資」,然而根據《住展》的接觸,不少台商早在解禁前彎道超車,透過「再融資」游入市場。

解禁前夕,更有台商向本刊表示,不只新青安引發國人「FOMO錯失恐懼症」,境外資金解禁也讓台商富人們FOMO到不行,不少台商搶在解禁前提前卡位,買的就是不動產,今年上半年豪宅交易回升,也間接證實了真的是無風不起浪。

解禁後的8月,首波熱錢逾400億元,會讓台灣房市再次炸鍋?具體台商最愛買哪裡?買什麼產品?對於全台房市會不會起到化學變化?8月號封面故事,解析台商富人們FOMO引發的游資去向。

建商推案必須先有原料,去年以來,都更危老案已成為當紅炸子雞,延續七月號封面故事「大都更號角響起,建商的黃金時代來了」,本期《住展》獨家專訪案量1年暴增20倍的品嘉建設,由董事長胡偉良親口解析如何手握41件都更危老案,仍無懼缺工缺料壓力,確保如期如質完工。

炎炎夏日,民眾居家用電量大幅提升,也直接反映在逐年調漲的電費上,因此在購屋建材、居家裝修上,該注意哪些面向,才不會被吃電怪獸掏空荷包呢?包括建築物外牆建材、玻璃,亦或是遮光窗簾、室內照明等,國內有哪些符合ESG的節能建材,本期都有詳盡介紹。

最後,本期的專欄不動產律師林明忠,跟大家分享違約金風險,不動產交易常見的3大迷思,實務上對讀者都能起到一定的幫助。

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大台北土地取得難!「2站」捷運開發案簽約 打造優質生活圈

好房網News記者林和謙/新北報導
 
新北捷運局持續推動三環六線交通建設,全力拚捷運三鶯線2025年完工,同時,更以捷運車站作為發展核心,仲量聯行協助新北市政府捷運局三鶯線全線7處出入口辦理捷運開發案,目前已有4處招商成功,已實現招商過半!其中規模第二大的媽祖田站及臺北大學站捷運開發案近日舉辦簽約儀式,由新北捷運局長李政安與皇翔建設董事長廖年吉共同簽署投資契約,要打造優質捷運生活圈。
 
新北捷運局長李政安表示,捷運三鶯線7處捷運開發案,目前已有三峽站出入口1、三峽站出入口2、臺北大學站、媽祖田站等4處招商成功;永吉公園站也已完成最優申請人評選,正準備辦理簽約;2025年將接續推動龍埔站暨機廠及鶯桃福德站等2處捷運開發案招商,預估三鶯線捷運整體開發案可吸引485億投資金額、引入1.4萬個居住人口,串聯基北北桃捷運軌道生活圈的就業及居住人口,並帶動捷運運量成長與區域發展,打造安居樂業的新北捷運生活圈。
 
媽祖田站及臺北大學站捷運開發案近日舉辦簽約儀式,未來要打造優質捷運生活圈。圖/仲量聯行提供
「三鶯線臺北大學站、媽祖田站捷運開發案」招商說明會將舉辦,未來開發後,將更帶動區域機能提升,打造「到站就到家的捷運宅優勢」。圖/仲量聯行提供
 
仲量聯行策略顧問部副總經理鄭佩琦指出,新北軌道建設提升基北北桃城際交通機能,三鶯線媽祖田站及臺北大學站位於新北產業、人口發展重點區域,捷運開發基地具備交通、區位、產業及生活機能優良的優勢,在軌道經濟帶動投資開發與建設,將提升地區生活與服務機能,也展現新北多元的城市風貌。
 
媽祖田站是三鶯線規模第二大的捷運開發案,將與捷運出入口共構,興建2棟地上27層地下3層、1棟地上7層地下3層,總樓地板面積約2.1萬坪捷運開發大樓,並特別設置900坪公益設施空間,包含社區心理衛生中心、社區培力育成中心、公共托育中心及住宿型身心障礙福利機構等,提升土城區服務機能。
 
臺北大學站捷運開發計畫是與出入口共構,規劃興建地上28層、地下4層,總樓地板面積約1.5萬坪捷運開發大樓,未來可供住宅及微型辦公室使用,能作為青年創業交流場域,且屋頂設置太陽能板,結合淨零碳排及環保節能理念,打造三峽淨零建築示範社區。未來媽祖田站及臺北大學站兩處捷運開發案,都預計取得銀級綠建築、銅級智慧建築及銅級低碳建築標章,努力落實零碳新北的城市願景。
 
仲量聯行董事總經理侯文信表示,隨著都市發展使大台北地區用地取得逐漸困難,有越來越多開發商注意到與政府合作辦理捷運聯開的商機,軌道經濟儼然已成為開發商布局重點;仲量聯行會持續協助政府引入民間資金投入捷運土地開發,帶動捷運站區域繁榮發展,共同打造大台北捷運共榮生活圈。
 
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北市6月「量縮價漲」 房市交易量大減近3成 住宅單總價續創新高 

文/住展雜誌

台北市地政局今(24)日公布最新一期實價登錄房市交易量與住宅價格指數,北市6月交易件數與交易總額同步下滑,交易量銳減26.75%,除中正區外,所有行政區交易量均下滑;房價持續上漲,住宅價格指數微幅上揚0.38%,標準住宅總價來到2,032萬元,單價每坪64.72萬元,雙雙寫下史上新高。

交易量 僅中正區逆勢上揚

台北市地政局指出,根據實價登錄量價動態,北市6月共計成交890件房屋,較5月1,215件減少325件、月減26.75%;較去年同期830件,年增7.23%

觀察各行政區6月交易量,僅中正區逆勢上揚,較5月增加1.56%,其餘11各行政區交易量皆呈現下滑,其中交易量減幅最顯著為松山區,較5月減少42.05%。

交易總額 內湖區減幅最大

至於交易總額,6月總計為267.43億元,相較5月321.31億元,減少53.88億元、月減16.77%;較去年同期243.46億元,年增9.85%。

細看各行政區交易總額,中山區以41.48億元居冠,其次是大安區38.09億元、信義區32.92億元;大同區的交易總額則最少,僅8.21億元,中山區與大同區相差約4.05倍。

交易總額增減幅部分,中正區增幅最大,較5月增加24.89%;減幅最大的則是內湖區,較5月減少36.09%。

住宅價格 僅公寓月線下跌

接著看到住宅價格指數,北市6月住宅價格指數128.28,較5月的127.79微升0.38%,相較去年同期115.39,則是上升11.17%。標準住宅總價為2,032萬元,單價每坪64.72萬元,雙雙續創歷史新高。

至於各類住宅價格指數,6月大樓住宅價格指數136.2,較5月135.58上升0.46%;公寓住宅價格指數118.66,較5月小跌0.02%;小宅住宅價格指數127.07,較5月上升1.21%。

地政局表示,整體來說,全市、大樓、公寓及小宅的月線、季線及半年線趨勢,除了公寓月線下跌外,其餘維持上漲趨勢。

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詐團勾結代書 18人受害 大安區地主遭詐5間房 痛失8千萬

文/住展雜誌

刑事警察局日前偵辦假投資案件,調查後發現詐騙集團勾結土地代書及仲介進行詐騙,被害人高達18人、抵押24間房產,財產損失高達2億元;其中北市一名被害人,將大安區5棟房產全部抵押,共計遭詐騙8千萬元,損失最為慘重。

刑事警察局打詐中心「情資研析小組」分析假投資案件,擴大追查發現詐騙集團藉假投資、假冒公署及靈骨塔欺詐民眾,當被害人資金不足時,過詐騙集團便介紹貸款業務,誘騙被害人以房地產作為二胎抵押,向金主借款,再與地政士(代書)及金主仲介到地政事務所辦理抵押設定。

警方調查,代書及金主收取高達30%的手續費、代書費、仲介費及利息費用後,被害人實拿的現金又繼續被詐團騙走,等同被剝兩次皮,警方統計李姓代書經手相同模式的案件數竟高達18件,經辦金額高達2億餘元,其中北市一名被害人將家族位在大安區的5筆房產全拿去抵押借款,被詐騙8千萬元。

案經台北地檢署指揮偵辦,刑事局偵七大隊與新北市海山分局共組專案小組,循線逮捕李姓代書、仲介、金主等5人,現場查扣現金300萬元、手機、借款資料、銀行存摺、金主名冊及地政士事務所電腦電磁紀錄等贓證物,詢後依《刑法》詐欺、《洗錢防制法》、《詐欺犯罪危害防制條例》及《組織犯罪防制條例》等罪嫌移送北檢偵辦,目前繼續擴大追查其他共犯。

刑事局長周幼偉呼籲,投資要慎選合法立案管道,切勿聽信網路假冒名人或財經專家鼓吹而點選來路不明網站進行投資,所有未經政府主管機關核准的網站或APP,且資金往來只要是私人金融帳戶或由理財專員到府收款均是詐騙,務必提高警覺,以免落入詐騙集團圈套,如果有疑慮,要先撥打165反詐騙專線或110報案。

刑事警察局日前偵辦假投資案件,發現詐騙集團已詐騙18名被害人,取得財產高達2億元。圖片內政部警政署刑事警察局提供

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買到「最爽車格」?過來人列「2風險」苦嘆:太樂觀

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
現今買房加購停車位幾乎已是必備,但是該怎麼挑選好的停車位?一名網友在「爆廢公社」分享一張車位照,並用橘色箭頭標示,可以看到該車格正好在轉彎處,又在單獨一格、空間大,駕駛座的車門可以完全打開,不用擔心碰撞他車。原PO看完便直呼,「買到或租到這種車位的,根本就是天選之人。」
 
照片曝光後,不少人點頭說讚,「上輩子燒好香」、「我的也是這種的,而且旁邊還有一個機車格也是我的…感恩」、「這車位優秀!」
 
現今買房加購停車位幾乎已是必備。示意圖/好房網News資料照
車位、停車場、停車位、停車格。好房網News資料照
 
但有網友指出轉彎處的車格被撞風險也不低,「路如果說直的很好,但在轉彎處就不一定了喔!一堆雞腿會撞過來」、「看起來很大,但轉彎處很容易被撞」、「這位置要取名,免費換新車位,常常被撞。」
 
另外還有過來人苦笑未來恐將面臨機車的問題,「你樂觀了,機車很快就滿滿,然後開始吵要架側腳架還是正腳架…然後刮車子的、堆東西的」、「我家的也是這樣子的位置,可是有鄰居建議管委會在旁邊多劃機車停車格」、「旁邊沒劃線區域之後會劃機車車位,租給住戶使用,我大樓就是這樣,你只有買停車位,旁邊的空地不包含在內。」
 
消基會董事暨房委會委員張欣民曾建議大家避免3大車位雷區,第一種就是最內側靠牆邊的車位,這種車位因為缺乏迴轉空間,停車難度較高,而且上下車也比較困難,或是與鄰車靠太近也容易刮傷愛車。
 
第二種是位於車道進出口的車位或是車道轉彎處的位置,被撞的風險也較高,最後則是車格靠近機電設備或是上方有管道,不僅車位空間較小,若是上方管線漏水,還可能會讓愛車受傷。
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台南開發案容積率400% 賴清德被控圖利 南市府反擊:明顯抹黑

文/住展雜誌

京華城容積獎勵之亂,越演越烈,戰火已延燒到總統賴清德身上。媒體人毛嘉慶、國民黨前文傳會副主委練鴻慶昨(23)日到台北地檢署告發總統賴清德、國土管理署長吳欣修,指二人過去擔任台南市長、南市都發局長期間,違法創設容積獎勵,涉嫌圖利。吳欣修駁斥,遭質疑的案件是2009年縣市合併前所通過,當時他未擔任都發局長,實為移花接木式的抹黑;台南市都發局也強調,一切程序符合法令規定。

毛嘉慶、練鴻慶指稱,賴清德、吳欣修在2012年至2014年間,以內部自行創制的施行細則,放寬容積獎勵,讓當時台南市中西區大面積開發案容積率自180%跳升至400%,涉嫌圖利業者,要求台北地院、監察院比照京華城案調查處理。

吳欣修:當時未任都發局長

吳欣修表示,上開媒體人提出質疑的案件,包括「台南市都市發展軸線第一期地區(海安路、永華路、林森路、夏林路、公園南路及東豐路兩側)土地使用分區管制要點部份專案通盤檢討案」,是2009年10月訂定;「變更台南市中西區都市計畫(細部計畫)通盤檢討案」是2009年12月訂定。

吳欣修說明,上述兩案都是縣市合併前通過的案件,當時全國尚無容積獎勵上限的規定,且他當時並未擔任台南市都發局長。

吳欣修進一步澄清,因應監察院糾正全國容積獎勵浮濫,內政部在2014年訂定「容積獎勵上限20%」的全國性規定,他時任台南市都發局長,隨即在當年度配合辦理,並在8月25日公告《都市計畫法台南市施行細則》的建築容積累計上限,要求推動中的台南市都市計畫案,全面適用相關規定,以避免台南市發生容積獎勵浮濫的情況。

吳欣修強調,媒體報導時任台南市長的賴清德及都發局長的他,在2014年至2017年間用內部施行細則違法創設容積獎勵,與上述案件的時間點均未符合,顯為移花接木式之抹黑。

台南都發局:一切合法合規

台南市都發局也回應,市府於2009年10月訂定原市發展軸線兩側容積獎勵機制,透過獎勵及回饋方式提升容積率,以帶動市中心區公園道周邊發展;同時於2009年12月「變更台南市中西區都市計畫(細部計畫)通盤檢討案」,在土地使用管制要點新增「鼓勵大面積基地」開發規定,帶動市中心區的發展。

都發局表示,毛所控東區工2工業區變更案,是依據《工業區檢討變更審議規範》辦理案件,在2010年8月發布實施,案件辦理期間,全國尚無容積獎勵上限規定,一切程序均符合法令規定。

後續因應內政部容獎上限的規定,台南市府於2014年8月公告前開獎勵已不適用;都發局表示,有關媒體人影射在2014年至2017年間用內部自行創制的施行細則等事宜,經查與上述案件的時間點不符,顯為誤植或抹黑。

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房地產低碳經濟的重要手段

國際三大房地產認證巨頭:全球房地產永續基準指標(GRESB)、美國綠色建築委員會(USGBC)及國際WELL研究院(IWBI)6月19日參與「2024國際不動產永續峰會」活動,首度同台聚焦台灣房地產業對ESG議題的重要性,看準台灣在房地產市場的永續新契機。

文/何宗翰

面對市場與資金對的需求,許多不動產業者經常感到迷茫,急需國際認可且能具體應用於永續連結貸款(Sustainability-linked Loan)的ESG績效指標。2009年成立於荷蘭的GRESB為全球房地產永續基準指標,提供了不動產永續轉型的藍圖。我們在2021年率先將GRESB引入台灣,為不動產開發商提供具體指引,並為金融市場提供ESG數據,作為評估ESG績效與永續金融的工具。

截至2023年,已有175家投資機構,如ING、J.P.Morgan、UBS等,透過GRESB篩選投資標的,全球參與GRESB評估的企業增長了15%、涵蓋資產項目17萬件,其中亞洲增長超過18%。台灣的參與企業也從前年僅有一家的「鼎越開發」增加到10家,涵蓋金融業與建設業,像是富邦人壽、國泰人壽、玉山銀行等,成為亞洲增長最快的市場。

品牌和供應鏈的壓力

品牌商和供應鏈對企業的壓力集中在LEED和WELL等國際認證標準上,這些標準已成為企業執行ESG的具體計劃與長期戰略目標。根據USGBC北亞區總裁杜日生分享,LEED認證評估建築物的環境性能和可持續性,全球截至今年5月,共有19.7萬商業項目取得LEED認證,註冊項目數量同比去年同期成長55.63%。

其中在全球前10大超高層大樓皆取得LEED認證,亦包含台北101大樓。聚焦台灣綠建築市場,共有313件LEED認證項目,新增註冊數同比去年增長38.57%。在全球58%的財富500強首席執行官皆表示計畫在2050年或更早之前實現溫室氣體凈零排放。

在這一比例高於1年前的36%的背景下,世界貿易中心台北國際貿易大樓陳子東組長活動中介紹到,其台灣本地租戶與國際單位租戶比為1:2,對標國際標準成為租戶們如今的要求。

因此國貿大樓目標在2025年達成減碳50%目標,透過冰水主機、變頻機組更換等13種做法,2021至2023年平均節電4.74%,累計節電量387萬4847度,在LEED既有建築版本6項概念中,「能源與大氣」概念取得了25分的表現,確保營運降低能源消耗及碳排放的做法,獲得黃金級的認證。

而WELL認證則評估建築物對居住者和使用者的健康和福祉的影響。截至今年5月,全球共有4.7萬認證項目,30%500強企業使用WELL建築策略。WELL透過與國際永續架構的雙向對接,例如SDGs、TCFD、SASB等,在ESG推動更好的投資決策,根據IWBI亞洲區副總裁張為舜的分享,WELL標準於今年已完成可支援對標歐洲永續性報告標準(ESRS)披露的ESG環境、社會、治理標準至少50%,並與S社會保持最緊密的一致性。

IWBI針對45家在健康和福祉評估中得分較高的公司的一項研究顯示,在預測的6年時間裡,這些公司的標準普爾五百指數上漲235%,而該指數的上漲平均值為159%。企業若能積極適應這些標準,將能在市場中獲得競爭優勢。

回望台灣市場,目前共有294註冊項目,其中商業及辦公類型佔62%。本次活動中,雪婭總裁對台灣渣打銀行總部進行WELL黃金級、台灣6個營業據點健康安全評價準則(HSR)認證授證。渣打銀行自2022年年度報告,將WELL標準做為提升Wellbeing的重要策略,並透過規模計畫的方式,涵蓋其全球946個地點、9.3萬名員工提供公平的健康和福祉措施,確保全體員工獲益。

不可忽視的巨大風險

隨著政府和企業面臨日益加劇的碳排放管理壓力,碳費和碳邊境關稅等政策措施成為推動企業轉型至低碳經濟的重要手段。碳成本已成為企業不可忽視的巨大風險。

企業必須立即開始盤點自身的碳排放情形,制定有效的減碳策略與路徑,投資於創新技術和綠色解決方案,否則將無法在這波ESG與減碳的浪潮中生存。透過取得符合趨勢需求的永續認證如GRESB、LEED、WELL,不僅能提升企業的綠色溢價,實踐ESG績效,還能提升企業形象,吸引資金支持,將永續發展納入經營策略。不動產業必須緊跟ESG發展趨勢,這不僅有助於緩解營運成本壓力,更是走向未來成功的必經之路。

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賣房必看!有自住事實還不夠 忘了辦「這證明」損失400萬免稅額

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
賣房必看!在2016年1月1日以後取得的房屋及土地,要符合所得稅法規定的自住房要件,才能享有400萬元免稅額及適用稅率10%的租稅優惠,但民眾若是忘記辦妥戶籍登記,就想辦理自用住宅稅率優惠,恐慘遭國稅局駁回。
 
財政部臺北國稅局表示,依所得稅法第4條之5第1項第1款規定,所謂「自住房地」,須符合個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年;交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用;以及個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。
 
在2016年1月1日以後取得的房屋及土地,要符合所得稅法規定的自住房要件,才能享有400萬元免稅額及適用稅率10%的租稅優惠。房市示意圖/好房網News記者林和謙攝
全國目前均質百坪以上的頂級豪宅產品都以成屋餘屋銷售為主,新案出現斷層,台中核心區的七期也是如此。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
因此,想享有自住房地400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠,納稅義務人除了於出售之房屋有實際居住外,還須於該屋地址辦竣戶籍登記,且以納稅義務人本人或其配偶、未成年子女為限,不包括納稅義務人的直系尊親屬或已成年子女。
 
國稅局指出,有民眾在2016年間買入A房地,2023年間出售A房地,辦理個人房地合一所得稅申報,依規定計算A房地之課稅所得,減除自住房地免稅額400萬元後,按自住房地稅率10%計算應納稅額。但經查A房地並不符合自住房地規定,因此否准減除自住房地400萬元免稅額,並改按其持有A房地期間所適用之稅率核定應補稅額。不過民眾卻不服,主張其雖未於A房地辦竣戶籍登記,但其母親有在A房地設籍且其確有居住於A房地。
 
國稅局表示,經調查後發現,房子並未以當事人、配偶或未成年子女於持有A房地期間「辦竣戶籍登記」,於法不合,僅以其母有於A房地設籍且其有居住於A房地,據為適用自住房地租稅優惠,復查爰予駁回。
 
國稅局呼籲,民眾交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地,如欲適用自住房地之租稅優惠,請務必留意前開規定,以維自身權利。
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新北Q2房價指數微漲 淡水4-6月年增率暴衝

文/住展雜誌

新北市最新官方房市統計數據出爐!新北市地政局公布今(2024)年Q2住宅價格指數,全市住宅價格指數、大樓、公寓、新成屋、重劃區及捷運沿線指數均呈現微漲趨勢,8大次分區漲跌互見,其中,淡水區房價漲幅最為突出。

新北市2024年4月至6月的全市住宅價格指數分別為117.87、118.9、120.32,月漲幅介於0.87%至1.2%之間;此外,大樓及公寓指數相較上季,也呈現微漲趨勢。

淡水區 住宅指數年漲最多

8大次分區、觀察板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹林三峽鶯歌、汐止及淡水等8大次分區,住宅指數各有漲跌,4月至6月的變動率落在-1.12%至4.27%之間,年變動率約0.53%至11.35%。其中,淡水區房價漲幅最大,4月至6月年增分別為3.61%、8.3%及11.35%。而板橋土城雖在4月呈-0.75%、中永和在5月為-1.12%,不過後續也都回復上漲態勢。

地政局分析,新北市各區域住宅市場價格微漲,主因為市府持續推動重大公共建設,生活機能完善,剛性需求有效支撐區域房市。

新成屋、重劃區 房價微漲

新成屋房價也呈現微漲,新成屋指數Q2為116.63,季增1.77%、年增2.28%。地政局表示,受整體原物料及工資上漲,通貨膨脹預期心理因素影響,帶動新成屋房價持續上漲。

至於整體開發區部分,台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區的季指數分別是111.24、111.63、112.54及102.93,季漲幅介於0.07%至4.95%之間,年增落在0.62%至5.06%。其中,林口新市鎮表現最佳,季增4.95%、年增5.06%最高,副都心及頭前重劃區季、年增幅最小。

地政局指出,整體開發區受惠於各項重大建設陸續推動、生活機能逐漸成熟,吸引人口持續遷入,推升購屋需求,因此區域住宅價格穩定成長。

捷運沿線 房價獲支撐

另外,Q2各捷運線指數大致呈現微漲趨勢,板南線(板橋段)、板南線(土城段)、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數季漲幅介於1.13%至3.34%,整體表現相對穩定;其中,又以板南線(土城段)、中永和線及三重蘆洲線表現較為亮眼,漲幅皆有2%至3%不等。

地政局表示,捷運沿線因交通便利,生活圈發展較成熟,購屋需求穩定,住宅價格獲支撐,因此呈現微漲。

圖片為淡海新市鎮濱海路一帶,由新北市政府提供

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藍白批:租金補貼只肥了房東 國土署舉「這數據」駁斥

文/住展雜誌

為維護居住正義,政府積極推動社宅、包租代管及租金補貼政策,在野黨立委近日質疑,中央加碼租金補貼,使明年租補預算創歷史新高,是嚴重的資源錯置,更批評租金補貼僅補助到房東,並未實際幫助租屋族。內政部國土管理署今(23)日澄清,租金補貼政策確實有效減輕申領者4至5成的居住負擔,強調租金補貼政策絕非大撒幣。

租金補貼 減輕4至5成房租負擔

國土署表示,中央自2022年起開辦300億元中央擴大租金補貼專案,截至今(2024)年8月底止,核定補貼戶數已從2022年核准27.8萬戶,到現今申請受理案件數超過80萬戶,核定件數成長至62.8萬餘戶,顯示「百萬租屋家庭政策」確實達到照顧及支持租屋族的效益。

國土署進一步指出,根據2023至2024年度租金補貼滿意度調查,民眾對於租金補貼政策的滿意度高達7成,青年族群滿意度占多數;另經內政部分析,「非六都」的縣市減輕負擔占51%,「六都」直轄市為46%,接受租金補貼者實際減輕居住負擔4至5成。

租補資訊 掌握市場租金行情

此外,透過300億元中央擴大租金補貼專案,內政部掌握市場上大量有效租約資訊,今年8月公布全國大專院校周邊、各行政區的實際租金統計資料,讓民眾得到市場租金價格的資訊,以便作為選擇合理房租負擔的參考,未來也將定期統計公布,有助穩定租屋市場租金價格,逐步打破租屋黑市。

使用消保法 不得限制房客申請

再者,透過修正《租賃條例》及定型化契約規定,明定租賃契約全面適用《消保法》保障,規定房東不得限制房客申請租金補貼,並自今年8月起,委託法扶基金會提供租屋民眾免費租屋糾紛法律電話諮詢,進一步落實租屋民眾權益保障。

租金補貼累積相當成效 非大撒幣

國土署說明,考量年輕族群因為職業生涯規劃,凡是居住在國內任一縣市,皆可申請租金補貼,實質減輕居住負擔,絕非補助房東,強調租金補貼政策已累積相當成果,且務實考量租屋族的居住需求,因此明(2025)年將擴大辦理,聲明租金補貼政策絕非大撒幣;並強調直接興建社宅及包租代管8年各達到25萬戶的目標也會如期、如數達成。

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20坪新成屋裝潢費曝光 他傻眼被坑了?網授「秘招」省一半

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
根據主計總處統計近10年消費者物價指數,2023年居住類104.35創下歷史新高,住宅維修費則受到工料雙漲影響,指數109.22同樣刷新紀錄。
 
一名網友以「實坪20的新成屋裝潢要花到200萬」為題在PTT發文,透露好友買了一間20坪的預售屋即將交屋,找了設計師討論裝潢,朋友預算為100萬元,希望能夠做天花板、木地板、油漆和系統櫃等,「本來估一坪5萬,以為準備100萬很多了,結果幾個設計師都愛理不理」,甚至有設計師說現在行情是一坪8至10萬元。
 
2023年居住類104.35創下歷史新高,住宅維修費則受到工料雙漲影響,指數109.22同樣刷新紀錄。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
網友為省下昂貴的裝潢費,好奇自己DIY是否可行?示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
這讓原PO有些傻眼,心想如果再買家電、冷氣等等的,大概就要花300萬元,他忍不住驚呼「現在裝潢水都這麼深嗎?還是我朋友被設計師坑了?實坪20的新成屋裝潢要花到200萬?這麼貴的嗎?有人有經驗?」
 
貼文曝光後,引起網友討論,「裝潢漲超多,要便宜自己分開找,至少省30%」「系統櫃自己找木工,大概只要1/2價」、「沒錢就地板弄一弄,家具用軟裝」、「油漆當初設計師估價25萬,自己找10萬」、「工錢真的漲很多」、「要省錢就是不要做系統櫃,買現成的」、「現在人工超貴,所以買中古屋要考慮修繕」。
 
朵卡設計藝術總監邱柏洲曾表示,自己裝潢要便宜也不難,但要具備「清楚的思慮」及了「解工班的先後順序」。他也分享幾個DIY新成屋裝潢步驟,像是系統櫃等收納強的櫥櫃類,盡量用較低廉成本的系統家具,以取代繁複訂製的手工貼皮木作,省錢之餘也別忘了系統與整體比例、色彩的美學風格。
 
另外,裝修要省錢,一定要從木作動腦筋。邱柏洲指出,若天花板沒有灑水頭,就無須再做木作天花板,冷媒管可以走樑近壁,木工以包樑/假樑的方式,一樣能遮住冷媒管。
 
 

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Google豪砸千萬元月租金 進駐劍潭新商辦 創北市租賃史第二高

文/住展雜誌

科技大廠紛紛佈局台灣,不僅搶人才,還要搶地盤。繼AI大廠輝達傳將承租台北市南港辦公大樓,作為新總部與研發中心,美國科技巨擘Google也將進駐捷運劍潭站旁的全新頂級商辦大樓12至20樓,總面積逾4,000坪,據悉Google豪砸1,317萬元的月租金,總計每年租金高達1.58億元,創下台北市租賃實價史上第二高紀錄。

Google在台北101、新店、桃園都設有辦公室,今年4月才風光啟用位於新北市板橋遠東通訊園區的第2座硬體研發辦公室,該大樓高達13層,擁有超過50間實驗室,能夠容納多達千名員工,為Google在美國以外最大的硬體研發中心。此次大手筆進駐士林的頂級商辦,不但是Google在台灣北部的第6處據點,更代表Google在台灣市場的進一步擴張。

根據台北市實價租賃紀錄,CAAM承德168大樓的12至20層總面積約4,212.5坪,含免費及租賃車位共81個。據了解,Google展現強大的資金能力,承租時間共5年,並附帶漲租條款,前3年每月租金1,317萬1,500元,後2年上漲至每月1,355萬6,520元,5年總租金逾11億元。該筆月租金為台北市租賃實價史上第二高,僅次於10年前內科「精英電腦大樓」的月租1,670萬元。

新完工的CAAM承德168大樓位於士林承德路四段,由振業化工、浩安實業、微技實業聯合開發,規劃為地上20樓、地下3層的辦公大樓,基地面積1,742坪、建物總面積逾1.28萬坪;不僅地段便利,距離劍潭站只需步行5分鐘,還標榜為台灣首棟獲得LEED V4 CS白金級認證的出租商辦大樓。

『CAAM承德168大樓』,圖片翻攝自Google Maps

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內壢指標案登場  房價將受中壢拉抬

柏宣天擎接待

文/住展雜誌

日前內壢地區供給缺缺,今年推案寥寥無幾,繼「聚泰雲邸」結案後,整體房市降溫許多,不過據住展雜誌調查,下半年又有指標案登場,可望再帶來不少話題、人氣;而房價部分,受到中壢市區漲價拉抬,估計會有所反映。

柏宣天擎接待
柏宣天擎模型

先看到指標案為柏宣建設「柏宣天擎」,基地處商業區,鄰近家樂福量販店、元生公園,距內壢火車站不遠,屬危老案,規劃24層地標建築,總戶數149戶(含1戶店面),主力為27~42坪2~3房,標準層6~7併,訴求採Alfa Safe柱中柱耐震工法。

綠意領航1號_透視圖

接著內壢交流道周邊、中壢工業區,還有指標廠辦案登場,為京河建設、綠意開發投資興建,案名「綠意領航1號」,基地逾3000坪,規劃157個單位廠房產品,每單位約88坪,整棟約7200坪,標準層挑高4~5.5米、大廳挑高9米5,總價3680萬起。

餘屋多為特殊戶、店面

至於其餘舊案動態,大多剩餘屋,甲蟲公園旁「君悅晶品」,目前可售為4房露台戶;而夢幻公園旁「深耕15」現階段剩店面可售(約25~29坪),總價1688萬起;夢幻公園往南、寶堃建設「海德堡」則剩最後一戶透天店住(建坪約79坪),總價2986萬。

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吹哨之餘也要有作為

央行總裁楊金龍

近時的媒體焦點,幾乎全圍繞著政治獻金,以及若干貪瀆弊案打轉。政治秘辛,政客八卦,官商勾串,都是網路衝流量的熱搜題材,各處言論平台更喧鬧不已。值此酷暑肆虐,和限貸令的多重壓力時段,市井百姓終算能透一口氣,畢竟,仍有些混出頭的大人物,處境比咱們還不堪,小民心中的確幸,油然而生。

閣揆出面聲明,並沒有限貸令,這是句誠實話,年輕人會相信。但央行和行庫,另有想法。媒體和所謂學者專家,也各具想像空間。於是,到處都有心戰喊話,風聲鶴唳。渡江尚未過半的青安房貸戶,乃因此驚疑未定,互相踐踏,不知何去何從。

由來許多風暴,常不知從何而起,短暫肆虐後,戛然而止,煙消雲散;看似從未發生,實則哀鴻遍地。或許青安風暴,即似如此。就像社宅政策,本是德政,而幾番周折入住後,漏水缺失一大堆,居者自陷困境,卻又奈何。這種搞法,誰能相信政策?

南韓的房貸市場,比咱們還危急。因推出50年房貸,吸引四面八方的購屋人和投機客,導致房價大漲。年輕人眼見買房無望,萬念俱灰,索性提前躺平。數10萬青年未就業,造成社會和家庭困擾。台島情況尚不致如此,但若無法積極改善僵局,則事態如何發展。很難預料。

俗話說,事在人為。遭遇相似,但應對心態和方法不同,結局肯定有異。以房地產自住出租模式來看,並無弊病;居住正義口號,各唱各調,也沒有爭議。是故,青安事件純粹是技術問題。今台島資金充裕,支援民生要務購屋貸款,不宜置之末端而劃地自限,何況也算金融業務呢!

從疫災過後,環宇各國經濟多出現質變,金融地產科技等,落差較大。像對岸雪崩式的房市,日本也附條件贈送住屋,均前所未見。青安政策用意良善,唯細節不盡周延,部分環節遭遇阻力。慶幸及早發現,亡羊補牢,猶未為晚,但仍需費心調整,減低後遺症。

經過一番風雨,房市隱憂浮現。大都更時代,危老重建等利多元素丕變,而重要的資金供給卻有問題。土融建融若也限縮,許多營運都將被卡住,則更大的困擾恐難避免。官方宜審慎籌謀,化解另一場風暴。光吹哨,而無所作為,又有何用!

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花蓮強震敲響警鐘 危老建築與重建解方於都更博覽會揭曉

今年4月3日花蓮強震為921地震發生後最大規模的地震,震出了台灣斷層隱憂。台灣屋齡高、不耐震的老舊建築遍地可見,尤其大台北地區,超過三十年的老屋更高達七成以上,而地震發生時,最讓人擔心害怕的不是地震搖晃,而是擔心房屋是否會毀損或倒塌!

每回大地震的發生,都會再次喚醒民眾對重建議題的重視。老舊房屋的不安全是在於早期設計法規與施工品質不夠完善,不僅耐震程度不合現行規範,其結構韌性不足以抵抗強烈的地震搖晃,當超出建築物可以忍受範圍時,房子就會倒塌。這次花蓮強震讓不少居住在老舊建築內的居民,對自己的居住安全感到憂慮,對於這些老舊建築盡早進行重建才是解決之道。

「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發,長期在業界推動建築安全與好宅理念,以「建築安全品質」讓地主信任,從整合、施工到交屋,施工透明、品質保證,讓地主安心交付,順利解決重建過程難以整合的困境,並在不花費太高成本之下創造原建築的最高價值,安心重建家的幸福,讓家的故事永續傳承。

即將於9月22日(星期日)舉辦的【第六屆財訊危老+都更博覽會】安排上、下午兩場主題演講,分別於10:30-11:10進行「城市安全-危老都更強化建築耐震,建築安全結構與防災新趨勢」主題講堂及14:55-15:10進行「打造安心家園,建築安全耐震迷思破解」專題演講。另外,戴雲發團隊將設置攤位於台北花博爭艷館(攤位編號:S3),針對提升危老都更重建之建築安全品質做法進行展示與說明。

「建築安全履歷協會」推薦的系統化鋼筋工法獲得國家發明金獎及台灣建築歷史肯定,更被推薦為優化一般傳統施工方式對安全品質無法控管的解決方式,將建築物中每一個會裂、會漏水及地震容易破壞的每個部分,以一根鋼筋不中斷的方式在自動化加工廠加工成一體成形的鋼筋,如同迴紋針彎折的概念,做一個創新研發,提升建築安全耐震韌性。

全民關注地震議題,隨著民眾防震意識提高,住宅是否耐震安全成為焦點,一棟耐震好宅除了有好的規劃設計,施工品質也不容許打折扣。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出,「施工品質」是最難做到的,這也是目前缺工的時代,民眾所一直擔心的。尤其傳統施工常見的缺失-「施工品質難以確保」的部分,「建築安全履歷協會」不斷呼籲,施工時採用「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」的方式來蓋房子,不僅能降低工地現場氣候、設備因素及施工人員的人為疏失影響,更能落實將建築內部施工品質透明化呈現給社會大眾,實質的讓民眾免於地震建築倒塌恐慌,地震來能夠安心在建築內放心居住。

對建築安全而言,「看不見的地方才是更重要的」!地震是台灣人民不可避免的宿命,但我們可以透過技術革新與施工品質提升,減少建築倒塌的風險,為民眾打造更安全的家園。

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用愛包圍你我他 家扶首集PODCAST家庭夥伴逗陣開講

記者張文熹/彰化報導

彰化家扶中心自2007年以來,辦理「用愛包圍」服務方案已邁入第17個年頭。該方案旨在號召來自社會各界的民眾,成為「家庭夥伴」,陪伴並服務需要協助的家庭。通過家庭夥伴熱情與投入,彰化家扶中心能夠為更多孩子和家庭提供個別化服務,與家庭親子共同發掘潛在優勢創造更有品質的親子關係。

近十年來,親子關係與親子衝突問題日益受到重視。根據國內外的研究,良好的親子關係對於孩子的心理健康與發展至關重要。然而,隨著社會結構的變化,許多家庭面臨著各種挑戰,導致親子間衝突愈演愈烈。根據研究指出,約有60%的家長感到無法有效應對與子女之間的衝突,突顯家長與孩子之間的溝通與理解需求,亟需社會的支持與協助。在這樣的背景下,彰化家扶中心「用愛包圍服務方案」提供了一個良好的平台,邀請更多社會大眾能共同參與服務並給予家庭支持,促進親子間的和諧關係。

家扶首集PODCAST 家庭夥伴逗陣開講

家扶首集PODCAST 家庭夥伴逗陣開講

「用愛包圍服務方案」特別規劃一系列多元專業的訓練課程,以幫助家庭夥伴提升、裝備各項服務能力。這些課程不僅涵蓋心理輔導、溝通技巧、網路成癮等方面,還包括遊戲治療與情緒管理等實用技巧,多元化課程以期能夠回應家庭需求、提供適切服務。此外,為了讓更多社會大眾了解該方案的價值與影響,彰化家扶中心特別錄製了播客節目,邀請兩位現任家庭夥伴現身說法,分享他們的服務歷程和所見所聞。播客內容生動有趣,讓聽眾更深入了解「用愛包圍」的真正意義與成效。歡迎大家至APPLE PODCAST搜尋收聽:[用愛說出口-用愛包圍你我他]。

家扶中心的王震光主任表示:「彰化家扶用愛包圍服務方案執行至今已培育數百位來自社會各領域的夥伴,誠摯邀請社會各界加入,成為家庭夥伴一員。無論您來自何方,只要有一顆熱愛與奉獻的心,都非常歡迎!透過參與不僅能夠帶給家庭們關懷與陪伴,也將為您自身帶來豐富的生命體驗與成長。用愛包圍夥伴熱烈招募中,有興趣者歡迎致電彰化家扶中心-員林服務處04-8370590雷騏、許雅芳社工洽詢相關資訊,一起用愛包圍更多家庭,攜手共創兒少美好未來!」

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遊台南搭台灣好行 黃偉哲推超值8大主題遊程

記者莊漢昌/台南報導

時序進入秋高氣爽的旅遊好時節,台南市從10月起至12月,推出台灣好行一系列推廣體驗活動,將於9月25日上午10點KKday、Accupass活動通雙平台同步開賣。觀旅局今(23)日舉辦遊程發布記者會,台南市長黃偉哲邀請全國民眾體驗台南多種玩法。

黃偉哲指出,台灣好行路線包含「88府城巡迴線」、「99安平台江線」、「東山咖啡線」及「梅嶺線」,旅遊路線結合台南在地特色,遊客在飽覽風光之餘還有精選農特產伴手禮店家供大家採買,讓遊客收穫滿滿、滿載而歸。

黃偉哲特別推薦名額有限的主題遊程,依據不同客群專屬設計8大主題的體驗遊程共有16場次僅360個名額,由專業導遊帶領實際搭乘台灣好行班次,體驗台灣好行台南旅遊的趣味性,除了有遊客喜愛的米其林必比登美食行程外,今年搭配梅嶺線及東山咖啡線,分別推出了登山健行、咖啡農事體驗等主題方案,歡迎舊雨新知相約一起來探訪台南風光。

目前台南市台灣好行路線共4條,包含:「88府城巡迴線」、「99安平台江線」,以及今年度甫開行的「東山咖啡線」及「梅嶺線」,為持續鼓勵遊客搭乘,觀旅局於今年度活動邀請入圍葛來美獎專輯包裝設計師鄭星慧,以四條路線特色意象設計四款紀念印章於車輛上,增添遊客搭乘台灣好行的趣味;除此之外,只要在本年度活動期間搭乘任一台灣好行路線,於車上填寫線上問卷,就有機會抽好禮。

觀旅局長林國華說,台灣好行台南主題遊程推出邁入第4年,已累積不少忠實粉絲,特別推出限量版「熟客計畫」,將針對110至112年間,總報名場次數排序前20名之遊客,主動發送熟客優惠碼,只要邀請過去從未參加者一同報名,熟客即享該場次免費。

8大主題遊程於9月25日上午10點起在KKday及Accupass活動通開放報名,各場次名額有限。另10月1日起於KKday販售限量300套台灣好行台南自由行套票,包含【交通組合套票】高鐵+台灣好行8899、台灣好行8899+立驛國際安平港遊船套票等;【景點組合套票】台灣好行8899一日券+安平樹屋、安平古堡、億載金城門票三選一/三選二等;【體驗組合套票】台灣好行東山咖啡線+儷泉溫泉泡湯1小時等多樣組合套票旅遊商品。

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縮手不敢買!限貸對抗槓桿無限開 專家示警「一情況」:大傷台灣經濟

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
 
房市面臨兩狀況,預售屋太貴買不起,中古屋想買太難貸!根據房仲調查發現,自8月起房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳,房市資金急凍,衝擊民眾購屋信心。
 
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,受到房貸鬧錢荒、房貸緊縮的影響,房市8月均較7月明顯降溫,大都較7月減少二成以上,顯見民眾因擔心房貸撥貸不如預期,購屋態度轉趨保守觀望,房市交易降溫,也讓8月成屋待售量不減反增。
 
房市面臨兩狀況,預售屋太貴買不起,中古屋想買太難貸。示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影
房市示意圖。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
中央大學教授徐之強日前在國泰金景氣發表會上提到對限貸的看法,他認為,央行主要是基於風險管理的考量,這是正確的,台灣民間部門信用占 GDP 的比重來到史上最高 166%,甚至超過美國,主管機關才會想方設法希望降低房貸集中度,避免景氣反轉傷害台灣經濟。
 
徐之強提到,如果民眾因為利率低借了很多錢,自認現在的工作收入是足以還款,結果國際經濟反轉,很多人失業,就連寬限期利息都還不出來,美國當年次貸危機就是這樣發生的,因為景氣衰退、民眾失業、還不出錢、銀行面臨呆帳,環環相扣之下,景氣大幅衰退。
 
徐之強更示警,央行主要基於風險管理的考量,就是怕槓桿無限開下去,因此才有了所謂的限貸令,現在國際景氣沒事就算了,如果景氣反轉向下,未來去槓桿的過程會非常痛苦,將對台灣經濟造成很大的傷害,如同次貸風暴,美國當年花了很長的時間去槓桿。
 
陳金萍則指出,這波「房貸之亂」雖然行政院已定調,要求維護金融體質安全,以民眾自住、首購及對保中的貸款為優先,可望降低對於自住、首購族群的衝擊,不過,因各銀行房貸放款逼近滿水位,房貸鬧錢荒的狀況恐怕短時間內仍難以舒緩,資金緊縮將導致房市交易量欲大不易,今年房市交易勢必受影響。
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盤點同住室友6大地雷行為!  網籲:講不聽搬家比較快

三百億擴大租金補貼,看得到拿不到。

許多離鄉求學或初出社會的新鮮人會為了節省開支,選擇住在宿舍或在外租屋,而同住的對象有時是熟悉的親朋好友,但更多時候則是素未謀面的陌生人。當長時間與不熟悉的人在同一空間內相處,難免會因生活習慣的差異產生摩擦,若未能妥善溝通解決,甚至可能因此爆發衝突。究竟哪些行為最容易踩到同住室友的地雷呢?一起來看看吧!

《Social Lab社群實驗室》本次透過《OpView社群口碑資料庫》追蹤近一年內「討人厭室友行為」話題的網路聲量表現,帶您了解網友熱議最難以忍受的室友行為排行。

室友整天「敲鍵盤」噪音超惱人!「衛生習慣差」影響觀感外還有健康疑慮

觀察近一年內網友針對「討人厭室友行為」相關話題的討論,可以發現「時常發出噪音」讓最多人感到難以忍受。不少網友紛紛分享自己被室友製造的噪音干擾的經驗,如「整天都在打遊戲鍵盤超大聲,還會亂叫罵髒話」、「看劇、聽音樂,聲音都會外放,滑手機滑一滑看到一些文章之類的就會開始鬼叫」、「鬧鐘設得早又設得大聲,而且還不一定叫得醒她」等等,種種惱人情境引起廣泛共鳴。針對這些行為,有網友建議明確向對方反應自己的需求,點出「有些人真的不覺得這樣很吵,直接跟她講明白會比較好」,認為與對方確實溝通是能最快解決問題的方式,「要不然沒辦法只好忍或搬家」。

而室友「髒亂不愛清潔」也令人十分無奈。不整潔的居住空間除了會影響觀感,還會使生活品質下降,導致情緒或辦事效率低落、甚至引發健康問題;許多網友便於社群討論區上講述自己的「切深之痛」,抱怨道「室友太不衛生又不讓我打掃他的部分,結果我黴菌感染跑去開刀」、「用過的衛生棉沒在捲的,上廁所總看到她的經血,整間都是垃圾桶異味」、「大號不弄乾淨」等等,尤其即使溝通過對方依舊「擺爛」的情形更令網友氣憤,指出「最快的方式是搬家或換室友」。

此外,部分網友則提到自己的室友是「癮君子」,甚至會「在室內抽菸」,除了容易使家具沾染菸味,對於沒有抽菸習慣的人而言更是一種慢性折磨,尤其有些人對菸味特別敏感,「吸入二手菸後晚上徹夜睡不著」,還可能引發呼吸道問題。對此,網友建議除了嚴正請對方避免在屋內抽菸,也可以在租屋前就先打聽室友的生活習慣、該物件是否禁菸等,以免入住後才發現又要再度搬家,耗時費力又傷財。

你也遇過讓你難以忍受的室友嗎?生活中的不愉快往往源自小細節的累積,若你正為了室友的特定行為感到頭痛不已,不妨嘗試與對方正面溝通、清楚表達自己的感受和需求,祝福大家都能找到不自私、願意理解包容彼此的室友,也別忘了適時檢視自己有沒有踩到上述地雷!

冰箱不冷又耗電! 「3關鍵」別再做錯了

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
中秋節快到了!烤肉食材都準備好了嗎?台電日前在臉書粉專「台電電力粉絲團」發文,分享3招冰箱節電術,提醒千萬別把冰箱塞爆,否則恐怕冰食材卻漏財!
 
冰箱節電術有3招
 
●別讓冰箱塞爆
台電分享3招冰箱節電術。圖/臉書《台電電力粉絲團》
台電分享3招冰箱節電術。圖/臉書《台電電力粉絲團》
記得冰箱8分滿最剛好,不然可能會讓冷空氣無法順利流通,不僅耗電,也會降低保冷效果,還有要記得定期清冰箱,注意存放食物量,才能讓冷空氣順利流通喔!
 
●減少冰箱開關次數
 
頻繁開啟冰箱門或開太久,都會讓壓縮機為了降溫多運轉而耗電,開一次冰箱壓縮機平均要多運轉10分鐘,才能恢復冷藏溫度,因此建議,食材分類擺放或在門上標示位置,減少開冰箱翻找食材的時間。
 
●冰箱門要關緊關密
 
冰箱膠條要適時清潔檢查,如果冰箱膠條(密封條)老化變形或密合性變差會讓冰箱冷空氣一直外洩,使得冰箱不冷、食物易壞,壓縮機也可能更頻繁啟動導致耗電!

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09/14-09/20一週不動產大小事

文/翁嘉妤

租金指數連漲37個月 Q2租補戶數大增破44萬戶

限貸令讓房市景氣稍微踩剎車,但租金卻是持續上漲,根據主計總處最新統計,今年8月的租金指數為106.71,已經連續37個月刷新天花板紀錄,且年增率也連續13個月超過2%,租屋族的負擔越來越重,租客申辦租金補貼似乎也越來越積極,今年Q2租金補貼的核撥戶數高達44.2萬戶,較去年同期的21.5萬戶翻倍成長。

三重將進入百萬俱樂部?預售案成交單價衝98.1萬元

根據實價登錄顯示,包含三重、永和、新店及林口等區,今年皆出現單價9字頭成交紀錄,三重即將成為新北第二個單價破百萬的行政區嗎?大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,受惠於北市房價外溢,新北不少區域房市皆出現新高價,其中三重、永和等區,機能成熟,新案行情續創新高。

京華城容獎惹議 國土署:避免獎勵「單一個案、族群」

《危老條例》的容積時程獎勵邁入倒數計時。內政部國土署署長吳欣修12日表示,容積時程獎勵結束後,將由「規模獎勵」取代。至於2027年後是否結束,會參酌地方政府意見,與業界討論後才未定案;都更獎勵則不應往上調,而是從簡化審議認定過程等方向進行。

七都「這些行政區」 買中古屋不用預售屋一半價

近年預售屋市場買氣火熱,房價節節高升,與中古屋價差逐漸擴大。房仲業者統計實價登錄資料,發現七都預售屋與中古屋的平均單坪價差最多前10名行政區,台中就占一半;其中,台中中區預售屋與中古屋價差高達150%,等於買預售屋需要比中古屋多付1.5倍的價格,此外,台中中區、西屯區、北區、高雄鹽埕等四區中古屋,也都不用預售屋的一半價。

黃金地段蓋社宅 高雄亞灣智慧公宅第二期北上招商

高雄『亞灣智慧公宅公辦都市更新案』位亞洲新灣區精華地段,被譽為「蛋黃中的蛋黃區」,第二期日前正式公告招商,16日舉辦台北招商說明會,吸引近11家潛在投資者參與,評估投資規模逾100億元,實現產住一體的目標。

北市財政局首宗地上權都更案 「北投晶泉丰旅」溫泉酒店正式營運

北投溫泉歷史悠久且遠近馳名,是許多民眾冬天泡湯首選,當地溫泉旅館從平價到高檔都有,現在又多了新選擇。由台北市政府推動地上權都更、富邦人壽興建的北投溫泉旅館「北投晶泉丰旅」,昨(18)日正式投入營運,由五星飯店龍頭晶華集團負責經營,為泉源路沿線量體最大的溫泉度假酒店,並提供24小時免費的戶外足湯及北投居民享9折優惠,為大台北地區溫泉觀光注入活水。

央行史上最狠打房! 專家驚呼「大事不妙」恐重創房市信心

中央銀行19日召開第3季理監事會議,決議調升存準率1碼,並祭出第7波信用管制措施,包括取消有殼族買房寬限期、第2戶房貸上限降為5成並擴大至全國、第3戶以上房貸及餘屋貸款上限降為3成等4點,堪稱「史上最重打房」。房市專家驚呼「大事不妙已成定局!」,認為央行此次出手將重創房市信心,龍年勢必開高走低,研判預售買氣將受影響,下半年預售新案可能延推,交易熱區或有降溫,區域房市有機會回歸合理水位,豪宅市場相對來說影響不大。

延伸閱讀:
租金指數連漲37個月 Q2租補戶數大增破44萬戶
七都「這些行政區」 買中古屋不用預售屋一半價
央行史上最狠打房! 專家驚呼「大事不妙」恐重創房市信心

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減碳必經碳盤查 高建築能效的優勢

文/朱福山

減碳如今可謂是全球必行之路,依據碳排放源的差異,對應不同範疇,減碳作為也有大有小;但就碳排減量甚至淨零的整體策略而言,如何避免因小失大、顧此失彼,首要任務便是進行碳盤查。

再不做碳盤查,建材業可能提前出局。

根據行政院工程委員會粗估,我國公共工程的年碳排量占整體比例將近10%,相當於約2,700萬噸二氧化碳當量。因此,公部門的營建政策已要求碳揭露,且勢必要貫徹減碳落地。

今(2024)年起,公共工程率先要求揭露碳排強度,若是無法揭露新建工程的預估碳含量,恐將標不到政府工程,因此政府所有電子採購網,都將新增「碳含量」欄位,第一階段先要求材料業者自我宣告,未來公共工程選用材料,是否低碳排也變得很重要,並非只看價格而已。

再看民間企業,在多方監管單位要求下,首波被課徵碳費的營建材料大廠都開始啟動供應鏈減碳,台泥董事長張安平就在去年的供應商大會上,要求供應商進行碳盤查,不配合就出局,更喊出「碳是未來做生意最重要的成本」。

此外,高度響應減碳的科技產業近年在全台各地興建廠辦,也傳出開始要求營造產業相關供應鏈進行減碳的消息,像是國產就應台積電要求採用電動混擬土車,然而,隨著台灣減碳腳步向前,與上述類似的場景未來只會越來越多。

圖片PEXELS提供

建築物未達一定等級能效,恐無法取得建照。

去年7月,公有建築強制實施「建築能效分級評估系統」,目前各地方政府已開始審查,以台北市為例,今年2月起便要求市府新建公有建築物的建築能效標示達1+等級,5月起更要求非市府所屬公有建築物比照辦理。

針對私人建築部分,北市府今年7月起將「勸導」私有新建建築物應納入建築能效評估,建管處則要求士林、萬華、內湖,以及東區等台北市4大熱區內「興建中但未取得使用執照」的建築物,在竣工前必須達到1級。

新北市去年透過民間網路交易平台,主動揭露私有建物的能源效率等級,公布節電表現優良的社區,提供給民眾購屋或租屋參考;新建物部分,則依個案做能效評估。

對於前述狀況,澄毓綠建築設計顧問總經理陳重仁表示,未來建築能效將全面法令化,未達一定等級能效的建築物是無法取得建照的。

延伸閱讀:
建築業淨零3路徑 碳盤查是第1哩路
缺少碳盤查 缺少競爭力
落實碳管理 必先碳盤查

責任編輯/王奕淳

註:完整文章見住展雜誌499期

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台灣缺少長遠安居的「國策」

新加坡政府藉由組屋模式讓八成國民入住安居國策的保障房,並與投資地產市場脫鉤,甚至連動創造結婚、新生人口數字,值得我國借鑑。(圖:Pexels)
新加坡政府藉由組屋模式讓八成國民入住安居國策的保障房,並與投資地產市場脫鉤,甚至連動創造結婚、新生人口數字,值得我國借鑑。(圖:Pexels)

文/主筆室

「讓人民安居樂業」是歷屆執政團隊都曾喊過的口號,但諷刺的是,全球經驗已告訴我們,若將安居政策透過房地產市場運作,在資本主義追求利益的嗜血本質上,包括富人囤房賺取差價、一般人薪資與儲蓄追不上人口密集都會區房價上漲速度、年長與弱勢者被拒租等問題將層出不窮,永遠不會解決。

大敗筆 新青安之亂

台灣民眾最有感的例子之一,就是在總統大選前推出的新青安貸款政策,看似良善的用意卻引發各界激烈爭論,讓人不禁好奇:到底新青安政策解決了什麼問題?又製造了什麼問題?

基本上新青安方案企圖透過房地產市場機制,讓國民本人、配偶、未成年子女名下皆無不動產的家庭,可以享受低利率與超優惠寬限期買房的方案,希望造福想買房子的無殼家庭,最初用意堪稱美事。

不過,市場並非只有這些單純且善良的無殼家庭,新青安方案超低利率與5年超優惠寬限期對有心人來說實在誘人,於是市場開始出現借人頭買進低總價房地產等亂象,至此,新政策也就成了炒房最佳方案。

接著,開發商也看好新青安購屋效應,搶推總價貼近新青安方案的建案,帶動低總價房市區塊的推案熱潮,結合旺盛買氣反而出現新的漲價效應;隨著市場買氣升溫,在媒體廣告渲染下,又反過來吸引更多借人頭卡位的資金,以及許多擔心現在不買、將來買會更貴的民眾,不少人硬著頭皮進場,爭取用新青安方案買房,最終成為潛在斷頭族。

種種狀況顯示,新青安方案已淪為炒作工具,未來房價一旦波動或寬限期過後,還可能爆發房地產市場與金融體系違約等爭議,迄今,官方尚未提出有效安定民心的修正方案,若繼續滾動下去,極有可能成為執政團隊安居政策最大敗筆。

衝突!投資與自住之爭

對於台灣的安居政策,本刊多次呼籲決策團隊重視新加坡經驗,因為華人世界裡推動安居政策最成功的新加坡,明確把房地產市場分割為投資與自住需求,並且成功以組屋政策滿足國民全體的自住需求。

如今新加坡國民住在組屋比例超過8成,實際上,35歲以下已婚家庭幾乎都有自住房,單身者則要35歲才能申請。針對已婚年輕家庭的優惠,等於鼓勵年輕人組成家庭,也有利新加坡的新生人口數字。

至於組屋之外的投資市場,新加坡政府也規劃了不同於組屋的另一個私人住宅市場,讓高所得國民與外籍人士可以享受大豪宅、有管家與傭人提供服務的上流生活。

一時間,保障居住需求的公辦組屋,與提供高所得者購買的住宅市場,兩者並存,新加坡政府成功藉由組屋市場讓8成國民入住安居國策保障的房子,並且與投資型房地產市場脫鉤,是新加坡安居政策成功的關鍵。

安定民心 自住由政府保障

最重要的是,新加坡政府明確讓全體國民知道,任何人只要符合條件,政府絕對有能力讓每位國民與每個家庭都能在星島上安居,確實安定了民心。

此外,新加坡組屋制度等於鼓勵年輕人結婚,讓已婚夫妻比單身者能更早申請國家提供的組屋,在推動安居政策時,也在默默創造結婚戶數與新生人口數字。

對比之下,台灣島上的新青安政策,除了鼓勵人民進場買房,額外創造了什麼?新加坡保障自住安居政策的成功,無異於台灣住宅政策最大的諷刺。

不同都會 因地制宜

本文一開始提到,全球經驗顯示倚靠資本主義制度的房地產市場無法真正保障人民自住權益,這一點,無論是政策制定者以及全體國民都該清楚理解,才能重新釐清台灣長遠的安居國策。

何況國策不應是一時之舉,也不該是為了選舉提出的想法,而是帶動社會安定與繁榮的施政大方針,一如當年發展高科技園區的政策,最終成為帶動台灣經濟龐大活力的關鍵資源。

至於引發爭議的新青安之亂,突顯官方缺乏讓人民世代安居的國策,只有流於短期的想法,沒有類似新加坡政府敢於分割自住與投資需求,並以國家力量保障全民自住需求的氣魄。

看著僅700多平方公里的星島,由政府貫徹的自住政策有效安定民心,面積3.6萬平方公里的台灣島上,許多人民卻還在擔心將來買不起房子,台灣確實需要能讓人民信服的長遠安居國策,而在不同都會區還可以因地制宜進行調整,創造不同的移居吸引力,趁勢調整人口分布。

例如,雙北盆地就非常適合借鏡新加坡組屋規範,透過修法在適合的公有土地上推動高密度組屋社區的建設案,申請資格也可適度參考新加坡規範。

但在雙北盆地之外,配合新建捷運或者具備台鐵軌道沿線等交通優勢,在適合的公有土地上推動類似新加坡組屋的開發案時,坪數彈性可以放大,申請條件也可適度放寬,以創造吸引高密度都會區人口移居的契機,藉此達到疏解部分人口密度過高區域居住壓力的額外效益。

釐清國策 長久安居新起點

提供人民一個能安居的自有住宅,只是安居歲月的起點之一,因為安居需要的不只是一個殼,在不停流逝的歲月裡,人們會逐步打造出理想的家園,與至親好友在此共享各種時光,這才是可以長久安居的「家」,蘊藏遠遠超越外部硬體空間的人文意義。

釐訂安居國策,需要遠見與落實,一如當年官方發展科學園區的國策,時至今日,成果豐碩。如今,直面人民對居住的焦慮,重新檢討安居政策,仍為時未晚──只要執政團隊的眼中不再只看4年,而是10年、甚至百年。

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建商、建材業者紛紛祭出節能大招

文/朱福山

雖然已過中秋,但全台天氣還是熱爆,民眾除了從自家生活中改善生活用電方式之外,不少品牌建商、建材業者也以新式的工法及規劃,導入綠建築及永續、節能的觀念,獲得外界高度肯定。

台電在今年4月調漲電費11%,然仍是虧損狀態,本月底預計召開今年第2次電價審議會,若行政院上半年追加撥補台電1000億元預算未通過,則可能將影響10月電費上漲12%。

隨著台電公布用電全面調漲,對於本就在承受通膨影響的民眾來說,無疑是在炎熱的夏天中又添上一勺熱油,因此近期台電在臉書粉專「台電電力粉絲團」,提供4招不插電降溫法,獲得不少民眾認同。

上述4招包括白天拉窗簾阻熱能、玻璃窗上貼隔熱貼、出門前關燈關電源,以及拖地降溫室內更涼,其中民眾最有感的則是「白天拉窗簾阻熱能」,可讓室內溫度降3至5度,一個月累積下來也能省下不少荷包。

圖為『台北之星』。

綠建築為未來節能指標

根據經濟部統計2023年全國電力供需統計,住宅用電量達515.2億度,相較去年增加約6.8億度,未來還有持續增加趨勢,而綠建築能有效增益能源運用、降低能源消耗和碳排放,對環境、建築及住戶三方都有利。

以台灣氣候條件為例,綠建築較傳統建築可節省20至30%的用電量,不僅能減少住戶的電費支出,也能大幅減少碳排放,目前已成為品牌建商推案的節能指標,更是未來不動產建築的標配。

首先來看,北台灣指標豪宅『台北之星』,在節能規劃上採台達電提供的節能照明和電動車充電管理系統,為台灣首座同時擁有LEED、EEWH和WELL三個綠建築認證的個案。

另一知名豪宅『陶朱隱園』,以「吸碳抗暖化」作為設計理念,每層樓順時針向上旋轉4.5度,從2樓到21樓共旋轉90度,造就每戶均有向上無限延伸的大露台,可種植7棵喬木,另外還有167平方公尺的空中花園,共種植了超過23,000棵喬木和灌木,獲得LEED白金級認證。

近年台中積極朝低碳城市發展,除政府訂定各項補助及獎勵措施,建築業界也積極加入節能、永續的設計,如元城、麗晨等建商紛紛以新式的工法及規劃,導入綠建築及永續、節能的觀念。

元城建設推出符合綠建築銀級標準的雙塔新案『元城生生』,將植栽融入進整體建築中,使建築垂直綠化率高達97.46%,不僅如此,還採用透水鋪面和雨水回收系統,以及智慧節能系統,在地下室預留充電線架,為未來社區充電設備需求做準備。

即將落成的『麗晨語山簷』,採用創新的三面開窗設計,搭配Double Skin複層植生牆體,不僅優化自然通風和採光,還能有效遮擋強風、日曬和雨水,這種特殊設計不僅能大幅提升建築壽命,同時也能在冬季減緩東北季風、夏季降低熱輻射,有效節省能源消耗。

建材業也不遑多讓

冠軍建材近期推出科技節能石,搭配「外牆乾掛節能」、「架高節能」的兩大綠色創新工法,可為綠建築提供解方;以多規格,多模面,多場域為特色,一次推出多款60X60、90X90、60X120規格產品,搭配不同模面設計與經典高級石材紋理,將大自然原色與建案設計完美融合,價格約在石材3至5成,施工簡單又有效率,目前具體實績已展現在包括台北大巨蛋、高雄內惟藝術中心、清華大學成功湖步道等地標大量使用。

建築採用「外牆乾掛節能工法」能有效達到室內降溫4度,冷氣用電可減少24%至36%,住宅總電耗能降低4.8%至7.2%、辦公類總電耗能降低12%至18%,可提供建築外牆節能效率EEV解決方案,更是台灣第一家取得節能類高性能綠建築標章的磁磚品牌,有助於綠建築取得節能分數,提高綠建築等級,成為永續建築最好的選擇,目前已有亞昕集團等建商採用洽談中。

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棄桃園中路大坪主戰場 興益發『悦讀伊頓』挾小宅優勢進場

文/王奕淳

現代人對於居住品質的要求逐漸提高,除了注重室內規劃之外,對於室外景觀也相當重視。建商看準這類市場需求,過去推出基地位於公園周遭的建案,主力為大坪數產品,然現今房價走揚,為滿足渴望入住高綠覆的小資族,業者趁今小宅趨勢,推出較低坪數的2房產品,填補區內小宅規格購屋需求,未來推案銷況可期。

尤其是位於桃園中路特區大興西路與國際路特區,鄰近南桃園交流道優勢,近年磁吸不少雙北、新竹客群前來置產,周邊綠意環境包括風禾、向陽、水秀、中路運動公園,共計約9.5公頃的高綠覆,可供居民休憩與運動。

學區結合總圖增添藝文能量

近來便有建商趁勢推案,於該區推出預售案『悦讀伊頓』,基地正對國小預定地,鄰近風禾公園,延伸視野與生活廣度。區域周圍也有桃園市立圖書館總館,及桃園藝文展演中心的藝文特區,還有日本蔦屋書店以及影城進駐,藝文能量豐沛。

興益發建設主委賴浚龍表示,特區內的複合式商場—中茂新天地廣場,匯聚多家國際連鎖品牌及知名特色餐廳、健身中心、婚宴會館等,加上近期京站時尚廣場也計畫打造桃園藝文特區Qsquare,增添多元休閒元素,區內生活機能完善。

主委賴浚龍講解建案規劃

挾帶交通與小宅優勢 區外客矚目

交通方面,該案鄰近國道1、2號,周邊也有公車可直達台北圓山站、市府站等;未來也有桃園捷運綠線可連結機場捷運線,提高生活便利性。另外,桃園鐵路地下化工程預計2030年完工,其中的中路車站更能為當地提升交通機能,解決道路壅塞的困境。

『悦讀伊頓』2,300坪的大基地,由豪宅大師林永發與張真一共同參與,規劃住家25-37坪的2、3房共600戶,開價59-65萬元/坪,預計採不二價銷售,總銷約130億元。該案集公園、校園、景觀於一身,尤其風禾公園周遭更是大坪數的一級戰區,小坪數產品相較稀少,符合現代社會的買房需求。

建築物模型照
樣品屋照

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房貸找門路!多家銀行公布「首購、無自用宅」定義

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
為了避免房貸錢荒造成必須排隊撥款,影響購屋自住客貸款權益,金管會銀行局日前找來13家銀行開會,要求銀行公會建置「銀行房貸資訊揭露專區」,10日更新完成的「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」中,除了35家金融機構仍有房貸額度可申貸,民眾也要留意各家銀行備註的條件。
 
其中,所謂首購、無自用宅定義,像是玉山銀行特別備註「無自用住宅定義,是以借款人名下無不動產,並依國稅局總歸戶財產查詢清單判斷,且聯徵無不動產擔保貸款。」
 
目前銀行房貸放款多以無自用住宅為優先,並採「銀行授信5P」原則。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
台新銀行的首購貸款資格,則是「含本人、配偶及未成年子女名下皆無自用住宅」。而目前多家銀行都堅守「銀行授信5P」原則,須考量借款戶(people)、資金用途(purpose)、還款來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)。
 
換言之,所有貸款條件將綜合評估客戶的資歷、信用狀況等,以決定是否核准其貸款申請案及貸款條件內容。遠東銀行也提醒,撥款時間將視資金狀況依序撥款,客戶須預先評估交屋時程,以免權益受損。
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青埔新案接力  928推案逾百億

漢耀旭基地

文/住展雜誌

日前青埔特區或多或少也受到銀貸滿水位的影響,部分客戶觀望,不過整體房市還算穩健,業者推案也馬不停蹄,據住展雜誌調查,928檔期將有不少新案登場,預估推案量逾百億,相當可觀。

臥墨池基地

先看機捷A17站周邊、宜誠機構-旺坤建設「臥墨池」稍早開始潛銷,基地鄰近橫山書法藝術公園,規劃134戶,為26~44坪2~3房,憑藉建商品牌,已累積不少客戶預約。

漢耀旭基地

接著青塘園周邊,除了指標案「力璞水御」即將登場外,漢曜建設「漢曜旭」以及威均機構「晨豐洽溪路案」也在醞釀階段,前者規劃70戶,主力為21~32坪2~3房;後者規劃32戶,主力為3房。

翔陽青平段案結構體

另外,上市公司皇普建設「皇普賦隱」(42~58~3~4房)、昆旺機構「翔陽青平段案」(28~82坪)以及中麗建設系列案No.10「中麗若隱」(39坪3房)都已釋出媒體預告,陸續推出。

開價坐6望7  漲幅驚人

至於其餘建案動態,大多數開價都上漲不少,如「皇普園首之道」,目前釋出2房保留戶,開價調漲至65~69萬/坪,與前年(2022年)的4字頭房價相去甚遠;機捷A18站周邊「閣美學」同樣是漲勢洶洶,現階段開價66~72萬/坪(今年初均價約58萬/坪),主力為30~38坪產品,訴求高坪效。

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人口流失衝擊房市 專家點名重災區

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
彰化近年來因軌道建設與產業效應,吸引不少企業及建商看好房地產前景開始布局購地,人口進駐帶動住房需求,因此近幾年來彰化房價一路走揚,根據內政部實價登錄資料顯示,2023年彰化市成屋平均成交每坪19.2萬元,與2022年的每坪18.2萬元相比,年漲幅約為5.5%,且預售屋短短1年就從每坪28.4萬元漲到每坪34萬元,年漲幅高達19.7%。
 
不過,今年卻出現一些變數,內政部統計,彰化縣人口數8月底為122萬9835人,跌破123萬,較7月底的123萬1000人,減少1165人。不少人認為人口持續驟降是否代表升格無望?且若依每月流失千餘人的速度,估計彰化縣3年內跌破120萬人大關,只能說距離升格直轄市的125萬門檻,越來越遠。
彰化縣人口數8月底為122萬9835人,跌破123萬,較7月底的123萬1000人,減少1165人。圖/google maps
彰化因鄰近台中、房價又相對親民等優勢,吸引不少人在當地置產。圖/google maps
彰化縣以往是六都以外第一大縣,1971年人口破百萬,2004年達131萬5034人為最高峰階段,但隨後開始逐年走下坡,2010年減到130萬7286人,到2022年4月人口數124萬9807人,竟首度跌落升格直轄市的125萬人門檻,再到2023年11月持續跌破124萬人。
 
而日前彰化縣府也為此說明,多數縣市人口均有流失趨勢,不過彰化縣的人口減少,不外乎是出生率降低,加上六都磁吸效應,台中市因就業及就學方便、社會福利優等因素,彰化遷出比遷入多,才會導致人口逐年遞減。
 
此數據反映讓不少人擔心,人口紅利一向是房市發展指標之一,以目前人口外流問題嚴重的情形下,未來房市難道不會受到影響?住展雜誌企研室總監陳炳辰分析,國內房市投資性質重,其實不少高價地帶因為民眾負擔不起早有人口外移情勢,但也沒有看到價格下修,而二線地帶近年又因為房市熱潮與比價效應,亦驅動價量,要說人口紅利利空,可能比較在相對蛋殼,了無生機的區域,在本身條件限制,外移才會有更加乘的影響。
 
至於彰化的狀況,陳炳辰認為,因為台中房市的磁吸能力強大,確實因為地緣性有不少彰化族群遷入,不過彰化不乏在地富有人士,房屋供給或交易量能也算穩定,還有重劃區、產業園區、醫生特區等區域房市發展,在供給也沒過度放大下,倒也不必太過擔心,就算以二線城市房市當作走向,也好過供需失衡的風險。而人口外溢緣由狀態不一,可能因為比價效益由熱區往外圍走,也可能出於就業機會或房市發展,讓人口移往他處,像彰化之於台中,資產族群往七期,而首購或自住則在其他平價區移居,不受限特定地區。

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影/113年國慶晚會10月5日登場!  演出卡司、索票辦法及商圈優惠出爐

「113年國慶晚會」即將於10月5日在臺北大巨蛋盛大舉行,臺北市政府昨(20)日揭曉主題及表演卡司,並表示國慶晚會時隔8年重返臺北,這也是大巨蛋首次舉辦非體育賽事的大型舞臺演出,除依循往例邀請各界貴賓、外國使節及僑胞等參與儀典及活動,更特別開放民眾索票入場,現場將有2萬人齊聚為中華民國慶生;而晚會節目包括國防部示範樂隊、奧運金牌選手、球隊啦啦隊、時尚走秀及江蕙等歌手演唱,展現精彩多元的國家慶典。

國慶晚會記者會今(20)在臺北大巨蛋舉辦,包括國慶籌備委員會主任委員暨立法院長韓國瑜、中華民國僑務委員會副委員長阮昭雄及臺北市長蔣萬安都親自到場。現場也邀請國慶晚會表演嘉賓之一、台語歌王翁立友獻唱,以及搶先展示國慶晚會部分節目精彩片段,包括動感啦啦隊熱舞及伊林名模服裝走秀。

臺北市長蔣萬安致詞時表示,今年國慶晚會回到臺北市,市府團隊非常榮幸承辦這個重要的國家慶典,也會努力將最好一面呈現給大家。上一次國慶晚會2016年是在臺北小巨蛋舉辦,這次則是在臺北大巨蛋,也是大巨蛋第一次舉辦非體育賽事活動,從小巨蛋到大巨蛋,標誌臺北市進步里程碑。身為臺北市的大家長,他也誠摯邀請所有好朋友10月5日來到臺北市、走進大巨蛋,一同慶祝中華民國國慶。

僑委會副委員長阮昭雄表示,不論國內民眾或是海外僑胞,對國慶晚會都十分期待,而今年的全球僑校學生暨僑生歌唱大賽優勝者也將在國慶晚會獻唱。國慶籌備委員會主任委員暨立法院長韓國瑜則說,從今年國慶晚會節目規劃,能看到臺北市政府努力宣傳中華民國與臺北市的多種美好元素;他並感謝所有晚會籌備幕後工作夥伴,更強調國慶晚會是為國家暖壽的重要慶典,期望藉此重新喚醒海內外所有好朋友對中華民國的熱愛。

觀傳局表示,今年國慶晚會以「中華民國,生日快樂」作為節目禮讚主軸,結合「地球友善」與「文化共榮」兩大主題,規劃5段精彩節目,包括「國歌傳頌 光照國慶」、「舞力全開 盛情應援」、「文化盛綻 永續新篇」、「橫跨族群  唱響未來」及「齊心融合  團結共榮」。

觀傳局介紹,國慶晚會將先由「國歌傳頌 光照國慶」拉開序幕,以國防部示範樂隊的激昂鼓聲迎接陸軍專科學校同學組成的國旗隊,高舉巨幅國旗進場;緊接著,國防大學政治作戰學院復興崗合唱團、國防大學管理學院崇廉合唱團,將與巴黎奧運中華隊金牌選手王齊麟、李洋及林郁婷,共同帶領全場觀眾合唱中華民國國歌及國旗歌。

第二段節目「舞力全開 盛情應援」則邀請國內9支職籃球隊及中華職棒6支球隊的超人氣啦啦隊員參與演出,分別組成的「職籃女孩」、「職棒女孩」,加上今年新成立的「紅運少女」,接力帶來充滿活力的演出。第三段節目「文化盛綻 永續新篇」則由伊林超模林嘉綺領軍,帶領113位模特兒穿著本土設計品牌服裝走秀,展示臺灣文化創意的軟實力;新生代歌手高爾宣OSN、申力安、王ADEN也將融合時尚與永續主題現場演唱。

第四段節目「橫跨族群 唱響未來」邀請多位國、臺、客、原住民語歌王歌后同台演出,包括黃妃、林育羣、湯運煥、紀曉君和翁立友,並與眾多舞團、合唱團共同演繹多元歌曲。晚會最後「齊心融合 團結共榮」則邀請全場觀眾齊聲合唱,共同慶祝中華民國生日,展現國人的團結與凝聚力。此外,江蕙也將登臺為國慶晚會獻上萬眾期待已久的精彩演出。

觀傳局說明,今年國慶晚會特別開放部分席位,供民眾免費索票入場,以「udn售票網線上系統」為主(連結),線上索票將於9月30日中午12時開放,每人限索票兩張;同時也與KKday合作推出優惠折扣碼和旅遊套票組合,憑折扣碼即有機會抽中國慶晚會門票,詳細資訊請見KKday活動官網(連結)。

此外,考量年長者不習慣使用網路,也特別規劃「113年國慶晚會敬老票券線下索票」機制,開放200組席位予年滿65歲長者,即日起至9月25日,將身分證影本及聯絡方式郵寄至觀傳局,10月1日將舉辦抽籤,錄取者每人發放2張入場票券,並以電話通知,一人限錄取1次。後續領取票券方式請關注國慶晚會官網。

觀傳局接著說,為歡慶國慶盛會,臺北市政府與周邊東區商圈合作,攜手超過百間店家推出「大巨蛋國慶遊東區」活動,民眾只要於113年10月6日前登錄並上傳入場票券照片至臺北通APP或活動官網,即可獲得100元折抵券一張,至特約店家不限消費金額即可使用,數量有限、送完為止,更多活動訊息請見活動官網(連結)。另外,也結合臺北市包括各旅遊地標、商家、商圈等共推相關優惠活動,相關資訊請至國慶晚會官網(連結)及臺北通APP查詢。

觀傳局補充,國慶晚會將於10月5日下午4點開放入場,6點正式開始、預計晚間9點結束,預期當日人潮眾多,入場亦須配合安檢作業,建議民眾提早到場;當天於臺北大巨蛋旁的松菸大道將設置「第二現場」,全程以戶外投影幕同步轉播大巨蛋場內實況,歡迎民眾至「第二現場」共襄盛舉、一起觀看精彩節目。國慶籌備委員會也呼籲參加民眾可佩戴國旗勳章,現場也將發放小國旗,一同歡慶中華民國的生日,見證璀璨時刻。

北市去年家庭支出破百萬! 首推幸福住宅專案 鎖定兩大族群

文/住展雜誌

台北市生活支出高,房價更是節節攀升,不少新婚、育兒家庭生養及經濟壓力沈重,只能望屋興嘆。為鼓勵青年婚育,台北市政府首創「幸福住宅」專案,鎖定新婚及育兒家庭兩大族群,釋出都更分回戶申請承租,首波將有156個家庭受惠,不僅租金低於市價7折、適用加籤及租金加碼補貼,且承租年限最長達12年,預定於今(2024)年10月底公告招租。

北市家庭支出 居六都之冠

台北市地政局住宅價格指數統計,2023年12月北市大樓的標準住宅單價為73.6萬元/坪,再看到行政院主計總處公布的家庭收支調查,2023年北市平均每戶家庭的消費支出金額高達109萬元,為六都消費支出最高的直轄市。顯見北市房價高、生活消費支出也高,台北市青壯年族群的生養及經濟負擔相對較重,都使青壯年族群對於結婚生育卻步。

台北市都發局統計近8年營運中社宅的家庭生育情形,發現粗出生率的確高出同行政區粗出生率,顯見適宜、安定的居住環境有助於青年家庭婚育。為協助新婚、育兒家庭居住,北市府提出「幸福住宅」專案,將公有土地參與都更分回、公益設施捐贈、TOD增額獎勵及土管80-2回饋等多元方式取得的社宅資源,提供新婚2年內及育有0至6歲子女的家庭承租。

幸福住宅租金優惠與補貼

此外,一般社宅的租期為3年,可續租至6年,如果承租期間有子女在學區內國小就讀,租期最長可延至12年。租金部分,幸福住宅租金約為市價7折以下,並與社宅相同,按不同收入家庭,提供3,000元至11,000元租金分級補貼;並適用育兒家庭加籤及育兒租金加碼補貼。第一階段將優先釋出信義區永吉都更分回戶、信安都更分回戶、中山區北安都更分回戶、文山區溪州都更分回戶,其中永吉都更分回戶最快於12月可入住。

都發局進一步表示,北市府已推出多項友善育兒政策,2023年針對育有2名以上0至6歲子女的家庭提供社宅加籤機制,已於招租福星、青年二區、廣慈3區、和興水岸及舊宗等5處社宅實施;此外,育有0-12歲家庭承租社宅,再給予租金加碼折減最高3,000元,2023年6月實施至今,已協助832戶社宅承租戶,約占總戶數的13%。

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「鬧中取靜」房市領頭羊 中台灣最大開發區「超強地段」出現!

好房網News記者林和謙/台中報導
 
中台灣最大的14期重劃區,面積達403公頃,以低密度、高綠覆的住宅區為發展核心,擁有洲際棒球場、漢神百貨及台中巨蛋等國際級設施,加上成熟的11期崇德商圈提供完整生活機能,從開發之初就成各界焦點。而14期重劃區「美和段」緊鄰崇德商圈、823公園,更有被市府譽為最強國小的「松強國小」落腳於此,整體開發優勢吸引各大建商插旗布局,從九月開始更有寶輝、龍寶、華固三大指標豪宅品牌接力推案,第四季「寶輝建設」將打造北屯首座國際級最優質宜居聚落,頗受矚目。
 
住展雜誌發言人陳炳辰表示,美和段緊鄰崇德商圈,又有剛剛好的美感距離,鬧中取靜,加上鄰近公園綠地、明星私校資源豐沛,保值抗跌性極強,自然成為房市寵兒。
 
中台灣最大的14期重劃區,以低密度、高綠覆的住宅區為發展核心,其中「美和段」緊鄰崇德商圈、823公園,整體優勢吸引建商布局。圖/好房網News記者林和謙/攝
14期重劃區房市競爭火熱,是北台中未來極具發展潛力的區塊。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出,而台中指標的寶輝、龍寶及台北的華固、國泰等具有強勁品牌實力的開發商,也不約而同選擇在「美和段」推案,顯見其地段魅力,推案價格更具定錨效果,未來美和段也可望成為14期房市領頭羊。
 
值得一提的是,寶輝於北屯14期「美和段」計劃開發的三塊土地近4,000坪,三塊基地都是三面臨路完整街廓,且將同時間動工,無論開發規模、設計強度都是區域標竿,將推出30、45、55坪多元客製化產品,可以滿足不同客層需求。
 
進一步觀察「美和段」近期預售推案,剛進場的「華固豐匯」,規劃38~47坪;將進場的「龍寶有愛臻邸」基地面積約771坪,規劃42~53坪,地上15樓地下3樓產品,總價帶約落在3,500~4,500萬,業界也推估該案高樓層同樣具備高價成交實力。另外包括新業、大毅、亞昕、大城、坤悅、元城等建商也都有土地庫存,後勢可期。
 
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買房預算有限怎取捨?6條件優先排序 網點名:它是扣分項

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
買房要注意的面向實在太多,若在預算有限的情況下,你會優先考慮什麼條件呢?此問題日前引發網友廣大討論。
 
原PO在《Dcard》提問,喜歡的房子可能落在總價2000萬左右,但緊繃能買的價格只能是1300萬,在這種情況下,各位買房會以什麼條件為優先,又會捨棄什麼?房屋6種條件分別為:1.地段,如近交通建設2.房屋坪數3.屋齡4.房屋型態,如電梯大樓或公寓5.樓層6.裝潢程度。
 
房市示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影
央北重劃區。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
對此,普遍網友先決條件為地段及屋齡,「13425」、「我當時買房考量順序為地點,離學區、後援近,第二是坪數,計畫生孩,空間不能太小,第三是電梯大樓,其他就不重要了」、「近捷運、兩房起碼塞得下雙人床、要有電梯,1.2.4要同時滿足我才會約看房」、「地點、電梯、屋齡,三大追求要素」、「口袋不夠深的狀態下,會優先捨棄裝潢,最好是不要有裝潢的房子才看得出屋況,再來是可以捨棄樓層選擇、大小」、「21354,6是扣分項」、「以首購來講,地段最重要,再來屋齡越新越好,建議至少要2房,因為還會換房,但如果退休順序就會變」。
 
專家表示不同年齡層,買房考慮的重點也大不同,對於年輕首購族應先考慮財務的承受能力,再考慮地段與交通便利性,最後則是房屋品質。選擇通勤方便的小宅,一方面夠用,未來也容易脫手。
 
而預算有限下,想顧及屋齡該如何挑選?住展雜誌企研室總監陳炳辰指出,新屋房價已超出區域行情,若選10年內的「小宅」,價格上一般首購民眾較能接受且符合需求,後續放個5-8年保值效果更佳;論CP值,不妨以屋齡15年為分界考量,比起新屋或是更舊的房型,在公設比上相對合乎合理,但除了考慮屋齡,還是自己負擔得起,住的舒服最重要。
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離完工不遠了! 淡北道路最新進度曝光

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
新北市政府施作淡北道路工程已在8月30日、31日及9月6日、9月7日連續兩個周末順利完成跨越紅樹林捷運站施工便橋主梁吊裝並陸續組裝隔梁及鋪面,後續將在與捷運主管機關演練並確保安全無虞後,預計10月中旬開始啟用供施工機具進出臨河側工區的施工便橋,提高施工效率。
 
淡北道路全長5.45公里,連接新北市淡水區及台北市北投區,可紓解台2線交通瓶頸,今年1月開工後,淡金路高架橋、中正東路地下箱涵、紅樹林站後方平面道路、基督書院旁主線高架橋等數個工作面均依照原核定計畫同步開始施作。
淡北道路全長5.45公里,連接新北市淡水區及台北市北投區,未來可紓解台2線交通瓶頸。圖/新北市府提供
淡北道路全長5.45公里,連接新北市淡水區及台北市北投區,未來可紓解台2線交通瓶頸。圖/新北市府提供

淡北道路主辦單位新工處表示,紅樹林站後方平面道路部分因受限於既有涵洞限高僅有3.8公尺且坡度陡峭,不利於大型機具進出,因此在施工期間需設置跨越捷運的施工便橋,便橋主梁吊裝作業已順利在8月30日、31日及9月6日、9月7日連續兩個周末利用夜間施工完成,目前依序施作部分隔梁、交叉拉桿、鋪設覆工版以及施工便橋引道,預計在10月初即可整體完成。


新工處長簡必琦表示,捷運主管機關已經審核通過施工便橋對捷運安全的影響評估及施工計畫,考量捷運淡水線屬於高運量系統,也是淡水區聯外的重要交通方式之一,為避免影響捷運通行,在施工便橋完成後將與捷運主管機關共同進行演練,利用夜間以實際施工機具行駛測試,並研擬緊急事故發生時的處理對策,務必確保安全無虞後,可望在10月中旬開始啟用供大型施工機具進出臨河側工區的施工便橋,讓整體施工效率可以提高,以期淡北道路能如期如質完工啟用。
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央行重拳降溫房市 楊金龍:給投機客教訓!

房市示意圖。

文/住展雜誌

中央銀行19日祭出第7波房市信用管制措施,雖然市場早已預期會擴大房市管制措施,但出拳力道之重仍引起議論,央行總裁楊金龍在記者會上強調,目前銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況十分嚴峻,即使壓力龐大也必須採取適當措施,讓房市降溫,楊金龍更直言,「要給投機客一個lesson(教訓)」,不再是想貸多少就貸多少。

央行總裁楊金龍。

道德勸說還不夠 明文限制授信標準

先前央行已要求銀行進行不動產貸款總量管理,為何還要祭出新一波的選擇性信用管制措施?央行說明,近期銀行不動產貸款集中度居高不下,加上國際間不乏因不動產市場過熱,引發金融危機及經濟衰退的先例,例如1990年代日本資產泡沫事件、2007-2008年美國次貸風暴等前車之鑑。

央行認為,非理性榮景不會永遠持續,政府相關單位應適時回應,除對銀行進行不動產放貸管理的道德勸說外,有必要進一步採取改善措施,針對特定不動產貸款,明文規範一致性的授信限制,以抑制房市投機與囤房行為。

房貸放款衝太快 消除房價續漲預期

楊金龍表示,過往房市過熱引發經濟危機的狀況有個共通點,就是市場普遍樂觀認為房地產會一直上漲;而央行之前6波管制措施,讓房市好不容易出現軟著陸,但去年中以來,銀行不動產貸放實在衝得過快。

為防患未然,這次央行頂著龐大壓力做出決策,就是要釋放訊息,讓市場不要產生房價會續漲的心態,也希望透過這次政策實施,讓銀行不動產貸放措施可更審慎,不要過度浮濫。

給炒房客一個教訓 房市過熱需降溫

至於央行再度調升存款準備率1碼,是否會加深民眾申辦房貸難度?楊金龍指出,調整存準率基本上不會影響首購族,以及業者推動都更、危老、社宅及企業購建自用廠辦等所需資金;況且,不動產貸款集中度下降,可以將原給投資客的資源移轉給首購族,應不會加重房貸荒。

關於市場上出現不少民眾抱怨申貸無門,楊金龍認為,「至少有一半以上,是投資客跟炒房客在抱怨」,如果銀行「以價制量」是針對炒房客及投資客,也是正常合理措施。

楊金龍進一步表示,央行要讓投資客、投機客得到教訓,接下來不再是容易想貸多少、就貸多少,也藉此機會告訴社會大眾,房市已經過熱,必須cool down(降溫)。

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客運園區供給不斷  房價站穩3字頭

璟都航空城主接待

文/住展雜誌

日前桃園市推案主舞台之一的大園客運園區,延續前2季的熱度,第3季後供給火力依舊不減,估計到年底前將有不少新面孔陸續登場;而房價方面,園區內原則行情已站穩3字頭,部份條件佳的建案甚至將挑戰4字頭。

璟都航空城主接待

近期最大量體的建案為璟都建設「璟都航空城」,稍早移至主接待正式公開,不過先前籌備處潛銷時已售出不少,總戶數989戶(含8戶店面),為18~35坪1+1~3房,目前開價已較先前調整,屬區段高檔。

大樓透天並進  成屋預售皆有

元基至善Ⅱ外觀

其他新案如元基建設「元基至善Ⅰ」、「元基至善Ⅱ」一同進場,採先建後售,前者規劃8戶透天,地坪約30坪,總價2588萬起;後者規劃16戶電梯公寓,主力為21坪2房,訴求公設比約25%,總價698萬起。

立程‧晴美接待

煌竣開發、立程建設也都有系列新案剛進場,前者案名「松合苑5」,基地近兒四公園,規劃9戶透天,地坪約20~22坪,總價1888萬起;後者案名「立程·晴美」,規劃40戶華廈,為16~26坪1~2+1房,公設比約28.5%。

百俊園學路案接待_籌備中

至於預推案,寶佳機構-合登建設「合登園航路案」、承瑞建設「承瑞學八街案」、協勝建設「協勝環區東路案」以及百俊機構「百俊園學路案」…等都在籌備,Q3末Q4陸續登場,後勢房市仍是相當有看頭。

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小情侶租屋半年閃退 房東一看大傻眼…冷氣到底經歷了什麼

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
房東租屋最怕遇到惡房客,不愛惜房子搞破壞,收到的租金還不夠補貼維修費用,一名房東近日就在臉書社團「房東互助會」上發文分享自己的慘痛經歷,貼出房客退租後的慘況,其中冷氣的照片讓網友們驚呼:「到底經歷了什麼?」
 
原PO表示,自己出租了一間很漂亮的套房,一對小情侶帶著寵物柯基犬,千拜託萬拜託想租屋,他自己也喜歡貓狗,便與小情侶簽了寵物條款,約定每半年檢查一次屋況,退租時也要打掃乾淨恢復原狀,便將房子租了出去。
 
房東租給帶寵物的房客,半年後退租房子慘況讓他決意再也不租給養寵物的房客。示意圖/好房資料中心
租屋情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
沒想到出租後是惡夢的開始,僅僅1個月,房客就告知馬桶阻塞,通知水電工查修,結果反抽出一堆寵物排泄物,原來因為寵物長期吃飼料,排泄物都較硬不容易水解,只要倒進馬桶就很容易在轉彎處卡住,甚至還抽出了貼身衣物。原PO提醒小情侶,卻被對方反駁自家狗排泄物是軟的,還反過來責怪房東提供的馬桶有問題。
 
雖然原PO一開始簽了寵物條款要求半年檢查一次屋況,沒想到房客一到半年就以工作異動為由要求退租,他也答應讓對方臨時退租,但檢查屋況時卻讓他大傻眼,室內一團亂、沙發座墊被狗挖洞、扶手被咬到損壞,冷氣一打開更是滿滿的狗毛厚如毛氈、白色床墊都是一攤攤黃色排泄物印漬瀰漫臭味。算下來整間家具全丟、重新粉刷裝修,就算扣2個月押金也不夠,原PO表示違反租約要扣押金賠償,房客還反嗆「沒人退租還要清理冷氣的」揚言提告。
 
原PO抱怨,這對房客承租期間就時常半夜三更打電話要求房東協助他們開門,甚至半夜跟他或其他房客借錢,不借他們還不放過自己的樣子,每次五百、一千的借,借了就不還不理。自己雖然知道不是寵物問題是承租人教養差,但經此震撼教育也打定主意再也不會租給養寵物的房客。
 
文章貼出後也釣出不少房東分享慘痛經歷,「很多養寵物的租客求租是一個臉退租又是另一張臉,遇到太多次了」、「套房租給一對情侶,本來說養2隻貓而已,退租才發現共有5隻貓,冷氣跟你的一樣慘!用吸塵器吸角落及床下的貓毛吸了一袋,可以鋪成地毯了」、「之前朋友租給養小鳥的女生,是不是覺得小鳥應該傷害性很小?退租時,都鳥屎,沒在關鳥籠」、「遇過兔子把水泥牆啃爛的,還會把草與糞便往馬桶倒,造成化糞管路阻塞」、「房客偷養貓,還繁殖小貓一堆,還禁止房東非允許不可進入這點最可疑,一退租才發現冷氣濾網全塞滿,冷氣完全吹不出氣來」。
 
也有房東表示,若打算租給養寵物的房客,不僅寵物條款要鉅細靡遺減少灰色地帶,罰金也要寫清楚,而調高租金本身也是篩選租客的好方法,房東最好自己有在養寵物,才能夠從蛛絲馬跡看出那些習慣不是好飼主、飼主是否負責任,否則容易好心被糟蹋。
 
房東貼出房客退租後的冷氣,僅僅半年吸附的狗毛就厚如毛氈。圖/摘自臉書社團「房東互助會」
房東貼出房客退租後的冷氣,僅僅半年吸附的狗毛就厚如毛氈。圖/摘自臉書社團「房東互助會」
 
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央行史上最狠打房! 專家驚呼「大事不妙」恐重創房市信心

央行總裁楊金龍

文/住展雜誌

中央銀行19日召開第3季理監事會議,決議調升存準率1碼,並祭出第7波信用管制措施,包括取消有殼族買房寬限期、第2戶房貸上限降為5成並擴大至全國、第3戶以上房貸及餘屋貸款上限降為3成等4點,堪稱「史上最重打房」。房市專家驚呼「大事不妙已成定局!」,認為央行此次出手將重創房市信心,龍年勢必開高走低,研判預售買氣將受影響,下半年預售新案可能延推,交易熱區或有降溫,區域房市有機會回歸合理水位,豪宅市場相對來說影響不大。

央行總裁楊金龍

央行4拳打房 貸款成數調降

央行第7波信用管制共有4大措施,自20日起實施:

1、自然人名下有房屋者,第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2、自然人第2戶購屋貸款,最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。

3、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數,由4成降為3成。

4、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

餘屋貸款成數降 建商衝擊大

《住展雜誌》企研室總監暨發言人陳炳辰表示,此次打房政策之於建商面衝擊,以餘屋貸款成數再降來說,對於先建後售案、買氣不佳至成屋仍難完銷案都有打擊,兼之囤房稅2.0共伴效應,以及房貸餘額滿水位的影響,本就走弱的新成屋量體將雪上加霜,建商興致更為缺缺。

豪宅建商底氣足 個案為亮點

至於豪宅貸款成數再降,對於早已跟熱況兩樣情的高價宅市場,相對死豬不怕熱水燙,建商現階段還敢於推出豪宅案,有一定的口袋名單把握,或是建商資產實力更堅挺,去化速度本就不求快,只是要注意未來豪宅亮點更將以個案為主,也不會推出太多新案。

取消寬限期 投資客成本拉高

另外,第一屋沒有寬限期雖然以成屋首當其衝,不過預售終究得面對交屋,尤其是近期將交屋案,也會與銀行貸款緊縮產生加乘效果,勢必產生漣漪效應,干擾信心不說,也再讓投資或資產族群得拉高購屋成本,如今因偏高的房價難有更好的吸引力,同樣影響預售買氣。

全國限貸 交易熱區可能降溫

至於全國限貸方面,雖然房市熱度以特定區域為主,但因為不少購屋族群會在蛋白、蛋黃區皆持有房產,若能同時限貸,對於熱區或有降溫效果,亦能避免如今常見二線地帶房市遭過分炒作,常見偏離基本盤的創高價,未來若有風吹草動,反成為風險最大的地帶,有所調控也算未雨綢繆,有機會讓區域房市回歸合理水位。

銀行放款更保守 新案恐延推

陳炳辰認為,房市信心遭受重擊,龍年勢必開高走低,央行再升準也會讓銀行放款更為謹慎,以貸款為主要的房市,輔以多項打房政策,一夕回到解放前,預期近期928乃至下半年新案將有延推可能,大事不妙已成定局。

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屋宇窄小有妨財運健康?

文/盧尚

無論房地產行情如何,威力彩或樂透中獎者,肯定都會去買一戶大房子。多數人概念中,住大樓房是財富,也是慶祝人生勝利組的獎賞。當紅藝人,高薪職業運動員,哪個不是住豪宅?媒體不時會報導,誰住進蛋黃區名邸,誰又添購高檔別墅,價錢可觀。

生而為人,富貴窮通,常由不得自己做主。住好房子,過好日子,誰不喜歡?可大多數人沒法如願,或在飛黃騰達之前,暫時棲身低簷矮屋、小坪住家,亦屬司空見慣。有人說風水吉旺之宅,基本條件是大,至少不能窄小,否則財氣人氣都進不了門。這種說法有根據嗎?

行行都有門道。風水談的是氣場空間,自然開闊寬廣較有利。然而,就像人們對廣泛人事物的要求,多半有規格高低,愈高愈好,事實卻非如此,而大家也將就過日。須知天下萬物萬事皆待價而沽,有幾分本領,就能得幾分資生財貨,很難僥倖。

小套房,頂樓加蓋,空間都不大,有些結構且不完整。外觀看來,自乏旺氣。一般居住者常感覺非長久之計,想著有朝多賺些錢,定要搬個寬敞地方。許多外漂到都會區的年輕人,手頭預算有限,只能暫居小宅。此時究竟宜否抱如此心態,且待分別解說。

相信命理者,多認富貴窮通有定數,努力以赴,或可達到命中配額的頂端。換言之,奮起和躺平,不同態度決定不同的生涯成就。而在奮鬥過程中,所有運用的資源,或藉用的工具,都馬虎不得。包括住宅交通職業選擇,連衣著風格髮型等,皆慎重以對,認係成功之要素。

住家店面辦公室,被視為立足之基,其環境空間條件,能影響成功機率。譬如舉重選手,力能撐五百磅;但站在木板地或石板地,或泥巴地乃至保麗龍板之上,展現之實力必不相同。至於這和宅居大小有何關係,端由人們不同的思維連結而異。

小宅存不了大錢,很少人有異議。賺錢原仗個人本事,和走運旺衰而定。唯存錢卻和建物有關,例如門位不對,或廁位錯置等。而小空間居者換到中大宅時,豁然開朗的感覺,不言可喻。是故,只能暫居,不宜久住。或者也有變通之法,是什麼呢?

合租中大宅,乃明智之舉。譬如3個單身人合租3房之宅,客餐廳、廚廁等公共空間,人人都用得上。以35坪為例,每人都可享用20餘坪。在風水論說,是比較有利的,當然得犧牲部分私密性。從前旅行社常有百坪辦公室,由10多組人馬進住租用,空間和氣派都夠,大夥共享吉旺之氣,住家也一樣,利多弊少。

居住較小空間,除功能不足之外,和居者的賺錢能力關連不大。然而,儲蓄和發展的效能肯定較差。早年八大行業女性常租小套房,省錢為主因;可多半存不了錢,東來西去。現今小工作室到處都是,被視為過度時期的落腳處。尤其舊式簡易頂樓加蓋,租戶來來去去,很難落戶生根。因此,上網召集有志一同者,合租中大戶可改善。

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新北市長官邸打掉重練 冠德建設打造住商大樓

市長官邸市有土地比率約37.89%,私有土地比率約62.11%,預計打掉重蓋為2棟地上26及7層、地下5層住商大樓。圖/新北市財政局提供

文/住展雜誌

新北市長官邸鄰近新板特區及府中商圈,因屋況老舊且年久失修,包括侯友宜等多任首長都未進住,新北市為活化公有土地,結合周邊土地整合後約1,119坪,推動「板橋區府中段472地號等9筆土地公辦都市更新案」,今(19)日舉辦動土典禮,由冠德建設興建2棟住宅商辦大樓,預計2027年完工,可望翻轉城區風貌。

市長官邸市有土地比率約37.89%,私有土地比率約62.11%,預計打掉重蓋為2棟地上26及7層、地下5層住商大樓。圖/新北市財政局提供

「板橋區府中段472地號等9筆土地公辦都市更新案」位板橋最熱鬧的精華區文化路1段,為新北市「板橋府中美學示範基地-府中雙城」計畫範圍內,鄰近府中及板橋雙捷運站,並擁有台鐵、高鐵板橋車站;基地內原有舊市長官邸,為早期興建的低矮房舍,因屋況老舊且效能不佳,包括前台北縣長周錫瑋、前新北市長朱立倫及現任新北市長侯友宜都未實際居住,已閒置多年,與周邊黃金地段形成強烈對比。

新北市府評估整修不具經濟效益,決定結合周邊私有土地,推動公辦都更,由新北市府主導,並以公開評選方式招商,由冠德建設股份有限公司得標,並取得相鄰私有地主100%同意參與,包括臨文化路上的合作金庫銀行營業據點,這也是新北市府推動公辦都更與金融機構合作的首例,整合後基地面積約1,119坪,全案於2024年8月取得建造執照。

新北市政府表示,配合都更二箭政策,未來將興建2棟地上7層及26層、地下5層的複合型住宅商辦大樓,空間規劃除冠德建設捐贈約287坪公益空間,作公共化幼兒園外,其餘為合作金庫銀行營業廳及辦公室、店鋪、職務宿舍及住宅等使用。

此外,該案以黃金級綠建築、銀級智慧建築及耐震設計規劃,提升居住安全及品質,並透過臨路退縮留設4公尺人行道、防災動線規劃及集中留設開放空間,提供友善宜居環境,打造府中城市美學新風貌。

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百億大案助攻 今年前8月商用不動產交易破千億

文/住展雜誌

商用不動產市場交易熱絡,今年前8月上市櫃法人購置商用不動產交易金額已破千億元,年增47%,創歷史次高;其中,工業地產成交增幅最多,累計前8月工業地產成交金額達662億元,年增高達184%。專家分析,企業看好商用不動產市場發展,多元化資產配置意識抬頭,積極加速資產活化。

信義全球資產統計顯示,近5年來商用不動產交易金額均突破千億元,其中以2022年的1,777億元最高,去年則回落至1,335億元。今年包括怡華實業、長春樹脂、一詮精密、台達電、鈊象電子等企業,都投入逾20億元購置商用不動產,上市櫃公司總金額逾10億元的商用不動產交易合計達26件;且在芙蓉大樓、群創南科四廠這2件百億大案挹注下,前8月商用不動產交易金額已突破千億元,來到1,162億元、年增47%。

觀察各類商用不動產交易,占比逾半的工業地產成長184%最高,信義全球資產總經理林三智分析,今年工業地產市場成交量大增,主因來自產業自用擴廠需求增加,企業盤點閒置資產、啟動活化策略,透過處分、售後回租、重建開發、出租等方式,提高資產效益,一旦好的物件釋出市場,自然吸引有擴廠需求的買方目光。

林三智舉例,群創光電將南科四廠以171億元出售給台積電,友達光電以共81億元處分台南廠、中科后里部分廠房給記憶體大廠美光,都是近期知名成交案例。

林三智進一步說明,活化資產對企業本身、整體產業有正向影響。閒置資產重新規劃、買賣、開發,可提升不動產使用效率,賣方可運用處分後的資金,優化公司財務結構,或運用於研發新技術,可讓企業彈性面對金融市場變動;對於買方來說,取得符合需求的商用不動產,不僅能加速據點拓展與供應鏈布局等策略,還可提高產能、增加公司營運效益。

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北市財政局首宗地上權都更案 「北投晶泉丰旅」溫泉酒店正式營運

北投晶泉丰旅。圖/晶泉丰旅提供

文/住展雜誌

北投溫泉歷史悠久且遠近馳名,是許多民眾冬天泡湯首選,當地溫泉旅館從平價到高檔都有,現在又多了新選擇。由台北市政府推動地上權都更、富邦人壽興建的北投溫泉旅館「北投晶泉丰旅」,昨(18)日正式投入營運,由五星飯店龍頭晶華集團負責經營,為泉源路沿線量體最大的溫泉度假酒店,並提供24小時免費的戶外足湯及北投居民享9折優惠,為大台北地區溫泉觀光注入活水。

北投晶泉丰旅。圖/晶泉丰旅提供

「北投區新民段二小段472地號等5筆土地都市更新案」是台北市財政局第一個以設定地上權方式實施都市更新事業,基地位泉源路、中和街20巷,鄰近北投圖書館、溫泉博物館和地熱谷等,距捷運新北投車站120公尺,步行3分鐘即可抵達,地段精華。

「北投晶泉丰旅」基地面積約1,041坪,其中台北市市有土地占75.95%、新北市有土地占24.05%,更新前為北市眷舍及職舍基地,富邦人壽在2014年以14億元權利金,取得70年地上權,更新後興建一棟地上14層、地下3層的溫泉酒店,於2023年9月4日取得使用執照,並於今年9月18日正式營運,後續由晶華集團負責經營。

北市財政局長胡曉嵐表示,「北投晶泉丰旅」基地位於北投地區重要觀光廊道泉源路,基地範圍內全部為公有土地,故將開發定位為溫泉旅館,以地上權方式實施都市更新,除保有大面積市有土地所有權外,並可收取權利金,加速實現收益及持續收取土地租金,成功活化市產,且串聯周邊溫泉觀光產業。

胡曉嵐說明,「北投晶泉丰旅」採黃金級綠建築設計,也強化公益回饋鄰里社區,要求在2樓規劃150平方公尺的多功能公益性空間,除回饋鄰里一定時數,並作為推廣在地特色使用。另設置24小時無償開放使用戶外足湯,也針對北投居民及長者,推出泡湯、住宿、餐飲9折的優惠專案,盼透過溫泉旅館可達到活化市有財產、改善市容景觀、推動觀光加倍發展,並創造當地居民就業機會,達到四贏。

「北投晶泉丰旅」是晶華酒店集團在台第16個旅館據點,標榜全配備溫泉度假酒店,全館有100間客房、16間獨立溫泉湯屋及2間餐廳,為溫泉大道泉源路沿線量體最大溫泉度假酒店,目標年底前平均住房率達7成、平均房價預估破1萬元。

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13年餘屋「打64折出清」 買方抄底爆賺500萬

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
抄底買房,時機對了也能賺一波。台北市大直重劃區樂群二路266巷的「金澤C」社區,因7戶當中有5戶被法拍,且全部標脫,成為知名法拍屋。其中,4樓戶在2022年下旬三拍流標後,債權人以約64折價承受,沒想到持有不到兩年,今年6月賺了506萬元脫手。
 
根據法拍資料,屋齡13年的「金澤C」4樓樣品屋,2022年5月首拍底價8975萬元,一路流標到三拍底價5744萬元後,最終由債權人承受。對照實價登錄,今年6月4樓戶則以總價6250萬元出售,等於以64折價格抄底後,不到兩年脫手賺了506萬元。
 
大直超狂餘屋社區「金澤C」,買方抄底進場,如今帳面獲利506萬元。翻攝自GoogleMpas
金澤C。翻攝自GoogleMpas
 
對照2022年2月,2樓戶以總價5050萬元成交,每坪僅63.4萬元,被評為「豪宅賣國宅價」,如今4樓樣品屋,雖然屋齡已15年,但總面積84.18坪,扣掉2個塔式車位10.2坪共400萬元,仍賣到每坪79.09萬元。
 
聯勝房屋專任委託部經理陳泰源分析,賣方2022年下旬入手時,等於是買到抄底價,雖然現在脫手扣掉一些交易成本、稅費可能僅數百萬元獲利,但也算是順利落袋,對買方而言,對照周遭同等級豪宅每坪120萬元左右行情,每坪將近8字頭購入,價格仍是很甜。
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空屋去化難!寧可擺爛也不願「破盤殺出」? 他直言「囤房真相」:真的很難賣

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
「囤房稅2.0」的目的是提高囤房大戶房屋之持有稅負擔,藉機逼他們釋出手上房源,以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。而目前各地方政府已緊鑼密鼓配合修正地方房屋稅徵收率自治條例,鼓勵建商和房東釋出空屋。不過,囤房稅的調漲對於多屋族影響到底多大?從近期的銷售狀況觀察,各地房價仍持續高漲,似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。
 
根據內政部統計顯示,全國待售餘屋自111年第1季逐季攀升,112年第2季增至9萬462宅,直到第4季時,全台待售新成屋已破10萬宅;不過相較去化程度高於預期的待售中古屋,存量已降至近2年低點,僅剩約7.46萬筆物件。馨傳不動產智庫執行長何世昌曾表示,下半年二手屋市場恐面臨「量縮價漲」,主因是上半年成交量已高,下半年若要續增不容易,且全國中古屋待售筆數存量已降至近2年低點,幾乎沒什麼賣壓,供給量少,相對成交量難以放大。
從近期的銷售狀況觀察,各地房價仍持續高漲,似乎讓人難以明顯看見多屋族對於囤房課稅的壓力與威脅。圖/好房網News資料照永慶盤點新北市八大重劃區的房市表現,新莊的副都心重劃區和頭前重劃區的平均單價都高出新莊區均價的25%。圖/永慶房產集團提供
何世昌也說,下半年賣方拿翹、買方追價的情況不會改變,如果今年全年建物買賣移轉登記棟數約35萬棟,而目前二手成屋待售存量只剩約7.46萬戶,推算大約是2.5個月庫存量,顯示二手屋供給緊繃;由於二手屋貸款變難、利率變貴,預料會有部份需求流入預售市場,進而分食二手屋交易量。
 
而空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題,日前也有網友PO文指出,「連農產品生產過剩寧願銷毀堆肥也不願便宜賣破壞行情價,更不用說房子了,寧願空屋擺爛也不願便宜賣房破壞行情,因為房市行情是建商的核心利益,傻子才便宜賣吧?」這番話曝光後,掀起不少網友熱議。「房子放著就會漲價何必賣,現在很多空屋、店面也是寧可沒人租也不降價租,房東根本不缺錢」、「房地產的持有成本低,一年的房屋稅、地價稅才繳多少?房價、地價每次漲都是1坪好幾萬起跳」、「現金流夠的人當然可以不賣,至於現金流沒算好,不得不賣的人就會賣,剛需人數就在那邊,剩下就是看誰撐得久」、「要等整個大環境崩盤,囤房客才會願意殺出。」
 
不過也有內行人指出,「房子是越用價值越差,只是土地是隨著時間、政策、人口等因素而上漲,所以感覺是房子越來越貴,實質上是土地越來越貴」、「土地放再久也不會壞,所以值錢的是土地」、「其實地方偏鄉很多透天老屋是放到爛的,便宜的甚至只要1~2百萬,差不多就是建地價格,房屋價值已經歸零,周圍沒有新住戶的需求很難賣,有些持有人根本不住附近,連掛出來賣都嫌麻煩,或是產權複雜」、「空屋擺著通常概率是賣不掉,真的是虧錢也賣不掉」、「如果不缺錢為何要賣?如果留著沒壞處,那賣掉的好處又是什麼?」
 
住展雜誌企研室總監陳炳辰分析,目前買房熱況不用多言,創造出的房貸餘額與相關數據也不意外,不過建築貸款餘額年增率下滑也不一定就代表建商謹慎,而是有其他操作手法,建商對於現況態度是以量制價,非常惜售舊案、惜推新案,也反映在不時傳出的封盤、配貨等市場消息,而現階段房產並不怕賣不掉,因此演變為建商貸款慢慢來就好。
 
陳炳辰說,目前中古屋賣方也在價格上愈有期待,且態度堅持,要是屬於知名社區,或是含裝潢、帶租約等優勢,更是屢有傳出咋舌價,賣方不怕賣不掉,畢竟不少新屋的開價漲勢更驚人,比價效益也會彰顯中古成屋優勢,尤其對於換屋族群來說,其本具備資產,但又對新屋房價買不下手,常見轉戰中古屋。

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洲子洋新案籌備  五股Q4供給不斷

鵬程豐馥外觀

文/住展雜誌

日前五股區整體房市還算穩健,據住展雜誌調查,除了供給不間斷之外,房價部分也還在緩緩上漲,實登顯示洲子洋大多單價已站穩5字頭,甚至有6字頭的價格,下一波依舊是茂德、麗寶集團的系列新案。

德裕成泰路案籌備處

先看茂德集團-德裕建設新案「德裕成泰路案」,目前尚在籌備中(預售),基地位洲子洋重劃區,緊鄰舊市區,距洲子洋公園、運動中心不遠,規劃71戶,預計第四季公開。

鵬程豐馥外觀

同區段、麗寶集團-鵬程建設「鵬程豐馥」同樣也開始醞釀,採先建後售,預計10月份正式登場(使照取得後),基地臨主幹道,近芳洲公園,規劃35戶,主力為24~29坪2房,訴求標準層樓高3米59,稍早已有一些客戶預約,詢問度不低。

另外,舊市區、立信機構新案「立信御史路案」預計建照取得後正式公開,最快在10月中下旬。

促銷事務所  祭低首付、附裝潢

珠洲醴接待

至於其餘建案動態,「珠洲醴」住家戶別所剩不多,現階段主推一般事務所(約26~38坪),並祭出低首付方案(訂簽3%起)含客製化裝潢,表示近期效果不錯;而水碓地區指標案「祥德帝寶」不定時舉辦SP活動吸引不少客戶,目前也有訴求5%起低首付方案,廣告價1298萬起(2房含裝潢+家電)。

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住展風向球買氣連兩降 只剩建商在撐

文/陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,8月從熱絡黃紅燈轉為穩定綠燈,風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」,走升的分數為預售屋推案量,三降為來客組數、成交組數、新成屋戶數,持平的是待售建案個數、議價率,整體分數為51.7分。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,出於買氣對整體房市信心不足,銀行房貸限額暴風半徑逐步籠罩預售市場,需求轉弱,追蹤指標建案平均來客組數每週約27.1組,而平均成交組數每週約3.4組,雙雙呈現連續第二個月下滑,回到年初水位,事實上預售市場本就不少同時為成屋的買盤,眼見成屋貸款卡關,無法輕易出手預售,房價偏高下也趁勢歇手觀望,除非如雙北市的文山區與土城區特定新開指標案有其吸引力,其餘要是來不及搭上上半年熱潮舊案,皆明顯有感人氣轉涼。

相對之下,供給面倒未見修正,建商早先規畫進場案,持續積極態勢,8月竟推破1300多億元,今年以來僅次於520新政府上台的慶祝行情,更勝329檔期,指標大案以台北市文山區「元利四季莊園」為首,預估案量達600億元,其餘如台北市信義區的「國美榕遇」,以及新北市新店區的「國揚光河」、三重區的「華固慕川」也有超過50億元量體,與緩降令、民俗月、新青安嚴查、新版囤房稅等利空完全兩個世界平行宇宙,雖不無箭在弦上不得不發的因素,但後怕或許即將開始。

新成屋產品8月只推出100多戶,沒有指標案可言,與預售案大顯兩樣情,主因不脫新成屋房價高,自備款上資產需更充裕,新青安的嚴查、新版囤房稅皆為干擾,建商推案興致缺缺,而之後將大受這波貸款危機打擊,購置方無錢可貸,買氣恐蕩然無存,建商未來另要面對銀行餘屋貸款喊停,推案將趨每況愈下。

八風吹不動建商執念 銷售放緩仍不給議價 

8月待售建案數為902 案,分數上雖持平,但以今年來說每個月數十筆結案的步調,已放緩至只比前月減少14筆,除了台北市因為買方資產實力強,保持穩健去化動能以外,北台灣其他縣市銷售不再強勢,尤其新竹地區待售案不減反增,當地投資氛圍重,房貸風波明顯有所影響,本以去化舊案就可獲利的盤算,反因沒有新案刺激下,令整體銷況受挫。

議價率仍維持一成以內,建商出於成本考量,且也不到黃河心不死,若先前的獲利尚足以挺過這段危機時刻,價格不輕易讓步,以不二價銷售亦大有案在,短時間內難撼動房價。

陳炳辰指出,928檔期已預計推案量再創新高,還有不少有意趕在今年底上場的大案,可望讓龍年推案量寫下新猷,但買賣雙方已不同調,包括台北市南港區、桃園市中壢區、基隆市安樂區,與新北市的三重區、中永和區、汐止區等地指標案是否有延推打算,建商動態將透露弦外之音。

2024年8月【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

【註】藍燈(谷底衰退):32分以下。黃藍燈(衰退注意):32.1~42分。綠燈(復甦安全):42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意):52.1~61分。紅燈(過熱煞車):61.1分以上。

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買房鬼迷心竅做「這件事」搞到沒人要住 網全搖頭:太貪心

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
高房價讓年輕人難以靠一己之力買房,有時會與兄弟姊妹或是情侶合資,也有人會向長輩求援,不過當參與買房的人越來越多,往往會出現「人多嘴雜」的窘境,困擾程度恐怕更勝金錢壓力。
 
一名網友在PTT上分享買房「鬼故事」,原PO表示,她與弟弟合資購買一間中古屋,打算與弟弟女友、原PO室友一同入住,詢問兩家銀行申請房貸,A銀行提供8成利率2.25%,B銀行則是7成利率2.185%,沒想到兩人卻鬼迷心竅為了2.185%的地板價決定跟長輩借錢,偏偏長輩控制慾超強,不希望姊弟倆跟銀行借太多錢,要求只貸6成,剩下的由長輩出資,日後還錢。
 
參與買房的人越來越多,往往會出現「人多嘴雜」的窘境,困擾程度恐怕更勝金錢壓力。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市、鳥瞰、台北。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
由於購買的是30年中古屋,裝修加上家具、家電等至少還要再100萬至200萬才能住得舒適,姊弟倆便打算申請信貸,但長輩卻不允許他們申辦信貸,也不斷介入,從怎麼裝修到租給室友多少錢、冰箱的擺放位置甚至連電費如何分攤,每件事情都要管,導致他們每天都在吵架。
 
結果不僅原PO的室友決定不入住,弟弟女友也不願意入住,甚至吵到快分手,好好的房子變成沒有人要住,長輩也不准他們賣房,認為現在脫手會賠錢。原PO感嘆,整件事情最錯的地方就是不應該接受長輩的「好意」,造成現在不知道怎麼處理這個狀況。
 
網友們看了都紛紛搖頭,表示:「買一間房子五、六個人出意見+出錢,不吵也怪」、「遇過長輩情勒+1,除非獨資,不然無解」、「就問你為什麼要這麼貪心,長輩煞最恐怖了」、「借1000萬、30年、無寬限期,2.185%月還37894;2.25%月還38225,月還款僅差331元,央行隨便升個半碼都比這差距多了,為了每月少還幾百寧願少貸2成跟長輩借?」、「一開始房子四人要住就錯了!說起來你這長輩才是出錢最多的,照股東制度是你們才沒資格說話」、「當初就不應該借,拿人的手短」。
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都更要成功 專家:釐清都更運作模式、法律稅務都是關鍵

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
近來地震頻繁,政府也積極推動都市更新,德勤商務法律事務的「震後都更再啟-法律與稅務雙重解析與實戰案例」研討會,從都更的訴訟實務、自主更新推動、都更會的審議運作及稅務議題切入,並建議以「釐清都更運作模式」及「掌握法律稅務風險」兩點著手思考。
 
台北市都發局科長江中信指出,面對房屋老化問題日益嚴峻,都更案的推動及相關爭議也隨之增加,而訴訟過程中可能牽涉如劃定更新單元、權利價值爭議及同意比例的認定時點,等各類程序與實體問題。
 
都更是大工程,包括訴訟實務、自主更新推動、都更會的審議運作及稅務問題等,都必須去了解。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
鳥瞰。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
新北市建築師公會理事長汪俊男強調,從新北蘆洲民義段海砂屋的自主更新案例,詳細分析自主更新的實踐過程與成功要素,包含輔導架構、推動團隊組建、社區共識形成、經費籌辦及房地分配等關鍵面向。
 
汪俊男透過成功都更案例的分享,延伸介紹推動過程中的挑戰、可能遭遇的障礙與多方利益的協調等議題,提供如何凝聚居民共識、處理複雜的產權問題,以及委託專業進行整合規畫的實用建議,作為未來參與或投資都更專案的重要參考。
 
德勤商務法律事務所合夥律師林光彥,從都更審議實務的角度,剖析都更的整體流程及都更會在其中所扮演的核心角色,包括都更審議會的職權、組成結構及決策過程的常見疑惑。
 
針對都更審議會的運作細節,林光彥也從審議委員的立場,指出審議過程中的關鍵要素與常見問題,包含事業計畫與權利變換計畫的擬定,以及與審議委員的有效溝通等,提供參與都更的實用建議。
 
勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師戴群倫表示,都更涉及複雜的稅務處理,掌握相關知識是最大化都更效益的關鍵,包括地價稅、房屋稅、土地增值稅與契稅的稅捐減免,到投資都市更新的所得稅抵減。
 
藉由釐清都更所得稅與營業稅的概念,並延伸探討都更常見的稅務議題,例如差額價金的稅務處理,以及權利變換折價抵付營業稅的負擔主體,使有意參與都市更新計畫的所有權人、實施者及資金提供者,通過專業的稅務分析,規畫更為經濟的都更方案。
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全國公告地價漲幅創高 新北「這3區」漲破14%

文/住展雜誌

今年地價稅將在11月1日開徵,全國2024年度公告地價平均調幅5.78%,寫下7年來最大漲幅紀錄,依公告地價計算的地價稅將連帶推升。其中,桃園市公告地價漲幅居各縣市之首,金門縣與新北市分居二、三名。新北市地政局表示,新北市公告地價漲幅前3高的行政區,分別為泰山區、林口區及鶯歌區。

全國22縣市 公告地價均調漲

公告地價是土地所有權人申報地價參考,並據以核課地價稅。內政部統計,2024年度公告地價平均調幅為5.78%,全國22縣市公告地價皆調漲,漲幅達兩位數的縣市中,以桃園市上漲14.78%最高,其次是金門縣11.28%,新北市平均漲幅10.44%,位居第3。

新北市地政局指出,今年新北市公告地價漲幅前5的行政區,大多位於大漢溪以北,分別為泰山區14.79%、林口區14.41%、鶯歌區14.17%、三重區 13.08%、五股區 12.61%。

塭仔圳開發 泰山漲幅新北最高

地政局分析,泰山區漲幅飆高,主要受惠於鄰近機捷、大型醫院,交通、醫療及生活機能日趨完善,加上塭仔圳市地重劃區持續開發,大幅帶動購屋需求。

至於林口區,地政局認為,主要是有機捷、國道等對外交通優勢,且有多個工業區,就業需求強勁,醫療與生活機能都完善,購屋需求搵定。

受惠三鶯線 鶯歌揮別蛋白區

值得注意的是鶯歌區,地政局表示,原屬蛋白區的鶯歌區,近年受惠於捷運三鶯線、台鐵鳳鳴簡易車站、三鶯交通轉運中心、三鶯大橋改建及新北市立美術館等,重大建設持續規劃興建或陸續完工,吸引人口移入帶動購屋需求。

地政局表示,公告地價為2年調整1次,2024年公告地價是合理反映近2年一般正常交易價格的變動,在綜合考量下,調整後地價漲幅為10.44%,經試算適用自用住宅稅率,平均每戶僅約增加新台幣142元。

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重劃區房價基期低 業者:塭仔圳已有6字頭

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防「地面師」詐騙 新北市:塭仔圳一區配地以年底草案為準

文/住展雜誌

隨塭仔圳市地重劃區開發進度推進,區域房市熱度大幅攀升,預計一、二期開發完成後,土地大幅增值。由於國內近期出現台版「地面師」犯罪集團,鎖定不動產進行詐騙,且坊間出現「可以影響配地結果」等不實謠言,為防地主遭詐騙,新北市地政局強調,第一區配地以今年底公布的土地分配草案為準,提醒地主切勿聽信任何傳言。

北台灣第三大重劃區 土地大幅增值

塭仔圳重劃區總開發面積達400公頃,地理位置橫跨新莊和泰山區,規模相當於2.6個台北信義計畫區,區內有機捷泰山、泰山貴和及北捷輔大站,歷經多年整合,全區已於2022年5月順利完成地上物清理及點交,未來將成為北台灣第三大重劃區,諸多利多加持下,近年吸引各大建商爭相插旗。

其中,第一區計畫面積276.6公頃,未來規劃以第三種住宅區為主,並規劃商業區及醫療專用區,土地增值幅度2.96倍;第二區面積約121公頃,土地增值可望達3.16倍。

一區進入配地作業 以地政局公告為準

地政局表示,第一區重劃後的土地分配攸關4千多名地主的權益,已於去(2023)年舉辦土地分配規定、原則說明會,並受理第一區地主申請土地合併或個別分配,且已在今年5月31日起禁止土地移轉、設定負擔等處分行為,市府也立即就現有地籍權屬狀態,辦理土地分配作業中,預計今年底配地草案出爐,屆時也會通知地主並召開說明會。

地政局強調,坊間出現「可以影響配地結果」、「能決定分配位置」等消息,均屬不實謠言,因第一區已經進入土地分配作業,在配地草案公布前,市府不會對外提供任何資料,也不會針對配地狀況發表說明,一切配地草案資訊,以地政局通知、公告為準。

地政局呼籲地主提高警覺,千萬不要聽信有心人士惡意造謠,以免受騙上當,導致自身權益受損。

至於第二區,10月1日起僅受理第二區的配地諮詢;目前地政局正受理地主申請合併及個別分配,至10月31日截止申請,並預計今年11月禁止土地移轉,請二區地主注意相關時程。

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黃金地段蓋社宅 高雄亞灣智慧公宅第二期北上招商

高雄亞灣智慧公宅二期公辦都更基地位置圖。圖/高雄都發局提供

文/住展雜誌

高雄『亞灣智慧公宅公辦都市更新案』位亞洲新灣區精華地段,被譽為「蛋黃中的蛋黃區」,第二期日前正式公告招商,16日舉辦台北招商說明會,吸引近11家潛在投資者參與,評估投資規模逾100億元,實現產住一體的目標。

高雄亞灣智慧公宅二期公辦都更基地位置圖。圖/高雄都發局提供

為落實居住正義,高雄市府近年積極推動社會住宅政策,除透過課徵囤房稅與提供租金補貼,更將最精華土地拿來做社會住宅使用,亞灣智慧公宅即是典範。

亞灣智慧公宅基地位於高雄市前鎮區復興三路與啟聖街口,為亞洲新灣區精華地段,屬100%市有土地,分二期開發。第一期由高雄市府自行興建,工程經費約新台幣31.6億元,已於2022年底動土,預計2027年完工,提供約634戶社宅及公益設施,高市府強調設計不遜於豪宅。

第二期則是本次招商土地,位於原集盒貨櫃園區,則採公辦都更權利變換方式,以「市府出地、民間出資」模式進行,市府可分回約650戶社宅及部分店鋪,一二期共計可取得 1,280 戶社會住宅。

都發局吳文彥局長指出,亞灣智慧公宅為兼具智慧、健康及節能減碳的5G AIoT社會住宅,使用分區屬住四住宅區,緊鄰高雄總圖、高雄展覽館、流行音樂中心等重大公共建設,步行可達輕軌軟體園區站、捷運紅線獅甲站,具 TOD 發展潛力;更新後,高雄市府優先分回鄰近一期基地的建築物,以社會住宅及地面一層商業設施為主。

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土城指標案登場  運校房價走高

世界花園外觀

文/住展雜誌

日前土城區整體房市依舊穩健,普遍建案銷況都不錯,其中「金城帝寶1號」、「金城帝寶2號」、「彩桐莊園」已先後結案,表現不俗;而近期的房市焦點則在運校重劃區,百億級指標案「新濠岳」稍早已正式公開,預估將再創下區域新高價。

新濠岳接待

新濠岳」基地逾2000坪,四面臨路,距捷運頂埔站不遠,規劃661戶住家,為12~29坪1~3房,樓高3米6,具多樣休閒設施(包含戶外泳池),強調鑽石綠建築、黃金級智慧建築候選,並訴求10年防水保固,總價1100萬起(含車位),已累積眾多客戶預約,詢問度高。

住宅、廠辦合奏  新案陸續推出

村品中央創智基地

下一波也還有一些住宅、廠辦新案接連登場,住宅新案為家樂福商圈周邊「馥春延吉街案」,分兩張建照,總戶數91戶,主力為2~3房;廠辦新案為村品建設「村品中央創智」,基地臨幹道,距日月光商場不遠,規劃68個單位,約700~9000坪,目前接待中心籌備中。

世界花園外觀

至於其餘建案動態,指標案「世界花園」即將成屋,現階段主推邊間3房戶別(約32坪),廣告價2398萬起;而暫緩區「寶佳淳青」則是釋出低自備方案(訂簽10%、結構工程零付款),配合現場週末Sp活動,有一定的人氣銷況。

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發哥談好宅》外牆磁磚掉落恐添行人地獄

建築整體造型往往關乎購屋者對其產生好感的第一印象,不僅牽涉到住戶的感受,更影響著都市景觀發展的良否,而牽涉外觀好壞的因素除了建築造型形塑之比例協調外,還有大樓外觀設計者的創作風格呈現,再來就是色彩計畫的表現。

文/戴雲發 圖片/PEXELS

當建築造型明確之後,最關鍵的就是外觀建材的搭配,而建材選擇往往不僅僅只是美觀上的考量而已,還需考量到地域環境及氣候因素。

小心上部磁磚掉落

像是台灣屬地震頻繁又潮濕的氣候型態,常常看到新蓋的建築大樓,才經過幾年的風吹雨淋,發現外部有斑斑的污漬、白色的結晶物等,或是面臨颱風侵襲時,窗邊底部也跟著滲出水滴,更要小心的是在大樓周邊圍起警示帶告知「小心上部磁磚掉落」,諸如此類等等的外牆裝飾等。

上述問題都必須在建築規劃設計階段詳加檢討,像是建築物的外牆建材品質、不同建材間介面的收頭與結合、建材本身的耐候性,另外也需規劃日後清潔維護是否便利、安全?這些都是一棟建築能夠持久保持美好觀瞻的關鍵因素。

除此之外,一些防污染的細節設置也能夠發揮很大的效果,例如滴水條與披水板,可防止雨水沖積髒污及灰塵沿著屋簷滲入和減少建築外牆產生水痕等污漬,讓雨水直接滴下地面,這種導水設計便是一種很好的方法。

外牆常見3大類材料

目前常見的外牆建材多採用塗料、磁磚、石材、混凝土等,不論採用何種材質,為兼顧美觀及安全性,建議盡可能選擇耐汙、輕質及環保的建材,且在施工上須注意品質的維護,避免因地震發生安全上的疑慮,並對地球永續、環境友善,且又可提升外牆使用年限,本期將針對建築外牆裝飾做簡單分享。

外牆常見材料,包括塗料、磁磚和石材。首先來看塗料,為避免外牆裝飾材掉落,造成行人遭受危害的風險問題,世界各國外牆飾材都朝向輕量化思考。目前外牆塗料的發展是以奈米高分子材料製作,能阻絕水滲入塗料內,讓塗料能長期附著外牆壁體;塗料光滑的面部,雨水能帶走灰塵不留髒污的痕跡等等,非常適合建築的外牆採用。

但是也要特別注意其塗料的品質等級、施工現場是否乾燥清潔、施工粉刷之每一層的品管及外牆滴水線、洩水及防污染的規劃設計…等等,且可參考如同國外大樓外牆大多6至8年會再清潔或重新粉刷1次,以確保其外表常保如新。

磁磚掉落2大類原因

台灣屬潮濕型氣候,造成建築大樓外觀髒污的問題嚴重,圖戴雲發提供。

其次,磁磚。磁磚是台灣建築外牆最常見的建材種類,且具備耐火、防水、耐磨、耐候等多項優點。不過,近年外牆磁磚掉落砸傷人的事件頻傳,影響建築外牆飾材掉落的原因非常多,一般大略可分為:「自然因素」跟「人為因素」兩類。

自然因素像是颱風、地震、日照等自然環境變化所影響;人為因素則與施工品質有相當大的關係,只要其中一個施工程序或品質未達標準,就很容易造成磁磚掉落。

另外,也有可能是結構體出現問題而衍生出牆壁裂縫、壁癌、滲漏水問題,因此要避免磁磚掉落的狀況,需連結構體之相關規劃設計、施工品質一併考量,才可更有效解決這類相關問題。

最後來看石材。外牆採用石材可打造建築氣勢磅礡意象,但在地震或颱風過後,石材的維修就相當重要,以避免碎石材掉落發生危險及影響美觀,因此,石材的吊掛施工必須非常嚴謹,除了詳細的施工圖規劃作業外,外觀造型的吊掛方式必須經過專業技師的結構安全分析確認。另外,隨著環保、永續意識高漲,現今出現不少輕量化的薄片石材也是一種選擇。

外牆髒污常被國人詬病

建築物的窗台、女兒牆、外露樑及外牆突起造型等,由於經年累月的灰塵堆積在表面,當下雨時,雨水流過表面灰塵,混合成污水順著牆面流下,會使牆面留下大大小小的髒痕,久而久就形成了難以清洗的污漬,使建築物失去原有的挺拔雄健樣貌。

況且許多大樓或建築物沒有定期清洗外牆的預算,即使有,也是一筆可觀的清洗外牆預算負擔,大家都不願長期出這一筆大樓外牆清潔費用,因此讓台灣建築物外牆的「髒污」為大家所詬病。

為避免外牆被污染,可以適當設計頂部斜度,有利於表面髒污的排除,利用水的流勢將污水導引到牆面以外的範圍,藉由滴水板滴落至非視覺注意處(如陽台欄杆內側、屋頂花園女兒牆內側)。

這些外牆泥作裝修細部的防污設計,包含窗台度外斜導水蓋板配合滴水線、外露樑頂面外斜並安裝滴水線、陽台欄杆頂面內斜及女兒牆頂面內斜等等。

順應趨勢選擇友善材料

最後,台灣屬潮濕型氣候,造成建築大樓外觀髒污的問題嚴重。隨著居住品質的不斷提高,人們對住宅的設計更加講究舒適、健康性健康住宅的規劃設計,不論是消費者購買房屋或進行危老都更重建的建築,業者建造房屋之際也應兼顧人民的居住安全及對環境友善保護,選擇對地球環境友善的建築材料,同時達到與環境共生、地球永續,一同為地球環境永續盡一份節能減碳的責任。

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七都「這些行政區」 買中古屋不用預售屋一半價

文/住展雜誌

近年預售屋市場買氣火熱,房價節節高升,與中古屋價差逐漸擴大。房仲業者統計實價登錄資料,發現七都預售屋與中古屋的平均單坪價差最多前10名行政區,台中就占一半;其中,台中中區預售屋與中古屋價差高達150%,等於買預售屋需要比中古屋多付1.5倍的價格,此外,台中中區、西屯區、北區、高雄鹽埕等四區中古屋,也都不用預售屋的一半價。

台中中區 價差高達1.5倍

永慶房產集團根據實價登錄預售屋、中古屋交易資料,盤點近一年七都行政區預售屋與中古屋的平均單價價差幅度,台中市共有5行政區上榜。其中,位居七都之冠的中區,近一年預售屋平均單價約51.8萬元,中古屋約20.7萬元,一坪相差31.1萬元,價差高達150%,等於購買預售屋需要比中古屋多付出1.5倍的價格。

預售屋及中古屋價差第2、3名同樣落在台中市,分別是西屯區110.7%及北區101%,而台中市西區和北屯區也有7至8成不等的的價差。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,受惠7期及14期等熱門重劃區、台中捷運、中科等議題,吸引建商爭相搶進台中推案,快速帶動預售屋房價飆升,以至於台中中古屋房價未跟上預售屋的漲幅。

其中,價差居冠的中區,因區域發展較早、老屋占比高,中古屋房價基期相對較低。而預售屋市場因近年資金湧入房市,再加上捷運藍線建設等利多因素,帶動中區預售屋房價大幅飆漲,使兩者房價差幅巨大。

高雄台南 各有2區入榜

除中台灣外,南台灣的高雄市及台南市各有2區入榜,分別是高雄市鹽埕區及岡山區、台南市中西區及新營區,皆有75%以上的價差,其中,鹽埕區價差達100%,中西區價差也有95.8%。

陳金萍表示,受惠亞灣區、駁二藝術特區、高雄流行音樂中心、捷運等建設帶來需求,鹽埕區新案供不應求,預售屋房價易受單一建案影響而推升,因此拉大與中古屋的價差。

而岡山區因鄰近路竹與橋頭科學園區,加上捷運岡山路竹延伸線持續開發,在科技園區及交通建設的雙重利多下,預售屋價格上漲快速,與中古屋房價也拉開差距。

至於台南市,中西區機能成熟,購屋剛需強,但可開發素地不多,因此新建案不多,帶動預售屋房價揚升;新營區則是在南科利多下,預售屋價格大幅上漲,拉開與中古屋的價差。

陳金萍表示,中古屋和預售屋各有優缺點,預售屋屋況新,不過因建築成本較高,及反映區域發展和未來房價,以至於房價相對高昂;而中古屋房價親民、坪數實在與可勘查屋況,對小資、首購族而言,可減輕不少購屋負擔,民眾購屋前,需謹慎考量自身需求,選擇最適合自己的房屋。

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五分埔變身時尚基地 冠德奪信義兒福B2公辦都更 容獎估破50%

圖/信義兒福B2基地公辦都更案

文/朱福山

冠德建設積極耕耘公辦都更案,近日再下一城,13日打敗多組競標者,成功奪下位台北市大五分埔地區的連鎖式都更『信義兒福B2基地公辦都更案』,預計投資76.15億元,打造結合時尚設計的2棟住辦、住宅大樓,2031年完工。信義兒福最後一塊拼圖「兒福A2基地」現正辦理招商,預計10月8日截標。

『信義兒福B2案』位台北市信義區忠孝東路五段北側,緊鄰信義計畫區,為四面臨路完整街廓,基地面積約2,450坪,使用分區為第三種住宅區,根據國家住都中心資料,該案可申請「TOD 2.0 計畫專案」及「台北市防災型都更專案」,預估容積獎勵將突破50%。

圖/信義兒福B2基地公辦都更案

延續五分埔產業 打造時尚基地

國家住都中心表示,『信義兒福B2案』由冠德建設與潘冀聯合建築師事務所合作,以「我們的群島」為核心概念,呼應大五分埔地區的服飾產業發展目標,以職住一體為設計理念,時尚設計、多元共融為主題,規劃興建一棟26層住辦大樓,與一棟20層住宅大樓,打造結合住宅與新創的職住場域。

住辦大樓將設產業種子基地、工作坊空間、彈性擴充辦公單元,以及具設計風格的出租住宅,建築內部規劃提供住戶使用的共享空間;住宅大樓低樓層另設有店鋪、托嬰中心與庇護工場,滿足年輕家庭的育兒照顧需求。

國家住都中心指出,『信義兒福B2案』全區以永續進行整體規劃,建築結構均採鋼骨鋼筋混凝土(SRC),建築設計採9×9公尺模組化單元,營建工程導入預鑄工法,使用鋁製模板與循環建材,減少營造廢棄物,並以密集綠覆固碳為城市降溫、加強建築能效減少碳排,並採低衝擊開發設計,目標取得綠建築鑽石級、智慧建築黃金級、新建建築能效1+級、耐震標章等認證。

天使基金挹注 職人駐村活化社區

為延續大五分埔成衣產業發展,冠德建設與MUJI合作成立社會企業「Good job center」,預計挹注天使基金營運種子基地,培養在地時尚設計產業,未來將邀請職人駐村,舉辦藝文活動與設計學堂,冠德建設並計畫認養鄰近公園,透過公共藝術重現歷史水圳意象,為居民、新創團隊和設計工作者們,提供交流活動場域,打造鄰里共好的友善社區。

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買預售3房想改2房…建商拒客變 裝潢達人:噴10幾萬後這事更惱人

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
房市景氣大好,預售屋買氣暢旺,許多建商在缺工、趕工之下,除了原本就屬於大量體、追求工期快速的建商不提供客變之外,現在許多建商也跟進不協助客變。裝潢達人就提醒,預售屋簽約前一定要確認是否能客變,否則交屋後得自費拆除進行改裝,費用至少幾十萬元起跳。
 
狸樂聚裝修媒合平台創辦人、建築師陳竑銘表示,預售屋的其中一項優勢,就屬能夠客變,建商在施工階段,能按照客戶需求改變室內格局,不過,受到缺工以及建商趕工程進度,加上預售買氣旺,愈來愈多建商不提供客變這項附加價值。
 
預售屋太好賣,加上建商缺工趕工之下,許多建商不提供客變了。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
工地。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
陳竑銘指出,建商不提供客變,改變格局的成本也就轉嫁到購屋者身上,假設3房改2房,要拆除牆面、砌磚、修整地磚,管線也必須要移,至少得多花10幾萬元,不僅如此,工期也會多2至3週,入住時間就會拉長,假設是規模更大的客變,費用也會更高,等於裝潢成本大增。
 
事實上,近年不少建商除非大坪數案,否則在追求工期不延宕之下,也不提供客變,甚至有大型建案提供「精裝修」,冷氣、家電、傢俱設備全都齊全,除了能將裝潢成本涵蓋在總價內以利貸款之外,也能向購屋族主打交屋省掉裝潢期,快速入住的優勢。
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宜蘭市成屋新亮點 全充電車位吸晴

太平洋至臻接待

文/住展雜誌

雖宜蘭市區自住買盤量體不少,目前接待中心詢問度表現仍穩定,然而,今年房市下半年受限貸令影響,部分客戶的觀望心態也有升溫的跡象,未來的買氣是否會有新的波動,仍值得關注。

謙君外觀

先看到農權路三段上的新成屋推案,佳友建設的系列推案「謙君」,建案至南屏國小、復興國中、宜蘭高中、宜蘭大學等學區皆便利,小環境的生活採買機能亦完善。該案規劃37戶(含店面),為25~70坪的2~4房格局,訴求全車位具備充電樁,採Alfa Safe耐震系統,限於建案一樓店面內銷售,現場已有接待人員。

品牌建商續推系列案 透天華廈兩相宜

鳳凰愛買NO.13新生河盼接待

接著看到以和建設的「鳳凰愛買NO.13新生河盼」,基地位大福路二段上,至新生國小約3分鐘車程,宜蘭火車站約5分鐘車程,該案具備華廈及電梯透天產品,華廈區為25~36坪的2~3房格局,;另7戶電梯透天,建坪53~55坪、地坪21~29坪,銷售中心於泰山路30號,因屬在地品牌系列推案,詢問度表現不錯。

太平洋至臻接待

其它建案如神農路上的「鳳凰101」尚有部分戶別待售中,主推38~46坪格局,同於泰山路30號銷售;而縣政九街的「太平洋至臻」也進入案尾階段,現主推庭院戶別,設銷售中心於宜科一路257號。

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違約金風險 不動產交易常見3大迷思

這2年的房市跟夏天天氣一樣,越來越火熱,交易多,連帶產生許多糾紛,而目前台灣不動產交易,因為履保機制與仲介制度的健全和普及,多半都使用仲介公司或是建經公司,所預擬的不動產買賣制式契約,這也造就了因為契約條款相似,故許多類似的爭議一再發生……

文/林明忠 圖片/FREEPIK

事實上,不動產買賣契約大多約定相當高額的違約金,因此每年承辦不動產買賣糾紛的法律訴訟時,都可買方/賣方,因為長久以來鄉野流傳錯誤迷思,導致數百萬元違約金的損失,人生多年的努力也化為泡影。

因此,就個人多年承辦經驗整理了3個常見的買賣房屋交易迷思,希望能讓不動產交易中的買/賣雙方,不要再重蹈前人因為錯誤迷思,而產生的悲劇。

迷思一:買方認為房屋有瑕疵就不交屋/拒絕付款

不少買方認為,若在交屋前發現房屋有瑕疵,在賣方妥善處理前,買方就可理直氣壯地拒絕付款或拒絕配合交屋。

然而,在現行大多數的不動產買賣合約中,幾乎不會有「房屋出現瑕疵、買方就可以拒絕交屋或付款」的特別約定,甚至有些合約會特別約定,即使有瑕疵仍不得拒絕交屋或付款。

因此,除非契約有特別約定,否則因為發現房屋瑕疵,因而拒絕交屋或付款,在法律上是一種非常危險的作法,因為在大多數的制式買賣合約中,因交屋與付款是明確的契約義務,故若買方拒絕交屋或付款,賣方經過定期催告後,買方仍不履行的話,就有可能面臨賣方解約並全額沒收買方已付價金的風險。

有些買方會援引網路上所查到,民法「同時履行抗辯」的條文主張自己可以拒絕交屋或付款,但不少法院在不動產交易中,對於是否可因「房屋瑕疵」而「拒絕付款/交屋」的認定,常因法官心證而有不確定性、不同法官常有不同認定。因此,買方如果認定所謂「同時履行抗辯」的權利一定會被法院採納,因而就可以先拒付尾款或拒絕交屋,雖然實務上仍有案例成功,但這無疑是一場豪賭,賭輸了可能就面臨被認定違約,而賠付數百萬元違約金的窘境,因此通常不會建議當事人這樣做。

那,買方的權益如何維護呢?其實,如果交屋前就發現房屋有瑕疵,賣方又不處理的話,通常雙方所簽署的履約保證申請書中,都會有爭議款保留的機制,所以買方要做的,不是拒絕付款/交屋,而是把款項付到履保帳戶後,再跟履保或建經公司就瑕疵部分主張爭議款的保留,讓履保公司就有爭議的款項暫不出款給賣方,後續再來循訴訟或調解方式向賣方主張權利。

而且,買方配合交屋也不代表完全承受房屋屋況,通常不必擔心交屋就代表承認所有瑕疵,除非合約有特別約定,否則買方在交屋後再來主張瑕疵擔保或其他契約權利,對買方來講法律風險常是最小的安排。

迷思二:賣方認為買方無權請求履約公司扣留保留款,因而拒絕交屋

有些賣方誤以為,買方無權要求履約公司扣留保留款,因此在買方提出此要求時,便拒絕交屋。但在大多數的不動產交易契約中,都保有履保款項的爭議解決機制,從而買方因此所主張保留款,雖然賣方沒拿到錢,但並不存在買方違約的狀況,所以如果賣方因此拒絕交屋,實際上是違反契約規定,反而可能面臨違約金等責任。

迷思三:弄混保固責任、現況交屋、免除瑕疵擔保責任之意義

許多人在購買房屋時,常常弄混保固責任、現況交屋和免除瑕疵擔保責任的意義,這3者意義嚴格來說完全不同。保固責任在民法並無明文規定,通常指的是賣方在一定期間內對房屋進行免費修繕的責任,因此常見的「漏水保固半年」的記載,法律意義上很可能只是代表賣方「多給予」買方可主張漏水瑕疵免費維修的權利,並不代表買方同意漏水的瑕疵擔保責任以半年為限。

而「現況交屋」,依照目前較多數的法院實務見解,則是指買方就房屋肉眼或依通常觀察方法可見的現有瑕疵狀況,不主張瑕疵擔保責任,但若瑕疵是屬於隱蔽性、無法以通常觀察方法得知的瑕疵(例如封閉裝潢天花板上的漏水、海砂屋等),就不在免責的範圍。

因此,很多賣方,甚至仲介、代書,以為只要記載「現況交屋」就代表賣方不論在任何瑕疵下都可以完全免責,以為「現況交屋」跟「免除賣方瑕疵擔保責任」可以劃上等號,這是不正確的觀念,因為後者才是真正免除一切可見/不可見瑕疵的條款,因此買方在簽約時,如果遇到賣方要求加註「免除賣方瑕疵擔保責任」時,一定要特別留意。

最後,因為實務上各家不動產契約條款的高度相似性,常使得類似交易問題一再出現,更可怕的是,對於不動產契約的錯誤解讀迷思一直流傳於市場內,使得買賣雙方在進行交易時,常因錯誤的迷思而造成重大損失。希望本文整理的三個常見迷思,能夠幫助大家在不動產交易中少走冤枉路,平平安安買(賣)房、開開心心有個家。

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土城、三峽房市利多 皇翔三鶯線2大聯開案簽約

文/住展雜誌

軌道經濟發威,新北市捷運局持續推動三環六線交通建設,捷運三鶯線通車後,將串連基北北桃生活圈,可望吸納大量就業及居住人口,帶動沿線房市發展。三鶯線規模第二大的媽祖田站及台北大學站捷運開發案,13日舉辦簽約儀式,由皇翔建設再度拿下最優申請人,預計分別興建2.1萬坪、1.5萬坪捷運開發大樓,為土城及三峽地區發展注入活水。

捷運三鶯線。圖/新北捷運局提供

捷運三鶯線設置12站,其中6站(7處基地)進行捷運開發案,目前已有4處招商成功,包括2023年招商成功的三峽站出入口1、三峽站出入口2,及近日簽約的台北大學站、媽祖田站;永吉公園站已完成最優申請人評選,準備辦理訂約事宜;後續推動龍埔站暨機廠、鶯桃福德站等2處捷運開發案招商作業,預估三鶯線捷運整體開發案可吸引485億投資金額、引入1.4萬個居住人口。

皇翔建設近年積極進軍政府公部門標案,先前已取得土城頂埔、新莊站廟街、永和大陳義胞單元三、中和保二總隊、板橋民權路等多筆公辦都更案,而這也是皇翔建設繼萬大線的金城機廠站、加蚋站2筆捷運聯開案,近期再度奪下的2筆聯開案,成果豐碩。

捷運局長李政安表示,媽祖田站是三鶯線規模第二大的捷運開發案,將與捷運出入口共構,興建2棟地上27層地下3層、1棟地上7層地下3層,總樓地板面積約2.1萬坪的捷運開發大樓,並特別設置900坪公益設施空間,提升土城區服務機能。

台北大學站基地面積約1,790坪,鄰接北大特區與三峽舊市區,開發計畫也與出入口共構,規劃興建地上28層、地下4層,總樓地板面積約1.5萬坪的捷運開發大樓,未來可供住宅及微型辦公室使用,可作青創交流空間,且屋頂設置太陽能板,結合淨零碳排及環保節能理念,打造三峽地區淨零建築示範社區。

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贈與稅試算、免稅額、申報時間,贈與不動產的課稅內容!

贈與稅

今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『贈與稅』!

國稅局提醒民眾,在善用年度贈與稅免稅額合法節稅的同時,也應注意稅法規定,保障自身權益。

 

贈與稅

《財政部北區國稅局》

🔷贈與稅是對無償給與他人財產(包括動產、不動產及其他有財產價值之權利)之行為所課徵之稅,屬直接稅,為防杜遺產稅逃漏而設立的稅課,使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產。

 

贈與稅試算

  • 本年度課稅贈與淨額 = 本年度贈與總額 – 免稅額 – 本年度扣除額
  • 本次應納贈與稅額 = 本年度課稅贈與淨額 × 稅率 – 累進差額 – 本年度內以前各次應納稅額及可扣抵稅額

 

贈與稅的免稅額

《財政部》《財政部臺北國稅局》

  • 每人每年244萬元免稅額。
  • 起算時間為1月1日至12月31日止。
  • 贈與人為計算基準,非受贈人。

 

何時申報贈與稅?

《遺產及贈與稅法 第24條、第24-1條、第26條》

  • 贈與人在1年度贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額時,應在贈與日後30天內向戶籍所在地主管稽徵機關申報贈與稅。
  • 有正當理由不能如期申報,應在規定期限內,用書面向稽徵機關申請延期申報,申請延長期限以3個月為限,但是如果有不可抗力或其他特殊事由,可以由主管稽徵機關視實際情形核定延長期限。

*詳細申報內容可向主管機關諮詢。

 

贈與不動產的課稅內容

《遺產及贈與稅法施行細則 第18、19條》《遺產及贈與稅法 第21條》

  • 贈與土地:贈與稅、土地增值稅 (稅率為20%、30%、40%)。
  • 贈與房屋:贈與稅、契稅 (稅率為6%)。
  • 土地增值稅及契稅的納稅義務人為受贈人,如由受贈人自行繳納,可自贈與總額中扣除。如由贈與人出資代為繳納,應併入贈與總額中計算。

贈與不動產

應繳稅費

土地

贈與稅

土地增值稅

(稅率為20%、30%、40%)

房屋

贈與稅

契稅

(稅率為6%)

*贈與稅:扣除免稅額、扣除額,依稅率繳納。

 

▌注意事項!《遺產及贈與稅法 第5、44條》《台財稅第7571716號》

  • 如逾期未依法申報遺產稅、贈與稅者按核定應納稅額加處2倍以下之罰鍰
  • 納稅義務人贈與子女之房屋出售前要持有該土地6年以上,且須符合自用住宅規定,才能使用房地合一稅的自用住宅優惠稅率,如期限未屆滿就出售,可能要負擔較高稅賦。

 

參考資料🔎 財政部稅務入口網/賦稅署、遺產及贈與稅法、臺北市國稅局、遺產及贈與稅法施行細則

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土地增值稅 一生一次與一生一屋

重購退稅:土地增值稅、房地合一稅的比較

新北拼都更 5年核准破千案

文/住展雜誌

雙北市老屋數量多,加上可開發素地不多、土地成本高等因素,吸引建商爭相投入都更改建案,尤以地段精華及生活機能完善的區域,更是建商都更推案重心,根據《住展雜誌》調查,今年雙北已有7宗都更案完銷。新北市最新統計指出,截至今(2024)年8月底核准都更累計超過千案,新北市府表示,未來將持續加速審議、擴大都更量能。

新北市都市更新處今(13)日表示,新北市府2019年起推動「都更三箭」政策,包括大眾運輸為導向的TOD增額容積機制、主幹道沿線環境優化,以及優先處理危險建築等三大策略,藉由老舊建築物多元都市更新方案,例如一般都市更新、危老重建、簡易都更、防災都更與整建維護等方式,逐步改善市容。

更新處指出,民眾可視建築物結構鑑定結果、個案基地條件與整合情形,選擇適宜的重建或整建維護方案,截至今年8月底,累積核准已達1,023案,未來市府將持續加速審議,擴大都市更新量能,帶給新北居民永續共好的居住環境。

新北市城鄉發展局局長黃國峰呼籲,民眾務必主動確認自家房屋的狀況,市府都市更新處提供「挺安全方案」,全額出資協助有安全疑慮的建築物辦理海砂屋鑑定,以協助社區瞭解自家建築物結構安全情形;如果民眾對於建築物結構有安全疑慮,新北市工務局也提供建築物耐震能力初步評估與詳細評估相關鑑定補助。

新北市府也已成立「新北市住宅及都市更新中心」,協助有意願的民眾都更諮詢及召開法令說明會,並針對危險建築物提供「580專案計畫」,啟動公辦都更招商機制,全方面協助新北市民遠離危險家園。

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部分建築材料成本有降?「不希望房價太高」 他曝風險區域

好房網News記者林和謙/新北報導
 
這陣子的銀行限貸導致房市買氣受到影響,加上今(2024)年下半年美國總統將至,還有貨幣政策的決定,以及我國央行可能再有房市調控措施,都讓房市增添變數,房價會調整?科達建築董事長賴建程指出,其實我們也希望房價不要太高,對市場不太健康,而這陣子鋼筋價格有稍微下來一些,不過金屬類材料價格還是向上,加上缺工、工資依舊高,觀察整體情勢,房價估計會緩漲,而越是都會區的地方,房市供需將持續需求大過供給,房價穩定,而推案量大、供給過剩的中南部蛋白區將比較有風險。
 
半導體、科技業未來發展看好,賴建程說,包括科技業帶動的區域,比如竹科、中科、南科、北高雄、嘉義等區域,因為有產業加持、政府資源投入,後續也將讓區域房市走熱,周邊企業、中下游廠商跟著受惠,就業機會增,居住及購屋需求強。
 
賴建程指出,越是都會區的地方,房市供需將持續需求大過供給,是不敗區域。圖/好房網News記者林和謙/攝
台北市的客戶賣掉北市公寓後,到重陽重劃區可以買2間新大樓產品,如今也享受到驚人的房價增值效益。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
這幾年國內房價走升幅度大,賴建程表示,我們也不樂見房價太高,因為並不健康,民眾負擔也有限;以原物料成本來看,近期鋼筋價格有下來一些,不過鐵、銅、鋁等金屬材料價格還是在漲,加上工資仍高,且土地價格難下來,預計未來房價會緩漲,但漲勢會趨緩。
 
賴建程說,這幾年科技大廠搶工、科技公司給得工資又高,且面臨營建產業人才斷層,導致營建業確實缺工嚴重,加上營建成本很高,可以觀察到台北市與新北的都更危老案撤建的比例有變高,因此過去喜歡推小基地案子的小建商,更是相當吃力,包括工班缺人,且小基地的營建成本更高,會受到嚴峻考驗。他指出,而中大型建商因案量較多,整體成本可以稍壓下一些,工期銜接順利的話,且工務排程與團隊也協調順暢的話,基本上案子就可以走得穩,工程期也會較為穩健。
 
談到房市供需,賴建程表示,未來越是都會區的地方,需求將大過供給,像是新北市的三重、新莊、中永和、板橋、新店等區域,具備更多就業機會與人口紅利,「屬於不敗區域」,但房價是物極必反,若新莊未來大樓新案衝到1坪120萬,那買方會認為就去買在板橋就好,過高的價格會受到考驗;而中南部一些供給過大、導致供過於求的蛋白區與外圍區域,未來房市風險性較高,必須當心。
 
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京華城容獎惹議 國土署:容積是公共財 避免獎勵「單一個案、族群」

京華城過去外觀。(圖/翻攝自京華城粉絲團)

文/住展雜誌

《危老條例》的容積時程獎勵邁入倒數計時。內政部國土署署長吳欣修12日表示,容積時程獎勵結束後,將由「規模獎勵」取代。至於2027年後是否結束,會參酌地方政府意見,與業界討論後才未定案;都更獎勵則不應往上調,而是從簡化審議認定過程等方向進行。

危老時程獎勵落日 規模獎勵取代

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》2017年5月10日正式實施,規定3年內時程容積獎勵為10%,自2020年5月12日起,逐年遞減8%、6%、4%、2%、1%,至2025年5月11日時程獎勵將完全歸零。

針對危老重建的容積獎勵,吳欣修表示,容積獎勵採漸進式退場,現行新增規模獎勵,並取消基地合併鄰地的限制條件,危老重建面積只要超過200平方公尺,可獲得基準容積2%以上的規模獎勵,時程上與獎勵時程互相替代,待2025年時程獎勵正式結束後,規模獎勵會取而代之。

至於危老重建獎勵2027年後是否全面結束,吳欣修說明,社會對危老重建的接受度很高,國土署正全面調整危老作業方式,同時參採地方政府意見,由於業界普遍希望維持現行機制認定,不僅效率較高,也有助於推動進行,故尚須與業界討論後才會定案。

近期京華城案與高雄國賓改建案,引發外界對於都更獎勵的關注,吳欣修認為,都更獎勵上調對實際執行面助益並不大,故目前都更獎勵不應再往上調升,未來精進重點會是放在簡化都更審議及認定過程,以及精進相關作業,以提升都更效果。

京華城過去外觀。(圖/翻攝自京華城粉絲團)

容積屬公共財 盼優先用於公益性

吳欣修補充,容積管制自2019年實施以來,因各地發展特色不同,內政部定調容積率由地方政府在細部計畫訂定,並要求地方政府以人口、活動量估算基準容積。2013年已明文規定,一般性容積獎勵上限不可超過20%,中央尊重地方政府所訂定的基準容積跟容積獎勵。

吳欣修提到,容積屬於公共財,希望將容積獎勵優先運用在公益性,盡量避免為「單一個案、單一族群」獎勵,吳欣修強調,如果有些案件太過頭了,就會透過監察院或提到大會報告,要求地方政府修正。

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北市形象花車登上海旅遊節! 巡迴街頭邀遊客訪臺北

記者楊博喻/綜合報導

「第35屆上海旅遊節」9月14日登場,今年臺北市政府觀光傳播局以「Undiscovered Taipei」為主題,製作臺北市特色形象花車,在上海最熱鬧的南京東路步行街亮相,接下來也將在上海各區巡迴展示,以美景美食展現臺北的全新魅力,吸引許多來自各地及國際遊客爭相拍照打卡。

觀傳局長王秋冬表示,兩岸旅遊目前雖尚未全面開放,但大陸出國旅遊人數眾多、市場廣大,具備開發潛力。本次花車展現臺北的多元風貌,不僅將這座城市由群山與淡水河共同環繞的特色巧妙融入設計中,也結合特色美食、臺北大巨蛋等新興景點及2025雙北世壯運等意象一起呈現,期望吸引更多遊客造訪臺北、發掘這座城市的新亮點。

觀傳局則補充,「上海旅遊節」是中國大陸最具影響力的旅遊盛事之一,每年吸引超過800萬人次的遊客;今年的花車展覽展至10月6日,期間花車將在上海各區巡迴展示,最後一站9月29日在迪士尼公園所在的臨港區進行定點展示。

另外,觀傳局也同時在「上海東方明珠電視塔」設有38面LED螢幕的展示環廊,連續播放15天臺北宣傳影片,讓遊客在參觀時,就能獲取臺北最新的觀光資訊,藉此吸引更多遊客到訪臺北,深入探索這座城市的特色與精彩。

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928忙碌開案中 內湖新案搶先報

群揚MORI外觀

文/住展雜誌

房市928檔期,內湖地區也沒閒置著,近期於環山路二段上有預售新案剛正式公開,內湖路一段靜巷內亦有新成屋亮相。由於往年內湖區內建案供給量體相對有限,故目前銷售中心的詢問度表現尚穩定,詢問也多以內湖本地客,或是科學園區客群佔大宗。

力麒·寰山基地

先看到由力麒建設推出的「力麒·寰山」,基地位於環山路二段上,具山景條件,離麗山國小約400公尺,規劃地上17層、地下5層,共109戶(含事務所及店面),住家規劃27~40坪的2~3房格局,採用Alfa Safe系統工法,目前開價115~125萬元/坪,於內湖路一段5號(開璽吾界內)銷售。

稀有邊間2房 山景圍繞新成屋

群揚MORI外觀

接著看群揚建設的「群揚MORI」,基地位於內湖路一段91巷85號,周邊環山多綠意,至文湖國小約600公尺,共26戶純住家,為22~28坪的純2房格局,單層三併規劃、戶戶邊間,目前開價88~97萬元/坪,於建案內銷售,已有人員進場。

而民權東路六段180巷亦有和暘建設的建案籌備中,公開時間尚不確定。

恆悅麗山基地

麗山國中旁的「恆悅麗山」,基地亦近捷運港墘站,規劃20~35戶的2~3房格局,目前尚有銷售中,因地點機能性佳,且該區段許久未有推案,故詢問度表現不錯。

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荒謬的限貸風暴妄想事件

雙貸族

文/住展雜誌

2024龍年,世事變幻莫測,政治經濟軍事,壓力緊迫人心。股市起伏動輒百點千點,房市更面臨豬羊變色,涉入其中的族群,呼天搶地已來不及。房貸市場風聲鶴唳,一犬吠影眾尤吠聲,什麼泡沫經濟次貸風暴,牛頭不對馬嘴,以訛傳訛徒亂人心。

10餘年前美國次貸風暴,崩敗關鍵在於「次貸」乃因房貸財務公司操作過頭,以放貸合約為本,發行衍生性金融商品,擴大信用失衡所導致。台島的新青安模式,與一般放貸無異;以目前金融市場規模估量,並無傳聞中的超級風險存在。次貸既不存在,何來風暴危機?

諸多高官和財經專家,誰能說出完整的風險癥結?而對應之策竟然是倉卒急頒限貸決策;未經深思熟慮,「無病亂服藥」,加上媒體道聽途說,加油添醋,把那些編織居住正義美夢的年輕人,嚇得手足無措。建商催交屋,房貸下不來,這下子如何是好。股價分析師唱高唱低,樣樣自圓其說;基本盤不變,卻漲跌起伏個沒完,外觀活像賭局,但全球都在玩。只要有商機,能掙錢,合不合理,沒人在意。可房地產買賣並非賭局,許多人從一而終,一生只買一次樓,比結婚次數還少。如此慎重其事。碰上朝令夕改,豈祇是黑天冤枉!

昨非今是的鬧劇,並不罕見;參與其中者,賺賠互見。像20餘年前的網路泡沫,上網機PDA各式商品,投資人奮勇搶入,遭套殺者滿坑谷。那是誤判情勢,誤解產品。但如今限貸令是針對炒樓者,抑是無辜的剛性需求者?錯殺誤殺,血流成河,會發生嗎?能任令發生嗎?

說房價過,似非實情。瞧人均所得和咱們相當的日本、南韓,房價水平亦不比台島低。認真普查,縣市鄉鎮房價還是低廉,六都亦僅蛋黃區稍高。試想,通膨程度如此,豈可能房價獨跌?官方推估3年後,國民人均所得,將達4萬元美元;倘若不假,則物價水準自然跟漲,毫無疑問!

說房價過,似非實情。瞧人均所得和咱們相當的日本、南韓,房價水平亦不比台島低。認真普查,縣市鄉鎮房價還是低廉,六都亦僅蛋黃區稍高。試想,通膨程度如此,豈可能房價獨跌?官方推估3年後,國民人均所得,將達4萬元美元;倘若不假,則物價水準自然跟漲,毫無疑問!

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林立正、楊麗花 獲頒北市無形文化資產證書

記者楊博喻/綜合報導

臺北市政府文化局15日於西門紅樓舉辦「藝以人揚-113年臺北市無形文化資產授證典禮」,本次授證典禮由臺北市長蔣萬安親自出席為兩位藝師授證,為傳統工藝斲琴保存者林立正及傳統表演藝術歌仔戲保存者林麗花(楊麗花)頒發證書,展現市府對無形文化資產之重視。同時文化局也於剝皮寮歷史街區舉辦無形文化資產授證特展,呈現兩項無形文化資產之美,同時彰顯兩位藝師在各自領域的非凡貢獻。

市長於典禮致詞中表示,感謝兩位藝師長久下來對無形文化資產的貢獻,傳統藝師除了需要在該領域多年的耕耘,熟稔並掌握藝術,更需要透過該藝術傳遞時代積累的厚度,成為演示者、傳遞者等多元身份。期望透過活動的舉辦,能讓更多市民更加認識臺北市的傳統表演藝術及傳統工藝,從而成為保存維護文化資產的一份子!並表示市府團隊將持續努力,文化局將結合各個單位、民間團體和各方資源,讓文化資產保存與傳承的工作持續進行,這份文化傳承的精神將會在未來繼續延續,讓臺北市的文化之光更加耀眼。

斲琴保存者林立正 致力傳承斲琴傳統工藝

斲(音同卓)琴即是古琴製作的傳統工藝,一張古琴的製作與修復匠師需同時具備木工、漆藝等多項技藝,林立正藝師踏入斲琴領域數十年,致力於傳承斲琴傳統工藝,辦理古琴雅集活動與展示,製作古琴外亦專精於修復古琴,如國立故宮博物院修復館藏元琴雪夜冰等,至今製作與修復古琴逾80張。林立正藝師在授證典禮上表示,這個技藝是一份傳承工作,需要漫長時間投入,隨後也開心表示,現在有很多學生認真來學技藝,希望能將斲琴工藝延續下去,大家一起努力。

林立正除持續精進自身斲琴技巧,更於1998年創立「梓作坊古琴造作工坊」,推廣傳授斲琴技術,並自2011年起開展多項傳習計畫及古琴修復紀錄,保存推廣傳統工藝。林立正藝師深耕斲琴工藝50餘載,從古籍中推敲斲琴工法以及古琴大師孫毓芹的指引,發展出嚴謹的斲琴工序,並無私傳授給學生,對斲琴工藝的建構與傳承具有重要影響。

歌仔戲保存者林麗花(楊麗花) 持續本土原生劇種歌仔戲推廣

林麗花(楊麗花)藝師作為臺灣歌仔戲代表性人物,從6歲初登台到成為知名歌仔戲演員、製作人,林麗花(楊麗花)經歷過多種類型的歌仔戲演出形式,並打破一般民眾對於歌仔戲的刻板印象,將歌仔戲帶入國家殿堂演出,持續於本土原生劇種歌仔戲的推廣與傳承上不遺餘力。楊麗花藝師今天在典禮中表示,她一生都是為了歌仔戲,演了很多年,太侵入了。楊麗花最後也強調,雖然人退休,但心還沒退休,為了歌仔戲我會再努力,下次若有機會,一定會回來表演。

楊麗花投身歌仔戲達70餘年,除了歌仔戲演出的藝術成就外,亦投身歌仔戲教學推廣事業,1981年開辦「歌仔戲訓練班」,培養出如陳亞蘭、紀麗如等新一代的知名歌仔戲演員。楊麗花歷經內台、外台、電台、電影、電視等歌仔戲不同型態演出,並引領電視歌仔戲潮流,進而將歌仔戲表演藝術推向海外,亦進入國家級劇場演出,楊麗花於1990年代至2010年代多次於國家戲劇院舞台公演,2012年楊麗花將傳統歌仔戲結合現代劇場特效,於小巨蛋演出《薛丁山與樊梨花》蔚為風潮。楊麗花藝師對於歌仔戲推廣、傳承影響甚鉅,是歌仔戲傳承之重要瑰寶。

無形文化資產授證特展特展 剝皮寮現正展出中

對於兩位藝師的卓越貢獻,臺北市政府文化局辦理授證典禮外,於9/7~9/29在剝皮寮歷史街區173-35、37、39展間進行「斲琴」與「歌仔戲」等無形文化資產特展,民眾將可透過展示了解斲琴製作工序,以及歌仔戲的發展介紹。本次展出亦將陳列林立正修復與製作的「宋琴玉壺冰」、「仲尼式古琴大壯」、「此君式古琴」、「伏羲氏古琴」等四張具代表性的古琴,歌仔戲展區則有林麗花(楊麗花)早期錄製唱片歌仔戲音樂播送,包含經典的七字調《身騎白馬》,仿童聲的《安安趕雞》,以國語演唱的《快樂人生》等作品,讓民眾遇見各種不同的楊麗花。

特展期間也於9月17日中秋佳節晚間6點,於剝皮寮歷史街區廣場舉辦楊麗花歌仔戲影片戶外播映活動,回味1960至1990年臺灣歌仔戲的輝煌時代,同時也於九月舉辦「古琴與歌仔戲鑑賞」,讓民眾對斲琴與古琴音樂有更多認識。臺北市政府文化局從2008至今,共登錄24項無形文化資產,總計39個保存者及團體,含括傳統表演藝術、傳統工藝與民俗活動,種類豐富多元,未來文化局也將延續與推動無形文化資產保存,維護臺北城市的深厚人文底蘊。詳細活動資訊,請上設計臺北粉絲專頁

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三重將進入百萬俱樂部?預售案成交單價衝98.1萬元

文/翁嘉妤

根據實價登錄顯示,包含三重、永和、新店及林口等區,今年皆出現單價9字頭成交紀錄,三重即將成為新北第二個單價破百萬的行政區嗎?大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,受惠於北市房價外溢,新北不少區域房市皆出現新高價,其中三重、永和等區,機能成熟,新案行情續創新高。

三重預售案驚見98.1萬元成交價

其中一案,位於三重三和路三段的預售屋『宏燁文旅』,13樓戶總坪數僅約16坪,7月以總價1,545萬元成交,扣除車位單價高達98.1萬元,不僅為三重區預售實價的歷史新高單價,也是該區域首筆成交單價達9字頭的交易。住商機構新北市區首席協理趙中康指出,因緊鄰仁義重劃區與捷運三重國小站,與北市僅一橋之隔,生活與交通機能成熟,且本身屬小坪數物件,致使衝高成交單價。

小宅成市場主流 房價易創區域新高價

此外,今年除板橋區外,包含永和『頂溪大苑』、『億安和和』、新店『佳元柒章』及林口『富堡晶鑄』等預售社區,皆出現不少成交單價破9字頭的交易。賴志昶表示,綜觀近期成交創下區域新高的新北新案,除一案屬中大坪數豪宅,其餘戶別都是市場主流的小宅,且其中創高價者,還有兩戶為露臺戶。

整體而言,除了房價多頭帶動新案市場房價走勢,特殊戶別由於坪數較小,易創高價之外,部分有其他可利用空間的戶型,也讓購屋者較願意以高單價成交。

不過賴志昶提醒,新案市場看得是3到5年後的房價,若具有前景性的新案,在房市多頭餘溫仍在時,易創下區域高價,加上目前市場受預售屋禁轉售等影響,供給量較低,同時有營建成本高漲等因素,都會區新案易升難降。

但下半年度面臨銀行滿水位等議題,雖說在3到5年後交屋的預售屋,不受限於現階段限貸風波,但若房市整體買氣下滑,難保不會波及新案市場。

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差點連房子都沒了!婦輕信詐團話術 險質押信義區房產籌錢

好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
中正第一分局忠孝西路派出所日前接獲民眾報案,稱有2名男子與1名婦人於北市中正區襄陽路上有大量現金交易,疑似遭詐騙,警方到場後發現為典型詐騙手法「假投資真詐騙」,立即告知民眾此為詐騙手法,民眾方驚覺受騙,打消質押信義區房產籌措現金的念頭。
 
經警方深入了解,戴姓婦人稱於臉書見有投資廣告稱可短時間獲利,即加入LINE投資群組,後誆騙戴民申購中股票,惟戴民無足夠之現金付款,遂慫恿戴姓婦人將其名下信義區房產質押以籌措現金,並與詐騙集團推薦之租賃公司前往公證,警方到場詢問用途時戴姓婦人不斷稱僅作為個人投資用,且不斷刪除手機聊天訊息,警方眼尖見戴民LINE有詐騙集團投資專員訊息及詐騙集團投資APP,立即告知此為詐騙手法,勿輕信避免錢財遭詐,於警方不斷勸導下,戴姓婦人方茅塞頓開,打消質押信義區房產籌措現金的念頭,並於警方陪同下前往地政事務所取消質押。
 
信義區示意圖。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
信義區。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
中正第一分局呼籲,現今詐騙手法層出不窮,勿輕信網路借貸、投資訊息,投資理財應循正常管道操作,避免錢財遭詐,如有可以訊息均可撥打165反詐騙專線諮詢、查證,共同防堵詐騙。
 
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砸2200萬買房 事後才知「喝了1年自來水」!苦主痛譙建商:幾千元也要貪

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
近來預售屋市場十分火熱,民眾交屋驗收務必要格外留意。有網友在臉書粉專「靠北建商2.0」匿名投稿抱怨,當初交屋時,沒想過要驗收濾水器,結果住了1年才發現,濾水器裡竟然沒有濾芯,令他相當傻眼,等於這段期間喝的都是沒過濾過的自來水。
 
網友PO文開頭就強調,「建商送的濾水器,在房子驗收時要檢查一下看裡面有沒有濾芯」,自己正因為沒有仔細檢查,直到過了1年要更換時,才發覺濾水器根本沒裝濾芯,「我白白喝了一年的自來水」。
網友對於建商沒把濾芯裝到濾水器裡感到相當氣憤。圖與本新聞無關。示意圖/好房網News資料照
天際案場拍攝。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
網友接著說道,起初他以為是個案,反映到群組上,殊不知自己不孤單,很多鄰居也碰到一樣情況。而更扯的是,就連天花板上的全屋空氣清淨機,全體住戶同樣都沒被裝濾芯。他表示,當初花了2200萬元買房,沒想到建商居然連最基本的配備都沒處理好,憤而怒嗆「連幾千元的濾芯也要貪」。
 
PO文上線後,部分網友也感到不可思議,「太壞了,好歹也要告知一聲」、「濾芯沒多少錢,為了衛生可以沒裝,但要告知吧!」、「這樣你們那邊的自來水質不錯,可以這樣生飲一年也沒事」、「濾心都能欺瞞了,其它看不到的地方恐會偷更大…這房不妙」。
 
但也有一票網友認為,這並不是建商的問題,「本來建商送的濾水器就是要自己call廠商來安裝,而且附的等級都是最基本的,建議選購等級比較好的才能喝」、「正常情況下濾水器是濾水器,濾芯(耗材)本來就不包,不然建商說送你濾水器,不就要包你那台濾水器一輩子的濾芯?」、「入住時住戶要自己打給淨水器廠商來安裝吧…會不會是交屋時沒有交代清楚或者自己疏忽了」。
 
台中市法制局建議,民眾在購買預售屋時,除檢視買賣契約書應附的各式平面圖之外,也要核對建材設備是否與契約建材設備表相符;水電管線一定要測試,浴廁與廚房的水壓都要開到最大以測試水壓是否正常;馬桶測試是否暢通、有無漏水;冷氣排水口要倒水測試;抽油煙機排放口也要注意是否暢通;電燈開關、插頭則可運用小夜燈測試是否正常供電。
 

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三大核心趨勢體現家居搭配的「慢時尚」

文/王奕淳

近年發生的疫情如今雖然已經結束,但後續留下的影響持續發酵,包含居家生活形態的改變,不少消費者開始追求無壓生活、關注長期主義以及在空間中展現對自然的尊重。

觀察到這些轉變的家居生活品牌HOLA和樂家居,結合「慢時尚」理念,推出以「地球色彩」、「可持續美學」、「溫暖材質」三大趨勢為核心的秋冬新品,強調實用中性色的運用,也專注質感及自然材質的開發,讓生活「慢」下來,在細節中感受季節流轉。

秋冬重點1:擁抱地球色彩

自然主義在今年持續流行,特別是從木材、礦石、植物等天然材料中汲取靈感的「地球色彩」,經典百搭且色調溫和,適合用於全家充電放鬆的客廳。沙發作為主要傢俱,決定了整個空間的風格走向,若想打造靜謐場域,可以選擇波蘭品牌Sits的Annie布質沙發,利用介於灰色和米色之間的顏色,展現原始樸實的質感;柔和線條搭配模組化設計,可依空間需求進行組合,適合當代的小宅規劃。

在家紡配飾方面,以台灣自然地景為靈感的抱枕,PALETTE素色系列從風土中提取濃淡,將溪頭⽵林的綠、⾦⾨瓷⼟的⽩、花東稻穗的黃等化融入居家用品,牽引出對自然的想像;查莉壓線百褶抱枕,則是以充滿動態韻律的百褶工藝,捕捉浪花拍打沙灘時跌宕的層次感,將自然的氣息帶至居所。

秋冬重點2:可持續美學

生活節奏快速更迭的當下,居家空間與自然和諧共生逐漸成為新趨勢,HOLA今年著重探索「可持續美學」,在居家布置中融入自然肌理,除了提升空間的舒適度之外,也展現對資源循環利用的尊重。新推出以回收老松木製成的艾禮思手工木頭藝術畫,取材自回收傢俱,老松木經歷歲月洗禮、自然風蝕碰撞,每一條紋路都藏著木頭的故事,更乘載家的溫度。

也可以混搭陶瓷等不同地自然肌理,來自瑞典的DBKD擅長將自然材質與less is more的北歐美學結合,RAW系列以手工雕刻打造不經雕琢的樸實紋理,EDGE系列則在基本的器型中加入大膽邊框層次,百搭家中的任何空間,卻又不經意彰顯品味獨具。

秋冬重點3:溫暖材質

入秋後白晝漸短,宅家時間增長,有別於夏天對涼爽絲滑天絲的關注,「溫暖材質」則是秋冬的居家哲學。HOLA推薦選擇條絨及剪花工藝的床寢,打造鬆弛的臥室氛圍。伊登條絨床包兩用被組,外層選用具有圓潤飽滿的條絨(又稱燈芯絨),手感彈性且柔軟,內裡則搭配親膚的寶寶絨面料,質地厚實保暖。適合台灣氣候的兩用被設計,可以單用也可以加入被胎,無論日系city、法式極簡或是美式復古的臥室,都能打造恰如其分的時髦。

奧可利剪花純棉系列,使用較純棉柔軟的水洗棉材質,並透過剪花工藝,形成如苔蘚一般規律高低錯落的風格,且經過剪花處理後的面料也更加輕盈透氣,不只美觀更兼具實用。

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當台商大老們 不聊兩岸……

執行董事 林鈺霏

近期大家非常關注有關『台商資金回流解禁』這個話題,就連央行總裁楊金龍前往立法院財政委員會備詢時,該議題也成為立委們質詢及記者們追問的焦點,這也讓我想起9月中旬的一個晚上,一群台商老闆和我之間的談話。

記得6月11、12日前往台南參加海基會主辦的《大陸臺商投資臺灣:臺南場》參訪行程,晚宴期間與多名台商大老閒聊,我意外觀察到,台商老闆們的聊天內容已不像過去總停留在有關兩岸局勢的刻板話題上,反而出乎意料地圍繞著台灣的股市及房市兩個經濟層面打轉,尤其是房市話題,明顯更引起在場眾人的興趣。

有趣的是,當晚我和幾個頗具分量的台商敘舊寒暄,過程中,我被問及最多次的幾個問題是:「Katherine,妳有沒推薦哪一個豪宅建案?」以及「Katherine,妳跟住展的專業團隊最看好台灣哪一個區域的房市發展?」。

近來台股獲利超乎預期,台商表示有意準備出脫手中大部份台股,並鎖定大坪數豪宅作為下一個進場標的。

晚宴上某位不具名的華東區前台商會會長更告訴我,他這1年半來在台股已獲得超乎預期的獲利,隨著接下來這一波台商資金解禁,他準備出脫手中大部份台股並鎖定大坪數豪宅作為下一個進場標的;除了雙北蛋黃區,他也相中了因「南部科技廊帶」話題帶動,房價持續追高的「南部二都」,以及近期因台積電議題漲幅居冠的嘉義縣。

桃園在產業發展、軌道經濟、航空城議題等利多催化下,已發展亮眼的「藝文特區」及「青埔」兩大區域,圖為青埔周邊的書法公園。

另一位很早期就前進華南區投資設廠,在華南台商會輩分頗高的長輩則具體地告訴我,他看好整個桃園的發展,原因是桃園作為台灣面對世界的第一扇門戶,房價在北台灣的基期相對低,在產業園區發展、捷運鐵道建設、航空城議題等利多催化下,不只已經發展亮眼的「藝文特區」及「青埔」兩大區域,生活機能相對完善的「中路特區」、鄰近交流道的「經國重劃區」,甚至同時坐享環境美、機能好兩大優點的「小檜溪重劃區」也都被他誇了一遍,直說自己對台灣整體房市很有信心。

根據2019年8月上路至今的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》所規範的內容顯示,境外回流資金需受「5年內不得投入不動產」的規範,根據財政部統計該專戶的匯回資金總額為3351億元新台幣,央行總裁日前則公布,該專戶尚未運用的資金約有1380餘億元新台幣。

8月16日第一波解禁日在即,加上近年台股漲勢除了位居全球前列,更高居亞股之冠,近1波漲幅更提前衝破市場原先設定的年度高點預估,按照過往的市場經驗「股市榮景將帶動房市盛況」,預估不少投資人會選擇獲利了結「落袋為安」,並將資金轉往不動產標的,在多數資金挹注房市的狀況下,估計這波房市的熱潮將持續長紅。

且《境外資金匯回管理運用及課稅條例》專法第4條第3項規定「適用本條例規定匯回之境外資金、境外轉投資收益,不得用於購置不動產、依不動產證券化所發行或交付之收益證券」,但「投資用於自行生產或營業用建築物,不在此限」,意即在尚未解禁前,部分資金也已投資在廠房、營業用不動產,市場或許已見端倪。

那麼,8月16日首批台商回台資金正式解禁後,龐大資金將何去何從?帶來的市場效應又將掀起一波什麼樣的影響?政府又將如何因應這波解禁潮帶來的影響?就讓我們一起看下去吧。

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租金指數連漲37個月 Q2租補戶數大增破44萬戶

文/翁嘉妤

限貸令讓房市景氣稍微踩剎車,但租金卻是持續上漲,根據主計總處最新統計,今年8月的租金指數為106.71,已經連續37個月刷新天花板紀錄,且年增率也連續13個月超過2%,租屋族的負擔越來越重,租客申辦租金補貼似乎也越來越積極,今年Q2租金補貼的核撥戶數高達44.2萬戶,較去年同期的21.5萬戶翻倍成長。

房價上漲、持有成本增加 帶動租金上揚

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年受房價上漲、央行升息、裝修維護成本提高等影響,帶動租金漲勢,加上今年下半年又有囤房稅2.0實施,部分房東預期持有成本將增加,計畫漲租,使租金指數一再改寫紀錄。而新青安貸款族受自住條款限制,房屋無法出租,尤其都會區核心地帶需求旺盛,優質的租屋物件仍呈現供不應求的狀況。

租金補貼申辦人數翻倍漲 台中最踴躍

面對租金漲勢,政府300億元租金補貼政策也讓租屋族申請踴躍,今年Q2租金補貼核撥戶數超過44萬戶,創下政策實施以來的新高,其中又以台中核撥8.3萬戶最多。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析,台中為中部唯一的發展中樞,與北北桃、南高的多核心發展不同,因此周邊各縣市湧入台中就業租屋的集中度相對高;加上台中申辦租補的所得門檻比雙北低,符合條件的租屋族比例較高;且台中市區有多所學生數破萬的大專院校,大學生申辦租補的情況熱絡,使台中成為申辦租金補貼最踴躍的縣市。

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機械車位雷到再窮都別買?專家曝「要選這款」:贏面比較大

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
「機械車位」故障引發事故的消息時有所聞,但當預算有限時,仍要硬著頭皮購買嗎?一名網友就在網路上PO文,表示因手頭資金有限,平面車位對自己來說負擔太大,因此只買得起機械車位的房子,雖然自認看起來危險,又好奇是否媒體太過浮誇。
 
多數網友勸退,「機械車位缺點就車太大不能停」、「年份久的話,三天兩頭就故障」、「平車>機械車位>無車位,有得選一定要選平車,不然一定後悔」、「絕對不碰機械車位,寧願加一百萬也要平車,機械車位越老越花錢跟高風險」、「當初買不到平面,買了機械,這幾年有幾次因為暫時有故障要待維修人員來排除而不得不請假個半天,每天站在旁邊等著車位移下來時,都覺得好悶好熱」。
網友糾結在預算有限的情況下,該不該硬著頭題買機械車位?圖/好房網News資料照
不少網友認為,機械車位遠優於沒車位,買了還是有利用價值。圖/好房網News資料照
不過另一派網友則為機械車位緩頰,「機械車位停了12年,正確保養操作,不知道危險在哪?」、「多少能力做多少事,也沒有一天到晚說機械車位出事」、「車位給車停的,有就好,人住的好比較重要,機下車位停8年路過」、「如果真的要機械車位,就選平面上下的吧!有時候預算不夠,也沒辦法,我們社區的坡道機械車位,也沒聽過有啥問題」。
 
台灣物業管理學會理事長郭紀子曾指出,機械式停車位的缺點很多,使用便利性低,經常性等待,安全性低,有故障可能,管理、維護、修繕成本高,電費、機械消耗,未來還有更新問題,通常涉及多位使用人,容易產生意見不合、協調困難;至於唯一優點就是價格低,金額可能只有坡道平面車位的一半。
 
房市名嘴Sway也曾表示,機械車位與電梯道理相同,只要有認真、找原廠保養,基本上是安全的,就怕保養不確實。挑選機械車位,要看淨長寬高,這會影響停車與賣相,一般車位限高1.55米,就無法停放休旅車,高度建議是1.8米以上,而有些上層就有1.8米,比下層還高一點,就可以停休旅車,贏面比較大。
 

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好熱!回到家「先開冷氣」竟然是錯的?台電曝4招:不插電也能降溫

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
時序邁入秋季,天氣卻依然炎熱,民眾躲在家裡吹個涼,又擔心電費太貴,此時台電就分享幾招降溫妙招,即便不使用電源,也能輕鬆消暑。
 
台電在臉書粉專「台電電力粉絲團」提供不插電降溫技巧,提醒民眾在開冷氣前,別忘了做以下幾個動作:
炎熱的天氣,許多民眾回到家第一件事就是先開冷氣。圖/好房網News資料照
冷氣 暖氣 省電 電費 電器。圖/好房網News資料照
一、白天拉窗簾阻熱能
 
室內溫度上升,有一大部分是因為輻射熱從窗戶進入室內,如果窗戶做好隔熱,可以讓室內溫度下降3到5度。白天出門沒人在家時,記得一定要拉上窗簾,能阻止熱能進入室內。
 
二、玻璃窗上貼隔熱貼
 
除了窗簾以外,直接在玻璃窗上貼隔熱紙,也能防止紫外線和熱輻射,有效阻隔陽光進入室內。
 
三、出門前關燈關電源
 
家中使用的電器也是室內的熱能來源,記得出門前巡視一下家中,關閉運作中的電腦、電視、充電中的手機,不僅省電也更安全。
 
四、拖地降溫室內更涼
 
用濕拖把勤拖地,不僅讓家中更乾淨,也可以降低地板溫度,一旦地板降溫後,室溫也會很快降低。
 
此外,台電也指出,民眾回到家可以先開窗散熱,待室內降溫後再開冷氣,這樣一來冷氣才能減少負荷,更加省電。
 

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「中科效應」持續擴大 一級戰區新案連發

台中科學園區 (圖 中科管理局提供)
台中科學園區 (圖 中科管理局提供)

文/翁嘉妤

台中科學園區一直是台灣高科技產業發展的重要引擎,不僅為中台灣帶來可觀的經濟效益,更創造龐大的工作機會;此外,許多建設陸續完工,使中科正逐漸擴大,而這股效應仍在房市持續發酵中,繼續為中台灣締造推案量榮景,同時房價也隨之水漲船高。

建商瞄準人口紅利 積極推案

未來中科后里園區將擴大開發、台積電台中園區二期的擴廠計畫,也預計於明(2025)年動工,除吸引產業進駐外,也使台中人口大增。北屯區5年內增加逾4萬人口、西屯和南屯人口共計突破40萬人;根據中科管理局的統計數據也可發現,中科就業人口數,於10年間大增29164人,增幅達117.68%。

建商看好這股「中科效應」帶來的人口紅利,勢必推動房市交易的剛性需求,因此瞄準台中推案,不少新案連發,包含精銳建設的『南斗路新案』預計第四季進場,坪數主打38至44坪;久樘開發則看好神岡區發展潛力,推出新案『久樘南方童畫』,產品規劃25至34坪、2至3房,市場預估單價上看4字頭。

建商狂掃台中餐廳房地

中科附近的黃金絕佳地段,如市區大型指標性的美食餐廳,也成為建商搶破頭標的,無非是看準開發效益突出,直接砸重金卡位,收購餐廳房地。近5年內至少出現8筆類似交易,土地面積均逾300坪,成交金額共高達135億元,而在今(2024)年就有兩筆總額共四十四億元的交易,其中包含台中七期的『展華花園會館』和西區的『89帝王蟹專賣會館』。

同時,台中房價走升幅度也不小,豪宅建商寶輝建設,於中科特區打造國際總體城區開發案『寶輝VILLAGE』,一、二期成交均價已是坐6望7,成交總價最高來到6210萬元,而第三期的『寶輝THE TOWER』最高成交單價則已接近8字頭。

此外,緊鄰一旁的沙鹿區,房價同樣也以坐四望五之姿,緊追在後,其中龍寶建設『和臻邸』最高單價已來到52.1萬元,創下區域新高價;茂洋建設鎖定台灣大道、七賢路口,推出成屋案『茂洋天玥META』,最高單價也來到48.9萬元。

台中推案量大增、房價走揚,黃金地段也炙手可熱,顯見「中科效應」仍在持續擴張,且隨著更多高科技企業進駐、人口移入,加上近年國際化程度提高,吸引不少外籍人士來台就業,如此一來,高收入、高學歷族群對房屋需求勢必日漸增加,中科周邊的西屯和沙鹿區,已然成為房市的一級戰區。

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09/07-09/13一週不動產大小事

文/王奕淳

超大坪數市場出現斷層 台中未來新案銷況可期

在產業、交通、建設等眾多題材持續發酵之下,台中房市發展可期;尤其是地段最精華的七期,受到外圍重劃區的價格擠壓,帶動區域房價的補漲動能強勁,不少建商因此搶進插旗,包括寶璽、寶輝、聯聚、麗晨、國泰等指標建商,都將在今(2024)年下半年推出新案。

這一波推案中,包含七期睽違五年以上,再次出現均值百坪的超大坪數豪宅預售案,待其落成後,市場上的大坪數豪宅案屋齡可能都已接近十年,此案也因此備受品牌建商粉絲及中部高資產族群熱烈關注。

七期下半年案量驚人,包括寶璽、寶輝、聯聚、麗晨、國泰等指標建商皆有新案推出

主計總處:8月房租、外食續漲

主計總處最新物價統計顯示,國內通膨情況仍在,8月房租漲幅為2.45%,雖較收斂但仍處高點;外食費年增2.9%,持續偏高,明年最低工資即將調升,是否會推升物價上漲,需持續關注。

至於該月消費者物價指數(CPI)的年增率則為2.36%,雖較7月2.53%收斂,但仍在2%通膨警戒線之上,且連續4個月超過警戒線;累計今年1至8月,CPI平均漲2.32%,顯示國內仍維持通膨情況。

主計總處專門委員曹志弘表示,國際物價趨勢持續走跌,加上蔬菜價格漲幅又在縮減,估計9月物價將會趨於平穩。

部會聯手加速屋頂光電 國家公園種電「限2處」

為完成2030年公有新建建築物達建築能效1級或近零碳建築(1+級)的階段目標,內政部表示,今(2024)年7月1日起,公有公共集會、商業、休閒文教類建築實施能效制度,並逐年擴大適用對象,預計公有新建建築物可提前至2026年全面達標。

另外,經濟部針對所轄管的工業區、產業園區內的廠房建物,也將太陽能光電列為優先推動項目。根據經濟部7月統計月報,經濟部產業園區管理局權管產業園區2018年至2025年總目標量為1,000MW,截至9月4日共計已併網量為1,147.7MW,總目標量已達標,後續將持續推動。

至於各國家公園管理處針對耗電廳舍架設太陽能光電板的規劃,有環團、立委擔憂此舉恐危害周邊生態環境,內政部強調,架設範圍會以各管理處的「辦公室」、「遊客中心」為主,並非在國家公園內大規模「種電」。

Grand Canyon National Park遊客中心裝設屋頂型太陽能光電板,圖片內政部提供

信義區再添不動產詐騙案

台北市中正區第一分局近日接獲通報,詐團以投資為由,慫恿婦人質押信義區房產籌錢,所幸警方及時到場制止。

該詐騙集團於臉書投放大量投資廣告,宣稱可快速獲利。婦人誤信而加入LINE投資群組,詐團誆騙婦人申購股票,然因婦人手上無足夠現金,詐團成員進而慫恿婦人將名下信義區房產質押籌錢,並與詐騙集團推薦的租賃公司前往公證。

據了解,「身分遭冒用、冒領補助金」、「涉及刑案」、「監管帳戶」、「偵查不公開」、「配合檢警辦案」、「提供名下動產、不動產」、「網路約定轉帳帳戶」及「房屋設定抵押」等關鍵字時,通常都是詐騙。

警方呼籲,民眾務必提高警覺,若無法判斷是否為詐騙,可撥打165反詐騙專線諮詢。

房市變盤訊號?建商、房仲擴張速度放緩

根據內政部統計,6月不動產開發業為1萬8,909家;不動產經營業也同步走高到2萬8,965家,雙雙寫下歷史新高紀錄。不過,與去年同期相比,兩大產業僅分別成長2.8%、3.2%,前者為5年來次低,後者則創5年年漲幅最低紀錄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,全球近期政經局勢不穩,加上房市前景不明,導致建商、房仲業成長趨勢漸緩。同時,土建融也因限縮,造成建商購地囤貨受阻;加上工料雙漲持續推升營建成本,開發市場逐漸降溫。房仲業者部分,也在3月的升息、6月的「二房限貸令2.0」、提升存準率等利空下,擴張速度趨緩。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,不動產相關產業規模持續創高,顯示業界對房市長期走勢的看法樂觀。然而,「大者恆大」的現象仍在,中小品牌業者相較於具備龐大資源的大型業者,面對現況其實頗難使力,未來可能加劇劣勢。

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全新鐵觀音茶啤上市!  中秋搭貓纜賞月 享貓空秋日美好

中秋節訪貓空,全新茶啤登場!臺北市政府觀光傳播局攜手臺北市貓空休閒產業社區發展協會、啤酒大廠SUNMAI金色三麥,推出全新「臺北貓空鐵觀音茶啤酒」,今(14)日在貓空各指定店家正式開賣;這款創新飲品融合在地特色好茶與精釀啤酒,邀請民眾趁著即將到來的中秋佳節,與親友搭乘貓纜上貓空,團聚賞月品酒,共享秋日恬靜與放鬆。

此次合作由觀傳局媒合臺北市貓空休閒產業社區發展協會和金色三麥,巧妙結合貓空的優質茶葉「鐵觀音」與金色三麥的啤酒,打造出獨特風味的飲品,民眾可在貓空指定店家購買,另也可參加「三貓集章趣」活動,只要在貓空指定店家消費滿1,500元,即可免費兌換一瓶鐵觀音茶啤酒(限年滿18歲,數量有限,換完為止)。

臺北市貓空休閒產業社區發展協會理事長張侑霖表示,這款茶啤經過多次試驗,選用最適合的茶葉,並通過熱萃取工藝,將鐵觀音濃厚、持久的香氣和溫潤的口感,與啤酒的麥芽甘甜完美融合,將清香茶韻和輕盈酒感巧妙交織,打造層次豐富的味覺體驗,相當適合在中秋烤肉或聚餐時享用。

觀傳局表示,「三貓2.0計畫」透過多樣化活動,致力推廣貓空地區豐富的茶筍文化與山林景觀,從自然生態到在地文化,在國內外遊客心中逐步建立品牌及知名度;此次與金色三麥合作推出全新鐵觀音茶啤酒,不僅成為2024「走靜貓空」觀光品牌的重要代表,也為盛產優質鐵觀音茶聞名的貓空再添新風味。

中秋佳節即將到來,觀傳局邀請民眾揪團造訪貓空,與親友們一起享受山林美景,品嚐茶啤酒共賞明月。有關「三貓集章趣」活動詳情及更多旅遊資訊,請見走靜貓空官網(連結)或台北旅遊網(連結)。

未滿十八歲禁止飲酒,嚴禁酒駕

找找看!  可愛吊鐘花就在典藏植物園

九月的臺北典藏植物園內,一株宛如小鈴鐺的植物靜靜地在溫帶植物區一角綻放,靜候遊客發現。小鈴鐺學名吊鐘(Fuchsia),其獨特的花朵形狀和鮮豔色彩深受喜愛,這些美麗的花朵宛如精緻的耳環或吊燈,垂掛在柔軟的花梗上非常可愛,為園藝愛好者和攝影愛好者帶來不可錯過的視覺盛宴。園區展示的吊鐘花是由原產於巴西的品種經過精心改良而來,屬於柳葉菜科,因花朵形狀像耳環或吊鐘而得名,另有倒掛金鐘、燈籠海棠或吊鐘海棠等別稱。民眾在享受大自然的美麗與和諧的同時,也能學習更多關於植物的知識,歡迎大家來走走看看。

吊鐘的花朵呈喇叭狀,通常為鮮豔的紅色、粉色或白色,外圍有四片顏色鮮艷的花萼,花萼與花冠的顏色常有不同的搭配,有些萼片相連的地方成長筒狀,稱為花冠筒;花梗柔軟下垂,宛如吊燈或小鈴鐺般點綴在枝條上,非常適合用於裝飾花園或陽台。在原產地,吊鐘花為落葉植物,但在臺灣的氣候條件下,植株可保持整年翠綠,因此十分適合作為盆栽或花園植株。

臺北市政府工務局公園處處長藍舒凢表示,臺灣本土也有名稱相近的一種植物叫做臺灣吊鐘(Enkianthus quinquefolius),屬於杜鵑花科,也被稱為倒掛金鐘、金鐘花、燈籠花、吊燈花、浮鉤草、燈籠海棠、燈籠花,雖然與吊鐘花在名稱、別名及外觀上相似,但在分類上卻是兩種完全不同科的植物。臺灣吊鐘花看起來像是白色的小燈籠,比起園藝種的吊鐘花更加秀氣幾分,目前臺灣吊鐘是臺灣維管束植物紅皮書所評定的珍稀植物,只有在北部山區零星分布。

公園處圓山公園管理所楊國瑜主任補充,為維持溫帶植物的生長,臺北典藏植物園的一年四季皆控制在14度至28度的氣溫,造就了此區各個季節都有可供觀賞的特別植物。除了本次介紹宛如小精靈般的可愛吊鐘花以外,也有如蝴蝶飛舞般的秋海棠區,其特點是葉片形狀多變,花朵色彩鮮豔,有紅、粉紅、白等多種顏色,花期通常在夏季到秋季(6月至10月),因此得名。在適當的環境下,如溫暖潮濕的氣候,秋海棠可以幾乎全年開花。另有部分品種的葉片色彩斑斕、形狀多變,並不以花朵為主要觀賞對象,一般稱為觀葉秋海棠,葉片上繽紛的色彩及特殊斑紋完全不會輸給色彩鮮艷的花朵,也是觀葉植物最大的特色。

臺北典藏植物園是一座結合城市與自然的植物園,園區設有多樣化的植物展示區,包括熱帶、亞熱帶、溫帶、高山、多肉及蕨類植物等,此外,園區溫室採用綠建築設計,展現出臺北市對環境永續與自然保護的重視,臺北典藏植物園不僅僅是欣賞美景的場所,更是一個充滿教育意義的天地,透過導覽及各種環境教育活動,讓民眾了解不同植物在生態系統中的重要角色。而每一株植物都有獨特的故事和秘密,典藏植物園也免費提供專業的志工導覽解說,讓民眾在遊覽的同時可以學到更多知識。無論您是熱愛自然的家庭,還是尋找靈感的藝術家,典藏植物園都是您放鬆心情、親近大自然的理想去處,期待各位的光臨,一起探索這片綠色天堂,感受植物的魅力與大自然的和諧!

課程及導覽預約資訊詳見官網

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交通方式:

*即日起至116年5月花博美術園區進行「臺北藝術園區-臺北市立美術館擴建工程」,施工期間水晶情人橋與花之隧道封閉禁止通行,造成不便敬請見諒。

ㄧ、搭捷運

■ 捷運圓山站1號出口,沿民族東路東行即可抵達新生園區,步行約15分鐘。

■ 捷運中山國小站4號出口,沿新生北路三段北行即可抵達新生園區,步行約10分鐘。

二、搭公車

● 新生公園站

685、市民小巴9(M9)、紅(R)50/停靠民族東路

● 新生公園站(林安泰)

72、222、286副、298、642松江新生幹線、643、676、市民小巴9(M9)、紅(R)34(假日)/停靠松江路近濱江街

● 吉林路底站

542、685、688、紅(R)57/停靠吉林路

● 民族東路口

109、203、277、280(直)、542、606、612、685、敦化幹線/停靠民族東路

三、騎乘 YouBike

◆ 捷運圓山站1號出口沿自行車專用道到林安泰古厝站約7分鐘。

◆ 中山國小站4號出口(新生高架橋下)至林安泰古厝站約6分鐘。

2024中山堂廣場音樂節  古蹟音樂會唱響臺北城

臺北市中山堂主辦的「廣場音樂節」今年邁入第7屆,今年「2024中山堂廣場音樂節」將於9月13日(五)至15日(日)晚上19時至21時於中山堂戶外廣場盛大登場!中山堂於9月12日於1樓大廳辦理記者會,臺北市文化局蔡詩萍局長、中山堂江孟芳主任、臺灣大學音樂學研究所沈冬教授、中華音樂人交流協會丁曉雯理事長、臺北市立國樂團鄭立彬團長、臺灣師範大學表演藝術研究所何康國教授、活躍於港臺的知名華語流行音樂家鮑比達,以及榮町商圈暨城內社區發展協會洪明通理事長都到場蒞臨參與。記者會開場表演,由今年音樂節策演人暨臺北爵士大樂團薩克斯風手李承育搭配鋼琴家許聰義,演奏開啟民歌風潮的經典名曲〈鄉愁四韻〉,別有韻味;接著知名歌手于冠華攜愛女歌手于齊薇對唱〈一條日落大道〉與〈告別〉2首曲子,于冠華不減當年唱功,跟愛女于齊薇的對唱更是默契十足,讓現場嘉賓充分感受當年熾熱的民歌氛圍。

文化局蔡詩萍局長致詞時特別表示,「中山堂廣場原為停車場,1999年因『抗日戰爭勝利暨臺灣光復紀念碑』設立相伴而生,成為市民活動場所與城市景觀一部分,也成為無數精彩演出和活動舉辦的地點,音樂節今年特別以「古蹟音樂會」呈現,將舞台搬到中山堂正前方,以中山堂宏偉正立面作為舞台背景,搭配周邊景觀照明,民眾在臺灣,就可以享受猶如置身歐洲廣場的音樂盛宴,這個創意發想要特別感謝音樂界的3大推手,包括任職於臺灣大學音樂學研究所的沈冬教授、臺灣知名音樂製作人與流行音樂推手丁曉雯理事長,以及曾任臺北市立交響樂團團長、現為臺南藝術大學應用音樂系的陳樹熙教授,因為有他們的發想與創意,今年才能有這麼特別的音樂節在臺北發生,歡迎大家一起來體驗。」

中山堂主任於致詞時也提到今年音樂節的主題規劃,因「今年適逢臺北建城140週年,為響應與紀念這個特別時刻,音樂節特別將曾於中山堂演出的首演歌曲與重要音樂會,與後來風起雲湧的流行音樂發展巧妙結合,要帶給觀眾聽覺、視覺享受,並帶領大家穿越時空,體驗自1936年中山堂落成年代至2020年代臺灣當代的流行歌曲,感受每個世代的當代流行音樂。」

專研中山堂歷史多年的沈冬教授致詞時則提到,「把老建築的故事介紹給子孫是我們的責任,中山堂是我延續10年的研究主題之一。中山堂最早是大公會堂,看起來像是威權象徵,但公會堂其實是給市民參與,我們當初選了幾首在中山堂首演的歌曲,如〈高山青〉與〈阮若是打開心裡的門窗〉等,每首歌都代表那個時代的故事,用流行歌曲庶民文化顛覆威權的象徵,歡迎大家來音樂節聽音樂,也聽故事」。正在戮力籌辦民歌50活動的丁曉雯理事長則表示,「今年廣場音樂節非常不一樣,今年是臺北建城140週年,也是民歌第50年,今年廣場音樂節的民歌演出可說是明年民歌50週年的暖身活動。廣場音樂節3天演出彷彿華語流行音樂的發展史,等於是跨越老中青三個世代的流行音樂發展,非常希望不同世代的年輕人來音樂節,也重新認識中山堂」。

為了將戶外音樂節規格拉到室內音樂會的品質,今年音樂節也特別邀請到活躍於爵士與流行音樂圈的李承育統籌規劃,3天的主題分別為「流行回歸-老派趴踢Night(Old Style Party Night)」、「民歌年代-那一年,我們唱的歌(Sing Our Songs)」與「現代狂潮-就是要音樂(Music Now!)」。

9月13日(五)演出首日的「老派趴踢Night」,將帶領觀眾重溫1930至1960年代臺灣流行音樂的黃金時代。中山堂於1936 年落成,當時與東京、大阪、名古屋並列四大公會堂,可說是當時臺灣最「Fashion」的表演場所。當年臺灣流行音樂受到日本與中國的影響,「夜上海」的音樂與日文改編歌曲同時在臺灣流行。音樂會將演出臺灣第一首流行歌曲〈桃花泣血記〉,此曲以爵士大樂隊的編制重新編曲與演奏,將帶給大家不一樣的感受。同時,音樂會也會帶來於中山堂首演的經典傳唱曲〈高山青〉、〈姑娘十八一朵花〉、〈阮若是打開心內的門窗〉等,並邀請到實力派歌手李欣玲、陳章健與榮獲臺北市傑出演藝團隊及Taiwan Top的臺北爵士大樂隊聯手演出。除了上述歌曲外,大家耳熟能詳的〈綠島小夜曲〉、〈傻瓜與野丫頭〉、〈玫瑰玫瑰我愛你〉、〈舊情綿綿〉等歌曲也將經典重現,搭配以大樂隊配置重新編寫的曲,將充滿濃濃情懷的老歌換上新裝,帶來聽覺新體驗。

9月14日(六)第二天的「民歌年代-那一年我們唱的歌」,展現了當時有志青年的滿腔熱血、思鄉情懷,以及個人的生活與理想,更喚起了許多觀眾對那個年代的集體回憶。臺灣在風雨飄搖的1970 年代,從退出聯合國到中美斷交,有志靑年不因此失志,反而以「唱自己的歌」為口號,將滿腔熱血以「校園民歌」來表達,歌手楊弦於1975 年6月6日在臺北市中山堂擧辦的「現代民謠創作演唱會」,發表了余光中的詩譜成的8首歌,被視為臺灣現代民歌發展的濫觴,其後音樂會演出也出版了唱片,鼓舞了許多年輕知識份子走出象牙塔,開始認真以音樂與文字捕捉臺灣的時代精神,在一片西洋歌曲風潮中,創作了屬於臺灣的聲音,更為1980 至1990 年代臺灣流行音樂產業起飛奠定了基礎,其中許多位民歌手、詞曲創作者、製作人,更成為日後華語流行音樂的要角。此晚音樂會將以引領民歌發展的經典曲〈鄉愁四韻〉開始,此曲將以演奏曲的方式呈現,讓觀眾感受其詩意與魅力,接著知名歌手于冠華將詮釋〈美麗島〉、〈歸人沙塵〉、〈歸去來兮〉等經典民歌。第二段與第三段則安排吳青及臺灣唯一大型爵士人聲樂團的臺北人聲爵士樂團帶來〈雨中即景〉、〈秋蟬〉、〈拜訪春天〉、〈浮雲遊子〉、〈木棉道〉、〈夢田〉、〈讓我們看雲去〉、〈光陰的故事〉等一系列經典民歌,並邀請到入圍20多次廣播金鐘獎,以及擔任數十次金曲獎評審的流行音樂推手袁永興擔任主持人,帶您體驗民歌時代的文化、生活與情感。

9月15日(日)最後一天「現代狂潮-就是要音樂!」,以現代流行音樂為主題,聚焦1990年代至今的百萬銷量白金唱片歌曲。白金唱片(Platinum album)代表唱片銷量達到百萬張,在實體唱片盛行的年代,白金唱片就代表著最受歡迎的音樂。時至數位音樂和串流媒體時代,除了實體唱片銷量,各大串流平台的點播率,更是直接反映了消費者對音樂作品的喜愛和支持。當晚演出將由4位鐵肺駐唱歌手鄧廣福、閻韋伶、林鴻鳴、張芮菲擔綱,並將臺北市最著名的Live House駐點樂團EZ5 Live Band搬到中山堂戶外廣場,共同演繹白金唱片及數位串流平台上億次點播的熱門曲目如〈修煉愛情〉、〈玫瑰少年〉、〈一千個傷心的理由〉、〈志明與春嬌〉、〈一個人跳舞〉、〈刻在我心裡的名字〉等曲目,邀您在中山堂的戶外廣場,一起「唱響臺北城」,為今年的音樂節畫下一個漂亮的句點。

今年的音樂節為提供民眾更悠閒的氛圍,中山堂特別邀請在地榮町商圈合作,辦理文創市集,有特色文創品,也有輕食飲品,希望民眾到現場除了享受聽覺、視覺體驗,也能逛逛市集,輕鬆享受音樂。9月13日至15日,歡迎大家一同來到中山堂,欣賞這座承載著歷史與文化的88歲國定古蹟,並跟我們一起「唱響臺北城」。更多訊息請洽中山堂官網(https://www.zsh.gov.taipei)。

2024中山堂廣場音樂節演出資訊

時間:2024.9.13(五)19:00-21:00
主題:流行回歸 – 老派趴踢Night(Old Style Party Night)

演出者:李欣玲、陳章健、臺北爵士大樂隊

時間:2024.9.14(六)19:00-21:00
主題:民歌年代 – 那一年,我們唱的歌(Sing Our Songs)

演出者:于冠華、吳青、臺北人聲爵士樂團

時間:2024.9.15(日)19:00-21:00

主題:現代狂潮 – 就是要音樂!(Music Now!)

演出者:鄧廣福、閻韋伶、林鴻鳴、張芮菲、EZ5 Live Band

賞金針好解憂! 網推全台TOP8金針花景點不能錯過

每年的8月初到9月底是金針花盛開的季節。花語是忘憂與喜悅的金針花又名「忘憂草」,有著「朝開暮落」的特性,生命極為短暫,素有「一日美人」之稱,每年花期皆有無數遊客慕名前往,只為一睹那每一天都獨一無二的金燦花海。那麼台灣究竟有哪些能賞金針花的超夯景點呢?一起來看看吧!

《Social Lab社群實驗室》本次透過《OpView社群口碑資料庫》追蹤近一年「金針花景點」話題的網路聲量表現,帶您了解網友熱議的全台金針花景點排行。

赤科山金針花海」如夏季限定地毯 「虎山巖金針花」近傍晚別具風味

觀察近一年網友針對「金針花景點」相關話題的討論,可以發現當談到金針花景點時,位於花蓮玉里的「赤科山金針花海」最常被點名。以赤科三景與金針花海聞名的赤科山,每逢8、9月的花季,金針花便會「像地毯一樣蓋在山坡上盛開,非常美麗」,萬花齊放的壯麗景象,令金針花愛好者直呼「花蓮赤科山金針花~每次來都不會失望的地方」;還有網友分享賞完金針花後,可以「再品嚐山上店家的金針料理、金針冰棒、金針香腸」,或走訪「赤科三景」的千噸石龜、汪家古厝、三巨石,認為無論人文或自然景觀,都「非常值得在花季時上山走走賞花」。

而位於彰化花壇的「虎山巖金針花」也備受網友熱議。該地點位於較平緩的山坡上,「放眼望去一片滿滿黃色花海,這麼美好的場景真是令人賞心悅目」,方便的交通與壯觀的景色受到無數網友青睞,成為金針花熱點之一。不過曾多次拜訪的網友無奈表示,愈趨熱門的虎山巖人潮也在逐年增加,「一到現場車子都很難開進去了,更何況背景是人、前景也是人,根本沒辦法拍」。對此有網友建議「快到傍晚趕快來,超好拍」、「晚上6:30-7:30有色溫」等,指出該時間點不僅多數遊客皆已離開,也笑稱「蚊子下班了」,無論人潮、氣溫,還是蚊蟲數都較為宜人,還能趁著夕陽拍出另一番風味。

此外,還有不少人提及與「赤科山」同樣位於花蓮的「六十石山」。獨特的山勢讓六十石山有著「台灣小瑞士」的美名,便有不少網友分享到訪經驗「人潮不多、花接近滿開,這裡的山谷超美」、「有一條小徑兩邊都是滿滿的金針花真的超像仙境」等。其中,六十石山最特別的是,近黃昏時容易見到通過雲層灑落的「耶穌光(雲隙光)」,當其與滿山遍野的黃橙金針花海相互輝映時,不禁讓人對大自然心生敬畏,也讓這神聖光景成為了攝影迷的心頭好,吸引諸多遊客前往朝聖。

看完以上網友的感想,你是否也按耐不住、想趕快動身前往欣賞那滿坑滿谷的金針花海呢?不妨趁花季結束前揪身邊的親朋好友,一同規劃一趟賞花之旅忘憂解愁吧!

汐止房價停看聽? 捷運汐東線再度流標

文/住展雜誌

捷運汐東線炒熱汐止4大生活圈房市,房價及交易量全面上揚,然汐東線主體工程昨(12)日再度流標,市場關注房價是否將受衝擊,以及究竟何時才可完工。新北市捷運工程局表示,下次招標只要1家廠商投標,便符合採購程序,可進入下一階段評選作業,最快今(2024)年底完成決標作業、2025年開工,力拼2032年完工。

汐東線SB14車站模擬圖,圖片新北市政府提供

全長5.56公里的捷運汐東線,由台北市康寧路三段到汐止區公所附近,新北市境內長達4.75公里,北市境內0.81公里,全線採高架,,規劃設置6座車站,並採LRRT(輕軌式捷運)系統中運量自動駕駛;其中,SB10站可就近轉乘到東湖站,進入北捷路網;樟樹灣至汐止區公所路段,與基隆捷運共站、共線及共用社后機廠;SB14(汐科)站可與台鐵汐科站銜接轉乘。

捷運汐東線路線圖,圖片新北市政府提供

汐東線主體工程首度招標時,因缺工及工資、物料雙漲,今年3月8號開標,因為沒有廠商投標,導致流標;新北市捷運局根據廠商報價及市場行情調整,將社后機廠調整納入後續擴充,經費增加89億元,第2次招標預算約319億元,5月13日上網公告招標。

捷運局長李政安說明,本次有廠商投標,表示預算符合市場行情,但因未達採購法規定須3家以上合格廠商而流標,再次招標若有廠商投標,依規定經審查符合規定即可進行後續廠商評選作業。

捷運局表示,目前已啟動招標檢討作業,將儘速再度公告招標,若一切順利,可望於今年底完成決標作業順利發包,預計明年開工,並以2032年完工為目標邁進。

捷運局補充,汐東線主體工程採用土建加機電統包方式辦理,能減少施工期程,且已開工的要徑工程能優先排除主體工程的施工管線障礙,有效縮短捷運主體施工所需的時間。其中,大同路一二段自來水管線遷移,目前完成率已達70%,整體管遷作業預計12月底完成;吉林街新設箱涵也在9月10日開始施工。

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三井不動產助台中拼經濟 經發局赴日參訪 盼擴大投資

文/住展雜誌

日本三井不動產集團近年積極在台灣拓展版圖,台中港三井Outlet與東區LaLaport購物中心除帶動商圈人潮增加,周邊房價也水漲船高。台中市經濟發展局近日率團前往東京,在台灣三井不動產董事長兼總經理久一康洋陪同下,參訪三井不動產株式會社總部及東京巨蛋、豐洲開發案等重要建設,盼透過三井不動產成熟開發經驗,深化並擴大台中投資佈局。

台中巨蛋已在今年3月動工,預計2030年完工啟用,各界關心未來招商營運表現,經發局此行針對東京巨蛋場館營運的成功經驗進行交流,也收集相關商業模式與開發經驗,作為日後招商參考。

經發局長張峯源表示,東京巨蛋為日本五大巨蛋之一,可容納逾5萬名觀眾,結合周邊的遊樂園、商場、餐廳、飯店和溫泉等,成為完整的娛樂休閒區。東京巨蛋營運超過30年,歷經疫情賽事減少的挑戰,三井不動產以豐富營運經驗優化經營,結合先進數位化設施,提升營運效率及觀眾體驗,進而帶動營收成長。

張峯源提到,台中巨蛋為日本知名建築大師隈研吾操刀設計的奧運等級場館,地點位於百貨商場聚集及住宅稠密區,歡迎三井不動產未來引進成熟營運經驗,擴大台中投資發展布局。

此外,日方分享三井不動產與政府合作進行都市更新及城市再造的成功經驗,經發局參訪團也實地考察澀谷宮下公園、日本橋及豐洲開發1至3期計畫。豐洲地區過往為石川島造船所在地,為填海造陸形成的土地;在重點打造辦公、商業、住宅及休閒設施後,成功吸引遊客到訪及人口移入,現已轉型為東京重要的生活及商業中心,東京豐洲LaLaport也位於此地,為東京都心罕見的大型商業設施。

張峯源補充,三井不動產在台中打造台中港三井Outlet與東區LaLaport購物商場,投資金額逾150億元,兩宗投資案大幅翻轉台中舊城風貌、帶動海線商機,盼透過三井不動產在城市建設方面的成功經驗,為台中城市發展及轉型注入活力。

參訪東京巨蛋,圖片台中市政府提供

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電價漲!揪住宅吃電怪獸

年年電費調漲,居家省電成關注焦點。
而除了換用高能效家電外,從建築外牆相關建材運用,
到室內裝潢材料或照明器具選擇,其實都是居家節電任務順利達成與否的關鍵…

文/施絢傑

無論是全球暖化加劇所引發的節能減碳浪潮,或者電價接連調漲等直接原因,今年以來,「省電」兩字再次受到關注,成為時下熱門話題。而說實話,多數人真正在乎的部分,十之八九都與住宅居家相關;畢竟,這直接影響自身荷包、最切身有感。

居家省電任務近年備受重視

在普遍認知中,家中最「吃電」的一環,非空調莫屬。尤有甚者,過去可能只有酷熱的夏季需要大量長時間使用,但近年氣候更極端,不只夏天比過去長,就連冬天也比往年更冷,使得暖氣使用需求大增,這也導致空調現在1年中幾乎超過一半時間都必須維持運轉,耗電量當然更大。

而要減少空調耗能,除了直觀上換用所謂更高能效的機種,或坊間常聽到的搭配風扇外,從建築物本身也有可以切入的改良點。首先是建築物的外殼;如果能夠適度阻絕外界能量,例如陽光、紫外線等,就能讓室內溫度不隨外界大幅變化而忽升忽降,提升空調的運作效能,也就是省電。

外牆阻絕遮陽 降低空調能耗

冠軍建材集團上月發表了最新研製、符合ESG的科技節能石,可廣泛運用於建築各立面。

要讓建築外殼達到如此效能,目前主流或常見做法是在牆面當中多施作一層所謂的隔熱砂漿,或在外部加貼隔熱磚或類似建材,此外,需求使然,市場上各類新科技、新工法也陸續問世,以磁磚業為例,ESG指標大廠冠軍建材上月就發表一款標榜可幫建築物降溫的「科技節能石」。

甫取得高性能綠建材標章的科技節能石,基礎材質依舊為磁磚,不過添加專業配方後,高溫窯燒製成後,不但達到低吸水率、高密度等特質,強度更堪比石材,同時卻沒有石材質地不夠均勻、容易碎裂的問題。此外,節能石不只能使用在建物外牆、地面、走道,甚至屋頂上也沒問題,也就是所謂多規格、多模面、多場域的特性。

再搭配外牆乾掛及屋頂架高兩種綠建築工法,冠軍建材宣稱建築物可藉此具體降溫。其中「外牆乾掛節能工法」採用萊特利五金掛件,增加外牆空氣對流,能有效降低室內溫度4度,冷氣用電可減少24至36%;「架高節能工法」則是應用於屋頂,採用義大利ETERNOIVICA架高器,可隔絕九成熱傳導、架高十五公分樓板,降溫可達攝氏十五度。

除了牆面材料外,建築外殼還有另一重要部份,那就是窗戶。畢竟基於採光、通風等基本條件,幾乎沒有建築不開窗。據此,建築營造當然都一定會使用到玻璃這項材料。

Low-E玻璃 節能建材先驅

合乎國家標準的Low-E玻璃,能有效阻絕外界能量、減少室內空調能耗。(示意圖)

但這時問題就來了,玻璃比一般外牆使用的磚材、混凝土等材料更吸熱,也更容易把能量傳導到室內;這樣當然會增加室內空調耗能,不利居家省電。其實建築建材產業也很早就意識到這樣的狀況,Low-E玻璃就此成為近年節能建材顯學之一。

所謂Low-E玻璃,簡單來說就是將玻璃一面透過若干技術鍍膜,使其達到反射紫外線、隔絕熱能等功能。然這層膜必須與空氣隔絕,才能發揮效能;因此除鍍膜外,通常還要搭配另一塊玻璃,中間灌入惰性氣體。

台灣玻璃集團(以下簡稱台玻)平板技術部經理蕭俊彥解釋,目前市面上主流的低輻射玻璃產品,確實都是以上述的結構為基礎;但如果用「複層」作為判斷標準,很可能失真,因為台玻已研發出單層鍍膜層、可接觸空氣的單層Low-E玻璃,「所以其實最簡單辨別的方式,是根據國家標準:輻射率必須低於0.2,才能稱作低輻射,也就是Low-E玻璃。」

從該公司開發第一塊玻璃開始,已有30年歷史,代表低輻射玻璃在國內發展時間算是相當久。不過基於開發技術門檻,加上主流產品多為複層,也就是2塊以上玻璃組成等因素,通常是具一定規模的廠商才有能力生產,這直或間接影響了Low-E玻璃的推廣。在商業規模不足、技術門檻高,導致單價無法壓低之下,蕭俊彥不諱言,的確有少數建商打著羊頭賣狗肉,可能採用效能較佳的次級品。

蕭俊彥表示,目前並沒有與Low-E玻璃相關的官方標章,綠建材標章也沒有直接的認證機制;不過基於自我權益保護,消費者還是可以要求建商出示相關產品的原廠檢測說明書及資料。另外,也可透過由TAF財團法人全國認證基金會認證的光學實驗室的檢測結果,確認選購建案配備的Low-E玻璃,確實有建案銷售業者宣稱的效能。

選對遮光窗簾 也能減少用電

正確選用合適的窗簾及燈具,也可幫助居家省電節能。(示意圖)

低輻射玻璃價格確實高於一般普通玻璃,尤其建物開發初期要是沒有納入規劃,後端消費者要換或加裝門檻也不低。但對一般消費者來說,還有一個更簡單的方式,同樣可作到隔絕外部能量、節省空調耗能,且還是透過一般人意想不到的室內裝潢材料——窗簾。

被問起布質窗簾可以節能?窗簾業者新創家興業經理張慧婷說明,其實透過材料強化、織法革新,現在商品化的布質窗簾,已可輕易做到9成以上,甚至百分百隔絕外部光源;其中關鍵就在原本經緯織法當中,再加入一層黑紗材質,也就是所謂的三明治織法。這樣一來,窗簾本身就能阻隔大部分的室外陽光照射,當然就能維持室內溫度,進而降低空調能耗。

當然由於經濟規模等限制,目前這類高遮光窗簾布,單價的確比一般材質者稍高。但拿遮光率9成以上和一般的7成以下相比,也大概是貴了2到3成。因此對多數消費者來說,的確是更容易「入門」的方式。

張慧婷還提供一個簡單檢測方式:使用手機的手電筒功能近距離照射,通常大概就能測試出窗簾布的遮光效果。

室內照明省電 不只換用LED

@ FREEPIK

從建物外牆,窗戶玻璃到窗簾,都和阻絕室外光能、維持室內溫度,減少空調能耗有關。但除此之外,室內照明也是居家用(耗)電一大源頭。

不過,以上只是大原則;不同的起居空間,從光源的規劃設計到燈具選擇,還是各有不同。垼程聯合建築師事務所建築師劉獻文就表示,近年房屋市場小宅盛行,為創造更佳的空間視覺感受,因此流行無主燈的照明設計,嵌燈、線燈於是成為目前最常用的品項。

其中面積最大的客廳,畢竟是家人最主要活動場域,且多會長時間盯看電視螢幕,所以在燈具選擇上,除了點綴式照明外,會建議以均齊為原則,以降低對眼球的衝擊;甚至為減少暗處,也可盡量搭配照角稍大的燈具。

再看到臥室,主要功能設定就是睡眠與休憩,因此照明應分三部份,分別是主要、次要及情境照明,透過各種光度和形式的燈具來達成;具體來說,除了梳妝台或書桌照度可局部加強外,應盡可能減少不必要或過度的照明或燈具使用。此外,也建議選擇防眩光的燈具,並透過照角與照度的選配,創造空間的視覺變化。

至於廚房與廁所空間,一般認知算是次要的空間,因此大多仍採取傳統的一鍵全開模式,再加上局部補光型態。如廁所鏡面或廚房檯面,可利用觸控開關的燈具增加光源。

居家省電 還能環保愛地球

省電節能大趨勢多數人都認同,居家部份更是其中非常重要的部份;畢竟多數人除了工作以外,大部分時間就是待在家中,空調、照明等等用電量大。不過多數人實際作為,大多僅止於減少使用時間、拔掉長期不用電器插頭,稍微積極點的則是換購一級能效家電,尚缺乏有效治本作為。

然而經過以上篇幅介紹,從住家建案選購、建材搭配,到後續的室內裝潢,也就是窗簾及基礎燈具的選購使用,都有極大的節能可能性及空間,部份甚至是服膺2050排碳淨零的大目標,符合ESG的環境友善產品。居家省電節能還能環保愛地球,就從現在開始吧。

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天龍國脫隊 下半年北台灣建商用力推新案

文/朱福山

觀察8月北台灣房市各區表現,普遍出現來人略減的情形,據案場人員表示,與新青安風波、銀行放款滿水位等脫不了關係,加上上月全球股市大震盪,信心面大受打擊下,今年下半年預期房市降溫的聲音越來越大。

然而實務上,業者布局卻常與市場聲浪背道而馳,除台北市外,現階段建商推案腳步尚未嗅到放緩跡象,甚至「住展風向球」7月亮起今年第3度代表房市熱絡的黃紅燈,即便今年後市,恐需多關注股市起伏、美國總統大選及本月央行理監事會議等多項變數,不過由於總體資金仍充沛,建商仍用力推新案,且開價持續走揚。

永和罕見逾千坪基地案

新北永和928檔期,即將出現區內罕見的大基地推案『新碩永和案』,基地位於永和國小旁,面積逾1200坪,總戶數超過300戶,區內新案還有『億安和和』、『隱竹林』、『敦南宴』。三峽北大特區近年供給稀缺,即將公開位於學勤路上、近桃子腳學校的『將捷朗學』,將是區內備受矚目的個案,據悉開價有望創特區新高。

新莊第4季至明年,區段供給驚人,包括『廣春成中原路案』、『茂德昌德街案』及『國美富貴路案』,將陸續登場,另外舊市區近期新案『日健居』,據悉開價有望上探7字頭,另外還有不少都更危老案躍躍欲試,如昌隆國小『日健機構危老案』預計明年初公開,而體育場旁『君泰建設都更案』、中港路『禾蓮建設都更案』目前籌備中;下新莊丹鳳迴龍也不遑多讓,甲山林、馥華機構及在地長群建設等都有新案籌備,量體不小,最快明年初陸續亮相。

青埔千坪基地案齊發

桃園八德擴大特區,928檔期新案『佳昕昕綻』,另外還有『德瑞和平文苑』及系列案『深耕』將推十三期等,勢必助升現階段的投資氣焰。青埔特區第3季至明年初推案也熱鬧滾滾,其中就有4案基地逾千坪,包括『力璞水御』、『聯上光域』、『樺龍淳藝』、『宏普青塘園案』等,另外還有『臥墨池』、『晨豐洽溪路案』陸續登場。

新竹寶山過去是造鎮級案『宏道新竹帝寶』一個人的武林,然而第3季還有一個新話題,便是富宇機構在寶山水庫旁推出『富宇天湖』,祭出低自備方案,因訴求水庫景觀,開出區域新天價,而『宏』案預計第四季再推『九區二號』、『七區一、二號』、『五區一號』等。

最後,民眾雖受輿論影響賞屋信心,然市場真正受到影響的是成屋市場,預售市場仍火熱,產品以小宅、優付案為熱門產品,只是現階段議價空間更小,建議民眾進場前不妨多參考比價鄰近同規格條件的建案實登。

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南市地政局抓炒房 14宗建案實豋申報不實

文/住展雜誌

受惠於南科效應,台南近年房價有感上漲,房市交易暢旺,南市地政局接獲南區國稅局移送多起申報「房地合一所得稅取得成本」與「申報實價登錄交易總價」不符的案件,初步統計疑義案有167件,涉及14個建案。地政局表示,全案深入調查中,同時提醒,交易金額申報不實除罰鍰外,還涉犯《刑法》使公務員登載不實文書罪,最高可處3年以下有期徒刑。

地政局表示,受理移送的疑義案件共167件,涉及14個建案。經初步查核,扣除其中44件取消裝潢設備款或工程找補之外,部分建案將代收款項計入總價後再折讓扣除,或無理由協議折讓,共123件,影響申報資料的正確性。

高報實豋價額 3大原因

不動產交易價格「高報」情形時有所聞,買賣雙方蓄意墊高實價登錄申報價額,造成申報不實的情形,原因不外乎藉此取得高額貸款,為將來售屋時房地合一稅節稅做準備,或藉機哄抬價格。

地政局長陳淑美說明,折讓單是買賣契約的一部分,買賣雙方應該根據完整契約內容,確實申報折讓後的實際交易金額,如果以折讓前的高價進行申報,屬於價格不實,除了依照規定可處3萬至15萬元行政罰鍰,且可能觸犯《刑法》第214條「使公務員登載不實文書罪」,最高可處3年以下有期徒刑。

重複違規者 加重處罰

為確保不動產交易價格資訊正確性,杜絕實價登錄與仲介廣告的重複違規現象,台南市政府地政局修訂最新裁罰基準,今年10月1日起正式上路。新制加重處罰重複違規者,違規次數越多,處罰越重,且依據不同類型的違規事件訂定裁罰基準。

地政局舉「逾期申報預售屋成交資訊」為例,不論是建商自售或代銷業者銷售的預售屋,都必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊,10月1日新制實施後,業者若逾期申報,首件違規案件將罰3萬元;若2年內再次違法,每次加罰2萬元,單次罰鍰總額最高可達15萬元。

此外,同步增訂違法轉讓契約的裁罰基準,首次違規者將處50萬元罰鍰,並限期改正,未改正者每次加罰100萬元,最高可達300萬元。

圖片台南市政府提供
圖片台南市政府提供

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房貸排隊潮湧現如何突破關卡搶利多

怎麼貸才能爭取到最好條件   民營或公股怎麼選?

文/王俐喬

政府推行新青安政策,導致購屋族爆增,連帶地讓銀行房貸放款吃緊,需要排隊等銀行撥款、接受調高利率,甚至貸不到款的窘境,該怎麼貸才能爭取到好的條件?是購屋族關切的課題。

目前銀行不動產放貸金流即將枯竭,購屋族除了想辦法搶貸,還可另闢蹊徑,但最關鍵的還是要做好理財規劃,避免自己違約、投資失利,賠了夫人又折兵。

政府推新青安政策 造成購屋潮

由於政府推出新青安政策,導致購屋族群暴增,買房的人比賣屋的人還要多,房價大漲,大家都擔心未來房價只漲不跌,連非首購都要進場搶屋,結果因銀行法72-2條限制,現在已有多間銀行需要排隊撥款,甚至調高利率,更糟糕的是,有銀行直接針對房貸喊卡,建議有房貸需求者,此時先不要慌,可透過以下六種方式排除障礙。

一、與銀行談條件,以利換利,分為兩種模式:

(一)購買理財性商品:與銀行進行溝通,並告知會同步購買其它商品,如「壽險或理財商品」,有機會獲得優先放貸的機會,不過,仍須留意相關商品亦有投資風險。

(二)接受銀行開出更高利率與類費用之條件:現行銀行額度緊張,銀行也會挑選「利多」之客戶,如可不計較利率與條件,倒是可以以此去談判。

二、東家不貸、貸西家:現行台灣所有銀行,其實還是有某些銀行額度較滿、某些銀行還有額度的情況,所以建議可以多詢問幾家銀行以後再做打算。

三、放棄銀行、另闢蹊徑:嘗試尋求當地「農漁會、合作社、中華郵政」等機構辦理,因為這幾間金融機構不會受到銀行法72-2條的影響,利率也尚未因為案件爆量進行調整。

四、與賣方協商:倘若一至三項方式都卡關,建議與賣方協調改「期約交易」,約定明年初再辦理貸款、交屋。

五、建立良好的信用記錄:由於現在是銀行在挑客戶,如果沒有良好的信用記錄對於申請房屋貸款有一定的難度。保持良好的還款習慣,避免逾期還款,並確保信用卡及其他負債的使用在合理範圍內,以提高信用分數,讓銀行可以優先考慮放款,對於未來要轉增貸也會有很好的幫助。

六、尋求貸款顧問的幫助:如果自行尋找銀行感到困難,可以尋求專業貸款顧問的協助,因為他們對市場動態及各銀行的貸款政策有更深入的了解,能夠根據個人情況提供針對性的建議和方案,可以更快速地找到合適的銀行,但也要提醒,務必選擇合法的貸款公司,以免造成不必要的財物損失。

投資必有風險 須審慎適當分配

投資勢必有風險,房市亦如是,一般投資理財,建議將月薪進行適當分配,如二十%投資高風險、高報酬產品;三十%投資可承擔一般風險型產品;五十%穩定儲蓄,如房貸、存股、儲蓄型保單等。

最後,建議所有購屋者在面對如此競爭激烈的市場時,仍需保持冷靜,仔細分析自己的財務狀況及貸款條件,避免因盲目跟風或過度借貸而導致財務風險。合理規劃投資及貸款,確保自身的財務安全,才能在房市波動中穩健前行。

本文作者王俐喬 俐富股份有限公司執行長

文章來源:https://readfi.news/25124/

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房市變盤訊號出現?建商、房仲擴張速度放緩

文/住展雜誌

國內房市交易熱絡,建商及房仲等不動產相關產業除了起高樓、拼成交,更是積極展店瘋拓點。內政部數據顯示,6月不動產開發與經營業家數創歷史新高,然而,漲幅則逐漸趨緩。業者認為,政府打炒房、工料雙漲等議題都使業者放慢擴張腳步,中小型業者難為,大型業者更具優勢。

家數寫新高 年漲幅創低

根據內政部統計,6月不動產開發業為1萬8,909家;不動產經營業也同步走高到2萬8,965家,家(店)數雙雙寫下歷史新高紀錄。再與2020年6月同期紀錄相比,兩大產業5年間成長更是高達17.8%、22.1%,顯示疫情過後,長達5年的房市大多頭,也反應在產業面,不動產開發商及房仲業者擴張快速。

不過,值得注意的是,與去年同期相比,兩大產業僅分別成長2.8%、3.2%,前者為5年來次低,後者則創5年年漲幅最低紀錄。

房市前景不明 利空消息多

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,受限全球近期政經局勢不穩,加上政府打炒房態勢不明,房市前景不明,導致建商、房仲業成長趨勢漸緩。

不動產開發方面,賴志昶認為,土建融限縮致建商購地囤貨受阻,加上工料雙漲等議題始終難解,營建成本持續上漲,都使開發市場逐漸降溫。

至於房仲業者部分,而6月雖尚未傳出房貸排隊等消息,但政府打炒房未鬆手,今年3月升息、6月推出「二房限貸令2.0」並升存準率等利空,導致房仲擴張速度趨緩。

品牌資源多 大型業者吃香

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,不動產相關產業規模持續創高,顯示業界對房市長期走勢仍持樂觀態度。然而,無論是不動產開發商或經營業,都呈現「大者恆大」現象,前者是因營建成本高漲,後者則是各大品牌總部資源日益龐大,都使中小品牌業者頗難使力,大型業者未來可望更具優勢。

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釘子戶阻都更 三重海砂屋崩塌釀傷 新北市:不排除代拆

文/住展雜誌

新北市三重永安北路海砂屋9日發生天花板崩落,造成婦人多處受傷,新北市工務局10日會同技師至現場勘查,該棟建物是否停止居住尚需再研商,新北市都市更新處表示,該屋已進入都更程序,但仍有住戶不同意拆遷,預計12月召開都更大會討論,市府不排除代為拆除。

三重區海砂屋後陽台頂板崩落,勘查結果為後陽台頂板崩落,其餘室內樑柱結構輕微損壞,圖片新北市政府提供

三重永安北路1段11巷1號民宅1988年取得使用執照,為地上5層RC構造物,目前共有135戶,2022年認定為高氯離子鋼筋混凝土建築物(海砂屋),且已達得停止使用的標準。

工務局表示,今年8月29日工務局會同都更實施者至現場勘查,當天現場配合會勘共15戶,發現該建物的柱體中度損壞、樑輕微損壞,部分板面嚴重損壞,建議持續列管,本次發生坍塌的4樓住戶,當天表示無特別損壞情形,因此不在勘查範圍內。

對於本次事件,工務局與技師會勘後,確認是後陽台頂板崩落,其餘室內樑柱結構輕微損壞;技師建議崩落部分儘速進行補強設計,以免繼續掉落,市府將會再召集相關技師公會研商是否需要停止使用。

都更處表示,社區發現海砂屋狀況時,新北市都更推動辦公室就進入社區協助整合工作,處長林炳勲也於8月2日聯同里長共同至受災住戶家中訪視,相關單位已和住戶溝通協調多次,8月15日已完成第2次都更小組審議,目前修正計畫書圖中。

都更處處長林炳勲率隊拜訪住戶,圖片新北市政府提供
都更處處長林炳勲率隊拜訪住戶,圖片新北市政府提供

都更處強調,本案都更程序已接近尾聲,同意比率已達90%以上,然仍有不同意戶,市府將協助辦理聽證會程序,預計12月召開都更大會討論,市府不排除啟用代拆程序,推動海砂屋都更進行,盡早完成重建。

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搭不上房市熱潮 今年1-8月雙北都更推案量年減近一成五

文/陳炳辰

近期都更議題在政治圈引起軒然大波,據住展雜誌統計,都更案大本營雙北市,今年1-8月都更推案量 (不含危老案)約817億元,比起去年同期的952.5億元少了135.5億元,下修14.2%,與房市熱潮下多項創高的數據顯得兩樣情。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,去年年初之際,台北市東區推出正義大樓都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」,貢獻了400億元推案量,佔1-8月雙北市都更新案量體近一半,再加上新北市三重區超過200億元量體的「晴空大地」亦在4月登場,大幅推升該期表現,也讓今年同期的都更量能難敵。

值得注意的是,除了去年因個案拉抬外,其實近年雙北市的都更推案量並不算多,只占整體一成多的比例,建商興致低落不脫更有效益的危老方向成為重建主流,由於危老方案運用的彈性上,如基地面積、地段所在、申辦程序等面向遠勝都更,且危老案常見基地小、戶數少,溝通方便易於整合,反觀都更案不乏大基地的多戶數社區,地主戶意見紛歧,要是還來到興訟強拆地步,更是曠日廢時,有損商譽,得不償失自然讓建商興趣缺缺。

都更推案走地段優勢 今年迄今雙北7案完銷

如今建商還有意願費心推動的都更案,大抵因地段門牌、區域機能具買氣獲利前景才有所行動,比方說鍍金的台北市門牌,或坐落在市中心熱門地帶,如新北市第一環行政區,始見較多的都更案身影,而因為整合起來的量體大,常為指標大案,今年在台北市松山區與信義區推上百億元總銷案就都是都更案。

因為坐落地帶不錯,兼之規劃上再以主流兩房小宅訴求,搭上像今年的高溫買氣,不少都更案績效水到渠成,今年迄今雙北市推出的都更案已見7案完銷,包括台北市南港區「豐琚」、中山區「耕青禾」、文山區「安家湛」、大安區「全坤御峰」、中正區「雍雋品」與「全坤富御」,以及新北市的「敦美集」,其中「豐琚」、「全坤御峰」實價揭露最高單價還破140萬元,都更增值特性也有所彰顯。

陳炳辰認為,即便危老案有快速通關優勢,但要說能夠在市容地貌上有一致性的改善,而非新舊交雜、價值難辨的窘況,都更具備更大的發揮空間,有其不可取代性,今年接下來還有指標都更案陸續登場,如台北市文山區的「將捷旅境.-真境」、大安區的「吾雙」、大同區的「宏國大道城A區」,具備建商品牌、市區門牌、捷運機能等利多,發展可期,預期將再添個案佳話。

表1.近年雙北市1-8月都更推案量統計

資料來源為住展雜誌。

表2. 今年1-8月雙北指標都更案

資料來源為住展雜誌。

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觀音 中壢間 112線道推案熱

鈞HOUSE接待中心

文/住展雜誌

桃園、新竹目前房市生態已自成一格,早期會有跟台北比較的概念,現在包含各自的市區、高鐵站周邊價位都已拉到一定的高度,附近鄰近的區域價位也都是跟著這些核心區提升。

桃園觀音、中壢之間的112線道(中山路),在3~4年前尚有1字頭房價,自去年攻上2字頭後,加上大環境房市迅速升溫,個案開始如雨後春筍般的冒出,近期算是達到一個高峰。

1238萬起透天  買氣佳

牛津VILLA模型

近期最熱個案要算是「牛津VILLA3」,位崙坪八路巷內,有透天、公寓產品,透天建坪約52~56坪,地坪22~37坪,總價約1238~1538萬 ,公寓產品則是23~36坪2、2+1、3房規劃,價位2字頭,由於此案稍早醞釀許久,且系列案有一定知名度,單價也算線上相對低檔,公開後銷售平順,目前透天結案,公寓剩2間36坪可售。

鈞HOUSE接待中心

另一指標案-「鈞HOUSE」,位大正路125巷,規劃21~40坪1+1~3房的華廈產品,打出訂簽28萬訴求,現場表示已售20多戶,2房反應優於3房,未來還有第二期會推,整體表現尚平順。

而小區內相對聚集商家、生活機能較佳的新坡市區,目前唯一個案「家福品硯」,5月公開,現場表示銷況不錯,在市區供給稀有下,加上成屋條件亦是市場同類產品少數,故創造如此佳績。

百戶大樓新案  未來區域指標

凱田藝境基地

周邊尚有公寓案-「日光寓II」、「上樞大芢」、透天案「天賦帝景」等新案陸續公開,單價在2字頭,另尚在籌備中的「凱田藝境」,則被視為區域未來焦點,為10樓高的大樓產品,規劃24~29坪2~3房,總戶數104戶是目前周邊區域最大個案。

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開發題材優勢 多項利空難擋 高雄房市穩健發展

高雄捷運橘線O9站模擬圖

文/王奕淳

高雄捷運橘線O9站模擬圖

受到七月下旬強颱凱米、銀行房貸緊縮、台股跌破20000點,以及農曆七月民俗月等四大因素影響,高雄房市買氣的觀望意味轉濃;甚至在近半個月以來,出現賞屋人數及成交案量雙雙下跌至少20%的情形,更顯高雄房市熱度減退。不過,在區域本身題材眾多的優勢下,這樣的現象其實也可能只是短暫的小插曲而已。

區域資源吸引產業投資

根據實價登錄統計,在今(2024)年上半年間,高雄楠梓科學園區(現為楠梓產業園區,未來將更名)周邊的行政區中,房市皆呈價量齊揚;其中更以楠梓區年增4倍以上、達1432筆的交易量居冠;其次的左營、橋頭區的交易量也有高於100%的年增率。藉此推估台積電楠梓廠目前釋出招聘的人力,將有望提升進場購屋意願。

此外,日前也傳出首發埃米製程A16將落腳高雄,目前正由市府盤點相關土地及水電需求;高雄市長陳其邁更在微軟亞太技術年會中透露,未來還會陸續宣告啟動幾個大廠投資計畫,種種發展前景都將帶動高雄的就業人口增加,進而推升房市需求。

結合各機能擴大優勢

除了科技議題外,區域的各方面機能也對房市狀況產生影響。以高雄市新興區為例,該區因為較早開發,區域內坐擁六合夜市、新崛江商圈,以及大統百貨等多個成熟商圈,生活機能富足;加上設有捷運紅線、橘線總計三個捷運站,為交通機能加分不少,整體具備相當程度的人口拉力,影響該區成為高雄市人口密度最高的行政區,也讓平均房價年漲13.7%,達26.6萬元/坪。

位於苓雅區,捷運橘線O9苓雅運動園區站的聯開案也是開發題材之一。全案總面積約2.03公頃,預估開發後可吸引投資金額高達171億元。除了吸引逾20家潛在投資人之外,更有房產專家直言,相較該行政區平均每坪4字頭的房價,招商案周遭至少50萬元/坪起跳。近日率先啟動招商A基地,預估可興建約1.77萬坪的開發大樓。

最後,雖然高雄房市近期因為恰逢眾多利空,而風雨連連,但在科技園區、交通相關建設等發展題材充足之下,可望持續拉抬人口數,並擴大購屋需求,區域前景因此仍被專家看好,也進一步推估未來整體房市量能將持續上揚。

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高雄R20聯開案簽約 日本大師隈研吾打造楠梓雙星

文/住展雜誌

高雄市政府近年積極推動捷運聯開案,今年第4案「R20後勁站案」10日舉辦簽約儀式,邀請日本建築大師隈研吾參與設計,總投資金額達42.9億元,打造「R20楠梓雙星」,規劃地標型科技捷運宅及楠梓第二行政中心,預計2025年8月動工、2030年6月完工。

簽訂開發合約,圖片高雄市政府捷運工程局提供

因應南部半導體廊帶發展,高市府選定R20後勁站西側住宅區土地辦理聯合開發,由清景麟集團旗下的鑲揚國際及福裕事業聯手獲最優申請人,邀請日本國寶級建築大師隈研吾參與設計。

高雄市副市長表示,本案是高捷聯開案正式簽約的第5案,也是高雄聯開首宗由隈研吾參與設計的個案,將興建2棟複合式大樓,定位為「R20楠梓雙星」,打造高雄新地標。

高雄市捷運局長吳嘉昌指出,R20站開發基地鄰近南科高雄第三園區、楠梓科技園區、高雄科技大學楠梓校區等處,基地面積約1,658坪,規劃興建2棟樓高16層、24層的住辦及住商大樓,總開發規模預計達1.8萬坪,預估總投資金額達42.9億元,未來市府將分回部分空間作為楠梓第二行政中心及相關公益設施使用。

楠梓雙星空拍示意圖,圖片高雄市政府捷運工程局提供

清景麟轉型為建設集團後,採取同業結盟策略,積極投入政府公辦都更、捷運聯開案,先前已與三地集團、泰嘉開發、亞昕國際、白天鵝建設等北中南建商合作,並邀大師隈研吾設計台南『巴克禮PARK』住宅案、R20捷運聯開案及岡山機15公辦都更案。

捷運局表示,高雄目前已完成簽約的5宗聯合開發案,包括O4、O13、Y10、RK1西基地和本次R20站,累計民間投資金額逾250億元,另O9-A基地也正在公告徵求投資人,持續推動捷運TOD軌道經濟逐步實現。

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潘冀:台灣邁向AI科技島 積極面對「搬動地球資源」的代價

文/王奕淳

AI近來在全球掀起眾多話題,台灣也不例外,尤其我國總統賴清德先前更表示,未來將引領AI新時代來壯大國力,讓台灣成為「AI科技島」,進一步帶動相關產業經濟。

JJP潘冀聯合建築師事務所對此表示,產業發展牽涉的面向其實相當廣泛,現階段AI成長還有很長的路要走,政府在投入大量預算的同時,也應該考量人才、能源等各產業的支撐,並為達淨零排放而積極推動減碳計畫。

圖中由左至右依序是設計執行副總監建築師曾彥智、品牌長建築師謝偉士、營運長建築師張曉鳴、事務所主任張峻瑋,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

從AI助理到建立新工作流

參與相關製造廠設計的協理陳昭邑提到,廠區選址屬於重中之重,除了考量土地大小是否足夠,還包含計畫展開、審查,以及營建系統調度等時程,如何能夠奪得先機,靈活度與執行速度是關鍵。但光是拼命建廠,並不會讓台灣成為健全的AI科技島。發展AI的同時,也要加大力道培育善於溝通協調、人際互動與管理的人才,兩者缺一不可。

圖中由左至右依序是事務所協理陳昭邑、設計執行副總監建築師曾彥智,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

AI在現階段的生活中,可透過生成文字與影音,以及數位雙生等方式提供很多協助,這便預示著營建產業在決策與管理上,將有更充分的數據分析支撐,例如設計方面有AI協助模擬、法規分析;營建方面有AI協助材料工法的開發、最佳化施工計畫等。

然而,建築物終究是物理世界的實體,在「無人工地」來臨之前,房子還是需要人工操作機具運輸材料、進行組裝。主任張峻瑋則認為,透過AI的大數據分析,雖然可以提供更因地制宜的環境判斷依據,但若要進一步取代工地人力及預判風險,從AI助理到建立全新的工作流其實還需要一段很長時間的汰換期。

搬動地球資源的代價

眼下AI仍在發展起步階段,未來有更大的需求如海嘯來襲。台灣在生產全球先進算力的大部分硬體製造時,將地球資源轉變為晶片的每個動作都在排碳;甚至因為製程精密、複雜,更是拉高了廢棄物與碳排量。

與此同時,企業面對減碳採取的策略顯得相當重要,營運長建築師張曉鳴認為,台灣大部分企業都需要體質上的轉換,尤其在運作的策略上,總覺得2050很遠,反正還有很多政策會改變、很多技術會導入,計畫趕不上變化,所以現階段將就應付,低門檻的標章拿一拿也算是有個交代。

營運長建築師張曉鳴認為,台灣大部分企業都需要體質上的轉換,現階段將就應付也算是有個交代,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供
營運長建築師張曉鳴,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

這種計畫趕不上變化,不必深思熟慮的習慣深植企業決策核心,過去台灣的發展在艱困的條件下,以急就章的打帶跑模式發展,也成了企業的習慣。但在AI新時代來臨之時,企業運作策略必須要跟上,讓工作夥伴對每個計劃都有擁有感,提高對減碳的承諾與執行意願。

關懷環境、關懷人

JJP創辦人建築師潘冀表示,不論是產業發展,或是環境保育,其中不變的還是「關懷環境與關懷人」。科學園區雖然是生產製造的重要基地,但所有使用的人,也應該在一個友善舒適的環境裡,因此,科學園區的從規劃到建築物,都必須以環境塑造為出發點,並尊重使用者。

創辦人建築師潘冀,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

設計執行副總監建築師曾彥智以新加坡為例,認為新加坡從田園城市理論的Garden City,進化到City in the Garden,再升級到現在的Cityin Nature,這樣的城市發展遠見便是很好的例子。在一個土地缺乏的條件下,以綠色的自然生態環抱著人們使用的區域,兼顧產業發展的同時,更重視人們身心的感受。

觀察我國園區目前的整體規劃,其實並不需要擔心老廠房無法順應未來淨零趨勢。品牌長建築師謝偉士提到,很多人認為綠色園區只是個都市傳說,在綠建築標章與ESG旗幟下的廣告看板。但台灣的科學園區在綠建築風靡之前,就帶著生態永續的視野建立,只要在合理有效的政策與技術支持下,新舊園區都能夠創造出新型態的綠色園區。

圖中由左至右依序是品牌長建築師謝偉士、營運長建築師張曉鳴、事務所主任張峻瑋,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

均衡的國土發展計畫

對於賴政府提議的AI科技島,一般人想像的其實是「全球算力供應的硬體科技島」。但在我國的國土計畫下,國家發展並非單單只為「AI硬體生產島」打造,而是以永續發展視野,持續邁向算力、平台與應用的均衡發展,進一步形塑更高品質的生活環境,最後在具備人才資源、文化教育、政策推動等文明水準下,投入AI產業發展,才不會讓國家因為AI硬體而偏廢。

營運長建築師張曉鳴參加今年的淨零城市展,圖片JJP潘冀聯合建築師事務所提供

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修補新青安房貸漏洞  讓房地產市場更健全發展

文/卓越媒體集團徐邦浩 社長

近來房地產市場交易熱絡,引發關注。用以協助年輕人購屋的「新青安購屋貸款政策」,受到助漲房價質疑。低利率環境下,購屋貸款利息負擔原本就偏低,新青安貸款又祭出優惠貸款利率補貼,甚至延長貸款年限至四十年,並提供繳息不還本的五年寬限期。政策補貼提高購屋需求,需求推升房價,加上投資需求利用政策房貸漏洞加大財務槓桿,擴大不動產投資。房價持續上漲的預期,進一步誘發房地產購屋需求,形成房價持續上漲的螺旋效應。

疫情過後,房市交易持續熱絡,近來更有價量齊揚趨勢,買賣件數攀高,許多熱區房價飆漲相對疫情前漲幅超過五成。各大公民營行庫放款集中在土建融授信或不動產擔保授信,甚至瀕臨法定上限。房價走高原因很多,利率偏低,貸款成本低廉固然是房價持續走高的溫床,惟金融中介能力不足,過剩資金無法導入實體投資才是主因。建材成本和勞工薪資的提高,房屋建築成本上漲,也造就成本推動型的房價上漲。此外海外台商資金回流的資金行情預期、淨零轉型趨勢與即將開徵的碳費,對綠色通貨膨脹之預期,加上股市走高的財富效果,這些因素都讓房價持續走高。

新青安房貸政策是否助漲高房價?政策本意是在幫助年輕人和首次購房者進入房市,解決購屋資金問題,提供優惠貸款和利息補貼,搭配延長貸款年限,降低購屋者每月資金壓力,提升購屋能力,增加購屋意願。但另一方面,提供優惠貸款利率補貼、延長貸款年限最長四十年,並提供繳息不還本的寬限期五年,這些做法提高購屋需求之餘,卻又造成需求面推高房價現象。尤其是延長貸款年限至最長四十年,降低房貸繳款壓力,放寬每月現金流,原本無法買房就變成可以買房。過去新青安貸款門檻寬鬆,導致普遍出現人頭戶及包租公問題,讓原本協助年輕人購屋,立意良善的政策,反淪為房市投機者的工具。

房市交投熱絡,房價持續走高的問題也引起央行關切,除了低利率政策常被批評是台灣高房價溫床之外,整體銀行業對不動產的授信放款比重過高,也讓央行擔心金融穩定。央行祭出第六波信用管制措施,將六都及新竹縣市的第二戶房貸成數從七成下調至六成,並調高存款準備金率一碼。政策意在限制銀行貸款資金流向,避免資金過度集中在房地產市場,也避免民眾對房地產投資的財務槓桿過高,造成房市過熱、房價過度飆升,增加房地產的泡沫化風險。且金融體系過多資金高度集中在不動產市場,也會影響總體經濟與整體金融體系的穩定,增加潛在的硬著陸風險。

央行的貨幣政策在總體經濟中扮演關鍵角色,但貨幣政策的傳遞管道仍有賴於金融體系的金融中介。學理上,低利率的貨幣政策能刺激投資需求,帶動經濟成長,但前提是金融體系能夠將資金導入實體投資,才能讓投資需求的提高,帶動經濟成長。如果金融中介能力不足,或是經濟環境中缺乏好的投資機會,那低利率的貨幣政策環境下,無法導入實體投資的過剩資金,往往將流於房地產的炒作。這是長期以來央行的貨幣政策被批評淪為高房價溫床的主因。

就算是極權政治也無法真正做到「住房不炒」,畢竟民眾對房地產除居住目的外,也期盼房價上漲的預期,作為未來換屋的基礎,居住目的也兼有投資目的。國內超額儲蓄高,資金去化管道有限,超額認購ETF之外,投入房地產也是過剩資金主要出路。新青安引起助漲房價的批判,內政部主張不宜再加碼,希望抑制過熱房市,行政院長卓榮泰更召開會議檢討,並認為「房價的漲跌絕不是單一因素」。

財政部邀集公營行庫補漏洞,強化新青安房貸的貸款審查與貸後管理,改善過去門檻寬鬆所導致的人頭戶與包租公問題,不再讓協助年輕人購屋的良善政策,淪為房市投機工具。央行祭出選擇性信用管制,限制第二屋的貸款成數,也避免影響先買後賣的換屋族,或是購買預售屋而即將交屋者面臨的資金缺口問題。檢討新青安房貸之外,整體房地產市場的健全發展,確保居住正義的實現,一直是政府的重要課題。

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台中7期「白派豪宅」淪法拍屋 網紅Joeman也救不了

文/住展雜誌

被稱為台中白派豪宅的『新朗日匯』命運多舛,先後歷經5次更名、1次變更設計,完工後4年內僅售出19戶,為提振買氣,還找來網紅Joeman拍攝開箱影片。如今開發商新朗興業無力償債,『新朗日匯』上百戶未售餘屋恐將淪為法拍抵債,初估市價最高上看百億元。

多次更名縮坪數 買氣低迷

位於台中七期市政路的『新朗日匯』,由知名白派建築大師Richard Meier設計,2014年預售時為『市政富邦』,當時規劃坪數逾160坪,單坪最高開價達80萬元,隔年更名為『富邦豪庭』,且變更設計,將坪數縮小至130坪。

接著再度改名為『富邦新市政』,但受房地合一稅、奢侈稅等政策衝擊豪宅銷售,港商新朗集團接手並更名為『白朗峰』,後再以新案名『新朗日匯』重新進場,但銷售成績不見起色,為拉抬買氣,今年還找來網紅Joeman拍攝開箱影片。

成交價最高逾9千萬元

『新朗日匯』總戶數148戶,根據內政部最新實價登錄顯示,目前僅揭露19筆交易,成交單價落在42.1萬元至63.7萬元之間,總價最低5,688萬元,最高來到9,280萬元(含車位)。

『新朗日匯』恐遭拍賣緣由,為新朗興業台灣分公司在2020年時,申請76億元聯貸案時,以『新朗日匯』做為擔保品,由安泰銀行擔任主辦行,參貸金融機構包括永豐銀行、新光銀行、國際票券、兆豐票券等7家金融業者。

重大違約 淪為法拍屋

現因新朗興業屆期無力償還本息,60餘億元聯貸已淪為逾放,在聯貸銀行團逾9成同意後,安泰銀已向法院聲請確保債權,同步在上週向金管會通報「重大偶發事件」,待獲法院裁定後,將對擔保品『新朗日匯』未出售餘屋,進行法拍以抵債。

由於『新朗日匯』待售餘屋仍有上百戶,以該案過往成交價格、區域行情等資料推估,目前餘屋總市值至少90億元以上,甚至上看百億元,遠高於債權餘額。

安泰銀行表示,因借戶逾期無法履行債務,安泰銀做為主辦與管理銀行,已展開依法追訴程序。聯貸案擔保品為台中7期優質住宅,擔保力足夠,不致損失債權。

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