租屋，在台灣這個深信「有土斯有財」的社會裡，一直只是被默默忍受的過渡階段。價格高昂、居住品質參差不齊、租務關係缺乏保障，租屋族早已習以為常。然而，近年隨著政府大動作介入，專業租服業者大量湧現，有業者甚至喊出「租屋產業即將迎來全新時代」。

但問題真的解決了嗎？政府的介入究竟是靈丹妙藥，還是推高租金的原因之一？房東與租客之間的角力，又出現了什麼新變化？租屋市場風雲再起，這場攸關數百萬租客與房東的變革，正悄悄發酵⋯⋯

文／林喬慧

六月初，在台中市高鐵站旁的臻愛花園飯店，中華民國租賃住宅服務全聯會舉行第三屆理監事選舉，近150家包租代管業者齊聚一堂。新任理事長、「Speed速·包租代管」品牌創辦人劉貞君現場提出五大產業升級目標，誓言加速提升國內租屋品質。他向本刊表示：「包租代管業正如旭日東升，剛要大展拳腳。」

同樣展現對產業前景的高度信心，管理近3萬戶房源、服務逾20萬名租客，年營收約20億元的國內租服業龍頭兆基屋管，也正式啟動位於台北市內湖區的新總部，董事長李建成宣布明年第三季申請IPO。他認為產業正處於初升階段，未來至少還有黃金十年，以兆基本身為例，每年營收目標成長20％，預計明年營收突破30億元。

兩位業界大咖之所以看好未來，關鍵原因在於鄰近的日本市場發展經驗。據了解，日本包租代管業相當成熟，租屋市場的包租代管比例已達七至八成，而台灣目前粗估僅約一成上下。「業界常在講，台灣的房地產業就是今日日本、明日台灣。」劉貞君認為，再往深一層思考，隨著房價高漲，台灣房屋自有率跟隨日本腳步不斷下修也不無可能，當買不起房成為社會主流，租屋需求勢必蓬勃增長。

包租代管推動租屋變革

儘管業界看好產業前景且動作頻頻，然而多數民眾對租服產業仍感陌生。本刊深入訪談政府官員、租服業者、房東、房客以及學者專家後發現，台灣的租屋市場正在悄悄展開一場變革，而包租代管業者，就是此次產業升級背後的重要推手。

過往民眾要租房，除了向房東本人承租外，也會透過仲介媒合，再支付房仲半個月至一個月不等的租金作為服務費。而所謂的包租、代管，前者指的是業者向房東租下房屋後，經整理再轉租出去賺取差價，也就是早期所謂的二房東；至於代管，則是代替房東管理房子、服務租客，每月向房東收取租金10％至15％不等的管理費用。

事實上，租屋市場的轉型仍處於初期階段，許多民眾甚至從未聽過租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）。政治大學地政系教授、消基會房屋委員會召集人孫振義指出，目前租屋市場才正要蛻變，民眾認知相當有限，「很多租屋族、房東長期沿用傳統租約，當然不知道有像包租代管這樣更好的選擇。」

惡房東促增包租轉租約

而推動租屋市場轉型的關鍵契機，則是2013年在新北市出現的惡名昭彰二房東張淑晶事件，她涉及多起租屋詐欺案件，引發社會譁然，促使政府迅速在租賃專法中增設俗稱「張淑晶條款」的包租及轉租契約，該條款2019年上路，正式啟動租屋市場改革。

同時，政府也進一步意識到改善整體居住環境的迫切性，2017年時任總統蔡英文宣布正式啟動八年20萬戶社會住宅政策，透過補助包租代管業者活化民間私人住宅，推出民間版社會住宅，提升整體租屋品質。

當然，事情總非一帆風順，不願具名的房仲業者透露，最初政府要推行社宅包租代管政策，時任內政部次長、現任住都中心董事長花敬群曾親自拜訪八大房仲，「當時政府希望我們能夠養起包租代管業，但是對房仲來說，做租屋生意，錢少、事多、問題複雜。」該名業者坦言，「後來也只幫政府貼貼海報就了事。」

花敬群曾公開坦承：「社宅包租代管政策剛推出前兩年，媒合數僅5000多戶，當時壓力真的很大，心臟要很大顆！」

不過，隨著時間的演進，目前社宅包租代管媒合數早已突破11萬戶，而根據內政部調查，全台租賃住宅服務業家數也從2022年第一季的1090家，成長到今年第一季的1826家，三年成長了近七成。甚至根據租服全聯會統計到五月底的最新數據，全台有繳交營保金的合法業者家數已經來到2479家，合法發出的租服管理人員證書也突破兩萬張。

豪宅仲介轉行因前景大

隨著租服產業持續升溫，有越來越多的不動產從業人員轉換跑道，投身其中，匯康資產管理總經理吳懿倫便是典型代表。今年43歲的他，退伍後即在台北市豪宅及商用不動產租賃市場闖出名號，從『仁愛帝寶』、『文華苑』、『西華富邦』、『勤美璞真』，到頂級商辦如『台北101大樓』、『國泰置地廣場』皆有成交紀錄。

後來，他拿著從租屋仲介賺來的錢，先是做起舊公寓改裝的二房東生意，後來索性買房直接當起包租公。現在的他，則是手握1800戶房源的專職包租代管業者，其中又以社會住宅占最大宗，甚至還選上新北市租服公會理事，「我認為這是一個能帶來相當穩定現金流的生意，而且發展前景比我過去做的事業大太多。」

吳懿倫進一步指出，以包租代管政府社宅來說，業者必須先投標，經過政府核可才能執行，收入來源除了每成功出租一案的媒合費用之外，每個月還有代管費用收入。這邊要特別注意的是，民間住宅跟社宅的包租，差別在於前者可以賺取租金差價，後者則不行，且都有房客耍賴不繳租，自己卻仍要付租金給房東的風險。

台北市租服公會新任理事長、聯勝房屋總經理林政緯則提到，一般包租代管多是接手市場上的老舊空屋，透過業者的裝潢改造，為房屋加值後轉租，「以我們公司來說，除了自養工務部門負責裝修、修繕房屋降低成本外，房管跟業務分流，每個業務一個月要開發三間包租創造營收，再接六間代管來支撐內勤員工支出。」

改革做法專家學者說讚

「一間租服公司，最少要有300個服務案件在手，才能創造利潤，且以包租來說，至少會簽五年長約，目標前兩年抵銷裝修、人事費用，後面三年才是獲利期。」林政緯說。

除了民間社宅推動租服產業快速發展之外，政府也透過政策積極介入市場，其中300億元規模的租金補貼政策更是一大助力。「姑且不論有沒有進步空間，我認為政府願意碰觸租屋議題，就已經相當了不起，過去這是個黑市，所有人睜隻眼閉隻眼，有任何糾紛只能用民法處理，現在法律漸漸到位，租服產業興起玩家不同了，租金補貼除幫助租客，其實也有勾稽房東任務。」住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示。

「房屋租賃最難管的三個事情，是人（房東、房客）、價格及房屋本身。」孫振義也持正面看法，「政府很聰明，他透過扶植包租代管業，一可以掌握房源，二來人的事情有人處理，接著租金還可要求實價登錄，只要管好租服業，至少就能解決上述情事，後續透過租金補貼、多元社宅，絕對是利大於弊。」

除了租金補貼政策帶動市場成長之外，包租代管業者在改善住宅供給品質方面也發揮重要作用。林政緯表示，會交由業者包租代管的房子，多較為破舊，「我們服務很多房東，有些是房子要花大筆裝潢費根本懶得出租；又或是屋主人在國外，台灣房子找不到人協助管理；更甚者是持有者眾，根本無法出售的繼承房屋，這群人，近幾年已經越來越接受將房子交給包租代管業者處理，對於老屋活化起到很大作用。」

老屋活化改善租屋環境

除了一般老舊住宅之外，包租代管業者近來也開始關注其他類型的不動產。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，近期市場上不少業者對外觀老舊、短期內難以改建的大型旅館產生興趣，考慮透過重新裝修後轉租的模式，開啟不動產活化的新路徑。

對於業者積極介入老舊建物的活化管理，吳懿倫表示：「過去老公寓被拿來出租，內部多用簡易木板隔成分租套房，萬一租客在裡面抽菸、煮飯，一不小心就會釀成火災，但包租代管業者在進行室內裝修時，都一定要符合相關法規，對房客的居住安全、房東的資產，都是一種保障。」此外，一旦出現租務糾紛，業者還能居中協調。

綜合上述觀察，孫振義認為，這幾年租屋市場的改革，大幅改善租屋環境品質是顯而易見的益處。

然而，每一項市場變革皆伴隨著隱憂與挑戰，租服產業的快速成長與政策推動，同樣可能帶來一些意想不到的負面效應與爭議。

「我認為政府目前的租屋政策是糖衣也是毒藥。」有人持正面看法，自然有人持負面想法，持續在全台各地置產的專欄作家，同時也是房東的顏博志，就語出驚人分享他對台灣當前的租屋政策看法，另名不願具名的房東坦言，「假設得知租客有申請租屋補貼，就會考慮是否漲租。」

租金飆漲民眾壓力爆表

如果單看租金，確實是一大難題，根據主計總處統計，租金指數持續寫新高，今年第一季租金指數年增率達2.51％，漲勢未見收斂，租金狂飆讓買不起房，眼見又要租不起的民眾壓力爆表。

步入中年的小張（化名）前幾年為了行動不便長輩捨棄長年承租的舊公寓，轉向有電梯的大樓，「過去這三年，我每年都在搬家，因為每次租約到期，房東就要漲租，但也發現我怎麼找都回不到過去的租金。」他語帶無奈地對本刊吐苦水。

不僅租金補貼政策存在爭議，也有觀點指出，部分包租代管業者透過租金差價與管理服務費推升市場租金。顏博志則觀察到：「隨著租屋環境因為業者介入而改善，過去一些追求低價租屋的民眾，將更難找到合適物件。」

對此，兆基物業集團執行副總陳柏勳嚴正駁斥，表示租金漲跌與包租代管業者並無直接關係，業者提供的是專業管理服務，讓租屋環境更好。

儘管短期內租金波動引發市場擔憂，但從長期市場趨勢來看，徐佳馨認為，這波租屋市場的改革，最終仍將有助於租金回歸合理區間。她表示：「目前市場估算約有3000000租屋族，但實際供給遠低於市場需求，供給不足時租金自然居高不下。然而，隨著政府持續透過房東稅金補貼、包租代管業介入等政策手段增加房源，當市場逐步走向供需平衡，租金勢必能夠回到較為合理的水準。」

房源即通路推租客標章

隨著包租代管業的茁壯，租屋市場正逐步展現出更多元的發展樣貌。例如，PC大廠宏碁便看好兆基超過3萬筆房源規模優勢，決定注資10億元入股，市場推估目標透過導入系統化電子管理設備，開啟跨界合作的商機。

劉貞君則指出：「無論是女子公寓、寵物住宅、停車場空間管理，凡是空間管理的業務，我們幾乎都能涉足。此外，當房源累積到一定規模，便成為重要的商業通路，冷氣清潔、居家保全、搬家服務等都能夠延伸發展。相較於代銷是經濟規模，包租代管屬於規模經濟，規模一旦形成，自然能創造更多附加價值。」實際上，吳懿倫的公司也已推出家具租賃服務，不僅解決房東與房客需求，更創造新的收入來源。

除了商業模式的創新與延伸，產業界也主動推動制度上的規範與自律。據了解，租服全聯會今年起計畫推動「優良租客認證標章」制度，目的是協助過去在租屋市場相對弱勢的租客族群擺脫負面標籤與歧視。

「許多弱勢租客即使房屋設備損壞，也不敢要求房東修繕，深怕遭到房東拒租，但這群租客之中，其實不乏準時繳納租金的好租客。」劉貞君強調，健全租屋市場從業界的自律規範做起，才能讓租客更加安心、有尊嚴地生活。

然而，在租屋產業快速轉型並受到廣泛關注之際，市場上也開始出現一些值得警惕的亂象。例如，近期坊間出現不少收費高達數十萬元的包租代管創業培訓課程，若此類課程未來引發消費糾紛或涉及詐欺案件，恐將嚴重衝擊民眾對租服產業的信任與觀感。因此，台灣租屋市場要邁向更健康、更透明的未來，不僅需要政府與產業界加強自律監管，更需房東與房客在觀念與心態上共同調整，方能真正促成市場良性永續發展。

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解答6大租補疑問，補貼申請不再卡關

高雄一名租客申請租金補貼，卻被房東以「房租要加5000元」為由強制漲價，還嗆聲不搬就解約。這起報復式漲租的新聞事件，近期在社群引發討論，也揭露租補制度上路多年，制度雖在，心理與現場協作機制卻未必跟得上。

文／朱福山

政府自2022年推動「300億元租金補貼專案」，補助名額放寬至75萬戶，採隨到隨辦機制，並延長至2026年。然而根據中央研究院調查，實際申請率卻僅約17％，未申請者中有26.9％擔心因申請補貼導致房租上漲。

儘管制度設計逐步放寬，相關條件均較過去更具彈性，但本刊與多位業內人士對談後發現，卡住補貼落實的，並非單純的技術問題，而是觀念未普及、房東疑慮未解、協作網絡尚未成形，使得補貼資源無法順利流向真正需要的人手中。

制度有了，觀念卻還在路上

觀察，不少租客對補貼敬而遠之，關鍵在於「怕惹毛房東、怕資料曝光、怕補貼影響其他福利、怕成房東調漲租金藉口」。即使眼下房市轉弱，房價仍高掛不下，在購屋無望、租屋成常態的情勢下，補貼制度雖已備妥，卻仍有太多民眾站在門外——這道制度之門，該如何真正打開？政策推行的痛點，已從技術問題，轉為「社會溝通與信任協作」的考驗。

民間加入，制度才真正落地

面對制度與現實之間的落差，近年越來越多租屋平台與包租代管業者成為「協作中介」。租寓創辦人黃聖皓指出，他們會在簽約前主動協助租客確認補貼資格，甚至協助房東完成補件流程，「成功率超過九成」，關鍵在於建立一條清楚的溝通鏈。

包租翁資產管理的執行長翁靖彥也提到，在簽約階段就會和雙方確認是否符合資格，並預先說明稅務風險、報稅方式等，「讓房東知道，參與制度不見得是風險，反而是新的保障機制」。

根據中央研究院調查，近三年房東漲租原因，物價與工資上漲導致房屋修繕成本增加的占比就高達76.2％；因此當愈來愈多房東意識到，只要登記為公益出租人，不僅可享租稅優惠，還能申請修繕補助、委由業者代管，就更願意配合。

「現在許多退休房東或包租公願意參與，是因為不必自己面對租客，修繕補助可實報實銷，還有專人協助管理房客與處理糾紛。比起傳統自己出租，省心多了，也更穩定。」五泰房屋創辦人李政哲如此說。

Q&A——破解補貼迷思，租屋更安心

《住展》彙整政府政策與業界經驗，透過實戰式Q & A，解答租客最常見的補貼疑問。從民眾最焦慮的實務問題，到制度審查與特殊物件等六大關鍵情境，層層拆解迷思，協助讀者避開陷阱，讓「租屋不將就」真正成為日常可行的選擇。

1. 申請租補，一定要房東配合嗎？

實務上，確實有房東因不願讓租客申請補貼，選擇漲租或拒絕續約，讓租客進退兩難。根據內政部規定，只要民眾有合法租約，即便房東不配合出具其他文件，仍然可自行申請補貼。新制也放寬了「戶籍需遷入」的條件，改為提供實際居住證明即可，例如水電繳費單、物業證明等。

若房東以申請補貼為由強制漲租或逼迫搬遷，已涉嫌違反《消費者保護法》及《定型化契約應記載及不得記載事項》，租客可向地方政府消保官或都發局檢舉。

2. 申請租補房東會被查稅嗎？影響租約怎麼辦？

補貼申請不等於房東被查稅，但若房東過去未申報租金所得，確實可能因此曝光，引發房東抗拒進而影響租約。如果房東排斥，可考慮尋找願意配合者，或透過政府媒合平台找屋。實務上，不少民眾怕申請租補後，租約期滿房東漲租或不續租，這對家庭人口眾多者，搬家、子女學區及適應新環境都是一種無形的壓力，建議有打算申請租補者，在簽訂租屋契約時，盡量拉長租期，避免面臨短時間內不斷搬家或被漲租窘境。

3. 房東沒繳房屋稅，租客竟會被追回補貼嗎？

依現行制度，只要申請資料齊備，補貼款項會先核發。但若後續稅捐機關查出該房屋未繳房屋稅，確實可能追討已發補助，過去已有類似案例發生，引發租客權益爭議。問題在於，租客無從查證房東是否依法申報，因稅單屬房東個資，租客難以得知。若房東未說明或刻意隱瞞，租客往往在收到「追回通知」時才驚覺踩雷。

實務上，使用「電子租約」報備，可大幅降低此類風險。系統會自動將租賃資訊傳送給稅捐機關，房東也等同完成租金申報，較不易產生爭議；反之，採紙本租約者則風險相對較高。

4. 沒報稅、沒工作，也能申請？

可以。即使租客是剛畢業的社會新鮮人、在職場轉換期、自由工作者或未申報所得者，仍有機會符合補貼資格。申請時可用銀行存摺、勞保記錄等補充證明替代報稅資料。

重要的是申請人必須為成年（年滿18歲），有實際租屋行為，例如租賃契約、水電單、郵件等；租客本人需符合無自有住宅，意即租屋申請人與配偶、未成年子女在全台不得有登記住宅；而家庭所得每人每月平均所得未超過當地最低生活費三倍，家庭存款、動產與不動產須在公告上限內。

5. 我跟朋友合租整層，或分租雅、套房，每個人都能申請補貼嗎？

可以，但需視契約型態與分攤方式而定。原則上，只要能證明實際居住事實，不論是合租、分租、雅房或套房，每位租客都有機會個別申請補貼。

若每人與房東分別簽有獨立租賃契約，申請流程最為單純，審查也較順利。不過在現實中，多數房東傾向與多人簽署一份聯名契約。若契約明確載明各自姓名與租金分擔金額，政府會依據租金比例核發補貼；若未載明，則以平均分攤後的租金作為補貼計算基礎。

須注意的是，多人填寫於同一份租賃契約上，因系統格式限制，審核進度可能延宕甚被退件。此外，不論是聯名還是獨立簽約，補貼總額將不會超過總租金，建議承租人應儘量讓契約內容與實際居住情況相符。

6. 我租的房子不是合法建築，還能申請租金補貼嗎？

原則上，租金補貼僅限「有建號、有稅籍編號」的合法住宅。不過若民眾承租的是俗稱「雙無房屋」，例如頂樓加蓋、鐵皮屋隔間或夾層空間等，仍有機會提出申請。

關鍵在於是否能證明「穩定居住事實」。只要檢附租賃契約、現場照片、水電費單或寄件紀錄等文件，經地方政府審查認可，仍可能核發補助。但需特別留意，若該物件已被列為「違建列管、限期拆除」，原則上將不予補貼。建議申請前可諮詢地方住宅單位，或由專業代管業者協助評估資格，以免誤踩退件紅線。

租補制度走向社會建設

OURs 都市改革組織秘書長彭揚凱提醒，制度設計只是起點，落實挑戰在於「資訊整合與協作落地」。目前各項補貼與社宅、代管政策分散於不同平台，民眾常需多方查詢，導致使用門檻過高，是政府可以積極改善的租客痛點。好消息是，除現有租金補貼外，政府正推動「婚育宅」等新方案，針對青年租屋族群提供加碼補貼，讓制度不再只是針對弱勢，而是建構多元生活選擇的基礎建設。

不過，補貼再多，讓租屋族住得安心真正的關鍵，還是得從心理、制度、協作三端打造出一個「可負擔、可依靠、可長住」的租屋環境，讓補貼成為你我都能用的生活選項。

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國內租屋市場經過一連串政策後，在業內人士眼中，或許黑市問題已逐步改善，但資訊不夠透明、租金飆漲、房東不願合法登記等結構性因素，仍有成長空間。本刊採訪多位租屋政策研究者，深入探討在相似的租屋市場結構下，其他國家如何逐步改革，而台灣卡在哪個環節？專家提出各自建言，期待租屋市場體質加速邁向正軌。

文／翁嘉妤

罰則輕、稅賦減免吸引力低及政府無法掌握大多數房源，是目前租屋市場難以走向全面透明化的三大癥結點。」都市改革組織OURs政策研究員廖庭輝一語道破台灣租屋市場多年難解的根本原因。

廖庭輝經常參與政府的居住政策會議，觀察到目前的租屋政策仍有許多制度設計的問題無法突破。事實上，有不少國家的租屋市場結構與台灣相似，卻能建立穩健且平等的租屋環境，例如歐美多國行之有年的租金管控制度。但廖庭輝認為，現階段台灣要效仿此制度恐仍有困難，因為政府未全面掌握市場行情，缺乏依據訂定漲幅上限。

不過也並非完全行不通，廖庭輝舉例，韓國在尚未全面掌握行情時，便成功修法推動《住宅租賃保護法》，強制租期兩年並保障一次續約權，且續約租金漲幅不得超過5％，此修法成功的關鍵因素在於社會共識與立法魄力。廖庭輝認為，就台灣目前的情況來看，可先從效仿西班牙的「押金登記制度」著手，逐步建立租屋資料庫，提高對市場的掌握度。

西班牙靠押金　達市場透明化

西班牙於2007年推動「押金登記制度」，規定房東只能收取一個月押金，而另一個月押金與租約資料則須繳交至政府單位，待租約終止，房東與房客再一同領回押金。藉此制度收集租約資訊，掌握區域租金、坪數、地點等細節，建構出完整的資料庫，推估租金變動等趨勢，便可進一步劃定漲幅過高的租金壓力區，並限制該區的租金漲幅。

更重要的是，只有完成登記的租約，房東與房客雙方才能享有法律保障，且未登記的房東一旦被檢舉，最高可處新台幣30萬元罰鍰。關乎到自身權益與重金罰則下，房東自然願意登記，房客更傾向選擇合法房源，形成正向循環。

租補搭實登　掌握租賃資訊

回到國內，廖庭輝認為，事實上，既有的300億擴大租金補貼專案政策就是租賃情資蒐集的重要管道，「補助若再搭配租金實價登錄，便可提高政府對民間租屋資訊的掌握度。」

至於在法條上，除了《租賃住宅市場發展及管理條例》第六條與第14條，可增訂租約登記義務及押金保管機制，並設定具體罰則外，《不動產實價登錄條例》則可增列租屋市場適用對象與資訊登錄細節，並授權內政部公告登錄；另《住宅法》第24條與《中央對地方一般性補助款作業要點》，可將補貼申請與資料提供納為雙重條件。

崔媽媽基金會執行長呂秉穎認為，此制度不僅有望破解租屋資訊相對不透明狀況，更可改善目前租屋最為嚴重的糾紛——押金返還。「很多房東會以修補使用痕跡為由，任意扣除押金，但事實上並未有明確依據判斷是否合理，該糾紛占比達三分之一。」

呂秉穎直言，雖然有法律途徑保障，但國人經常將租屋視為過渡方案，且打官司不僅費時，費用也高昂，因此面對押金糾紛，租客大多選擇忍氣吞聲，若能將部分押金交由政府保管，也能讓房客更有保障。

釋出空屋增供給　政策才有效

然而，真正能改善租屋市場體質，最根本的問題仍是供給不足，「當房子不夠，無論怎麼設限房東都不怕，反正租客會搶著租。」廖庭輝觀察到，精華地段的房源經常得用搶的，房東自然占上風，因此政策在供給失衡下容易破功，除非搭配增加社宅、空屋釋出等政策，否則只是頭痛醫頭、腳痛醫腳。

觀察國內空屋狀況，根據主計總處2020年的人口及住宅普查數據，國內空屋率為18.5％，相當於約166.2萬間住宅空置，遠超出國際上5％的合理範圍。對此，不少學者主張應課徵《空屋稅》，或比照法國的《空置房產稅》，透過熱點機制與偏鄉排除原則，排除如5萬人以下的偏鄉地區，避免誤傷鄉村老屋或無交易市場的地區。廖庭輝表示，「這項稅收可專款專用，用於興建更多社宅，增加租屋供給。」

梳理以上國家經驗，不難發現租屋市場的改革，需要完善的政策和配套措施，逐步建構。「過去各種法案上路前，都會有人認為通過機率極低，但實際上，只要民意聚焦、政策設計合理，臨門一腳不是沒機會。」廖庭輝強調，政府不妨從保管押金、蒐集登記租約資訊、課空屋稅三大方向做起，讓租屋結構有望導向正軌。

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