【文/住展房屋網】以減輕年輕人居住負擔為名的單身婚育租金補貼政策，自本月開放申請以來，申請數量已逾2000件，反應看來相當熱絡，但事實上，租金補貼政策對許多租屋族而言，仍是看得到吃不到的虛幻大餅，因為房客若想申請補貼，往往會遭到房東的阻撓。

雖然政府對於響應政策的房東，提出了諸多獎勵政策，但對房東來說，隱性收入可能被攤在陽光下的恐懼感，遠遠大過於政府的鼓勵措施。為了避免房客申請租補導致租金所得曝光，進而遭到政府查稅，多數房東常會要求房客不得申請補貼，否則將調漲租金或提前終止租約；倘若房客執意申請，房東更會以極度消極的態度(如拒絕提供個資)加以拖延，使得許多房客無緣受政策嘉惠。

房東阻擾房客申請租補的問題，早在政策上路前，包括住展房屋網企研室在內的各界人士便已提醒政府，認為除了蘿蔔之外，也該適時祭出棒子，並配合嚴格的稽查機制，以防房東侵害房客申請補貼的權益。

但或許中央對自身施政的感覺過於良好，又或著是選舉將屆，政客不願流失房東選票，因此即使各界早將問題講得明明白白，租金補貼的房東干擾瓶頸在政策上路後仍沒有獲得解決；而房東之所以有恃無恐，租屋市場嚴重向房東傾斜是很大的關鍵因素。

我國租屋市場因未能有效管理，市面上價格合理、品質妥當的租賃物件稀少，故民眾要尋覓租賃物件時選擇不多，由於房東在供需關係中佔有極大的優勢，因此若現有房客「配合度差」，房東往往在房客面前擺出極高姿態，反正要找到下一組房客並非困難之事。

在市場競爭壓力不高的情況下，房東面對問題時，相較於解決問題，寧可選擇解決提出問題的人；因此要扭轉房客的劣勢，除了政府須對租屋黑市展現積極態度外，更重要的是必須讓市場上「價平且質優」的物件增加，使供需狀況趨於平衡，而這當中最重要的一環，就是大量只租不售、由政府當房東的社會住宅。

有了足量且質優的社會住宅可滿足租屋族後，以往心態高傲的房東為了留住房客，便會嘗試修正自身的觀念與作法，使當前的租屋困境獲得緩解，然而近年不論是中央還是地方，社宅推動的成果都不盡理想。

以台北市為例，在柯市長的第二任期當中，社宅推動的目標遠不如第一任期時積極，但即便如此，台北市已是社宅推動成果第一名的地方政府，其他地方政府，社宅興建的狀況只能用「殘破」宅形容。

南二都的社宅完工戶數佔當地住宅總量的比例若有似無，台中甚至還把社宅用地給賣了！而桃園與新北的推動狀況，也屢屢遭地方民代指責跳票。在各地方政府績效無一理想的情況下，中央所謂的8年直接興建12萬戶社宅的政策承諾，幾乎注定是不可能的任務。

沒有足夠的社宅作為平衡租屋黑市的重要途徑，房客在租賃市場中將永遠處於相對弱勢，但如今政府對社宅除了美化數據、灌水成效、重回租金補貼老路外，看不見勇於任事的作為，政府推動社宅不力，儼然是將廣大租屋族視為芻狗！因此住展房屋網企研室呼籲中央及各地方政府，應即刻拿出100%的魄力廣建社宅，否則背棄競選支票，必然天怒人怨、招致天譴！

【文/住展房屋網】距離總統大選越來越近，各陣營推出的候選人大勢抵定，但住展房屋網企研室發現，不管藍、綠哪方陣營，今年都未提出壓抑高房價、高租金的政見，與前幾次大選背道而馳，意味著各候選人要「放生」居住正義。當高房價、高租金不被候選人重視，彷彿已預告，這場選舉不是為青壯族群或下一代的居住權而戰。

首先是執政方的蔡英文總統；住展房屋網企研室預料其主要政見，不外乎繼續講看不到吃不到的「8年20萬戶」社會住宅，或是效果極為有效的包租代管。除此之外，也沒什麼能拿得上檯面或拿得出政績的東西了。至於打房？執政三年多來連談都不談，更別奢求會抑制高房價。

再看挑戰方的韓國瑜，其在高雄大張旗鼓推出「40年房貸」，與國政顧問團提出的「自立成家基金」之外，又貫徹先前「開放陸資來台投資不動產」的主張，如特貿三招商就允許陸資參與投標。在青壯族群買不起房子，又怕陸資來台投資不動產墊高房價之際，韓國瑜顯然有自己的想法。

至於可能獨立參選的郭台銘，至今雖未推出明確的住宅政策，因此姑且不論。

從藍、綠雙方候選人的目前主張來看，已經沒有任何一位候選人承諾要抑制高房價或高租金，反而都是畫一堆大餅、提一些無關痛癢的政策來呼攏選民，聲稱自己可以降低居住負擔。

住展房屋網企研室強調，如果這場大選沒有候選人願意碰觸高房價問題，也沒人提打房，反而選擇置若罔聞，成天戰藍綠、戰統獨，那麼這場選擇對辛苦謀生的青壯族群來說，就是一場「看不見希望」的選舉。誰勝出、誰落選，又與青壯族群何干？

【文/住展房屋網】雖說國民黨早已透過初選決定，由現任高雄市長韓國瑜代表該黨競逐下屆大位，但直到現在卻還有很多雜音；不過無論如何，至少韓先生本人確實是很認真地在進行相關活動(雖然也引來部分高雄市民反感)。

而根據稍早報導，他找來了前國政顧問團社福組召集人馮燕等，規劃出「留才補助」、「優教住宅」(青銀共居+活化老宅)及成立所謂『自立成家基金』等三大解方，宣示要以此幫青年撐腰。

無可否認，最近幾次選舉，年輕選票都起了決定性的作用，因此韓國瑜急著拋出挺青年政見，完全可以理解。只不過，相關報導實在不多，這是傳媒或民眾不關心真正的政見議題？不得而知，但基於長期關注住宅政策或不動產市場，住展房屋網企研室仍要對此提出異議；因為這三大解方中，除了留才補貼外，都和青年居住議題有關。

先簡單地說，這三項解方，根本全部都是灑錢，就連青銀共居也是以提高租金補貼為主。而且青銀共居這項政策，新北市等地區也已在施行，目前看來似乎是叫好不叫座；因此針對這項解方，恐怕馮燕等人需要提出更具體的誘因。

不過和老宅翻新掛勾，倒是很值得討論，甚至可能有機會成為推展都市更新的另一條路；畢竟都市更新真的不只有打掉重建，結構安全無虞的舊大樓，經過修繕、增加電梯等友善高齡人口等設施，也是可行選項，還能減少重建整合造成的爭端，甚至也能避免可能造成的迫遷問題。

但是自立成家基金這部分，就真的值得好好討論或商榷了。先不談錢從哪來，其實從過去到現在，無論是誰執政，都不斷推出相關政策，甚至內政部停辦購屋貸款，還換財政部接手！當然，相關報導中沒有明確指出該基金可以用在購屋(補貼)上，但以過去經驗推斷，也八九不離十。

然而，如果優貸或補貼有效，現在年輕族群不會還繼續面臨居住難題，不會繼續視生育下一代為畏途。就光討論購屋優貸這一項，事實早就證明，在房價沒有真正合理化之前，灑錢給(貸款利率或現金)補貼，其實是推年輕人跳火坑，半逼迫他們背負過高的房貸，甚至說難聽點，根本是幫開發商解套。簡言之，優惠房貸不是不能推，但在房價所得比依然偏高的狀況下，完全不存在執行的正當性。

但沒想到韓國瑜的國政顧問團，還提出無效老招也就罷了，連高雄市也來參一腳；據悉高市都發局和高雄銀行合作，準備針對設籍該市年輕人推出40年期房貸！現在房價所得比仍過高，結果解方竟然是叫年輕人花更長時間攤還？有沒有搞錯？

真的拜託韓先生及高雄市府，替年輕人撐腰、幫助年輕人解決居住難題很好，但請用對藥方，不要愈幫愈忙！

【文/住展房屋網】近年來國內房價、租金持續上漲，居住壓力居高不下，中央大舉推出租金補貼方案，地方政府也加碼補貼金額與名額，聲稱可以降低居住壓力。但住展房屋網企研室認為，政府祭出瘋狂補貼之後，最大受益者可能只是政府自己與房東，租屋族不僅受益甚微，最後付出的代價還可能越來越高。

住展房屋網企研室指出，雖然租金補貼表面上看似可以減輕無殼蝸牛的租屋負擔，但租屋族一旦申請成功，房東租金收入便會被國稅局掌握，租金所得必需併入綜所稅中申報，多數房東會把增加的稅負轉嫁到房租當中，僅有少數「佛心」房東會維持原價。

舉個例子來說，原本台北市一間房子月租金2萬元，當租屋族申請到租金補貼後，房東可能就會把房租漲到2.2萬、2.3萬不等，其實租屋族每月所付的租金減輕有限。

因為目前租屋市場供不應求，尤其大台北更是如此，屬於「房東市場」，牌在房東手上，房東擁有喊價權，所以稅負成本容易轉嫁到租金。換言之，當政府大灑幣補貼租屋時，無形間也成為推升租金水準的助因之一。

更有甚者，中央與地方政府每年花幾十億砸錢補貼，這些錢最後去哪了？答案很殘酷，這些錢全流到房東手裡。房東收了滿滿的政府租金補貼，再拿錢去買房出租，如此不斷循環，最大受益者之一就是房東。

讓很多人意外的是，政府看似大灑幣，但政府也是最終受益者之一。當租金補貼變得更普遍，政府更容易掌握「包租公」們的租金所得資訊，更能針對包租公課稅。長遠來看，政府相關稅收會跟著增加。

但租屋族可就慘了。由於租金補貼名額有限，租屋族不見得每年都能申請到租金補貼。假如幸運成功申請到，那一年租金負擔會微幅減輕；假如申請不到，租金負擔就會變得很重，因為租金持續上漲是既定的趨勢，房東已經調漲租金成功，且不會因為房客沒申請到租金補貼而降價。

總結來說，政府灑錢作租金補貼，說穿了就是想要更快速弭平高房價、高租金造成的民怨，但卻同時造成房租更容易上漲的事實，最後租屋族反而從受益者變受害者，而最大的受惠戶則是房東和政府。

住展房屋網企研室強調，政府祭出租金補貼措施，其實是選擇一條走比較不費力、又能快速攏絡民心的道路，但卻忽略嚴重的後遺症。

住展房屋網企研室呼籲，若想抑制高房價與高租金，「廣建社會住宅」還是最有效的方式之一。可惜，不管是藍、綠誰當家，廣建社宅都只是口號，持續放任房價與租金高漲，台灣民眾就只能自求多福了！

【文/住展房屋網】儘管前幾年討論聲浪不斷，地方單位也確實做出若干改變；但平心而論，目前台灣的房地產持有稅，問題還是一大堆。這也是為什麼稍早有網友在公共政策平台發起開徵空屋稅，結果獲得廣大迴響，連署人數多到官方必須提出正式回應。

當然，後來因為諸多因素，此事又是不了了之。但據了解，台北市副市長鄧家基上月底列席行政院會時，就又建議將現行分離課徵的房屋及地價稅，合併課徵單一持有稅；由於牽涉相關辦法修訂，因此設為長期目標，短期則是(房屋)稅基改為兩年檢討一次。

不過根據瞭解，中央的回應，似乎讓鄧副座碰軟釘子；賦稅署說法是，房屋及地價稅的課徵模式不同，且牽涉範圍廣，就算是稅基改成兩年一調，但各地方政府步調也不同；蘇揆則表示，針對稅基檢討頻率，兩年前中央就曾徵詢過地方意見，但多數持反對態度，因此未有進一步動作。

持平而論，房地產持有稅和交易稅的性質確實不同；前者是經常稅、每年都得繳納，後者則是交易才會產生，因此不像後者必須按實價課徵才符合稅賦正義，前者不一定需要和現實狀況相符，也就是房與地合在一起課徵。所以，問題關鍵其實還是在稅基認定上。

沒錯！過往房屋或地價稅為人詬病，讓房(空)屋持有者過爽爽，幾乎不用付出任何代價就能坐等房產增值，再轉買牟暴利，原因除了過去並非以實價課徵交易利得稅外，還在於持有稅偏低，而偏低的原因，就是稅基認定方式出現極大問題。

就先別說稅基和實價或市價的差距，以房屋稅基-房屋評定現值來說，計算公式牽涉造價、路段率、折舊率等部份，不但搞得複雜到一般民眾根本不明就裡，就更別說這些元素全是官方說了算；但就拿折舊率來說，官方所取的數字大有問題，這直接導致房屋稅基極度偏失、造成賦稅不公。

還有地價稅，雖說近年被檢討的聲浪遠小於房屋稅，但問題也很大。其稅基是公告地價，公告地價又是跟公告現值連動；雖然稍早官方宣稱現在公告現值已達市價九成，但馬上被產學打臉。如此這般，地價稅基怎能不跟著檢討？

尤有甚者，當我們把房屋及地價稅放在一起分析，就會發現，前者近年調整(高)幅度遠大於後者；這樣的情況，等於變相鼓勵地主不要開發、屋主也不要重改建。但是，這和目前官方推動的危老屋舍改建或都市更新，根本是背道而馳！

然目前看來，主事者似乎並沒有要針對現行房屋及地價稅的稅基，及兩者之間的平衡關係，做更徹底的改革檢討，只是想透過縮短檢討稅基間距的方式塘塞，其實根本還是維持現狀。如果是這樣，住展房屋網企研室認為，就算房產持有稅合併課徵，也毫無意義可言！

【文/住展房屋網】今年921大地震屆滿20周年，當時對整個台灣經濟發展造成重大的傷害，現在回顧「921地震」，心中還是餘悸猶存。每回大地震造成建築倒塌受損，都在在告訴我們建築內部鋼筋混凝土結構及施工品質，才是影響房屋是否安全的重要關鍵，在建造一棟新建築時，好的設計及施工才能確保新建築經得起地震考驗，因此建築物的施工細節品質就顯得非常重要。而建築安全的根本之道就是推動、鼓勵建築安全品質透明化的「建築安全履歷」的建置與實行，以及在鋼筋工程部分使用更安全創新的「鋼筋系統化工法」，以降低因人為因素導致鋼筋綁紮品質不佳的風險。

不安全建築倒塌，讓許多家庭破碎，倖存者得面對親人罹難的椎心之痛，更需面對日後漫長的重建之路。

也許有人會說，地震是不可預期的天災、難得一次的意外，不用太杞人憂天。但實際上，台灣位處地震帶，大小地震不斷，活動斷層遍布台灣各地，歸納史書記載及中央氣象局統計資料可發現，台灣自1946年以來規模大於7.0的大地震共發生9次，從發生頻率、活動斷層數量，以及週期等幾項因素綜合而言，幾乎每30至50年左右就有可能發生一次造成重大傷亡的大地震。「地震」是台灣人不可避免的宿命，雖然我們無法預測及避免它的發生，但地震災害是可以被預防的，身在這塊土地上的我們，怎麼能輕忽地震可能帶來的危險。

「建築結構安全，預防勝於治療！」最好的預防，便是能在建造時就蓋出結構安全的建築物，「如何選擇一棟安全好宅」絕對是幸福人生中必做的一門功課。

921地震發生後，戴雲發建築安全團隊親自至災區勘查協助，亦花了幾年的時間將倒塌、受損的建築逐一記錄及深入研究，並歸納出921大地震造成建築倒塌之六大結構設計問題、八大結構施工問題及四個典型破壞案例，作為日後建築界大家在從事建築結構設計與建造施工時的警惕，一定要在設計、施工時即能避開這些危險建築的因子，讓建築安全真正有保障。

回想2016年206台南維冠大樓倒塌，造成115人死亡，兩年後的同一天又發生花蓮206大地震，造成多棟大樓倒塌及人員的傷亡。根據戴雲發建築安全團隊研究的921大地震設計、施工倒塌的危險建築中，似乎不難發現無論是台南或是花蓮因地震而倒塌破壞的大樓，都有“似曾相似＂的感覺。表示這兩次206大地震所倒塌或受損嚴重的大樓，都和我們研究出來的921大地震倒塌受損建築的設計六大問題、施工八大問題等危險基因皆是相符的。也就是說大地震來襲時，這類建築它們倒塌或受損的危險相對就較一般建築來的更高。

921地震倒塌建築研究vs.台南206地震維冠大樓初步勘驗結果。

921地震倒塌建築研究vs.花蓮206地震倒塌建築初步勘驗結果。

台灣因地理環境的關係，每一次地震都考驗著建築物對於天然災害的承受度，一旦建築的結構不穩固，小則建物牆壁龜裂，產生漏水等麻煩事情不斷；嚴重一些，鋼筋外露遭受風吹日晒鏽蝕後，影響建物安全。然而，如能將最重要的「結構安全系統規劃設計」及「結構安全施工過程的品質」部分，經過一套嚴謹的規範記錄並納入，才更能使建築安全履歷真正趨於完備。因台灣在地震帶、颱風帶，如何將建築從規劃設計、材料及施工的每個品質細節都確實做到且完整記錄，以確保建築能抗震抗風，讓人民居住安全安心，這是最重要的。

『作者：戴雲發為國內知名結構技師，二○一四年十一月成立「社團法人建築安全履歷協會」，並且建立「建築安全履歷」認證制度；研發專利「Alfa Safe建築系統工法」。』

【文/住展房屋網】我國許多產專用地、工業區及商業區土地，依規不得做住宅使用，但國人向來喜歡鑽法律漏洞，即使法律沒有漏洞，不少民眾也看準了政府執法不嚴而甘願鋌而走險，因而衍生出許多違規使用的商業宅與工業宅，其中又以首都的大直商業宅、內湖五期工業宅，違規情事最為人所熟知。

近期北市府表示將對內湖五期的違規工業宅開罰，在網路上引來不少掌聲；可是對五期工業宅祭出鐵腕之前，北市府才對大直商業宅重重舉起輕輕放下，打算讓大直商業宅就地合法，且回饋金與過去的方案相比還大幅下降。兩相對照之下差別甚大，讓人不禁懷疑，內湖五期工業宅的違規住戶難不成是次等市民？。

對大直寬宏大量，對五期卻嚴厲開罰，市府當然也有自己的一套說詞。都發局長黃景茂表示，兩地的「定位不同」，因此有不一樣的處理方式，且市府也強調，從沒考慮過讓五期工業宅就地合法，展現執法決心。

然而「定位不同」的實質內容到底是什麼？如此模糊的說法，民眾似乎有聽沒有懂，北市府有責任把話進一步講清楚；畢竟看在一般民眾眼裡，違規就是違規，既然都是違規，就該有一致的處理標準，而非用定位不同這種模擬兩可的字眼來打迷糊仗。若話不講明白，北市府永遠難以擺脫兩套標準的質疑。

況且北市府信誓旦旦表示，從未思考過讓內湖五期合法化，這種說法也易讓民眾持懷疑態度；因為北市最初對大直也是先開罰，豈料後續竟大舉特赦。有了大直特赦的前例，民眾難免會「臆測」，內湖五期工業宅仍有就地合法的可能性。

對於北市府硬起來執法、開罰內湖五期工業宅的作法，住展房屋網企研室固然給予肯定，但既要強硬執法，就應該對所有的違規使用建物一視同仁，不論是先前的大直商業宅，還是其他工業區的工業住宅，通通要有一致的處理方式，該嚴厲以對就全面嚴厲以對，絕對不能藉由模糊藉口，讓違規戶的處理一市兩制。

【文/住展房屋網】從政治邊緣人重返政壇核心之後，高雄市長韓國瑜一躍成為媒體寵兒，但曝光度大增的同時，屢屢鬧出失言風波，再再讓韓市長的形象遭逢重挫；比方說最近涉及歧視外籍移工的「鳳去雞來」言談，就讓韓國瑜再度深陷輿論風暴之中。

雖然韓市長的這番失言，乃是為了講述他的青年政策，強調要留住本地人才並招攬海外人才，但一句「鳳凰都飛走了，進來一大堆雞」，讓為台灣奉獻大量心力的移工朋友大受打擊。

即使韓市長隨後致歉，依然無法迅速為歧視言論止血，因為這已不是韓國瑜對移工首度發表帶有歧視的言談，先前的「瑪麗亞變老師」同樣讓韓市長被砲轟的滿頭包；不過，看來韓國瑜並沒有從之前的經驗中汲取教訓。

作為一名政治人物，而且還是明年我國總統大位的有力競爭者，一再以涉嫌歧視的眼光看待移工，的確相當不妥。但住展房屋網企研室認為，別說是政治人物，就算是一般的平民百姓，對來台的移工朋友都該拿出應有的尊重；畢竟若沒有移工朋友離鄉背井，提供充足的勞力，台灣經濟不會有今日的榮景。

台灣的各行各業，幾乎都可見移工朋友的奉獻，特別是房地產業，受移工的幫助頗大；倘若沒有外籍勞工在我國重大基礎建設的工地揮汗如雨，又怎會有今日助長房價的房市利多？

此外，我國邁入高齡社會後，長者照護需求殷切，許多長照人力都由移工朋友擔綱，這些移工朋友分攤了青年的照養負擔，讓青年能無後顧之憂地打拼事業，累積財富，進而擁有足夠的能力投入到房地產當中，穩定了房市的發展。

說句血淋淋的大實話，假如沒有大量的移工看護貢獻大把時間，協助照護我國長輩，許多欠缺家人陪伴且行動不便的長者，怕是早已在家發生意外、魂歸西天，其所居住的房子也將淪為廣義的凶宅，價值飄飄墜落地。所以住展房屋網企研室認為，我國房地產業對移工朋友們，理當展現更大的敬意才是。