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斷層+液化區夾擊 專家齊聚揭密:耐震宅關鍵不只在設計圖

建築安全履歷協會創會理事長戴雲發於觀摩會現場強調,建築安全須從設計與施工雙軌並重,唯有落實施工細節,才能打造真正的耐震宅。

面對嘉南平原活躍斷層及高土壤液化潛勢區的雙重威脅,建築結構的耐震安全備受各界重視。為提升業界對於創新「Alfa Safe耐震系統工法」施工品質的實際了解,建築安全履歷協會於114年5月5日(星期一)下午假台南市永康區永二街279號的「佳晟家康」建案工地,舉辦「戴雲發Alfa Safe耐震系統工法施工品質觀摩會」。

本次觀摩會分為兩場次進行,共吸引近180位產官學界人士參與,包括台南市結構技師公會、土木技師公會、建築師、營造公司、開發商、建設公司及建材供應業者,現場氣氛熱烈,交流熱絡。

建築安全履歷協會創會理事長戴雲發於現場表示,施工品質不能只看表面,必須從結構細節著手。一棟抗震安全的建築必須「設計」與「施工」兩者兼具、缺一不可,唯有真正落實工法細節,才能打造安心、耐震的住宅。

台南是經常遭受地震侵襲的城市,Alfa Safe耐震工程技術能有效加強建築抗震韌性。(圖片由左至右為台南市結構技師公會施忠賢理事長、Alfa Safe建築系統創辦人戴雲發、台南市議員朱正軒。)

台南市議員朱正軒表示,台灣位處地震帶、台南是經常遭受地震侵襲的城市,能夠有效加強建築的抗震靱性強度,並且經過多項的國家認證及科學檢驗,確保其安全性與效率,這樣的Alfa Safe耐震工程技術應該要推廣普及,造福更多的市民鄉親。

民眾買房時必須了解「只有抗震設計係數不代表建築就已經真正安全了」,大家要看的不只是一張符合合格設計的證書而已,購房者更需要深入了解建築物的結構系統、鋼筋綁紮工法、施工品質是否能透明化呈現等,才能看出哪棟建築物能真正的「站得穩」!

建築安全履歷協會創會理事長戴雲發於觀摩會現場強調,建築安全須從設計與施工雙軌並重,唯有落實施工細節,才能打造真正的耐震宅。

戴雲發理事長指出,我們所居住的台灣是由板塊隆起才有的這塊寶島,事實上整個寶島都會有地震,我們居住在這個寶島上,不應再去區分這邊離斷層比較遠,就不會受到地震影響,這邊離斷層比較近才須關注建築安全問題,這都不是正確的觀念。整個台灣都屬於地震帶,都應該要把建築安全做好,除了設計做好之外,施工品質更是重中之重!

觀摩會中,與會來賓得以親臨現場,實地觀察「Alfa Safe耐震系統化鋼筋工法」的施工品質。此工法以系統化綁紮、標準化流程及施工品質透明為核心,從鋼筋定位到接頭處理均予以落實,展現出建築安全履歷一直以來的建築精神:「看不見的地方才更重要」,透明化呈現最佳建築安全品質,讓居住者買的安心、住的放心。

工地實際「Alfa Safe耐震系統化工法」透明化呈現鋼筋排列及綁紮,展現標準化、系統化的品質工法精神。

「Alfa Safe耐震系統工法」特別適合在台灣缺工的情況下使用,不僅僅只是強化柱子的結構,更著重整體鋼筋工程施工品質的可靠性,適用在任何結構系統上面,不論是RC、SRC、SC結構或是隔震、制震、其他特別的設備工法等,解決任何施工上都會出現品質瑕疵的疑慮,以及一般傳統鋼筋綁紮常見的人為疏失及品質不一的問題,從而大幅提升建築物的整體結構安全與耐震韌性。

此次觀摩會也特別與睿洋綠能科技合作,結合雙方在建築結構與節能材料領域的專業優勢,共同推動ESG與低碳永續建築。「Alfa Safe耐震系統工法」具備模組化施工、減少材料浪費與工地碳排的特性,施工過程透明、標準化,有效提升品質同時降低碳足跡,展現永續施工的實踐價值。睿洋綠能科技專注於節能隔熱玻璃研發,創新製程大幅降低碳排、設備成本與材料損耗,已取得綠建材標章並實際應用於多項建案。未來雙方將在綠建材導入、低碳工法推廣與智慧化施工紀錄系統等面向合作,從結構到能源全面升級,不僅強化建築本體的安全性,也提升整體居住環境的永續價值,攜手打造真正耐震又永續的綠色家園。

安全的建築,是一個完整的責任鏈,不只是設計師畫得漂亮,也不只是符合檢查的打勾勾,而是從每一根鋼筋、每一處綁紮、每一個施工細節都做到確實,唯有正視每一項施工品質,才能真正守護建築的安全本質,也為台灣住宅品質立下堅實的標竿。

近180位來自建築、營造、技師、建材等產業代表共襄盛舉,了解「Alfa Safe耐震系統工法」從設計到施工全方位品質提升。

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白沙屯媽祖遶境引萬民隨行 政治紛擾引發信徒關注

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苗栗縣通霄鎮白沙屯拱天宮媽祖年度遶境活動日前展開,吸引各地信徒跟隨俗稱「粉紅超跑」的神轎徒步進香,祈求媽祖庇佑。然而,在莊嚴的宗教儀式進行期間,部分團體的政治訴求與後續發展,引發了信徒及社會各界的關注。

白沙屯媽祖遶境以其不固定的行進路線聞名,相傳媽祖透過神轎的移動指示方向,前往需要庇佑之處。許多信徒深信媽祖慈悲為懷,沿途常見神轎停駕為病患與弱勢族群祈福,信徒們感念於此,不畏辛勞地追隨。

今年的遶境過程出現了不同以往的插曲。據悉,有部分人士在遶境期間,手持與政治訴求相關的標語,試圖接近媽祖神轎,但神轎行進路線有所改變,並未如其所願。此舉引發了部分人士的不滿,隨後在網路上出現針對拱天宮及主任委員洪文華的言論。

此外,主管兩岸事務的大陸委員會近期表示,將對拱天宮涉及兩岸交流活動的情況進行了解。此舉引發部分信徒的疑慮,認為政治力量不應干預單純的宗教交流。

對於相關紛擾,白沙屯媽祖的信徒們表示,媽祖遶境路線向來由神意決定,並無固定模式,對於神轎行進間避開特定人士的祈福,信徒多能理解與尊重。信徒們認為,單純的宗教活動應避免受到政治因素的干擾,並對針對拱天宮及主委個人的言論表達不滿。

部分信徒強調,兩岸宗教交流歷史悠久,其本質在於文化與信仰的交流,不應被政治化。面對當前的狀況,有信徒呼籲所有信眾團結一心,共同維護媽祖信仰的尊嚴與遶境活動的純粹性。

拱天宮廟方也曾回應:不涉入政治,罷團只要不妨礙進香活動都沒有意見,不過仍提醒罷團,不能在廟口、廟前進行相關活動。

CPI漲幅縮小 房租年漲2.4%寫一年來最小漲幅

文/李科諺

主計總處最新公布4月消費者物價指數(CPI)年增2.03%,漲幅雖較3月略微趨緩,但食物類漲勢仍明顯,年漲幅達4.34%。其中,水果價格較去(2024)年同期上漲25.26%,外食費則上漲3.48%,創下逾一年來最大漲幅;房租則上漲2.4%,為一年來最低增幅。

主計總處指出,雖然近期台幣升值,但價格反映至零售端尚需時間,加上國際原油價格走跌,預估5月CPI將有望降至2%以下,整體而言,國內物價尚稱平穩。

食物類漲幅居高不下 蛋價續跌緩和通膨

從物價構成來看,4月CPI年增2.03%,主要受到水果、肉類、外食費及穀類製品價格上漲推動,加上房租、掛號費、補習費、汽車維修費等調升影響。不過,蛋價、油料費與通訊費等下跌,抵銷部分漲勢。若扣除蔬果與能源影響,核心CPI年增幅為1.66%。

行政院穩定物價小組關注的17項重要民生物資,4月平均年漲0.87%,為近13個月最大漲幅。當中雞蛋價格年減11.78%、沐浴用品跌3.49%、牙膏與牙粉跌2.52%;但豬肉與麵包分別上漲5.36%、4.24%,漲幅皆創13個月與19個月新高。

房租漲幅放緩 居住類通膨仍待觀察

其他項目方面,雜項類年漲2.85%,主要反映金飾、珠寶等個人用品價格上漲8.26%;醫藥保健類年增1.96%,受到部分醫療院所調漲掛號費及病房自付費用影響;居住類指數則年漲1.89%,其中房租上漲2.4%,住宅維修費也漲2.06%。

CPI漲勢雖趨緩,但水果價格卻大幅上漲。圖/新北市政府

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2025年5月房產大小事

文/李科諺、王奕淳

股災恐釀房市交易量創新低

近期股市大跌,對房市交易量恐怕是雪上加霜。圖/PEXELS

川普關稅政策震盪全球股市,民眾擔憂連帶衝擊房市。觀察內政部買賣移轉資料,過去10次股災中,以經濟型對房市交易量產生一定影響;本次疊加央行信用管制餘波,更添房市前景的不確定性。

專家表示,股市跌幅已創下歷年之最,不僅衝擊總體經濟,也可能打壓投資置產信心;尤其目前房市面臨信用管制與金融檢查雙重壓力,買氣已在今年第一季跌至谷底,預期全年買賣移轉棟數創下自疫情以來新低,面臨30萬棟保衛戰。

房市風險增 交屋資金恐成斷點

儘管關稅問題暫緩,台灣房市仍遭經濟趨緩與信用緊縮夾擊,專家指出未來5年將迎來大量交屋潮,預售買方恐因貸款成數與原合約不符,面臨資金缺口。民眾購屋時應預留足額自備款,並慎選具信譽建商,以降低交屋風險。專家建議主管機關微調貸款限制,提早因應潛在危機。因當前建商多以讓利促銷應對,但部分建商為資本結構單一的「一案公司」,一旦未來買方交屋失敗,恐引發爛尾風險並波及金融穩定。

買賣屋齡創近17年來新高

根據內政部統計,2024年第4季全國平均買賣屋齡達29.7年,創17年來新高;六都中除桃園外皆創歷史紀錄,台北市更達35.6年。

專家指出,主因是房價攀升與限貸政策趨嚴,迫使民眾轉向價格較低的老屋。以台北為例,老屋供給較多且相較新成屋的每坪價差約30萬元,因此吸引較多買家。

此外,都市更新與危老重建等政策提升老屋潛力;加上市中心老屋地段佳、估價穩、銷售快,推升高齡房屋交易比重。

預售冷風襲市 建商獵地不停

預售市場冷況依舊,房地產業者指出,過去一年買氣多來自資金與政策的推動,實際自住需求不多,隨著信用管制加嚴與貸款條件收緊,市場熱度驟降。不少建案銷售停滯,買方進場意願明顯下滑。不過,儘管交易量縮,建商購地動作仍未停歇,2025年第一季土地交易金額達561億元,為近三年單季第三高。專家提醒,目前市場氛圍已有變化,民眾若有購屋或投資打算,應審慎評估資金與貸款條件,不宜盲目跟風進場。

危老容積獎勵倒數湧送件潮

《危老建築加速重建條例》最後1%時程容積獎勵將於5月11日截止,引爆全台申請熱潮。內政部統計,截至今年2月底,全台累計申請達4454件、核准4147件,北市以核准988件居冠,台中、新北分居二、三。

危老重建自2017年實施,初期獎勵最高10%,自2020年起逐年遞減。今年5月11日後,時程獎勵將全面終止,僅保留規模整合、綠建築、耐震設計等容積加碼。

呼籲民眾把握最後申請時程,臨櫃至5月11日下午5點、郵寄以郵戳為憑,逾期不再受理。

物價續漲壓力重 租屋族荷包苦

圖/PEXELS

三月消費者物價指數(CPI)年增率達2.29%,創下近7個月新高,重返通膨警戒線以上。主要因房租、外食與蔬果價格上漲,對租屋族與高齡家庭影響尤其明顯。房租年增2.49%,顯示租金調漲趨勢仍持續;外食價格則連五個月上漲超過3%,生活成本明顯墊高。此外,高齡家庭因居住與飲食支出比例較高,感受更深。雖四月CPI漲幅有望回穩,但房租與外食等固定支出短期難以下降,租屋族生活壓力仍需密切留意。

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21世紀不動產聯手亞昕、ERA 進軍馬六甲搶攻國際置產潮

文/李科諺

看準全球資產配置逐漸轉向海外,21世紀不動產攜手亞昕國際與美商ERA不動產,於近期共同發表馬來西亞指標建案『亞昕 The Rise』,為亞昕集團首度跨足當地市場。三方整合集團國際資源,吸引眾多投資人目光。

海外置產需求增 深化國際布局

亞昕集團總裁姚連地表示,該案將成為國際投資者在東協地區的理想資產選擇,並看好透過與兩大國際房仲品牌的合作,可快速打開市場。此次合作的 ERA 不動產與 21 世紀不動產同隸屬於美國 Anywhere Real Estate Inc. 集團,是全球最大的不動產服務體系之一。

21 世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲指出,在台灣房市修正、稅賦負擔壓力上升的背景下,國人資產配置已逐漸向海外轉移,相關置產需求也持續升溫。此次三方合作不僅是個案推廣,更是品牌深化國際佈局的關鍵一步,未來也將拓展與日本 21 世紀不動產的鏈結,打造跨境置產機會。

跨足東協 打造黃金海岸新地標

『亞昕 The Rise』選址於馬來西亞馬六甲黃金海岸地段,是當地唯一擁有黃金沙灘與海景資源的核心地段,鄰近鄭和商場與免稅自由貿易區,具備高度觀光與商業發展潛力。規劃內容涵蓋 Birkin International Hotel 鉑昕酒店、海景住宅與休閒商業設施,結合自住、投資與渡假三大功能,預計將成為當地最具話題的國際渡假地標。

三大品牌也同步揭示「海外不動產三大價值主張」,其一為合法經紀體系,如所有銷售人員皆依法註冊並通過當地主管機關核備,保障消費者權益,其二、資訊透明與盡職調查,將提供詳細的不動產說明書,清楚揭示法規和稅制與產權狀況,並落實盡職調查(Due Diligence)機制;其三則為仲裁機制確保交易安全,意即所有合約皆納入仲裁條款,設置第三方中立平台以處理糾紛,降低買方風險。

21 世紀不動產海外事業部總經理王斟智補充,除了協助推案銷售,團隊更提供全程教育訓練與風險評估服務,包括海外說明會、模擬投資試算、法規諮詢與貸款協助等,並規劃資產持有期間的管理,力求讓買方「買得安心、住得放心、投資無虞」。

亞昕總裁姚連地(中)與21世紀不動產董事長王福漲(左)與ERA不動產執行長黃鵬䛥(右)簽約聯合銷售『亞昕 The Rise』。圖/21世紀不動產

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重建過渡方案新進展!內政部推老宅延壽計畫顧問團

內政部政務次長董建宏說明顧問團隊。圖/內政部提供

文/住展雜誌

因應國內「人屋雙老」的趨勢,內政部正積極推動「老宅延壽」計畫,並於8日部務會報時提出規劃報告,希望透過跨部會合作,包含衛福部、經濟部等單位,整合資源,盼有效改善國內老舊住宅的安全問題,並優化高齡者的居住環境,全面提升國人的居住安全與韌性。

跨部會合作助老屋新生

內政部指出,老宅延壽計畫除了現有的修繕補助外,未來更將輔導地方政府成立「老宅延壽顧問團」,將串聯建築、土木、包租代管、物業管理等相關產業及社會福利資源,邀集建築師、土木技師、社工師等專業人士,為屋齡30年以上、4至6層樓的集合住宅,提供免費的初步評估與修繕建議。顧問團的服務範圍廣泛,包括建物結構安全評估、室內外軟硬體改善建議,並提供簡便的申請流程。

內政部強調此計畫將擁有「一次到位」的效益,透過顧問團媒合,能串接衛福部的長照資源,以及經濟部的ESCO節能方案、老舊線路改善等政策,讓長者在居家環境與生活照顧上都能獲得更完善的支持,達到「老宅延壽」與「在宅養老」的雙重目標。修繕項目則涵蓋公共區域及室內的管線更新、建物立面與屋頂防水修繕、以及新增無障礙設備等。

顧問團免費診斷服務 提升居住安全與永續韌性

內政部表示,推動老宅延壽不僅能增進居住安全,更能導入新工法、技術與材料,在不拆除重建的前提下減少碳排,符合淨零建築及2050淨零碳排趨勢。同時,這也有助於擴大營建內需市場。內政部並規劃獎勵機制,鼓勵地方政府與顧問團積極推動。

老宅延壽計畫是提升社會與國土安全韌性的重要一環。內政部期盼立法院能儘早通過相關的特別預算案審查,讓這項有助於改善居住安全、促進永續發展並兼顧高齡者需求的計畫得以順利展開。

內政部政務次長董建宏說明顧問團隊。圖/內政部提供

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十四期「洲際段」成台中最熱房市戰場 建商撒幣搶地

文/朱福山

台中市的十四期重劃區目前正處於開發的高峰期,已成為建商們競爭最激烈的關鍵區域。區內洲際段尤其受到矚目,被視為十四期最熱門的地段,主要受益於兩大指標性建設的推進:漢神洲際購物廣場即將開幕以及台中巨蛋的主體工程持續進行。

這兩項重大建設顯著提升了洲際段的推案規模與市場熱度。大家房屋企研室公關主任賴志昶分析指出,洲際路作為代表性主幹道,不僅擁有良好的景觀與棟距,其東西兩端更直接連接台中巨蛋與漢神洲際百貨,地段優勢極為鮮明。

隨著漢神洲際購物廣場即將開幕,洲際段成為市場最受矚目戰區。圖/業者提供

洲際路首排目前已有『豐邑ONE+』、『協勝洲際ONE』、『敦泰一境』與『泓瑞洲際段案』等個案正在進行,其中不少規劃了沿街店面,為區域增添了生活氣息。

目前,包含舜元、惠宇、亞昕、宏璟與鼎固-KY等多家品牌建商都在洲際段積極布局新案,他們的一舉一動都是市場關注的焦點。

在眾多新案中,舜元建設即將推出的洲際段新案尚未正式公開就已引發高度關注。該案位置特殊,是區域內唯一同時面臨崇德十九路與有「金牌大道」之稱的洲際路綠園道。此外,這也是洲際段首宗基地面積達到千坪的獨棟超高層住宅大樓。

該案主打3至4房格局,並在公共設施中融入運動主題,提出「三球野奢宅」概念,契合當地居民的生活步調。舜元建設近年來在十四期及周邊生活圈推出了『知了』、『知茵』、『境朗』等案,都累積了良好的銷售成績與口碑。

舜元洲際段案主打與洲際段特色吻合的「三球野奢宅」。圖/業者提供

其他大型開發案也持續推進。例如,宏璟與鼎固-KY合作在洲際段的247、248地號推出聯開案,總銷售金額預估高達120億元,是目前此區段規模最大的新案。該案已取得建照並正式啟動工程,並採取先建後售的模式。亞昕建設的『嶼森-之森』也計畫在今年登場。惠宇建設也持續擴大其在地的布局,預計推出品牌在洲際段的第二個建案。

不僅是新案推出,建商在土地市場的動作也非常積極,使得洲際段成為十四期中交易最活躍、布局最集中的街廓之一。達麗建設近期已是第二次在洲際段購入土地。大陸建設、亞昕、寶佳等來自北部的重量級開發商也持續加碼投資。此外,遠雄洲際段78地號和大毅536地號等基地也已進入規劃階段,預計在未來1至2年內陸續推出建案,顯示區域的供給量正在持續擴大。

21世紀不動產資深經理沈政興分析指出,十四期低密度開發的特性為居住品質奠定了良好基礎。隨著交通路網、各項建設以及人口紅利的逐步到位,區域發展已從原本的「紙上談兵」階段,實際邁入居住價值逐步兌現的「現在進行式」。

同時,十四期生活圈與水湳經貿園區的緊密聯繫,受益於國際級建設的外溢效應,加速了整體生活機能的成熟。沈政興認為,未來5年將是十四期從潛力區轉變為成熟區域的關鍵時期。目前,該區域的買盤主要以自住剛性需求和高資產的換屋族為主。十四期因此被視為台中最具創造價值潛力的重劃區域之一。

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區域建設啟動 汐止發展見曙光

宏盛心外觀

文/住展雜誌

新北汐止期盼已久的重大建設捷運汐東線,日前終於動工,通車後可直接連結至文湖線,後續往東還有民生線,往西則是串連基隆捷運,交通問題終見曙光。不過汐止房市近期反應仍十分平淡,主要還是區域欠缺大型個案帶動,加上打房、貸款滿水位影響。

區域下波聚焦2都更案

君峰康寧街案接待中心

而在近期將於汐止一級地段見兩都更案上場,一為康寧街、汐科車站附近大型建案,應能將區房市氣氛帶動。位康寧街上、近金龍國小的「君峰康寧街案」接待搭建中,預計第二季公開,產品是23~42坪2~3房,區域機能完善,距捷運東湖站亦不遠,推出後有望吸引關注。

另一案乃近汐科車站的「文心大同路二段案」,是公辦都更案,此案目前已在興建中,稍早已確定代銷公司,雖未透露推出時間,但公開上不至於拖延太久。全社區分兩棟,可售為其中一棟,量體逾百戶。

線上供給有限 宏盛指標案順銷

宏盛心外觀

線上個案表現方面,代表案屬「宏盛心」,主要還是建商品牌以及代銷方式(信義全房產)助攻,銷況穩健,目前實登已逾60戶,均售價約74萬/坪。而相對低價的「星野之森-C區」最後餘戶不多,行情約42~43萬/坪。

帝利湖韻外觀

近期又有焦點是金龍湖畔的拉皮案「帝利湖韻」,舊址為旅舍,約20多年屋齡,目前改為9~16坪套房產品,含全新裝修總價568萬起,強調湖景首排,雖是舊結構,但總價門檻吸睛,區域內此類物件亦珍稀,網路甫曝光已有詢問度。

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危老條例2027年落日倒數 內政部擬修法延長並推「規模獎勵」接棒、簡化審議流程

文/住展雜誌

隨著《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)將於2027年5月31日落日,危老重建政策是否續行引發社會關注。內政部長劉世芳近日在立法院內政委員會專題報告中表示,內政部已初步規劃危老條例後續的適用範圍、容積獎勵機制及相關配套措施修法方向,並預計在草案內容完備後報送立法院審查。

劉世芳指出,為因應都市建物老化及災害風險,危老條例自2017年實施;而後政府於2019年至今,每年編列預算推動建築物耐震評估補助,截至今(2025)年3月,全國已完成結構安全性能評估近2萬件,核准重建計畫4,197件。

內政部長劉世芳。圖片內政部提供

規模取代時程「以質取量」

針對即將於本(5)月11日歸零的「時程獎勵」,劉世芳表示,過去在2020年已透過修法延長至今年,並增列「規模獎勵」機制。內政部國土署長吳欣修補充,未來將以規模獎勵取代時程獎勵,以鼓勵大型整合案、提升防災效益。過去時程獎勵為求件數快速增加,反而導致小基地案件湧現,對公共安全改善效益有限,修法將朝「以質取量」方向推進。

除了修法方向,簡化審查程序亦為重點之一。吳欣修說明,目前危老案件受理已逾4,600件,未來將鼓勵地方政府實施「併審」,整合各部門意見、避免程序卡關以提升審議效率,預計於年底前提出具體作業指引。

劉世芳表示,面對危老條例即將落日,政府不會讓重建政策中斷,未來將持續與產業界、地方政府及專家學者溝通,確保法制設計完善、獎勵機制合理、程序更有效率,為全民打造更安全宜居的都市環境。

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台中市首件公辦都更案啟動 將導入「台中好宅」

文/住展雜誌

台中市首件公辦都更案正式啟動,市府將於本(5)月26日舉辦「豐原公辦都市更新地區說明會」,邀集土地及建物所有權人及相關單位,並說明計畫構想、民眾權益及後續推動方向,以利推動民眾參與,打造兼具生活品質與環境永續的宜居城市。

該案位於豐原火車站及轉運中心旁,屬當地的交通樞紐;基地面積達3,822平方公尺,具備相當發展潛力。為翻轉該案街區的老舊風貌,市府將透過公開徵求實施者的方式,引入專業團隊與民間資源,進一步活絡當地經濟與城市機能。

圖片台中市政府提供

為促進民間參與與投資,市府預計於今(2025)年Q3至Q4正式公告招商,並將舉辦招商說明會,向潛在實施者進一步說明開發條件、權利分配及相關配套措施。

都市發展局表示,該案將結合交通節點、綠空廊道生態環境及葫蘆墩生態水岸資源,且透過容積獎勵、公有土地活化及多元開發等策略,同時導入「台中好宅」,進一步塑造具備交通、居住與休閒機能的新都市樣貌。

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關稅戰房產變現 留意交易「時間差」與稅務風險

文/住展雜誌

關稅政策讓市場氛圍轉趨謹慎,部分民眾為滿足資金需求,考慮將手上資產出售以便調度資金,專家提醒,在急售情境下,需格外留意變現的時間差以及房地合一稅規定。

目前房市交易仍處於觀望階段,現有的成交量主要反映的是3月至4月初的市場情況,尚未完全顯現關稅政策所帶來的後續影響。信義代書葉惠玲建議,民眾若有出售房產的計畫,應先了解交易所需時間。以買方無需申請貸款為例,交易流程通常可在大約1個月內完成;涉及貸款時,則大多需延長至1.5至2個月不等,「房子不是想賣就能馬上變現」,賣方應審慎規劃處分時機及資金安排。

同一時間也正值報稅季,不少售屋民眾將「房地合一稅」與5月綜合所得稅混淆。實際上自然人在完成房產交易後,須於30日內主動申報房地合一稅,和5月報稅並無直接關聯。至於有固定營業場所的法人,若在此期間出售資產所得,則需依規定於每年法定申報期間(通常是次年5月)辦理營利事業所得稅結算,相關稅負採分開計算,應納稅額合併報繳。

圖片業者提供

針對合法節稅的方式,若自然人出售房屋時,希望適用自用住宅的稅賦優惠,須同時符合數項條件,包括實際居住、未出租營業,且在6年內未曾適用優惠等,都符合才可享400萬元免稅額及10%優惠稅率。

葉惠玲提醒,有些民眾過去為降低稅負,誤用他人戶籍地址,後續缺乏實際居住事實而遭國稅局查核補稅甚至受罰。尤其隨著查核技術日益進步,除了水電使用紀錄,國稅局也可能透過其他資料進行交叉比對,切勿心存僥倖。

不論市場如何變化,進行房產交易時應預留充裕的時間與資金調度空間。由於交易金額龐大、法規層層交錯,建議在資產處分前先諮詢專業代書或稅務顧問,以便穩健應對市場變局。

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低首付的門,誰能安然穿越?

降低購屋門檻向來是建案吸睛促銷手法。
降低購屋門檻向來是建案吸睛促銷手法。

文/朱福山

無論房價漲跌如何,市場上總有人問:「現在適合進場嗎?」這樣的疑問在當前市場環境下更顯得關鍵。自「920金龍海嘯」後,房市急凍至今,不少專家直言量縮價跌的時代來臨。然而,房價真的便宜了嗎?

房市表現與政策、經濟高度連動,近期台積電赴美擴廠的消息,不僅影響股市,也讓過去受惠的南台灣「台積電宅」引發崩盤疑慮。市場的觀望情緒加劇,使得房價鬆動的聲音不絕於耳,然而,實際情況是否如預期?

房價鬆動,只聞樓梯響

面對房市寒冬,不動產業者紛紛推出各種優付方案搶攻買氣,其中「低首付」成為最直接的吸引手段。究其根本,仍是高房價所致。即便政府推出一系列打炒房政策,使投資、投機客逐漸退場,市場回歸自住需求,但房價鬆動仍然僅是市場傳言,難見整體性的價格修正。

買氣趨緩,促使建商大量推出「低首付」方案,從蛋白區擴展至蛋黃區,藉此降低購屋門檻,吸引資金有限的剛需族。然而,低首付並不意味著房價真的下降,這僅是延後付款的策略,總價依舊不變,購屋者仍須面對後續工程款與貸款壓力。

這樣的現象已非首次,市場過去曾歷經多次低首付潮,如今繼新青安後,再度掀起話題,更有台北市蛋黃區建案祭出低至三.五%的首付款吸引買家,但這類優付建案仍有潛藏風險。

頭過,身不一定能過

即便降低門檻能讓更多人取得購屋資格,然而,頭過,身不一定能過。預售屋在工程期間通常無法申請一般房貸,買家需自備資金支付工程款,若財務規劃不當,可能因無法繳納款項而違約。加上銀行核貸條件日趨嚴格,最終貸款成數仍取決於個人財務與信用狀況,進場前如何「養信用」更成為購屋者不可忽視的課題。

在高房價、高利率環境下,低首付並非萬靈丹,購屋者更應審慎評估自身財務能力與未來還款壓力。本期《住展雜誌》封面故事將深入解析低首付模式的運作與風險,提醒民眾切勿因低門檻而輕忽潛在財務負擔。

本刊再次提醒,市場雖有許多誘因降低購屋門檻,但購屋決策終究應回歸自身財務條件與風險承受能力。看似降低門檻優惠,最終仍是資金與信用考驗,真正購屋時機,不取決於市場話術,而取決於個人能否安然穿越這道門檻。

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「宜誠謙里」中路武陵雙特區 全方位精華生活圈

明亮室內採光,每間臥室皆開窗。

宜誠建設機構深耕桃園逾30年,從專業營造起家,取得甲級營造廠評鑑,精進品質管理,更獲得ISO9002認證,以厚實根基打造全新建案「宜誠謙里」,位於桃園武陵特區,基地位於桃園市國強一街、國際路二段65巷,四面臨路基地面積約2233.33坪,結構採用宜誠建設獨家專利「卍型雙柱SRC工法」,以鋼骨為主要結構,抗震力更強健穩固。社區共326戶住家、8戶店面,規劃31.15-46.45坪、2+1~4房產品,另433個坡道平面車位皆預留EMS智能充電線槽。以「共好共享」為出發點,精心規劃飯店級全齡化公設:健身房、品茶室、SPA間、咖啡廳、閱覽室、虛擬高爾夫室等,週末假日一家人可自在享受健康與休閒時光。

宜誠建設淬煉30年,全新力作「宜誠謙里」

「宜誠謙里」鄰中路重劃區,並坐擁中平、龍安與市府商圈核心機能生活環境便利宜居,為桃園自住首選。周邊生活機豐富成熟,超商、寶雅、大樹藥局、星巴克等連鎖品牌齊聚,正對3000坪World Gym健身房與全聯,日常所需應有盡有。約5分鐘上國道二號南桃園交流道,迅速接軌國道一號與國道三號,車行至桃園高鐵站約15分鐘,高效交通動能,滿足通勤族的需求。不僅地段亮眼,「宜誠謙里」鄰近文山國小、中山國小、中興國中及第一學府武陵高中,文教氛圍濃厚,備受許多新生代家庭青睞。

近鄰第一學府武陵高中,人文薈萃,宜人純住氛圍。

空間規劃高質感、適居尺度為首要。主推43.52坪3+1房,戶戶邊間,擁有舒適光。獨立玄關輕巧收納,三間臥房皆可擺放雙人床,主臥可規劃L型衣櫃,獨立廚房烹飪時油煙不外溢,前後雙陽台設計,家事工作與賞景休閒功能分流,+1彈性空間更能靈活規劃,居住空間規劃十分精實。

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嚴選國際品牌建材,使用Panasonic廚具、林內雙機,主衛浴搭配Panasonic全自動免治馬桶,及GROHE德國五金、日立全熱交換器,從居住動線到細節規劃,滿足現代家庭對舒適、品質、安全的全方位追求。

雅緻咖啡廳,下樓即可享受悠閒午茶時光。

全預約制|禮賓專線:03-360-6800
接待會館:桃園市桃園區益壽七街與中山路788巷口
官方網站:engineadv.com/great-art-gallery
粉絲專頁:https://www.facebook.com/profile.php?id=61563871026688
建設開發:宜誠建設機構-富田開發
企劃行銷:崴立廣告有限公司

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租屋需求攀升!樂屋網租屋物件數年增26%   連李多慧都愛用!

資料來源:樂屋網租屋平台數據

房市頻吹冷風,租屋市場卻高度活絡!房屋搜尋平台「樂屋網」統計,今年4月的租屋件數已逼近3萬8千筆,相較去年同期大幅成長近26%,媒合量亦成長22%,就連李多慧最新上架的找房影片,都使用「樂屋網」來找租屋物件,顯示租屋市場熱度不減,且「樂屋網」影響力持續擴大。

依據樂屋網統計,平台租屋物件數2023年下半年維持在2萬6千筆至2萬7千筆之間,2023年12月突破3萬里程碑,2024年上半年持續在3萬筆上下盤整,隨後進入下半年,物件數開始顯著成長。

直至去年12月,租屋物件數已突破3萬5千筆,今年4月更達到37,857筆,較去年同期30,119筆,成長近26%,今年4月的媒合量相較去年4月,也同步成長22%。

「租屋市場蓬勃發展,且媒合情況完全不受房市大環境波動影響」樂屋網發言人洪安怡指出,即使房市受到打炒房政策影響而降溫,租屋需求仍維持強勁成長態勢,目前的租屋市場與購屋市場已呈現明顯區隔。

值得一提的是,在台灣擁有高人氣的韓籍啦啦隊成員李多慧,昨日(5月7日)於YouTube平台發布最新影片,分享個人租屋經驗時,特別提及自己使用的找房平台,首推即為樂屋網,顯示樂屋網在租屋市場的品牌認可度及影響力。

洪安怡分析,當前租屋市場活絡主因,包括高房價壓力導致年輕族群心態普遍「先租後買」,以及房貸利率維持高檔,讓部分有能力購屋的族群選擇觀望,先以租屋方式解決居住需求。「隨著政府持續推動健全租屋市場政策,加上租賃專法實施後,提升租屋雙方權益保障,都促使租屋市場發展更加成熟」。

展望未來,洪安怡認為,伴隨多項趨勢因素,包括學生族群租屋需求穩定,以及房市冷卻使投資客轉進租屋市場,租屋物件數量與媒合量有望持續成長。「我們會持續優化平台功能,提供更精準的媒合服務,協助租客找到理想住所,也幫助房東更有效地招租」。

李多慧影片提及自身使用的租屋平台04:51

樂屋網租屋物件量持續成長

資料來源:樂屋網租屋平台數據

樂屋網租屋物件量持續成長

時間租屋物件數季增幅(QoQ)
2023年6月26904N/A
2023年9月26857-0.17%
2023年12月3037613.10%
2024年3月29943-1.43%
2024年6月29535-1.36%
2024年9月310104.99%
2024年12月3517913.44%
2025年3月370415.29%

資料來源:樂屋網租屋平台數據

新北防災都更加速推進 2處海砂社區重建邁出關鍵一步

文/住展雜誌

新北市政府推動「防災型都市更新」,協助老舊及危險建築物加速拆除與重建。近期新莊區『帝王城』社區,與三重區捷運三重國小站周邊老舊公寓等兩處更新案的都市更新事業與權利變換計畫,已於今(2025)年4月正式啟動公開展覽程序,象徵兩大社區已朝向重建工程邁出重要一步。

其中,『帝王城』社區早在2019年,即由里長協助反映混凝土剝落等建物安全問題,市府隨即啟動輔導機制,協助成立管理委員會,並全額補助完成海砂屋鑑定;加上新北市住都中心進場協助,社區在積極整合住戶意願並尋求實施者後,於年初順利送件報核,目前已進入公開展覽,預計後續將送交審議,朝重建邁進。

新莊『帝王城』社區(新莊自立段)管委會成立大會。圖片新北市政府都市更新處提供

另一處三重區更新案,位於捷運三重國小站周邊的一處2層樓老舊公寓。由於長年面臨混凝土剝落、鋼筋裸露與嚴重鏽蝕等結構問題,該公寓經鑑定為耐震能力不足的危險建築物。目前社區住戶已全體取得共識,期盼透過防災都更迅行重建,盡速擺脫危險居住環境,找回安全舒適的生活空間。

民眾參與度拉抬都更核准件數

新北市政府都市更新處表示,自2019年啟動「都更三箭」政策以來,透過危老重建、整建維護及防災都更等多元方式,已核准逾1,100件案件,相當於過去20年來的7.5倍,凸顯市民的居住安全意識提升。

都更處進一步指出,針對結構安全堪慮的海砂屋,市府提供「挺安全鑑定」免費評估方案;搭配多元都更途徑與容積獎勵等措施,降低民眾重建門檻,鼓勵危險建築加速重建。

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人口老化促今年首季繼承移轉登記寫下次高紀錄

文/住展雜誌

根據內政部統計月報,今(2025)年Q1繼承移轉登記達1.79萬棟,創2016年公布以來同期次高的紀錄,反映當前越來越多的家庭開始遇到繼承財產的問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,同期最高的紀錄是2023年Q1的1.87萬棟,不過背後原因推測是2022年Q4至2023年初,適逢疫後海外僑民返台,其中有不少人趁勢完成繼承登記,才衝高當時數據。

然而,台灣人口老化趨勢已不可逆,總人口數自2023年底的2,342萬人減少至今年3月的2,337萬人,越來越多家庭正面臨繼承問題。考量房地合一稅上路後,繼承程序變得更加複雜,建議民眾及早諮詢專業人士,進行妥善的財產與稅務規劃。

曾敬德表示,台灣人平均壽命約為80歲,早期農業社會家庭成家時間較早且多子女,也常見由50至60歲的世代承接長輩的遺產。若繼承人數眾多,生前又缺乏妥善安排分配,往往只能透過變賣不動產來達到公平分配。建議民眾應在生前預立遺囑、及早規劃財產,不僅能避免不動產產權過度分散,也能減少繼承過程中家人間可能產生的爭議與不愉快。

圖片新竹縣政府提供

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今年首季建照量爆發 二都年增更翻倍

文/住展雜誌

受央行實施第七波信用管制影響,今(2025)年初房市前景並不明朗,不過反映建商信心的建照與使照核發數量,卻未出現明顯下滑。根據內政部數據,Q1全台住宅類中,建照量達3萬5,221宅、年漲幅高達44.7%;使照量達3萬1,616宅,創下自2006年有統計以來新高。專家說明,建商自2020年以來大舉推案,經歷3至5年的工期,集中於近期交屋,致使Q1使照量暴增。

在扣除農舍的約3.5萬宅建照量中,六都各自情形不一,如台北市以2,632宅呈年減15.4%;新北市6,435宅、桃園市7,005宅,相比去年同期都同樣大漲逾一倍,尤其桃園市漲幅高達117.2%,更創下自2017年以來新高;台中市建照則核發5,792宅,年增48.6%;台南市僅1,635宅,年減2%;而高雄市回升至4,620宅,年增52.5%。

價格優勢推動建照量大增

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,Q1建照核發量較去年同期大幅成長,主要原因在於整體經濟基本面仍維持穩健,尚未受到美國關稅政策影響;加上春節過後買氣逐步回溫,建商也仍有推案壓力,使得原本延至去年底的推案潮,集中於今年初釋出,帶動建照量激增。

其中以新北、桃園市的建照數量呈大幅成長,背後是因為兩大都會區近年來挾軌道經濟議題,逐漸補足區域機能;同時房價尚屬親民,因此吸引許多脫北者買盤。

全台住宅完工穩定

使照方面,Q1核發數量較去年同期微幅成長0.9%,顯示住宅完工量持穩。觀察六都各自數據,台北市以2,078宅達年漲幅14.8%;新北市6,833宅,年增高達67.1%,是六都之冠;桃園市以成長13.5%達6,144宅;台中市則小幅成長7.8%,使照核發數量為5,222宅;相較之下,南部表現較為疲弱,高雄市年減25.5%僅3,257宅,台南市亦下滑7.6%達2,200宅。

賴志昶指出,使照核發數量的變化其實反映了建商在3至5年前的推案佈局。此次使照主要集中在中部以北地區,與疫情後建商積極布局新北、桃園及台中等重劃區的趨勢一致。相較之下,南二都則是在近1至2年,因半導體產業進駐議題帶動建案增加,因此目前整體使照數量仍未呈現明顯成長。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,近期國內外政經局勢多變,美國關稅戰引動全球經濟變數;加上國內銀行申貸限縮、房貸款利率仍較高,雙雙打擊市場交易;若再考量未來還有近年最大交屋潮持續推波助瀾、推案剩餘餘屋有待去化,預估今年預售市場景氣恐怕需加把勁。

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五結新案接力登場 大樓公寓透天通通有

沐の四季接待

文/住展雜誌

受4月份股災影響,整體房市有所影響,宜蘭縣五結鄉不例外,近期來客量縮且客戶觀望比例高,所幸業者還持樂觀態度,據住展雜誌調查,推案維持步調,第二季整體推案數量還不少。

怡華艾菲爾接待

位於二結車站周邊的指標案「怡華艾菲爾」、「萬家福爵品」即將公開,產品為22~29坪2~3房,前者規劃2棟13層建築(標準層5併),後者規劃獨棟13層建築(標準層7併),開價38~41萬/坪。

千坪莊園建案訴求相對低價

沐の四季接待

孝威國小旁,和皓富建設還有一新案「沐の四季」剛登場,基地逾千坪,規劃電梯公寓、透天混合社區,總戶數62戶,公寓區為20~29坪2~3房,廣告價618萬起,強調約24.8%低公設比;另有透天區,建坪約49坪,廣告價1188萬起,訴求前院停車。同區段往北,位蘭陽溪旁的旺旺興建設「日初想享-電梯公寓」稍早也開始銷售,規劃20戶,為22~32坪1~3房,總價518萬起,限量10戶送大菜園。

富森•華廈接待

至於其餘建案動態,永華建設「樂沐」稍早釋出廣告價25.7萬/坪起的低單價,配合低自備方案(首付50萬起),吸引到不少人的目光,近期詢問度有增高。而富楷建設「富森·華廈」、「富森·透天」狀況也不錯,據實登顯示全案銷售逾半,均行情站穩3字頭。

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免爛尾還即刻增值 先建後售案不到兩年轉手價差500萬

文/陳炳辰

先建後售案因為付款上不比預售彈性,且價格偏高,傾向自住自用的特性,持有時間較長,不過住展雜誌彙整台北市近年推出的這類新案,大致在2022年的推案已可見4社區轉手揭露資訊,多有增值,僅持有一兩年就轉賣,價差可在270萬元至582萬元,以大安區的「閱大安」、大同區「大橋湛」為亮點,皆達500萬元。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,先建後售產品資金準備要比預售案、中古成屋為多,並非短期投資首選,房地合一稅的重稅閉鎖期又屬限制,兼之如今貸款難度較高,應都少見快買快賣。然而,在建商以熱門地段、坪數規劃,有利租賃與轉賣,竟也創造出短時間持有即可增值數百萬元的爆發力。

此次統計案例中,「大橋湛」、「中山曜」、「閱大安」均有小宅物件規劃,符合低總主流市場,以及可出租的多元價值,加上選址俱佳,「閱大安」位於師大生活圈、「大橋湛」緊鄰捷運大橋頭站、「中山曜」坐落晴光市場一帶,又比起中古成屋的賣相佳,要是已有帶租約、附裝潢情況,增添了短期交易獲利機會。

事實上,對於持有方來說,交易價格來到一定水準,像「閱大安」這兩年不乏成交單價150萬元以上,「大橋湛」、「中山曜」則有近百萬元的行情實力,當初相對低價購置,在房價過高的風險下,見好脫手,後續或可使用重購退稅方式節稅,利潤落袋為安就可能為考量出發點。而在一兩年內就有數百萬元的增幅,再度彰顯台灣的房產保值性。

至於士林區的天母靜巷宅「天母靜好」13樓戶,與「大橋湛」的4樓戶套房分別出現小賠60萬元與平盤交易,前者恐受到該戶沒有配置車位的影響,後者或有低樓層與鄰近高架橋因素,如果賣方有其他資金急需無法再長期持有,未尋得有緣人,成交價碼有其侷限,保值性無法一概而論。

陳炳辰指出,台北市今年已登場的先建後售案中,捷運北投站的「千琚美」有著多戶數小宅案特性,亦有租賃發揮條件,可觀察是否有短時間持有就能轉手獲利的發展。去年推出的中山區林森商圈「中山自在」也有低總價小宅的好轉手、易出租優勢,若無特殊瑕疵,或很快能為屋主帶來期望表現。

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近期很夯的ESG是什麼?

其實是:「環境保護」Environmental、「社會責任」Social、「公司治理」Governance的縮寫。

假設一間企業能在環境保護、社會責任、公司治理這三方面達到一定標準時,代表其企業能永續發展,因此ESG也是永續的代名詞。其中建築營建產業主要著眼於「環境保護」方面。

(資料來源:江哲銘,2022年;內政部建築研究所-綠建材解說與評估手冊,2024年)
(資料來源: 內政部建築研究所2023年版低碳(低蘊含碳)建築評估手冊)

建築營建產業常被認為是高碳排的產業。根據2022年國際能源總署(International Energy Agency, IEA) 出版的「全球能源部門2050年淨零排放路徑」報告指出,全球建築營建部門的溫室氣體排放量約占37%,其中約有28%是使用碳排(Operational Carbon, OC),也就是建築物在使用階段的溫室氣體排放量,另外9%則是蘊含碳排(Embodied Carbon, EC),指的是建築物中的製造運輸、施工、更新修繕及拆除廢棄等四階段,故材料的耐用性與廢棄建材回收,也是影響蘊含碳排量的一個重要指標。

根據金管會與環境部、經濟部、交通部、內政部、農業部等跨部會共同發布之永續經濟活動認定參考指引第二版中,有關營造建築不動產業部分,針對「新建築物」、「既有建築物翻新」、「建築物之收購與交易取得」的技術篩選標準,明訂使用具綠建材標章之建材(裝修面積比例為室內75% 室外 20%)。所以選用綠建材產品,已是邁向淨零的標準配備,然而所謂的高性能綠建材指的是性能有高度表現之建材、材料組件,能克服傳統建材、建材組件性能缺陷,以提升品質效能。目前主要分為三大類: 分別是「高性能防音」、「高性能透水」及「高性能節能」等,具有耐用程度的產品,才能體現其優異的性能表現。

而針對現況市場上充斥著許多乾式木地板或SPC地板之樓板隔音,會因房屋的裝潢、材料特性、日照方向和消費者的使用習慣等因素影響,可能導致進行維修、更換或汰換次數頻繁,除了變相造成消費者成本增加外,也無形中增加碳的排放,此外,若住戶在不知法律規定情況下移除隔音構造,又無復原相關隔音設計,更恐造成住戶間的司法糾紛。

九元樓板隔音系統已獲得高性能綠建材標章的肯定,,隔音墊部分是PET不織布材質, 採用針軋法製成,高密度的勾針在布面高速穿刺刺勾纖維,使纖維彼此緊密結合,使隔音墊材料本身就擁有高強度耐用的特徵,再搭配專利九元固定支撐架可以提供高強力抗壓,降低因軟硬不均造成抗壓不足的問題,保護且延長隔音墊之隔音效能。並且將「永久隔音層」的概念再升級,不再只是單純的水泥砂漿壓層,而是讓隔音層樓板更穩固,超越傳統鋼絲網的特殊結構專利,突破傳統工法的施工障礙,降低營建成本,強化水泥壓層,提升樓板隔音層耐用度,進而達到降低碳排放,為地球永續盡一份心力,讓樓地板隔音工程可以做一次就用一輩子!

資料來源:
a.「永續經濟活動認定參考指引」第二版
b.財團法人台灣建築中心官網資訊
c.內政部建築研究所2023年版低碳(低蘊含碳)建築評估手冊
d.內政部建築研究所-建築研究簡訊第122期(本部將於七月啟動建築蘊含碳排評估標示認可作業) e.內政部建築研究所2024年版綠建材解說與評估手冊

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