【文/住展雜誌】為了突破景氣悶鍋，近來不少地區都出現破盤個案，讓民眾終於盼到了撿便宜的機會！但在『正義價』喊得震天嘎響的背後，消費者可能非但沒有省到錢，反而還因追求低價葬送了住宅品質……

由於經濟不振、稅負飆漲，壓縮民眾對房價的負擔能力，加上政府對於救市議題一再冷處理，以致市場預期價格將持續盤整，消費者購屋也秉持『追低不追高』原則，唯有房價低於區域行情的個案能開出紅盤，使得近來各地浮現不少價格超殺的破盤新案，讓苦等房價修正的民眾終能一償買房夙願。

低價是王道？ 陷阱不少

然而消費者一股腦兒的追求低價，難免失去理性判斷的理智。試想在土地、營造與賦稅成本仍高高在上的背景之下，業者如何才能創造符合市場需求的低價個案呢？為了維持獲利，業者在建案的規劃設計，乃至營造過程中，想必得有所取捨，而這般取捨可能折損住宅品質，消費者不可不慎。

人力精省 施工難精緻

土地取得成本的高低，決定權在地主而非建商，使得業者只能從其他方面壓低開銷；佔比甚高的人事成本，自然是業者控制支出的重點之一。『以最精簡的人力激發最大產能』為Cost Down的不二法門，由於建築工人大多以日薪計，因此低價個案多半聘請最少的工班，搭配趕工壓縮工期，以節省人事耗費。

不過以下限人力緊鑼密鼓地趕工，難以要求工程品質，於是建案交屋後，常衍生漏水、設備闕漏、建材不牢靠等糾紛，有些個案甚至等不到交屋，問題就一籮筐地冒出；更無奈的是，施工細膩度左右住宅良窳，一旦樹頭沒顧好，後續無論花多少心力改善，成效都事倍功半，大大減損未來轉手的市場性。

建材從簡 品質差很大

除了人力成本，低價案對於建材同樣採取能省則省的態度，品質只求堪用不求細緻，以達壓低單價的目標。說來這也無可厚非，畢竟一分錢一分貨，消費者花少少的錢，自然無法強求物超所值。

唯需注意的是，部分建案為了營造物美價廉的觀感，最初聲稱建材都是高級廠牌，但合約卻附帶「若停產或缺貨以同等級建材替代」之類但書，再以此為由，將原始建材更換為低價品項魚目混珠。

有鑑於此，住展雜誌建議，民眾購屋時可向業者索取建材表(有些業者可能不願提供，這時應提高警戒)，再自行循管道了解建材等級與成本，以免稍不注意，落入狸貓換太子的陷阱之中。

低價案常以低廉建材壓低成本，建議向業者索取建材表審閱。

灌公設、車位 假性低價

民眾購買低價案，無非是為了省荷包，殊不知有些低價案只是透過『數字遊戲』製造低單價假象，消費者實際購屋總價並沒有比較精省，搞不好還更貴！這種數字遊戲，最常透過『車位』及『公設比』加以操作。多數購屋者通常只在意房屋價格，甚少留意車位行情，部分建案就抓住消費者對車位的疏忽，將房屋降價的金額轉嫁到車位上。

舉例來說，甲地房屋行情為四○萬／坪、車位行情一個一○○萬，建案將三十坪戶別以三十八萬／坪『讓利』廉售，再把車位價格拉高到一百七十二萬，表面上看來，房價只須行情九五折，但若將車位超出行情的七十二萬回算到房價上，房屋單價實為四○‧四萬，比行情還貴了○‧四萬／坪。

此外，在銷售話術上將車位坪數灌入總坪數當中，也是假性低價常見的手法。比方說，要價四○萬／坪的三十坪房屋(總價一二○○萬)，再帶一個十坪車位(價值八○萬計)，部分銷售人員會直接以四十坪除以總價，營造出單價僅三十二萬的假象，讓消費者誤以為撿到便宜。

調高公設比亦是業者的手段之一，盡可能將能包進公設計算的所有樓地板面積塞入權狀坪數中，透過增加『分母』拉低平均單價，消費者需換算實坪後，才會驚覺根本沒有撈到好處。因此以上述手法創造出來的破盤價，說穿了，不過是業者重締造出的幻覺罷了！

格局規劃差 自住欠佳

雖說低價案標榜讓利，但仍得確保利潤達一定水平，故建商有時在有限空間中擴增銷售戶數，導致單一樓層電梯戶數比過於懸殊，住戶光等電梯都得消磨好一段時間，不用多久，就心生換屋的念頭。

況且在銷售戶數極大化的過程中，部分戶別的採光難免遭犧牲，使其存在暗房、衛浴無對外窗、客廳無自然光等問題；加以低價案購屋門檻低，住戶背景可能較為複雜，因此這類格局差、戶數多的低價案，對以長期自住為目的的消費者而言，恐怕並非友善的居住環境。

非合法住宅 挑戰法紀

還有一種低價案價低的緣故，是因為它根本不是住宅！與住宅用地相較，工業用地地價低廉許多，吸引不少業者購地推案，建案價格也因土地成本便宜而比一般個案划算。

可是工業用地依法不能做住宅使用，建案多半是以『廠房』、『一般事務所』等名目起造，民眾購買這類非住宅名目產品，得承擔未來政府裁罰的風險，且欲向業者求償時，若無法舉證業者蓄意隱瞞相關資訊，通常會遭對方以『住戶擅自作住宅使用』為由打回票，消費權益較無保障。

有些低價案產品並非住宅，消費者作住宅用恐有違規之虞。(資料照片)

促銷花招多 暗藏玄機

在低價廝殺之外，建案促銷方案仍不斷推陳出新，且標語一個比一個聳動，但訴求背後是否當真讓利？消費者有如丈二金剛摸不著頭腦，本文接下來為您一一拆解！

N年住免費 僅利息補貼

總說天下沒有白吃的午餐，豈料近來竟有個案打出『前兩年住免費』口號，讓人眼睛不免為之一亮。但據住展了解，該方案只是將最終購屋總價減去兩年房貸寬限期的利息支出，並非真的讓消費者白住兩年。

上述手法其實與先前常見的『N年免管理費(購屋總價扣除數年管理費總額)』、『包租N年保證投報(購屋總價扣除數年租金總額)』等作法類似，都是以小博大的促銷手段。

仔細想想，一般住宅每年房貸利息／租金／管理費支出，充其量也才十來萬，對動輒數百萬、上千萬的房地產來說只占零頭，對業者來說一點都不吃虧；更大的可能是，業者早將這些表面上少賺的錢灌在成交總價內，消費者壓根空歡喜一場。

建案標榜住免費，其實只是補助兩年寬限期利息。

買一送一 不是送房子

與住免費同樣看似殺很大的，還有購屋『買一送一』的高招。消費者乍看之下的第一反應，想必會認為廣告內容是買一間房子送一間房子；可是走進案場才發現，業者所謂的『送一』，指的是送一套裝潢，與坊間普遍的『買屋送裝潢』方案無異。

雖然打出該訴求建案並沒有真的送房子，不過住展市調發現，市面上還真有買房子送房子(『買別墅送大樓』、『買房子送實品屋』)的銷售手法，但與各式加碼送裝潢／家電／禮券／車位等模式雷同，業者早就將贈品價格納入總價考量中，到頭來所有好康，還不都是消費者自己花錢買來的！

買貴原價買回 跟自己比

就算減價、送贈品都是假的，具比較性質的『買貴原價買回／退差價』訴求應該假不了吧？非也！原來祭出此方案的建案，房價對照組並非其他個案，而僅限本身同樓層戶別相互比較。

至於同樓層戶別要賣多少錢，也是業者說了算，換言之，球員、球證、裁判都是業者自己，又怎會讓買貴的情況發生呢？因此這般訴求，只是想藉由特殊話題吸引目光，並無實質讓利意圖。

房價有洋蔥 地段大不同

近來有不少區域低價案，都高舉『正義價』、『洋蔥價』攬客，或是以『某某地N折』凸顯自己的經濟實惠，然而座落地段不一樣，那怕只是咫尺之遙，它的價值就是不一樣。

舉例來說，相距不到兩公里的信義計劃區與福德街一帶，雖然同屬北市信義區，但後者不論市容質感、交通機能都不比前者，房價當然無法望其項背，因此在兩地條件懸殊的情況下，將高、低價地段房價隨意類比並不客觀，建議消費者購屋前親自走訪建案基地，深入觀察當地各方面優劣，才不會錯估其地段價值。

降多少你決定 設自備款門檻

上述各項優惠方案，都由建商把持主導權，民眾只能選擇要或不要，唯獨『降多少你決定』的口號，將主控權交到消費者手上，看來似乎真的對消費者有利。但業者怎會甘願讓自己屈居弱勢？可想而知，該標語的內涵必定另有蹊蹺。

細究發現，該手法指的是：根據買家自備款多寡來衡量議價空間，自備款高者，議價空間較大；反之，則提供公司貸補足資金缺口，但議價空間較小。事實上，建案的議價空間多大，只有業者知道，消費者實無從得知業者是否真有按照自備款多寡給予折扣，所以話依然都是業者在講。

再說，自備款不足的消費者，雖可藉由公司貸一圓購屋夢，但公司貸期限多半僅三、五年，也就是說，在購屋初期，消費者得同時償還銀行房貸與建設公司貸，還款壓力相當龐大，呼籲民眾應量力而為。

『降多少你決定』噱頭十足，但議價空間得視消費者自備款而定。

理性購屋 以免因小失大

雖然並非所有破盤個案、促銷方案的背後都藏有陷阱，但小心駛得萬年船，否則輕則買貴懊悔，重則住宅品質堪憂。因此奉勸消費者購屋時務必保持理性、審慎評估，莫因一時低價花招沖昏頭，衝動下決定，才能確保自己在購屋置產的道路上平步青雲。

【文/住展雜誌】惡房東張淑晶驚傳重出江湖，繼續以慣用技倆欺騙不知情的房客。同時，全台又傳出幾起行徑惡劣的「租霸」，霸佔租屋、或將房子搞爛，人卻消失無蹤。遇到惡房東、惡房客，到底要怎麼處理才有用……

近年來，租屋糾紛頻傳，惡房東與惡房客事件令人為之氣結。像惡房東張淑晶藉各項名目扣房客押金不還，雖然房客經訴訟討回公道，但若是不熟法律的人，就活生生被她騙個團團轉。

俗話說：「法律是保護懂法律的人」這句話一點也沒錯。如果懂得法律，就能在租屋之前詳擬契約，儘量杜絕租屋糾紛的產生。萬一不幸衍生糾紛，也可善用法律程序來解決。

但問題在於，大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序，無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志，為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這十二招，讓您租屋、出租免煩惱！

走跳江湖　房客權益六問

Q1如果害怕房東像張淑晶一樣，簽完約後卻私自將租賃契約中某一頁調包、變更契約內容，增加對租客不利的條款，那該怎麼預防？

許盟志所長答：契約書應有一式兩份，房東一份、房客一份，並仔細核對兩份契約書內容是否一致。若契約只有一份，且房東主張自己保管，則房客應強硬要求影本，否則房子最好別租。

其次，建議租客簽約後，在契約書內頁交接的交縫處蓋上「騎縫章」，章印字樣儘量清晰可辨；日後只要看騎縫章有無完整，就可分辨契約單頁有無遭到抽換。

Q2租約期限還未到，但房東已把房子賣掉、或者藉故要求提前搬家，房客可要求多少賠償？

許盟志所長答：民法四二五條之一：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法這條規定，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，即使房東出售房子，房客承租房子權益仍不會受損；惟有兩種情況例外，一種是未經公證的租賃契約，契約期限超過五年，另一種是未訂期限的租約。

如果房東因售屋要求房客提前搬走，而契約中未載明提前解約條文，房東、房客兩方可協商出合意的解約方案，通常是由房東賠償房客一些錢；至於賠償金額多寡，這部份民法無相關規定，只要房東、房客談攏即可。

Q3承租房屋期間，若建築物、水電、管線或房東提供的家具、家電損壞，房東怪罪於租客，並要求租客賠償修繕金額，房客該如何是好？

許盟志所長答：除非契約另有約定，否則房屋在出租期間，凡自然損壞者均由房東負責修繕，房客不必出錢。即使是出租期間發生火災，導致房屋燒毀，房東也不見得能成功向房客求償，除非房客有「重大過失」才需負責。

民法四三四條規定，「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」但在訴訟實務上，房東要舉證房客確有重大過失，才有勝訴的可能。

「重大過失」不等同「過失」，而是要具備相當嚴重的過失才算，因舉證困難，房東成功求償的機率並不高。若是自然損壞，房東威脅若不賠償修繕費用就會提告，其實房客毋須畏懼，因為房客勝訴機率較高。

許盟志指出，若是一般過失、而非重大過失導致房屋損壞，房東難向房客求償。(圖由許盟志提片)

Q4房屋或室內設備損壞，但房東藉故拖延不維修，房客該怎麼辦？

許盟志所長答：民法四三○條規定，房客可向房東催告修繕，如果房東逾催告期限仍不維修，那麼房客可以主張二種權利：第一、房客得以終止契約，提前解約走人；第二、房客自行請工人來維修，再向房東求償或從租金中扣除。

所謂催告，即寄存證信函或律師函給房東，內容要寫明修繕期限，如果房東置之不理，房客就應維護自身權益。

如果因房屋損壞造成房客財產損失，則房客可另向房東求償。舉例來說，若房屋漏水嚴重，房東放任不管，導致房客家具或財產損失，則房客可以拍照、估價等等方式舉證求償。但有個重點要注意，那就是發現房屋損壞，房客要盡到立即告知房東的責任，否則求償就難成立。

如果契約沒特別約定，那麼房屋與室內配備損壞，房東須負修繕責任。

Q5租賃契約中載明房客報稅，稅金需由房客負擔。房客若仍向國稅局報稅，導致房東被國稅局查稅，而事後房東向房客追討這筆稅金，房客該不該付？

李永然所長答：凡租賃不平等條約、或違反國家法律規定者，都是無效的契約。民法四二七條：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」按民法，房東租屋所得應納的稅金，應由房東負擔，即使房東在契約寫明要把稅金轉嫁給房客，仍屬無效契約。

如果房東威脅提告，要房客替房東繳這筆稅金，房客也毋須害怕，因為於法不合。惟實務上若房客執意報稅，房東多會選擇拒租，或許這是房客最大的風險。

Q6房東收取的水、電費過高，電費一度甚至收到六塊錢，另有的房東還會額外加收清潔費，這是否違法？

許盟志所長答：水、電、清潔費，以及租金以外的額外收費，最好在契約中一一寫清楚；若契約中寫明一度六元，那房客就要依約繳付，應無詐欺之虞。至於一度電費收到六元、七元，是否涉及不當得利，或者違反電業法、涉及賣電謀利？這部份認定不易，算是模糊地帶。

民國一○二年，台南市曾有房東因收電費每度五元，遭到房客檢舉違反電業法，房東因此遭到檢察官調查。房東被檢察官傳喚到案後自知理虧，願意賠付房客溢繳電費，並降低每度電費收費標準，最後換得不起訴結案。

爽收租金　房東必學六招

Q1「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」被納入消保法中，具備法律效力，且已經公告，預計明年元月起實施。有人說，「消保法」與「定型化契約」效力只限定「企業經營者」，一般房東不受拘束，是否代表個人房東就可以不必遵守？

許盟志所長答：根據目前法規，「消保法」與「定型化契約」確實是規範企業經營者，個人房東是否適用租賃契約新法，這部份恐怕還有得吵。

雖然消保處已發出解釋函給各地方政府，認定「個人也屬於企業經營者」，但該解釋爭議過大，最後可能會淪為個案認定，無法通案處理。再者，法界對消保處解釋的看法不一，問不同律師會得到不同答案。

如果房東不知適不適用消保法與定型化契約，可逕自向房屋所在地的地政機關詢問。若日後衍生糾紛、或不滿遭到裁罰，則或可提起訴訟自救，而法官是否會採用消保處解釋，這恐怕會變成法官自由心證了。

Q2房客不繳租金，不僅霸佔房屋不還，甚至斷絕聯繫，是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出，或者更換門鎖，不讓房客出入？

李永然所長答：不行！房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中，可能觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。若事後房客藉口有財物遺失，又可能會藉故興訟，到時候房東會吃不完兜著走。

若租賃契約有公證，則可申請強制執行；若無公證，則可寄存證信函給房客進行催告。除了寄存證信函外，為了避免房客推拖未收到訊息，最好同時傳簡訊、電話語音留言、電子通訊軟體留下訊息等方式，用多重管道通知房客。

Q3房客如果房租欠繳，不管欠繳多久，房東能否立刻請求收回房屋？若要走法律程序要回房子，要怎麼提訟比較好？

李永然所長答：依照「土地法」規定，房客積欠租金在扣除擔保金（即俗稱的『押金』）以外，再積欠租金達二個月以上時，房東才能請求收回房屋。

舉例來說，若收一個月押金，則房客欠租三個月以上，才能請求收回房屋；若收二個月押金，則房客欠租四個月以上，才能請求收回房屋。

向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東若能夠提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明，可依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，適用簡易訴訟程序。如果法官手上庭期少，最快四、五個月判決就會出爐。但若房客提出上訴，所需時間會更久。

律師強烈建議，房東若提出訴訟，除了請求收回房屋，更要「善用訴訟」，可一併向房客請求逾期返還房屋的租金、違約金、不當得利，畢其功於一役。

Q4租賃契約經過公證，房客逾租期私佔房子不搬，房東就能成功申請強制執行？

公證人答：多數房東誤以為租賃契約經過公證，就能夠向法院成功申請強制執行，但答案卻不一定。

若租賃契約進行公證，則房東、房客都要出席，且要攜帶國民身分證及印章，而房東還要帶最近一期房屋稅單，至於公證處所除了法院公證處外，亦可找專職民間公證人進行公證。

公證書具備「實質證據力」，但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下，房客逕受強制執行」。惟公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。

因為規定相當嚴格，所以房東到民事法庭申請強制執行，能不能核准，就得交由法官認定，內容一旦有疏漏就可能無法過關。

如果房東自行把契約拿去公證，卻沒找房客一起去，又或者只拿房客逕受強制執行切結書，而不是拿租賃契約，那只能算是「認證的私證書」，而認證文件只有「形式證據力」，並不具強制執行力。

Q5申請強制執行獲准，是否能馬上把房子要回來？

李永然所長答：錯！房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後，執行官會定出一個日期，向霸屋的房客寄出「自動履行之命令」，該命令的意思，就是要求房客在某年某月某日之前搬走。

但實務上霸屋的房客通常不會搬走，所以在自動履行之命令所要求的時間屆滿後，房東再和執行官另約時間，約好時間再請執行官到出租房屋現場履勘，確定現場狀況。

勘查現場無誤，房東再和執行官約好強制執行的時間，到強制執行當日，法院會通知房東、房客兩邊到場，並請警察到現場協助以完成強制執行。乍看之下，程序似乎很簡單，但其實執行官每人手上案件多在百件以上，時間上並不好約。

以實務上來說，從申請強制執行到執行完畢，平均所需時間要半年以上；若期間房客有異議，那麼時間會花更久。強制執行雖能順利把房子要回來，但想跟房客求償欠繳租金的話，就得另外打民事訟訴。

打官司請求返還房屋，房東可善用訴訟一併向房客追討不當得利。

Q6我是一個普通房東，不會看面相、摸骨，房子不慎租給問題人物，萬一變成凶宅，該如何求償呢？

李永然所長答：房客自殺造成凶宅，房東可向房客繼承人求償；若房客名下無產、或繼承人拋棄，則會面臨求償無門的窘境。

但要求償成功的關鍵，在於契約內容有沒有清楚記載「凶宅條款」。建議凶宅條款要清楚寫出凶宅成因，成因的部份用語儘量寬鬆，例如「非自然死亡造成凶宅」等類似用語。如果契約未增列凶宅條款，那房東只能用侵權行為要求損害賠償，但此途徑求償成功機率相對有限。

房東或可考慮向保險公司購買「凶宅險」，但要注意保單的「除外責任」是否合理，如果除外責任太過苛刻，那保險買了也是白買。

李永然表示，購買凶宅險要注意除外條款，才能成功獲得理賠。

互相認識　減少糾紛

大多數房東、房客在簽約前看房子，都只有一面之緣，彼此陌生。其實，兩方在帶看房子時不妨多作交流，彼此互相認識，至少作個背景基本交流，才能知道對方是不是好房客、好房東。否則，若只看表面全憑猜測，雖然省下交流聊天的時間，但卻可能一腳踏上賊船，那就因小失大了。

【文/住展雜誌】台北市新建案房價自二○一四年第四季至今，已連續六季、約一年半時間下跌。正當大家心灰意冷之際，Q2房價竟意外回穩，終止六季的跌勢，難道北市房價將反轉回升了嗎……

根據本刊獨家統計，北台灣今年新成屋、預售屋Q2房價，結果大出人意表，其中新北、基隆、桃園與新竹房價下跌，但宜蘭地區、以及近年價量走勢最弱的台北市竟逆勢走揚，且年跌幅已逐漸收斂。

價格讓步多　買氣很捧場

新北市、桃園與新竹Q2價格跌幅較重，主因是有感讓利建案增多，驅使周邊部份建案跟進降價所致。因建案讓價空間大，買氣明顯比Q1回溫，算是一則以喜，一則以憂。

其中，新北成交均價由四十點六萬／坪跌至四十點三萬／坪，房價已連跌六季，季跌幅約○點四七％、年跌幅約四點七三％。桃園由二三點四萬／坪跌至二十三萬／坪，房價連跌七季，季跌幅約一點七一％、年跌幅約四點五六％。新竹則從二三點一萬／坪跌至二二點九萬／坪，季跌幅約○點八七％，連三季下挫，年跌幅約二點五五％。

雖然新北、桃園跌勢較大，但也因此獲得買盤垂青，意味賣方只要肯降價，買氣就會回籠。

北市已翻紅　買氣未跟進

台北市新建案房價自二○一四年Q4起開始向下修正，截至今年Q1為止，價格已連跌六季至八十六萬／坪。北市房價歷經約一年半下滑後，今年Q2回彈至八六點四萬／坪、季漲幅約○點四七％，終止連六季下跌。

房價止跌回升的主因，與央行持續降息、解除選擇性信用管制，以及北市新建案供給量銳減、建案殺價競爭壓力較小有關。Q2北市房價雖止跌，但仍未脫離修正盤整格局，必須觀察兩個季度以上的房價變化，才能看見更明確的方向。

與其他縣市相比，北市建商讓價幅度偏低，難符合買方的價格期待，所以成交量持續維持在低檔，反而形成「有價無量」的現象。

內湖需求高　房子最保值

從近一年北市各行政區房價變化上來看，顯示北市蛋黃區新建案房價仍舊最保值，大安、信義、中山區跌幅僅約二到三個百分點，反觀大同、萬華區等蛋白區跌幅已逾七至十個百分點。

在十二個行政區中，又以內湖價格最穩定，年跌幅不到一％。內湖房價堅挺的主因，得自於內科逾十一萬龐大工作人口所帶動的住宅需求；由於購屋需求量高，使內湖高居北市房市交易熱區前茅，形成房價最有力支撐。

但像大同與萬華，因近年區外客幾乎消失，房市買盤回歸到區域客市場，而區域客價格認知偏低，以致於成交價直直落，成為北市房價跌最兇的兩個行政區。

【文/住展雜誌】去年房市景氣差，推案量大幅衰退逾二成。今年上半年房市略微好轉，推案量衰退幅度明顯趨緩房市可望朝穩定打底的方向前進……

北台灣房市推案量在二○一四年達到最高峰，新成屋、預售屋全年推案量逾一點三兆元。但自該年度以降，因市場買氣快速滑落，業者便放緩推案步調，使得推案量逐年衰退。

上半年案量　守住四千億

據本刊計，今年上半年北台灣新成屋、預售屋累計推案量為四○七○點六五億，較去年的四九四○點○六億減少近十八％量體。雖然推案量減少，所幸還守住四千億大關，且若對照去年上半年推案量比前年大減二十六％的情況看來，量縮情勢已經趨緩，有助房市緩步打底。

雖說今年上半年各月份與去年同月份相比，案量大多呈現縮減或持平，唯獨四月份推案量較去年同期暴增逾一五○億，成長幅度高達十六％！今年四月份推案較去年蓬勃的原因，主要與三月底央行降息、解除選擇性信用管制有關，推升了建商的推案信心。

然而，五月因為受到新、舊政府交替衝擊，市場對政治前景心存疑慮，導致觀望氣氛再起，推案量僅約去年同期的四成。不過在政權輪替後，六月推案量即再度回溫，較去年同期小幅成長約五％，顯示政治干擾因素正逐漸消除。

 重稅有夠痛　建商想要逃

若以縣市別來看，新北市仍是推案量最多的縣市，上半年推案量逾一千六百億元，尤以新店、板橋、中和等地推案量較多。而以往多有千億水平的台北市，則僅剩約八一四億，創下SARS以來新低。

北市推案量銳減的主因，是因為市府對新成屋建案課徵囤房稅，且又調高新房的標準單價。在重稅壓力之下，建商索性「不玩了」，乾脆空手看戲，多不願在此時跳進熱鍋裡被痛宰。因新建案供給量劇減，民眾買新房的選擇就受到很大的侷限。

北市因受重稅拖累，上半年推案量創SARS以來新低。

下半年房市　案量將放大

在各地一片量減局勢中，新竹縣市異軍突起，以五一八點七五億、約五％的年增率，成為北台灣唯一量增的地區，但推案量不斷擴張，也讓區域賣壓持續沉重，恐不利未來房價支撐。相較之下，量減幅度最大的宜蘭縣，一年以來新案房價幾乎紋風不動，是北台灣價格最堅挺的區域。

隨著房市回歸基本面，加上央行持續降息，貨幣政策又保持寬鬆，市場上資金依舊呈現滿溢狀態。只要有投資價值、價格合理的建案，仍有極大機會獲得買盤青睞。

此外，預計今年下半年推案量應會放大，全年推案量可望超過八千億水準，與去年案量維持正負五％水位。若買氣能夠有效提升，則線上建案將能順利消化，未來房市復甦是有機會見到的。

【文/住展雜誌】今年房市五二○檔星光黯淡，推案量與成交量均沒有特別出色。但在總統交接、政局穩定之後，今年暑期，房市推案量大舉攻高，逼近一千七百億大量傾巢而出……

縱使很多人唱衰今年房市，但業者並無悲觀的權利，有建商逆勢操作，在不景氣的環境中擴增推案能量。預計在今年下半年，將有不少重量級指標建案會陸續開出，新成屋、預售屋市場總推案量能將會比上半年來得大。

據本刊統計，今年七、八兩個月的暑假檔期，北台灣預估會有逾一六五九億的新推案接力登場，其中還不乏總銷金額達百億以上的超大型指標案，為傳統購屋、推案旺季九二八檔期作足暖身操，下半年推案將是精彩可期。

近期房市回溫，北台灣推案量有逐漸放大的跡象。

新北信心強　放量八百億

北市暑期檔推案量能依然不大，預估量約三九六億元。指標案「國美翫山水」，為「國美大奇」第二期，「大奇」為奇岩重劃區有感讓利案，全案完銷後再推新案，顯示業者仍看好北市相對低單價的首購市場。

今年暑期檔推案以新北市推案動能最強，預估量達到八一五億，當中還包括兩個百億級大案「泰舍中正路案」、「中悅副都心案」。

前者總量達二百億元，惟其地主數量不少，未來可售案量到底有多少，必需視地主分回戶多寡、以及地主戶會不會釋出銷售而定。後者為中悅機構在新莊副都心所推出的新豪宅案，總銷達一二○億元。雖然副都心價格處在修正階段，但下半年豪宅案將陸續公開，除中悅外，「遠雄九五」可望隨後開賣。

房市旺季到　基隆活跳跳

暑期檔的另一個亮點，則是過去較冷門的基隆市。基隆房市冬冷夏熱，夏季是當地新建案的傳統購屋旺季，業者把握機會大舉推動，尤其是麗寶機構的百億級大案「微笑台北」，激勵基隆爆出罕見大量，預估量逾一七○億元。

桃園因缺乏百億級大案，加上線上供給量仍高，所以暑期推案動能稍弱，僅百餘億量體。但在新興重劃區如中路重劃區、經國重劃區均有指標案公開，前者如「昭揚君匯」、後者為「竹城表參道」，顯示桃園下半年房市焦點將會落在這二大重劃區，而暑期檔建案銷售優劣，將會影響其他觀望中業者的推案信心。

新竹出王牌　地王推新案

新竹地區暑期推案頗具看頭！開發飽和、素地難得的新竹舊市區，竟出現幾件超菁華地段推案，如打頭陣的東門圓環第一排「東城100」、以及市政府後側「磐龍」，地段之好是萬中選一。

從今年房市暑期檔來看，除宜蘭縣外，其餘各縣市都有處處亮點。雖然台灣今年經濟成長率可能無法保一，但因央行再度降息，且下半年讓利建案應會增加，潛在購屋需求可望逐漸出籠，成交量應不會遜於下半年，有機會脫離房市谷底。