【文/住展雜誌】行政院消保處為健全房屋租賃市場，修訂新法想一舉蕩平租屋市場亂象。但消保處此次修法是否完備？像「張淑晶」一般的惡房東會因此全面退散嗎？到底消保處修法會終結惡房東、還是新爭議的起點……

消保處在五月間突然發布新聞稿，宣布已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，並在六月底公告，預計明年元月實施。

事實上，從去年開始，消保處就數度邀集社會團體與專業人士召開座談會，會中討論修法方向與大致內容。據與會人士轉述，最近一次座談會結束後沒多久，消保處就倏然宣布通過審議，但座談會上大家原本建議消保處要「開放社會討論、爭取最大共識」後再來修法，沒想到一下子就闖關了。

新法令速通過　房客爽房東痛

雖然審議通過的消息令人愕然，但此次修法目的是為了健全租屋市場，與會人士仍樂觀其成。消保處快刀斬亂麻的作法，可能是避免夜長夢多；一旦開放社會討論，那可能吵個三、五年，各界沒結論後就胎死腹中，最後白忙一場。

消保處雷厲風行修法獲得民意普遍支持，媒體更一面倒的推崇，但實際上卻沒這麼風光，壓力值反而直線往上衝。官員透露，在消息揭露當日和後續幾天，疑似來自全國各地包租公們的抗議電話，一通通不斷打進消保處，消保處電話線被打爆，職員個個接到手軟。

只是這一切生米已煮成熟飯，包租公抗議歸抗議，其實也只能在電話中怒罵洩恨一番，終究無法改變結果。

新租賃範本　必看五重點

到底這次修法改動什麼，讓包租公為何如此憤恨不平？主要有兩大方向改動，第一是「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」大幅翻修，增列以下規定：

一、為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還押金爭議，明定房東所收之押金之數額最高「不得超過二個月房屋租金之總額」、押金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。

二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間「水、電費之單價」，並以「勾選」之方式明定相關費用之負擔方式。

三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定「房東負責修繕為原則」，但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時，房東即不負修繕義務。

四、為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有提前終止租約之選項、應提前通知之期間，「違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金」。

五、為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定房客不得申報租賃費用支出」、「不得約定房客不得遷入戶籍」、「不得約定應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔」之內容或文字。

違反消保法　改善就沒事

第二大方向，則是將範本入法。崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，最大的差異，是過去「房屋租賃契約書範本」僅具參考性，不具法令拘束力，但消保處將範本納入《消保法》，具法律效力，雖不溯及既往，但未來違規者若不改善將會面臨罰則。

呂秉怡直言，媒體過度渲染房東違反規定最高可罰五十萬，其實並不正確。若初次違反規定，官方會要求房東改善，若不改善才會罰三到十萬罰鍰；若官方第二度要求房東改善，房東在期限後仍不改善，才會處以五到五十萬罰鍰。

消保處科員陳世元解釋，此次推行新法的主要目的是「健全租房市場，而非罰款」。初期消保處會以勸導代替處罰，輔導房東適應新法令，罰款只是不得已的手段，並非房東第一次違法就立刻開罰。

永勝資產管理執行長徐明達則說，其實此次修訂的「應記載及不得記載事項」，民法早已存在既有規範，只是很多民眾不曉得。例如房東若在契約裡載明房客不准報稅、不准申請租金補助，實際上是無效的約束，因為私訂契約不能逾越國家法令。不過這次修法將重要規範突顯，能讓民眾對租賃權利有更多的認識，也算是好事一樁。

消保法效力　只能管企業？

消保處展現魄力，大刀闊斧翻修「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」並將其入法化，但後續卻衍生出二大疑慮；若這二大疑慮無法克服，那麼「惡房東退散」恐淪於口號！

第一個疑慮，消保處將「房屋租賃契約書範本」納入《消保法》中，但《消保法》是規範「企業經營者」對「消費者」，並非規範「個人」對「消費者」。

徐明達解釋，如果是企業經營者類型的房東，像壽險、金控、或是房屋租賃管理公司，他們把房子出租，就會受到《消保法》規範。但如果是個體戶的包租公，就成為管理上的漏網之魚。

以實務來看，企業經營者房屋出租量大，通常是簽立定型化契約，契約幾乎沒什麼問題，幾乎沒有惡房東的情況。惡房東的糾紛多源自於一般個人房東，如果個人房東在《消保法》管轄之外，那還是難以徹底解決租屋亂象。

定型化契約　個人不適用？

第二個疑慮，與前者有些雷同。「定型化契約」是指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約」之用，個人房東不會受到定型化契約管理。也就是說，如果新法上路實施後，若個人房東不必和房客簽立定型化契約，則無法阻止惡房東「張淑晶」事件再度重演。

去年消保處有意修法時，就有學者與法律專家提出上述兩大疑慮。如果修法只能規管企業經營者，而管不到糾紛最多的個人房東，那麼修法就失去意義。

所謂兵來將擋、水來土淹，消保處深知其中道理，於是見招拆招。據本刊暸解，消保處在今年五月三十日，向各縣市政府地政局發了一個解釋函，解釋上述兩大疑慮。

五月三十日所發的解釋函，援引了民國八十五年十月二十一日所發布的解釋函，指「消保法所稱之企業經營者，解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」

這封解釋函的意思，就是「個人」屬於企業經營者的一種，也必須受到《消保法》規範。

徐明達認為，消保處將個人擴大解釋為企業經營者，以適用新法，雖然立意良善，亦能更完備的保障租客權益，但還是要注意官方解釋與一般民眾認知間存在極大落差，這部份若沒好好處理，以後爭議就會更多。

若納入規範　房東難逃稅

另外，針對外界質疑「定型化契約」效力不及個人，只能規範企業經營者的部份，解釋函進一步說明：「就出租人端而言，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，得以『房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項』加以規範。」

上段話的重點，就是說個人房東出租房子，也應適用定型化契約。但這又產生另一個問題，解釋函中所謂「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」文字規範太過籠統，到底怎樣才算「反覆出租」、「偶一為之」？什麼又叫「以出租為業」？

「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話相當重要，如果個人房東符合這個狀況，以後簽定租屋契約就必須用定型化契約，也就代表要乖乖繳稅，沒辦法再逃漏稅。

一位不具名的檢察官表示，「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話並不是精確的法律用語，解釋空間可以很寬鬆、也可以很狹隘。

舉例來說，若甲房東名下有一間家庭式房子，共有四間房間，若四間房間在同年內不同時間點租給四個房客、簽立四份租約，就符合「反覆實施出租行為」。然而，如果四間房間在同一時間點、與四位房客合簽同一份契約，租期約定一年、甚至二年或三年，這樣較偏向「偶一為之」，似乎能避開定型化契約規範。

訂出新標準　卻也沒標準？

檢察官進一步表示，這項規定中的「並以出租為業者」，這句話可能會出現另一個漏洞。由於是用「並」字，而不是用「或」，所以要符合前述「反覆實施出租行為，非屬偶一為之」，又要符合「以出租為業者」，才適用定型化契約。

此外，「以出租為業」用語也很含糊，這個「業」字是主要職業？還是副業也算？或者通通都算？如果解釋為主要職業，那麼房東只要有正當職業，並藉口出租房屋行為只是副業，是否就能規避新法的約束？而不同的裁決單位，因法理見解不同，就會產生歧異答案。

消保處科員陳世元說，這份解釋函用語沒那麼精準，主要是考量到裁決時，能賦予裁決單位更大的裁量空間，可以視個案作認定。由於個案狀況都不一樣，如果未來租客或房東有疑慮，可向各縣市地政局、或消保官詢問。

徐明達建議，消保處只是發出解釋函，並非解釋令，解釋函內的主張在法律上有很大的解釋空間與認知差異，假如房東不服提出訴訟，法官不一定會採用消保處解釋函觀點。若房東勝訴，則解釋函效力會受到挑戰，消保處宜準備好因應方案。

陳世元回應，法官保有裁量空間，不一定會採用消保處主張。但是，從近年許多判決來看，法官採用解釋函主張的例子越來越多，消保處有信心在法律上站得住腳，也有決心維護租客、房東兩造權益。

打惡房東　關鍵為何

雖然「房屋租賃契約」已經公告，但呂秉怡點出一個核心問題：「官方是否有足夠能力稽查、地方政府會不會全力配合，是新法能不能成功的關鍵。」假如地方主管機關怠惰、或者官方稽查不力，那房東依然故我，恐成為新法推行的絆腳石。

陳世元也坦承官方人力確有不足，但會盡力且確實稽查。首先，消保處已邀集民間租賃公司、印刷大廠等業者來開會，業者都允諾會配合新法。未來房東到書局買到的契約範本，應會是合乎新法令規範。

其次，消保處將選定學校、辦公商圈等房屋租賃活絡的區域，來作重點式稽查，再由點、線、面一步步拓展，確保新法順利推行。

徐明達則說，推行新法需要時間發酵，一開始書局仍有舊式範本庫存，會等到舊範本賣完才會進新範本。再者，如果遵照新法，房東就非得繳稅不可，所以一定會有不少房東「皮皮的」，等到被房客檢舉再說。甚至不排除會出現職業房東被「罰不怕」的狀況，因為罰款可能比繳的稅還少。所以新法要推展到全國各地，還有一段路要努力！

【文/住展雜誌】近年各地方政府接連調漲房屋標準單價，由於漲幅驚人拉高房屋稅，引發諸多爭議；但持有稅飆漲腳步並未因非議而停歇。財政部透露，今年一口氣有十二縣市將調整稅基，掀起不動產三十年來最大規模加稅風暴，各界憂心，此舉將成壓垮房地產的最後一根稻草……

自一○一年宜蘭縣率先調漲房屋稅稅基─房屋標準單價後，全台各縣市相繼檢討稅基，由於量稅基準已多年未調整，使得各地調幅都相當驚人，其中一○三年，台北市一舉將房屋標準單價拉高一‧六倍之多，漲幅為各地之最。
雖然北市比照宜蘭，以使照取得日期作為新稅制日出條款，避免舊屋遭牽連，但仍引起各界強烈反彈，質疑持有稅暴漲是假居住正義、租稅公平之名，行全民懲罰性加稅之實。

然而持有稅調整的步伐並未就此打住，財政部表示，今年還有十二縣市將檢討房屋標準單價，連同先前已調漲的八縣市，幾乎全國各地房屋稅都將有感上揚，堪稱我國不動產三十年來最大加稅潮，對此業者無不擔憂，已遭打房重傷的房市，將因稅負翻揚被打趴。

三十年凍漲  稅基失真

到底這三十年來最大漲稅潮從何而來？細究原因，在於我國房屋標準單價自民國七十三年訂定之後從未調整，以致稅基與時下房屋實際造價相去甚遠，造成『養房比養車容易』的持有稅偏低爭議，因而成為稅制合理化的開刀對象。

說房屋標準單價三十年未漲，其實並不精確。有『稅改巨砲』之稱的前立委曾巨威表示，民國九○年修法以前，房屋標準單價並非每三年檢討一次，而是以『躉售物價指數』作為調整依據，指數增減達三○％才重新評定，但從房屋標準單價訂定到民國九○年將近二十年時間，指數變動從未達標，導致稅基合法凍漲。

然而修法後雖賦予稅基與實價接軌的彈性，但地方政府多半不願加稅激起民怨，加上許多政治、選票考量，十多年間房屋標準單價並沒有與實價拉近，最終釀成稅基嚴重失真。

因此九○年以前稅基紋風不動，乃是官方法規不周所致，這部分責任應由政府承擔，但即便不計修法之前的應漲幅度，房屋標準單價仍與當今實際造價存在五倍以上落差(詳見表一)。換言之，要想民眾對漲稅無感，壓根是不可能的任務。

政策兩目標  無關打房

有鑑前幾年官方房市管控嚴苛，讓人不禁懷疑，持有稅調漲莫非意在打房？這般臆測固然非空穴來風，但漲稅最主要的兩大政策目的，實為『充實地方財稅』，並藉此消除房市因炒作而起的假性需求，使房市『回歸市場供需運作』，而非要打掛房地產。
地方政府債台高築已不是新聞，面對中央不願再如以往慷慨紓困，各地首長可說是極盡所能擴充生財之道，無奈現今大面積國有、公有地禁售，搞重劃、徵收又有人權及帶頭炒作不動產爭議，這時自有率近九成的房屋持有稅，無疑是地方最豐厚且穩定的稅源，加上現今租稅公平、居住正義聲浪高張，地方政府便順勢而為，藉此民氣提高房屋稅，以達穩定財政的目標。

此外，曾巨威指出，在市場供需機制正常運作下(意即供不應求時價漲，反之價跌)，官方應尊重市場調節，減少干預，但近年台灣房市卻是供給愈多房價愈高，明顯背離經濟原則。

導致市場脫離常軌的原因，來自多頭對投資利益的過度期待，進而衍生出過分的炒作與假性需求，在市場已無法靠自體調整回歸常態的情況下，官方才透過稅務手段，引導房市回歸供需原則。

而改善偏低的持有稅，正是消弭房市假性需求的方式之一。因此稅制變革雖然會對不動產投資產生衝擊，但確切目標在於將房市拉回正軌、健全市場體制，並無刻意打壓產業的意圖。

新舊屋斷開  禍首財政部

在房屋稅調漲的過程中，爭議最大的莫過於將新舊屋一刀兩斷的日出條款，以台北市為例，其以使照取得日期作為切分點，一○三年七月一日前取得使照者仍按舊稅基課稅，之後則適用新稅基，這令許多業者相當錯愕，因為晚一天拿到使照，稅負壓力就天差地遠。

許多人將矛頭直指時任北市副市長的張金鶚，但真正的禍首其實是財政部。張金鶚強調，包括宜蘭、台北等率先調漲的縣市，起初都希望不論新舊屋均採一致稅基，再以折舊方式降低舊屋稅負，但九十九年財政部為避免增稅衝擊過大，以解釋令限制重新評定之房屋標準單價，僅適用於重新評定後的新、增、改建房屋，不得回溯，才會出現一刀兩斷、一稅兩制的爭端。

該解釋令在時任立委曾巨威的努力下，終於一○三年底廢止，讓地方重獲財政自主權，但在解釋令廢除前施行新稅基的縣市已無法回頭，只能等到下一次調整時亡羊補牢。

雖說新舊屋採取一致稅基，最符合稅務一體性及租稅公平性，也較能避免資金轉入持有成本低的中古屋炒作，但若要達到保障自住舊屋的目標，尚需解決我國房屋折舊率偏低、殘值率偏高的問題。加上官方施政多偏好參考前例，使得多數縣市縱已無財政部解釋令枷鎖，仍以使照取得日期切分新舊屋稅基(澎湖縣則是以建照取得日期為依據)，唯獨台南市端出回溯條款。

南市首祭回溯  合理嗎？

台南市首開風氣之先，以民國九○年七月一日為基準，該日之後完工的所有新、增、改建房屋，一律適用重新評定之新稅基，估計全市有近五分之一、約十二萬戶房舍稅負上漲，引來地方民代痛批市府搶錢。

南市這般作法影響層面雖廣，但並非毫不合理；如前所述，九○年之前稅基凍漲源於法規不周，因此具備既往不咎的正當性，但九○年修法後已無凍漲理由，加上該年建築法規因地震災害大修，此後房屋建造水平提升、造價提高，正好與稅制調整時機契合，故南市稅務局才以該年作為回溯端點。

持平而論，中古屋在這十多年的多頭激勵下，漲幅不比新成屋小，因此就租稅公平性而言，南市作法尚屬合情合理，否則如同針對性懲罰新屋。但不論是回溯至九○年還是不回溯，都沒有解決一刀兩斷、一稅兩制的問題，最好的作法仍是不分新舊屋均採單一稅基，再將舊屋以折舊方式處理。

稅基靠攏實價  稅負續增

儘管風波不斷，持有成本仍將持續攀升。財政部早已公開呼籲，各縣市政府應於一○八年前，將房屋標準單價調整至合理造價的四到五成，因此未來房屋稅還有可觀漲幅。而在南市開啟回溯風氣後，預料將在各縣市掀起骨牌效應，使中古屋亦無法獨善其身。

地方政府深知若一次漲足，民眾鐵定吃不消，因此包括嘉義縣、台南市均採取『分年漸進式調漲』策略稀釋一次性漲幅，台南還首度以『舊屋折舊打折』方式，將回溯期程內(即民國九○年七月至一○五年七月)的舊屋房屋稅，以首年(一○六)打七折、次年(一○七)打八折、最後一年(一○八)不打折的手法降低稅負，至於一○五年七月之後落成的新屋，則從頭到尾都不打折，兼顧稅改公平性與差異性。

房價是否轉嫁  市場作主

面對持有成本大幅度拉高，產業界特別提醒政府，為減輕稅負壓力，屋主可能將增加的稅額轉嫁到房價及租金上頭，使房價非但未因稅制合理化回檔，反而助漲價格走揚。

對此張金鶚分析，屋主能否將稅額轉嫁到房價與租金，還得視市場走勢而定。在房價方面，假使景氣好，消費者預期將來仍有獲利，才有可能接受因轉嫁抬高的房價；但現下房市前景混沌，屋主若拉高房價，消費者就更加卻步，無法實現獲利。再說，除了屋主，買方也會有稀釋持有成本的考量，這時增加的稅額反成消費者殺價的理由，因此房價是漲是跌，仍由市場機制左右。

至於租金漲跌，則與薪資水準關聯較大，若房東將稅額全部反應在房租上，使租金超過多數租賃者所得負擔，也只是有行無市，除非人民收入顯著提高，否則租金因持有成本轉嫁而大漲的可能性不大。

新屋稅漲  降低都更誘因

除應留意稅負成本轉嫁房價、租金外，業界也呼籲政府，務必審慎思考房屋稅調漲對都市更新的負面影響。由於新、舊屋稅額天差地遠，民眾參與都更將房屋舊換新後，持有成本立即水漲船高，在考量稅負壓力的情況下，恐降低民眾與建商投入都更的意願，如此將不利提升居住安全與促進都市發展。

業界建言確實值得官方思考，但另有一方認為，房屋稅調漲後，只要民眾舊房換新屋，都得負擔更高的持有成本，與是否都更無關。況且都市更新享有高額容積獎勵與多項租稅減免，相較一般舊換新已具相當誘因，故主張不應一味為了獎勵都更，反過頭來扭曲財稅制度。兩造觀點雖然大異其趣，但都分別點出彼此癥結，因此如何融會各方意見拿出最佳解決方案，考驗為政者們的智慧。

房市將重挫？ 影響有限

房屋稅變革錯綜複雜，但消費者最在意的，無非是稅制變動是否會使房市再度跌落谷底。對此本刊認為，由於政策旨在抽離房市非自用、非自住的假性投機，而眼下市場早已向剛性需求的自住買盤靠攏，鮮少炒作成分，因此受政策性干擾的程度不大。

況且隨著市場逐步回歸常態發展，官方的干預措施將慢慢淡出，持有稅調整的陣痛也會漸漸撫平，故房市長線發展依舊審慎樂觀，呼籲民眾秉持理性，毋須因短期政策波動而打亂購屋計畫。

【文/住展雜誌】今年適逢房市讓利年，是適合進場買房好時機。但買房前，您是否已做足功課了呢？先別急，看完本刊獨家傳授的拆雷教學文，買房子更加事半功倍……

建商有感讓利，建案熱銷一空！近期頻頻傳出建案熱銷的訊息，您是否看得心癢癢，也想買房子了呢？買房子當然沒問題，但怕的是錯信訊息買錯房。想找一間好房子？現在房市到底暗埋哪些踩不得的「地雷」？本文讓您立即掌握！

以假亂真　看建築履歷　拍照有學問

許多民眾買房子要背半輩子房貸，如果買到一間偷工減料的房子，那拿二、三十年血汗錢去還房貸肯定不值得。今年以來，新建案興起「建築履歷」風潮，就是為了讓民眾買房買得安心、住得放心，相信品質安全無虞。然而，只要有「建築履歷」的建案，品質就一定沒問題嗎？

「建築履歷」比坊間「食品履歷」更嚴謹，食品履歷頂多標示生產人、農場，或者生產流程，但幾乎都是文字化。建築履歷則不同，除了將履歷文字記載外，又加入「影像化」的方式呈現，有的用「照相」，有的則是「錄影」。

所謂建築履歷，就是「留下蓋房子過程中重要工程階段的影像，和建築材料、廠商等相關資訊，以向消費者證明正確施工，無偷工減料之嫌疑。」這聽起來似乎很容易，但其實有很多「眉角」。

無論照相或錄影，都不是亂拍、隨意留下一張影像即可，而是要拍到「重點」。例如拍到鋼筋搭接接合處、彎勾長度的清晰影像、柱箍繫綁紮的間距與有無確實綁紮、柱主筋續接位置高度、樑柱接頭箍筋綁紮的間距是否均勻、牆開口鋼筋補強綁紮與斜筋有無確實綁好、樑穿孔補強鋼筋位置有無正確綁紮、樑正交鋼筋綁紮時，樑筋要超過二分之一樑寬以上長度等等重點。

事實上，上述影像拍攝重點處，別說一般民眾霧裡看花，就連現場施工的粗工也不一定暸解。所以有的建案雖號稱具有建築履歷，但卻沒拍到重點，而是拍非重點處，例如拍灌漿後的影像、隨手拍一堵牆面，根本看不到鋼筋綁紮原貌，用以假亂真的方式來訛騙消費者。

若要購買具建築履歷的房子、又害怕被騙，不妨選擇第三方認證的建築履歷，相對具可信度。目前市面上作第三方建築履歷的單位，以社團法人台灣建築安全履歷協會、SGS公信力較高，買房前一定要記起來喔！

濫竽充數　標榜制震宅　卻裝沒幾支

今年台南二○六震災，以及土壤液化區議題發酵等雙重衝擊，許多民眾才宛如大夢初驚，驚覺「老房子不耐震」的嚴重性，所以激發一股「老屋換新屋」的買房需求。

業者看準這類購屋者在意的房屋耐震係數高低，於是有許多建案廣告紛紛號稱自己是「制震宅」。但民眾買這類房子時，千萬要注意「奧梨子假蘋果」的制震宅，以免被業者膨風話術給誆了。

所謂制震宅，是指裝設消能的制震器，最常見的如阻尼器。大多建商做良心生意，阻尼器會裝設足夠數量，才能發揮最大的消能制震效果。但有少數不老實的建商，為了降低成本，阻尼器只裝一、二個樓層，就標榜是制震宅，欺瞞不明就裡的購屋族。

基本上，阻尼器要裝幾支、裝多少樓層、以及裝在哪個位置，才能發揮最佳消能效果，這部份要經過精密計算與技師的評估，若不是專業技師是無法分辨的，一般民眾更難知道真相。

有的購屋族腦筋動得快，先向甲建案銷售人員詢問阻尼器廠商，再向該廠商詢問甲建案裝設的阻尼器數量、位置是否確實。雖然這招看似聰明，但實務上用處不大。因為建商向廠商採購阻尼器，建商等同是廠商的業主，廠商即使知道箇中玄機，也不會冒著得罪業主的風險誠實以告，購屋族難以問到正確答案。

所以，買制震宅要掌握兩大原則：第一，「阻尼器裝設數量越多越好」，這點購屋族一定要筆記起來！若數量過少、或者只裝在大樓的極少數樓層，那耐震係數可能會不如預期。第二，「挑選一家好口碑的建商」，才不會花大錢買制震宅卻成了冤大頭。

假如您覺得上述兩大原則仍不踏實，那麼除制震宅外，或可考慮購買「隔震宅」，例如新竹建案「回建築」。隔震宅不像制震宅存在消能器裝設數量多寡問題，功能性落差較小，耐震係數普遍更高，適合口袋較深的購屋族。

瞞天過海　具履約保證　不保證履約？

今年五月，新竹驚傳某國際商務會館的建商老闆疑似惡意倒閉，縣府發函要求業者出面協調，卻驚傳業者早已潛逃到中國。據投資者出具的文件中顯示，該開發案有進行「履約保證」，並勾選「價金信託」項目，但一查後才發現價金信託是假的，此時才發覺受騙。

為什麼會出現「履約保證卻不保證履約」的狀況？原來是不肖業者惡意造假，以瞞天過海的方式蓄意欺瞞投資者。

內政部自民國一百年提出「預售屋履約保證機制」，該機制共有五種履約保證方式，分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。

上述惡意倒閉開發案的建商，假冒且勾選「價金信託」以取信投資者；投資者上當的關鍵，就是過度信賴業者，少了「確認」的動作。

那麼，要如何確認價金信託的真假呢？以目前現況而言，有銀行業與建築經理業可受理價金信託，前者由信託部負責，後者即所謂的建經公司。上述公司接受預售屋案委託後，會開立一個信託專戶，買方繳付的購屋款項會先匯進專戶，建案再依施工進度向專戶請款，達到「專款專用」的目的。

這個方式看似萬無一失，對買方很有保障，但新竹某國際商務會館卻瞞天過海，不僅勾選價金信託選項，並虛構一組信託編號。

到底要怎麼辨別價金信託的真偽呢？注意了！首先，採用價金信託的預售屋案，消費者要記下「建設公司名稱／建案完整名稱」，就能直接向銀行或建經公司查證。其次，要查證款項有無如實匯入銀行信託專戶，可至銀行信託業務的網路查詢系統，點選建案名稱，並輸入個人身份字號、買賣契約書編號（或銷售戶號），就能查到相關資料。

不過，即便預售屋有誠實進行價金信託，消費者還是要體認到應有的風險。假如蓋到一半業者落跑，則價金信託也無法保證房子能有蓋好交屋的一天。

釜底抽薪　預售屋退戶　先賠十五％？

大多數購買預售屋的民眾，或許都曉得簽約成交後反悔，建商得以沒收房屋總價百分之十五的價金。舉例來說，若鍾小娟買了一間二億元的預售豪宅，在建案施工期間正常付款，到了交屋前卻執意退戶，建商可能會沒收總價十五％價金、即三千萬元。而鍾小娟什麼都沒拿到，卻平白賠了三千萬。

鍾小娟認為，這合乎法律規定，所以自己鼻子摸一摸認賠了事。但買同一建案、同樣總價的張大偉，卻選擇不同的應對方式；張大偉退戶後與建商協商不成，便提出訴訟，最後法官判決結果出爐，建商只能沒收一千五百萬，需返還一千五百萬給張大偉。

為什麼鍾小娟與張大偉境遇差這麼多呢？原因就出在沒收總價十五％雖然「合法」，卻不一定「合理」。

內政部《預售屋買賣定型化契約》第二十七條「違約之處罰」規定，買方因違反「付款條件及方式」時，賣方得沒收依房地總額百分之□□（□□為總價百分比，由買、賣雙方協商合意填寫），惟須以十五％為「上限」。這裡指的沒收十五％為「上限」，意謂只要在十五％以下，收幾％都可以。

因這條法規僅是規定沒收金額上限，所以有的建商只收取退戶手續費、有的建商退戶不沒收價金，但有的建商卻硬性要求收到十五％。收取十五％的主因，是藉由高額沒收金額來遏阻買方退戶，從釜底抽薪來阻止退戶行為擴散。

預售屋退戶的人，多像鍾小娟一樣自個兒認賠。但在實務上，若買方提出訴訟，法官會視個別狀況、並依建商與買方兩造各自負擔的責任比例，來判定建商可沒收幾％價金。多數判決中，法官會向建商、買方各打五十大板，雖然建商多會勝訴，但很少收到十五％，大多在十％以下。

若買方打官司，因而拿回房屋總價的五％、六％，是否每個人退戶後都去打官司更有利呢？其實未必。官司可能一打數年、甚至打到三審，律師費用就要付不少，而且也不一定贏建商，訴訟仍有其風險，最糟的情況是賠了十五％、又賠律師費。

其次，就得視沒收金額高低而定；若評估拿回來的錢會比律師費多，那打官司才划算。大抵來說，低總價房屋打官司較不划算，高總價豪宅差一％價金就差很多，提出訴訟較有利。

搶便宜之餘　仍得重品質

今年央行陸續降息，利率已經低到「誘人」的程度，加上建商大讓利時代來臨，便宜建案傾巢而出，今年買房或許是個好時機。但本刊建議，民眾在搶便宜的時候，還是要重視建商口碑與建築品質，不是便宜的就好，畢竟好貨得多花點錢才買得到！

【文/住展雜誌】被譽為「台北後花園」的宜蘭地區，房價似乎不受到景氣走弱影響，因自住需求不墜、外來資金不退，各行政區價格依然處在高檔，
意外成為最保值的地區……

即便大台北與西半部縣市房價持續修正，但隔著重重山脈與大台北相望的宜蘭，卻因此獲得「減震」的優勢，房價穩如泰山。不僅如此，就連新公開的指標大樓案，即使價格偏高，銷售竟開出紅盤，令人對宜蘭當地豐沛的買氣跌破眼鏡。

大台北修正　宜蘭價格穩

據住展雜誌統計資料顯示，自民國九十七年金融海嘯以來，受到不動產景氣上揚，加上央行在北北桃實施選擇性信用管制，以及奢侈稅漏放農地與都計外土地等綜合性因素影響，促使資金大舉湧入宜蘭，使宜蘭各房、地價迅速飆漲。

從統計表上可以看到，宜蘭房價原本還在一字頭，但近兩年來價格穩定走高，二○一四年第三季新成屋、預售屋成交均價正式站上二字頭，此後價格就一直維持在二字頭之上。

北市房價在二○一四年第四季開始出現修正，迄今已逾一年多，反觀宜蘭房價卻紋風不動，完全感受不到房價修正的壓力。近一年來，房價不只未下跌，反而還上漲逾四％，結果相當令人訝異。

溫泉當靠山　礁溪漲翻天

在宜蘭所有行政區中，最令人吃驚的是礁溪房價。擁有溫泉題材的礁溪，靠著高價位的溫泉住宅，將房價一路往上拉；從民國九七年的十二點九萬／坪，現在每坪已站上三十萬以上，累計漲幅遠超過一倍以上。

頭城漲幅也很驚人，從原本的一字頭，現每坪均價已衝到二十七萬／坪左右，同期漲幅也超過一倍。如果單看金融海嘯以來的房價漲幅，礁溪和頭城絲毫不輸給大台北的許多行政區、甚至有過之而無不及。

礁溪房價瘋狂飆漲的主因有三，第一是健康重劃區開發題材，吸引建築業者和觀光飯店進駐，進而促進當地繁榮。第二是相對高價的溫泉宅獲得休閒消費者青睞。第三則是外地建商看好溫泉宅需求，積極搶進礁溪獵地並推案。

或許誰也沒料到，礁溪特產的碳酸氫納泉，竟成為房市大補帖；當地的溫泉住宅案，大多以自挖溫泉、戶戶溫泉為訴求，開價一個比一個還高。如「吾奧」平均開價五十六萬／坪、「the ONE」均價六十萬／坪、「PARK ONE」均價六十萬／坪。

東台灣置產　意外很保值

這個統計結果，完全顛覆「買房置產就要買在大台北」的既有印象，因為宜蘭房價漲得更多、價格更穩定，且修正幅度也不明顯，似乎比大台北房子更加保值。至於保值的原因，與雪山隧道開通，引起投資資金追逐有關。

此外，宜蘭市近期還出現罕現大樓案「力信擎天」。過去宜蘭因建築限高，大多是低矮建築，現在宜蘭核發大樓案建照，而大樓案走高單價路線，銷售竟開出紅盤，公開當週來人逾百組以上，再度炒熱話題！

【文/住展雜誌】前總統馬英九已經下台，其總統任期內因高房價引爆民怨，尤其年輕人更因此投下「杜爛票」，讓蔡英文高票當選總統，然而，馬英九任內房價真的漲最多嗎……

據住展雜誌統計，李登輝、陳水扁、馬英九等近三位總統任內北市房價變化，發現總統任內房價漲幅最大的竟不是馬英九總統，頗令人跌破眼鏡。不僅如此，就連漲幅排名順序，要完全猜中也不容易。

各民選總統　李登輝漲最少

若以民選兩任任期計算，則漲幅第一為陳水扁總統、第二為馬英九總統，第三才是李登輝總統，任內漲幅分別為一一一點三六％、五四點一二％、十點四六％。若含李登輝繼任蔣經國任期在內，則漲幅排名依序為陳水扁、李登輝、馬英九，漲幅分別是一一一點三六％、六十點九八％、五四點一二％。

但若以上漲單價計算，則排行先後為馬英九總統，八年漲了三十點二萬／坪；其次為陳水扁總統，任內北市房價漲了二九點四萬／坪；最後才是李登輝，任內北市房價上漲價格最少，只漲了十萬／坪。

李登輝剛繼任的一九九八年，當年北市新成屋、預售屋平均房價僅十六點四萬／坪，隔年卻大幅度飆漲到二十四萬／坪，一年房價漲幅竟高達約五成，如此驚人漲勢引爆無殼蝸牛運動、「萬人夜宿忠孝東路」。

但一九九九年後，北市房價出現停滯狀態、上漲乏力。李總統中後期，北市房價漲幅縮小的主因，是因為兩岸關係動盪；當年李總統提出「兩國論」，總統大選投票前還發生「台灣海峽導彈危機」，當時兩岸戰爭危機高漲，坊間狂銷的一本書《一九九五閏八月》就在形容這種緊繃狀態，房價因此受到壓抑。

阿扁拚經濟　房地產起飛

陳水扁就任八年期間，房價飆漲幅度相當劇烈，北市新成屋、預售屋房價由西元二千年第一季的二六點四萬／坪一路跳漲，期間僅遇到SARS短暫休息後又重拾上漲動能，到二○○八年第一季已攀升至五五點八萬／坪，漲幅超過一倍。

陳水扁總統任期內，北市各區房價呈現「無差別式上漲」的主因，一來是經濟成長動能不差，且利率大幅下滑，買房資金成本降低；二來是台灣產業發展出現瓶頸，除電子業外資金已無其他出路，越來越多資金選擇停泊在報酬穩定的房地產。

三來是延續前朝救市政策，除了土增稅減半、刺激不動產交易外，祭出數波優惠房貸利率補貼更是關鍵，光是二○○○年八月到二○○一年四月，不到一年內就砸下三波、共七二○○億優惠房貸利息補貼，成為助漲房價與交易量的火苗。

降稅加低利　引爆高房價

馬英九上任時，當年遭逢金融海嘯，房價走跌一年多到二○○九年第四季才止跌。馬政府與扁政府同樣選擇救市，推出「健全房地產市場新方案」，亦跟進扁政府推出數波優惠房貸利率補貼。

但影響房市最大的，是馬政府的「遺贈稅調降至十％ 」、「海外資金鮭魚回流」方案，以及台灣跟進全球央行，大降利率與進行貨幣寬鬆政策。上述各項利多政策匯聚一塊，資金猛然湧入房地產，北市率先出現「各區輪流暴漲」，接著資金外溢到其他縣市帶動跟漲，因此掀起民怨風暴。

總體來看，馬英九任內北市房價漲幅並非最高，但高房價民怨卻遠勝過李登輝、陳水扁，原因應與李、陳二位總統任內經濟狀況較佳有關，而馬英九任內GDP平均成長率較差，民眾實質薪資水準又倒退回十五、十六年前，但房價卻漲到普羅大眾無力負擔的程度，或許正是民怨的根源。

【文/住展雜誌】不動產業因投資金額龐大，每個業主都背負沉重壓力，所以相當重視冥冥中自有主宰。當一個建案公開前，往往要問天問地問鬼神、求神求佛求卦象，以期討個吉利，幫助銷售成績長紅……

一個新建案投資金額小則幾個億、大則上百億，任何一個業主都背負著只許成功不許失敗的壓力。許多建商與代銷咸信公開銷售時間好壞，會影響到建案未來的銷售狀況，所以都會挑一個好時間再公開、或舉行公開銷售儀式，希望銷售狀況旺上加旺。

建案的公開銷售日就等於房子的生日，因為公開銷售時所有附加條件都得準備到位，包括銷售人員、建照、建案名稱、也就是房子蓋好後的社區名稱、坪數規劃、格局等一一備妥，一個新建案於焉誕生，並啟動銷售歷程。

牡羊座建案  數量奪第一

據本刊統計，民國一百年以來、共計五年期的新建案，高達五百多個是牡羊座居第一，其次是天秤座有四八六個，第三則是巨蟹座的四八二個。若以總推案金額來看，前三名名次與案數量一致。至於數量最少的星座是水瓶座，僅有二八一個，魔羯座則以三七五個居倒數第二。

從建案星座分布狀況來分析，不難發現各星座的建案數量多寡與房市傳統檔期推案緊密相關，僅有少部份例外。例如榜首的牡羊座，星座時間恰好是房市三二九檔期，平均每年都有超過一○○個建案出生。但季軍的巨蟹座，則位在五二○檔期尾聲、與暑假前期，暑假前期雖然不是重大檔期，但這段時間買氣頗強，所以推案量總是不低。

冷門期推案　反而賣最好？

如果從推案時間點來看，那麼牡羊座、天秤座與巨蟹座最受業者青睞，但數量多的星座建案，卻因同時期建案眾多、競爭劇烈，房子不一定賣得比較好。反觀最少人要的水瓶座，卻以平均約近七成的銷售率摘下星座銷售率冠軍。

水瓶座時間點常會碰到農曆年假，不少業者都休息放大假，僅有少數業者過年不打烊拚買氣，歷來推案數偏低，但銷售率卻出奇地高。銷售率拔得頭籌的主因，可能與同時期推案少、客源較不易被同業稀釋，以及新建案能見度較高有關。

另外，水瓶座建案訴求策略會鎖定在年節返鄉客，包括國內、外的潛在購屋族，這類具地緣性客戶置產性質比一般購屋族來得高，成交機率亦稍高，才能一舉衝高銷售率。

至於第二名的雙魚座，時間點約在農曆年節後至三二九檔期之間，常常是被冷落忽視的時間，沒想到卻以次高的銷售率讓人跌破眼鏡。反觀射手座，過去總被認為是買房入厝過農曆年的良好時機點，但銷售率卻敬陪末座，顯示實際市況與既定印象存在極大落差，值得業者多加評估留意。