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2030淨零建築將成國際常態 台灣綠建築急需課後輔導

文/陳曼羚

全球面臨極端氣候威脅,淨零減碳成國際重要趨勢,第28屆聯合國氣候變遷大會(COP28)甫於2023年12月落幕,會議焦點除持續追求創新建築技術與建築材料外,28國簽署的建築突破倡議更將目標放在2030年前,淨零與韌性建築將成為產業常態,以順利達成2050淨零排放的階段目標。

綠建築市占偏低 急需課後輔導

根據《2022年全球建築建造業現狀報告》,2021年建築物的碳排量占全球能源消耗約37%,對全球暖化造成極大壓力,我國經濟部能源局2021年統計資料也顯示,住宅部門使用電力和熱力產生的碳排放量占全體部門11.69%,且有逐年增加的趨勢。因此,國發會的2050淨零碳排目標將加速建築物脱碳納入規劃,至2050年所有新建建築及超過85%既有建築,都要成為近零碳建築。

目標確定後,後續執行方針便是重點。儘管台灣綠建築標章已推動20餘年,綠建築在市場上仍屬少數。依台灣建築中心及營建署統計,2022年建照核發數23,257件,民間申請綠建築案件數卻僅482件,換句話說,綠建築僅佔總建照數的2%,市占率仍偏低。

建築減碳玩真的 金融業成班底

距離及格線仍遙遠的綠建築成績,可說急需課後輔導,因此金管會在2022年推出「綠色金融行動方案3.0」,並發布「永續經濟活動認定參考指引」,並考慮營造建築與不動產業為我國金融機構投融資金額的前3大,將其列為優先推動名單,鼓勵金融業藉此進行投融資評估與決策。

「如果淨零減碳的這件事是要做真的,怎麼可能忽略建築物這一塊?」金融研訓院首席研究員王嘉緯表示,目前國內房貸餘額超過總消金餘額的85%,房貸是銀行消金的核心業務。截至2023年3月底,國內全體銀行不動產貸款占放款率超過三成,資金用途涵蓋購屋、房屋修繕及支付建物營造費用,可見不動產放款業務對金融業有一定程度的重要性,推動建築產業走向淨零排放,金融業掌握關鍵鑰匙。

台北大學企業永續發展研究中心主任池祥霖認為,「推動綠建築和綠色房貸是我國達成淨零目標的重要作為」,若銀行能向大眾推出綠色房貸,降低購屋成本,吸引民眾將綠建築標章列入購屋參考標準,或將資金導入低碳建築融資專案,再搭配發行綠色債權與綠色不動產證券化等創新金融商品,可加速建築物脱碳。

圖/取自unsplash

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房市反轉?2023年住宅使照量創高 建照量及開工數衰退

文/陳曼羚

根據內政部最新統計,全台去(2023)年住宅核發建照量、開工數均較前一年衰退,分別年減19%、10.6%,顯示去年在打炒房政策、營造成本續漲、年底大選等因素干擾,建商多採保守態勢,放緩申請建照及開工時程。不過,去年使照年增5.5%,創15年以來新高,交屋潮是否會影響未來房市供需表現,需持續觀察。

內政部統計月報顯示,2023年住宅建照核發數146,118戶,已連續5年核發建照數量超過14萬戶,但與2022年180,674戶相較,減少34,556戶、年減約19%。

至於開工數的部分,2023年住宅開工數共130,844戶,連續4年每年達13萬戶以上的開工量,不過,相較2022年的146,436戶,仍減少近1.6萬戶、年減10.6%。    

去年建照及開工數下滑,研判與不動產市場在缺工缺料、通膨壓力未減、營建成本續漲,加上《平均地權條例》新法上路,以及總統大選等利空因素干擾下,建商推案及開發相對保守。

不過,使照部分卻呈現兩樣情,受惠前幾年房市熱潮,建案陸續完工,2023年住宅核發使照料達118,287戶,較2022年112,088戶,增加6,199戶、年增5.5%,創15年以來新高,顯示大批交屋潮來臨,後續房市是否受到影響,值得進一步觀察。

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房貸給了85成卻少了寬限期 該選嗎?網友一面倒:根本沒差

好房網News記者唐主桂/綜合報導
即使是同一個人,由於各家銀行的放貸政策和還款能力評估的不同,給出的貸款條件也會有所差異、各有優劣,這個時候對於購屋族來說,怎麼樣做選擇,哪些條件又是最為優先的,就成為一門大學問。
一名網友在PTT上發文,表示自己近期決定用新青安房貸來買房子,總價1800萬的房子找了台銀和永豐銀行兩間銀行做試算,台銀核貸成數8成,其中1000萬是新青安房貸,另外440萬的利率為2.06%,寬限期有5年。永豐銀行則是願意核貸85成,1530萬的貸款利率都以2.06%計算,不過相對應的,寬限期僅有3年,兩個條件差異讓他不知道該如何做選擇。
不同的銀行都會給出不同的房貸條件,如何挑選是一大學問。圖/好房網資料庫照片
新店區的銀行街,銀行群聚照。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
雖然兩個銀行的條件各有千秋,不過網友們卻是一面倒的傾向核貸成數更高的銀行,表示「八五成好很多吧…」、「錢當然是越多越好,寬限只影響你初期還款能力,沒壓力就沒差」、「今天的錢比明天值錢,肯定是秒選85成,留頭期開槓桿」。
也有不少人直言,其實寬限期3年並不需要擔心,因為事後還能夠展延,直言「85成,等寬限期過了再轉貸就好」、「先看成數,寬限期後面還能橋」、「寬限三年跟寬限五年是沒有差別的,唯一的差別只在寬限三年你要變五年要手動」。
事實上,就算寬限期只有2、3年,實務上仍有許多方式可以延長,公股銀行就曾分析,轉貸的民眾多集中在寬限期2、3年已過的客戶,用來爭取利率降低或是增加寬限期。而即使是房貸剩下一部份,或是貸款許久的人,也可以利用轉貸來重新鑑價,另用資金一部分轉作理財。
延伸閱讀→

百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵密碼

Classy Home接待會館外觀實景

推升林口直上巔峰站上雙北頂尖
百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵密碼

說到林口今2023最高人氣的打卡點,不是三井OUTLET、也不是文創特色咖啡廳,
而是扶輪公園對面的「CLASSY HOME」!

一座滿滿巴黎風情,宛如預約制神秘又優雅的法式精品會館,在2023年盛夏六月現身忠孝大道,超級吸睛的白色外觀,隨即掀起旋風,吸引路人好奇拍照,然而這其實是森聯機構與橄欖樹廣告聯手推出的的百億預售大案「CLASSY HOME」接待會館。

接待會館 體驗行銷Mori cafe 現場實景

該案現場營造出的高級靜謐感,對在地客來說就像林口近年少見的「全球精品潮牌旗艦」,讓房地產銷售中心不再是恢弘壯觀高高在上,而是以朗闊透明光亮的優雅氣質,向所有林口人招手SAY HELLO。

Classy Home 接待會館 內裝實景

據了解,森聯機構深耕林口近20年,見證林口紮實自住置產買盤持續強勁,負責銷售的橄欖樹廣告總經理鄭明翼(以下稱鄭總)表示,擁有豐富城市能量與全球科技產業資源的林口,以國際街廓現代都會與綠靜慢活悠閒散步成為區域迷人特質,是許多人嚮往的全齡世代理想居心地。「CLASSY HOME」透過融入社區主題特色,營造活動的公設構思設計,創造出兼具休閒與住宅雙重功能的產品價值。

「CLASSY HOME」是森聯機構在林口推出的第28號作品,一甲子的建築底蘊,累積近三代情感,依然持續進行售後服務的品牌維繫工作,也蓋出林口最高的摩天住宅大樓,跟林口在地情感連結很深。

「CLASSY HOME」籌備期間預約逾百組,森聯老字號的品牌力與少見核心地段2121坪四面臨路鑽石街廓,是吸引民眾搶先湧入的關鍵,鄭總分析其主要客源有三:一是來自林口資產型再購客戶;其次是台北市高端資產族群看好林口國際基因,轉移陣地而購買第二屋;第三則是為留學海外下一代的富爸爸富媽媽,看上林口近距國際機場,提前置產搶先卡位進場。天時地利眾多因緣成就,讓「CLASSY HOME」名列2023年雙北風雲熱銷個案。

關鍵密碼之一
累積能量掌握推案時機

當森聯機構確認由橄欖樹廣告承接全案預售時,鄭總表示,橄欖樹行銷團隊立刻重新檢視區域市場及當下大環境,依照業主所有工程進度一同擬定最新行銷計畫,並針對區域重大建設資訊,例:林口三井Outlet二期、東森媒體總部、新北國際AI+智慧園區及本案位置、產品條件,進行故事性的感性鋪陳。

在「CLASSY HOME」未正式曝光公開之前,則以「SUNLAND28」神秘英文與數字成為林口高度熱烈討論的關注話題,低調潛銷如漣漪效應迅速渲染開來,除了完全掌握林口房地產市場的銷售狀況,更以2023年7月1日平均地權條例上路後禁止轉約日為最後期限,往前規劃本案推出關鍵時刻。

關鍵密碼之二
建築稀有創造土地新價值

每一塊土地都是獨一無二無法複製。「CLASSY HOME」2121坪四面臨路大基地,是森聯機構花了10年以上的歲月,才將土地完美整合;而橄欖樹行銷團隊也整整花了2年以上時間參與與業主共同規劃,深思熟慮創意激盪,如何塑造出市場無可取代的稀有建案,以豐厚的建築能量創造本案最大價值,吸引講究品味與苛求完美的林口人集體認同,進而行動創造銷售佳績。

關鍵密碼之三
接待中心符合新世代喜好

橄欖樹行銷團隊特別重視客戶端對產品的感受,從接待會館規劃開始著手,深入瞭解第一線的銷售行為,利用建案產品的特色並導入其中,不讓過多的銷售道具空間干擾美好賞屋體驗,而是利用多一點的光線、動線來營造視覺的享受,搭配音樂、香氛、銷售人員制服、造型家飾軟裝…完美呈現建案的核心精神,並取消傳統代銷設計,充分體現鄭總的創意思維不同於一般代銷老闆,把每個建案都當成一個作品,獨樹一格且不會重複的。

關鍵密碼之四
共感體驗森林裡的咖啡會館

橄欖樹廣告行銷總經理鄭明翼

每位走進「CLASSY HOME」接待會館的貴賓,都深受現場頂級俱樂部般的貼心服務感動,品嚐獨家手沖咖啡!看似不是原創,卻是本案未來社區特色之一,將整座社區變成你的咖啡館。

「森Mori Café」是鄭總花了近二年的時間,無數次手沖自家烘焙的靈感淬鍊之後,終於找到符合大眾味蕾又富有個性的非洲肯亞「吉安布灰象」咖啡豆,享受建築創意的過程,也很開心可以成為銷售時與客戶真心互動的話題,未來這款咖啡豆將提供社區專屬的花園玻璃屋「森Mori Café」,讓住戶下樓即可享受美好的咖啡時光。

後記

2023年,「CLASSY HOME」在短短期間創造超過300戶銷售佳績,一舉推升林口站上房市頂峰,未來完銷指日可待!超過500戶社區匯聚林口及雙北菁英家庭也是創新紀錄,預計2027年完工落成日,更是林口翻轉的偉大時刻!

本案幕後操盤推手為Olive Tree「橄欖樹廣告行銷」鄭明翼總經理,分享百億大案「CLASSY HOME」熱銷關鍵奧秘,見證一個成功房地產個案行銷需要無窮熱情堅持,與業主創意激盪,再加上漫長時間的努力不懈,方能收獲甜美果實,這也是橄欖樹行銷團隊最重要的獨家特質。

Classy Home接待會館外觀實景

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北市7599都更專案升級 首月5案申請

文/陳曼羚

台北市有近8成的建物都是屋齡超過30年的老屋,更新腳步刻不容緩。台北市政府2023年推出公辦都更7599專案,卻遭議員質疑該專案當年度近受理10件,成效不彰。北市都市更新處今(5)日表示,2024年1月2日升級後的公辦都更7599專案計畫,自開放受理申請以來,截至1月31日止已有5個社區送件申請。

為讓公辦都更案可早進場、擴量能,台北市政府2023年初啟動「台北市公辦都市更新7599專案計畫」,降低意願門檻至75%,並組成公辦都更台北隊,協助財務評估,北市住都中心則協助進行模擬選配。

台北市長蔣萬安去年11月赴議會進行施政計畫與預算報告時,市議員質詢時表示,7599專案當年度僅受理10件,認為應增加受理量能。北市府於2024年1月2日公告修訂公辦都更7599專案計畫,升級版有3大亮點,包括「受理案量無限制」,鬆綁每年受理10案限制,只要民眾在受理期間內送件,市府皆會協助社區進行評估試算;「申請格式更便民」,過去市府公告的其他專案公辦都更意願書格式皆可適用;「申請條件更清晰」,明定已經與其他潛在實施者簽約的所有權人意願不納入計算外,其餘社區所有權人仍可申請。

更新處表示,延續去年申請熱度,截至今年1月底已有5案送件申請。其中,更不乏里長積極整合社區共識,促老舊社區加快重建,例如,南港里里長李志錦、同時也是產專區單元12-1案申請人,親自至更新處繳交意願書;南港產專區單元2-31案則有西新里里長胡家瑒長期推動社區更新、整合居民意願,該案也於今年1月順利送件申請。

延伸閱讀:
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桃園人口增長 青年移居楊梅

圖片來源:校前路櫻花別墅區

依據內政部公布(112.9.22)統計資料顯示,自104年至今,淨遷入累計正成長人數以桃園市、台中市、新竹縣等3縣市均超過4萬人較多,尤以桃園市增加17萬9074人最明顯。桃園市推動婦幼政策包括多一胎多一萬、國中小營養午餐免費、幼兒園大班免學雜費等助攻,對人口數成長有所幫助,未來在桃園捷運、TPASS通勤月票等利多話題,人口的遷入有望促進該區域住宅交易量能的增加。

圖片來源:楊梅國小

近期受雙北、新竹房市外溢影響,桃園不少區域成為外縣市移居首選,桃園目前預售屋以楊梅房價確實親民,除了在地首購族、換屋族外,還有不少比例竹科工程師、「脫北者」等族群來此看房,新案價格僅3字頭,與雙北、新竹等其他精華區相比很有競爭力,單價就差距達4、50萬以上,甚至更多,楊梅除了房價具吸引力外,產業聚落完善,光是楊梅區內就有楊梅、新富、埔心、富岡四個火車站,楊梅交流道、幼獅交流道,並可迅速連結66快速道路,對外交通都頗方便,因此不少外地客會選擇「用時間換房價」更划算,近期最熱門的置產熱點,就屬桃園楊梅莫屬。

圖片來源:校前路櫻花別墅區

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的土地開發、建築規劃、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊近期將推出的楊梅區精品建案,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

2024趨勢論壇 ESG篇》內政部建研所羅時麒 破解淨零建築三迷思

#安全 #永續 #智慧化

文/成采錡 攝影/羅劍明

聯合國氣候峰會(COP28)上,法國、摩洛哥政府與聯合國環境規劃署(UNEP)合作提出名為建築突破(Buildings Breakthrough)的國際倡議,目標在2030年,使近零排放且具氣候韌性的建築成為新常態;根據UNEP統計,美國、英國、中國、日本等全球二七個國家,都承諾落實此倡議。

看回台灣,1995年10月正式成立,近30年來持續引領國家建築發展的內政部建築研究所,早已開展推動節能減廢綠建築、規劃安全防災家園、建立建築性能認證標章等工作,旗下淨零建築政策業務組,更是我國邁向「2050淨零建築」的重要推手。

內政部建築研究所淨零建築政策業務組──環境控制組組長羅時麒便向《住展雜誌》分享,由於綠建築標章制度打下良好基礎,台灣推動淨零建築,是「站在巨人的肩膀上往前走」,以下是專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):作為淨零建築路徑規劃及推動的要角,建築研究所將如何讓淨零建築成為台灣社會新常態?

羅時麒答(以下簡稱答):淨零建築目標達成三個里程碑,首先在2030年,公有新建建築要全面達到建築能效一級或近零碳建築,到2040年時,50%既有建築要更新為建築能效一級或近零碳建築,2050年則要達到全部新建建築和超過85%既有建築都是近零碳建築,這個目標非常巨大。

但其實內政部推動淨零建築,不是從零開始,在綠建築推動20多年的良好基礎下,我們是站在巨人的肩膀上往前走,所以從國家發展委員會設定2050年淨零排放目標以來,我們就一步一腳印推動相關計畫。儘管過程中面對很多困難,我們也一步一步來解決,所以目前推動還算順利,現在比較大的問題,是鼓勵既有建築更新,因為這需要投入大量的經費。

問:對此,建築研究所計畫推出哪些措施,加速推動既有建築改善能源效率?

答:民間既有建築要改善,一定要先提供誘因,目前除舊建築採都市更新方式重建,可取得容積獎勵之外,既有建築改善(能源效率),可結合綠色金融,由銀行提供民眾優惠貸款;在提升家電、設備能源效率方面,政府有提供補助方案,也許未來可以進一步輔導,已改善能效的既有建築取得碳權。

建築能效提高讓民眾最有感的,會是日常水電費支出減少。

建築能效提高 水電費支出降

問:對民眾而言,住進建築能效一級或近零碳的建築,有哪些好處?

答:目前建築能效評估及標示制度採分年分階段方式辦理,公有新建住宅是放在第三波,從2025年7月1日開始推動。(詳見公有新建建築能效制度預定實施期程)不過我們發現,包括民間集合住宅、公家宿舍等都提前來申請,因為建築能效提高的一大好處,是住戶的水電費用會降低。另外,我們也跟國內外銀行業者合作,希望讓民眾購買綠建築或建築能效一級以上的房屋時,可以取得比較好的貸款條件。

而自2023年1月起,國家住宅與都市更新中心發包新建的社會住宅,都要取得新建住宅效能標示一級,如高雄市「鳳翔安居」和「崇實安居」,都已取得近零碳建築,完工後可提供大家參觀,期待這能讓不動產相關業者對建築能效標示制度更有信心。

建築減碳疑慮 建研所來解答

問:除提高建築能效,如何降低建築興建階段的碳排放量,也是不動產業界關心的課題,然而部分業者對低碳建材的安全性仍有疑慮。低碳建材會因為排碳量較低,安全性大打折扣嗎?

答:國內建材要在市面上銷售,必須通過國家標準CNS檢驗,也要符合各主管機關的標準。所謂的低碳建材認證,是將已經可以在市面上銷售,且減碳效益比較優良的建材納入,所以並沒有業界所擔心的安全疑慮,畢竟建築物首要工作就是安全,這是不能打折的。

問:預鑄是低碳工法之一,然而業者會因為擔心產品不符市場需求,暫不考慮採用此工法,產業該如何克服類似問題?

答:問題出自市場規模,當市場夠大,業者會自主投入研發。現在我們國內剛起步,各營造廠投入的研發資源比較少,如果接下來整個市場需求起來,市場上有機會看到非常多新開發的預鑄種類,像新加坡幾乎全部建築都採用預鑄工法。

問:相對於科技持續高速發展,大型建築物興建期至少三年以上,因此在規劃智慧化建築時,業者會擔心建築興建速度跟不上技術更新,這類問題有破解方法嗎?

答:業者其實不用擔心,因為觀察國際趨勢,建築業已朝向全生命週期的服務模式,就是說除了賣房,還照顧到房屋的維護管理。

以日本來講,他們很多建設公司都有成立維修管理部門,負責物業管理,因為建案裝了什麼智慧化系統,建設公司最清楚,他們可以掌握空調、照明等設施需要維修的時間,並主動提供服務。此外,業者甚至可以透過智慧化設備,和每位住戶保持聯繫,形成虛擬社區的概念。這是一種雙贏的模式,我們也鼓勵建商投入物業管理,提供消費者全生命週期的服務。

建商提供消費者全生命週期的服務,可達到雙贏。

落實淨零目標 建築須智慧化

問:全球淨零浪潮下,您認為哪三個詞語,最適合作為未來建築的關鍵字?

答:2050淨零碳排非常重要,如果從建築的角度來看,當然就是安全、永續、智慧化。
首先,建築物最重要的就是安全,氣候變遷帶來各類不同災害,打造一個具有韌性、安全的環境,是我們最重要的任務。第二個關鍵字是永續,在綠建築的基礎上,我們再往前去提升建築能效,達到建立永續宜居環境的目標。

第三個關鍵字是智慧化,根據國際能源總署(IEA)調查,如果我們要更進一步達到2050年的(淨零建築)目標,就必須透過智慧化,有點類似在擰毛巾,擰到最後不可能再用手動,而是要透過機械去達成任務。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 住展前言:不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家
➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
➡️ 代銷篇:不動產代銷的變與不變(龍建人 萬淂富事業總經理)
➡️ 營建篇:「大者恆大,小者一定會被滅了」(胡偉良 品嘉建設創辦人)
➡️ 建材篇:面臨下一代生死存亡關鍵(陳重仁 台灣綠領協會理事長)
➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
➡️ ESG篇:消除你的碳焦慮(羅時麒 內政部建研所環境控制組組長)

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2024趨勢論壇 金融篇》林士傑:營建業成本降低,關鍵在綠建築

#永續金融 #綠建築 #綠色金融 #永續經濟 #永續開發

文/施絢傑 攝影/羅劍明

碳費開徵恐推升房價

不可否認,面對環境丕變、氣候極端化,永續議題已是無可抵擋的全球趨勢,綠色永續金融因此應運而生;而身為國內融資大戶,不動產業當然無法置身事外。

談到房地產市場,討論元素不外乎價量、地段或建設發展等等;但攸關房地產市場發展乃至榮衰的,其實還有金融制度這一項非常重要的項目。最近一次鮮明例證,就是去年下半年造成買氣大翻轉,打敗一票政策利空,也跌破一堆專家眼鏡的新青安專案。

再把時間拉長,包括央行這十餘年來的融資控管,甚或2008年爆發、差點引發全球經濟大蕭條的美國次貸危機,都是金融系統與不動產兩者息息相關的證明。因此展望不動產市場,當然不能漏掉金融制度或觀點。

而說到金融制度,現階段最熱門的關鍵字,絕非「永續」莫屬;基於全球暖化已對環境及人類社會發展造成直接影響,加上ESG制度已成國際金融顯學,基於台灣經濟及產業屬高度出口導向,必須與國際接軌,因此前年金管會因應頒布「綠色金融行動方案3.0」及「永續經濟活動認定參考指引」。

此外,國內首屈一指之金融研究機構∣金融研訓院旗下研究所,更新成立了永續金融發展中心,進行相關議題及制度之研究與推展,並協助相關產業經營轉型。這次便有幸邀請到研究所前所長,現任中心主任林士傑,為我們分析永續金融對不動產市場有何意義,及將帶來什麼影響⋯⋯

《住展雜誌》問(以下簡稱 問):請教林主任,何謂永續金融?

林士傑答(以下簡稱答):在資本主義市場規則下,無論是哪種產業,都需要融資或金流,才能經營運作乃至獲利;因此透過金融機構放款給予適當誘因(或壓力),促使各產業發展能夠服膺永續精神,就是所謂的永續金融。因此我們可說,沒有任何一項產業,能夠置身這波永續金融風潮之外。

而這樣的概念或方向,當然是從上個世紀環保與經濟的折衝進化而來,也就是達到節能降廢、減碳淨零等維護地球環境之目標,因此又被稱為綠色金融。

問:承接以上,永續金融和不動產市場的關聯為何?將會產生什麼影響?

答:不動產或建築開發遇上永續概念,實非新議題;先進國家和台灣本土都已行之有年,那就是綠建築。以此為基礎,永續或綠色金融和不動產業的關聯,或說產物,就是給予取得綠建築標章,或符合永續發展目標的建物開發項目,更優惠的融資條件,諸如利率減免或貸款成數提高等等,甚至是產生相關金融新商品。同樣地,在消費者端,購買綠建築標章房屋,也會給予較佳的貸款條件。(編者按:現階段由於經濟規模等因,綠建築房屋貸款大多僅給予手續費減免等,誘因較弱)

基於企業須與國際接軌的壓力,間接導致國內商用不動產更快且成功推展綠建築。(圖為信義計畫區知名新建商辦大樓南山廣場,即取得綠建築認證)

綠建築現況 商用大於住宅

進一步看,短期內永續金融對商用市場帶動效果會比較明顯;理由在於,台灣經濟屬高度出口導向,多數企業須與國際制度接軌,而目前全球主要經濟體推展永續金融或經濟已有一定時間及規模。於是對這些企業主來說,承租綠建築,對其形象、財報或實際營運成本降低都有助益。事實上,國外主要金融城市,商用不動產只要具綠建築身分,租金水準通常都比較高。

相較之下,住宅內需性質更強,加上國內綠建築標章僅屬鼓勵性質,更重要的是後端使用,也就是消費者意識還不足,因此至今普及率不高。另外,建商端大多使用增加建材配備的方式,達到標章要求的標準,這也使得後續使用維護難度提高,降低消費者接受度。

如果未來消費者端能認知,綠建築不僅節能減廢、服膺本世紀最重要的永續目標,還有最直接的誘因;比如今年將上路的新建物屋頂需裝設太陽能板法規,所發的電可回售台電、獲得穩定收入,那麼消費者接受度就可望增加。開發商基於銷售或市場考量,就會更自發性朝綠建築方向進行規劃。

問:除了後續使用維護外,過往至今,取得綠建築標章的建案,價格通常高於行情,應該也是住宅綠建築普及度偏低的原因之一。提供融資誘因,有可能化解上述狀況?

答:從現階段市場來看,綠建築的確容易淪為行銷工具,甚或建商取得額外容積的管道;目前的推廣方式,確實有檢討空間。透過永續金融手段推廣,融資成本確實可望降低,但如果開發商還是以加法,也就是增加建材配備或類似方式實踐綠建築,那麼短期內成本墊高、轉嫁到房價上的情況,還是難以化解。

然目前永續或ESG議題及制度,在國內得到愈來愈多討論及重視;據此,無論從企業產業形象或經營成本角度,朝永續或說綠建築方向發展,仍會是不動產開發業不可逆的大趨勢。

問:承上,據了解,明年國內即將開徵碳費;已有開發商喊出營建成本將墊高,房價恐因此再漲至少三到五個百分點。對此,主任有何看法?

答:以營造成本最後多由建商端負擔的現況論,的確不能排除,開徵碳費對短期房價會造成上漲推力。不過從永續金融的概念,不光建商,整個產業鏈都必須支付這項規費。如果整個建築開發上中下游各產業,都朝永續發展方向前進,那麼至少將獲得更好的融資條件;一來一往,碳費造成的成本壓力就能降低。畢竟開徵碳費和推動綠色金融,都是源於相同的目標。

金融研訓院永續金融發展中心林士傑主任指出,永續金融已成國際趨勢;即使保守如不動產開發業,也必須因應並推動轉型。

永續金融 助攻綠建築

另外,推展永續金融的同時,也是建築開發商轉型的最佳時機。一方面據我的了解,目前金管會正研擬把綠建築放款納入未來銀行業的評鑑項目中;因此在商言商,銀行端未來肯定會針對綠建築融資推出更優惠的條件,甚至全新的金融商品,這對建商轉型開發綠建築相當有利。

當然,肯定不少人還是會有所懷疑,甚至仍感悲觀,畢竟一般認知,不動產業是相當保守,甚至墨守成規的產業,要大象轉身,談何容易。尤其不動產業還是排碳量數一數二的產業,要朝永續減碳轉型,似乎難度很高。

但危機也是轉機;未來碳權勢必還是會開放國內交易(今年開發僅限購買國外碳權作為抵減);排碳量大的產業,未來反而握有更多永續發展,或說降低營運成本的籌碼。總的來看,對於不動產業透過綠色金融進行轉型,讓台灣綠建築不再曲高和寡,我認為還是相當樂觀!

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➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
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➡️ ESG篇:消除你的碳焦慮(羅時麒 內政部建研所環境控制組組長)

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2024趨勢論壇 室內設計篇》趙璽:民眾付費設計觀念,先從「看見」開始

#設計普及化 #健康 #專業

文/朱福山 攝影/羅劍明

因為不知道,所以沒需求

室內設計只能談美感?民眾對設計費買單嗎?為什麼有些人看完室裝雜誌、開箱影片,抄完設計裝修後,卻發現問題一籮筐?

擔任過兩屆CSID中華民國室內設計協會理事長的趙璽,多次受邀擔任國內設計大獎的評審委員,包括金點設計獎、德國IF大獎、台北市老屋新生大獎及台北市捷運局、彰化縣教育局美學改造計畫等,也是台灣室內設計大獎的主席、台灣設計研究院的專案顧問。

過去30多年來除參與兩岸三地的設計案外,近年更積極參與社會設計,致力從設計的角度來改造公共空間的美學,培養國人美感,進而認識室內設計對個人的好處,改變對它的消費觀念。

去年底甫卸任理事長的他,接受《住展雜誌》針對室內設計產業,未來關鍵趨勢的發展,提出他的觀察與見解,以下是本次的專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):自媒體盛行下,民眾拿室裝開箱影片想「抄設計」,多嗎?

趙璽答(以下簡稱答):這些開箱影片,民眾看到的是事實還是表象?自媒體時代,有些為了流量,某種程度上不夠專業,但也不全都有問題。大部分的民眾是無法判斷的,所以設計師的專業能力要足以去破解這些事情,或想辦法讓他們理解真假之處,現實可能存在的問題,或是技術問題等。

這就像很多人喜歡翻拍雜誌裡喜歡的圖片,或上社群媒體找參考案例,然後跟你說要做像這樣,但這些案例套到他們的生活中,能反映他們的生活嗎?設計本來就是每一個人不同的需求,哪個需求能反映到使用者的生活價值,這才是室內設計本身產生出來具有價值的事情。

問:既然提到需求,現在房價那麼貴,在設計需求上有差別嗎?

答:這是大環境下無法改變的事實,只能依照這個趨勢跟需求去滿足消費者,少子化加上現在很多二代是分開住,只要住的近就好,他們寧可去買兩間房,互相不打擾,尤其是北部幾乎沒有孝親房這件事了,而這是現在的趨勢。

之前還有很多業主喜歡保留客房,我就會幫他們分析,若以房價一坪60萬元計算,一間房間起碼3坪起跳,這樣就要180萬元,若當作客房,實際上一年會有多少人來住幾天,即便父母一年來住個十來天好了,以180萬元一年的利息來支付住飯店的費用,都還可以住到很棒的飯店。那麼為什麼不把這3坪攤到各個空間,讓每個空間用起來更舒服呢。

夫妻感情增進器

問:那也不見得每個設計師都會主動跟業主分析吧?最常聽到的糾紛或抱怨?

答:設計師的專業,就是聽取業主的需求,再根據很多不同面向的考量,提出適合他的設計,後續只要能幫業主設想住進去三、五年後的生活,他就會覺得,當初設計師幫我規劃的,真的是做對了。

當然也有聽過那種住進去兩個禮拜後,跟設計師抱怨「這個好難用,當初為什麼不跟我講,我又不懂」,往往當初業主的堅持,到最後變成糾紛,是因為設計師沒提前跟他說,這種事情太常聽到了。

我常跟我的業主開玩笑說,你要不要裝洗碗機,通常老公都說不要,我跟他講「你要三思,因為我不叫它洗碗機,我叫它『夫妻感情增進器』,你要想清楚喔(笑)」,這些事情我們必須在各種情形下讓他們去做選擇。

問:所以,這年頭找室內設計師做設計的人多嗎?

答:就我們的觀察,台灣幾乎有一半,甚至七成以上的人,沒有找過室內設計師,大部分是家具擺一擺就住了,甚至很多不是沒有錢,只是因為他沒有概念:為什麼需要設計?

衛生所再設計 打造專業安心的服務現場。(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

不是為了收費而收費

問:是因為大部分人對室內設計的認知不足?

答:大部分的人如果沒有接觸過室內設計,對它的認識大多是因為豪宅、樣品屋、社群平台等,覺得做的很漂亮,看到的只是表象。

現在好像每個家庭要裝修就要找室內設計師,付設計費是理所當然的事,我覺得這件事情很荒謬。

你要讓每一個人都能夠認同這件事情,就得告訴他原因,不是為了收設計費而收,就拿醫生收掛號費為例,你會跟他抗議?叫他打折嗎?不會吧,因為他會救你的命,你認同他才願意付費,那室內設計也一樣。

設計師配合你的生活,改變你的生活,所謂的改變不是改變你的生活習慣,而是把你的生活從一個非專業的方式,用專業的方式讓你更好,因為你的習慣會被這些改變,引導到往更好的生活方向。

問:言下之意,業主不見得認同設計師的提案?

答:大家願意付費消費,一定是對他產生一些影響,可是這些影響不見得是一開始他就知道。
室內設計師在他專業的能力之下,依照業主需求去改善、提高他的生活品質,讓生活更有價值,所以必須非常專業,理性分析每一件事情之後,感性的去把設計加注到使用者身上,而不是硬把設計師的東西,塞到使用者身上,我是極度反對這件事情的。

早期業主來找室內設計師,因為沒大量的案例可參考,所以他不知道自己的需求,但朋友有請設計師來設計,所以他也想要,結果就是請設計師幫他全權處理,或是直接拷貝別人的,因為他不知道什麼樣的設計對他是好的,沒什麼觀念。

但是現在不同了,出國幾乎是民眾的基本休閒方式,加上網路發達,消費者很多的體驗帶給他們的認知廣度是足夠的,所以現在找設計師相較以前是有概念的,幾乎都會事前做足功課。

設計師的自我修練

問:既然如此,設計師要怎麼樣才能讓業主買單?

答:我常跟年輕設計師說,出國盡量多體驗,包括各種層級的住宿與飯店,因為當業主找你幫他發想設計時,跟你說他之前住過的酒店體驗有多好時,結果你不知道,你如何回應,他比你知道的還要多時,他找你幹嘛。

我們也許無法都親身體驗過,但卻不容許不知道,必須想方設法找資料了解,當業主提出時,就可抓到他的重點,在我們設計的能力內,提供比他想要的更好的方案,但如果設計師只能照業主提供的樣板做,那他自己找工班就好,因此如何讓業主相信你,這就是設計師的功課。

而談到室內設計師屬於自己的價值體驗,我認為資訊必須要多到某種程度,而且要比業主們更了解目前跟未來動態,才能提供更完整的資訊給他們,並建議適合他們的提案。

否則,每個業主的背景條件、生活習慣、喜好興趣都不一樣,若無法融入他們的生活,就無法知道他們的感受,甚至對不上話。這些事情是室內設計師很痛苦,可是必須要去做的各種不同功課,只能說室內設計師是一個廣度非常寬的生活體驗者,而且是很雜學的一門專業吧。

問:你的意思是,只要事前跟業主溝通清楚,他們也理解,就願意付費嗎?

答:不能這樣解讀,雖然說有概念才願意付費,但是不會付費的人需要時間改變。

問:願意付設計費的人不會增加嗎?

答:消費者有概念跟認同設計價值是兩件事,認同設計價值的人才會願意付費,這就是近年為什麼我投入社會設計的原因。透過社會設計要影響的對象,不是已經願意付費的人,而其他人不願意付費的原因又是什麼?主要因為他不知道室內設計師對他會有什麼幫助,他從來不覺得設計哪裡好。

其中有些人主觀上就不想付設計費,但也有些人是不知道要付設計費,就像你沒生病,不會想要付掛號費,可是當你生病時,醫生救了你,你就會很願意去付掛號費,因為你知道他的價值,這需要到達一定程度後,反思後才會有的答案。

高雄地院視覺與空間配置的巧思,打造沒有壓迫感的法庭空間(圖:台灣設計研究院官網,非受訪者作品)

社會設計體現在民眾日常

問:什麼是社會設計?在哪可見?

答:一般人平常生活除了自家跟辦公室外,生活最多是哪裡?整個社會。民眾會去菜市場買菜、去公園運動、去區公所辦事、去衛生所打預防針等,去任何公家機關的地方,但往往這些地方都沒什麼設計。

我常在思考,室內設計只談美感嗎?可以怎麼重新定義?台灣室內設計走到今天將近五○年的轉變,產業要轉型,設計服務要怎麼繼續往下走?近年我們從衛生所再設計、國民法官法庭等改造,藉由跟民眾生活的直接關聯性,來服務更多群眾,讓他們認識室內設計,重新檢視生活美學。

因此如何透過設計,改變民眾在以上這些地方的使用行為跟美感,讓他們知道原來有這麼多的可能性會發生,而這些發生怎麼來的?是因為設計改變了不同的行為習慣,跟有可能的價值存在。

民眾不斷在社會上印證後,當他從區公所回家,發現家裡比區公所還亂,還要不方便,這樣他就會開始慢慢發現,原來區公所的環境改造是設計師設計的,改變了他對於設計價值的認識,反思「有可能我會有需要設計」。

我們要改變的是這種社會風氣跟環境,要從大環境去改變那些本來不理解設計的人,理解之後,才會想要去改變跟提升自己,才有機會改變他們願意消費室內設計,進而願意付費。

空間裡,美不是唯一的一件事情,美不見得是看起來美,某種程度把空間整理乾淨後,會去突顯或反應更多的事情出來,所謂的美是很主觀的,基本上可以透過專業整理,而綜合整理過後的結果,就是專業的美。

「1895乙未保台紀念公園」,當設計可以進入城市及生活,我相信設計價值必能成為每個人的日常-趙璽(圖:趙璽臉書)。

未來室設關鍵發展

問:最後,能幫我們總結一下未來的關鍵趨勢發展?

答:我認為室內設計未來發展的關鍵趨勢,除了透過更「專業」的「設計普及性」,讓每一個人了解設計對他自身,以及人類生活的重要性外,還可以享受到設計所帶來的便利性。就像現在醫療越來越發達,每一個人可以在普及性的醫療裡,不需花費很貴才能去看病,延續生命。

在每一個人的內心裡,透過設計讓生活感受變得更「健康」,包括生理跟心理,重新觀照自己的需求,思考空間跟人之間的健康關係,不只是ESG、綠建材,住在裡面跟外在環境的關聯性,這些綜整考量後,所造就出來的才是真正適合人宜居的健康環境。

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2024趨勢論壇 建材篇》陳重仁:拚減碳先不要問好處

#健康 #環保 #低碳 #節能 #循環

文/朱福山 攝影/羅劍明、朱福山

全球已處於升溫1.5度C警戒線邊緣,為加速減碳腳步,近年建材產業急忙減碳轉型,但民眾關心的是好處是什麼?未來關鍵又將何去何從。

台灣綠領協會理事長陳重仁,曾獲美國綠建築協會資深會士的殊榮,他所創立的澄毓綠建築設計顧問,也是台灣第一家提供全方位專業綠建築規劃設計與顧問服務的企業;多次受邀參與國家淨零政策及修法相關建言會議,近年更積極輔導國內不動產相關企業淨零轉型,作為一位綠色大使,20年來致力結合產、官、學界資源,推廣綠色產業並刺激其成長與發展。

以下是他接受《住展雜誌》針對不動產建材產業,無論是對企業或是對民眾,正在轉變中的現象,以及未來趨勢提出見解的專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):過去談低碳轉型一直不討好,近年不少建材廠商卻開始搶著做,究竟為什麼?

陳重仁答(以下簡稱答):主要是現在政府的減碳壓力很大。以前在探討如何降低整個製程的碳排放量,大家想到的就是成本增加,所以你去談這個議題沒人會理你,更重要的是,當時再生綠建材市佔率不到10%,根本沒什麼人用。

可是現在不一樣了,從政府到民間,大家都常在講淨零、能源轉型,而其中能源轉型最具代表性的就是低碳轉型,也因為這些議題,再加上有綠建築就會加分,所以市佔比例才高了起來。

而業者有這些節能減碳觀念後,在生產過程中,所產生的下腳料例如泥漿,以前都是要丟掉,請人直接載走,但現在他們反而會去思考,這東西可不可以拿回來自己用,或者作成可以賣錢的東西。

樓地板隔音問題,近年頗受民眾關心。

未來建材五大關鍵

問:既然政府開始重視,有實質推出哪些影響建材產業的政策嗎?

答:住宅隔音是30年前我們在學校上課時就在談的東西,現在終於立法了(樓板隔音新制),算是近年滿重要的里程碑;同層排水法現在則處於半強制階段,另外後續也有其它相關建材法規在醞釀中,以綠建材標章來說,現在有健康、生態、高性能、再生等四大類,接下來的第五大類就是奈米化建材。

因為我本身是綠建築顧問,經常接觸很多材料商,除了給他們如台灣綠建築、美國LEED等材料規範,最近我也整理出五個建材產業的關鍵趨勢,隨便哪一種建材都可以用這些面向進行低碳轉型──分別是健康、環保、低碳、節能及循環。

問:在低碳轉型上,有什麼具體案例嗎?

答:國內的磁磚業在兩、三年前被兩件事情搞得七葷八素,第一件事情就是東南亞比較劣質的磁磚傾銷國內市場,國內以冠軍磁磚為首的台灣陶瓷公會,就起來抗議,可這沒辦法啊,政府對這件事情並沒有太嚴格的標準。

當年,整個市場掉了三成,影響蠻大的,我就建議業者進行低碳轉型,幫他們上課,所以才有現在的低碳磁磚,但其實,它只是回收成分多加一點,就能達到降低碳排門檻了。

又比如台泥,因為要幫其他業者處理廢棄物,主要是處理舊建築物,要拆除的那種,它的廢棄物屬磚石類,受到環保署管制,過去這類磚石很容易跑到垃圾掩埋,甚至是非法處理,但現在不一樣了,因為用混凝土蓋房子,廢棄時可以打碎再利用作成回填料,可以用在像是基地上面的墊高回填、鋪路下面的碎石級配層等,可惜經濟價值不高。

所以,他們開始在想,怎麼把它做成高經濟價值的建材,比如這些廢料有沒有辦法做成另外一種地磚、磁磚之類的,於是作成透水磚;隨著綠建築法規上路,建築物室外須有20%綠建材面積,大部分就是採用這種透水磚,正因市場有需要,所以大家才會往這方面去思考廢棄物再生的去向,而這些都是現在正在做,以及未來建材產業趨勢發展的思路。

問:聽起來,和過去談論生產過程中的減碳概念有些不同?

答:你說的這種,叫作「營運碳」,也是過去一般人在講節能減碳的主要標的,只是在整個建築物的生命週期裡,還有一種叫「隱含碳」,它是建築物生命週期的建材生產與建築施工、整修改建以及拆除廢棄這些階段中,所產生的碳排放,大概占全生命週期碳排的四分之一,這是現在國際上比較重視的,但實務上卻經常被忽略掉。

建築物不能只看營運碳,還要看隱含碳,若真要走到淨零,還必須把再生能源放進來,現在《再生能源發展條例》不是過了嗎,它的意義就是要建築物負擔起一部分的自用電量,要自己再生再發電,也就是強制建築物要使用一定比例的再生能源。在這之前,大部分做法都是把綠電賣掉,接下來不同,會變成自發自用為主。

光電屋頂過去主要以賣電為主,接下來將轉變為自發自用。

光電屋頂不再賣電

問:你是說,以後不流行賣電了?

答:那個商業模式會轉變,而且正在進行中。以前是電證合一,現在是電證分離,電你用,再生能源憑證賣給需要的人,這樣大家各謀其利,而且把這個反應放在新建物上,應該比較好管理,因為以前都是聚焦在大案場,例如農地、魚塭,但現在那些出問題了,所以大家覺得還是要回到建築物上。

大家能想到的建築物只有屋頂,其實還有立面跟地面,目前配套還沒出來而已,因為有人算過屋頂的面積,就算都裝了還不夠轉型,而立面面積其實比屋頂大,只是效益沒屋頂好,但面積大也許能補一大塊缺口。

問:法令如此,但產業真的能同步接軌嗎?

答:這就是問題,你怎麼樣讓大家願意去裝在立面呢,我們叫這種東西為建築整合式的太陽能板,那它也是建材,你怎麼讓能源產業的人脫離「太陽能板只是能源手段之一,而不是建材」的觀念才是關鍵。

在我們這個領域,我會把它當建材,但要操作細緻確實不容易,所以必須要有配套的商業模式。簡單說,你把它當建材來看,就是你本來就要裝一個外皮,只不過它剛好會發電,所以不能把整個價格都當作太陽能的代價,要先扣掉它本來當作建材的代價,這樣單純太陽能的代價其實不高。

追根究柢,還是因為大家對建築整合式的太陽能板不熟悉,而且台灣這個產業沒有做起來,我覺得很可惜。十幾年前我們去德國考察時,發現這個在國外已不是什麼新鮮事,可是在國內,因為能源產業的人不懂建築,所以常常找我諮詢產業趨勢發展的現況。

問:你說的立面,不就是政府在推的拉皮嗎,難道不能發揮效用?

答:政府是有在推,但力道不夠,主要因為補助的錢不多,不像補貼能源產業那麼多,但實際上住宅需要拉皮的蠻多的,礙於大樓管委會沒錢,或有些住戶不願意出錢,所以你會看到有些大樓外牆磁磚開始掉落,很多都是在二樓用網子拉一拉,讓掉落物不要砸到人就好,但日子久了,甚至還會出現漏水、壁癌的情形。

從另外課題來看這件事,若從鼓勵的力道下手,比如說可以做綠色拉皮,傳統的拉皮就是把外皮復原或更新,但如果它能有多的節能作用,這樣就有雙重效果,還能貢獻政府要的節能減碳,這樣對民眾的誘因會更大。

台泥力拚減碳,不僅轉型為高質化建材品牌,未來還可協助建築拆除後的廢棄物處理。

減碳不做的後果

問:建築拉皮作業畢竟費時費力,光是提高補助,就能讓民眾買單嗎?多數人可能會先懷疑減碳有什麼好處?

答:你看最近天氣冷,家裡有年紀大的人的話,那這件事情重不重要?你要想,老人家他不怕熱,但很怕冷,如果保暖這件事做不好,在冬天其實蠻危險的。透過拉皮,建築物可以增加保溫效果,而夏天就是隔熱,在當前的氣候極端化下,這其實是一個很重要的戰略。

雖然綠建築設計,在外殼的保溫要求上,有一定的要求,但台灣的隔熱值在國際上並不是最優,還必須再好一點才行,因此未來在建築物外殼隔熱上的要求,就會越來越嚴格,而且政府也是朝這個國際趨勢在做改革。

事實上,政府想做深度節能,這些問題都有持續在思考跟討論,但建築物若要用節能效益來評估補助,這牽扯到不同建物的效益不同,所以補助辦法不好擬定,而且主管機關也不同;但若談回減少隱含碳這一塊,未來可能會有配套,因為它的定義很清楚,而且減碳量多少,大致已經可以計算出來。

整體來說,如果建築業未來使用的不是綠建材,或蓋的不是綠建築,它的成本只會越來越高,相對利潤就越來越少。但真要談回淨零這件事,民眾要先想有什麼好處才做的話,不妨換一個角度思考,這是對下一代生死存亡的事情,這是毫無猶豫,非做不可的事,因為全球已逼近升溫1.5度C的警戒線了,你跟我都有責任。

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2024趨勢論壇 營建篇》「大者恆大,小者一定會被滅了」胡偉良揭營造業致命趨勢

#安全 #品質 #售後服務

文/成采錡 攝影/羅劍明

從新冠疫情肆虐,到淨零排放浪潮興起,碳費開徵時程明確,營造工料漲勢未歇,近年營造業面臨的考驗,可說是只增不減。

作為專業工程人員投入營造業經營的先驅,品嘉建設創辦人、尚禹營造董事長兼主任技師胡偉良以工、商、法的跨領域學術背景優勢,克服營造成本上漲等考驗,帶領團隊持續擴展事業版圖,以一條龍的作業方式,打造價格合理、規劃合宜的好建築典範,讓品嘉建設逐步成為國內危老改建知名品牌。

胡偉良接受《住展雜誌》專訪時,便以深厚專業工程知識及豐富實務經驗,犀利分析我國移工政策及碳費制度,正如何翻轉營造業生態,訪談過程中更直言,台北市房價下降「絕對不可能」,以下是專訪紀要:

《住展雜誌》問(以下簡稱問):目前營造業遇到的最大難題是什麼?

胡偉良答(以下簡稱答):主要是缺人,這個問題一直存在,以前勞動部認為要保障本地勞工, 對工地引進外籍移工設置很多限制及門檻,但這些門檻都不太切實際、不務實,造成營造業缺工問題越來越嚴重。

直到近年,工地引入移工相關規定開始小幅度放寬,放寬之後大家爭相申請,但申請進來的量依舊緩不濟急,加上營造業者能引進的移工人數,不能超過營造廠勞保人數的30%,營造業缺工問題距離解決還非常非常遙遠。

而業界有沒有認真在改善作業環境?當然是有!雖然業界很認真改善,但營造業的作業環境就是比較嚴苛,在建築物完成之前,沒有遮風也沒有擋雨,要風吹日曬雨淋,本身就非常困難,這是一個長久存在的問題,現在要去解決,可能時間稍微晚了一點,營造業缺工問題還是蠻嚴重的。

大量引進外籍移工,仍無法徹底改善營造技術工缺乏問題。

全球鬧缺工 營造技術人才搶手

問:降低營造業引進移工門檻,能有效解決缺工問題?

答:目前營造業粗工、技術工都缺乏,技術工又缺得更厲害,但現在我們從國外引進的技術工,都只有經過很短暫的訓練,都是(技術)半純熟的,不見得是真正的技術工。

因為少子化問題不只出現在台灣,少子化、高齡化的問題,在世界多數國家皆然,而且很多國家包括印尼、越南等,都在推動基礎建設,改善經濟環境。

當好的技術工留在本土,取得的工作待遇也不錯,他們就不見得願意出來當移工,像以前台灣最喜歡引進的就是泰國籍移工,但現在你會發現,泰國推動基建後,台灣引進的泰國籍移工數量減少,而且引進的移工年紀都比較大,反觀技術純熟、年紀輕的營造技術工,幾乎都留在本土,或者到沙烏地阿拉伯等國家。

當全世界都處在缺工的狀態,台灣要引進技術工就很困難,目前業界多引進半技術工再去訓練,訓練過程中,要解決語言不通導致的溝通障礙,需要請專門的翻譯人員,如果移工數量少,人事成本會提高。

營造單價貴一倍 小型建案腹背受敵

問:缺工致營建成本續漲,如何影響營造業?

答:將來市場機制會自然把小型建案淘汰掉,因為基地面積100坪的建案,跟基地300坪的建案,發包營造單價可能會差到將近一倍。假設在台北市有個基地不到100坪的案子,營造單價可能將近40萬元,反觀大型建案的營造單價,大概是25到30萬元。

小型建案不僅每坪興建成本較高,產品規劃及社區可提供的軟性服務也受限,加上售價比大型建案低,小型建案可說是腹背受敵,根本沒有辦法存活。市場的現實狀況就是這樣,大者恆大,小者一定會被滅了。

這是很現實的問題,將來中小型的建商跟營造廠,可能都沒辦法存活,因為他們取得勞工有問題,取得原料也有問題,再加上碳費開徵將影響營造成本,在這樣的減碳聲浪中,一般的中小型廠商可能真的都會被淘汰掉。

胡偉良以跨領域學術背景優勢,成功整合北市多個老屋重建案。

碳費將開徵 營造業者剉咧等

問:面對台灣開徵碳費,營造業者如何調整經營策略?

答:前一波政府頻繁打房,房價卻降不下來,我認為碳費將開徵是影響因素之一。因為碳費首波課徵對象是高污染、高耗能的產業,包括混凝土、水泥還有鋼筋等,剛好都是營造最主要的原物料,建設公司跟營造業者都剉咧等,因為價格上漲的幅度很難預期,大家都沒有把握將來房屋造價多少。固然政府打房使市場需求變少,建案降價可以順銷,但建商又擔心,萬一碳費讓營造成本上漲,他是不是完蛋了?

現在的市場已經跟以前不一樣了,你不能蒙頭打仗,而是一定要有策略。接下來,業者要提升產品標準,跟以前的產品做出區隔,也就是說將來的產品會越來越優,因為新推出的產品不升級、沒做出差異的話,沒辦法跟前期生產成本較低的產品競爭。我覺得市場生態就是這樣,這是沒辦法的事情。

業界大者恆大、小者不能生存的趨勢改變不了,做為營造業者,一定要想辦法做得很大或做得很好。如果沒有辦法做到大型營造廠,就要往你有特色的地方發展,做品牌或做一家很專精的營造廠,發展出獨特的競爭優勢。

我國碳費費率未公布,導致業者難以預估未來房屋造價漲幅。

營造廠施工品質 二面向可評估

問:高營造成本時代下,消費者如何選擇高品質建案?

答:要選擇品質好的建案,基本上看業者品牌是最簡單的,品牌代表二件事,一是建築品質出狀況的機率比較低,二是建案變成爛尾樓的機率比較低。尤其現在是一個過渡期,消費者購屋要很小心,因為貪便宜選的業者,將來可能活不下去,讓消費者接到爛尾樓,或者是業者為了把建案蓋出來,採用有問題的建材,對住戶來說很危險。

另外,從工地的清潔衛生,也可以看出這家營造廠的施工品質,因為當業者連工地的清潔、衛生都做得很好,很容易也有顧到品質。相對的,工地髒亂不僅影響施工品質,也會影響到施工安全。你試想,如果工地又髒又亂,連安全都沒有顧好,業者又怎麼有辦法顧及品質?

胡偉良指出,鄰損相關法規會造成營造間接成本大幅上漲。

自住購屋族當道 營造業迎三變化

問:綜觀營造業發展趨勢,你會選擇哪三個關鍵字?

答:安全、品質、售後服務。

第一個就是安全,現在各地方政府更加重視建築工程損鄰,並訂定相關規定防範,尤以台北市的規定最嚴苛。我看過一間營造廠,從工地開挖就受到鄰居抗議等種種阻撓,所以我敢跟你保證,將來敢承攬台北市工程的營造廠會越來越少。此外,鄰損相關法規會造成營造間接成本大幅上漲,加上前述人工缺乏、原料上漲等問題,將來台北市的營造成本會再上漲。如果你期待台北市房價會下降,我跟你講絕對不可能。

第二個是品質,以前消費者買房多從投資、投機的角度出發,買房只求未來會升值,對品質沒有很重視,但現在市場已轉向自住市場,消費者購屋是要自己住,不是以增值為唯一目的,當然會對建築品質更加要求,品質不佳的建案,很自然就被市場淘汰掉了。換句話說,將來台灣購屋族會慢慢從價格導向轉成價值導向,變成更注重品質而不是價格。

第三是消費者會越來越重視的售後服務,以前人家說房屋保固期屆滿,問題就開始出現,那時候業者可能已經不存在,或者很少做到售後服務,但以後不一樣了,售後服務會越來越重要,畢竟現在房子這麼貴,大家買了房子也都希望住的安心,很多問題你要設法幫消費者解決。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 住展前言:不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家
➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
➡️ 代銷篇:不動產代銷的變與不變(龍建人 萬淂富事業總經理)
➡️ 營建篇:「大者恆大,小者一定會被滅了」(胡偉良 品嘉建設創辦人)
➡️ 建材篇:面臨下一代生死存亡關鍵(陳重仁 台灣綠領協會理事長)
➡️ 室內設計篇:因為不知道,所以沒需求(趙 璽 前室內設計協會理事長)
➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
➡️ ESG篇:消除你的碳焦慮(羅時麒 內政部建研所環境控制組組長)

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2024趨勢論壇 代銷篇》龍建人:數位是武器,溫度及永續是核心

文/陳曼羚 攝影/羅劍明

#數位行銷 #永續 #溫度

科技創新的時代,數位行銷已成為房地產市場提升競爭力的重要利器,不僅為建商及代銷擴大傳播範圍,透過數據、視覺化呈現及互動體驗,為購屋者提供更深入、全面的資訊。

台中房市近年表現亮眼,根據地政局統計,2016年至2022年建物買賣移轉棟數均逐年增加的直轄市僅有台中市。此外,受政府打炒房及升息等影響,2022年全台買賣移轉棟數呈現衰退,六都中僅台中市不但正成長,且創近九年新高;2023年台中市全年移轉棟數雖略下滑,但12月單月量能創近二年新高,月增32%為六都之冠。可見即使房市寒冬,台中建商及代銷仍能有效掌握市場脈動與消費者特性,繳出漂亮成績單。

甫卸下第七屆台中市不動產代銷公會理事的萬淂富事業總經理龍建人,曾擔任全國第一座勞工住宅、南投921重建項目及台中市單元二重劃區的經理人,豐富經驗深獲業界肯定。龍建人職涯早期為土地代書,藉其對不動產的敏銳觀察與執行力,逐步轉向不動產代銷業,縱橫房地產市場逾40年,展現出關於不動產全方位行銷、房產開發、市場分析等的卓越能力。

《住展雜誌》特別採訪龍建人,與他深入探討在房地產市場中,數位行銷如何協助購屋者決策,以及未來不動產代銷業的趨勢。從影音媒體的興起、社交媒體的角色,到代銷的社會責任與永續經營,龍建人將解析未來房地產行銷生態的變與不變,並提出三大關鍵。

建商與代銷共同贊助自閉症畫家的展覽,透過數位行銷,支持公益、提升品牌形象。

品牌、內容 數位行銷雙核心

住展雜誌問(以下簡稱問):在當今房地產市場中,您認為數位轉型的趨勢如何改變消費者的購屋行為?

龍建人回答(以下簡稱答):代銷是南征北討的戰士,我們在各個建案上直接面對購屋者,建案銷售是我們的任務,而數位工具則是代銷戰士的最新武器。

數位行銷的浪潮已席捲房地產市場,這不僅僅是一種趨勢,更已成為深刻的改變。隨著人們對數位生活方式的接受,數位行銷透過各種工具,例如社交媒體、社群平台及影音網站等,為購屋者提供更全面、深入的資訊,影響著他們的決策過程。這種改變也反應在購屋者的行為模式中,除了傳統報紙、路邊帆布廣告外,民眾也藉數位平台搜索、比較和評估各個建案。

問:近年短影音形成風潮,代銷的行銷策略是否會產生影響?

答:目前短影音是市場上的行銷亮點,它確實能迅速抓住消費者的眼球,然而效果往往是短暫的。若要讓影音行銷能產生後續延伸效益,特別是提高詢問度及成交率,必須思考影音行銷的核心宗旨。

影音行銷對代銷而言是項輔助工具,不是成功的唯一要素。若一個建案在拍攝完影片後無法持續經營,其效果通常會是短暫的,因為成功的銷售模式需要在考慮短期效果的同時,關注品牌形象的長期經營。

因此,雖然短影音蔚為風潮,長期的品牌經營與持續產出有深度的內容,是實現數位行銷成功的不二法門。對代銷而言,將品牌形象與建案特色結合,並透過多元方式持續吸引目標受眾,在製作影音內容的同時,深度思考如何結合品牌定位,才可實現在數位市場的長遠影響力。

數位為利器 「傳統」不可缺

問:數位行銷未來可能全面取代傳統行銷嗎?

答:儘管數位行銷提供更快速、廣泛的傳播效果,可觸及更多潛在受眾,讓民眾不受地區及時間限制,能夠輕鬆地瀏覽和比較不同的建案,然而傳統行銷仍是不可或缺的模式,這是代銷面對數位浪潮變革的第一個關鍵。

因為房地產具較強的區域特性,一般購屋者都是鎖定特定區域後,再針對個別建案做比較及選擇。而房地產的市場特性和需求在每個地區都大相逕庭,不同地區的區域文化、生活型態、薪資水準等等都會影響購屋者對房地產的需求和偏好,透過深入了解當地市場特性和競爭狀況,代銷業者能夠制定更精確的行銷策略。

而傳統行銷方式通常更能夠貼近當地居民的生活,透過電視、廣播、傳單、戶外看板、現場活動等方式,建立與當地的密切連結,可更有效地吸引目標客戶。

龍建人認為溫度是房產的重要關鍵之一,他特別珍惜每年與家族的春節聚會。(圖:龍建人臉書)

參與建案全程規劃 創造三贏局面

問:代銷是購屋者與建商間的橋梁,未來這樣的定位是否會改變?

答:建案順利銷售的關鍵不僅僅是後期的銷售實力,更在於前期的精準規劃。產品規劃與定位的正確與否直接影響後續銷售成績的好壞。目前多數的代銷業者僅限於協助業主銷售建案,然而,代銷的價值在於實際接觸現場,深刻了解購屋者的需求,因此從建商選址、購地到建案規劃的初期,代銷的參與至關重要。

當代銷深入參與建案的整個生命週期,透過將實際銷售經驗和市場洞察回饋給建商,促使建商推出更符合特定受眾需求的建案,可創造購屋者、建商及代銷的三贏局面。目前擁有這種全方位能力的銷售團隊相對少見,但這將是未來代銷業發展的重要趨勢。

以「永續」為出發點 體現在地化精神

問:在ESG潮流下,代銷公司如何看待企業的社會責任?

答:「永續」是代銷業在未來銷售過程中應特別著重的第二個關鍵。近年來,數位轉型成為建商及代銷業者關注的焦點。然而,在這場數位風潮中,我們不能忽視企業的社會責任及永續、在地化的價值。因為每宗建案都是一個家,而家的概念不僅僅是建築物,更應該是社區的一部分,是永續及在地化的體現。

永續是一個具體而長期的概念,意味著不論是建案規劃或行銷階段,都要充分考慮當地的環境、社會和經濟特點,例如將建築融入當地風土特色、選用注重生態環保的建材與設計,並積極參與社區活動、支持在地商家等,透過在地化的經營,協助推動當地發展,不僅能提升建案的價值,更能體現企業對環境、社區的責任和承諾。

我認為,代銷的任務不應僅限於單宗建案的銷售活動,在未來的不動產市場競爭中,貫徹永續經營的價值與理念將成為吸引潛在購屋者的重要因素,並為房地產產業帶來更穩健、可持續的發展。

建案行銷規劃體現永續精神,例如與在地小農合作市集活動、可提升品牌形象與曝光度,也落實社會責任。(圖:龍建人提供)

以家為核心 在銷售中注入「溫度」

問:請您進一步談談代銷公司如何透過行銷模式,協助建商落實永續經營及社會責任?

答:一般來說,在建案銷售過程中,代銷透過數位工具建立行銷平台,並透過社交媒體和網站等數位行銷工具宣傳及展示建案特色,協助建商形塑正面的品牌形象。此外,代銷也協助建商找到與特定受眾互動的契機,使活動更具吸引力。

例如,有代銷業者與建商共同贊助自閉症畫家的展覽,並透過數位方式進行宣傳,這不僅是對公益事業的支持,也將品牌形象與正面價值觀結合在一起,大幅提升品牌形象,在提高曝光度的同時,也實現對社會的回饋。

至於如何進一步協助建商落實永續經營與社會責任,就是不動產代銷未來趨勢的第三個核心關鍵,也就是銷售中注入溫度。因為談到銷售,大家往往連結到理性的決策考量,透過在行銷過程中增加溫度與情感氛圍,建立與購屋者之間更深度的聯繫,則可以讓建案更具吸引力,也落實永續理念。

舉例來說,有代銷業者與在地青農合作,透過賞屋民眾可獲贈本地白米等方式,實現對在地農業與青年就業的支持。這樣的行銷方式不僅只是投入公益,更展現企業對土地的愛與關懷,是更有溫度並令人感佩的行銷理念。

土地是建築的根基,更是家的起點,永續是對人與土地之愛的展現。在急於追求國際認可之際,我們更應回歸腳下這片土地,讓購屋者透過代銷及建案,切實感受到這份愛凝結在每一塊磚瓦、每一根樑柱間。這不僅是一種對家園的回歸,更是對生活底蘊的珍視。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 住展前言:不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家
➡️ 建商篇:市場趨勢變化莫測(鍾文欽 君邑建設董事長)
➡️ 代銷篇:不動產代銷的變與不變(龍建人 萬淂富事業總經理)
➡️ 營建篇:「大者恆大,小者一定會被滅了」(胡偉良 品嘉建設創辦人)
➡️ 建材篇:面臨下一代生死存亡關鍵(陳重仁 台灣綠領協會理事長)
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➡️ 金融篇:碳費開徵恐推升房價(林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任)
➡️ ESG篇:消除你的碳焦慮(羅時麒 內政部建研所環境控制組組長)

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2024趨勢論壇 建商篇》鍾文欽:換個角度看,市場趨穩健

文/施絢傑 攝影/羅劍明

#打房不鬆手 #持續調控 #房價難降 #房價續漲

國內外政經情勢加上其他不可預期因素,使得這幾年國內不動產市場變化莫測。如今新一年度展開,台灣又剛選出新領導人,未來市場依然面臨眾多變數。

經濟市場之難測,從近年台灣房市便可見一二;經歷大疫三年、總統選舉等變數,即便看衰者眾,國內房地產市場卻未見慘淡。

其中,桃園市自去年下半年起,實登揭露交易量已連續5個月(7至11月)居七都之冠,這也不禁讓人好奇,在地業者究竟如何做到逆風高飛。

因此,《住展雜誌》專訪在大桃園耕耘20年,曾於2018年榮獲建築金獅獎的君邑建設董事長鍾文欽,希望透過他多年累積的經驗與觀察,解析最新房地產趨勢。

而今年各界最關注及關心的重點,一是新政府上台後的政策方向,二則當然還是房價。鍾文欽歸納認為,對於不動產市場,新政府應會維持原先的調控方向;至於房價,則還是會持續上漲。

桃園房市交易熱絡,自去年下半年起,實登揭露交易量已連續5個月(7至11月)居七都之冠,圖為桃園高鐵機捷百貨廣場。

住展雜誌問(以下簡稱問):鍾董經常出國考察各地不動產市場;那麼,您又怎麼看最近幾年國內的房地產市場?

鍾文欽答(以下簡稱答):近年無論台灣本地或國外,市場真的都是變化迅速、難以預測。新冠肺炎疫情影響是在預期中,但一切很快恢復,則是多數人意料之外;去年更是如此,一般咸信選舉會對國內市場造成影響,但實際程度則遠低於預期,這和過往累積的經驗大不相同。

此外,去年初中央推動平均地權條例修訂,下半年又拋出囤房稅2.0,也的確造成市場一度瀰漫觀望氣氛、買氣遲滯。但同樣地,想必沒人能料到,第三季後買氣突圍而出,靠的還是政策,那就是新版青年安心成家專案。

以上這些狀況及變化,再次驗證一個不變的市場真理:那就是,永遠不斷在變。展望今年,應該也不會脫離這樣的定律。

君邑董座鍾文欽認為,至少今年內,央行仍將持續調控、緊縮融資,不會鬆綁。(圖為中央銀行)

問:多數人關注的還是房價。您認為今年台灣的房價,會有什麼趨勢或變化?

答:前年初爆發的俄烏戰爭為首的國際變局,造成全球原物料上漲,導致缺料問題更加嚴重,這也是先前難以預料的變數;加上國內營造業長期存在缺工問題,一般認知,這是造成最近幾年國內房價再度飆升的重點因素。

另外,國內人口雖然總數減少,還有不可逆的少子、高齡化,但卻也因為人口集中居住在都會區,且都市土地原本就有限、整合又不易,因此即便今年原物料通膨壓力有望稍微緩和,但短期內國內房價還是難降。

更不能忽略的,還有新的相關法規,產生新的成本壓力;如淨零排碳、頂樓加設太陽能板、樓地板隔音新規等等。我們目前針對新的內嵌式樓地板隔音工法進行測試,觀察長期是否造成結構性影響。而這些步驟不僅需要時間,也代表更多的成本投入。

不過反過來說,未來要再出現前一、兩年的驚人漲勢,也不容易;畢竟國人一般薪資水平並沒有同步等量增加,房價所得比持續攀高,政府必將持續視為施政重點,相關調控不會鬆手;之前一些漲勢太大、太快的區域,不排除會浮現下修壓力。

問:承上,鍾董看好哪些區域的未來發展?

答:桃園市既是最年輕的直轄市,也是北台灣輕移民首選區,因此像中路、小檜溪重劃區,都持續看好。大中壢機捷A20重劃區及龍岡運動園區兩案,也潛力十足,原因都和軌道建設(機場捷運)有關;前者已啟動,首發推案也造成轟動,後者開發速度稍晚,但周邊原本就有不錯發展、機能完備,又有捷運延伸案規劃中,未來發展應該更好。

用相同的條件篩選,像是新泰塭仔圳重劃區及新店央北二期(編者按:應為十四張重劃區),也都是有捷運條件,且附近就是發展成熟、機能完整區域,將會是大台北地區房市未來幾年最有看頭的區段。

再回到大桃園地區,目前受到最多關注和討論的,當然是號稱台灣都計史上最大區段徵收案的「航空城計畫」;喊了好久,這幾年終於已有進度,區內及周邊土(農)地交易也轉趨熱絡、價格扶搖直上。不過畢竟開發面積頗大,未來變數還是不小。

塭仔圳-鄰近機能條件完整的新莊,加上又有機場捷運貫穿,讓鍾文欽看好新北塭仔圳重劃區(如圖)的發展潛力。

問:最後,請鍾董就深耕房市多年的經驗,預測龍年房市的可能走勢。

答:個人預期是,選後半年內,基於已無選票壓力,新政府暫時不會有什麼新作為或變革(編者按:520賴清德就職前仍為小英政府主政),開發商可望稍微休養生息,市場不會有太大波動。

中長期來看,基於房價居高不下、住房負擔沉重,新政府還是會繼續打房(維持原本政策基調),繼續限縮融資,打擊預售市場及短線炒作;尤其還有國際地緣政治,特別是兩岸關係,也是未來幾年內無法忽略的重大變數。因此即便利率仍處低檔,建商的經營環境、條件,還是相當嚴峻,對投資買盤也還是造成影響。

但換個角度看,這也是讓市場趨於健康的做法;就像對岸,這一、兩年房地產業經營告急,便引發整體金融體系甚至經濟危機,但這樣的狀況在台灣幾乎不可能發生,就因為政府這些年針對市場風險持續作出調控。

如此前提下,個人認為,今年房市將會是自用目的為主的格局;建議開發同業的推案模式或可稍稍調整,步調稍微放緩,或純預售改成邊建邊售,總的來說就是穩健經營。

君邑建設董座鍾文欽接受《住展》專訪時直指,今年房價仍將續漲,不過幅度應該不會像前兩年那麼大。

經常出國考察取經,加上對品質要求甚嚴,鍾文欽領導的君邑團隊,在大桃園代表作品不少,外觀則以古典歐風著稱。

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2024趨勢論壇 住展前言》不動產業面臨多重挑戰 賴清德:誰能超前部署就是贏家

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「台糖沙崙智慧綠能園區」採BIM、預鑄工法、光電屋頂、循環建築等永續概念興建。圖/九典聯合建築師事務所提供
人才短缺、工料不足、高齡社會、淨零減碳、永續發展等挑戰正加速來襲,不動產業面臨創新變革的關鍵時刻,本期《住展雜誌》將深入解析居住領域七大議題的趨勢關鍵,助讀者掌握潮流、布局未來。

文/陳曼羚、成采錡 攝影/羅劍明

台灣建築業正面臨著多重挑戰,包括人才短缺及原料供應不足等,促使產官學界尋求更具創新性的解決方案,推動營建數位轉型,如預鑄工法、BIM(建築資訊模型),建築業轉型浪潮洶湧來襲。

部署淨零轉型 搶致勝先機

賴清德表示,未來新建築若能結合綠能與儲能系統,將可加快能源轉型步調。圖/賴清德臉書

永續發展也是建築業當前面臨的重要挑戰。隨著全球氣候變遷,淨零碳排及能源轉型成為國際社會共同努力的目標,總統蔡英文曾表示,「政府會傾全力整合各界量能投入淨零轉型的工作」。

即將接任第16任總統的副總統賴清德,近年針對淨零轉型的趨勢也曾數度發表談話。賴清德在出席第23屆國家建築金質獎時強調,「建築業是各行各業的火車頭產業,從建築方面開始導入創新、節能工法、建材與設備,將對相關產業發揮示範作用。」

他認為,未來新建築若能結合綠能與儲能系統,將可加快能源轉型步調,「就像防疫一樣,誰能夠超前部署、迅速回應,誰就是未來的贏家。」其在國政願景記者會中宣示當選總統後將持續進行2050年淨零轉型目標,更提出「淨零轉型五大策略」,推動健康節能綠建築為重點政策之一。

智慧綠建材 加速永續循環

永續發展、淨零建築的趨勢,將深刻影響未來不動產業的運作模式,其中,減碳建材的研發與運用至關重要。未來建物的興建,勢必需與智慧科技、新興綠建材等領域緊密結合,對此,行政院長陳建仁在第35屆台北國際建築建材展中表示,「建築材料是政府落實淨零轉型過程中相當重要的關鍵領域」,打造具競爭力、循環永續的建材產業,引導產業綠色轉型是政府未來持續努力的方向,也是相關產業面臨的重大趨勢。

迎高齡社會 打造全齡住宅

高齡化社會來臨,也是居住領域面臨的挑戰,內政部長林右昌在國土管理署揭牌典禮上提到,「住宅規劃需要更細膩的設計,以符合民眾的各種需求,」針對住宅的未來設計,如何規劃室內空間及運用新興科技,打造一個智慧、便利且安全的居住環境,將推動不動產業者更進一步思考未來生活的樣貌,以滿足民眾對居住品質的更高要求。

王榮進期許,未來能與產學研各界攜手密切合作,樹立淨零永續智慧綠建築的新典範。圖/內政部建築研究所

產學研合作 樹立建築新典範

建築轉型勢在必行,內政部建築研究所所長王榮進向《住展雜誌》表示:「為達成淨零建築發展目標,打造永續智慧的宜居生活環境,建築研究所持續推動落實節能減碳的綠建築及運用智慧科技,打造安全、安心、便利的智慧建築,同時積極推動建築能效標示制度等措施,提升建築能源效率,促進建築淨零轉型,達成淨零永續、節能減碳目的。」

王榮進也提到,期許未來能與產學研各界攜手密切合作,除邁向淨零建築發展外,同時達到促進居住環境改善,提升永續安居品質的目標,並進一步樹立淨零永續智慧綠建築的新典範。

七大議題 掌握房產趨勢

《住展雜誌》透過專業分析和獨到見解,以29頁篇幅揭示居住七大議題的挑戰和機會,全面解析2024年的不動產趨勢關鍵字,助購屋者精準掌握趨勢脈動。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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新竹市2023公共建設招商掛零 市府喊冤:今年至少有3案

文/陳曼羚

財政部近日公布2023年各地方政府公共建設招商成果,2022年非6都的招商王新竹市,去年不論是依促參法或其他法令辦理,全年案件數均掛零。新竹市政府喊冤表示,竹市規模較小,多數案件採委託經營方式,可免除至少1年至1年半的促參辦理時間。

新竹市政府指出,根據財政部統計,2023年度全台非6都外的16縣市中,無促參簽約案的縣市共有9縣市,由於新竹市規模較小,可採促參的公有房地或業務事項不多。

此外,辦理促參案件從啟案、可行性評估、先期規劃、招商、甄審到簽約等階段,至少需歷時1年至1年半,因此許多小案件採市有財產委託經營方式,免除促參的可行性評估及先期規劃等程序。

新竹市財政處說明,去年至今的公共建設,包括身心障礙者就業綜合大樓1樓、新竹轉運站、日照中心及停車場、路邊智慧車柱等案,因規模較小,故未採取促參方式辦理,大多由市有財產委託經營及委外方式辦理。不過,今年度已預計辦理海軍六燃廠新竹支廠、藝文高地地上權、中央段都更案等招商。

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地下停車位也要繳房屋稅 這「3情形」可免徵

文/陳曼羚

不少民眾認為地下車位都可以免徵房屋稅,但是財稅局表示,只要是附著於土地的房屋及增加其使用價值的建物,均屬房屋稅課徵範圍,地下車位也不例外。不過車位使用情形按自用、出租或營業收費,分別以不同稅率課徵或免徵房屋稅。

免徵3情形:無收費、無出租、無營業用

台南市財稅局說明,地下停車場供停放車輛,如果「無收費」、「無出租」,或是由所有權人按月分攤水電、清潔、維護費而「無營業」者,免徵房屋稅;反之,如有收費、出租或供營業使用的地下停車位,則按非住家非營業用(即非住營用)稅率課徵房屋稅。

財稅局舉例說明,地下停車位若是個人自行停車、營利事業供所屬車輛或無償供員工停車使用,則免徵房屋稅;此外,屋主將主建物與車位併同出租給承租人自用,則地下停車位也免徵房屋稅。

不過,如果承租人單獨將車位另外轉租給其他人,則應課徵非住營用稅率;若是按車以計時或次等方式收費、出租或因營利事業本身業務需要所設置且與營業具有不可分離的地下停車位,也需按非住營用稅率課徵。

財稅局提醒,民眾購買地下車位時,應注意使用方式,把握免徵三原則「無收費、無出租、無營業用」,以保障自身租稅權益。

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重劃區建案多 賞屋心得大聲說

文/陳曼羚

三重區 川森
三重區 森一

朱先生 五十二歲 工程業

我目前與家人同住在新北市新莊福海街的公寓,為了給家人更好的居住品質,最近準備換屋,希望能在生活機能豐富的區段挑到理想新居,好方便家人日常採買,此外,建案若具備基本的耐震功能,並有優秀的隔音效果,我會優先考慮購買。

透過瀏覽《住展雜誌》建案介紹, 首先到新北市三重的大阪開發建設『川森』參觀,銷售人員邱先生推薦我們三樓約29坪的二房產品,總價約2000萬元(含車位),換算每坪約68.96萬元(含車位)。

接著我去旁邊同建商推出的『森一』 參觀,同樣由邱先生介紹,他推薦六樓約40坪的三房產品,總價約2724萬元(不含車位),換算每坪約68.1萬元(不含車位)。建案都位在二重重劃區內,周邊生活機能還不完整,因此都不考慮購買。

蘆竹區 合遠森格
蘆竹區 大華菁耕

江小姐 二十九歲 業務

我目前住在新北市新莊昌隆街的電梯大廈,雖然目前尚未準備買房,不過想多了解市場狀況,所以近期開始賞屋。我認為綠能是未來趨勢,日後購屋的話,會優先選擇屋頂裝設太陽能板的建案。

看到廣告介紹後,我到桃園蘆竹A10新鼻段的合遠建設『合遠森格』參觀, 銷售人員陳先生推薦八樓A3 戶約33坪的戶別,總價約1200萬元(不含車位),換算每坪約36.36萬元(不含車位)。參觀過程中,覺得銷售人員態度認真、介紹仔細,建案選用的建材也不錯,像是有附新風機。

接著我到同區段的大華建設『大華菁耕』參觀,建案接待中心設計十分氣派,銷售人員林小姐介紹12樓B1戶約28坪的二房產品,總價約1204萬元(不含車位),換算每坪約43萬元。

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淡北道路動工 新北推「這措施」度過交通黑暗期

文/陳曼羚

有淡水「救命道路」之稱的淡北道路,計畫推動至今已逾28年,2日舉辦動土典禮,新北市政府表示,預計2029年完工通車,完成北海岸交通的最後一塊拚圖,屆時可串聯淡海新市鎮及北士科。至於民眾擔心施工期間反造成交通更加壅塞,新工處強調,已協調北捷及公車業者視情況加開班次。

新北市政府說明,淡北道路全長5.45公里,規劃為雙向4車道串連新北市與台北市,將以分流方式增設路廊,提升道路容量與運輸效率,並透過環境的改造、大眾運輸導向與智慧交通管理等策略,增加區域交通服務效能,未來可串聯淡海新市鎮及北投士林科學園區。

新北市政府進一步指出,淡北道路是健全北海岸交通的最後一塊拚圖,3項淡水重要交通建設,包括已通車的淡海輕軌綠山線、施工中的淡江大橋,及甫開工的淡北道路未來將結合台北港,串聯淡水、八里、林口地區,成為北台灣海陸重鎮,進而發展智慧製造及物流中心,提升周邊產業加值。

另外,淡海輕軌藍海線二期修正建設計畫目前在中央審議,核定後可完善淡海輕軌路網。當交通建設逐漸到位,未來淡海新市鎮二期將帶動產業進駐,再加上淡海安居、淡金安居社會住宅的推動,淡水在地民眾可在地就業、就學及就養。

新工處長王益翔說明,淡北道路今年1月起進行路權範圍內清除、整地、圍籬架設等作業,接下來將先施作新北市路段及淡水河側平面道路,之後往南施作台北市路段,兩市兩端進出口匝道完成後開放通車。至於民眾擔心施工期間影響交通,已協調北捷公司及公車業者視情況加開班次。

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夫妻共有房地忘做「這件事」 地價稅差很大

文/陳曼羚

不少夫妻婚後買房登記為共同持有,各自持有土地及房屋的一半所有權,但有民眾不解,自己與太太共同持有自用住宅用地,並提出申請按自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅,但為何兩人繳納的地價稅不同?稅務局指出,自用優惠稅率需土地所有權人個別申請,不因共有而自動適用。

屏東縣政府稅務局表示,符合自用住宅用地可享2‰優惠稅率,「土地所有權人」需於每年9月22日前提出申請,逾期申請者,自次年開始適用。

地價稅優惠稅率 需個別申請

稅務局進一步說明,由於民眾購買的房地是夫妻各擁有一半的所有權,因此「夫妻雙方」都是土地所有權人,2人都要提出申請,經核淮後全部土地才可以適用自用住宅用地優惠稅率。

如果夫或妻一方提出申請,則僅申請人的持分土地可適用地價稅優惠稅率,未提出申請的一方無法適用自用住宅用地稅率,則仍維持按一般用地稅率課徵,不會因為是同一筆土地,已辦竣戶籍登記,就自動適用自用住宅用地稅率。  

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蘆竹銷量趨高 A10重劃區成領頭羊

機捷A10站
機捷A10站

文/住展雜誌

實登揭露預售案迄今,桃園蘆竹區每年預售銷量都在成長,其中銷況屬熱的A10重劃區,從去年下半年開始,每月成交皆來到百戶,能有如此的順銷反應,一方面TPASS功不可沒,另一方面新青安貸款方案也是一大助力,加上與林口、A7重劃區比價效益都有所帶動A10重劃區區域房市。

目前A10重劃區不乏雙北買盤,尤其是在中山高、機捷沿線,像是來自三重、新莊、泰山等地,自用、投資、置產型客戶都有,投資置產比例稍多。

心航棧2 接待中心

瞄準置產客 業者推雙套房產品

有鑑於投資、置產客逐漸成長,業者推出雙套房格局,比方說於11月進駐、12月公開的「心航棧2」就為此規劃,其位山鼻二路,距捷運約315公尺,規劃21~22坪,皆雙套房設計,強調搭配有代租代管服務,目前36.7萬/坪起,採不二價銷售,由於此案產品稀有,現場表示有前期舊客戶加購狀況,銷售反應頗佳。

除新案外,其於稍早推出的「大華菁耕」、「新潤麗蒔」、「佳陞豐景」、「合雄心之丘」、「松綠翫」銷況都不差,每週約有2~6戶不等的銷量,其中2房單位去化佔大宗,3房次之,4房及事務所相對慢一些。

新潤麗蒔 結構體

系列案接續釋出 價位挑戰4字頭

當地還有系列建案的推案型態,像是「佳陞豐景」的第二期、「皇普山鼻二路案」,後續另有芳彬系列案第三期、「寶佳峰匯」二期,其中芳彬系列案已有形象廣告釋出,有機會在3~4月推出,案場表示價位有望上看4字頭。

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1/27-2/2 一週不動產大事

文/陳曼羚

  • 2023年不動產移轉 買賣為近5年新低 繼承創新高

受高房價、少子化趨勢影響,全國去年買賣移轉棟數30.7萬棟,創近5年新低;繼承移轉為7.7萬棟、年增9.4%,創歷史新高。

  • 6都1月房市移轉 年增高達98%

共24,999棟,月增5.3%、年增98.2%,創22個月以來新高。其中,新北市5,780棟、年增122.7%最高。

  • 北捷劍南路站複合式大樓 大直將成北市新核心

規劃興建地上22層多目標大樓,並設空橋連接商場,預計2029年完工。

  • 「台北天空塔」爆掏空疑雲 恐成爛尾樓?

高度僅次於台北101的「台北天空塔The Sky Taipei」原定今年底完工,近日爆出遭經營高層掏空逾10億元,檢調已介入調查。開發商碩河公司聲明營運正常,興建工程正進行中。

  • 捷運三鶯線3.7萬坪捷運開發案 估引資77億

台北大學站及媽祖田站2站招商,規劃興建總樓地板面積共約3.7萬坪的捷運開發大樓,投資金額達77億元,說明會吸引數家知名建商及投資人參加。

  • 基隆捷運綜規獲核定 拚2033年完工

總經費約697億元,路線橫跨北北基,新北市將接手基本設計,預計今年底完成。基市府爭取第2階段可行性評估經費,研議延伸路線至基隆港市區。

  • 竹北房市添利多 聯發科新竹高鐵大樓開工

預計投入90億元,興建17層樓的辦公大樓,3千名研發人員將進駐,預計2027年落成。 

  • 台中捷運藍線、綠線延伸  雙獲政院核定

藍線路線為台中港至台中市區,呈東西向,總經費1,615億元,預定10年後通車。綠線規畫延伸至大坑、彰化,總經費約356億元,完工後將促中部城鄉發展。

  • 台中7期百億土地 重啟地上權招商

位台中精華地段,總面積達5千坪,預估土地總市值破百億元,將重啟招商,權利金底價35.87億元。

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北市推預售屋交易「5大服務」 促履約安全

文/陳曼羚

為優化預售屋交易管理、加強不動產交易安全,台北市地政局推出5項新服務,包括嚴查契約履保機制、網站導流銀行信託專區、 懶人包知識導讀、建立履保資訊專區、納管預售地上權宅等5項創新服務,以降低預售屋履約風險,保障消費權益。

嚴查契約履保機制  

為確保預售屋交易安全,地政局受理建案買賣定型化契約備查時,將強化檢查契約是否明確揭示履約擔保機制,並按規定提供證明文件。

對於不動產開發信託、價金信託或價金返還的保證,除要求契約應載明承作銀行外,若發現契約所指定的銀行匯款帳戶非不動產信託專戶,將要求將信託專戶做為消費者匯款帳戶,以確保預售屋價金確實繳入信託專戶,避免違規挪用。

信託專區網站導流  

「台北地政找房+」整合台北市已備查預售建案的銷售資訊、紅單、契約及履約擔保機制,並針對履約擔保機制採不動產開發信託、價金信託或價金返還保證的建案,提供承作銀行信託專區的網站導流服務,方便購屋者查詢各建案履約擔保機制資訊,包含銀行公布財務異常可能影響履約的警訊等,以降低交易風險。

懶人包知識導讀

地政局提供「預售屋履保5保庇」懶人包,利用圖文解說,協助想購買預售屋的市民朋友,購屋簽約前掌握各種履約擔保機制及權益保障重點,並列出優缺點比較,減少買賣雙方的誤解與消費爭議。

資訊專區掌握施工進度

為協助民眾掌握建案履約施工情形,另提供台北市建管業務E辦網-施工進度案件查詢連結,民眾僅需輸入建造執照號碼,即可檢視建案施工進度。

納管預售地上權宅  

台北市地政局定期每雙週透過廣告查核,稽查預售建案是否為地上權住宅;並與國產署及北市財政局等機關合作,從公有非公用土地招商案,納管預售地上權宅建案。

此外,地政局也與法務局合作,檢視查核預售地上權宅買賣定型化契約,若發現契約條款有顯失公平、不利消費者的地方,立即通知業者改善,屆期不改善,即發布消費警訊。倘建案契約未按規定採行履約擔保,經限期改正而不改正,將依規按次處2萬元至10萬元罰鍰。

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防預售屋變爛尾樓 內政部:履約保證制應總檢討,目前尚未定案
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有履約保證就能安心購屋?小心掉入預售屋的陷阱!

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楊頭高架啟動!『安心置地』看好楊梅交通潛力

自五楊高架完工通車以來,國道1號臺北至桃園路段已恢復便捷快速之運輸功能。因應新竹生活圈擴大發展,交通部高公局爰自107年辦理「國道1號五楊高架延伸至苗栗頭份可行性研究」,研究成果陳奉行政院核定後,接續進行工程規劃。並於112年底由國發會通過「國道1號楊梅至頭份段拓寬工程」建設計劃案,預計可轉移平面主線30%以上交通量,大幅提升國道1號楊梅至頭份路段服務水準,並擴大五楊高架道路服務績效。

圖片來源:五楊南延計畫圖(高公局)

路線自五楊高架終點起至湖口路段採路堤方式拓寬,跨越國道1號後之湖口營區路段以隧道方式布設,出湖口營區至新竹系統多以高架方式布設,新竹系統以南採路堤方式拓寬,經採隧道截彎取直後,分向主線長度各約36公里。建設總經費約1,314億元,預計於121年8月底完工,全案陳報行政院核定後,即可準備動工。

圖片來源:五楊高架校前交流道

『安心置地』營建團隊長期深耕大台北地區與桃園、新竹等區域的土地開發、建築規劃、工程營造等領域。公司經營理念源於『三安』目標,秉持著『安全、安居、安心』的初衷,替客戶精心規劃並打造安全舒適的質感建築。『安心置地』營建團隊近期將推出的楊梅區精品建案,距離楊梅校前交流道僅約250米,擁有開闊視野,優質居住與教育環境,即將推出敬請期待!

新北1月房市交易數據出爐 最後一名落「這區」

文/陳曼羚

新北市最新房市交易數據出爐,新北市地政局公布今(2024)年1月房市交易移轉棟數總計5,780棟,較2023年12月減少48棟,減少幅度0.8%。其中,淡水區月減327棟,減幅達30%,交易明顯量縮。

地政局表示,交易移轉棟(戶)數以淡水區、新店區、林口區減少較多,與去年12月相較,分別減少327棟、141棟、123棟,減幅分別為30.4%、24.3%、30.5%。地政局分析,主要與1月新成屋及中古屋移轉棟(戶)數均減少有關。

至於交易移轉棟數增加最多的行政區為板橋區163棟、月增34.3%,其次為新莊區160棟、月增37.1%及中和區151棟、月增39.7%。

另觀察交易案件量,新北市今年1月交易件數為5,972件,較去年12月減少32件,減少幅度0.5%。同樣以淡水區減少229件最多、月減24.23%,其次為新店區減少153件、月減26.29%及林口區減少122件、月減29.76%。

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北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看

把握台商回國設廠,及本土企業舊辦換新辦等需求,預售商辦相繼進場,使去年北台灣商辦推案量首破千億,從台北大直到新北林口等,都屬近年商辦推案集中區。

文/成采錡 攝影/羅劍明

因應全球供應鏈轉移與國際情勢變化,經濟部2019年七月起推動「投資台灣三大方案」,提供企業土地租金優惠、專案貸款等措施。根據投資台灣事務所統計,截至2023年12月15日,已有1435家企業通過審核,總投資金額超過2兆元,預估將在國內創造逾14萬個就業機會。

除國外企業擴大投資台灣,本土企業也因應疫後工作型態改變,開始尋求新辦公空間,指標建商看準未來商辦需求,相繼推出商辦作品。經《住展雜誌》調查,2019年來,北台灣商辦推案量逐年成長,2023年在松山指標案挹注下,推案量首次突破千億元,且建案都以預售型態進場。

進一步盤點近年推案分布,雙北市有四大商辦推案集中區,分別是台北市大直地區、內湖科技園區、北投士林科技園區,及新北市林口新市鎮,以下針對各區房市進行分析:

中山大直地區 》
頂級商辦聚落

近年內湖科技園區屢見有企業全棟買下預售辦公大樓。

在鄰近內湖科技園區的大直地區,大彎北段商業區及娛樂區,一度深陷商業宅違規作住宅使用爭議,不過隨著重劃區發展日漸成熟、環狀線北環段工程開始招標,及官方加強土地使用分區相關管制措施等,商用不動產開發計畫相繼啟動。如興富發建設先一步在樂群二路推出『台北時代廣場』,規劃50至1000坪單位,近年部分單位成交單價站上百萬元。

而在去年上半年,忠泰建設商場、商辦齊發,先有位於樂群三路的商場「NOKE忠泰樂生活」開幕,後在敬業二路推出預售商辦『忠泰世界廣場』,規劃100坪至700坪單位,每坪平均開價150萬元,全案總銷達100億元。

同年第三季,華固建設於堤頂大道二段一帶,推出『華固時代置地』,全棟約6600坪,單層225至492坪,總銷約96億元。接下來,樂群三路上的家樂福大直店原址,會由大陸建設改建為頂級商辦出售,單坪開價將也是百萬元起跳。

內湖科技園區 》
商辦交易熱點

近年國內商辦交易最熱絡區域,非內湖科技園區莫屬,除前年長虹建設位於行善路的『長虹豐匯商業科技大樓』,興建中便由領航家投資興業以30.68億元整棟拿下,去年11月,輔信科技也以23.5億元,整棟購入富樂群建設位於潭美段的預售辦公大樓。

自用型買方對於預售商辦接受度提高,提升建商推案意願,經統計,內科是北台灣近年商辦推案數量最多的區域,目前線上商辦建案有『西湖之心』,基地位基湖路,全棟坪數含地下室約560坪,單層約77坪,每坪平均開價約97萬元。

而在捷運西湖站旁,長虹建設和新紡子公司合建的辦公大樓案,尚未正式推出便成市場焦點,主因是深耕內湖多年的長虹,近年有多棟商、廠辦都是由企業整棟購入,加上該案基地條件極佳,未來進場銷售,單價有望挑戰三位數。

北投士林科技園區 》
企業總部坐落

北士科園區位北投和士林交界,區內有約25公頃的科技產業專用區,軟橋段市有地規劃為T16、T17、T18科專區,透過設定地上權方式開發,T16正興建金仁寶集團總部,T17、T18未來將打造新光人壽4棟商辦大樓。民間商辦部分,中鼎工程位於新洲美段的第二總部大樓已啟用,華固建設『華固樂富中心』,由寶元開發以45.9億元整棟購入。

最新商辦供給,將是遠雄建設操刀的『遠雄商舟』,基地位新洲美段,全棟超過1.2萬坪。此外,長虹、江陵、聯上、東煒、永陞等建商,也都有商業不動產開發計畫進行中。

北士科園區交通便利,不少企業選擇在此設立總部。

林口新市鎮 》
新興科技城市

林口新市鎮經多年發展,生活機能趨於成熟,機場捷運、國際媒體園區、新北國際AI+智慧園區等建設利多,吸引指標企業插旗。如全球半導體微影設備龍頭艾司摩爾(ASML)林口新廠,預計最快2026年啟用,可創造2千個就業機會。

值得一提的是,新北國際AI+智慧園區的定位是「先進研發、高階製造」產業聚落,目標吸引高科技、綠能、文創、醫療、智慧金融等新興多元產業,在此設立企業總部及關鍵研發中心。
事實上,在園區完成開發前,新市鎮精華地段便陸續有商辦建案推出,如展悅建設曾於文化三路二段推出『展悅CEO』,規劃百坪以上單位,近一年成交單價落在三字頭,福樺建設則在文化二路一段推出『福樺中央大樓』,規劃135至535坪單位,近期成交見四字頭。

核心商業區 微型商辦現蹤

目前市場關注的焦點,則是長虹建設興建中的『長虹A9商辦案』。作為國內指標建商,長虹建設具備豐富商辦、廠辦開發經驗,並對於產業聚落的發展脈絡,具備高掌握度,此次在文化三路二段的推案,是因應AI科技產業鏈高速發展,及疫後工作型態改變,為林口產業生態量身打造的純商辦建案。

且有別於過往商辦案,單位坪數往往百坪起跳,『長虹A9商辦案』平均單位坪數僅約40坪,結合林口預售商辦行情,產品總價範圍將遠低於北市三大商辦聚落。

照顧中小企業 李文造親力親為

長虹建設董事長李文造接受本刊專訪時提到,「中小企業是台灣經濟成長的主力」,在林口核心商業區打造小型純商辦的原始構想,是要為中、小型企業及剛起步創業的年輕族群,打造一座高級、舒適、溫暖的辦公場域。

1973年零元創業的李文造,相當理解年輕創業者的處境,看到小型企業因新商辦坪數太大或總價太高,只能選擇承租老舊辦公大樓或住商混合大樓,便決定除在北市推出商、廠辦產品,供中信、富邦、台產、威剛、萬海、廣越、中華郵政等大型企業購置,也要推出小坪數的純商辦大樓,提供眾多茁壯中的中小企業,一座可以代表門面的辦公空間。

有意進駐『長虹A9商辦案』的業者中,便包含深耕林口多年的聯鑫不動產。聯鑫不動產董事長李志傑表示,文化三路沿線有多個重要建設,包括林口轉運站、三井Outlet一二期、國際媒體園區等,長虹商辦案完工後,也將成為文化三路的重要地標。

且在國家重大計畫「亞洲・矽谷2.0」推動下,從AIoT科技擴大應用,到新創公司數量、規模加速成長,以新北國際AI+智慧園區為首的AI產業廊帶有望逐步成形,吸引國內外企業進駐,使林口成為新北科技產業重心。

聯鑫不動產董事長李志傑(左)將率領團隊進駐由長虹建設董事長李文造(右)操刀的林口地標商辦。

《住展》2024年1月號 封面故事
北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
一銀、台達都跟進 商用不動產「近零碳」風潮正起
竹科經驗全島複製中 高科技聚落大點兵

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竹科經驗全島複製中 高科技聚落大點兵

說到不動產市場利基,大抵不外乎捷運、重劃或重大公共建設。然而到頭來,房市要能發展起來,還是必須仰賴堅實的需求基礎。而科學園區,或說高科技聚落帶來的助益,可說是沒有其他條件能出其右……

文/施絢傑

近幾年台海情勢再度轉趨緊張,世界各國卻紛紛揚棄過去模稜兩可的態度,轉而公開挺台。之所以如此,除了對岸政權專橫本質漸遭看清外,另一重要原因就是,台灣乃全球高科技產業供應鏈的重要環節,知名大廠台積電更被冠上「護國神山」的美名。而科技業其實不僅是台灣經濟命脈,重塑國際地位的極大關鍵,其形塑的產業聚落,更是不動產市場的超級大補丸。

綜觀各地的科學或科技園區,因為相關廠商匯聚,其聘僱的從業人員,也就是所謂的科技人,每每成為帶動周邊房市的重要能量,像是加州矽谷,就是美國最具代表性者。回到台灣,首推設立超過四十年、國人耳熟能詳的新竹科學園區。

◎ 竹科園區
房市金雞母 歷久彌新

新竹科學園區其實一共有六個衛星園區【註】,不過還是以位新竹市近郊的新竹園區最早設立,也最具指標性。觀察新竹、竹北兩市近年房市供給量,再對照其人口或設籍戶數,即可清楚看到竹科園區及進駐的科技產業人員,足稱房市金雞母。

取今年11月最新人口統計,全台最大直轄市之新北市有近404萬人、戶數167萬戶;最年輕的桃園市則約231.6萬人、90.2萬戶。至於新竹市還不到46萬人,戶數略低於18萬戶,新竹縣則是近59萬人、22萬餘戶。

對照以上數據可發現,整個大新竹地區的人口或設籍戶數,約僅新北的四分之一,桃園市的四成五左右,但近十年每年供給戶數,大概都在8千至1萬戶上下;相對的,新北及桃園近期年供給高峰大概2.3萬戶,但低谷只有1.2至1.6萬戶,起伏相對大。據此可知,大新竹購屋能量帶動供給,而竹科人可說厥功甚偉。

竹科-台積電

竹科人拉抬 新竹供需穩

正是基於竹科人自用兼置產的購屋行為,導致大新竹房市一直呈現供給擴張、交投熱絡的景況,甚至毀譽參半的紅單現象,也是當地最富盛名。新竹房市投資氣焰過熱,甚至數度引發官方關切,如前些年消保單位大規模稽查,使業者銷售轉趨低調、推案瞬間緊縮。

不過竹科新貴的購買力絕非浪得虛名,因此儘管檯面上風聲鶴唳,但檯面下買氣依然洶湧;代表竹科人的置產意願,並未因為官方加強盯哨而下降。

更驚人的是,同一時間價格仍扶搖直上,漲勢甚至是近十餘年來最狂。像市場最熱的竹北高鐵特區,近兩年行情已漲到動輒6、70萬/坪以上,追過桃園房價最貴的高鐵青埔特區,連新竹市外圍新興區,目前成交單價也是四字頭起跳。讓人很難想像,才不過兩、三年前,整個新竹地區一般高檔行情不過40多萬一坪,二、三線區還有1字頭可找。

兩大都會區無畏政策不友善,價格持續狂飆之下,當然也使得竹科人的置產勢力範圍一路外擴。大概一直到金融海嘯前後,竹科人購屋範圍都還以兩市為主,但這五年來已擴展到外圍包含新埔、芎林甚至竹東等。

不僅如此,近期市場更傳聞,竹科人置產足跡已順著高鐵北上來到青埔特區,畢竟現在青埔平均單價,已比竹北六家略低。由此可知,以竹科為首的高科技聚落房產效應可謂歷久彌新,至今仍在變化及擴大中。

【註】新竹科學園區共分新竹、竹南、銅鑼、龍潭、宜蘭與新竹生物醫學園區等六個衛星園區,總開發面積1375公頃,目前所有衛星學園區已有廠商進駐並開始營運。截至2023年12月,核准廠商數已超過6百家,員工超過16萬人,近年平均營業額均突破兆元。資料來源:竹科管理局

◎北市科技走廊
厚植買盤基礎 帶動價量

竹科園區或說科技新貴,對房市的拉抬效應,會隨著市場脈動不斷拓展、擴大。順此脈絡,不排除未來竹科人置產範圍,將擴及整個桃竹苗地區。

這時或許有人會問,竹科人置產腳步,是否會北上至雙北?目前不能排除這個可能性,不過以台北市來說,早已有科技園區帶動周邊房市的實例,就是所謂的「北市科技走廊」。

根據北市產發局資料,北市科技走廊大致沿基隆河、從西到東,包含北投士林科技園區、內湖科技園區及南港軟體園區,其中又以內科最早發展;不過是時任政府逐步變更都計、開放進駐業種後,周邊房市才得以翻身、蓬勃發展,一開始推案以廠辦為主,隨著高科技產業設廠引進就業人口,才出現更多住宅建案。

南港則從1997年南港軟體工業園區一期招商開始,區域房市啟動發展至近年規模,脈絡和內科之於內湖算是雷同,但時間點稍晚。北士科是2009年才頒佈都市計畫並啟動區段徵收;以官方公布進度,目前還屬開發中階段,預計2031年全部完工。

北投士林科技園區

港湖價揚量平 北士科望接棒

內科效益主戰場除文湖線沿線外,是以四、五期重劃區為核心;南港則先以經貿園區、向陽重劃兩區為主,近年因大型都更、工業區變更,加上重大公建如南港車站、北流中心等陸續完工啟用,焦點才移至舊市區地帶及捷運藍線沿線。

內湖的發展腹地不算小,近年持續有建案進場銷售,南港則因腹地受限,以及經貿園區一度交投過熱、引發疑慮,供給量欲大不易。不過兩區價格都很早便出現可觀漲勢,在金融海嘯前,就出現喊價破百萬元一坪的案例。不過也需強調的是,內湖同時有捷運題材,南港建設話題更多,皆非單純仰賴科技聚落拉抬。

北士科則啟動較晚,致使價格基期已高,加上近期整個台北市價格大漲,都更危老整合速度緩慢,儘管北士科有高市場聲量,但能否複製內科或南軟園區的經驗,仍有待觀察。

南港展覽館軟體園區

竹科經驗 全島複製中

無論是薪資水準普遍高於一般受薪階級平均值,還是工時超長,更傾向把資金投進不動產市場,不可否認,光從竹科帶動大新竹甚至桃苗房市的經驗,就足以證明,高科技聚落堪稱房市最大利基,沒有之一。甚至相同的戲碼,這幾年也已在中南部重演中。

放眼未來,高科技產業成為台灣經濟護國神山,乃至全球經濟版圖關鍵的前提不變之下,科學或科技園區創造的就業人口,及其代表的高消費力,還是會持續帶動周邊房市,複製高科技聚落之房市傳奇。

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一銀、台達都跟進 商用不動產「近零碳」風潮正起

隨著碳權交易所啟動交易,台灣正式進入碳有價時代。
商用不動產的使用碳排量,將影響指標企業進駐意願。

文/成采錡 圖片/123RF

淨零排放浪潮席捲全球,未來的產業聚落,會是什麼模樣?一場近零碳建築授證典禮上,內政部長林右昌拋出未來科學園區新建的辦公廠房,都是近零碳建築的構想。

所謂近零碳建築,是我國建築能效評估系統TBERS,評定的建築能效最高等級,代表建築可節能約50%。依據淨零建築推動路徑,建築能效評估會由公有建築物先行,再引導民間建築跟進,去年高雄市已有二處社會住宅,取得近零碳建築認證。

事實上,不僅公有新建社宅須取得建築能效標示一級,隨著企業越發重視ESG指標表現,國內商用不動產市場也進入綠色轉骨期,多個指標商辦、廠辦,都已取得建築能效最高等級,如位在北市重慶南路一段的第一商業銀行總行大樓,以及北市內湖科學園區瑞光路上的台達內湖總部等。

建築能效申請數 成長近九倍

台北海洋科技大學副校長呂曜志建議,智慧化管理設備等設施的招標,可引入歐洲行之有年的PFI制度。 來源/台北海洋科技大學

作為積極響應淨零建築政策的開發商,冠奕建設副董事長張水田認為,當氣候變遷加劇,極端氣候事件頻發,建築業從業人員,包括開發商、建築師等,都應該發揮建築人社會責任(ASR)的精神,調整建築設計,打造淨零碳社區,推動國內建築朝健康、節能、減災和永續發展的目標前進。

目前,已有越來越多業者申請建築能效標示。台灣建築中心永續城市數位雙生經理林穎立分享,去年建築能效評估申請案超過50件,較前年不到10件申請案,成長近9倍。至於未來辦公廠房的必備條件,他認為,建築能取得黃金級以上綠建築,以及建築能效標示能效一級以上標章,會是最好的。

零碳示範區 吸引外商進駐

為建構永續零碳產業園區,新北市政府於2023年一月發布林口永續發展暨淨零碳示範地區都市設計審議原則,規範新北國際AI+智慧園區的新建廠房,應採被動式節能建築規劃,包括建築立面需設置遮陽設施,及避免設置玻璃帷幕牆,降低建築能耗。

冠奕建設副董事長張水田認為,建築業者應以建築人社會責任的精神,調整建築設計,打造淨零碳社區。來源/冠奕建設

有別於以往的都市設計審議原則,不僅吸引到全球半導體微影設備龍頭艾司摩爾(ASML)斥資300億元,打造全台首座大型智慧廠房,本土企業台聚集團,也將在園區建立黃金級綠建築研發中心。

長虹建設董事長李文造表示,緊鄰新北國際AI+智慧園區的林口捷運A9站一帶,不僅生活機能已相當成熟,人口數也持續增加,新、舊社區並存更是區域一大特色。

未來,新北國際AI+智慧園區內的大型企業廠房啟用,將發揮磁吸效應,吸引上下游廠商群聚,構建AI科技產業生態鏈。

未來產業聚落 應與時俱進

除了新北國際AI+智慧園區,推動中的科技園區如彰化二林科學園區、嘉義科學園區、高雄橋頭科學園區、屏東科學園區等,都有望成為下一個落實淨零轉型目標的產業聚落。

台北海洋科技大學副校長呂曜志表示,產業園區規劃有二大課題,一是民間建築物,二是公共設施。在民間建築物部分,因應淨零碳排趨勢,業者建置建築智慧節能系統時,可以考慮用預留空間的方式,取代買斷;當新技術問世,廠商便能及時更新系統,讓廠區設備與時俱進。

至於公共設施規劃,呂曜志建議,智慧化管理設備等設施的招標,可引入歐洲行之有年的PFI制度,即民間融資提案制度,具體作法是政府與民間業者簽訂長期契約,由業者投資興建公共設施資產並提供服務,營運期間再由政府支付費用給業者。

呂曜志表示,園區設備採公共服務採購模式,可以讓業者有動機去採用最新的節能系統,降低設備用電量,因為電費是業者營運的成本之一,電費下降能讓業者的利潤上升。此外,業者積極尋求新技術、設備,也讓新創公司有更多機會展示新系統。

隨著台灣碳權交易所去年底啟動碳交易,我國正式進入排碳有價時代,推動企業採取具體行動,減少碳排放量,因此,新開發的產業聚落,從園區公共設施到辦公廠房規劃,都必須融入淨零概念。而國內綠建築標章及建築能效評估系統,便是建築相關產業擬定淨零碳排目標時,不可忽略的重要制度。

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497期 住展雜誌更正啟事

《住展雜誌》497期更正如下:

◇封面小標頁碼
16 不動產業面臨多重挑戰
26 「大者恆大,小一定被滅」
40 碳費開徵恐推升房價
54 台積電楠梓三廠有譜?

◇第12頁專欄頁碼
66 拒當裝修小白

◇第151頁購屋漫遊,頁碼壓到圖文。

以上特此更正,造成您在閱讀上的不便,編輯部在此致歉,爾後會多加留意,若您有任何建議或需要改進的地方,不吝賜教。

破解房東超收電費 台電開放租屋電費查詢

文/陳曼羚

不少租屋族,尤其是分租套房的房客曾面臨不肖房東超收電費的糾紛,為促進租屋族用電資訊透明,台電官網新設「住宅租屋電費查詢專區」,租客至台電服務據點填表申請建檔後,即可隨時上網查詢租屋處當期的每度平均電價或電費,以掌握租屋市場電價的合理行情。

需租賃契約及身分證

台電表示,為保護租賃雙方的隱私及權益,租客需攜帶「房屋租賃契約書」及「身分證明文件」,到台電各服務據點填表申請,約3至5個工作天建檔完成後,即可在租約有效期間內,登入官網的住宅租屋電費查詢專區。

若是申請「簡易版」功能,租客只要輸入身分證字號及電話號碼,便可查詢用戶登記用電地址、當期電費計費期間、當期每度平均電價,以及是否具公共設施電費分攤等。

詳細版需房東同意書

「詳細版」則可取得電費更完整資訊,除含簡易版內容外,還包括去年同期/本期用電度數、應繳電費總金額、繳費期限、過去繳費狀況、代收截止日等。

不過因電費繳納涉及房東個人隱私,租客若欲申請詳細版功能,尚需檢附「房東書面同意書」,證明房東授權租客查詢,則可取得「詳細版」資料。

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北市登2023公建招商王 財政局:加速開發市有土地

文/陳曼羚

去年各地方政府招商成績昨(31)日出爐,根據財政部統計,2023年民間參與公共建設招商共簽約100件,金額1,876億元,其中,台北市以簽約270億餘元奪下招商王,主因為捷運萬大線土開案263億元挹注。北市財政局表示,未來仍有數宗捷運土開案將陸續推出,盼加速開發市有土地,帶動區域發展。

台北市財政局長胡曉嵐表示,北市2023年完成簽約的招商案件有捷運萬大線金城機廠暨莒光站及加蚋站用地土地開發案、城南水源公辦都市更新案及大安運動中心暨台北和平籃球館OT案等14件民間參與公共建設案件,簽約金額高達270億餘元。

財政局進一步指出,今(2024)年辦理中的開發案,包括徵求民間自行規劃申請參與投資生態主題園區及周邊停車場BOT及OT案,該案已徵選出最優申請人;公告招商中案件有捷運萬大線中正紀念堂站、中正區永昌段南機場公辦都更案等2案。

接下來將陸續推出捷運萬大線中和站土地開發案、北投區軟橋段52及56地號(T3、T4街廓)設定地上權案、捷運環狀線北環段Y21站土地開發案等,盼透過公私合作,加速開發市有土地,提升市有財產運用效率、創造商機及就業機會以帶動地方發展。

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基隆捷運總經費約697億元 拚2033年通車

文/陳曼羚

基隆人等待30年的基隆捷運,進度又再往前跨一大步。行政院1月31日正式核定基隆捷運綜合規劃報告,新北市政府也接手啟動基本設計作業,預計2024年底完成,待工程經費經公共工程委員會審議核定後辦理工程招標,總經費696.89億元,預計綜合規劃報告核定後10年通車。

內政部長林右昌表示,基隆捷運是完善大台北首都圈捷運系統的關鍵,未來基捷行經的基隆河谷廊帶,將成為北台灣新的產業動脈,除增加就業機會與區域發展,也將提供社會住宅。

交通部說明,基隆捷運總經費696.89億元,由中央分擔519.98億元、台北市政府分擔57.54億元、新北市政府分擔71.44億元、基隆市政府分擔47.92億元。行政院已核示相關經費分擔原則,用地費由各轄區地方政府負擔,工程經費除中央補助可行性研究階段南港至八堵建設經費85.07億元外,其餘參酌中央對直轄市及縣(市)政府補助辦法之大眾捷運系統規劃及建設計畫最高補助比例補助地方政府。

至於基捷盈虧與資產持有等議題,交通部表示,交由台北市、新北市及基隆市共同協調商議,於完工前3年完成確認。

新北捷運局長李政安表示,基隆捷運自南港到八堵,全長15.59公里,共13站,其中從樟樹灣到汐止區公所與汐東捷運共線,也與汐東捷運共用社后機廠,基於與新北推動的汐東捷運經2020年四首長共識,整合為同一路網,新北市願意承接基隆捷運的建設與營運責任。

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基隆捷運路線/圖:新北市捷運局提供

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北台灣推案派不起來 2023年十大代銷接案量年減13.9%

文/陳炳辰

住展雜誌統計排行北台灣2023年十大代銷在住宅產品接案狀況(不含商辦、廠辦建案),依接案量統計依序為海悅、新聯陽、甲山林、信義、甲桂林、新高創、新理想、慕樺、漢華、圓石灘。前十大代銷接案量介於189.3億元至1092.5億元,總接案量來到5126.6億元,相比2022年的5951.1億元下修13.9%。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,2023年房市利空冷氣團過境,代銷業者接案量同步修正,雖還是有些躍進的表現,不過進少退多,像第六名以後都落在300億元以下,而2022年則在第七名前還維持300多億元,窘況不言可喻。榜單上大致是老面孔,去年量價脫鉤,建商堅持價格又期望顧及買氣,更慎選合作對象,代銷業者得在銷售經驗上有一定資歷與對策始受青睞,演為強者恆強並不意外。另見代銷業者自建自售的一條龍趨勢,有實力者再強化自身量能,成就未來拉抬聲量力道。

掌握知名建商案 入榜不二法門

2023年十大代銷之首的海悅,總接案量1092.5億元,較2022年弱化16.2%,惟仍連續15年奪冠,接下台北市大安區豪宅案「DIAMOND TOWERS 台北之星」為最大助攻力道,還有桃園市中壢區明日之星地段、捷運A20興南站生活圈的120億元大案「宏普序時代」,與新竹市東區高價案「利晉曙光」等指標案,成功守住冠軍寶座。

接案量也達千億元的亞軍新聯陽,量能來到1030億元,指標預售案包括台北市豪宅「勤美璞真-城仰」、新北市三重區「晴空大地」,與土城區「馥華之丘-四季」,均為顯眼一、兩百億元大案,推升績效毫不意外。至於季軍的甲山林,住宅案總接案量993億元,一步之遙就達千億元,手握台北市中山區「中山麗池」、新北市三重區「都廳大院2」、土城區「金城帝寶2號」等大量體建案,之中不乏自建自售案,彰顯實力。

第四與第五名落至三、四百億元,第四名為信義代銷,量能461億元,第五名是接案量379億元的甲桂林,兩業者成績都比前年成長,接下不少指標案,信義旗下指標案有新北市板橋區「新濠一滙」,和台北市信義區「華誼信義」;甲桂林則為台北市信義區「大隱青后」和大安區忠孝東區「富邦藝庭」。

第六到第九名均為兩百多億元接案量,第六名新高創接案量273.5億元,指標案為桃園市八德區的「織未來」;第七名新理想則是258.3億元,指標案為桃園市中路重劃區「益騏新画峰」,兩業者的指標案都由寶佳推出。第八與第九名則是慕樺與漢華,前者為243億元,後者是207億元,慕樺的指標案是台北市北投區北士科重劃區「士科大院」,漢華則為桃園市中壢區「和發水慕白」。

跨入第十名的是圓石灘,2023年接案量189.3億元,指標案為寶佳在新北市淡水區新市鎮推出的「鴻灃COMO」,助其入榜一臂之力。 陳炳辰分析,代銷業者挾大量推案的建商氣勢開出紅盤,特別是與建商龍頭合作,皆有不錯成績,而今年寶佳、興富發不乏案體將在桃園市大舉推出,代銷業兵家必爭,受惠業者有望在2024年續見佳績。又代銷業者的自建自售趨勢,能穩定事業體量能,品牌方面同步維持聲量,包括海悅、甲山林都有利其立於不敗地位。2024年房市回溫,代銷業者戰況白熱化,除了操盤上得出奇制勝吸引建商外,近期碳費、永續發展等議題,後續連動價格的訂定與市場認知,或將是建商對於代銷的新訴求,激烈競爭下,值得觀察排名是否出現名次替換或新面孔上榜。

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在地客自住需求強勁 板橋年前買氣穩健

禮御 基地

文/住展雜誌

過年前夕大抵期屬房市淡季,買盤延後至年後再做決定,不過板橋的買氣仍表現穩定,未受選舉或年前淡季影響,出於區內剛性需求強,本地客的自住需求鮮明,銷售中心的詢問度也不錯,亦添增不少新推案,房屋市場的討論度及選擇皆豐富。

海山皇郡 接待

海山學區角地推案 訴求建材規格再添特色

位於漢生東路279巷內皇郡建設的「海山皇郡」,基地處角地,鄰近海山高中及海山國小,為14至33坪的1至3房格局,訴求YKK、聖戈班隔音墊、總存水彎等建材規劃,開價75~88萬元/坪,地段優勢加上建材使用佳,詢問度不錯。

喬邦J12 接待

而重慶路93巷內喬邦開發的「喬邦J12」,步行即可抵達後埔國小及忠孝國中,距府中站約600公尺,為15至38坪的1至3房格局,開價約68~69萬元/坪,接待中心設於基地上方銷售。

另在忠孝路上則有禮滿建設的「禮御」籌備中,步行亦可抵達後埔國小及忠孝國中,規劃20至39坪的產品,即將公開。

禮御 基地

其餘舊案動態如忠孝路上80巷的「家泰豐澤」,目前主推4房格局產品;縣民大道三段93巷內的「永康芬揚」也逐步可見實價揭露量體,成交行情平均落在單價6字頭。

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華麗變身 淡水老屋獲千萬元補強經費

文/陳曼羚

新北市政府推動老舊建築物改善,只要建築物無立即危險疑慮,除了重建之外,也可以向市府申請整建維護補助,每案最高可獲得1,500萬元經費補助。新北市都市更新處表示,近期都更大會通過淡水1棟屋齡約45年的老舊公寓獲1,200萬元補助,經費將用於加強結構安全、清除違章建築、重新整理並美化外觀。

更新前/新北市都市更新處提供

都更處指出,新北市淡水區1棟屋齡約45年4層樓老舊公寓,民眾完工後即遷入新居,多年後發現房屋長時間日曬及滲水,建築物混凝土有多處剝落現象,透過市府提供的房屋健檢、耐震能力詳細評估補助政策,鑑定社區建築物為建議修復補強。

社區也透過都市更新推動師協助整合至100%同意,2023年向市府申請整建維護耐震補強與立面修繕經費補助,並在2024年1月26日經都更大會通過,獲得1,200萬元補助,經費將用於加強結構安全、清除違章建築、重新整理外觀並裝飾美化。

都更處處長林炳勲表示,都市更新政策多元,不僅重建,還可整建維護,目前新北市多元都更已累計申請1,395案,且新北市為因應工料雙漲,於今(2024)年起提高耐震補強工程補助經費為每案總工程經費75%、上限1,500萬元,盼增加民眾辦理都更整建維護誘因。

更新後示意圖/新北市都市更新處提供

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北市2023年預售備查年減近25% 「這區」Q4掛蛋

文/陳曼羚

受政府打炒房影響,房市買氣減緩,加上大選不確定因素干擾,北市建商2023年Q4多採觀望保守態度,延後推案。台北市地政局今(31)日公布最新統計,北市去年Q4預售屋申報備查建案僅18案,累計2023全年申報共102案,年減皆約25%;此外,預售市場的主流產品,仍以80戶以下小社區住宅為主。

根據台北市2023年第4季預售建案資訊動態季報資料顯示,全市申報備查的預售建案,共計18案,較前期32案減少43.75%,較前一年同期24案減少25%。此外,累計2023年全年申報數102案,較前期108案減少5.56%,較前一年同期135案減少24.44%。

觀察台北市12個行政區,2023年Q4預售建案申報量以中山區及中正區均3案居冠,其次為北投區、士林區、大安區各2案,內湖區則為全市唯一無推案的行政區。

從預售建案用途及戶數觀察,市場預售產品推案全數均為住家,共計18案,非住家(商辦)案掛零。其中,住家用建案戶數以80戶以下小社區為主,共12案,占比66.67%。

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竹北房市添利多 聯發科新竹高鐵大樓開工 引3千就業人口

文/陳曼羚

新竹高鐵特區的商辦市場日益完整,IC龍頭大廠聯發科昨(30)日舉行新竹高鐵辦公大樓開工動土典禮,預計投資約90億元,2027年完工後可創造3,000個就業機會,結合已開發的生醫園區及鄰近的喜來登商圈,可望為高鐵特區周邊房市再添成長動能。

行政院副院長鄭文燦出席典禮時表示,此棟新大樓位於高鐵新竹站專二區,是高鐵新竹站旁極少數未開發基地,土地權屬交通部鐵道局,由聯發科於2022年3月29日取得最優申請人資格,採設定地上權70年的方式開發,秉持「以人為本」概念打造高鐵新竹站科技地標。

聯發科指出,新大樓將以黃金級EEWH綠建築標章規格打造,採用自然採光、外殼遮陽系統、自然通風排氣與智慧照明、環控與節水系統等低耗能建築工法,以低碳永續的設計落實永續發展。此外,規劃開放地面層與20%的室內汽車停車位供民眾使用,也將興建空中連通橋連接高鐵新竹站及生醫園區,便利民眾往返。

除聯發科外,高鐵新竹站專一用地由宏匯集團與環球購物中心組成的宏匯企業聯盟取得經營權,預計斥資155億元,興建南北雙塔辦公大樓「新竹未來之心Gateway Plaza」,完工後將成為新竹最高地標,並帶來1萬個以上就業機會。

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「青埔」地名小談

 桃園市中壢區青埔興建中的華泰名品城。

文、圖/阿Vi牯

 桃園市中壢區北邊的「青埔」,因高鐵桃園站特定區重劃,路大條、高樓大廈林立。而「青埔」地名, 「青」字加上「埔」,「埔」意為未開墾的荒地,「青埔」是先民來到位於桃園台地上,老街溪中游的此地第一印象,而命名的地名。 

至於桃園地區其他與「青埔」有關的地名,大園區與觀音區皆有「下青埔」,觀音區「青埔仔」。在其他地區,如新竹縣新豐鄉「青埔子」,嘉義縣虎尾鎮「青埔仔」,新北市林口區、嘉義縣民雄鄉、台南市六甲區皆有「菁埔」,台南市六甲區還有「菁埔寮」。 

「菁」應是名為「大菁」,「大青」,「青仔」,通稱「馬藍」的爵床科多年生草本植物,是藍染的材料, 應是此地生長許多大菁,所以先民將此地命名「青埔」或「菁埔」,是以植物命名的地名。「青埔」命名也是以此為名,後人多不知其代表意義,遂以「青」字面意義當之,本文粗淺的對「青埔」地名小談,如地方地名內涵歷史人文,期以對地方鄉土文史有心者探討。【作者為文字工作者】 

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「台北天空塔」驚爆掏空 恐變爛尾樓?開發商正式回應

文/陳曼羚

高度僅次於台北101的信義計畫區新地標「台北天空塔The Sky Taipei」,近日遭媒體揭露,負責投資開發案的碩河公司高層涉嫌掏空逾10億元,檢調日前已介入偵辦,引發各界關注台北天空塔是否淪為爛尾樓。碩河公司今(30)日緊急發表聲明澄清,公司目前營運一切正常,報載搜索處應為碩河遷址前的舊地址,與現階段營運完全無關。

根據鏡周刊報導,碩河公司副董事長邱冠勳涉嫌挪用增資款,為香港地產大亨馬廷海清償其個人債務,掏空金額逾10億元,經檢調於2024年1月18日搜索約談邱冠勲及公司前員工住所及辦公室後,邱冠勳現已遭限制出境。

針對上開事件,碩河公司發表3點聲明:

1、董事長章經鑫自2023年2月接任後,即著手釐清財務,並已將公司遷至台北市信義區松仁路32號12樓之1,以確保興建中的「台北天空塔The Sky Taipei」籌備事宜皆正常進行,公司目前所有營運一切正常。

2、對於任何不法行為,將全面配合檢調作業,對涉案人員決不包庇。

3、因碩河已遷址,媒體所載搜索等情節,應發生在遷址前的舊址,與碩河現階段營運完全無關。

台北天空塔(The Sky Taipei),位於台北市信義區松智路與松壽路口,樓高280公尺,高度僅次於台北101,完工後將成為信義區第二高樓,規劃為雙品牌國際飯店、餐廳、精品招待所的複合式摩天大樓。

其前身為原中國信託總部大樓,中國信託2015年10月30日以151億元出售95%土地所有權持分給子樂開發與碩河開發;2017年10月30日,元大銀行主辦205.5億元的碩河開發聯貸案完成簽約,後續進行聯貸重組,整體聯貸金額降至200億元以下;2019年6月4日動工,目前主結構已封頂。

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行政院發紅包!3萬元房貸補貼 入帳時間曝光

文/陳曼羚

農曆春節將至,行政院的房貸補貼也趕在年前入帳。國土管理署表示,中產以下房貸戶支持專案的3萬元支持金將在2月7日農曆年前,全數核撥至申請人約定的帳戶,核撥金額總計超過145億元。

國土署表示,「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」支持推動的「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」,自2023年6月1日開辦,同年12月29日截止受理申請,申請件數累計近77萬,核定近49萬件,核撥金額超過145億元。

國土署說明,為使符合資格的民眾可以在農曆年前順利獲得政府照顧,將與逾300多家的金融機構合作加速辦理核撥作業,預計今(2024)年2月7日農曆年前,將3萬元定額支持金全數核撥至申請人約定繳納貸款本息帳戶,帳戶存摺會註記「行政院發」的文字。

國土管理署提醒,政府不會發送簡訊、電子郵件,也不會電話詢問個人資料,民眾請勿點選來路不明的申請連結,若合格戶未開設約定繳納貸款本息帳戶,金融機構將電話或簡訊通知申請人,請申請人於10個工作日內與金融機構連落,提供本人或本人指定的帳戶進行撥款。

如果逾期未請領,金融機構會以雙掛號通知寄至申請人戶籍地址,如果再超過2個月仍未提供帳戶,將視為放棄請領支持金,不得再請領。

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新北三鶯線3.7萬坪捷運開發案 捷運局:吸引「這4類」購屋族

文/陳曼羚

新北市捷運局昨(29)日舉辦捷運三鶯線台北大學站及媽祖田站2站捷運開發案招商說明會,投資金額共77億元,規劃總樓地板面積共約3.7萬坪的捷運開發大樓。捷運局表示,兩案可望吸引年輕家庭、退休族、換屋族及土城頂埔科技園區就業族群。

新北市捷運局副局長鄭智銘說明,台北大學站基地位於台北大學三峽校區正對面,基地面積約1,790坪,預計興建地上20層、地下4層,總樓地板面積約1.59萬坪的捷運開發大樓,預估投資總金額約30億元。

圖/取自新北市捷運工程局招商說明會簡報

媽祖田站基地位於土城區中央路四段,基地面積約2,980坪,鄰近土城頂埔生活圈,預計興建地上25層、地下3層,總樓地板面積約2.1萬坪的捷運開發大樓,並設置公共托育中心、住宿型身心障礙福利機構等公益設施共894坪,預估投資金額約47億元。

新北捷運局表示,台北大學站鄰近三峽市區生活圈,緊鄰三峽國小、國中學區及三鶯國民運動中心,可吸引年輕家庭及退休族群移居;媽祖田站鄰近河濱公園及水岸自行車道,附近也有頂埔雙語國小及土城國中,可提供在地居民換屋需求,並滿足土城頂埔科技園區就業人口。

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向不變說再見 透過軟裝餵養生活的美

每個人都該擁有一本自我的美感存摺——
向不變說再見 透過軟裝餵養生活的美

慣性思維下的不變,多數人在搬家時都曾說過感嘆的一句話:「為何我一定要擁有這麼多的東西?這些物品真的應該丟掉!」但等到新居住空間一切就緒啟動運作時,我們屯積物品的感性面,又再次戰勝取捨整理的理性面。

文/李欣 圖片/大崑國際室內設計

文章開頭「不變」的意思是慣性思維,我們應該向其說再見,邁向思維轉換,求變的過程中才能享受當下純粹的喜悅,「變」是當下的能量,是當下的體驗,它可以是無形的思維、有形的物件。

梳理生活由減法開始 讓空間充滿呼吸的可能

在我們生活中,確實不需要那麼多東西,疊加在我們的周邊;自由的思維、自由的空間、自由的時間,一個可以匹配彈性、提升自我的生活,是好質感生活的精髓。梳理生活由減法生活開始,變「少」讓我們看清楚需要填補、餵養的「加」,裝點出溫暖的亮點。

平衡對我來說很重要,擁有自我獨處、自我對話的專屬空間,更是我生活樣態平衡的幸福善巧。從空間感受度、視線自由度到精神狀態,這是非常正面的方式,它給你居住樣態的可能。我認為生活空間必須要有呼吸的可能性,否則就只是訂製一個充滿物品的空間盒子。

每個人都是自我的生活實踐家,文字、音樂、花藝、設計、傢俱、繪畫、色彩等皆是轉換心情與環境的基調,它能吸引碰撞出生活感及愉悅空間的重新定義。空間的自由感是需要被發現的。

居家空間可分為公共空間、私密空間,公共空間透過改變居家空間的傢俱、飾品、擺件布置等影響行為的改變創造更舒適、有效率、有趣的居住環境。例如,整理空間可以減少混亂,提高生活品質,私密空間因行為改變或坐或臥或逛等,如增加休閒區域可能促進放鬆和社交。有機會改進工作效率或促進健康活動,視生活當下的狀態需求而定,是很好的彈性調整。

空間轉換成能量場域 喜迎向陽的2024

重新定義「自然」,可以將居家空間轉變為一個與自然互動的能量場所,當引光享受光合作用時,空間充滿著詩意及靜謐,當風輕撫過臉頰空間時的輕盈,當綠植植入居家空間時的生命力,從心定義生活樣態,以生活美學思維將自然元素融入室內設計,如使用植物、自然風調和自然光,可以提升整體的寧靜感。這種取向有助於創造一個與自然和諧相處的生活空間,同時增進心靈和身體的健康感受。

變與不變的差異對我而言在於「感受力」,對於美的感受力,美存在於生活之中,每個人都可以細心品嘗,2023年有一個很重要的基調,我們要掌握好「向不變說再見」,透過無形的思維、有形的物件,每個人都應該儲存一本「美感存摺」,這能量會讓人感覺溫暖、愉悅與盈滿到鮮活思維,讓我們藉由空間場景的思維轉換,迎來向陽的2024。

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汐東捷運動工! 未來生活機能性UP

鳳凰水岸 外觀

文/住展雜誌

等待了20年,汐東線於2023年年底開工,未來新推案也備受矚目。不過一直以來,汐止的房價比周邊的南港及內湖地區親民,比價效應吸引不少購屋族群,成為買氣主因,捷運開通是否將開啟補漲情勢值得關注。

星野之森-A區

單價4字頭新案吸睛 乙工地帶也不乏推案

觀察眼下汐止行情,位於汐止區新台五路二段238巷的「星野之森」,已推出B、C、D、G區,於去年底也正式推出A區,距離基隆捷運保長坑預定站不遠,規劃18至42坪的1至4房格局,開價48~52萬元/坪,成交行情約單價4字頭,屬於汐止相對低價位,成交客群以年輕族群較多,現主推總價1580萬元起的3房戶別。

鳳凰水岸 外觀

另位在福德二路的「鳳凰水岸」,位處乙種工業區,規劃75至85坪的產品,開價34.4~37.9萬元/坪,訴求水岸景緻,亦可眺望南港經貿園區,目前即於建案1樓銷售,也便於賞屋民眾具體了解建案狀態。 又有同為乙種工業區的廠辦建案「MOSA白天鵝產經總部」,由百富地產開發(白天鵝機構)規劃,鄰東湖及南港,也近中山高、環東快速道路,步行可達汐東線SB11預定站,基地面積3415坪,規劃地上6層、地下4層,單層2330坪,各樓層挑高4米2,設置8部20人電梯,再搭配3噸及5噸卸貨貨梯,開價36~38萬元/坪,現階段客戶主以科技業、生技業進駐佔大宗,現已可交屋。

白天鵝產經總部

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房市景氣回溫 台經院:2024住宅「量小增、價穩」

文/陳曼羚

台灣經濟研究院近日公布最新景氣調查結果,營建業測驗點呈現連續2個月的上揚態勢。台經院表示,政府2024年有機會釋出更多工程標案,加上國內經濟逐漸復甦,未來半年營業業景氣可望好轉;此外,國內房市未來尚可朝正面的態勢發展,一般住宅市場將呈「量小增、價穩」的格局,店面租賃市場續呈復甦態勢。

根據台經院模型試算,營建業2023年12月營業氣候測驗點為105.91點,較11月102.13點上揚3.78點,呈現連續2個月上揚的態勢。

台經院表示,在營造業方面,因年底為傳統趕工旺季,帶動工程款入帳增加,且公共工程及商辦、廠辦工程等施工進展皆良好,因此2023年12月營造業景氣可視為好轉。關於未來展望,2024年政府公共建設預算再創新高,政府有望釋出更多土木標案,且國內經濟逐步復甦,有助於帶動商辦、廠辦和工業倉儲建設需求增加,因此未來半年營造業景氣可望好轉。

至於不動產業表現,2023年12月六都建物買賣移轉件數月增率為1.4%,台經院分析,主因與年底前為購屋旺季有關,加上新青安2.0的挹注,使得剛性需求買盤持續出籠,推升蛋白區低總價建案的買氣。

展望未來,台經院認為,國內房市景氣尚可持續朝向正面的態勢發展,因占不動產業大宗的一般住宅市場景氣將可呈現「量小增、價穩」的局面,以及土地交易、商用不動產投資買賣市場將因自用型買方回籠、不動產開發商伺機而動獲得推升動能,且店面租賃市場受惠於觀光市場翻揚,續呈復甦態勢。

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北捷劍南路站開發案啟動 蔣萬安:大直成北市新核心

文/陳曼羚

台北捷運劍南路站多目標大樓工程開發案,於本(1)月26日舉行工程簽約典禮,正式啟動劍南路站整體開發計畫,未來將興建22層樓高的複合式大樓,總樓地板面積達1.3萬坪,預計2029年完工。台北市長蔣萬安表示,完工後將帶動大直地區發展,並轉變為新的都市核心。

台北捷運公司指出,本案為北捷士林站、劍潭站2棟多目標大樓之後,拓展物業開發的第3個品牌,基地位於原本的劍南路站南側客運轉運站及廣場,規劃地下2層、地上22層的複合式大樓,總樓地板面積達1.3萬餘坪,將做辦公室、商場、教保中心、區民活動中心及景觀餐廳使用。

此外,本案優化既有客運轉運站及地下轉乘停車場,將原地面環狀線Y29站冷卻水塔導入多目標大樓頂樓,增加地面活動廣場,並建置大彎北段空橋迴廊,串聯捷運與周邊商場,豐富區域的商業及生活機能。

為落實ESG永續發展理念,劍南路站多目標大樓結合綠、智慧建築設計,規劃皆以節能為考量,並設置優於法規規定比例的充電樁停車位,客運轉運站也預留電動公車充電樁管路,打造為符合生態、節能、減廢、健康的銀級綠建築。

蔣萬安表示,劍南路站大樓提供運輸、生活及休閒等多元服務,可望帶動整體區域發展,此外,大樓北側連結未來捷運環狀線Y29站,Y29站完工後可直接串連社子島、士林、內科園區、松山、信義等地區,將為大直地區帶來強大的發展動力,同時豐富大直商圈機能,轉變為新的都市核心。

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圖/取自「捷運劍南路站多目標使用新建工程」都市設計審議報告書

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秒查房價 北市4萬棟建物實價履歷全公開

文/陳曼羚

為幫助民眾更有效率找到房市交易資訊,輕鬆掌握房價行情,並促進房市透明,降低因資訊不對稱所帶來的不動產交易風險,台北市地政局推出全國首創的「建物實價履歷」,將北市近26萬筆房地買賣實價登錄資訊,整合為超過4萬棟的建物實價履歷,提升實價登錄資訊的便利性。

地圖化視覺呈現

圖/台北市地政局提供

台北市地政局在2021年12月建置地圖式社區實價查詢平台「台北地政找房+」,收集全市5,600個成屋社區及預售屋建案,整合社區的基本資料、歷年實價登錄、房價統計及周邊設施等交易資訊;2022年新增「捷運房價租金地圖」查詢服務,民眾可秒查捷運生活圈的房價及租金成交行情。

地政局局長陳信良表示,不少民眾表示盼將全市的公寓、沒有掛社區名稱的小型社區也納入平台,於是地政局再度升級,推出全國首創的「建物實價履歷」,將北市歷年近26萬筆房地買賣實價登錄資訊,以「棟」為單位,整合出超過4萬棟的建物實價履歷,且將全市各棟建物成交資訊以地圖視覺化呈現,不論是百戶社區,或獨棟的4、5層公寓,民眾僅需滑地圖都可查詢相關資料。

雙引擎速查房價

圖/台北市地政局提供

地政局進一步說明,除了地圖瀏覽功能,如果想要查詢特定路段的房價,或已鎖定特定建物標的,使用者只要在查詢條件中輸入道路名稱或地址,系統就會定位到查詢地點,清楚呈現周邊建物的成交狀況及房價行情。

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二度就業可帶動經濟活絡

選後的大眾經濟活動,多數仍照舊進行。但有些較受心理影響的相關行業,則可能遲疑徘徊,重新審視下一步。例如股市投資和房地產買賣。許多人滿手鈔票和股票,隨時可決定要買或要賣,籌碼活絡。同樣的,大財團土地大樓一堆,資金更滿鉢滿盆,看準風向交易,金額都可觀。

大戶的手筆,自然影響小咖散戶的盈虧,大戶決定風向,小咖跟前跟後,就怕脫了隊。此外,新上任首長的政見,和市場有干係者,亦得密切留意,是否來真的。比方增建社宅,推動長照,造橋闢路,種種商機都足夠小魚們分食,豈可輕易放過。

有些喊了許多年的口號,因推動績效不彰或平平,每回選戰都被反覆提出當政見。已屬既定政策,再三強調並無新意,和宴席上端出剩菜一樣,教人突兀。例如都市更新,由於人性使然,成為「非不為也,是不能也。」再有本事的首長,也很難做好這檔事。

建造社宅果然是舊菜色,百姓對此並無回應,老生常談不值一顧。有口無心也罷,有心無力也罷,終歸弄不成,有啥可說?人民有人民需要,首長有個別願景,權力操在誰手中,誰說了算。偌多美術館、博物館,有幾處是大眾真想要的?歷來的門票銷售紀錄,即可見其一斑。

經濟活動是人民生存權的一部分,只要不違法,都沒理由禁止或阻擋。可是因為政府官員的認知,經由程序制定政策,或侷限或打壓,乃至嚴刑竣法禁止,部分從業者的生計即受影響。到底要自認倒楣,抑是據理力爭,沒有標準答案。只要生活過得去,誰不想當良民?但官方輔導就業,方案得切實可行。現今中老年就業,即值得一試。

房地產銷售族群,由來人才輩出。超級營業員有些還因收入過豐而需避稅。這些人退休後為種種原因復出,本領依舊高強。此外,金融保險業務,雖已轉型變革,而靠人際關係的部分,薑還是老的辣。經濟要活絡。參與者愈多愈好,尤其老驥伏櫪志在千里,更能為榮景添元氣。

二度就業,樂活工作,類似的廣告甚多。招募人力,通常比想像還難。工作地點、待遇、時間等等,問題多著。此外,詐騙行業目前正火紅,處處是陷阱,求職者切勿上當。去年有近四十萬件被破獲,而得逞者更多不勝數。想樂活工作,先得避開刀山火坑。

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夫妻相鄰房屋打通使用 地價稅享這優惠

文/陳曼羚

土地上相鄰地號的2棟房屋分別登記為夫、妻名義,房屋經打通使用設籍,可合併認定為一處,適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

桃園市政府地方稅務局表示,《土地稅法》第17條規定,土地所有權人與其配偶及未成年的受撫養親屬,適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。但如果相鄰地號的2棟房屋所有權人分別為夫、妻名義,且房屋經打通使用設籍,可以合併認定為一處,適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

稅務局舉例說明,A先生持有房屋1棟,A太太新購入隔壁棟房屋,並與A先生的房屋打通合併作住家使用,且原房屋已由土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記,A太太新購入的房屋可以不需再另行遷入戶籍,僅需由新土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

經稅務局派員實地勘查確實打通使用,2棟房屋坐落土地可計算為一處適用自用住宅用地稅率,不過仍然需要符合都市面積300平方公尺、非都市面積700平方公尺的限制,並且無出租、無營業的情形。

稅務局提醒民眾,取得新房屋及土地所有權後,仍需於當年度9月22日前向稅務局提出自用住宅用地申請,經核准後,才可於當年度適用自用住宅用地稅率,若逾期申請則自申請的次年適用。

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1千萬左右買土城全新2房?今非昔比…中古大樓漲勢曝!

好房網News記者林和謙/新北報導
新北市土城這幾年房大起了大變化!包括產業挹注能量更強、公共建設及捷運建設帶動,以及司法園區話題,都帶動房市蓬勃,房價增幅相當嚇人。夢享家地產行銷胡詠甯指出,3年多前土城幾個知名商圈、暫緩重劃區,部分全新大樓或預售案,2房+車位總價大約1千萬左右可入手,隨著大環境變化及成本上漲,連帶讓房價上升;在地資深房仲分享,現在土城因新成屋帶動,在地一些中古大樓成交單價站上5字頭。
土城不僅擁有暫緩重劃區這樣的大型新興區塊,以及便利的捷運路網,未來板南線還將與三鶯線、萬大線捷運串接,此外,土城的產業能量也很足夠,未來從頂埔科技園區延伸至永寧科技園區,以及土城工業區的廠房都更、大翻新,又有中工雲宇宙AI園區啟用,新的商辦、廠辦接續許出現,近期鴻海買中工雲宇宙AI園區廠辦也添話題,都讓土城整體產業與房市廊帶串聯得更完整。
3年多前土城幾個知名商圈、暫緩重劃區,部分全新大樓或預售案,2房+車位總價大約1千萬左右可入手,隨著大環境變化及成本上漲,連帶讓房價上升。圖/好房網News記者林和謙攝
專家認為土城可望複製南港經驗、華麗轉型,成為北台灣科技廊道核心。圖/好房網News記者林和謙/攝
因為利多加持,土城房價近年漲幅驚人!胡詠甯表示,大約3年多前,土城幾個知名商圈比如德霖、清水商圈,還有機會買到總價1千萬左右~1,200萬元的全新2房+車位產品,單價3字頭~4字頭,但眼看這幾年房價增幅大,「今非昔比,現在土城大樓預售案、全新大樓,單價站穩6字頭」。
至於推案量很大的暫緩重劃區,胡詠甯指出,3年多前,該區域及土城進捷運站的區塊,要買全新2房加上車位產品,總價約1,400萬~1,700萬左右,標準3房+車位平均總價1,800萬~2千萬元;但現在以單價6字頭來看,2房+車位總價都至少要1,600萬起跳。
永慶房屋土城中央直營店徐新皓店長表示,土城新大樓房價漲幅確實很大,目前暫緩重劃區的預售案單價已站穩6字頭,實價登錄也可見到7字頭成交價格,在預售案的帶動下,周邊中古大樓價格也被推升,單價4、50萬元交易都已出現,加上未來土城司法園區開發以及未來萬大線的捷運開發案、還有土城產業廊帶利多,都使得當地屋主對房市更加看好。

不能只賣住宅!建商「劈腿」新天地 二線建商也跟進

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
2023年五大類商用不動產市場,總計交易金額約1495億元,已連續6年突破千億元!根據宏大國際資產統計分析,五大類型商用不動產的交易分布各有不同,因產品差異及需求的不同,有的高度集中一個區域,有的分布六都,有的則遍布全台,也與建商的推案、布局會有相當的關連性。
 
宏大國際資產總經理陳益盛表示,五大類型商用不動產會因產品屬性、商圈差異及產業輪動的不同,交易也會分布在不同區域,2023年工業類與商業類二大分類交易的消長有不小的變化,而2023年商辦交易更有90%集中在台北市。
 
不少建商推案佈局,不再只專注住宅,也轉向蓋商辦、廠辦。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
新竹高鐵車站。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
他分析,儘管景氣並不理想,但企業因應未來的規劃擴充或搬遷,加上為數不少的投資置產型交易,使得台北市商辦交易熱絡,價格也持續上揚,也是目前市場最缺貨源的地方。
 
廠辦交易則也是集中在北部,分布在北北桃竹,而最大交易區域則是新北市及新竹縣市。商辦及廠辦類若合併統計,已經連續4年交易逐年增加,從2020年的216.43億元,到2023年的767.55億元。
 
陳益盛仍看好商辦、廠辦類產品,尤其台北市商辦產品,可以說只要好貨就有人買單,房價格也趨近住宅價格,其他區域如新北市、台中二地商辦市場亦逐漸成長。
 
廠辦類雖未形成搶購潮,但市場仍穩定成長,主因是擴充及舊換新。此外,許多建商已陸續提高開發商辦及廠辦建案,已逾10家分別推出上百億規模建案,轉向賺取企業財。
 
至於工業土地、廠房交易則遍布全台,其中,桃園擁有鄰近雙北地利之便且價格適中,仍坐穩「工業王」。然而去年台灣工業生產不佳,全年製造業PMI幾乎低於水平、出口值大幅下降,因此工業不動產交易額是年減最多的項目,由前一年的高峰719.3億元,減少至2023年的403.64億元,年減43.9%,為近5年當中最低的一年。
 
陳益盛表示,儘管交易量下滑,但因環保、生產效率、農地工用搬遷等需求仍在,陸續有二線建商加入開發廠房建案的行列,也獲得不錯的成效。
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不是台海開戰!2024房市最大利空 網一面倒

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
相較2023年初許多專家展望兔年,多較保守看待,甚至認為2023年下旬賣壓大的區域,有機會出現價格鬆動,但隨著房市驚險守住兔年,甚至買氣見復甦,那麼2024年房市穩了嗎?還會再漲一波嗎?甚或有沒有大利空?
 
馨傳不動產智庫執行長何世昌在個人臉書粉絲頁就問網友,「今年房市利空有哪些?你能說出幾個?」不少網友點出的利空,不外乎經濟不景氣、少子化、薪水跟不上房價,或是認為社會住宅數量夠多時,房價就會崩了。
 
2024年房市最大利空是什麼?竟令眾人料想不到。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
也有人認同戴德梁行董事總經理顏炳立最新觀點,「總價掩蓋單價,是虛的,房價已經在天花板,現在天花板正在往下修。」而許多機構與專家點名的2024年最大利空為「兩岸地緣衝突」,並沒有讓許多網友點頭。
 
倒是一位網友點破,「台灣人很可愛,見招拆招,甚麼利空最後都會變利多。」這句話的確是業界經常在調侃的,例如早期在談蓋社會住宅會衝擊區域房價,甚至影響租金行情,但後來實價登錄證明,房價、租金雙雙不跌反漲。
 
2022年央行啟動升息,不少人認為調升利率會衝擊房價,但當時高源不動產估價師事務所所長陳碧源就提醒,通膨階段的升息,會讓利息成本被轉嫁。至於這兩年升息衝擊到國內不動產租售價格的,僅有講究年化報酬的商用不動產。
 
同樣地,囤房稅2.0雖是健全房市政策的一環,但全國商總主席賴正鎰就說,政府加稅到最後多是消費者埋單,恐會產生提高租金及售價,轉嫁給消費者。
 
網友雖然只是一句開玩笑「台灣人見招拆招,可把利空變成利多」,就如同現在兩岸地緣政治風險,多數人會把1996年台海危機,屋主賣房移民,最後房價大漲20年的故事拿出來談。但一句輕鬆的玩笑話,也凸顯出民眾對房價難跌的一種諷刺。
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原物料狂漲 北市都更工程造價漲12.6% 3月實施

文/陳曼羚

近年國際原物料上漲,加上缺工缺料,導致國內營建費用上漲,影響房價表現,未來都更營建成本恐怕仍將持續上漲。台北市都市發展局近日表示,為合理反應營建工程造價的成本波動及國際永續淨零發展趨勢,台北市都市更新案工程造價將調漲約12.6%,已獲台北市都市更新及爭議處理審議會通過,將於今(2024)年3月正式生效。

都發局說明,都市更新案實施者所提列的更新成本費用中,以建築物工程造價占比最高。為了可反應物價調整及實際工程造價,使費用提列更加合理,同時顧及所有權人權益,減少爭議及提高審議效率,北市府2010年6月公布《台北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項》,隨後又於2015年1月7日、2018年10月11日及2021年7月20日進行三次修訂,現再度啟動檢討作業,北市府委託財團法人台灣營建研究院進行都市更新案工程造價檢討,經審議會討論後,本次修正重點包含:

1、配合全球原物料上漲及缺工缺料所帶動營建費用上修,修訂營建費用單價總體平均漲幅約12.6%。

2、氣候變遷為世界各國重視的議題,故將「選用綠建材標章之塗料」、「相關設備具節能標章」等納入建材設備等級表,以落實永續淨零發展的推動。

3、考量建築設計規劃的多樣性,增訂41層以上鋼骨造的標準單價,及1至5層鋼骨造及鋼骨鋼筋混凝土單價計算,使實施者及審議有所依循。

都發局指出,為因應都更案工程造價上漲,北市都市更新處未來在都更審議上,也將要求實施者將成本所提升的效益納入估價考量,以反映房市現況並保障地主權益。

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地主等海砂屋重建「不想負擔3萬元成本」 驚人結果曝光! 

好房網News記者林和謙/台北報導
 
近3、4年因通膨,原物料價格大漲,連帶也讓都更危老案受衝擊,不少建商、實施者不太敢開工,業者怕成本持續高漲而吃掉利潤;不僅建商成本上升,國家住都中心綜合業務部副主任林啟賢表示,都更案走權利變換,我們曾遇過實際案例,有海砂屋的屋主本來要都更,但因不想負擔共同成本,一拖再拖之下,後來要負擔的共同成本增加了10萬元。
 
國內屋齡超過30年的住宅數量多,這幾年政府積極推動都更危老,也已看到一定的能量與案量,而海砂屋的重建部分,都會給予容積獎勵,不過近年成本上漲,對建商、地主都是挑戰。
 
海砂屋重建,依照權利變換估算,每個地主戶要負擔3萬元成本,但有地主不願意負擔這筆費用,一拖再拖,加上原物料成本上升,每個地主要負擔的成本費用增加為13萬。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
胡偉良說,都更危老案在大環境不佳之下,若建商硬是開工下去,只會出現2下場,「爛尾樓」以及建商為了節省成本而「偷工減料」。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
林啟賢說,我們曾經遇過北部一個海砂屋重建案,地主與實施者原本都有共識要進行重建,而依照權利變換的估算,每個地主戶要負擔3萬元的成本,但有地主不願意負擔這筆費用,一拖再拖,沒幾年時間,因原物料及營造成本又上升,每個地主要負擔的成本費用增加為13萬元,負擔一舉提高達10萬。
 
林啟賢指出,在這幾年成本波動較情形下,若有共識要進行都更重建,還是越早啟動越好,才會比較有利;他說,參與都更地民眾必須要有認知,隨著現金成本上漲之下,還是要共同負擔一定合理比例的成本,且老屋重建後,價值更高,而且如果本來老房子沒有車位,重建之後多了一個新車位,更是划算,現在在北部,甚至南部市中心,買個車位都要200萬元,因此參與都更地地主,可以轉換想法、等於把買車位的錢變成新房子。
 
有一些人認為,都更讓老宅變新大樓,讓房價大大提升,似乎「墊高區域房價」,都更後價值的增加,是造成區域房價整體上漲的主因。林啟賢表示,這是以偏概全的說法,也完全忽略都更不僅兼顧了都市發展、公眾利益及市容改善,讓整體居住環境與品質變好,發揮更大的公私協力與兼顧公眾權益。
 
談到居住正義,林啟賢認為,其實更應該重視居住權,讓大家住得起也住得好,比如台北市有公辦都更案,未來完工的新大樓住宅1坪100萬元,而為了照顧區域有居住需求的民眾,但他可能無法負擔較高的房價,國家住都中心都有思考相關的住宅配套政策,像是中心分回的住宅產權,部分住宅也許可規劃為「使用權概念」的房子,著重在房屋的「居住」功能而不是「投資」。以地上權的市場經驗來說,1坪房屋的價格至少打6折,民眾買使用權住宅,付出的總款項就像躉繳租金,不需要關心房價或房租漲跌的問題,用租金的價格取得一個可以長久居住,可以依自己的需要使用的專屬空間。這樣也可以避免以偏概全的誤解,證明更新後的住宅不會炒高房價,反而更能穩定區域價格,也讓民眾更住得起、住得安心,相關房屋稅與地價稅也可以擬定優惠方案。
 
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房子旁有福地 要買前得先問神?網揪細節:「它」更可怕

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
買房子前需要考量的地方非常多,除了最直接的價格、地點、格局、裝潢等等…不僅僅是現實層面,許多人還會考量到風水的問題,不過就算一切都滿意,很可能還要過「神明」這一關。
 
一名網友在臉書社團《買房知識家 A你的Q》上貼文,表示自己最近和另一半看上一間還不錯的房子,但有兩個缺點,第一點是陽台跟其中一間客房看得到墳墓,另外則是附近很難停車,原本打算下斡旋,但是另一半的媽媽說要去拜拜問神明可不可以買,讓他感到相當無奈。
 
買屋前究竟該不該先問神明旨意呢?對於不同人可能有不同感受。示意圖/好房網資料庫照片
買屋前會先問神明旨意嗎?過來人分享經驗。圖/好房網News記者胡琪俐攝
 
不過網友們紛紛建議千萬別問神,直言「是你自己要住,不是神明要住,客房裝上窗簾就好,我在家一定拉上窗簾關窗戶的,而且人比鬼可怕!」、「不會去問神明,自己喜歡就好,不然以後不好是不是又怪神明⋯房子是給人住的」、「信神不如信自己,花點時間好好做功課,比求神問卜決定幾百上千萬的資產來得靠譜一萬倍」、「長輩是想問一個安心吧,A神明說不能買就換一個神明,直到有神明說可以買為止」。
 
雖然現在大多數人對於福地的問題比較不在意,但不少人就點出該案應該注意的地方在於停車,表示「墓地就看你介不介意,沒停車位我一定不行」、「附近很難停車代表沒有車位,所以不ok」、「不好停車這一點,如果繼續開發就會更難停,如果繼續偏僻不開放,房子無法保值。所以結論是,沒停車位不能買」、「我覺得難停車才令人頭痛;你要跟別人搶車位,人絕對比墳墓躺的列祖列宗可怕」。
 
問神到底有沒有用,每個人都有不同的感受,也有不少人就曾經問神而買到了好房子,藝人范瑞君就曾分享過,自己在祭拜了看房子的周邊的土地公廟後,隔天早上另一名仲介就介紹了一間完美的房子,也讓她驚呼土地公「真的會幫很大的忙」。
 
風水老師蔡上機則是認為,若是有有擔心的疑慮,那就直接避開,去看別的房子,因為通常都是心理因素多過外在因素,總是處在擔心、恐懼、不安全感的氛圍,反而容易「本來沒事變有事」。
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24年錯誤選擇 台、星人民安居成家之路已如不同世界

在2023年與2024年交界,除了總統大選話題正熱,影響民生的房價及房租走勢議題仍持續受到民眾關注;台灣年租金指數連續25年上揚,近兩年更有加速上漲跡象,無疑讓原本已無力買房的民眾,開始連租房子也都感到吃力。

相較之下,與台灣同屬地狹人稠的新加坡,竟是另一番景象。新加坡是世界人口密度第二高的國家,卻不見台灣居大不易的窘境;星國民眾安居在政府興建的組屋當中,就算少數私有住宅房價與租金出現明顯波動,對一般大眾似乎沒有任何衝擊,基層安居樂業狀況著實令人羨慕。

這中間到底出了什麼問題?不妨看看過去24年,台灣與新加坡原本類似、後來卻不同的重大政策抉擇──廢除國宅條例。

台灣島小嗎 新加坡島大嗎

對照台星兩國土地與人口變化,新加坡總面積為728平方公里,只有台灣島面積的5%左右,還不到三個台北市轄區的大小,儼然是一座頗具規模的海島型城市;然而,就是土地面積如此狹小的新加坡,在過去24年間人口成長約218萬人,也遠高於同期台灣的114萬人口成長。

從土地與人口變動數字對比,不難看出新加坡在面積只有台灣五%的情況下,島上人口成長218萬人帶來的居住壓力,勢必遠高於台灣島人口成長114萬人所需要面對的衝擊。

但就是面積這麼小的島嶼國家,如今有超過八成的新加坡國人住在國家興建的組屋、也就是新加坡國民住宅裡,不管世界怎麼變化,人民安居其中,坐看春夏秋冬。

亞洲之光「民生東路新社區」 星島也來取經

新加坡推廣組屋的國民住宅成功經驗吸引了全世界的目光,如果此時說台灣早年蓋的國宅曾經吸引新加坡政府要員來台考察,並且成為影響新加坡發展組屋的參考之一,有人會相信嗎?

這並不是吹牛,被尊稱為「新加坡城市規劃之父」的建築師劉太格,過去曾任新加坡國家發展部建屋發展局長,他在2023年一場越洋視訊座談會上公開表示,早年新加坡政府派人組團到台灣考察包括民生社區等國宅案例,可以說,台灣的國民住宅經驗曾是新加推動組屋政策的重要參考。

1970年代一度成為亞洲住宅區典範的台北市民生東路新社區計畫,是參考美國都市計畫規範的大型美式住宅計畫區,其中,聯合二村不只有人行道及社區公園,還是台灣首座具備汙水下水道系統的社區,電線管路都埋在地下,並具備瓦斯輸送管線,是超前亞洲其他城市的住宅區設計。

假使當年台灣政府能以民生東路新社區計畫為種子,繼續推動全台國宅的興建腳步,可以想像現在的台灣主要都會區可能會有三成的家庭是住在類似民生社區的環境裡,這是多麼美好的景象。

台星兩樣情 因當年錯廢國宅條例

若光以國宅發展經驗來看,台灣與新加坡兩地原本的劇本應該是類似的,甚至台灣靠著民生東路新社區的優異表現還略微領先一小步,然而,就在921大地震發生前後,官方不僅決定停建國民住宅,更廢除了《國民住宅條例》,企圖以只租不售的社會住宅作為替代品,這才讓台灣與新加坡人民的安居之路,走上兩個大為不同的方向。

台灣的抉擇是對是錯,從內政部帶頭公布「購屋痛苦指數」已可見一二。卻顧所來徑,自從台灣官方自廢武功、不再直接興建國宅後,市場只能依賴民間供應全民的居住需求,遇到市場異常波動、政府又無力調控時,受害的往往就是廣大基層民眾。

反觀新加坡政府多年來持續興建組屋,官方手中有充足的組屋作為籌碼,即使民間住宅市場出現大波動,對組屋居民影響非常有限,人民的居住權也確實獲得官方保障。

或許有人會說,台灣當年的國宅制度並不完美,在國宅申購價往往低於市價三至四成的情況下,成功申購家庭幾乎等同中了大獎,日後出售獲利者不在少數。本刊認為,其中關鍵就在於「官方買回與否」,從星島經驗來看,組屋日後移轉時可由官方優先買回,且後續再承購的家庭也必須符合認購條件。

新國宅制度 應向星島組屋靠攏

為確保民眾安居,本刊建議,官方應重新審視,思考如新加坡般同時具備國民住宅與民間高級住宅同步運行的雙軌制度,因為國民住宅功能在於保障每一戶國民最基本的自住需求;而富裕階級、國際商務人士的居住需求,則由民間開發商提供的多元建築作品滿足,這部分台灣比面積有限的星島更有條件讓民間開發商發揮,可以打造出更多耀眼的高級住宅。

透過完善制度,國宅與民間高級住宅兩者互補外,最弱勢族群透過設定地上權等最低土地成本興建的社會住宅,也可按照不同資格獲得對應的補助,並以優惠方式提供租賃社宅,讓買不起國宅的弱勢族群一樣能有安身之地。

考量到一般家庭往往因為自備款不足,無法順利購買民間開發商興建的住宅,如果政府能重新打造國宅制度,在官方具備優先買回權的前提上,可以考慮大幅降低自備款比率,降低民眾購買國民住宅的門檻。

至於民眾財富大增,想要追求更好、更大、更奢華的住宅時,自然可以進入以一般開發商為主的高級住宅市場,尋找國民住宅以外的新生活天地。

歷史何其無情,當年的一念之差,讓24年後兩地人民成家之路猶如兩處人間,在全民安居的期待上,三任總統執政團隊可說是盡負人民期待。

但歷史也是面鏡子,透過對照、檢討錯誤,台灣才能繼續朝人民安居樂業理想前進,如今前路已明,望有志者奮起。

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買氣逐步回溫 中正區品牌新案詢問度高

全坤重慶南路案 基地

文/住展雜誌

中正區在2023年截至11月的預售加新成屋不足百戶,市場買氣原本頗為低迷,不過年底開始新加入數個個案表現不錯,市場顯現回溫跡象。

璞真宇見 透視圖

台電大樓新案一坪140萬起  驚見3房詢問度高

中正區在這波上揚的買氣中,以台電大樓旁的璞真建設都更案「璞真宇見」為一大亮點,去年12月公開後,市場反應還不錯,還有客戶看準大坪數、3房產品詢問,甚至優於2房,為在目前市場上較少見情況,其現在開價每坪140~160萬於區段價碼上也不算低。

當地去化穩定的高總價產品還有「日健邸」、「富享榮華」、「博美館-皇翔紫鼎」等案,其中「富享榮華」、「博美館-皇翔紫鼎」成交總價有來到8000萬元,位於南門市場對面的「富享榮華」,實價揭露最高單價更達168.8萬/坪(頂樓戶)。

全坤重慶南路案 基地

品牌、低總價不敗 買氣穩健

小宅方面,「世達懿居」於當地討論度高,近捷運古亭站、居住機能完備,現場表示套房銷路最佳,為其主力,買盤中有不少是周邊學校學生家長,自用兼置產的購置考量。而博愛特區的「博愛賦御」也有亮眼表現,出於坪數較小,目前為中正區低總個案,吸引不少置產買盤,不乏客戶間介紹,也傳有類以團購的客戶。

鼎吉水源路案 基地

隨著中正區這波買氣漸熱,接下來區域還有不少新案,如捷運台電大樓站附近的「北城羅斯福路案」,進度相比他案為快,預計近期潛銷,FB粉絲團業有活動開始運作。另有「全坤重慶南路案」、「鼎吉水源路案」、「銓冠愛國西路案」等,規劃2~4房產品皆有,接待中心則在施工中,今年第一季有機會推出銷售。

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熱死又冷死?!北市建管處:外牆磁磚熱漲冷縮 剝落恐挨罰

文/陳曼羚

近日氣溫忽冷忽熱變化大,大樓外牆磁磚可能因熱脹冷縮,發生剝落意外。台北市建築管理工程處提醒,建物所有權人及公寓大廈管委會應做好外牆自主檢查,若發現破損、脫落等情況,應盡速修復,民眾可依法規向北市府申請老屋拉皮或修繕建物外牆費用等補助,倘未維護將依法連續處罰,若因外牆剝落致人傷亡,甚至將面臨民、刑事賠償。

建管處處長虞積學表示,建物所有權人及公寓大廈管理委員會應重視建築物外牆飾面及增設附掛物安全,確實做好外牆自主檢查,如果目視發現破損、脫落或鬆動等情況,應立即架設警示標誌或防護措施,並儘速僱工修復,避免因磁磚掉落傷及無辜。

如未維護其構造安全,建管處將依《建築法》規定,處建築物所有權人或公寓大廈管理委員會6萬元至30萬元罰鍰或5千元至1萬元怠金,並得連續處罰直至改善為止;若因外牆剝落致人傷亡,後續恐將面對民、刑事賠償的責任。

虞積學強調,為鼓勵維護老舊建物外牆安全檢測及完成修繕,民眾可依《台北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點》規定,申請補助修繕建築物外牆費用。

補助對象為屋齡10年以上的建築物,以棟為單位,補助最高限額為10萬元,採實支實付; 此外,台北市都市更新處也提供老屋拉皮更新補助,每案核准補助額度以不超過核准補助項目總工程經費的50%、1,200萬元為上限。

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多1車位寧可拋售也別出租? 網看投報率:直接賣掉是對的!

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
現今不少人買房子都會優先考量是否有車位,不僅生活方便,日後房子轉售也會比較容易,因此越來越多人入手雙車位,就算用不到,也可設法出租貼補家用,不過,日前卻有網友表示,最近考慮將家中多餘車位出租,不過卻發現投報率並沒有想像中來的高。
 
一名網友在臉書《買房知識家A你的Q》詢問,位在高雄的家想要將其中一車位單獨出售給社區鄰居,只是不知道價錢要怎麼計算才合理?原PO進一步表示,用去年實價登錄參考,每坪售價(房屋+車位)計算,每坪47萬到50萬,租金很低,車位兩年前買是200萬,若租出去,一個月租金2700元,年收可以約3.2萬,這樣也才1.6%的投資報酬率,所以若出租好像也不是明智的選擇?
現今不少人買房子都會優先考量是否有車位,不僅生活方便,日後房子轉售也會比較容易。圖/好房網News資料照
愈來愈多民眾在買房配車位時遇到瓶頸,深感建案車位都不按照戶數配滿額,導致車位不給買的情況。圖/好房網News資料照
文章曝光後掀起熱議,有網友表示,「以後要賣房,沒車位就比較不好賣,留著租人比較好,是一種長期收入」、「2個車位未來賣房,很好賣的,真心建議不要賣」、「怎麼會要賣,留著收租金不香嗎?」、「雙車位用不到建議開租就好,未來買賣雙車位是一個賣點,若不是非常非常缺錢不建議拋售」、「查一下自己的停車位,是不是有土地持分,因為2021年後的車位,是沒有土地持分的,相關法規,要查閱自己的土地權狀,了解自己的車位是否有土地持分」、「我跟網友建議不太一樣,你賣掉車位是對的,如果你同棟沒辦法拆出來,只能用周遭有在賣的建案車位來抓價錢,同一個區域車位價錢不會差太多」。
 
內行人建議,「 車位沒什麼行情,車位多於戶數不好賣,如果是平面車位,你就先掛200~250萬,有錢人自然會上鉤」、「我會以坪數*市價,例如10坪*20萬,因為現在外面的房子也是這樣賣車位的」、「最好的方法就是依社區附近車位出租的行情去推算,例如:一個車位一個月租2500,2500乘12=年租金30000,30000再去除0.02,得出適合行情,然後在這個價格上斟酌,看你要賣多少」、「我會先看這個車位在這個社區以及週遭的稀缺性,然後再參考上次的成交價錢!如果車位是稀缺的,上次的價錢是50,我會拉到52」、「現在的租金跟車位價根本不成比例,200萬的車位一年收不到五萬,直接賣掉是對的」。
 
根據統計,國內車位均價從2019年155萬元一路成長,2023年已經來到均價194萬元;若分析六都,則以台北市車位價格最貴,平均每個車位要價300萬元,其次為新北市,平均220萬元,第三名則為台中市,平均每個195萬元,其次為桃園市185萬元,高雄市172萬元,台南市161萬元。
 
住展雜誌發言人陳炳辰表示,原PO提供的車位價碼來到200萬元,以高雄來說還算是新案,或是不錯檔次的社區價碼,既然租賃投報率顯然偏低,社區狀態判斷應有一定的車位需求,有機會覓得買方。至於衡量後續雙車位較好脫手,或價位較佳還是得視社區狀況,要是為高級住宅確實如此,否則高總價帶不吃香,也不無另一調整價位好脫手的可能性。
 
台灣物業管理學會理事長郭紀子表示,停車位的投資價值,很難獨立評量,一般來說,還是跟隨主建物漲跌。以雙車位的角度來看,要看主建物的坪數,愈是大坪數的社區,雙車位的需求量越大,反之小坪數的社區,雙車位需求量很小,因為家庭結構的不同所致。
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等不到預售開賣時間 照三餐打給建商有用?網曝「這樣做」更有效

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
許多人在購買預售屋時,一大考量就是希望在房屋剛開賣、選擇較多的時候,可以盡早的選到自己心儀的樓層、格局和面向,但實際上的狀況是,即使在一知道預售屋開賣就立刻到銷售中心,剩下的物件恐怕都已經是被人選完不要的了。
 
有位網友在PTT上發文,表示自己想要在生活區域附近的預售屋看看,但是實際去繞跟網路搜尋,都無法得知何時會有什麼預售屋販售,因此想要請教有什麼方法能得知預售屋的開賣時間。
 
想要提前得知預售屋販賣資訊,網友建議要先成為「VVIP」。示意圖/好房網資料庫照片
銷售中心買屋情境照。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
許多人就建議,想要購買預售屋得要主動出擊,不能夠等待建商公布資訊,表示「建議主動出擊,等通知就輸慘了」、「建議直接去問,賣得好的等不到通知」、「照三餐打給建商,他知道你鐵定會買就會讓你進來先買」、「直接打給建商最快」。
 
除了主動聯繫建商,也有人直言,其實相較之下更有效的做法,就是要成為建商的「VVIP」,也就是先跟建商買過一間房子,分享「你先買第一戶,之後要推案前就會通知你」、「先跟代銷或建商買過房子變成VVIP後,之後只要你明確的讓他們知道你在找怎樣的房子,他們一定樂意優先推給你」、「老客戶優先選,選完再換一般」,也有人提到自己經驗,提到自己之前參加正式銷售前一天的VVIP潛銷,「中午去看28戶兩房已經剩下20戶不到,結果到隔天一般買家首賣當天,已經剩下5戶」。
 
成為建商VIP的好處其實不小,在過去尚未禁止預售屋轉售時,消基會董事暨房委會委員張欣民曾點出,這類VIP客戶提前被邀請去賞屋,可以先挑選易轉手的二房、小三房的產品,價格還比開賣價低個2至3萬元左右。
 
預售案有潛銷早就不是新聞,財金學者章定煊曾提出「超潛銷」的概念,表示建商透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」。第二種情形,是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,也就是俗稱的白單進行銷售。這個做法會影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的。
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台南平實地上權土地 兩年漲1.5倍 國產署曝原因

文/陳曼羚

財政部國有財產署近日公告將招標台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市共8標設定地上權土地,預計3月11日開標。有業者質疑台南平實營區土地權利金較2021年8月標脫的地上權每坪平均權利金底價調漲155.38%,質疑國產署帶頭炒作土地。國產署澄清,兩者土地使用分區、使用管制內容不同,住宅區及商業區土地法定容積率不可類比,且本次招標土地條件更佳,並非刻意炒作。

國產署表示,本次招標標的為台中市3宗、台北市2宗,新北市、台南市、高雄市各1宗,面積共2.46公頃,權利金底價34.9億元,地上權存續期間皆為70年,地租年息率3.5%,地上權及地上建物得辦理一部讓與。

國產署進一步表示,4宗首次列標的住宅區土地均位市中心精華地段,台北市2宗皆位中正區,分別鄰近台師大及台灣大學;台中市的2宗土地,則位北區、近台中雙十綠園道,及北屯區長春自辦重劃區內。

本次引起爭議的是台南市東區平實營區重劃後分回土地,面積近1.2公頃。國產署說明,平實營區2021年地上權標脫標的,其土地使用分區為第五種住宅區,建蔽率60%、容積率210%;2023年底標脫同區域標的及本次公告招標標的均為商業區土地,建蔽率60%、容積率360%,兩者土地使用分區、使用管制內容均不同。

且商業區土地的法定容積率為住宅區之1.7倍,無法等同類比。況且,該住宅區標的2024年公告現值,也較2021年上漲41.07%。

國產署強調,此塊土地北側緊臨平實轉運站,規模大0.88倍,且屬四面臨路的完整街廓,區位條件、規模及臨路狀況均較2023年標的條件更佳,且今(2024)年公告現值亦較2023年每坪調漲2.6萬元,因此高於去年標脫標的自屬合理,並無刻意炒作。

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過年大掃除最怕腰酸背痛!中醫曝「4妙招」避免不適感

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
除舊布新是年前的一大工程,除了將累積一年厚重的髒污掃除外,也為了在新的一年有新氣象,有些人甚至重新佈置家中的各式擺設。
 
不過,在清理環境的過程中,最怕的就是灰塵和塵蟎等過敏原,除了在掃除前開窗保持通風、掃除時配戴口罩和手套、掃除後立刻洗澡清潔外,擁有好的免疫力也是在避免發生過敏中不可忽視的一環。
 
除舊布新是年前的一大工程。示意圖/21世紀不動產提供
抗菌建材與更輕鬆清潔的設計成為現代居家空間的新標準。(圖片來源/21世紀不動產)
 
而過敏發作時最常見的打噴嚏、流鼻水、鼻塞、咳嗽等症狀,以中醫觀點來說是涉及了「肺」、「脾」、「腎」三臟的虛損以及功能的失調,治療方法有中藥內服、針灸、穴位按摩和敷貼等。
 
另外,大掃除後導致的肌肉痠痛也是十分常見的年前患者就診原因,台北市立聯合醫院仁愛院區中醫科醫師徐敬閔指出,以下4點提醒可以預防不適的產生:
 
1.善用適合的器具輔助清潔,例如:長柄的掃把、拖把,堅固的椅凳,有握柄的刷洗用具,護腰、護膝等。
 
2.掃除前要先進行動態熱身,掃除時避免長時間重複相同的動作,也不要過度勞動,量力而為,且注意適時的休息。
 
3.避免姿勢不佳和用力不當,例如:以屈膝、坐姿取代彎腰,踩在堅固的椅凳上代替踮腳,使用推車搬運重物以免用力過大過久等。
 
4.掃除完後拉筋伸展,舒緩肌肉,也可以再洗個溫水澡,不僅清潔髒污,還可放鬆肌肉。
 
徐敬閔建議,假設還是有肌肉痠痛或緊繃等情形,針灸治療有相當好的緩解療效,可以降低肌肉疲勞與疼痛感,改善身體的血液循環及關節的活動度,此外,也可搭配內服中藥及外敷藥布、藥膏,舒筋活血、調和氣血,使患部的不適盡早痊癒。
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物業擺爛、「找嘸管委會」甘有可能? 原因恐出在這

好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
好社區帶你上天堂,不好社區讓你房屋價值折損!近日一名網友表示,買房自住一段時間,發現物業管理很糟糕,想反映管委會卻根本不存在,讓他不知道如何事好。
 
他在PTT上發文指出,前年於台中太平區買房,自住後發現物業態度不佳、處事拖延消極,去年就遭到住戶檢舉,如今物業似乎想報復住戶,讓他超害怕,他想反映問題給管委會,但聽說根本沒有管委會,而詢問房仲,房仲則表示不清楚詳細狀況。
 
台中太平區街景圖/翻攝自Google maps
台中太平區街景。圖/翻攝自Google maps
 
對此網友直呼事件離譜,「沒有管委會,哪來的物業?」、「管委會組不起來?慘」、「沒管委會誰出帳給物業…」;另有人分析「建商還沒賣完,管委會沒成立吧」、「建商代管嗎」。
 
過來人也分享管委會的重要性,「只能先頂著吧,大部分都要經過個3~5年才會換到穩定的,房價越低越常見。尤其以太平這邊來講,很多都投資客收租置產」、「成立管委會後把物業換掉吧,沒管委會他們當然擺爛」、「物業爛我會觀望,曾經有兩個社區物件想買,但一個吵到管委會大家都辭職,一個吵到幾乎空轉就算了」。
 
管委會攸關居住品質,尚未成立之情形最常發生在新成屋社區,買前不可不慎。根據《公寓大廈管理條例》第28條規定,超過半數住戶取得產權時,建商必須在3個月內,召開區分所有權人會議,協助成立管委會或推選負責人,並向所屬轄管機關報備。
 
然而實務上,建商仍在銷售期,或取得產權住戶未達總戶數一半,尚無法成立管委會前,會委任保險、物業管理公司管理,俗稱為建商代管期,房市專家Sway表示,建商執行代管,通常都先找一間保全公司,讓社區能先行運作,並向已購客戶收取管理費,多退少補,這是一般業界普遍的作法。另有些建商會自行吸收所有成本,也就是「免繳管理費」,待管委會成立後,再將這筆預收費用移交。
 
消基會房屋委員會召集人張欣民提醒,倘若1~2年過去了,社區遲遲未成立管委會,如此下來,事務主導權、代收管理費就會一直掌握在建商手中,且非必要的公水和公電支出更無法通過管委會進行審核,長期下來難保少數已入住的住戶權益。
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去年Q4國泰房地產指數 這兩區跌了

文/陳曼羚

國泰房地產指數昨(25)日公布最新統計,全台2023年第4季房市開價、議價率及成交價皆維持穩定,銷售率及成交量皆大幅成長,房市表現偏熱。不過,新竹縣市及台中市的開價及可能成交價是唯二下跌的地區。國泰表示,總統大選後仍需持續觀察,預估2024年房市主力仍是自住買盤,整體將呈「價量盤整」格局。

國泰房地產指數說明,2023年第4季在《平均地權條例》及總統大選等影響下,全國推案量年減1成多;交易量則受惠於景氣復甦出口表現回穩、台股大漲等因素而回升,房市表現偏熱。

展望2024年房市表現,國泰房地產指數認為,在「健全房地產市場方案」措施繼續推動下,預料《平均地權條例》及囤房稅2.0將持續發酵;此外,央行未鬆綁管控政策,同時通膨狀況已趨緩,大選過後房市仍須持續觀察,而自住需求仍是2024年房市撐盤主力,房市預期走向「價量盤整」態勢。

圖/取自國泰房地產指數季報

至於2024年第4季各地區表現:

台北市:成交價大漲,因推案戶數9成為單價110萬元以上的產品;因素地稀缺,危老都更案頻創高價,精品小宅總價控制產品成為推案趨勢,形成單價上漲、戶數上升現象。整體較上一季價量俱漲,房市表現熱絡。

新北市:成交價穩定,推案戶數6成多為單價60萬元以上的產品。本季受指標個案影響、小坪數低總價規劃,加上捷運及區位條件優勢,帶動銷售表現。整體較上一季為價穩量增,房市表現偏強。

桃園市:成交價小漲,推案戶數5成多為單價40萬元以上的產品。因指標個案推出,為中小坪數低總價產品,具捷運及地段優勢,帶動房市交易熱絡。整體較上一季及去年同季皆為價量俱漲,房市表現熱絡。

新竹縣市:成交價小跌,推案戶數9成多為單價40萬元以上的產品。因科學園區題材而房價狂飆,購屋買盤外溢到華興重劃區、中正重劃區及非都市土地等外圍地區,以相對低單價吸引園區客購屋,致開價成交價下跌。整體較上一季價跌量穩,房市表現偏冷。

台中市:成交價中幅下跌,推案戶數4成為單價50萬元以上的產品。本季南屯區、西屯區有3宗百億大案進場,總推案金額逾千億元。因推案多位外圍地區,房價較上一季下跌。整體較上一季價跌量增,房市表現待觀察。

台南市:成交價小漲,推案戶數9成為單價40萬元以下的產品。因房市缺乏利多議題,加上選舉逼近,區域建商放緩推案,推案金額年減8成,持續量縮。本季台南銷售率大增,部分個案因低單價及推案區位相對較佳,加上新青安貸款補貼,造成熱銷。整體較上一季價漲量穩,房市表現偏熱。

高雄市:成交價大漲,推案戶數6成為單價40至50萬元的產品。中價區推案區位轉移到三民、左營區,致整體成交價上漲。高雄地區未受總統大選影響延後推案,推案金額較上季仍增加2成多,部分個案訴求區位優勢、低首付、讓利行銷或品牌建商,加上新青安貸款補貼,造成熱銷,成交量也創近3年新高。整體較上一季價量俱漲,房市表現熱絡。

圖/取自國泰房地產指數季報

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2023建商倒閉 北市驚現爛尾樓

文/陳曼羚

回顧2023年房市,繼樹林爛尾樓事件,台北市2023年7月再度出現『泊山妍』、『嘉源埕驛』等爛尾樓問題,消費者面臨無家可歸的困境,也因建商倒閉跑路而無法取回資金。對此,內政部針對預售屋信託擔保機制研議精進措施,包括要求價金必須用在工程興建、研議合理動支時間,且無法依約完工不得強制執行。同時,金管會也持續要求銀行強化信託機制,保障消費者權益。

部分業者認為,限制動用預收款將引發中小型建商資金斷鏈危機,房市出現品牌建商寡占現象,且預售制度名存實亡,對消費者不一定有利。

中央亡羊補牢是否有效,需待時間觀察,然業者的憂心倒早一步浮上檯面。台北市大安區12月傳出『大安文樺』停工,該案建商認為因政府緊縮銀根,導致財務出現危機。

落實居住正義 正視房市核心問題

邁入2024年,地緣政治影響全球局勢動蕩不安,總統大選過後兩岸關係若產生變化,無疑會對房市丟下一顆不定時炸彈,此外,整體經濟復甦力道也將左右不動產市場表現。新政府若想落實居住正義,消弭近年高房價引發的民怨,必須正視整體不動產市場的結構性問題,否則再多的修法仍只是花拳繡腿,見血不見骨,日久失民心。

註:完整文章見住展雜誌496期

2023房市回顧:建商倒閉 北市驚現爛尾樓

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營建業陷缺工、工安雙難題

文/陳曼羚

回顧2023年房市,國內營建業面臨龐大的勞動力缺口,內政部長林右昌去年11月透露,目前營建業缺口已達3萬人,另根據勞動部最新調查,2024年第1季營建業人力需求增加4,276人,達有史以來新高。

為解燃眉之急,內政部2023年放寬營造業移工限制,首波實際核配9,000名,第2波再增7,000名,預計2024年將再開放1.5萬名移工。勞動部也與印度協商將開放印度移工,消息引發衝擊國內本勞就業機會、壓縮本勞薪資的疑慮。

與此同時,2023年發生多起震驚全國的工安意外,包括新竹縣竹北市、台北市信義區及大同區等地,相繼發生建案工地旁出現路基掏空,致使路面塌陷的事件,台中市5月發生建案工地吊臂掉落,砸中捷運列車,造成1死10傷的悲劇,台北市9月發生大直建案施工不慎,造成鄰宅塌陷,最終全數拆除,引起社會高度關注。

上述事件與建商管理疏失、工地施工不當有關,政府應採取更積極的應對措施,防止類似事件發生,相關單位不僅需加強監控管理和執法力度,更應要求建商與承包商嚴格遵守相關安全法規,提供充分的安全措施,確保勞工權益和周邊環境、公眾安全。

此外,接二連三的工安問題與全台大缺工脫離不了關係,勞工技術出現斷層、廠商節省人力成本,改聘用經驗不足的勞工,導致工地施作意外頻傳。在少子化、高齡化趨勢下,勞動力不足已成常態,引進移工非根本解決之道,如何刺激勞動率提升、建構良好的勞動環境,是政府當務之急。

註:完整文章見住展雜誌496期

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軌道經濟蔚主流 高鐵站周邊建案精選

軌道經濟持續發燒,高鐵擁有龐大運量,周邊建設題材不斷,區域產業發展可期。搶進高鐵站區建案,為居住及投資加分。

文/陳曼羚

隨著社會節奏的加速,交通便捷性已成為都市生活中不可或缺的一環,高速鐵路作為城市發展引擎,不僅加速人流及物流,更為不動產市場拉開榮景。以高鐵站為核心,政府積極開發基礎建設,帶動公共服務、商業活動升級,產業、消費、娛樂機能呈幅射狀蓬勃發展,高鐵站周邊房市出現跳躍式成長。

台北站 雙星地標成亮點

高鐵台北站與台鐵採共站營運,因六鐵共構,為北台灣最繁忙的交通樞紐,近年北市府在北車及周邊推出「西區門戶計畫」,其中總投資金額達600億元、結合頂級商辦與國際飯店等功能的「台北雙子星開發案」備受期待,預估將大幅翻轉舊城區面貌,區域極具發展前景,周邊房市已熱鬧非凡。

高鐵台北站的前站精選建案為向陽開發『向陽上冠』,基地位漢口街,步行至台北站及雙星大樓僅需十分鐘,本案並獲「國家建築金質獎∣規劃設計類」。

至於後站區域,則有富裔建設『國王雙子星』及欣隆建設『欣隆101』。『』案位重慶北路一段,推出區段少見的中小坪數產品,標榜西班牙建築團隊設計,採SRC鋼骨結構,訴求精品飯店宅。『』案位鄭州路,為彰化銀行北門舊址,屬區段少見新成屋案,訴求崗石外觀、新日鐵制震系統,擁獨立整層公設。

板橋站 新北核心商業區

高鐵板橋站位新板特區,具五鐵共構的交通優勢,區域內有新北市府大樓、商辦、購物中心及萬坪公園,惟素地有限,近年供給稀少,因此位處特區內、基地面新北市政府的『勝輝一邸』,具地段稀有性。至於宏和精密紡織成屋案『君麟』,地點緊鄰新板特區,前身為國光轉運站,基地面積近1500坪,為市中心少見的大基地建案,規劃中大坪數的純住家產品,全棟採崗石外觀及SRC鋼骨結構。

桃園站 邁出國門第一站

高鐵桃園站與機場捷運共構,因鄰近桃園國際機場、車行20分鐘內可抵台北、板橋及新竹,且購物商城陸續進駐,生活機能日趨健全,遂使高鐵所在的青埔特區成為桃園房市亮點。興富發建設『站前新鋭』距高鐵站約500公尺,規劃區段少見的小宅產品,標榜國內知名建築師設計,採飯店式管理。

新竹站 BOT案受矚目

竹北因鄰近竹科及強勁自住剛需,近年房市交易火熱,高鐵特區更屬領頭羊,不僅綠覆率高、街廓整齊,居住品質單純,且聯發科、宏匯集團分別取得站前兩BOT案,將興建企業總部及雙塔地標,可望推升竹北高鐵特區房市表現。

本區有在地建商鴻喆建設推出的『鴻磬』,主力為49坪的三房雙併產品,採純住家設計;『寶佳奇磊』房型完整,最小為19坪的一房產品;『合新詠遇』基地近兩千坪,訴求與日系書屋合作選書。

開發有先後 購屋前須評估

高鐵作為重要的軌道樞紐,為民眾提供便利的交通及生活品質,周邊房市多迎來熱絡榮景,惟部分站點尚在開發初期,民眾購置高鐵周邊建案前,仍需留意區域基礎建設是否完備,審慎評估當地發展前景。

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大選前後差異不大 竹北銷況順順走

椰林大於 接待

文/住展雜誌

農曆春節前夕,竹北市整體房市表現還算穩健,據住展雜誌調查,屏除一些高總價產品,一般首購首換宅反應都還算不錯,部分業者表示,與以往不同,這次總統大選影響效應不大,平均週來客量也與選前無明顯差異,一些在地知名或品牌建商的建案房價抗跌恆溫。

坤山臻真 基地

重劃區品牌建商紛來到區段高點

近期新案中,以台科大重劃區品牌建商坤山建設新案「坤山臻真」較受矚目,基地近福興公園,規劃81戶住家,主力為61~80坪的3~4房,標準層4併設計,房價方面據實價登錄顯示,均價站穩7字頭,帶車位則跨越門檻4000萬的豪宅線,買盤出手不同凡響。

耘川 基地

同樣是在地知名建商的禾寅建設,於西區中正重劃區的新案「耘川」也剛公開,眼下揭露交易水位在3000萬元上下,,規劃44戶透天,面寬約5~5.78米、地坪約27~60坪,銷況穩健。

椰林大於 接待

其餘建案動態,椰林建設「椰林大於」實價揭露筆數已近全案完銷,業者表示下一新案可能在縣三,今年Q2將有進一步消息;而華興地區建案則憑藉相對低價優勢,銷售都到尾聲,包括「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚學區」「櫻花聚-聚馥區」、「咏閱」。

櫻花聚-聚學區 外觀

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北台年輕人如何買房?平均地權後的購屋新思維

台灣桃園國際機場座落於大園區,是台灣最重主要的國際門戶
北台灣的客運園區成為了首購的重點熱門區域

全台五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠,由於比鄰大台北都會區及近年的重大公共建設、許多投資都在桃園,從傳產、生技、物流、光電、航太、綠能等產業聚落匯聚於桃園,就業機會蓬勃,而台灣桃園國際機場座落於大園區,是台灣主要的國際門戶之一。

台灣桃園國際機場座落於大園區,是台灣最重主要的國際門戶

交通網絡在2023年圳頭交流道開通後,更使區域的聯外動線再進化,而受惠最顯著的則是區內重劃區『客運園區』!客運園區除了吸收了青埔外溢人口外,還有大園和觀音工業區的就業者。未來還將加入大園智慧科學園區、A16清華大學醫療園區,以及部分竹科購屋族前來置產。台61線南延伸至新竹,北延伸至八里,航城路和月桃路的拓寬以及圳頭交流道等交通建設,持續的跟進下,這些交通和就業機會的持續改善,使客運園區未來擁有不可忽視的潛力

『客運園區』在就業剛需、交通機能、區域發展皆快速成長,且桃園核心房價直逼雙北外環的情況下,本區部份建案開始出現3字頭的成交價,有少數建案仍在2字頭的區間,儼然成超夯首購熱區。

璽閱廣告林明弘表示台灣眾多大企業對航空城發展信心十足

而璽閱廣告林明弘指出,大園現有的就業機會已超過10萬人口,剛性需求強勁,2022年統一超商、星宇航空、大樹醫藥、健策精密、中華貿易開發、藥華醫藥等生技、物流等多種產業合計投資逾220億元,顯示企業對航空城投資的動能與信心,未來周邊的商業區、住宅區天花板值得期待。

航空界頗受矚目的星宇航空,除了航線受矚目外,也加入桃園航空城的計畫,計畫在此興建企業總部,難怪周邊的建案如此熱絡

總體市場回歸於『自住的剛性需求』為主,『長期置產』為輔的局勢,林明弘進一步提醒:

1. 選購一間『好住的房子』是最大前提,在蛋白區可獲得舒適的居住空間,遠比在市中心買老屋或新蝸居更值得。買房子是當下的決定,而居住則是面臨五年~十年的室內空間、社區規劃、棟距條件等等,現行市場有許多低總價、壓縮坪數的房屋,除了較好入手外,建議仍須考慮居住空間是否足夠,以及未來轉手時格局是否有足夠的競爭力。

2. 平均地權條例修法後,預售合約限制轉讓,意即購入後就進入了不能處分的閉鎖期,較難有轉圜的彈性,而目前市面上有許多建案以拉長付款期限來吸引客戶以『低自備』、『工程優付』等方式輕鬆購屋,確實付款期拉長降低了購屋的門檻,不過時間一拉長變數就多,建議消費者在購入前要多加評估自身狀況,選購適合自己的產品,新法上路後,風險控管就顯的更為重要,避免錯估形勢因小失大。

3.買房是大多數人一生最大筆的支出,為了避免購買到一個不太好住,也不好脫手的房子,我們應該慎重考慮,並好好作好功課,在客運園區中選擇具有舒適居住空間、格局符合自己需求的房子。

想知道更多的新案訊息:https://lin.ee/C5ppshN

「萬坪公園首排、5分鐘到捷運站」?士林建案廣告不實 挨罰150萬

文/陳曼羚

不少建案行銷廣告上標榜景觀宅、公園宅、學區宅等,或訴求建案具未來建設紅利等字句,以吸引購屋族目光。不過,公平交易委員會發現有建案宣稱「萬坪公園首排」、「5分鐘至Y25站預定地」等,涉嫌廣告不實,開罰業者及廣告公司共150萬元罰鍰。

圖/取自公平交易委員會

公平會指出,富璟建設與海樺廣告公司銷售台北市士林區「圓山富璟」預售屋建案,廣告刊載「萬坪公園首排」、「2萬坪樹海第一排」、「環狀線Y25士林區公所站 散步抵達 本案5分鐘至Y25站預定地」等字句,與事實不符,認為該廣告將使消費者有錯誤認知或決定的可能,違反《公平交易法》第21條第1項規定,禁止事業為不實廣告,分別處富璟公司及海樺廣告公司100萬元及50萬元罰鍰。

公平會說明,前港公園首排是百齡國小,非如廣告宣稱「圓山富璟」是在公園首排。且公平會調查發現,百齡國小植栽面積約543坪、前港公園植栽面積約6,588至8,000坪,即使二者植栽面積加總,也與廣告宣稱「2萬坪」差距甚大。

此外,「圓山富璟」基地到環狀線Y25士林區公所預定站的最近距離為900公尺,需要超過10分鐘的步行時間,與廣告宣稱散步5分鐘抵達不同。

公平會強調,房屋銷售廣告所描述的公有公共設施環境,是影響消費者購買的重要交易決定因素,而建案廣告是消費者瞭解建案設施、環境及特色的重要途徑,公平會呼籲業者應該確保廣告表示與實際情形相符,以免因為廣告不實而受罰。

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租金補貼2.0 房租指數續漲

文/陳曼羚

回顧2023年房市,房價高昂,不少民眾只能選擇租屋。然而,央行升息帶動房貸利率上升,屋主轉嫁成本至租金,加上通膨及房價上漲的推波助瀾,租金持續攀升。根據主計處資料,去年11月房租指數再寫新高,累計前11個月的房租指數年增率平均2.16%,全年將創27年來新高。

為降低租屋族的租金壓力,內政部7月推出300億租金補貼2.0案,開放隨到隨辦,且無房東及房屋資料、18歲以上者均可申請,期望可緩解租屋族的經濟負擔。根據國土署統計,截至11月底,申請案52萬戶、核定逾31萬戶。

儘管申請數據看似將達成中央每年照顧50萬戶租屋族的目標,但房客申請補助,造成房東漲租的事件時有所聞,甚至傳出偽造租約的詐領補貼爭議,突顯政策執行存在漏洞。

雖然《住宅法》修正案鼓勵房東將房屋出租給申請租補的房客,試圖達到雙贏局面,但租金補貼無法解決租屋黑市問題,仍須落實租屋市場透明化、增加房東申報誘因及完善監管機制,才可從制度面根本解決問題。

房租改列特別扣除額 降租屋族負擔?

此外,在朝野立委支持下,立院去年12月19日通過《所得稅法》第17條修正草案,房屋租金支出從列舉扣除改為特別扣除額,扣除額額度由12萬元提高為18萬元。

財政部擬增設排富條款,排除已有自用住宅及領有政府租金補貼的租戶,不得從租金支出中獲得額外扣除,估算修法受惠戶數將達百萬戶,減稅利益約71億元。民間團體認此舉可降低租屋家庭負擔,並可趁機讓租屋黑數浮上檯面。

然而,針對盤根錯節的租屋黑市問題,僅靠稅制改革難以畢其功,政府強力執法與監管,才能確保租屋透明化,要改善租屋市場、落實居住正義,應從源頭提高供給、改善租屋管理方式,才能達成政策目的。

註:完整文章見住展雜誌496期

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2023多項新政 影響未來房市

文/陳曼羚

回顧2023年房市,在修法改革部分,行政院去年10月提出、立法院11月三讀通過《住宅法》部分條文修正案,明定公益出租人的租賃契約資料,不得用於查核租賃所得、房屋稅及地價稅,同時放寬社宅的經濟或社會弱勢資格要求。此外,《危老條例》修正案新增公有財產除3種例外情形,應一律參加危老重建,以加快老舊建築改建效率。

1.虛坪改革

近年新建案公設比動輒30%以上,部分建案更達40%,民眾埋怨付出高額房價,卻換來大幅縮水的實際居住空間,內政部長林右昌去年10月表示,有意推動虛坪改革,主要針對停車位計入公設部分,傾向未來由購買車位住戶承擔,同時檢討免計容積項目,修法限縮管委會使用面積,可望有效將公設比降為25至30%,限縮灌水虛坪,減輕民眾購屋負擔。不過,因虛坪改革涉及修改《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》等相關法規,修法內容仍待討論而擱置。

2.新建物裝太陽能板

因應2050淨零碳排目標,加速落實能源轉型,立院5月三讀通過《再生能源發展條例》修法,增訂符合一定條件的新建物屋頂應設太陽能光電板。惟太陽能板存在日照光害、失火風險、回收及維護管理不易等隱憂,相關建物的結構規劃、建材使用等標準未明確,政府應審慎研擬相關配套措施及修法,倘若為跟上國際隊伍而倉促實施,將置人民生命及財產安全於險境。

3.囤房稅2.0

為促使囤房族釋出空屋,進而抑制房價及房租飆漲,財政部力推《房屋稅條例》修正草案,亦即囤房稅2.0,將非自住房屋改採全國歸戶課徵、非自住稅率最高調升至4.8%,建商餘屋持有超過5年將採最高稅率。

2023年12月19日,立法院會三讀通過《房屋稅條例》修正草案,新制自2024年7月1日施行,2025年5月開徵。屆時,建商待售新成屋的持有成本將增加,業界認為是變相鼓勵預售,恐衝擊產業發展。

4.百萬社宅新政

為加速達成社宅20萬戶目標,內政部11月再拋8年百萬戶社宅目標,未來辦理區段徵收及市地重劃時,各縣市應保留3至5%作社宅用地,並要專案讓售給中央興建社宅;另透過都更、大眾運輸導向開發(TOD)的容積獎勵及增額容積項目增加社宅供給。

然而,強制要求地方政府保留並讓售土地興建社宅,將影響地方財政收入,如何取得共識恐有難度。

註:完整文章見住展雜誌496期

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自住客看過來 2023住宅產品十大建商出爐

文/陳炳辰

住展雜誌統計北台灣2023年住宅產品推案(不含商辦、廠辦建案),十大建商(依推案量計)依序為寶佳、茂德、愛山林、三圓、新潤、璞真、中悦、富宇、馥華、森聯,前十大建商推案量介於125億元至816.5億元。去年房市利空罩頂,建商延後推案,十大建商住宅推案量總計約為3209.5億元,相比2022年少了約7.7%,推案大戶寶佳也量能修正,年度推案量跌破千億元,不過還是六度奪下推案王寶座。

住展雜誌發言人陳炳辰指出,在大選、升息、打炒房政策、政經局勢不穩等狀態下,去年房市偏空,建商推案興致缺缺,只要有特定大案推一把就擠進排行榜,三圓機構還一案定江山,乏善可陳的市況不言可喻,不見遍地開花的推案熱潮,買氣均為亮點個案磁吸,十大建商強者恆強,餘者避風頭、待時機可見一斑。

榜上有名沒訣竅 誰推大案誰進榜

細數2023年十大建商,寶佳去年在北台灣推案量約816.5億元,推案版圖涵蓋新北、桃園、宜蘭,與新竹地區,並以桃園市的推案最可觀,佔了其量能的一半,指標建案有八德區的「織未來」、中壢區的「和發水慕白」;另外在新北市淡水新市鎮推出的「鴻灃COMO」,也為旗下推案亮點。排名第二的茂德建設成績不俗亦不讓市場意外,推案量來到約594億元,推案集中新北市三重區,「都廳大院2」與「晴空大地」都是200多億元的大案,不僅為茂德系列擔當,還為全年推案量要角,一舉推上亞軍其來有自。

第三名與第四名則是愛山林建設、三圓機構,各有421億元與400億元的推案量,前者在台北市中山區的「中山麗池」與新北市土城區的「金城帝寶2號」都為百億元大案,推升一定量能,亦顯示出整合建設、代銷事業資源的能力。三圓則靠著單一建案「DIAMOND TOWERS 台北之星」就把自己拱上第四名,忠孝東區鍍金地段、都更豪宅話題效應都功不可沒。

接下來從第五名開始則有戲劇性的落差,都沒有超過200億元的量能,第五與第六名是新潤建設、璞真建設的193億元、180億元推案量,新潤主力案是台北市北士科重劃區的「士科大院」,璞真則為台北市松山區的豪宅案「勤美璞真-城仰」,其中「勤美璞真-城仰」150億元的量能可謂對璞真此次上榜神助攻。而推案量達175億元的中悦建設與173億元的富宇建設分居第七和第八名,指標案方面,中悦是在桃園市中壢區的「HLV‧栢」,富宇為新竹市東區的「富宇天雋」,拉抬品牌,成就名次。

而馥華集團與森聯機構則來到第九與第十名,推案量分別是132億元、125億元,馥華指標案乃土城區的百億元大案「馥華之丘-四季」,森聯是在新北市林口區的「Classy Home」。

展望今年,陳炳辰分析,2024年房市回溫機率高,建商推案量走增,寶佳將在桃園市的熱門重劃區如桃園市的龜山A7、興南A20展現大舉推案之姿,預期一哥地位有機會蟬聯。而低自備銷售大行其道,產品以年輕首購族為主力的興富發建設,因去年以商辦推案為主,今年不無強勢回歸住宅市場的可能,值得關注其在中路重劃區表現。此外,像潤隆、富宇之於龜山A7也有指標案計畫推出,在桃園市的帶動下,加上包括新北市三重區的潤泰,與新莊區的國泰、茂德新案都備受可期,狀態最快在329檔期明朗。

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待售新屋破9萬創新高 6都賣壓區現形

文/陳曼羚

內政部近日公布最新全國待售新成屋統計,2023年第2季全國待售新成屋逾9萬宅,創統計以來新高。內政部表示,主因與政府打炒房,導致2023年第1、2季交易量減少有關。

內政部表示,全國待售新成屋於2020年下半年至2021年下半年數量持平,均維持在約7萬宅,但自2022年第1季起逐季攀升,2022年第3季突破8萬宅,2023年第1季來到8.8萬宅,2023年第2季更創統計以來新高,共9萬462宅,且較2022年第2季增加1.3萬宅,增幅達16.79%。

內政部分析原因,除過去推案逐漸完工所致,內政部、財政部、央行等跨部會管制炒房作為,也可能造成2023年第1季與第2季交易量減少,導致待售新成屋增加。

表/內政部提供

新北市 待售新成屋宅數、季增最高

進一步觀察6都表現,2023年第2季待售新成屋宅數,新北市以1.8萬宅奪冠,其次台中市約1.5宅;待售宅數最少為台北市3,715宅。與上季相較,新北市季增743宅最多、台北市增加16宅最少。

至於6都待售新成屋主要集中地區,新北市18,241宅集中在板橋區、新莊區、淡水區及三重區,均超過1,600宅;台北市3,715宅,集中在中正區、大同區、內湖區、中山區與大安區,均超過400宅。

桃園市龜山區 賣壓最重

桃園市14,934宅集中在龜山區、中壢區與桃園區,均超過2,500宅,其中龜山區4,336宅為6都各行政區中最高;台中市14,583宅集中在北屯區、南屯區、烏日區與西屯區,均超過1,000宅。

南台灣的部分,台南市7,883宅集中在安南區、永康區與善化區,均超過750宅;高雄市9,755宅集中在鳳山區、楠梓區與三民區,均超過1,300宅。

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有洋蔥!億萬夫婦手上沒現金卻急過戶房產 網勸:別忘了5億男的教訓

好房網News記者徐沛琪/綜合報導
自111年1月1日起,每人每年贈與稅免稅額調高為244萬元。也就是說,當父母要贈與孩子財產時,贈與人須繳納稅金,不論贈與給多少人,累計贈與金額不超過244萬元即可免稅。
有網友在臉書社團《買房知識家 A你的Q》發文,稱夫妻倆有多棟台北市的房產要過給孩子,但以每年贈與的額度又太慢,深怕有生之年過不完。然而,目前兩老的健康狀況出問題,且手上沒現金,不知道有什麼方式能盡快過給孩子,將來他們也不用因付稅而賤賣?
遺產及贈與稅法施行細則第19條規定,不動產贈與移轉所繳納的「契稅」或「土地增值稅」得從贈與總額中扣除。

示意圖/好房網News資料照

簽約 簽字(圖/好房網News資料照)
貼文曝光後,許多人反倒建議為自己多想一點,稱「台灣醫療很不錯,先賣1、2棟把身體治好」、「夫妻間相互贈與,免贈與稅,僅收契稅,所以可以先以一半贈與太太,之後再與太太一同每年分別贈與孩子」、「不用這麼護犢子,自己辛苦一輩子,現在老了,積累的財富就好好花好好用比較重要」、「孩子還小,過這麼多房他們也不會規劃」、「別忘了五億高中生的教訓」。
也有網友建議,如果沒什麼現金目前就先賣一間,好好賣就不會賤賣,有一筆錢再來規劃。小孩未滿18歲還有無限可能,看是出國留學或移民,也都需要錢。再者,不可能完全不繳稅,有時直接給孩子現金會比送房地更有利;或是不急的話,建議以繼承做遺囑規劃,最大好處是不用課土地增值稅,這個優勢可以省下非常多錢,畢竟贈與的話,以現在的房地合一稅政策非常不利。
遺產及贈與稅法施行細則第19條規定,不動產贈與移轉所繳納的「契稅」或「土地增值稅」得從贈與總額中扣除。房地合一所得稅率都高於贈與稅率,想節稅其實有一套方式;正業地政士聯合事務所所長鄭文在曾表示,在房地合一稅施行之前,不動產「跨年贈與」成顯學,因每年每人有244萬元的免稅額,所以常利用年底12月31日及隔年1月2日的跨年贈與,免稅額244萬元乘以2共計488萬元,將不動產一次性分二年贈與給子女。
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新青安貸款 催出房市買氣

文/陳曼羚

回顧2023年房市,眼看房價居高不下,人民買不起、租不好的怨聲四起,政府頻下猛藥,修法草案及政策利多接連推出。

為減輕已購屋者的房貸壓力,「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」去年6月開放申請,針對特定年收入、原始貸款總額標準以下的中低薪房貸族,每戶可獲3萬元的一次性支持金,國土署表示,截至10月底已核撥43.8萬戶。

至於想購屋但因高房價而望屋興嘆的民眾,中央釋出大利多,「新青年安心購屋貸款方案」將最高貸款額度提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年,政府還加碼補貼1碼,最低貸款利率僅1.775%,為市場最低水準。

根據財政部統計,新青安自8月上路5個月來,撥貸戶數與金額逐月走高,12月單月撥貸戶數與金額均來到最高,12月撥貸戶數6,778戶,撥貸金額498.03億元,相較開辦首月撥貸戶數2,599戶,撥貸金額167.86億元,倍數成長,總撥貸戶數25,671戶,總撥貸金額1849.75億元。

觀察內政部統計可發現,六都2023年上半年受《平均地權條例》修法影響,合計買賣移轉僅10.7萬棟,較2022年同期大減近2成,然而8月新青安實施之後,遞延買氣出籠,買賣移轉棟數連續3個月增加,第3季全國買賣移轉棟數相隔1年,再度呈現年季雙增,六都11月買賣移轉達2.3萬棟,月增11.34%、年增26.1%,創2023年最大增幅,也是近2年半新高。

需注意的是,隨著3年利息補貼期間及5年寬限期到期,屆時利率回升且開始本息攤還,民眾還款壓力勢必倍增。至於房貸補貼金,對房屋總價較北市相對低的其他縣市助益較大,北市補貼成效恐不如預期,且以全民稅金支持買得起房子的人購屋,也屢遭輿論質疑不合理。

此外,新青安買盤進場,推升房價再度上漲,購屋門檻持續拉高,各項優惠政策雖在短期內刺激房市表現,但這波熱潮能維持多久,仍有待觀察。

註:完整文章見住展雜誌496期

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房價續漲 打炒房政策失靈?

文/陳曼羚

回顧2023年房市,《平均地權條例》修正案去年1月三讀通過,加上央行3月升息,房市呈現緊縮,緊接著央行6月祭出第五波房市選擇性信用管制,針對特定地區第2戶購屋貸款上限7成。為免誤打先買後賣的換屋族,央行7月再宣布排除條款,只要貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可以免受限貸7成限制。

房市上半年交易降溫,但在通膨壓力下,營建成本攀升,致業者堅守價格,根據國泰房地產指數,2023年第3季全國預售屋可能成交價指數較去年同期上升3.57%,房價盤久不墜,觀望買盤信心鬆動,加上政府同時間端出購屋房貸優惠的利多政策,自住剛需買盤歸隊進場,房市去年下半年交易開始回溫,房價未受明顯衝擊,反倒緩步攀升,2023全年房市上下半年兩樣情。

此外,中央大學台灣經濟研究發展中心的房市景氣研究結果,2023年第3季燈號由黃藍燈轉為綠燈(從脫離低迷進步到回穩),各項研究數據顯示房市處於相對復甦的趨勢。

再看到金融聯合徵信中心最新統計,2023年第3季全國平均銀行鑑估房價約1,340萬元、平均房貸金額約964萬元,雙雙創10年新高;然而平均建物面積較10年前少2坪多,民眾卻多背負近260萬元貸款,顯示政府打炒房政策失靈,抑制房價目標未果,高房價壓力續增,更讓民眾可購得的面積縮減。

不過,《平均地權條例》修法上路後,私法人購屋確實已大幅減少,內政部地政司11月下旬指出,7、8月私法人買賣登記取得住宅僅37戶,與去年同期2003戶相比,大減98%。

註:完整文章見住展雜誌496期

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中部購屋爽度第一名「在這」!1坪差距可達30萬元

好房網News記者林和謙/台中報導
全台科學園區房價猛漲!竹科、南科近五年房價漲幅飆破100%,而中科二期擴廠近日決議通過,區域房價早已率先反映,7字頭單價交易也傳出,反觀還處於低基期3字頭房價的后科,園區內百萬年薪產業比比皆是,購屋幸福指數可說中部第一,與中科園區所屬行政區的西屯區預售大樓均價6字頭相比,單價就差到30萬元!
從111年上市櫃公司公開財報的非主管職員工薪資統計表中得知,在后科園區設廠的鴻海集團平均年薪253.8萬元、藥華藥116萬元、正崴科技平均108.2萬元、豐興鋼鐵為106.3萬元、友達光電為104.4萬元。而后科最大外商公司美光科技曾在公開受訪時表示,美光的大學新鮮人的員工年薪平均100萬元,其他職缺年薪約有150萬元,相比主計處公佈的一般受雇員工薪資51.8萬~69.3萬元,科技園區新貴購屋能力高出1~2倍。
房價處於低基期3字頭房價的后科,園區內百萬年薪產業比比皆是,購屋幸福指數中部第一,與西屯區預售大樓均價6字頭相比,單價就差到30萬元!圖/好房網News記者林和謙攝
房價處於低基期3字頭房價的后科,園區內百萬年薪產業比比皆是,購屋幸福指數可說中部第一,與西屯區預售大樓均價6字頭相比,單價就差到30萬元!圖/好房網News記者林和謙/攝
另外,根據中科管理局網站資料顯示,近五年來中科后里園區從業人員已增加3,373人,今(2024)年開春後,后科園區的美光科技、鴻海集團的業成、業泓,以及新鉅科、友達都開出大量職缺,后科園區的擴張成長有跡可循。
觀察內政部實價登錄網,調查中科園區所屬行政區近一年預售住宅大樓與華廈的均價,西屯區以均價68.7萬元位居最高;其次為大雅區37.2萬元與沙鹿區31.9萬元。而后科所在地的后里區近一年成交均價為每坪30.1萬元,若購買標準三房的房價總額約1,200萬元產品,以青安貸款利率1.775%計算,房貸期30年,寬限期過後,每月本息平均攤還金額約39,000元,與高價區域相比,購屋負擔較為輕鬆些。
此外,近一年來后里區「租不如買」現象愈趨明顯,去年后里區3房交易佔整體集合式住宅交易的47%,幾近五成比例,其中銷量與市佔最多的新案「展裕丰格」是以科技新世代族群量身規劃,加上五年防水保固服務,用堅實的品質、品管、售服讓科技新貴買的安心,吸引不少豐原、神岡的中小企業主為二代置產。
而基地位在民生路近文明路口的「坤悅禮御」規劃37~39坪三房格局,地上13層地下2層建築,目前均價成交均價約36萬元。而純2房的「贊騰有道」的均價已來到37萬元,還有兩筆交易單價逾40萬元。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出,房價與科學園區的直接關聯主要建立在供需層面,園區持續擴建徵才就是看得見的剛性需求,特別是在房價尚未超漲的衛星城鎮也更有機會轉變成看得見的增值空間。
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逛三井Outlet、東帝士2.0 台南不再是「百貨沙漠」

好房網News記者蔡佩蓉/台南報導
 
近年台南受惠南科發展,展開大建設,生活機能也在重要商場購物中心的建設下,愈加完整,包括北區的東帝士百貨舊址,華麗轉身為「南山台南廣場」,被形容為「東帝士2.0」,預計今年下半年開幕營運,可望將再創商圈繁華。此外,高鐵特區與沙崙智慧綠能科學城,則隨著台南三井Outlet進駐,躍升智慧商業重鎮。
 
南科台積電的磁吸效應,引領南台灣半導體S廊道成形,也活絡了台南大建設發展。位於台南市北區的東帝士百貨,早期擁有手扒雞、溫蒂漢堡、電影院、溜冰場、頂樓遊樂場等娛樂設施,是許多老台南人的共同回憶,2001年結束營業,2009年拆除建物,曾讓許多台南人不捨。
 
昔日台南東帝士百貨舊址變身「南山台南廣場」,預計今年下半年開幕營運。圖/國產建材實業提供
昔日台南東帝士百貨舊址變身「南山台南廣場」,預計今年下半年開幕營運。圖/國產建材實業提供
 
如今南山人壽看好台南的投資商機與消費力,斥資15億元取得東帝士舊址用地,興建「南山台南廣場」, 占地約5103坪,興建地上12層、地下2層的商業大樓,將引進百貨、餐飲、影城等,被形容為「東帝士2.0」,目前已完工,預計下半年開幕。
 
台南三井Outlet坐擁台南高鐵站地利之便,周遭還有台南市政府大力推動的沙崙智慧綠能科技城,以及中研院南部院區、成大歸仁校區及交大台南校區進駐,加上已完工的大台南會展中心,具有展覽、演唱、小型體育賽事及會議等多元功能,在台南三井Outlet的進駐帶動下,台南高鐵特區儼然成為集綠能、科技、商業、娛樂、美食的全新智慧商業中心。
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350萬幫女婿買新北「遭嫌棄脫手」岳母嘆:已變1500萬

好房網News記者蔡佩蓉/新北報導
持有房地產就如黃金屋,台灣的不動產似乎擺著就能價值,尤其是具備重大建設的區域,近10年幾乎都能賺到增值財,甚至翻漲。不過,也有人錯失增值良機,有一名岳母就抱怨,曾幫女婿買房,地點卻被嫌棄,甚至還把房子賣掉,如今房價卻飛上天了。
一名60多歲岳母感嘆,早期幫女婿買房,新北市總價僅約350萬元,但因該名岳母是住在台北市蛋黃區,反觀女兒、女婿當時認為,買在新北市整體交通條件、生活機能都不如北市,後來兩人更將此房屋賣掉。
新北市在早期大眾交通建設尚未完善前,部分區域房價親民,如今因重大建設都漲起來了。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市、環狀線。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
該名岳母說,結果當年350萬元,現在已經變1500萬元左右,感嘆「女婿不懂得珍惜」。住展雜誌發言人陳炳辰分析,早期的確新北市大眾交通條件不如現今便捷,當時不少區域房價親民、容易入手,但對於一些購屋移居的人來說,難免會覺得生活條件不如北市。
陳炳辰說,以該案例來說,可能當下對年輕夫妻來說,在新北居住的不習慣,但如今回頭能發現,大多人認同新北許多區域受惠交通建設、重劃區等,房價有明顯增值,再擴大來看整個台灣不動產,長期仍是可穩定增值、獲利的產品,的確能夠長線佈局。
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「新商場進駐」!老台南人的回憶被拆…買房變難怎議價?

好房網News記者林和謙/台南報導
台南在南科發展加持下,諸多建設挹注,生活機能也在重要商場購物中心的建設下越加完整,區域未來發展更銜著這股氣勢帶旺下,顯得更加蓬勃活絡,近年房價也被帶動;像是北區的東帝士百貨舊址,華麗轉身為「南山台南廣場」,被形容為「東帝士2.0」,預計今(2024)年下半年開幕營運,將再創商圈繁華。而台南房價衝高之下,民眾買房難度也增加,在地資深房仲也透露如何議價及選擇產品的技巧。
南科台積電的磁吸效應,引領南台灣半導體S廊道成形,也活絡了台南大建設發展,房市熱度也上升;國產建材實業供應台南三井OUTLET、南山台南廣場,同時擁有資產活化的自營商場南風村與國賓影城,不僅成為重要商場購物中心的信賴推手,也帶旺區域建設,讓在地生活機能逐一到位。
台南北區的東帝士百貨舊址,華麗轉身為「南山台南廣場」;而台南民眾買房難度增加,在地資深房仲透露如何議價及選擇產品技巧。圖/國產建材實業提供
台南北區的東帝士百貨舊址,華麗轉身為「南山台南廣場」;而台南民眾買房難度增加,在地資深房仲透露如何議價及選擇產品技巧。圖/國產建材實業提供
國產建材實業表示,位於台南市北區的東帝士百貨,早期擁有手扒雞、溫蒂漢堡、電影院、溜冰場、頂樓遊樂場等娛樂設施,是許多老台南人的共同回憶,2001年結束營業,2009年拆除建物,曾讓許多台南人不捨。如今南山人壽斥資15億元取得東帝士舊址用地,興建「南山台南廣場」, 占地約5,103坪,興建地上12層、地下2層的商業大樓,將引進百貨、餐飲、影城等,被形容為「東帝士2.0」,目前已完工,預計今年下半年開幕,可望帶動北區經濟活絡與商圈繁榮。
此外,台南市東區的平實重劃區具有完善生活機能,周邊重大建設到位,是台南重要的東區門戶,而國產建材實業旗下的「南風村」,涵蓋綜合商場與國賓影城,土地面積約1,260坪,建築面積約948坪,位於平實營區重劃區正對面,位居台南黃金地段軸心,未來潛力無窮。
永慶不動產河樂金華加盟店店東張家驊指出,台南這幾年房價確實快速上升,東區甚至出現預售案單價5字頭交易,而南科周邊的新大樓、預售案已站穩3字頭,也有4字頭成交價出現;歸仁高鐵、九份子都上3字頭,台南房市有翻天覆地的變化,難以想像。
而對於在地台南人來說,要買房的困難度增加不少,如何議價及選擇產品?張家驊建議,若是7、8年前買房的屋主,當時台南的預售屋、新大樓單價僅有1字頭,或是20萬元出頭,現在他若拿出來賣、開價30萬元初,這樣的物件比較有議價空間,因為當初取得成本就比較低,因此他若覺得有賺的話,可能就會果斷賣掉,議價空間也比較大。
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改革非短期可達 取消預售制度有風險

文/胡偉良

預售制雖長期存在,但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤,貿然取消或許不太可能,但是長期來看,可討論的地方不少。

取消預售制的優、缺點?

一、取消預售制會推高房價

預售屋售價比現房便宜。取消預售制,會提高開發商的自有資金率,尤其是資金墊付環節,這會降低開發商的開發速度和擴張規模。市場上的新房供應量減少,會導致房價上漲。

二、預售制驟然取消,會導致大量開發商倒閉

房地產開發算是一個高周轉的行業,預售制取消會使開發商周轉減速,極有可能使一大批資金鏈緊張(資金流吃緊、融資能力差)的中小開發商因周轉不靈而加速破產,這會加劇「爛尾樓」的產生。

三、開發商的建築成本增加,導致房價進一步上漲

開發商的資金成本增加,將使這些開發商,最後銷售房子時,將興建成本的增加轉嫁到消費者身上,從而導致房價進一步上漲。

四、預售制度風險轉嫁

房產預售制度是歷史的產物,在過去房地產發展確實也發揮了積極作用,有效解決房地產開發的資金問題。但如今,開發商利用房產預售制預先收錢,減少成本費用,卻把風險也轉嫁到消費者身上,當中確有可議之處。

預售本質上屬於商業信用,房地產開發企業一手握著銀行信用,一手握著商業信用,相當於賦予了開發商雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張,但同時也增加預售制度的脆弱性,資金鏈繃得太緊,容易產生風險,難以控制。

尤其當房地產銷售出現壓力,市場上不免就會出現因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因,導致建案停工的問題。預售制風險逐漸暴露,嚴重影響購房消費者的利益和銀行的資金安全。

「預售制下,很多開發主體並無資金實力,完全依靠借貸和預售獲得開發資金,滋生投機行為,助長房地產泡沫。」從本質來看,預售制是房地產高槓桿的主要源頭,而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要源頭。

消費者權益如何確保?

因為預售制度實施歷史長久,要從事相關制度改革絕非短期可達,因此,購房者有必要先做好自己的權益保障,以下幾點供大家參考:

一、建商和建案的往來銀行

絕大多數的建案都需要銀行來協助資金融通,因此消費者可以參考建商的往來銀行做檢核,若建案能取得一線銀行的貸款,這代表這個建案已具備相對的安全性。畢竟銀行為了確保貸款的安全性,大多是謹慎保守的,能獲得一線銀行的青睞,建案發生意外的機率相對也低。

二、工程的施工階段

以台北個案為例,從建案進行的施工階段可以看出建案的完工風險,一般而言,結構體完成後,就少了工程漲價導致停工的風險;地下室完工出土則代表免除了嚴重施工損鄰的風險;而連續壁完工則是工程啓動的前奏,也代表工地可以容許大型機具出入。

三、建商的推案實績、規模、資本

沒有太多推案實績、規模小、資本小的建商,因為缺乏充足的實務運作經驗,所以常易錯估情勢,增加完工風險,這樣的建商在順境時或可勉強完工,而在外界環境變化時,常難以應變,不能如期、如質,甚至無法完工。

因此,對建商的資歷(完工實績、公司財務及施工實力、經營者誠信),乃致於了解建案的財務保全措施(像是確保開發商的預收房款專款專用,確保建案能按時如質完成)才是自保之道。

像2021年以來,在缺工、原物料突然上漲的衝擊下,很多已談妥的建案都中輟,沒能啓動,但這對原地主來說,其實算是好事,因為除了重建美夢因而落空外,起碼還沒蒙受真正的損失。

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過嶺生活圈大案接力 精品別墅也搶進

大清城双 接待中心

文/住展雜誌

過嶺生活圈,距桃園最指標地段的青埔特區約10分鐘車程,目前房價大約落在26~33萬/坪,區域機能已算完整,受到來自中壢、青埔等地外溢買盤青睞,房市表現穩定,近期周邊供給也是近年來的高峰,除了最大宗的大樓產品外,透天、公寓的規劃也都有,產品十分多元。

盛紘時代 結構體

民族路六段路邊難得釋出人氣新案

近期除了稍早公開的「大清城双」外,屬新屋門牌的新案「盛竑時代」表現也見人氣,眼下建物正在興建中,預計2024年第四季交屋,基地在民族路六段上,鄰近好市多賣場,產品規劃為26~46坪的2~4房。

盛竑時代」受關注的原因,一為基地正臨主幹道,廣達1768坪,休閒設施完整,再者是價位沒有向上走高,多雙衛設計,客戶接受度高,是成就為較熱絡個案。

不怕門檻高 在地精品透天4500萬元起

除了大樓外,近期陸續出現高總價的透天產品,像過嶺重劃區內的「慶賀松泊苑」,乃僅2戶的小品案,面埤塘的景觀條件,加上大地坪,總價達5500~6000萬,建坪約120~127坪,地坪50坪,,目前建物尚在結構中,採預約賞屋制。

好市多賣場北側、都計外的中觀路二段則有「三川生態建築」,也是大地坪、相對高總價的透天產品,走精品路線,全案3戶,為2樓半、斜屋頂建築設計,訴求自家院子有生態植栽及小河流,屋內多處空間也都有景致。規劃坪數建坪78~90坪、地坪68~80坪,訂價4500~5500萬,可即刻交屋。據現場了解,買方除附近企業主外,還有台北建築業相關從業人員。

大清城双 接待中心

不過過嶺生活圈周邊當前還是以大樓產品市場為主,其中1200萬內、2~3房單位最受歡迎,除了前面提及的「大清城双」外,像是「傳佳緻」、「宜誠飛揚」等案皆是代表,待生活機能更成熟後,換屋產品有機會更加熱絡。

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高通膨下2024房市怎麼走?專家爆台灣與全球的優勢差異

文/朱福山

不少民眾關注總統大選後房市會不會受結果影響,漢華機構研展部副總經理、同時也是社群好宅攻略的老編管清智,近來就表示:「完全不會」,且2024年還是回到原本的經濟預期。

管清智認為,2024整體房市走勢:「價緩漲,成交量持平到緩縮」。

台灣不一樣

放眼全球,現階段都處於高通膨、高利率的環境,唯獨只有台灣是屬於高通膨、低利率,這也讓台灣的房市走勢,在過去一年多來跟全球不一樣,突顯台灣房地產的優勢。

去年國外很多房地產業者經營辛苦,但管清智說:「台灣看不到這個狀況,甚至房價還是有一定的漲幅,交易量也沒有出現嚴重的萎縮情形。」

他認為我國跟全球同處於高通膨的環境下,必定帶來物價漲幅、工資成本大幅提升等問題。

其中,物價漲幅一定延伸至食衣住行,且各項漲幅堆疊更讓民眾不安,而人力成本增加,勢將直接影響營造成本的增加,導致營建業處於高缺工的嚴重狀況,然而高通膨所帶來房價漲幅,本來就是時代趨勢,這是不爭事實。

維持國人購買力

若以台灣特有的低利率結構而言,全球過去2年內,面臨快速升息環境,然而在歐美、中國、新加坡、韓國等,所面臨的利率約在5、6%以上相對高額的數字,反觀台灣近2年內,合計5次調息,升了3碼,仍位於2%出頭的低利率環境,這也是維持民眾購屋能力的關鍵原因。

因此,房價因高通膨關係,正在堆疊中,而購屋能力因低利率關係,持續提供市場很大的購買力,再加上去年8月後,政府推出新青安房貸優惠方案,在其加持下使得剛需購買力持續提升。

推估台灣今年不跟風降息

觀察全球高通膨問題,短期內無法解決,而全球利息走到高點,管清智認為歐美多數國家,今年有望出現降息機會,不過他認為台灣暫時不會跟著一起降息,主要因為台灣的降息空間有限。

最後,管清智推估台灣今年仍會維持在高通膨、低利率的結構下,房市走勢還是延續過去幾年一致的方向,房價仍會維持在相對多頭的漲勢,然而成交量的預估,他認為今年總體的成交量,會跟去年一樣維持量縮格局,不過今年是緩縮,整體房市走勢:「價緩漲,成交量持平到緩縮」。

文/住展雜誌

新青安上路5個月 2萬5千戶受惠 建商再加碼助攻成家

文/朱福山

新青安自去年8月上路至今5個月以來,根據財政部公布最新統計數據,累計共受理逾2萬9千戶,受理金額高達2千2百億餘元,其中有2萬5千餘戶受惠,平均每戶撥貸720萬元,且撥貸戶數與金額逐月攀升;觀察近來不少業者推案搭配新青安優惠案,有自住剛需的購屋民眾接受度高。

根據財政部統計,實施5個月至今,去年12月單月撥貸戶數與金額均來到最高,12月撥貸戶數6,778戶,撥貸金額498.03億元,相較開辦首月撥貸戶數2,599戶,撥貸金額167.86億元,成長逾2倍,足見新青安真實反映民眾購屋需求。

璟都建設總經理高林鋒表示,不少真正有購屋需求的年青人,因購屋準備金不足,錯失進場機會,且一但存到這筆錢時,房價已經又上來了,致使他們一直在場外追著高房價跑。

建商再加碼

目前,不少房地產業者,為解決購屋民眾的痛,趁勢搭順風車推出優付方案,民眾可搭配新青安,一圓無殼蝸牛的購屋夢,包括璟都、甲山林、興富發等,其中璟都建設除低首付外,針對首購族年青人,在面臨資金分配需求的問題時,還提供3年無息貸款。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,新青安有助民眾購屋,但實際核貸金額,仍需視銀行就房屋進行鑑價及借款人財力、信用狀況而定,以此次統計來看,受理金額累計2,201億元,但撥貸金額為1,849億元,且貸款期限長,無形中會增加購屋成本,有意進場的民眾仍須以自己的還款能力為優先考量。

文/住展雜誌

台中海線優等生,受惠中科利多推升外溢買盤,房價站穩4字頭

文/朱福山

近來台積電話題不斷,稍早前於法說會上透露將於高雄增建第3座2奈米廠後,便引起網友熱議未來房價走勢,應驗隨「積」而居這句話,其中「中科台中園區擴建二期計畫」,已於去年底順利都審通過,今年6月前預計就能交地,供應台積電2奈米及以下等進製程利用。

「中科台中園區擴建二期計畫」所帶來的人口紅利對周邊房市帶來不小效益。

人口紅利 帶動周邊房市表現

房市專家表示,看好台積電主要因為預計可引入4,500人就業人口紅利,對周邊房市帶來不小效益,近來買盤甚至一路外溢到鄰近的沙鹿地區,促使新案單價紛紛站上4字頭。

根據實價登錄顯示,沙鹿區在2023年9月之後的大樓、華廈預售新案,共有352筆交易,熱度頗高,當中又有51筆為單價4字頭以上交易,區域高單價就佔了14.4%之多。

進一步觀察推案表現,「龍寶建設」首度進軍沙鹿推出的新案『和臻邸』,目前成交單價全數站上4字頭;茂洋建設位於台灣大道、捷運藍線B5站附近的『茂洋天玥』,表現也不俗,最高成交單價來到每坪48.3萬元的交易。

而沙鹿區內首個單價突破4字頭的推案『久樘花漾天鵝』,同樣受惠於鄰近捷運藍線B5站的地段優勢,開案至今上百筆的交易也有10筆交易站上4字頭大關,『茂』案和『久』案2案皆吸引不少當地置產客以及中科族青睞。

另外,『富宇云集』、『富宇禾沐』2案的最高成交單價分別為每坪43.2萬元、40.2萬元,且皆為總價1,000~1,300萬元內的2房產品,符合市場趨勢。

站穩4字頭 個案爆衝奔5邁進

從市場觀察表現來看,立智公關經理邱子蘅表示,台中因擁有人口紅利及產業加持,剛性需求強勁,觀察近期沙鹿房市,已站穩四字頭,甚至有部分個案爆衝奔向5字頭邁進,如前述『和臻邸』,1樓特殊戶更以每坪52.1萬元、總價2,858萬元新高價成交。

對此,住展雜誌發言人陳炳辰指出,沙鹿因鄰近西屯、中科,房市上的地利之便、外溢效益不言可喻,可利用特五號道路串連,還有靜宜大學的租屋市場,且住宅機能成熟,在房市正向話題與實質居性特性都有一定水準,一直是海線城市優等生 ,且由於今年房市仍大致被各界看好,台中市身為房產購置重鎮,沙鹿當前更是為重中之重。

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國際雙永續峰會 震撼揭示疫後全球趨勢

上海前灘太古里百貨商場獲得LEED及WELL健康綠建築雙認證。

全球企業掀起健康與永續革命——
國際雙永續峰會 震撼揭示疫後全球趨勢

企業全面採用規模化健康綠建築策略,ESG風潮下的全球健康與永續浪潮正席捲各大行業。WELL與LEED認證共同引領不動產新革命,企業融入多元性、公平性、包容性,將不動產打造成企業永續經營的核心引擎。

文、圖/何宗翰

疫情後,於2023年九月在華盛頓特區舉辦的WELL SUMMIT國際健康建築峰會和GREENBUILD國際綠建築峰會,我們發現到今年呈現出一個全球性的趨勢:國際企業普遍達成共識,不僅僅在單一項目中實施健康綠建築策略,更跨足WELL at scale、LEED v5等規模化作法,將永續發展融入組織的多元性、公平性、包容性,並與企業ESG相關聯,將不動產納入企業永續經營的核心征程。

全球WELL認證案場 員工滿意度提升28%

在ESG風潮下,國際企業展開健康潮。花旗銀行地產服務全球運營總監Linda Foggie,在會中分享了花旗如何透過WELL at scale規模計畫,堅定承諾將健康和福祉視為全球首要目標,提供跨足身體、心理和財務健康的全球資源和福利,這種做法也在IWBI(國際WELL建築研究院)的統計中反映,全球在WELL認證案場的員工環境滿意度提升了28%。

對項目資產價值而言,擁有高品質照明的辦公空間租金議價可提升5至6%,健康建築更可產生每平方米10年淨現值達10.69美元,相當於一個10萬平方公尺的建築物可獲得總經濟效益達到106.9萬美元。

MSD(美商默沙東藥廠)全球工作場所策略與企業服務總監Lisa James-Holmes強調,MSD以Our People、Our Culture、Our Business及Our World四個維度建構全球健康建築規模計畫,透過WELL健康建築、WELL HSR健康安全評價準則、WELL WER健康均等評價準則,提升全球四二個據點、逾四萬五千位員工的健康福祉。

MSD 台北辦公室更在台灣領先成為MSD集團在亞洲第一個獲得WELL認證的辦公室,透過WELL的要求,確保在工作場所和健康福祉政策中最大化作用,以實現對員工工作福祉的投資,吸引和留住人才,並打造更健康、動機性更高、且較不容易出現缺勤情況的團隊,實現人員健康與工作效能的永續雙贏。

此外,在國際ESG風潮的推動下,企業和開發商紛紛追求美國LEED綠建築認證和國際WELL健康建築認證的雙認證路徑,已成為提升不動產永續表現的國際標準。

全球近半年新增了335個雙認證項目,涵蓋了38個國家,總面積相當於210個台灣大小。在實踐ESG時,企業通常將綠色建築視為永續環境的基礎,並透過健康建築來量化使用者的健康與福祉。

上海前灘太古里百貨商場獲得LEED及WELL健康綠建築雙認證。

國際雙永續認證 台灣註冊率逐年攀升

根據統計數據,台灣LEED認證項目在北亞地區已躍升至前三,註冊項目年增16.11%;而台灣近半年的WELL認證註冊項目攀升了43%,全球申請案件數也增加了13%。

IWBI總裁兼執行長Rachel Hodgdon在2023年華盛頓特區WELL SUMMIT會議上分享,市場對LEED和WELL認證的迅速接受令人振奮,顯示全球對於高領導力並滿足人類健康和地球健康需求的需求更加明顯。

USGBC(美國綠色建築委員會)作為國際綠建築產業的明燈,此次更於峰會中首度發表LEED v5最新版本,更有效因應近年極端天氣事件和海平面上升等氣候變化威脅環境穩定性,以「脫碳」、「彈性」、「健康與福祉」、「公平性」、「生態系」、五大面向及「氣候行動」、「生活品質」、「生態學」三大維度,在全球推動不動產新革命。

以目前台灣市場台北市A辦集聚地信義商圈、台北車站商圈又或者是新開發北士科商圈,都將LEED和WELL作為永續競爭力的必要條件來看,WELL at Scale規模計畫及LEED v5版本的革新,預料將掀起國際不動產界,新的永續革命。

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通勤時間大減!三鶯線推升房市 屋主賣屋想多賺數十萬

好房網News記者林和謙/新北報導
捷運三鶯線進度順利、工程持續施作,2023年12月完成全線合龍作業,預計今(2024)年底可陸續進行動態測試,於全線動態、系統整合測試及穩定性測試達標後就可完工,通車後三峽鶯歌地區市民至雙北市中心通勤時間將減少20分鐘。鶯歌在地資深房仲表示,捷運三鶯線利多推升區域房市,有鶯歌打算賣房的屋主,看到鶯歌房市熱,就想賺更多,但超過區域行情太多,也會不容易去化。
新北捷運局指出,三鶯線列車於全線動態、系統整合測試及穩定性測試達標後即可完工,履勘確認安全無虞後便能通車,通車後三峽鶯歌地區市民至雙北市中心通勤時間將減少20分鐘,可到達雙北捷運路網每個角落,有效提升地區可及性,且三鶯線將延伸至八德,與桃園綠線銜接,串連基北北桃交通路網,打造共榮生活圈。
捷運三鶯線拚2025年完工,通車後三峽鶯歌地區市民至雙北市中心通勤時間將減少20分鐘。捷運利多推升區域房市,有鶯歌打算賣房的屋主,看到房市熱,就想賺更多。圖/好房網News記者林和謙/攝
捷運三鶯線朝2025年完工目標前進!李柏志店長表示,麥仔園都市計畫區域受開發議題、捷運利多帶動,這幾年當地有老地主賣出土地,獲利數千萬元。圖/好房網News記者林和謙/攝
另外,捷運三鶯線涵蓋土城、三峽、鶯歌,沿線捷運開發案也已啟動,站點包括媽祖田站、龍埔站暨機廠、三峽站、台北大學站、永吉公園站、鶯桃福德站,6站點共7處開發基地,捷運三鶯線聯開案總投資金額估計350億元,透過TOD方式更促進土地有效利用及發揮大眾運輸的優勢,以及提升民眾住居及辦公、機能便利性,可帶動區域發展與繁榮。
商仲專家分析,土城的暫緩重劃區、三峽的北大特區等房市熱區,因接近捷運站點,交通便利性高,房市具備支撐力;三鶯線沿線房市自住需求又強、且連結北北桃生活圈,是頗看好的區塊。
永慶不動產鶯歌建國捷運加盟店林裕盛店長表示,鶯歌因捷運建設關係,住宅新案價格被拉抬,中古屋價格也被帶動,我們就遇過一些要賣房的屋主「跳價賣屋」,比如該區域原本屋齡20多年、30年的中古大樓合理行情落在900萬元,屋主原先開價也還合乎行情,看到鶯歌房市熱,就想賺更多,所以跳價開到960萬、甚至更高,想多賺好幾十萬,這樣情況下,當然不好去化,我們會努力跟屋主溝通,免得「物件放了好幾個月都賣不掉」。
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住公寓2樓鄰居好吵!她「一舉動」慘觸法 8千元飛了

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
家不住在透天或頂樓的民眾不免會受到些許鄰居的噪音改擾,若是你遇到鄰居吵鬧聲會如何處置?一名家住苗栗公寓2樓的58歲陳姓女子,因為長期與樓上鄰居鄭姓男子產生的噪音起爭執,某日下午女子又聽到樓上傳來的噪音,心生不滿一氣之下「做出一舉動」,沒想到這判斷,後果不堪設想。
112年1月18日下午2時多,陳姓女子再度聽到樓上傳來的聲響,決定下樓將該棟公寓總電源電閘開關強行關閉,導致鄭男住處電器、電腦設備因斷電而無法使用,鄭男察覺有異下樓查看,憤而報警處理。
公寓住戶不滿樓上鄰居噪音,憤而斷電觸法。示意圖,與內文物件無關/好房網News記者黃芸涵攝影
首購族想買公寓隔套出租。示意圖,與內文物件無關/好房網News記者黃芸涵攝影
鄭姓男子當下下樓查看總電源時驚覺遭人動手腳,主張陳姓女子妨害他正常使用電力的權利。警方追查後知道是2樓住戶所為,陳女也在警訊時坦承犯案。
整起案件苗栗地院法官審酌,陳女因噪音問題而與鄰居產生嫌隙,但卻不思以理性之方式解決,即將該棟公寓總電源電閘開關強行關閉,妨害鄭男自由用電權利,所為實屬不該;且事後鄭男撤回調解申請,雙方迄今未達成和解,考量陳女犯後態度、智識程度、生活狀況等一切情狀,依《強制罪》處罰金新台幣8000元,如易服勞役,以新台幣1000元折算1日。全案可上訴。
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最新空屋率出爐 「這縣市」增加宅數最多

文/陳曼羚

被視為空屋率指標的「低度用電住宅」最新統計出爐,去(2023)年上半年全國低度使用住宅共85.1萬宅,占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.33%,較2022年下半年(前一期)增加5.6萬宅,但較2022年上半年減少7,533宅。內政部表示,本期低度使用住宅比率,除連江縣外,其餘縣市均較前一期增加,6都以高雄市增加幅度較大、新北市增加宅數最多。

內政部:低度使用住宅比率 長期呈緩降

內政部說明,本期低度使用住宅比率,依縣市別觀察,以台北市7.15%最低、新竹市7.51%次低;以金門縣17.40%最高、宜蘭縣15.61%次高。除連江縣外,其餘縣市均較前一期增加。觀察變動趨勢,自2009年統計以來,全國低度使用住宅比率近2年雖略有波動,但長期仍呈現緩降趨勢。

至於6都與新竹縣市的部分,與前一期相較,宅數增加最多的縣市為新北市,低度使用住宅宅數增加約1萬宅最多,其次為高雄市的9,930宅。低度使用住宅比率,以高雄市增加0.82個百分點居冠,其次為台南市0.71個百分點。值得注意的是,與2022年同期相較,僅高雄市低度使用住宅宅數與比率增加。

空屋率偏高 台中中區入榜

就鄉鎮市區別觀察,本期低度使用住宅比率小於6%的地區,由上期的18個減至10個;主要集中於6都,包括新北市泰山區、新莊區、中和區、蘆洲區,台北市信義區、松山區、內湖區,台中市神岡區、大里區,台東縣蘭嶼鄉等10個鄉鎮市區。

本期低度使用住宅比率大於20%的地區,以偏鄉居多,部分為舊市區,且由前一期的16個增至本期的22個,分別是新北市萬里區、三芝區、平溪區、石門區、烏來區與金山區,台中市中區,台南市左鎮區,高雄市為那瑪夏區、甲仙區與六龜區,新竹縣五峰鄉,苗栗縣造橋鄉,雲林縣臺西鄉,嘉義縣大埔鄉、宜蘭縣礁溪鄉、花蓮縣豐濱鄉、台東縣綠島鄉、卑南鄉、大武鄉與長濱鄉,金門縣金沙鎮。

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臉友助攻網路聲量 建案辦見學團 跨界協作賺人氣

文/朱福山

建案不再只是透過個案的自媒體曝光來增加人氣,也跨界合作,透過活動參與者在社群發聲,提高個案網路聲量。

相較傳統媒體宣傳方式,近來不少建案透過跨域、跨界的合作模式來增加網路流量,除熟悉舉辦大型活動,邀來知名意見領袖出席活動,美女網紅、主播帶看,或將案場打造成藝廊,規劃藝文相關活動等,近來也流行舉辦見學團,邀約同業或設計師成團賞屋,無非就是希望與會者,將現場參訪的心得及圖像,透過社群分享來賺人氣。

辦見學團擴散網路聲量

談到樣品屋的開箱,社群流量高的不得不提及『築觀』,組建北中南設計師見學參訪團,由接待中心設計師王喆負責導覽,透過見學團成員的分享,其圖像、文字透過設計師們不同視角的解讀,不僅包括基地、接待中心的設計、建案的規劃等,病毒式的擴散讓更多人認識該案,後續還有『桓桓溫州』將舉辦同業見學團。

『睦月』線下活動則在接待中心先以藝廊之姿亮相,獲得不少媒體及民眾好評外,自媒體陸續釋出有關案場進度消息,包括古蹟旁建照申請話題、接待中心特殊樣貌揭露,以及與行業裡多位代表性人物的對話,期間更透過參與者的社群貼文,來拉高案場格局。

除透過臉友助攻人氣,不少案場也會找來名人加持,像是『晴空大地』找來新聞主播帶看,還安排樂天女孩見面會、YOYO家族互動秀等,增加案場人氣。

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選舉前後房市無感 品牌效應將吸引理性買盤

文/朱福山

總統大選終於落幕,這一次對於房地產的影響相對冷靜,無論選前或是選後,案場來人較無受到波動。

把時間軸拉長,房價依舊居高不降,偶而下修盤整,多數購屋民眾越理性看待買房這件事,也因此催生房地產的品牌效應,無論建商、代銷都越來越重視粉絲黏著度,因為他們認為只要做出口碑後,一但推案即可獲得粉絲關注,不僅有基本銷售買盤外,還可藉由已購客推薦,帶親友來參觀。

因此,品牌建商在建築規畫及建築品質上格外用心,軟服務與社區經營部分同樣認真,既維繫老顧客,又可開拓新客源;銷售端,品牌代銷則更重購屋前的賞屋體驗及銷售服務,近年則流行沉浸式的體驗服務,主要因為這個案子不買,業者還有別的案子可以推薦。

北部重實惠

先來看品牌建商的紛絲操作,包括璟都、鉅陞、雙橡園、舜元、陸府、麗晨、龍寶、華友聯等,觀察由於北部房價高,因此越重實惠性,而越往南走,則越重生活及精神層面。

例如璟都建設直接舉辦「購屋季抽百萬」活動,且響應政府「新青年安心成家房貸」方案,除低首付外,針對首購年青人,面對資金分配需求的問題時,還提供3年無息10%的購屋貸款。

鉅陞建築團隊則訴求全台首發預售全裝修的選配服務,並提供購屋一條龍全面整合,從開發、規劃到保固等共7大環節,並加碼提撥社區公共基金,近期『鉅陞ONE』還舉辦回娘家的「專寵已購」活動。

無獨有偶,璟都與鉅陞在服務粉絲上,皆採線上APP服務,璟都著重在線上報修,強調永久保修、永續服務,即便第一手屋主轉售後,民眾只要買的是璟都房,他們的保修服務就繼續做,難怪容易黏粉。

鉅陞則偏重E化,包括房屋興建時,可於線上觀看工程直播,線上查詢繳款進度、預約客變等,並有社區專屬管理APP,提供1年社區營運代管服務,代管期間,住戶免繳管理費。

中南部重生活

來到中台灣,多數品牌建商與紛絲的互動,著重在生活、精神層面,例如舜元建設以品牌精神「致生活」出發,致力傳遞知識性的生活美學品味,為每個不同特質社區規劃適合活動,如『舜元知了』紅酒之旅、『舜元睦森林』金箔畫活動等。

雙橡園開發自從成立物業公司服務自己住戶開始,已經連續7年舉辦社區專屬的頂樓跨年Party,讓住戶在自家跨年也可以很獨特且專屬;將生活美學融入日常的麗晨建設,透過晨露文化藝術基金會,持續舉辦各項活動,邀請員工、住戶、業主、及合作夥伴一同參與。

陸府建設透過陸府生活美學教育基金會,為住戶打造專屬活動,近期則邀請肯夢芳療師帶領住戶,現場調配按摩油,並學習如何在忙碌高壓生活中,享有更高品質的放鬆時刻;龍寶建設邀請建築師陳宣誠擔任策展人,形成建築師的提案「野地博物館」,實地勘查時則看不出博物館型態,提供獨特的空間體驗。

南台灣的華友聯集團,今年1月初則邀請住戶走進衛武營戲劇院,舉辦住戶專場活動,提供400戶800個名額,讓住戶可以透過華友聯Family APP來索票觀賞,讓他們體驗馬戲之門《巴哈嘎!不可!不可!》,活動現場好不熱鬧。

代銷重誘因

最後來看品牌代銷的紛絲操作,如前述與建商如出一轍,多祭出回娘家促銷誘因,例如海悅廣告負責銷售的『美德市』,龍年春節活動「美德龍旺好事成3」裡,就有針對已購客介紹新客抽好禮的安排。

甲山林則於聯銷中心,針對已購客會員提供專屬生日禮,像是婆婆媽媽最愛的湯鍋、廚具組、摺疊購物車等實用誘因,而針對賞屋體驗,民眾若想提早感受入住後的物業服務,可直接至甲山林湯旅飯店體驗,其中由該物業秘書飯店進駐的『甲山林花園帝寶』,還訴求社區10年免管理費。

無論品牌建商或代銷,在經營粉絲這件事上,都越來越重視,觀察考量有意購屋民眾多數非看一次房就進場,因此為累積品牌口袋名單,唯有強化與鐵粉之間的黏著度,在潛銷時才能提前回訪,邀請有望客戶前來賞屋,穩固銷售的基本盤,因此,這也是為什麼近年不少建案,一公開即完銷的策略之一。

華友聯集團舉辦住戶專場活動,邀請住戶走進衛武營戲劇院。圖:華友聯建築粉專

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八德買氣穩健 區內新建案齊發

益騏豐盛之城 接待

文/住展雜誌

農曆年節倒數,八德地區房市淡季不淡,不乏銷售中心詢問度表現穩定,近期永豐路上有逾2千多坪基地的建案公開,許久未見推案的大湳地區也有新建案潛銷,增加不少關注度。

織未來 接待

大湳、八德擴大各區新案百花齊放

位於永豐路上的寶佳建設「織未來」,基地2476坪,四面臨路,共規劃457戶(含店面),為25至48坪的2至3+1房格局,開價38~40萬元/坪,訴求紅線桃園醫院站約550公尺,目前設置銷售中心於基地上銷售,詢問度表現不錯。

而大湳地區大福街上,合陽建設的「合陽捷運湛」,規劃171戶純住家,近廣豐商圈,距G05站約400公尺,為23至36坪的2至3房格局,單層4~5併設計,銷售中心位於介壽路一段366號,現場已有人員進駐。

合陽捷運湛 透視圖外觀
益騏豐盛之城 接待

其餘建案如大湳交流道周邊的「日光之境」系列推案,因區段許久未有推案,且具備不少粉絲客群,整體銷售表現穩定,實登已見逾40多筆的紀錄,顯見成效。另在八德擴大重劃區的「益騏豐盛之城」,近棒壘球場,步行可抵G02站,各格局皆有銷售,亦受市場關注。

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善用民力提振社宅績效

距大選不足廿天,房市依然淡定。有謂價穩量縮,評估算是中肯。友人月初售出小坪數樓房,單價近110萬元,創該樓近年新高。以小見大,有資金需求者,試探行情有利,迅速出手,這類投資客仍能獲利,顯示看漲的族群,比想像中還多。

房地產題材選舉氣味的,自然是社宅興建績效。多少時程完成多少戶,我達標你沒達標,候選人攻防大抵如此,少有新意。在百姓看來,社宅蓋在哪兒,品質如何,價錢合理與否,才是重點。倘若地處偏遠,歪斜漏水,則建造戶數再多,亦乏人問津,又有啥績效可誇?

近幾十年來,公家建民用住宅,已捨棄「國宅」二字。目前以社宅通稱,唯品質水平仍不見進步。何況現今缺料缺工,建築成本高漲,公共工程發包,虛胖必更嚴重。從社宅租金的逆推算法來看,社宅的單價之高,和民間建商所費,大同小異。換言之,國民住社宅,租金並沒省多少。程序依舊不夠簡明,更常見的仍是漏水,此事古難全。

新加坡的社宅或組屋,其政策涵蘊了濃厚的社會福利色彩。以及政府的善意。組屋買賣總價,三房才六百餘萬元台幣,單價約廿餘萬元台幣。相較於市區一般樓房,價錢約五分之一。雖然地點多位於市區邊緣,但年輕人有七、八成購屋者排隊入住。

兩地比一比,誰才玩真的?咱們蓋社宅,被視為地方首長的職責,非蓋多少戶不可。由於難度頗高,官員多敬而遠之。何況公共工程品質提升不易,倘若捲入渾水,百口莫辯。而且,咱們社宅並不便宜到哪,比來比去,或地點差,或是品質不夠好,很少叫好又叫座。

政策出發點為何,得先搞清楚。讓全民瞭解,何以要花公帤蓋樓房,優惠年輕人?大眾有共識,則花大錢理直氣壯。蓋老人住宅或長照,也可花大錢。只要政府歲收足夠,社會福利不嫌多。從結婚懷孕育兒,到青年購屋創業,銀髮族照顧等等,全民都沾到好處,自然獲大眾支持。

近時財政部研擬方案,讓民間參與社宅和長照機構的興建和營運。如前所言,社宅興建難處甚多,倘能善用民間資源,等於有效整合社會力,自然提升績效。長照已成為各國族區域的重擔,亦當動員各處閒置土地,民間經營機制,儘可能做到周延完備,則為長者之福。

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中市府供弱勢租屋補貼 公益出租人享3項稅賦優惠 

台中市政府為減輕市民租屋族重擔,除內政部除辦理300億元中央擴大租金補貼專案外,還加碼提供低收入戶及身心障礙等弱勢族群租金補貼。台中市地方稅務局提醒,將房屋出租弱勢的房東,將可享有3項稅賦優惠。

地方稅務局說明,若所有權人將合法房屋提供作包租代管社宅或出租給弱勢族群,且被認定為公益出租人,就可享有相當於自用住宅用的房屋稅百分之一點二及地價稅千分之二的優惠稅率,所得稅也有由每月租金收入免稅額最高1萬5,000元的優惠。

為鼓勵屋主參與成為公益出租人,立法院已三讀修正通過《住宅法》部分條文,增訂公益出租人租賃契約資料不得做為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據的規定,以消除屋主對於加入公益出租人就會被查稅的疑慮。

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基隆市稅務局:公設應按「這項稅率」分攤計課房屋稅

對於民眾詢問房屋有部分用於營業,另一部分則是住家使用,公共設施如何課徵房屋稅。基隆市稅務局回應,房屋公設應按主建物用途適用的稅率分離課稅。

稅務局說明,房屋是根據實際使用情形,分別按照住家用或非住家用的稅率來課徵房屋稅。公設使用的部分,是依據主建物的用途適用相應的稅率來分攤課徵。若主建物有多種不同的用途,則是根據每種用途的實際面積比例,按照相應的稅率進行課稅。

稅務局舉例,如果一棟房屋的主建物30坪用於營業,20坪做為住家使用,而公共設施占15坪,則其中9坪(即15坪×60%)的公共設施部分將按營業用稅率課徵房屋稅,其餘6坪(即15坪×40%)則按住家用稅率課稅。

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健全房市 不等於住者有其屋

文/施絢傑

無論是基於國際局勢丕變,或在野整合過程歹戲拖棚,此次2024總統大選,受到關注的程度,絕對不輸過往任何一屆;當然,至今仍為難以承受之重的高房價乃至住宅市場問題,依然是這次選戰的攻防重點之一。

做為長期關注此一議題的專業媒體,《住展雜誌》這次也提出與多項相關重大議題及趨勢,針對各組人馬提出的政見,透過相關學者各自之學有專精及觀察,提出針砭及真正適切的解方。不過除此之外,還須探究的是,為什麼這幾年官方不斷祭出相關調控政策,一切卻還是近乎空轉?

有土斯有財 斷章加錯解

其實當中很大原因,是出在人心,也就是我們一向咸認理所當然,談到房市,大家最耳熟能詳的「有土斯有財」固有觀念,根本從一開始,就是一場天大的誤會。

四書《禮記‧大學》中有一段是這麼寫的:「道得眾則得國,失眾則失國。是故君子先慎乎德。有德此有人,有人此有土,有土此有財,有財此有用。德者本也,財者末也,外本內末,爭民施奪。」原意是勸誡當權者,為政需有德,才能得民心,進而開疆拓土、創造財富,卻被後世斷章取義、錯誤解讀,傳承下來的結果,就變成擁有不動產才能致富,甚至「一定要買房」的社會觀念甚至規範。

住者適其屋 才是真正義

再回到選舉。近年歷屆,居住正義無疑都是熱門攻防議題,但居住正義定義為何?其實這答案,遠在天邊,近在眼前。《住宅法》開宗明義寫著:使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,簡言之就是住宅適其屋。這非等同於取得所有權,政府或公部門資源應該投入、達到的,也絕非「人人都要買房」。

政府該做的,是提供各種選項,同時透過各種制度,讓這些選項的運作規則合理、正常化,各人再根據自己喜好、能力,選擇最適合的途徑或方式,也就是或買或租,或市場機制或公部門提供,滿足、保障居住需求,絕非現在這種非買房不可,於是被迫接受高房價,或暫時委身租市,乃至老殘窮者難求棲身之所的現況。唯有真正認清此點,《住宅法》才不至形同具文,居住正義才有真正彰顯的一天。

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租屋詐騙猖獗 南市府揭詐騙3大手法、破解5「不」驟

近期租屋詐騙頻傳,台南市政府地政局於臉書發文指出,詐騙集團利用社交媒體、租屋平台刊登優質房屋照,再利用限時優惠、不滿意全額退費、身分證保證等話術,騙取租客預付訂金或押金,等到租客驚覺有異時,詐騙集團早已人間蒸發。對此台南市府提供租屋防詐5「不」驟,讓租客能安心找屋。

租屋詐騙3大手法

台南市地政局長陳淑美表示,常見的租屋詐騙手法主要有「先付錢可優先看房」、「假冒屋主帶看房,收完錢就搞失聯」、「加入LINE好友傳租屋訊息」等。因租屋詐騙猖獗,台南市府提醒民眾若在社群或租屋平台看到出租刊登的照片,應先使用「以圖搜圖」功能,查看是否有不同地區出租但出現相同照片,以初步判別是否為詐騙物件。

另外,尚未實地看屋前,切勿預付訂金,應於看屋滿意後再給付;簽約前,一定要先確認對方身分,除了要求對方出示身分證件外,也應提供房屋權狀作查驗。如果是二房東轉租,應請其提供原租賃契約及轉租授權書;若是透過仲介代租,須提供屋主親自授權的委託書。

租屋防詐5「不」驟

陳淑美更提供租屋防詐5「不」驟:

  1. 簽訂住宅租賃契約前,「不」要輕易給錢及提供身分證件
  2. 租金顯著低於周遭租屋行情「不」合理
  3. 刊登的照片風格像是飯店或樣品屋,「不」像真實居住環境
  4. 網路平台發文者的姓名帳號「不」真實」
  5. 對方探詢與租屋「不」相關的問題

最後地政局提醒,若想要租得安心,可透過合法專業的「不動產仲介經紀業」或「租賃住宅服務業者」尋找房源租屋,降低遭不肖人士詐騙的風險。

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地政局「區塊鏈加密」神器 破解租屋詐騙
防不動產詐騙 地籍異動這樣查

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配偶相互贈與土地 欲享優惠稅率 「這件事」不可忘

台中市政府地方稅務局指出,民眾應注意有關自用住宅用地稅率的申請事項。該局指出,即使土地因配偶之間相互贈與而產生所有權人變更,只要土地仍符合自用住宅用地的要件,仍須提出申請。

不論因繼承或贈與而移轉之土地,縱使用途未變,但因課稅主體(土地所有權人)已變更,其適用地價稅自用住宅用地條件也隨之改變,故新所有權人均應重新申請,經審查核准後才能適用優惠稅率。

此外,如要享有自用住宅用地優惠稅率,新土地所有權人必須於每年的9月22日之前提出申請,才能確保當年度能夠適用優惠稅率。

而逾期提出申請的土地所有人,就只能在下一個年度才開始享受優惠稅率。

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新庄子危老案連發 新豐房價水漲船高

辻間 基地
富來.森之青 結構

文/住展雜誌

類似湖口鄉房市的新豐鄉,目前外圍房價漲勢洶洶,據住展雜誌調查,不少都市計劃外的新建案開價都攀上3字頭,反觀市區地段的明新重劃區,像「富宇明星綻」、「富來.森之青」開價4字頭則相對合理,近期銷況都有進展。

辻間 基地

推案方面,除了舊市區的新庄子地區有新面孔外,都市計劃外也有新案登場,包括新庄子地區的危老改建案啟鈺建設「辻間」,基地臨幹道,鄰近新豐國小,距新庄子夜市不遠,規劃36戶(含2戶店面),為17~36坪、1+1~3房,總價598萬元起,訴求戶戶邊間,採用進口建材,如Panasonic系統廚具、GLEMGAS洗碗機、YALA電子鎖等。同區段另有同屬危老案的森祐建設「本善」系列No.2「森祐新市路案」,眼下正在籌備當中,預計第二季登場。

森祐新市路案 基地

都市計劃外的綠景莊園社區還有電梯透天案「湖澋」,基地屬丙種建地,面公園、埤塘,距新豐火車站約6~7分鐘車程,規劃14戶,面寬約5.4,地坪約43~50.8坪,總價2980~3280萬,採毛胚交屋,訴求戶戶具景觀。

低自備訴求奏效 部分業者跟進

至於其餘建案動態,上述明新重劃區「富宇明星綻」釋出的自備5%起,工程零付款到交屋,表現效果不錯,部分業者也釋出低首付方案,像是忠孝公園周邊「兜豐」,以及忠孝國中周邊「心豐花園」,前者主打訂簽5%起、工程零付款,後者則強調首付6%起。

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囤房稅2.0擬朝二方向簡化  99%以上單一自住房屋可降稅

囤房稅2.0今年7月上路、2025年開徵,將給予單一自住房屋稅收優惠。為了實現這一目標,財政部研擬排除各縣市房屋現值排名前1或0.5%的豪宅。此外,財政部也計劃原本為三組的課稅基準分組簡化為兩組。財政部表示,此為初步方向之一,尚未定案。

囤房稅2.0成效將反映在2025年5月房屋稅單,新的非自住住家房屋稅率將介於2%至4.8%之間。此外,稅收將採用全國歸戶、全數累進的方式計算,以打擊囤房行為,促進房地產市場的穩定。

由於房屋稅屬於地方稅,各地方政府需修正相關的自治條例,以符合新的稅制要求。財政部與地方政府達成共識,所有相關法規最慢應在明年2月28日之前完成修正並公布,以確保新稅制的順利進行。

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北市公辦都更「7599」迎來第2案 南港產專區單元啟動選屋

圖/台北都發局提供

台北市政府公辦都更「7599專案」再傳捷報。繼信義區虎林街60巷公辦都更案,南港產專區單元2-25也在2個月整合意願高達9成,成為進入第三階段模擬選屋的第2案。北市府透露,因居民自創群組溝通和設工作站,遇疑慮即致電求證,遂使二階段快速達標。

南港產專區單元2-25公辦都更案,位於南港區南港路三段以北、南港路三段16巷以西所圍的基地,鄰近玉成國小、南港高中、捷運昆陽站,基地內為屋齡40至50年以上的老公寓,共5棟、130戶,多數住戶盼透過公辦都更,改善居住品質。

都更處說明,此案能在短時間內整合居民意願,原因除了市府及專業技術團隊提供協助外,社區居民也自主召開多次頭人會議、自創LINE群組溝通,甚至在社區成立工作站,作為收取意願書的據點,有疑慮也隨時致電更新處諮詢,讓所有權人能在獲得正確資訊的狀況下做出最有利的判斷。

都更處表示,後續將由台北住都中心模擬更新後房型及權值,讓住戶依居住需求選屋,同時對於房型、位置及差額找補等有概念,住都中心也會一併調查住戶對新家的建築需求,若第三階段選配率達90%,將把住戶需求做為第四階段招商條件的重要依據。

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圖/台北都發局提供

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