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北美館回望追尋台灣建築 二戰後摩登生活的多元樣貌
文/王奕淳
「摩登生活:台灣建築1949–1983」已在台北市立美術館正式開展,由3位建築學者吳光庭、王俊雄和王增榮共同研究策劃,聚焦1949至1983年間影響台灣建築發展脈絡的議題事件與生活文化因子,帶領觀眾探尋在當時政治社會背景下,台灣在二次世界大戰結束後文化的變遷與多元且具現代性意義的時代樣貌。
該展覽共計有兩百餘件作品、建築圖面、模型、檔案與影像紀錄,其中亦有為本次展覽特別復刻的珍貴模型及設計家具。
研究策劃之一的吳光庭表示「建築不僅是一個物理空間,更是對一個時代的生活方式、所思所想以及理想願景的投射。」二戰結束後台灣面臨政權轉變,1949年底南京國民政府播遷來台,將不同的建築工法與觀念、生活方式一併帶來,對當時受日本殖民文化影響的生活方式產生影響。
北美館館長王俊傑表示:「以建築作為台灣1949–1983的觀景窗,並不僅在於探討建築形式與建築史,而是從當代的角度回望追尋現代化的過程中,對於主體性、何謂理想的現代生活想像及其對我們的影響。『摩登生活:臺灣建築1949–1983』企圖提出建築展覽的不同可能,並期待觸發更多議題的討論。」
展期間將配合兒童節延伸適合親子參加的特別活動,以及與王大閎建築劇場串聯的身體計畫工作坊,此外更邀請與本展合作模型製作的八校建築系師生參與「摩登生活實驗室」一日創作活動,透過跨校分組的共創方式,針對建築所處的時空脈絡進行探討與再詮釋,最終實驗成果將展示於美術館三樓3C迴廊,作為展覽的延伸思考。












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小宅規劃成主流 德廚集團嶄新設計推出
文/王奕淳
根據內政部最新統計,去(2023)年全國建物買賣移轉平均面積只剩29.7坪,顯示當今社會多方因素影響之下,小坪數住宅已成為主流。其中,空間如何規劃、運用,以及設計感與質感兼備的家具,更是為整體小宅氛圍加分的重中之重。
了解這一趨勢的德廚集團,便是小宅規劃中的一大能手。透過累積超過40年的經驗,以品味生活的傳播者為公司願景,引進眾多歐美廚房家居品牌。近期德廚集團全台門市,台中惠中店、台北復興店、台北忠孝店、台中市政店、陸續重新開幕,將帶給台灣消費者嶄新的歐美家居設計趨勢與高品質的生活體驗。
講究不將就的百年經典 Poggenpohl
成立於1892年,為世界上最古老的廚具品牌之一。FriedemirPoggenpohl創立了家族企業。 自此,公司秉持創辦人設定的目標 “make the kitchen better”。 經歷了近130年的發展,公司已成長為高端廚房德國製造的領先品牌。 作為現代廚房的創造者,Poggenpohl將建築理念和設計實踐完美融合,在引領潮流的設計、卓越的工藝上不斷進化和突破。
內斂華美的極致工藝 +MODO
+MODO 在立面呈現的設計令人印象深刻。 檯面和櫥櫃透過簍空的視覺衝擊,形成壯觀且具創造力的底座。 下方抽拉盤也可以起到增加收納空間的作用。 知名設計師Jorge Pensi 以夕陽下的萊茵河大橋為靈感,將幹練與詩意完美結合。檯面橫跨下方的櫥櫃,看似漂浮在空中,實則為儲放餐具和個人配件的展示舞台。

展示於德廚集團台北復興店的+MODO系列,正是將藝術與功能、錯位與平衡結合的典範。通透結構搭配暖光使得大型中島視覺上更輕盈溫馨。獨特的櫻桃紅大理石檯面與黑色手刷水泥門板呈現低調奢華的內斂,實木抽拉盤為FENIX®創新材料,具有抗指紋、防滑、熱修復等特點。
高雅純粹的極簡主義 +SEGMENTO
+SEGMENTO簡練的線條立面為設計核心,無把手設計不僅美觀也實用,可完美鑲嵌洗碗機於中島廚房,也可安裝各式抽屜及拉門,不僅增加收納空間也能維持設計感。提供多樣色系、材質、尺寸的門板,更能體現空間設計的完整性與理念,為Poggenpohl客製化程度最高的系列。

展示於德廚集團台北復興店的+SEGMENTO系列為一字型+中島廚房,淺灰帝通石檯面、淺咖烤漆門板與鋁框邊條使廚具俐落簡約卻不單調,深受眾多精品小宅業主所喜愛。中島預留座位區可作為吧檯使用。加裝燈光的展示櫃有底櫃及高櫃的選擇,可搭配現場地形,由廚房延伸至客餐廳,維持設計風格。頂櫃為按壓開闔自動門,內建防夾功能,亦可自訂高度,方便順手。
Elementi 自然淬鍊的工藝展現

位於德廚集團台北忠孝店的全新系列Elementi呈現當代建築所推崇的極簡主義,包括陶板、玻璃、鋁和木材,獨特的廚櫃門設計,在開啟處巧妙呈現自然素材的不規則感,打破一般廚具方正束縛的傳統思維。上方的橋型控制台,使用重量極輕的黑色陽極處理鋁條作為支架。可安裝不同配件和廚房工具、玻璃杯架、金屬掛勾於中島廚房上,同時也可作為廚房照明。
Elementi結合義式美學及功能性,讓各種廚房格局都能完美貼合其風格設計及功能應用。特殊陶板檯面僅一公分與水槽為一體成形,其洩水坡能快速排水,展現高品質的細節工藝。黑色菱格紋鋁板高櫃內設感應燈,搭配品牌收納組件既實用且時尚。
Way 簡約溫潤的異質混搭

Way代表了純粹而清晰的設計理念,沒有多餘附件和裝飾元素的系列。 Way的無把手定義了廚具的整體外觀,為連續、不間斷的簡約設計,以突顯廚房的俐落鍊條魅力。
德廚集團台北忠孝店的Way中島廚房無把手設計呈現對稱俐落感,實用且美觀,檯面則是優雅的大理石紋帝雉石。櫥櫃門板為羽毛灰色磨砂玻璃,表面顏色隨著陽光映照而變化。後方一字型廚房的防濺板採用磁吸設計可選配各種掛件擺放常用的廚房用品,右方高櫃直條木門板採輕量化鋁合金蜂巢結構,兼具輕量化及耐用強度,即便高度達到208公分,仍然可輕鬆開關。
Joy 沈穩俐落的純粹主義

Joy系列的極簡優雅更回歸到廚房的本質。其流線型外觀和幹練的檯面突顯了材質和細節的美感。可適應不同地形,不管是一字型、L型、ㄇ字型、中島型皆可完美融入空間中,且檯面與門板材質、顏色選擇繁多,可輕鬆融入原本的設計風格中。
德廚集團台北忠孝店的Joy為Snaidero平價入門基本款,設計簡約俐落,提供把手及內崁無把手款式。中島檯面為鈦鋼石,搭配近期熱門的岩灰色門板呈現時尚現代感。櫥櫃內部設置45度崁入感應式燈條,避免使用者直視炫光。
Sub-Zero 冰箱界的勞斯萊斯


設計師公認最具代表性的冰箱先驅,全球業界首推第一品牌Sub-Zero,又被稱為「防彈冰箱」,於電影《史密斯任務》、《鋼鐵人》等眾多好萊塢電影裡也出現過。貝克漢夫婦、Taylor Swift、Jamie Oliver、Blackpink Jennie愛用品牌。常見於信義聯勤、松濤苑、雙橡園等知名豪宅。
獨家與NASA合作開發的 PureAir 空氣淨化系統,每20分鐘去除加速食物腐敗的乙烯氣體與異味,冷凍冷藏雙壓縮機獨立系統,精準溫控達到+/- 1 °C,創造出高於一般冰箱三倍的保鮮力,近期推出全新機款,新增夜間模式、奈米塗層防溢設計……等。總代理德廚集團提供24吋~48吋家用冰箱可供選擇,可完美嵌入櫥櫃。同時也推出Sub-Zero新款紅酒櫃。

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高價宅祭美食攻略吸客 餐標要價1萬元
文/朱福山
財政部於2月發布「2023年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,下修豪宅認定標準,此舉與央行看法分歧,而全台各縣市也都有自己對豪宅的定義,開發商為吸客上門,將腦筋動到消費者的五臟廟……
面對央行透露上半年沒有降息空間,且在電價喊漲情形下,全台高價宅為了吸引購屋族目光,相繼祭出令人垂涎三尺的美食攻略,包括台北的『DIAMOND TOWERS台北之星』、『富邦藝庭』,桃園的『遠雄仰森』、『興富發鉑悦』,台中的『雙橡園1920』以及高雄的『國城定潮』等,其中又以『國』案備受矚目,跨海邀請米其林三星主廚來台開客座餐會,光是餐標就1萬元。
豪宅客座餐標1萬元
先來看『國城定潮』,即將於4月上旬舉辦為期3天的午間餐會「天地共生 蔬理美味」,邀請南韓米其林三星餐廳主廚、被紐約時報譽為哲學家廚師的正寬法師,其餐標為1萬元,可見高雄豪宅建案客群的消費力不輸台北。
觀察,『國』案自開案以來,已有集團經營的米其林一星餐廳「Sho(承)」日式料理,以及兩星餐廳的「Liberté」法式料理,後者現改由東京高端餐廳「Bon.nu」進駐;不僅如此,國城還招攬三星主廚陳泰榮,進駐新的中餐廳「雋」,據悉餐廳內還有一個炮爐,讓用餐者可近距離欣賞、拍攝師傅的大火炒功,在在都滿足了頂級饕客及該案住戶的食慾及攝慾。

私宅3.0版提供一日三餐
向來以訴求「雙橡園式酒店御邸」為品牌推案特色的雙橡園開發,近期釋出報廣說明豪宅與飯店的更優平衡點,其中「豪宅1.0」標配社區泳池、全天候警衛,「豪宅2.0」標配1.0版加上三餐供應、主廚進駐、豪華大廳及櫃檯秘書,而「頂級私宅3.0」則是1.0、2.0版再加上自建物業及一日六餐、頂級餐飲團隊、專人洗車及House Keeping等,其中新案『雙橡園1920』便有這樣的規畫。
過去雙橡園開發的社區,就有跟知名潮粵菜餐廳「頂粵吉品」合作,在社區中引進該品牌,甚至配合節慶推不同菜品,住戶可以在會館裡享用,也可送到府,甚至若有宴客需求,還可提供客製菜單的頂級桌宴,如此高規服務,只有專屬進駐團隊才能滿足。
24小時五星私廚
『富宇雙捷案』,訴求社區中專屬的全日餐廳,住戶可獨享五星私廚的美味饗宴,及豐富的公設規畫,打造高規格住宅生活。該案官網訴求「8816磅礡造鎮,制霸北台中,旗艦造鎮計畫即將公開」,臉書則標榜「七年無息付款,自備66萬元起,車位另計,直接交屋」。
其中的「8816」,並非現階段台中推案案名指的基地坪數,過去確實有如『雙橡園4117』、『雙橡園1920』等,該數字指的是富宇建設於北屯機捷特區擁有5塊土地的總面積數字,當廣告刊板一釋出除勾起消費者好奇之外,也賺到一波網路聲量,相對地也為該案提前鋪陳。
期間限定享餐酒美食
接著來看台北兩豪宅案『富邦藝庭』、『DIAMOND TOWERS台北之星』,『富』案於外接待中心一樓引進「PAGE IN LAB」,其餐點設計由連續5年拿下台北米其林餐盤推薦的「頁小館 Restaurant Page」主導,推出超過50種的新鮮食材特色料理。
值得一提的是,該外接待中心是富邦建設合庫宿舍都更案的現址,現階段打造為複合式藝廊,為期1年的限定空間,預計今年9月後就拆除,除可讓前來賞屋的購屋族浸淫藝術中,還可享受餐酒美好時光。
『DIAMOND TOWERS台北之星』則引進米其林主廚黃以倫自創的Fine Dining餐飲品牌「A」,餐廳位於新光三越百貨二館四樓,黃以倫說:「希望把餐廳開在住宅裡,讓饕客用餐宛如在自家餐廳一樣,輕鬆自在。」
桃園『遠雄仰森』、『興富發鉑悦』,則分別邀陳鴻、林東立至案場舉辦美食活動。
自《平均地權條例》修正案上路後,建案銷售模式及案場活動相較過往越來越低調,尤其是高單總價的產品,有些甚至不對外公開,採預約賞屋,即便案場有舉辦活動,也鮮少在社群揭露;部分品牌建商、代銷則僅在與粉絲私下互動的管道做交流,因此消費者若想得到第一手建案訊息或活動,建議不妨多加入業者的營銷管道,長期關注才能找到適合的物件。

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過嶺生活圈供需穩 比價效益受惠
文/住展雜誌
過嶺生活圈在好市多賣場進駐,以及人口增多、店面聚集情況下,整體機能日益完整,此區又因為距青埔特區僅約10分鐘車程,受惠大中壢、青埔特區外溢買盤,部分個案甚至有高達7成的中壢客源,印證買盤青睞度。另外因為鄰近新屋、觀音等地的房價有不小漲幅,彰顯不如購置過嶺的比價效益,新屋、觀音的來客也有增加趨勢。
大清、盛竑為區域指標熱案
近半年來,區域成交行情大宗落在27.5~32萬/坪,中壢門牌的建案單價較高,多在3字頭以上,而2~3房產品仍是去化主力。此區順銷代表為「大清城双」以及好市多斜對面的「盛竑時代」,「大清城双」已售逾百戶量體,開案至今都是區域高人氣,近期現場則有賞屋禮、購屋抽獎、交屋送家電等活動,再添話題。
「盛竑時代」公開時間較短,但銷售也超過50戶,主打近好市多,與高樓層景觀條件,也強調現場有實品屋可供參觀。

頭洲再增98戶量體新案
眼見市場穩定表現,業者推案態度積極,進度最快的是在高鐵南路六段、高洲一街旁的「新遠景」,由新傳建設投資興建,結構體已近完成,人員近期會進駐現場銷售,產品為28~48坪的2~4房,共98戶,含2戶店面,強調彈性付款,建材規劃也講究水泥磅數4000磅以上,和戶戶配有VAF淨流系統、雙面採光、衛浴開窗等,價格則尚未公佈。
過嶺生活圈屬於大桃園中段價位區段,雖然沒有特別的建設題材,但核心區機能漸完整,近青埔,上66快速道路亦不遠,成為桃園主要衛星城市其來有自,對於首購首換族移居都有吸引力,在房價不斷攀高下,據悉都市計劃以外的外圍地帶,推案也將陸續增多。


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台中七期迎來誠品 就在今天開幕
文/王奕淳
位於台中七期的「誠品生活480」就在今(23)日正式開幕,全棟B1至7樓匯集誠品書店及10家大型主題餐廳、逾百個超人氣品牌當日起正式迎賓,包括全台獨家「侍老井精品和牛燒肉會所」、日本料理名店「初魚鮨」與「初魚鐵板燒」、頂級甜點「LADY M」等人氣名店齊聚,還有受到媒體關注的義大利「FORNASETTI」等逾百家世界質感生活風格品牌。

誠品更將這家全新店點創作為「一座跨界創作的城市生活美學館」,邀請美國、英國、日本、台灣藝術家從裡到外打造獨一無二的美學體驗,也為此準備了超過10場的開幕藝文活動。
米其林星級名店、全台獨家話題美食齊聚
誠品生活480餐飲主題豐富,首先是獨家引進的「侍老井精品和牛燒肉會所」,以日本懷石料理概念策畫特色無菜單套餐,頂級近江姬和牛、熊本A5等級藤彩牛、海鮮珠寶盒等頂級食材應有盡有,並有專屬侍肉師桌邊服務,從中午至午夜帶來fine dining般獨一無二的美味饗宴。

接著是連續3年獲米其林餐盤推薦的「膳馨Shan-Shin」匯集各式古早味手路菜;獲「蔬食米其林」之稱《綠・蔬食評鑑指南》肯定的「ENRICH Restaurant」,療癒系創意蔬食讓您感受食材純淨真味和歐亞飲食風格交融激盪的樂趣。

還有經常一位難求的日料壽司「初魚鮨」與掀起全台日式鐵板燒風潮的無菜單「初魚鐵板燒」、七期獨家以精品級千層蛋糕風靡全台的「LADY M」、傳承逾80年高雄排隊名店「汕頭泉成沙茶潮鍋」、首次進駐商場將於4月開幕的道地港澳風味火鍋「春囍打邊爐」,以及「非常泰」、「1010湘食堂」、「默爾pasta&pizza」,結合B1「品食光」美食大道,提供全齡層歡聚的飲食饗宴。
美英日台藝術家攜手聯展 大型剪紙藝術送祝福
館內處處充滿藝術與創意設計巧思,開幕期間特別邀請曾與Google、Apple等國際知名品牌合作的美英藝術家二人組Craig & Karl帶來色彩鮮豔的戶外大型創作,在充滿復甦生機的春季中為誠品生活480呈現嶄新風貌。
而以軟萌療癒角色征服人心的日本藝術家EMU,以及擅長多元媒材創作、作品充滿未來感的台灣跨域藝術家陳普,也將分別在1樓、2樓帶來主題個展。
來到3樓,與4樓一樣都以莫蘭迪色系呈現優雅時尚生活風格;5樓誠品書店裡還有珍稀藝術大書獨家展售,以及台中花博指名合作藝術家楊士毅創作的《門神爸媽》剪紙意象作品,以喜氣紅色與滿滿心意為讀者送上祝福。

感受藝文生活超Chill魅力,誠品生活480開幕首週末Live Concert特別邀請「雙主唱樂團」Crispy脆樂團、「唱作美學家」法蘭 Fran、「全方位鋼琴創作才子」Ray黃霆睿、「新生代創作歌手」李佳翰接力熱唱,還有剪紙藝術家楊士毅《沒有門檻的幸福》新書分享會、天馬戲創作劇團帶來世界冠軍小丑秀和魔幻泡泡秀等節目,以及多場街頭藝人精彩演出、MIT保養品牌FS57主理人一日店長活動等。
另外,4月5日至4月6日連假期間Podcaster厭世話日常、社畜請上車也將現身暢聊美食、工作與生活美學,陪伴大家共度歡樂週末。
獨家跨界複合概念店、質感生活品牌營造獨特美學生活體驗
將藝術與美學設計體現於生活之中,誠品生活480獨家引進獲媒體盛讚為「當代藝術頂級香氛」的義大利藝術風格品牌「FORNASETTI」,以19世紀歌劇女伶Lina Cavalieri為謬思,將居家香氛創作為藝術收藏品,讓點燃香氛的每刻時光都是一場融合視覺與嗅覺享受的奇幻盛宴。

也有全台獨家跨界品牌「溫室。裏」,由台灣設計女裝SU:MI said與綠植景觀設計品牌5PM共同打造療癒溫室,集結設計服飾、輕婚紗、綠藝植栽、輕食咖啡,展現充滿鬆弛感與悠然餘裕的生活態度。
其他還有城市中的花房沙龍「AVEDA」精緻美髮養護、「Chantecaille香緹卡」有機植萃精華護膚、來自瑞典的「Hästens海絲騰」百年工藝名床打造極致好眠體驗、「WHAT MATTERS」獨特玻璃瓶牙膏展現法式極簡環保主義、「誠品生活精選expoSELECT」薈萃綠色保養等,由身心靈各面向體驗美學生活意境。

美好生活擁有多樣化的可能性,誠品生活480也邀請多家風格選品店進駐,包含蒐羅世界創意設計的「THÉM」、設計師精選時尚配飾品牌「AISLE by abcense」,以及歐美小眾特色單品指標選品店「ZOEYF Showroom」,從服裝、配件、保養、生活家居,展現時尚百變的創意風格。
滿足不同族群需求,誠品生活480同步匯集以帥氣單寧服飾複合衝浪、滑板等戶外活動的ONETEASPOON X Deus,以及Adidas、New Balance、PUMA SELECT、The NorthFace、PALLADIUM、HURLEY、BENETTON等一系列運動時尚和戶外休旅品牌,還有流行女裝鞋包與配件品牌例如OH!HER、JUST BLOOM、Isha Jewelry、Brigid Accessory等,期待每個人都能在愜意遊逛時,發掘創意,與最美好的自己相遇。

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三重銷量佔新北四分之一 首購大舉入侵
文/住展雜誌
三重在去年房市熱況己不是新聞,到底有多熱絡?2023年新北市預售屋共售出20574戶,三重區就達5264戶,等於新北市成交4戶預售屋就有一戶來自三重。

總價控制得宜 自住、置產攏總來
三重區域內又以二重重劃區、二重地區的個案最為聚集,這個區段的銷售量佔了全三重6成7,一來重劃區可開發土地多,二來有捷運、第二行政中心等題材,建商規劃產品也多符合主流的30多坪內,主力總價壓在2000萬內,不論是對自住客或是偏置產型的買盤都能接受。
熱銷代表案除了知名的「都廳大院2」外,還有「冠德心天匯」、「潤泰左岸生活」、「潤泰峰左岸」、「風華雙城匯」等,有些案子不費心思在廣告曝光,依然有客戶主動詢問,大致預算在1500~2000萬的客戶,不乏都會來此逛逛,來客客源相當廣乏。

國泰、甲山林、寶石 2024各自精采
雖然春節前後,來客反應稍因節慶干擾,但回升快,整體銷況還是好過北台灣許多區域,接下來包含二重重劃右岸的三重段、左岸的五谷王段,以及捷運先嗇宮、三重站周邊都有新案登場,包含「甲山林市政官邸3號」、國泰三井合作的「RIVER PARK」、「寶石睿岳」等指標案,十分具話題性。


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【四代傳承、五龍躍騰】宜蘭代銷公會交接大會滿滿正能量

今年是青龍年,宜蘭代銷現今已屆滿12周年,俗稱一輪,也從孩童成長期正要進入青春茁壯期也就是轉大人,新任第五屆宜蘭代銷公會張芫萍理事長表示:「這要感謝第一屆創會理事長蔡金惠、第二屆榮譽理事長黃欣苓、第三屆榮譽理事長游碧華、以及我的第四屆輔導理事長陳芓凝及各屆前輩先進理監事們用心經營下,公會也才有發展至今日的成果。」
當日張芫萍表示,榮幸能在這協會正值青春茁壯期重要的時刻承攬如此重任,並以此次交接典禮以【四代傳承、五龍躍騰】為主題,正是希望自己能將宜蘭代銷公會的精神及價值、從第四屆傳承到第五屆,【五龍躍騰】是希望在接任第五屆理事長,期勉自己以歷屆理事長立下的堅實基礎為本,將本會會務發展隨著AI 時代的來臨大步向前,一元復始、萬象更新,期望市場景氣在國外政經情勢震盪、物價高漲時代下能突破困境,猶如飛龍在天般蓬勃發展!
在後疫情時代下政府和業界共同不斷努力中,不斷的修正法令條文與規範,讓市場的交易提高透明度與安全性,使房市交易朝健康和穩定發展。張芫萍表示其肩負著業者與政府之間溝通的橋樑,並會積極推廣會務工作舉辦教育講座課程,確保同業能隨時掌握相關法規,增進專業和服務品質提升從業人員素質及企業形象。與同業共同營造讓消費者更安心的購屋環境,減少買賣糾紛,創造政府、建築業者、代銷業者及消費者四贏的局面。
交接典禮的最後張芫萍開心地表示「讓我們共同期待,宜蘭代銷公會未來的12年,讓我們繼續攜手,共同創造更加美好的明天!」典禮當天現場充滿著活力及滿滿的正能量,深深地感染著每一位來參與此盛會的來賓。

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因小失大 犧牲結構安全換取居住空間 值得嗎?
文/朱福山
台灣位處板塊交界處,地震頻繁可謂宿命,但一直到921大地震後,才催生相關建築法規、耐震規範,有些老屋即便挺過幾次地牛翻身,但至今還有多少耐久度不得而知;地狹人稠特性也導致民眾頻繁裝修、結構改動,稍有不慎都可能傷筋動骨,為居住安全埋下隱憂。
「地震發生時,建築物擠壓會導致人員傷亡,尤其是921大地震之前蓋的房子,室內磚造隔間牆往往第一個倒塌,當人被擠壓在最下層,未固定的家具、家電,甚至磚頭陸續砸下,很可能就出現死亡狀況。」描述起震災現場,社團法人台灣防災產業協會理事李志村語重心長地說。
當地震來臨,一般以房屋一次性倒塌所造成的傷亡最嚴重,然而,多數人受傷的原因卻是建築物結構破壞引起擠壓、室內空間物品倒塌或掉落等,因此,結構支撐不足、未固定室內物品堪稱地震來臨時的「2大隱形殺手」。
破壞結構牆 將動搖建物安全
實務上,建築物結構支撐不足,往往是結構牆遭到破壞所致,究竟一般住家中,哪些牆可以拆,哪些牆不能拆?合砌設計執行長徐俊福指出,建築物內牆體大致分為剪力牆、承重牆、隔間牆3大類,前2者若被拆除或挪動,恐動搖建築物本體的穩固安全性。

他進一步解釋,剪力牆、承重牆常見出現在廁所牆體與分戶牆的位置,和大梁底下的牆體同屬結構牆,都不建議拆除,「前者(剪力牆)多用來承受地震中的水平力,又稱為耐震牆,一般採橫向、縱向平均布置,避免因受力不均產生耐震破口。後者(承重牆)主要受力由上而下,和梁柱一起承受建築物的垂直重量。」
「至於隔間牆,可用921地震的時間點作為分界,之前興建的建築,隔間牆不可亂拆,之後興建的可視需求挪動。」徐俊福說。
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌492期

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泰山區 築億峰尚
張先生 52歲 換屋族
我目前與家人同住在新北市新莊新泰路的公寓,因兒子將成家,最近準備另購新房,並希望總價能壓在2000萬元以下。我認為總統大選對房市發展影響不大,也贊成虛坪改革,因為台灣房價太高,人民的購屋痛苦指數偏高。
因為看到代銷業者的銷售廣告,我到新北市新莊區公園一路的全坤建設『全坤峰碩』參觀,銷售人員謝小姐推薦我們A320樓約43坪的三房產品,總價約2003萬元(不含車位),折讓後總價為1986萬元,換算每坪約46.18萬元(不含車位)。
接著我到新北市泰山區信華五街的築億建設『築億峰尚』參觀,銷售人員介紹A2戶11樓約40坪的三房產品,總價約1958萬元(不含車位),折讓後總價約1922萬元,換算每坪約48.05萬元(不含車位)。雖然兩建案周邊生活機能都頗豐富,不過我打算比較其他建案後再決定。

彰化市 山水蒔光2
台中市 昂峰惟美
曾小姐 49歲 置產族
我目前住在台中市南區愛國街的公寓,為了投資及置產,近期開始看屋,購屋預算介於1000至2000萬元,因為自有資金充裕,政府的限貸令及囤房稅2.0政策不會影響我的購屋計畫。至於未來房市發展,我認為房市會呈現量縮價漲的現象,因為市場上仍有強烈的自住、換屋等剛性需求。
看到網路社團介紹後,我到彰化市中山路的君鑑機構『山水蒔光2』參觀,銷售人員林小姐推薦四樓C10戶約26.65坪的三房產品,總價約1035萬元(不含車位 ),換算每坪約38.83萬元(不含車位)。建案位市區主幹道旁靜巷內,且採新加坡式公寓設計,符合我的需求,有意願購買。
接著我到台中市北屯區熱河路的昂峰建設『昂峰惟美』參觀,銷售人員蔣小姐介紹我二樓C戶約22.83坪的二房產品。建案鄰近商圈及綠地,生活條件不錯,不過建築2樓是一般事務所,有點擔心日後房屋轉手會不容易,所以不考慮購買。

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屋齡破百價值逾2千萬 具關鍵優勢可申貸
文/王奕淳
台北市開發時間較早,發展至今,不少建物已達高齡標準,即便政府為保障民眾居住安全需求,持續關注並推動危老重建,依然不時傳出老屋發生坍陷等公安意外,甚至仍屬交易標的也時有耳聞。
根據實價登錄,去(2023)年10月的平房交易中,其中一棟便有著高達102年的屋齡,以2,640萬元售出。
該案位於士林區至善路三段的巷弄內,平房面積23.59坪,是土造建築;土地則高達約1,130坪,屬於限制開發的保護區土地,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說明,買方應該是出於自用需求,用於種樹或農務等。

高屋齡的交易標的不只這一例。同樣根據實登,台北市破百屋齡的老屋交易就有12筆,其中又以士林區7筆佔比最高,張旭嵐補充,這類老屋雖然超過建築耐用年限定義的標準一倍之多,但實際情況仍需考量本身建造品質及維護情形,部份老屋交易在經過外牆拉皮、以樑柱補強內部結構之後,甚至對外出租繼續創造收益。
另針對房屋貸款方面,第一建經研究中心副理張菱育指出,即使屋齡較高,若區位條件較佳,如近商圈、捷運等,也可能因為具有開發潛力,而使銀行開放申請貸款。

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未來最大工程之一 「北環段CF690C區段標工程」開工
文/王奕淳
昨(21)日,台北捷運環狀線「北環段CF690C區段標工程」舉行開工動土典禮,將連接士林、社子地區與蘆洲區,台北市長蔣萬安表示,該案將是台北都會區未來10年最大的工程之一。


台北市政府捷運工程局也補充,完工後將大幅縮短通勤時間,如新北產業園區站到士林站原32分鐘減至20分鐘,到劍南路站原49分鐘縮短為28分鐘,如此便捷的交通可提升民眾搭乘意願,進而提升綠色運輸使用率,逐步邁向淨零碳排。
蔣萬安說明,台北市捷運網絡目前包含雙北已達總長152公里、總計131個車站。將來北環段完工,全長將近15公里、有12個車站,包括有一個機廠,也可以串接另外4條捷運線,形成便利交通網絡。
除此之外,蔣萬安也表示,在該案經歷多次流標,如今順利發包動工後,會繼續要求捷運局更積極解決招標困境,持續推動南北環段剩餘的3個區段標。
而對於同屬工程規劃中的社子地區,媒體也關心區段徵收進度,對此,蔣萬安回應,在先前與內政部長面談後,地政局也已和內政部地政司對接,未來會在彙整相關資料後,即刻送往內政部。

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央行今宣布升息半碼 重貼現率2%終結連3凍 房貸族:少住1晚五星級飯店
文/王奕淳
中央銀行今(21)日召開今年度首次的理監事會議,會後宣布升息半碼(0.125個百分點),為去年第2季以來首次升息,利率終結連3凍,出乎市場意料,調整完後,央行重貼現率將由1.875%上修至2%。
考量4月國內電價擬議調漲,恐形成較高的通膨預期,為抑制國內通膨預期心理,央行理事會認為調升政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。

少住1晚五星級飯店
住展雜誌企劃研究室總監暨發言人陳炳辰分析,在股市狂飆帶動下,央行顯然顧慮熱況帶動房市,加上台積電效益在房市掀起狂潮,二線城市也加溫,硬起來升息,依照五大銀行平均利率逐步升息,完整反映後可能來到2.2%。
以1,000萬元貸款,40年的本息平均攤還,粗估大約在31,000元左右,如今買房得比起前幾個月,年繳多了7,800多元,得少住1晚五星級飯店。最值得觀察比對新青安方案,同樣條件本息平均攤還不到3萬元,顯然更彰顯新青安誘因。

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房東賺電費價差 林右昌:1個月內應可解決
文/王奕淳
民眾在外租屋,遭受房東超收電價賺取價差,此類案件並非空穴來風。對此,內政部長林右昌日前表示,將會在近2周內召開會議,1個月內應可解決。

根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規範,房東可以「當月用電量最高級距之每度金額」收取電費,有立委對此提出質疑,認為此規定變相等於認同房客每一度電多繳3元,相較於先前台電成立的「租屋電價透明專區」,以及國營事業補貼等用以嘉惠房客的政策,此舉顯得不合理。
立委洪申翰以隔套收租的包租公為例,倘若一個月2,000度用電總量,電費總計約8,000元,平均1度電約4元,部分房東會在夏季以最高額7.69元、非夏季6.03元來計費,若以夏季計算,每度電多收3.69元,房東可多賺取7,380多元的價差,房客因此受害。
林右昌回應,上週已親自召開會議討論該議題,目前擬將租屋公共設施應有分算或獨立電表等相關規定,納入定型化契約當中,否則該設施電費由房東負擔。林右昌也說,未來將再次開會,1個月內定案應該沒問題。

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國泰金:民眾買房、賣房意願連續4個月都提高
文/王奕淳
根據國泰金控3月國民經濟信心調查,認為現在可以買房的民眾達21.8%,達28個月以來新高;而有36.8%民眾認為現在可以賣房,也創22個月新高。
其中,認為現在可購屋的民眾認為,政府近來的打房策略成效有限,加上推出新青安優惠貸款、公教人員優利貸款等優貸政策,進而導致買房意願指數已連續4個月呈現增加趨勢。
而針對房屋賣方,不少屋主考量政府打房作為仍會持續,擔心未來房價發生自己不樂見的變化,傾向把握時機趕緊賣屋,才創下最近大約2年內,最高的賣房意願。
在民眾都更傾向買屋、賣屋下,房屋買賣意願已連續上升4個月,代表買賣雙方彼此搓合,完成房屋交易的機率增加。

對此,住展雜誌企研室總監陳炳辰指出,回推大約去年底開始,部分民眾擔憂選後房價上漲,購置意願也增強;到了今年,房市政策利空散去,不僅賣方市場信心提升,買方也擔憂通膨追不上房價,因而刺激了買賣意願,並退散了所謂部分賣壓大地區出現修正的預期。

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剛需支撐預售屋交易量持續破萬件 各類成本墊高房價
文/王奕淳
根據信義房屋統計,累計至今(2024)年1月,預售屋每月交易量已連續4個月突破1萬件,距離類似房市盛況,已是2021年,顯示預售屋市場正逐漸回溫。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去(2023)年主要受到「平均地權條例」修正案影響,換約買盤退場,導致預售屋7、8月單月交易量僅各約6,000、8,000件,買氣相對低迷。
但在當前買氣以自用為主的剛性需求支撐下,加上部分個案以低自備、低月付等方式,吸引規劃長期置產的客戶,房市短期內交易仍然熱絡。
觀察全國預售屋平均總價,1月達1,658萬元,每坪均價43.88萬元,其中新北超過2,000萬元、台北更超過4,000萬元,包辦七大都會區前2名。
各類成本增加 房價不走回頭路
對於未來房市走向,曾敬德認為,因碳費與工資皆上漲,營建成本居高,加上今年股市突破新高,景氣相對較佳,消費者較能接受業者互相競爭後墊高的銷售價格,使得短期內房價看不到回頭的跡象,預期329檔期價量皆熱。

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北台灣329檔期逾3千億 台北市百億新案4大天王帶頭衝
文/陳炳辰
住展雜誌統計今年北台灣房市329檔期推案預估量,來到3,140.5億元,較去年同期實際推案量成長約1171.9億元,年增59.5%,創歷史新高紀錄。其中商、廠辦案占比4.6%,與去年近一成比例砍半,商辦熱度暫歇。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,此況並不意外,去年房市籠罩在包括大選與平均地權條例等各種不明確性,延後推案態勢明確,且政策法令下的推案時辰壓力,都讓今年供給量翻揚毫無懸念。
而今年北台灣329檔期主力放在北北桃,共2639.5億元,占了八成五的量能,其中台北市來到971億元,佔了三成,首都推案水準仍居高不下。新北市、桃園市各為857.8與810.7億元,占比27.3%與25.8%,北北桃生活圈新案齊發,豐富精彩。
除了百億案 台北中山、新北三重、桃園大園強勢出線
陳炳辰指出,台北市在329檔期有四案預估推上百億元,包括「達永‧新潤永吉路案」、「中工鳴森苑」、「士科大院」,以及「遠雄商舟」商辦案,各自具備信義區、民生社區、北士科重劃區地段優勢,發展出量能不意外。還值得注意房市交易熱區中山區預計有5案推出,為行政區中數量之最,加總約來到90億元,顯然可見建商對市中心區域高度期望。
至於新北市與桃園市則分別有指標建商長虹建設、麗寶建設於新北市林口區與桃園區小檜溪推出預計達百億元指標案,推升聲量。而去年新北市最熱地域三重區,今年將持續延燒,329檔期預計有7案推出,加總約278億元案量,最大亮點莫過於「甲山林市政官邸3號」、「寶石睿岳」、「富麗天景」,預期各有達50億元以上量能,增添三重區房市價值。
桃園市則將目光集中在大園區,預期有5案推出,雖推案量不算大,以去年延推到此檔期的「上順艾麗」較為焦點,但大園區在鄰近青埔,以及航空城和客運園區話題炒熱,已為桃園市預售新案熱門地帶。
別叫我二線 新竹寶山、基隆暖暖大黑馬
北台灣其餘縣市方面,新竹地區329檔期估推357.3億元,寶山鄉的「宏道新竹帝寶6區」預估有達百億元的量能,加計指標建商富宇也在寶山鄉山湖路推案,寶山鄉在此檔期的亮眼度可見一斑,受惠竹科核心地帶竹北市、新竹市的外溢與比價效益不言可喻。
更值得一提的是基隆市,推案量預估122億元,此量體雖然僅是熱門縣市的一個大案量,但暖暖區的話題案「甲山林城上城2-美麗上城」為一大看頭,且因為近期基隆港區新案攀上高價,讓基隆市房市後市可期。 陳炳辰分析,北台灣還有不少熱門地帶早先傳出將有新案表現,包括桃園市的機捷A7、A20站生活圈,和新北市與新竹地區多個重劃區,眼下還未在329檔期發酵,但下半年有美國大選、新版囤房稅上路等變數,是否趕在適逢新總統上任,或有慶祝行情的520檔期大推特推,很快就有答案。

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未來新社宅租金:以屋齡+中古屋10年租金為基準 林右昌:這是天花板價
文/王奕淳
內政部19日表示,有關民間團體指出,內政部目前研訂社會住宅租金分級收費原則草案應改採所得分級方式進行收費,民團所提方案立意良善,但從台北市與桃園市近年推動所得分級方式經驗發現,的確有錯置過度補貼的問題,應整合建立更均衡的方案。
報稅所得資料不完整,不宜過度使用
內政部進一步說明,目前全國辦理所得稅申報僅640萬戶,約占全國家戶約900萬戶70%,仍有30%家戶所得未達報稅的基本門檻。以台北市經驗為例,25處社宅承租戶有73.9%社宅承租戶的報稅所得居然低於中低收入戶標準(基本生活費1.5倍),但其中卻僅約15%是經過社會局認定的低收入或中低收入戶。
這表示,有近5成不具低收入或中低收入身份的社宅承租戶卻是適用低收入戶租金標準,在實務上衍生了過度補貼的問題,亦不符合社會正義原則。
此外,台中市社宅承租戶則有37%的報稅所得低於低收入戶標準,且其中有22%報稅所得為零,若採取單獨以報稅所得為租金分級收費,結果這些家戶均將比照低收入戶標準收取。
因此,以所得分級雖立意良善,但因我國報稅所得資料有其課徵侷限性,以其作為申請資格門檻尚可,如作為租金分級之審查依據,則容易造成補貼對象及強度誤判,不適合擴大應用。
租金負擔率從3成降至2成以下,並增訂折扣比例
內政部表示,新方案充分考量社宅承租人負擔能力,將低收入戶、中低收入戶等經濟弱勢戶的租金負擔率從原標準的30%大幅降為20%以下,降幅高達33%。
經濟弱勢戶租金折扣也從過去的5折增訂3折至4.5折,社會弱勢戶也從過去的7折增訂6折至6.5折。此舉將可有效降低社宅住戶租金負擔壓力,所增加的財務缺口也都由中央政府補足。
新完工社宅將以屋齡加計10年做為租金計算基準
考量新成屋市場租金過高,以之作為市場租金將導致承租戶難以負擔,因此草案內容是以中古屋(屋齡加計10年)租金作為新完工社宅的市場租金,由估價師估價並授權地方政府審查評定,依租金折扣表再打折,所以對於進住社宅民眾將更優惠更容易負擔,意即未來所有社宅租金,是以住宅屋齡加10年作為計算基準,民眾不必擔心住新社宅將會有較高負擔。
新舊方案彈性接軌,尊重地方自治精神
此外,目前地方政府社宅租金若是採用現行方式收費者,為維護既有承租戶權益,地方政府仍可依現行方式收費,可以等到原本承租人租期上限期滿,再依本分級收費原則草案公告租金收取,因此其權益不受影響。
最後內政部補充,未來新完工社宅與新簽約的住戶,原則以分級收費原則草案方式訂定租金,如地方政府有特殊需求,仍尊重維持現有方式,惟針對一般戶及弱勢戶收費部分,仍不得超過草案所規定租金額度。
內政部長林右昌今日表示,這個新政策是一個天花板、最高上限,各縣市不得超過這個上限,但如果在這個標準以下,都可以接受也樂觀其成。


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北市大安區空屋騎樓樓板塌陷 建管處將追究相關責任
文/王奕淳
昨(19)日晚間約10點32分,台北市大安區一棟民宅騎樓樓板坍陷,所幸無人受傷。政府相關單位獲悉後派員前往處理,後續將追究建物所有權人相關法律責任。
北市文昌街一棟兩層樓民宅,於3月19日晚間約10時32分,騎樓樓板忽然坍陷,所幸無人受傷,北市建管處接獲通報立即派員前往現場處理,拆除可能持續塌陷之構造物,並將散落於周邊及道路之建材破碎清運,以維護公共安全,後續將追究建築物所有權人違反建築法之責任並責令限期改善完成。

台北市建築管理工程處副處長王金棠表示,該建物未領有使用執照二層加強磚造,目前已無人居住,在接獲塌陷通報後,立即會同台北市建築師公會前往勘查,初步研判意外肇因可能是建物所有權人疏於維護該老舊房屋,加劇外牆、樓板的龜裂情形,才發生坍陷。所幸該建物係一獨立構造,尚不影響兩側鄰房結構安全。
建管處表示,經公會建築師勘檢後,採納建議,立即拆除其他有坍陷疑慮的構造物,並調派挖土機、卡車等機具進行破碎清運散落建材,至今(20)日凌晨約4點已完成相關作業,目前現場沒有立即公安疑慮,也已圍設封鎖線管制進出。

建管處處長虞積學表示,緊急處理工作告一段落,對於建物所有權人未善盡管理責任,造成本次塌陷事件,後續將依違反建築法第77條第1項規定追究相關責任並責令限期改善,除將依同法第91條規定處以6-30萬罰鍰外,如逾期得再連續處罰。

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地緣政治影響全球 業者:海外置產首選溫哥華
文/王奕淳
地緣政治影響,加上美國今年總統大選,即將影響全球局勢,近來諮詢海外置產人數大增,除資產配置、為下一代找房外,更有準備舉家移居海外者,其中,又以發展最有潛力、政經環境安全的加拿大溫哥華,成為高資產族群的首選。
深耕當地的地產開發商加拿大閣睿,自去(2023)年8月開始,舉辦超過20場溫哥華置產分享會,吸引超過500組來客,長期與高資產族群對話,深刻感受高資產族群的需求。
加拿大閣睿執行長徐睿隆Jason提到,高資產族群配置資產時的最高指導原則,就是遠離風險,只要選擇好標的,並置產於相對安全的海外,便可以出租獲得的資金供下一代利用,之後選擇出售獲利或傳承子女,閣睿建案的大部分已購客戶就是活生生的例子。
據加拿大統計局最新統計數據,1月非住宅建築許可證增長了14.8%,達42.4億美元,其中商業項目以增長34.5%,達23億美元領先,為去(2023)年4月以來最高月度水平。這樣的情況顯示了加國政府核發許可證的數量激增,整體房市需求也越發強勁;越多的商業建設聚集發展,便是形成新興商圈的最佳指標,可見商業型建案產品深具發展榮景。

而加拿大閣睿近期最新推案『閣睿Marco Polo』,坐落於溫哥華橡樹嶺重劃區「Oakridge District」,除已率先吸引醫療集團R-MEDY進駐國際醫療樓層外,基地正對捷運站,擁三條軌道路網交會,附近有高球場及5所名校,對位台北信義重劃區、上海浦東的發展模式,更形塑區域的價值。


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新埔重劃區房價漲 舊市區危老案增
文/住展雜誌
新埔鎮整體房市平穩,據住展雜誌調查,靠著竹北市高房價推擠效應,吸引不少竹北地緣性客戶購置,區域行情也緩緩上漲。而供給方面,今年Q1推案不算少,除了重劃區外,舊市區也有一些危老案推出。

新案可觀察山春建設「山春町」,基地鄰近田新重劃區,距內思高工不遠,屬危老案,規劃22戶,含2戶店面,主力為35坪的3房,雙併設計,訴求約29%低公設比,遽聞已有預約客累積。
同位舊市區的危老案「竹科安家」,稍早釋出的早鳥優惠-2房總價688萬,訂簽贈20萬三大家電-再配合首付88萬起的低自備方案,反應不錯,據實價登錄顯示,房價直逼4字頭。

高總價透天 成屋之姿亮相
田新重劃區則有2宗新成屋透天案登場,為竑誠建設「自若」和里峰建築「里閎THE HOME」,兩案皆戶戶具電梯,前者規劃6戶,面寬約5.4~5.7米,地坪約30~34坪,總價3188萬,訴求全套房設計;後者規劃2戶,面寬約6.1米,地坪約30坪,總價2950萬,強調擁4車位,並標配進口建材。

其餘建案動態,閎基建築「玖玖別所」目前增加副案名「向青」,開價調漲至49~54萬/坪,主打3房廣告價1880萬起(含平面車位);而寶佳機構「市政御璽」即將成屋,現階段主力為3房,稍早釋出廣告價35萬/坪起,近期舉辦餐車美食活動開展話題。

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新埔開春推案熱 大地坪透天造鎮案登場

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台積電落腳嘉義 地方憂房價排擠當地民眾
文/王奕淳
昨(18)日行政院正式宣布台積電先進封裝廠(CoWoS)將進駐嘉義科學園區,第一座佔地面積約12公頃,預計今年就能動工,2026年完工,可提供3,000個工作機會。

在此之前,嘉義房價早已隨著華泰名品城將進駐,以及周遭6大產業園區發展而上漲,如農地從過去3至4萬元/坪上漲到14萬元/坪,太保市嘉義高鐵站周邊以及橫跨太保與朴子市的縣治特區,新建案也達35萬元/坪以上,部分民眾擔心,在受惠台積電帶來的經濟效益之前,恐怕已看不見房價的車尾燈。
地方官員籲通盤考量
嘉義縣太保市長鄭淑分表示,有感於台積電對於區域經濟的影響,地方當然歡迎,但是設廠過程對於環境造成的衝擊,也需要完善配套措施;帶動區域房價之餘,也應該加快興建社宅,避免城市轉型流於房租、房價上漲。
對於上述的未來隱憂,行政院副院長鄭文燦說明,會採取各種政策讓住宅的價格平穩,保障居民眾居住權益;也會支持推動園區基礎建設,如水電、聯外道路、汙水處理及再生水廠,以及地方提出的演藝中心、體育設施等,與生活圈互相結合。


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桃園包辦交易量冠亞軍 台中這一區預售單價高於板橋
文/王奕淳
永慶房產集團根據六都建物買賣移轉棟數資料,統計2023年六都的10大熱門交易行政區,以桃園市「中壢區」和「桃園區」包辦交易量前2名,新北市則以5個行政區入榜最多;而台中「西屯區」憑藉區域優勢,預售屋平均單價已高於新北板橋區。
外溢效應、新屋挹注 桃園2區房市熱
觀察2023年六都10大交易熱區中,「中壢區」、「桃園區」交易量分別達8,885件及8,436件,永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,桃園市距離雙北較近,隨著軌道交通漸趨完備,以及TPASS行政院通勤月票上路,1小時生活圈儼然成形。上述陸上運輸之外,桃園也設有機場提供企業廠辦、總部設點。近年更是推動產業升級,計畫發展智慧產業新聚落,帶動當地產業,吸引大量就業人口湧進。
陳金萍說明,桃園重劃區的話題性不停歇,加上市場推案量大且物件多元,滿足購屋各式需求,推升房市交易量能。像是「中壢區」的青埔高鐵特區、過嶺重劃區等,「桃園區」中正藝文特區、中路重劃區、經國重劃區及小檜溪重劃區等,都屬於買房的熱門選項。
榜上半數為新北市行政區
若觀察各縣市的行政區入榜數,則以新北市居冠,包含板橋、新店、三重、新莊及中和等5區。陳金萍指出,除了地緣較近、房價相對親民之外,上述5個行政區都有以下4個特點。
首先是「強勁需求」,其中板橋、新莊、中和分別為新北市人口最多的3大行政區,而三重臨北市僅一橋之隔,新店就業機會多,使住宅剛性需求龐大;其次為「區域建設題材」,除了4個行政區已經有捷運通過外,未來環狀線北段也會通過三重區,大幅增添交通利多。
再來是「大規模的重劃區」,新屋能大幅挹注交易量能,如板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區、三重重陽重劃區、新莊頭前重劃區與副都心重劃區以及中和華中橋西側重劃區。
最後是「完善的生活機能」,5個行政區都有一定水準。綜合以上條件,自然吸引眾多人口遷入,增加購屋需求,推升該區房市表現。
豪宅區帶動 西屯區預售單價高過板橋
至於台中「西屯區」受惠於七期重劃區帶動下,預售屋平均單價已高於新北蛋黃區板橋的67.1萬元和新店的66萬元,來到67.8萬元。陳金萍分享,七期重劃區橫跨西屯與南屯區,在近年許多重大建設及大型企業進駐、台中捷運正式通車下,原先具備的豐富生活機能更上層樓,進而推升西屯區的交易價量。


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登高才能望遠 高樓建案挑選攻略

營建技術進步,加速都市立體化發展,高樓建築,如雨後春筍般出現。
欲享遼闊視野、擁不凡品味,非高樓莫屬,然建築結構、消防措施,選擇高樓建案前應該要知道……
文/陳曼羚
建築不僅是居住空間,更是擁有者身分、品味的象徵,尤其是傲立雲端的摩天高樓,以擎天之姿重新詮釋天際線的樣貌,成為城市最耀眼的符號之一。俯瞰腳下不斷流動的街道,遠眺無邊際遼闊景致,住在制高點,不僅是住所的選擇,也是一種生活態度。
根據《建築技術規則》定義,高度50公尺、樓層16層以上的建築物為高層建築。高層建築具有土地利用效率高、景觀視野及隱私性佳、採光品質好等優點,不過因樓層較高,建築結構、耐震度及抗風性為高層建築施工首重。此外,高層建築使用功能較複雜,內部可燃物多,多數雲梯車最高僅能到達十層樓,外部救援難度高,多需仰賴建物本身的安全防護設備救災,因此火災預防及救災措施為高層建築安全性的重要課題。
本期《住展雜誌》精選北台灣高層建築,提供期望替居住品質及生活體驗加分增值的購屋族參考。
30層以上 結構耐震強度高

比鄰捷運忠孝復興站及遠東SOGO百貨的『DIAMOND TOWERS台北之星』,樓高30、31層,基地面積達一千五百餘坪,為台北市中心少見的大基地,外觀由日本建築大師設計,風格獨特搶眼,建築採SC鋼骨結構,規劃新日鐵斜撐及油壓阻尼器的雙制震系統。
『冠德安沐居.』樓高34層,為北市公辦都更案,基地位捷運科技大樓站旁,採SC鋼骨結構,搭配日本住友制震壁及斜撐阻尼器,規劃中小坪數產品。
『新濠一滙』樓高30層,位江翠北側G區水岸首排,由日商華熊營造興建,建築採SRC結構,標榜耐震六級,可遠眺台北101,規劃最小坪數20坪二房的小宅產品。
中和區『太陽帝國』樓高36層,標榜雙和唯一全棟SC鋼骨結構,制震工法強度媲美台北101,主推22坪二房起,採飯店式物業管理。
龜山區允將建設『允將大聚』樓高31層,高樓層有機會遠眺台北101及七星山系,訴求結構採特殊專利工法,搭配超高磅數混凝土,提升耐震及安全係數,基地距機捷A7站約7百公尺,雖屬商業用地,不過取得建照時間較早,事務所比例較低。
20至29層 外觀設計具特色
江翠北側重劃區與北市僅一橋之隔,屬新北第一環,除滿足北市通勤族居住需求,且具水岸景觀、街廓新穎整齊,不過步行至捷運站稍有距離,生活機能尚未完整。茂德建設於江翠北側AB區推出的『日安TOKYO』,樓高二四層,近板橋435藝文特區及中正路商圈,強調位「非土壤液化警戒區」;同為24層樓高的新潤興業『新潤RIVER ONE』,位江翠北側D區水岸首排,18坪戶別為區段少見的小坪數產品,建築外觀及燈光設計別樹一格。
淡水區『名軒海樂地』樓高23層,位淡海新市鎮影城生活圈,基地面積達7600坪,標榜採用與淡江大橋橋墩同配比的抗滲混凝土,不過周邊生活機能待提升。
森聯機構深耕林口已久,近期推出的『Classy Home』樓高22、24層,基地鄰近7千坪扶輪公園及昕境廣場,區段具建設及商城話題。
高樓建築的設計與施工,關乎居住者的身家安全,民眾購屋前不妨瞭解建案的建築結構、消防安全等規劃,確保擁有安全穩固的居住品質。

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基北北桃4都共同推動TOD及降溫計畫
文/王奕淳
近期基北北桃4都政府召開市長層級會議,就城市發展議題,關注氣候變遷因應及調適,將展開區域協調合作。據此,都會發展組提出「緊密城市新型態,淨零碳排新生活」交流合作方案,相互交流淨零願景與政策配套。

依據台北市「2050淨零行動白皮書2.0」統計數據,北市主要碳排放來自住商及運輸部門,對此,為因應全球氣候變遷趨勢,減緩都市熱島效應,北市以土地使用與交通運輸互相結合的策略為發展方向,與各城市分享TOD規劃的3D(Design、Diversity、Density)精神,鼓勵留設優質開放空間、集約發展等機制,提升綠色運輸量、減少交通碳排。
體感降溫、建築能效升級以達減碳
因應全球暖化,都發局也分享淨零政策相關調適機制,推動「開發基地降溫計畫」,包含「體感降溫減碳」及「建築能效降碳」。「體感降溫減碳」是增加基地綠化面積及保水達到降溫,透過建物退縮達到通風散熱,或增加連續性遮蔭打造涼適的戶外環境,讓市民願意外出活動休憩,以減少建築能源消耗。都市發展局長王玉芬表示,為達上述目標,北市評估相關降溫設施的法令檢討作業,並召開專家學者及相關公會座談,預計今年度完成法制化程序。

而「建築能效降碳」則是以透過建築能效標示管制,進而減少住商部門之碳排放,由公而私、先新後舊、先示範後要求等概念推動。都發局已公告要求台北市公私有建築物分別自2024年2月1日、2024年5月1日及2024年7月1日分期實施,申請綠建築標章的新建建築物應併同申請建築能效評估,且其建築能效等級應達1+級(近零碳建築)。

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從房地產資源看國民處境
貧富懸殊現象,遍及全球洲洋。尤其科技產業發達國家,情況特別明顯。此因行業獲利差別太大,加上利得分配失衡,乃成現今之局。富人階級還得央請專業人士,為他們的鉅額資財,進行種種規劃,以避開稅賦,從而能傳留給繼承人。
職是之故,許多不同層級的避稅高手,以專業姿態出現,辦事拿錢包括那些買賣公設保留地,用來捐贈抵稅;乃至納骨塔也派用場。而企業節稅以OBU境外所得較常見,這些須仰仗專家操刀,始能得心應手,滴稅不漏,到處有人避稅,窮人沒錢繳稅,國庫怎能充實?
台島打房不遺餘力,連囤房稅都祭出了新版本,預定今年七月實施。從媒體相關報導看來,對房價壓制力並不大。何以故?首先,此稅目標係針對包括建商的多屋族群,用意在於迫使釋出物件。然而,房價下不來根本原因並不在此,而係舊的市況機制,加上缺工缺料的現實。
再者,從未見任何媒體文章鼓勵或倡導如實繳稅;反而都在探討如何趨避。民情如此,顯然這類稅並不被支持。因實施囤房稅,於想買而尚未買屋者,並無好處,遠不如新青安房貸。另一方面,建商和投資客多付囤房稅,仍可視為營運用支出,且年繳一回即能再撐一年,損失不大。
當然,也有些家庭正規劃分房分產,把所有權過戶到子女名下。這些是較理性的作法,何必與政策對賭。施政者績效不彰,最多是思慮不周,不太可能是懷有惡意。何況囤房稅僅針對少數人,且是有錢人居多,大眾何必替富人擔憂?倘對房市或國庫有益,自宜支持。若不然,至少刮掉富者一些零頭,也沒啥不好,社會的仇富者可多了。
從房地產資源看國民處境,無殼族不僅上無片瓦,連租房都碰到許多困難。尤其是獨居年長者,多數房東不肯收這類房客,擔心或病或繳不出租金,乃至在宅內過世,影響房價。而政府的社宅也並未照顧這一環;老人公寓或稀少或偏遠,無濟於事。對高齡社會來臨,似乏對應之策。 長照和老者獨居是兩回事,健保發達,餘命延長,銀髮族住居應優先於一般社宅。切勿再排富,用配額排隊,或以種種緣由搪塞,造成社會問題。近年稅收每每超徵數百億元,何妨多挹注些在「老吾老」方面。育兒或托兒補助,蔚為風潮,有幾個民代曾為老人說話?

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台南科技業加持 這區房價3年漲幅近4成
文/王奕淳
科技園區近年持續發展,使得周邊區域房價表現亮眼。其中,去(2023)年營業額超越竹科躍升龍頭的南部科學園區,根據實價登錄資料,周遭房價5年大漲106%。此外,作為南科發展腹地。台南市中西區民權路四段、華平路與和緯路五段周圍約30公頃學產基金土地,將轉型為「台南科技產業專區」,預計可引進高端科技人才,區域房市發展充滿潛力。

中西區湖美實登3年漲幅近4成
該專區位於中西區「湖美生活圈」,因低密度、高綠覆的環境條件,屬高級住宅區,建案以透天別墅為主,大樓產品相當稀缺。根據實登,2023年大樓與華廈平均成交單價約33.02萬元,對比3年前平均單價為23.89萬元漲幅達約38.2%。
觀察區域房市,目前以上曜建設的指標豪宅『THE KING』備受矚目,該案基地近千坪,位於和緯路五段,規畫地上29層、地下6層,98至184坪的產品,為目前台南第一棟全棟鋼骨住宅,每坪開價約5字頭,全案預計將於3月底落成完工。
預售部分如『青森苑』、『遠雄頂美』最高成交單價分別為47萬元及42.29萬元,都推出中小坪數產品;而成屋6年的『湖美帝堡』則早在預售時期就有4字頭行情。
上曜建設董事長張祐銘表示,台南科技產業專區將規劃軟體科技業及企業總部、技術服務、會議中心等,目前正在土地徵收階段在區段徵收、招商作業完成後,預計可吸引300家進駐廠商,增加8,000個就業機會,以科技園區新門面活化區域產業並帶動整體發展。

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逐台積電而居 南2區漲幅高於新竹
文/王奕淳
南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐,據國科會報告,2023年營業額成長6.88%,為同年度唯一正成長的園區。科技業產值影響地區其他產業,房市便是其中之一,由此催生「台積電概念房」這類產品。
住商機構彙整發現,南科周邊善化、新市等區,房價5年增長破8成,勝過竹科周邊。大家房屋企研公關主任賴志昶表示,台積電南科設廠外溢效應,讓周邊房價逐漸上漲至3字頭。
善化、新市房價漲幅達8成
住商機構根據實價登錄資料,統計近期與台積電進駐相關的園區,周邊2至3個行政區近5年來的房價表現。資料顯示,台南善化、新市2019年平均單價約15萬元,但到了2023年成交平均單價已近3字頭,房價漲幅達84至85%,高居全台之首。
住商機構大南區協理林祺博指出,新市、善化及安定目前新案成交均價會有這般漲幅,主要原因有三,一是上述區域屬台南蛋殼區,房價基期較低。第2是購屋族群部分屬於薪資較高的高科技人才,可承購較高總價的產品。第3則是區域有人口剛需支撐未來買盤,吸引建商相繼進場推案,持續疊價之下,也讓區域房價水漲船高。
市區飽和 寶山房價飆漲78%站穩2字頭
僅次於南科的漲幅新竹縣寶山鄉房價5年成長近78%,目前單價站穩2字頭。賴志昶認為,該區過去並非交易熱區,房價一直都較低,但近期新竹市區發展飽和,建商推案逐步外擴,讓傳統蛋白、蛋殼區域房價也隨之直線飆升。
不過,賴志昶也提醒,台積電雖說是房價保證,但若是產業結構發生改變,或是進駐廠房消息成為幻影,難免房價產生「泡沫化」,甚至出現修正,消費者若僅為投資與置產需求,則需格外擔心。

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政府審核來不及 危老都更進度落後
文/住展雜誌
近年內政部為滿足國內民眾的居住正義,針對居住環境安全方面,制定《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《國家住宅及都市更新中心設置條例》等「都更三法」,希望藉此活化國內老屋,但實務上,即便有民間陸續提出申報核定的相關計畫,也需要政府的審核速度加以配合,兩者缺一不可。
核定量遇天花板 政府陷人才荒
相較近6年危老受理量已近4,000件,都更案量明顯落後。全國都更案件自2019年至20223年9月,累計報核528件,核定392件;全國都更案量集中在雙北市,北市報核254件、核定216件,占全國量能近5成,其次是新北市報核140件、核定96件,占全國約25%。
其餘4都的都更案量僅台中市較佳,累計報核62件、核定40件;南2都雖然全市房屋半數以上是老屋,不過因房價基期較低,且整合曠日廢時,更新後利潤不大,難吸引建商投入,因此都更量能敬陪末座,尤其以高雄市案量最低,5年來僅報核9件,遠不及鄰居台南市報核15件。
此外,台南市的核定表現值得注意,2023年至9月為止,台南市核定數依舊掛零,然而台南市積極推動老屋拉皮、加裝電梯等整建維護,整維案共77件,高居全國之冠。
觀察數據發現,2022年全國報核件數171件創新高,與前1年2021年98件相較,大增73件,但2022年的核定件數77件,僅較前1年增加10件,顯示政府審核速度已跟不上民間都更需求。
以台北市為例,2022年報核88件,較前1年翻倍成長,但2022年僅核定40件,與前1年持平,核定量未隨報核量同步增加,截至2023年9月則只有28件。至於新北市,2022年報核及核定件數分別為40、20件,較前1年雙雙成長,原因與新北市精進都更審議效率有關。

儘管中央及地方政府紛紛推出各種利多政策,鼓勵民間投入整合,都更及危老案件確實有所增加,然而根據內政部研究,每年需推動約5,000件都更案,才可讓全國老屋全面更新,目前都更實際核定數量顯然大幅落後目標。
究其原因,是都更專業人才培育不足,人力市場供不應求,使不動產業界頻頻開高薪挖角具備實務經驗的地方都更處基層,進一步使單位流動率居高不下,影響政府審核效率,長此以往,恐拖延都更進度。
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌494期

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中科買盤外溢 龍井區這總價帶最熱門
文/王奕淳
受惠於台積電中科擴廠,台中海線房市交易狀況熱絡,市場觀察,科技族群偏好新屋,造成預售及新成屋需求節節攀升,其中鄰近西屯中科的龍井區,去(2023)年第4季以總價1,000至1,500萬元的新屋交易最為熱絡,預售交易則共累積131筆。
根據元宏不動產加值服務平台資料顯示,2023年龍井區第4季新成屋熱門交易總價帶為1,000至1,500萬元間,共計94筆交易;其次為500至1,000萬元間,共有22筆交易;而1,500至3,000萬與3,000萬以上等總價帶則分別僅個位數成交。
當地仲介對此表示,該區腹地廣大,精華地段「東海商圈」周遭也有西屯的台中榮總,地段上往返市區具便利性,成為許多喜歡新屋的科技族群,因應西屯中科生活圈的房市供不應求,而加以考慮的選擇。

觀察周遭房市,採先建後售的『茂洋晴山洋洋』,基地位置鄰近東海商圈,全案共規劃12項公共設施,主打25至28坪、2房2衛產品,總價約1,300萬元起,茂洋建設業務部專案賴義欽表示,目前銷售中有5成為科技買盤。
而近期交屋的『精銳闊』全案共計278戶中,2房含車位產品平均開價約1,613萬元;3房含車位產品更高達1,988萬元以上,對比預售時期2房含車位總價約1,000萬元,漲幅至少達4成,顯見這波中科外溢效應對預售屋市場的影響。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,台中近年房價大漲,即便是屬於蛋殼區的龍井,新屋每坪交易單價從2019年的24.5萬元,上漲至2023年的36.24萬元,漲幅達48%。

而台中市政府近年積極開發海線,為龍井區房市發展帶來機會,尤其是台中捷運藍線的建設,更將大幅提升該區對外的交通便利性,帶動區域長期發展。

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危老都更 北台灣案量下滑
文/住展雜誌
居住權是基本人權之一,除了包含具備居住環境以外,環境安全與否也是關鍵;而針對建物本身,房屋是否老舊多半決定該居住環境的安全性,綜合上述理由,中央與地方政府近年來透過《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》以及《國家住宅及都市更新中心設置條例》等「都更三法」,推動都市更新,加速老屋活化。
北台灣衰退 中南部力追
「都更三法」全數到位後,申請重建件數大幅躍升,2019年至今都更及危老核准案已達3,500件。根據國土管理署最新數據顯示,《危老條例》上路6年來,自2018年起截至去(2023)年9月底,全國危老受理3,995件、核准3,260件,平均每年超過500件。
不過,觀察2018年至2022年的危老案件數字變化,可以發現北台灣2020年的受理及核准件數因時程獎勵落日條款達到高峰後,2021年因獎勵遞減,加上受疫情影響,案量呈現下滑,2022年仍未見起色。反觀台中市及南2都,2022年的受理及核准件數均創新高。
以台北市為例,雖然總計受理1,059件及核准876件居全國之冠,但受理件數從2020年388件,隔年2021年腰斬至189件,2022年更是滑落至141件;至於核准件數,也是2020年291件為歷年最高,隔年2021年下滑至214件,再到2022年剩153件,去(2023)年9月底更僅有105件。
至於台中市,與雙北相比,土地價格相對較低,加上房價上漲、利潤攀升助攻,危老風潮急起直追,打破過往危老案多集中在北台灣的印象,2021年受理件數168件,一舉超越新北市的133件,而核准案則有134件,勝過新北市的111件。

責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌494期

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大同新案衝人氣 價位持續走高
文/住展雜誌
近期大同區整體房市略顯平淡,據住展雜誌調查,因線上舊案大多剩店面、事務所一類特殊產品,住宅案則是坪數門檻較高物件,反映在人氣上,僅新案來客量達雙位數。但房價方面還是維持高檔,捷運站周邊新案房價已站上三位數。

近期新案資訊,上閤興建設的「雙全星」,基地鄰近捷運雙連站,距雙連國小不遠,屬危老案,規劃34戶,為14~22坪的1~2房,均價開在120萬/坪,傳採不二價銷售,單價不算親民,但總價相對不高,加上地段優勢,吸引不少置產客詢問。
承德路二段上則有宏國事業準備推出系列指標案「宏國大道城A區」,規劃為換屋族主力產品,推測價位比照前期「宏國大道城B區」,高樓層開價達130萬/坪以上。
另外,漢特實業一新案正籌備,屬危老案,主力為25~38坪的2~3房產品,預計4~5月公開。

河景宅主打9字頭 重慶北新案剩店面
其餘建案動態,重慶北路三段「當代1號院」現場表示現階段剩最後1戶店面待售,開價7100萬元,坪數約37坪,面寬11米。而位於環河北路一段,廣朋建設河景宅「大方無隅」,可售為43~48坪3房,開價95萬/坪。

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丹麥活潑個性家居品牌HAY進駐台北開展旗艦店
文/王奕淳
來自丹麥的生活家居設計品牌——HAY,用讓人感到愉悅的顏色填滿生活空間,以活潑鮮明的品牌個性創造家居新潮流,產品兼具實用性與美感,加上相對好入手的價格,深受全球居家設計和生活風格愛好者們的喜愛,現在HAY台北旗艦店正式開幕,為台灣帶來北歐生活美學新觀點。

HAY台北旗艦店(HAY TAIPEI Flagship Store,以下簡稱HAY TAIPEI)選址於台北市大安區仁愛路,店裝大量還原丹麥HAY House原址的空間細節,透過綠、米與淺灰色牆面,與色調濃烈的梯間形成鮮明對比,展現HAY大膽的用色哲學。
一推開HAY TAIPEI的大門,一樓入口一張大餐桌做為迎客,接著是集結居家睡衣、置物籃等小物的生活用品區;樓中樓空間設有材質示範中心,未來提供顧客在此與陳列顧問討論布料挑選與家具配置;二樓則是大型傢俱的主展場,並依客廳、廚房、餐桌、聚會空間等各別區分展示,包含沙發、茶几以及戶外家具。其他耳熟能詳的經典單品,像是知名品牌的單椅、便攜式燈、收納籃等,也分佈在店內各角落可供參觀。



做為品牌官方的旗艦門市,HAY TAIPEI集結世界各地的設計師家具和居家物件,提供寬廣的購物空間,展示最新產品與搭配創意,讓前來參觀的朋友們能夠藉由觸摸、試坐,親身體驗商品材質與舒適度等多重細節。

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全台老屋今年恐破500萬戶 北市占比居冠
文/住展雜誌
內政部依《危老條例》門檻,屋齡30年以上為老舊房屋,統計國內老屋數量,從2014年第2季的355.5萬戶,至2023年第2季的483.8萬戶,累計增加約128萬戶,若依此速度推算,今(2024)年恐將突破500萬戶。
觀察比較全國及六都10年來的老屋數量比例變化,全國在2014年第2季時老屋占比約43%,尚在5成以下,之後呈現逐年上升趨勢,2021年一舉突破5成,2023年第2季更已攀升至53%左右,增加約10%;六都中以北市老屋增幅最高,10年來增加約14%。
台北及南2都 老屋占比高
六都當中,以台北市老屋比例最高,占全市房屋72.32%,且全市平均屋齡達37.78年,亦為全國最高,其次為台南市及高雄市,老屋數量均占該市的54%左右。
此外,新北市老屋數量最多,30年以上老屋近83萬棟,平均屋齡也逾30年;其次為台北市65.5萬棟,高雄市以60.5萬棟老屋居全國第三,平均屋齡來到33.19年。 因此,政府近年推動各項都市更新政策,陸續完成「都更三法」,包括修正《都市更新條例》及新訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》,並於2018年核定「內政部賡續實施都市更新發展計畫」,盼透過強化政府主導都更機制與量能等措施,加速國內老屋活化。
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌494期

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好心協助爛尾樓週轉金 卓家雄遭誣控 今終獲檢察官認證無假債權 還他清白
文/朱福山
去年一樁爛尾樓案『泊山妍』,負責該案營造工程的負責人卓家雄,去(2023)年8月遭嘉源建設股東及員工抹黑,捏造其製造假債權,領走該建案承購戶的信託金、誣指大家地產取得嘉源建設名下房產是不法行為,並提告詐欺及背信,這些指控經台灣士林地檢署檢察官偵查後,已終結「不起訴」且「不得再議」。

檢察官認證無假債權
經檢察官調查負責查核工程及信託專戶撥款的第三方建經公司後,確認大家營造在2023年4月26日(嘉源建設發生財務危機前)於泊山妍案施工進度為「第一階段土方開挖接續邊坡工程完成50%,累計整體完工進度已達19%」,足見大家營造確實有承攬施作,並依進度請款,經檢察官認證並無假債權。
大家地產董事長卓家雄獲「不起訴」清白後,吐露白手起家的心路歷程:「我的父親從事模板工程,青少年時期我就到工地幫忙學習,希望像父親一樣成為一個扛起重責大任的人,成立大家營造這20年,一直兢兢業業地蓋好每一間房子,第一個案子『森琉璃』到現在有任何需要服務的地方,我都會回去親自處理。」
大家地產近年陸續受到政府公共工程及精品建商如東騰開發、世田建築的合作肯定,卓家雄表示,過去幾年卻因2個爛尾樓案遭誣控,遭受很多負面攻擊。
卓家雄用正面態度擊敗黑暗
卓家雄回憶,2018年承接『松蔦青語』建案時,眼見他的客戶、前一手建商寶吉第無預警倒閉,松蔦案就要變成爛尾樓時,他決定挺身而出、籌措資金,克服所有困難將房子蓋好、完工交屋,徹底逆轉松蔦青語的命運,讓大家地產順利跨入建商品牌。
談到『泊山妍』,卓家雄說:「我們出錢又出力,無奈嘉源終究倒閉,讓我們被牽連抹黑。但我們不會因為碰到爛尾案逆境,就放棄對營建的熱情,我們會一直秉持著認真、正直的態度來蓋好每一個建案。」

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地理位置、開發議題促房價4字頭 專家:鳳山漲勢較健康
文/王奕淳
近年房市熱度雖然些許降溫,但房價依舊只漲不跌,高雄市也不例外是如此,尤其鳳山區因為人口密集反映購屋需求旺盛,地理位置較近市中心,加上捷運黃線、國道7號等建設利多,房價已站穩3字頭,部分個案更逼近4字頭。
進入市區的關口 鳳山開發潛力豐
鳳山區是高雄市區面積最大的行政區,人口也是高雄最多,本身就具備相當高的住宅需求;而地理位置方面,更是高雄東邊、包括屏東進入市區的第一站,因此也有許多外地民眾到鳳山購屋。
更重要的是,該區建設、開發議題滿滿,如三井不動產的「Mitsui Shopping Park LaLaport高雄」就位於鳳山,預計2026年開幕;台鐵6加10層開發大樓「空中鳳城」目前則是正在招商中,預計6月開幕。還有捷運、國道等重大交通建設,都為該區房市增值潛力。

而該區也有些許建案正在進行,其中國城建設的預售案『鳳山都更好』,基地位於中山東路,規劃18至49坪產品,開價每坪35至43萬元,該案鄰近規劃中的國道7號交流道,以及捷運橘線鳳山國中站。
另外還有泰緯建設『泰緯皇居』,以及藏美建設旗下藏信建設與國揚建設旗下神揚建設,一起投資興建的預售案『藏美東京都』,最後是歐美建設預計329檔期進場的『向森青』,上述建案平均實價與開價都在在顯示,高雄鳳山的房價已站穩3字頭。
高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示,相較於該市部分行政區的房價因為台積電議題而暴漲,鳳山的房價漲勢相對溫和,但也較健康。此外,鳳山的地理位置更接近市區,開發時間也早,因此具備較成熟的生活機能。
最後,蔡紹豪進一步指出,文山特區、台鐵鳳山車站、鐵路地下化綠園道周邊等相對精華區段,新建案價格更已經逼近4字頭,「未來政府開徵碳費後,建商的成本勢必增加,進一步推升房價,鳳山站上4字頭指日可待。」

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建案公設面積「小數點」點錯 公平會開罰220萬

還真有成交!預售屋「破盤最低價」新北見1字頭、北投5字頭


6成流標!台中13、14期土地標售好冷 估價師:建商這因素縮手

怕遇到投資客?他反曝自住客屋主賣房「價格最不好談」 全因這3大理由

萬華小宅順銷 南北萬華房價落差大

文/住展雜誌

目前萬華區整體房市還算穩健,據住展雜誌調查,雖然推案量少,不過小宅產品銷售狀況平順,其中置產客比例不低。房價方面,南北萬華落差不小,北萬華捷運宅不乏單價站上9字頭,最高甚至上看3位數,南萬華則相對平價,最低6字頭。
近期新案資訊,由輝昇建設投資興建、位在福星公園旁「城中京湛」,屬危老案,規劃75戶,含3戶店面與1戶事務所,為20~49坪的2~3房,開價95~100萬/坪,據了解小單位戶別反應佳,目前主力為3房。
另外,「漢寶西門綻」表現更為亮眼,據實價登錄顯示,平均行情來到9字頭,1房、小2房戶別銷況佳。
而在大理街新案「大理ONE」正籌備,基地鄰近大理街服飾商圈,距龍山國小、萬華車站皆不遠,屬危老案,規劃40戶,主力為2房,訴求約30%低公設比,結構工程零付款,預計3月底正式公開。

看好今年房市 開價紛紛調漲
至於其餘建案動態,開價大多有上調趨勢,顯然對今年房市頗有信心,包括釋出保留戶再銷售的「岳泰豐鼎」,以及多剩高樓層景觀戶的「安家秀」,前者開價調整至85~96萬/坪;後者開價調整至82~92萬/坪。

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萬華陷推案荒 Q1僅一宗危老案進場

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羅東地王稀有新建案 甫推出 詢問熱度高居不下
羅東市區生活機能逐漸發展成熟,悠閒愜意的綠意氛圍,加上交通建設日益完善,近年已成為雙北購屋名單中的大黑馬。然而,羅東地區土地稀缺問題,歷年來建案供給量相對較低,一有新建案消息傳出,便引起市場的熱切關注,甚至在帆布廣告尚未掛起的情況下,接待中心的電話已應接不暇。
其中,距離羅東火車站僅3分鐘車程的《謙王》建案銷售成績屢傳捷報,毗鄰羅東夜市400公 尺、公正國小正對面的絕佳地段優勢,使該建案推出即創下亮眼成績。購屋族群除本地客之外,更吸引雙北、新竹等外地客,其中科技業、高端菁英家庭尤為青睞此建案,包括醫生、金融主管、外商、工程師、自營商、老師等各行各業,皆看中羅東蛋黃正中心、優秀明星學區等地段潛力,搶先在羅東插旗當鄰居。

百年一遇羅東地王 5分鐘盡攬繁華
對於投資買房或自住而言,地段的重要性不言而喻,其影響不僅體現在生活品質上,更關乎房屋未來的保值性。論地段,羅東地理位置可謂得天獨厚,市心半徑5分鐘內更是百年一遇的地王之選——台鐵、高鐵及國道近在咫尺,涵蓋羅東夜市、公正商圈與明星學區「公正國小」;渴望親近大自然,亦有羅東林業園區、羅莊櫻花步道等休閒景點,超珍稀地塊,坐擁豐富資源,繁華與休閒和諧共存,近享全方面生活型態。

羅東夜市公正商圈 便利經濟生活圈
談及羅東,必提起羅東夜市及其深受觀光客愛戴的知名小吃,如卜肉、糕渣、龍鳳腿等等。這裡不僅是觀光客逛街玩樂的好去處,位於中山公園四周的羅東夜市公正商圈,更形成為一個全年無休的綜合性商圈,羅東最繁華的核心依此處向外擴張,範圍擴及民生路、民權路、公園 路、興東路,沿途還能找到全聯福利中心、喜互惠生鮮超市、羅東民生市場等日常生活供應 點,多元的消費選擇已成為羅東人最依賴的便利生活經濟圈。

羅東不一樣了 政府欽定重大建設
除成熟地段之外,羅東市區也將迎來全面升級,其中最受矚目的莫過於高鐵東延計畫,未來17分鐘北市直抵宜蘭,一日生活圈不再是夢想。雙子星城鎮也將成為新的亮點,大型商場和百貨公司紛紛進駐,帶動人流與金流;隨著台鐵的高架化計劃進展,進一步加速羅東的發展步伐。另外第二行政中心興建計畫也正進行中,預計將引進羅東戶政、地政等機關。全新「羅東轉運站」工程目前接近尾聲,將迎來每年500多萬旅次。

集結上述所有優勢,《謙王》發揮其選地哲學,位於市中心核心地段,坐擁「公正國小」校園首排,以及「羅東夜市&公正商圈」全機能生活。即將全新落成,超前規劃,Alfa Safe耐震建築、 EMS充電車位、星級公設及飯店式管理服務,便捷與舒適,無論是自住還是投資,都是一個極具吸引力的選擇。
《謙王》 2-3 房
選對羅東地王,未來金碧輝煌
接待會館|宜蘭縣羅東鎮忠孝路133 號
預約專線|03-954-3939
官方網站|https://chianwang.com
FB 粉絲團|https://www.facebook.com/profile.php?id=61551229041039
融入自然 擁抱寧靜 社區型透天別墅精選
厭倦都市大樓的擁擠壓迫,遠塵囂、擁天地,公設豐富、管理佳的社區型別墅,成為宜居新選擇。
文/陳曼羚 攝影/羅劍明 圖/UNSPLASH
「幸好我和老伴搬來這裡住,小孫子和我們的感情反而變好了。」王伯伯笑著說。原本王伯伯夫妻與家人一同住在大樓裡,起居空間較侷促,家人相處偶有齟齬,自從移居到社區型透天別墅後,不但讓老夫妻重享舒適寧靜的生活,更意外拉近與兒孫的距離,「這裡房間多、空間大,放假時兒子一家會過來住,我們常在院子泡茶烤肉,孫子也開心地跑前跑後,嚷著不想回去了。」
疫情促使人們重新思考對居家環境及空間配置的期待,部分人或許跟王伯伯一樣,厭倦都市的塵囂與擁擠,考慮搬進低密度開發及高綠覆率的社區型透天別墅,享受身心減壓的健康生活。
相比公寓或大樓,社區型透天別墅擁專屬門院,起居較不受鄰戶干擾,居住空間劃分明確、功能性強,可滿足三代共居需求。此外,透天社區設有管委會、公共設施,生活較一般的透天厝便利及豐富,有管理員或警衛統一門禁管理,也可協助代收信件包裹,社區治安及管理較一般獨棟別墅完善。
中大型社區 基地規模可觀
新北市淡水區的『麗寶微笑別墅』位淡海新市鎮濱海路一段,基地近6300坪,共122戶,擁350坪的獨棟公設會館,採地下室停車,步行約10分鐘可抵輕軌濱海義山站、淡水行政中心、家樂福商圈。
新竹縣新埔鎮的『壹山Ⅱ』,全區約五萬坪,本期共116戶,基地距竹北商圈及高鐵新竹站車程僅需5至10分鐘,標榜由日本知名建築大師設計獨棟公設會館,附溫泉、日系書店選書、露天烤肉等設施,建案重視生態環境營造,社區內有近五萬坪森林水岸步道,訴求院落式的山城別墅。
同樣位新竹縣,寶山鄉指標造鎮案『宏道新竹帝寶』距竹科通勤時間約8至10分鐘,全案面積達18萬坪,別墅區規劃二層樓的美式獨棟透天,每戶均有私人庭院及專屬家樹,標榜全台首座美國UL認證的健康城市住宅。
基隆市安樂區『幸大新東區』位麥金路,基地近萬坪,分四房及六房兩種屋型、共343戶,社區會館含圖書室、泳池等設施,公設比2%,惟因位處山坡地,周邊生活機能相對不足。
小型社區 進出較單純
新北市三峽區『青鳥之森』位橫溪路,基地約3千坪,共66戶,採前院、一樓停車,鄰近即將開通的捷運三鶯線橫溪站,公設比5.34%,規劃獨立公設會館。
桃園市小型社區透天建案選擇較多,如新屋區『寶鈦墅學家』共63戶,採前院、一樓停車,車行5分鐘達新屋及富岡商圈。大溪區的『清景』位介壽路,近八擴重劃區,共34戶,主推121至141坪的戶型,採地下室停車,周邊為純住宅區,生活機能較弱。龍潭區的『石門掬月』近山明水秀的石門水庫,共18戶,採一樓停車,主打大地坪、大面寬。蘆竹區『君臨.大美』位富國路二段,共33戶,採地下室停車,訴求近青埔、南崁、大竹商圈及未來捷運綠線G13站的交通優勢,標榜綠能設備、智能遠控、保全門禁、雲端居家照護等功能。
社區型透天別墅以融合自然、獨立生活空間、宜居安全的特色,成為不少民眾購屋選項之一。不過良好的居住品質須仰賴完善的社區管理,當社區戶數較少,每戶須分攤的管理費用也會較高,為民眾入手社區透天建案前,需考慮的問題之一。


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2026年開工 台南7年後可望迎來捷運
文/王奕淳
台南捷運規劃至今已醞釀多年,其中,進度最快的第一期藍線,在2月底終於通過環評初審,台南市政府於是宣布,該線正式進入基本設計階段,將力求2031年完工。
該線計畫範圍北起永康區的大橋站,南向延伸至東區的文化中心站,往東連結仁德轉運站,串聯該市3區形成生活廊帶,路線全長約8.39公里,並設有車站10座及1座機廠,預計2026年開始動工,2031年可完工。

針對未來營運計畫,台南市政府交通局進一步說明,第一期藍線預計服務時間為每天18小時,從6點至24點,車速每小時30公里,每列載客量達280人,並且班距最密達4分鐘1班。
除了第一期藍線之外,市府也同步推進其他捷運路線的規劃進度,屆時交通網絡將由台鐵與捷運各線組織,形成重要交通樞紐,並串聯府城生活圈、沙崙綠能科學城以及台南科學園區,進一步擴大產業對區域經濟的影響,為台南房市發展提供不同的助力。

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更新:爛尾樓案遭誣控不法 大家地產經檢察官認證無假債權獲清白
文/朱福山
去(2023)年8月嘉源建設股東及員工抹黑『泊山妍』爛尾案的營造廠負責人卓家雄,捏造其製造假債權,領走該建案承購戶的信託金、誣指大家地產取得嘉源建設名下房產是不法行為,並提告詐欺及背信,這些指控經台灣士林地檢署檢察官偵查後,已終結「不起訴」且「不得再議」。

檢察官認證無假債權
經檢察官調查負責查核工程及信託專戶撥款的第三方建經公司後,確認大家營造在2023年4月26日(嘉源建設發生財務危機前)於泊山妍案施工進度為「第一階段土方開挖接續邊坡工程完成50%,累計整體完工進度已達19%」,足見大家營造確實有承攬施作,並依進度請款,經檢察官認證並無假債權。
此外,嘉源建設在向卓家雄籌措週轉金後,除了沒能償還之外,也無法支付工程款,才以名下房產抵債。
在『泊山妍』成了爛尾樓後,以低價認購該案的嘉源部份股東,因不甘蒙受損失,憤而對大家地產負責人卓家雄提告。現經台灣士林地檢署偵查終結「不起訴」且「不得再議」,終於還給大家地產清白。

最後,針對這類糾紛在都更、危老、合建等情形一旦發生,對地主及消費者的權益影響甚大,建議民眾遇到土地相關問題,一定要睜大眼睛,仔細詳讀合約內容,並多方打聽建商的信譽,做好萬全準備,盡量避免損失的發生。

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百年大金 專注本業 超越顛峰 全方位空氣及服務專家 智慧領先
2024年為大金工業創業一百周年,經過了漫長的歲月考驗,現今市值在日本的機械產業排名第一。這樣的卓越來自於一條龍垂直整合,擁有先進研發的核心技術,並將每個零件視為成功關鍵,這種堅持就是「大金標準」。

大金空調為全球空調產業巨擘,全方位空調專家,技術實力卓越。和泰興業早自1992年代理DAIKIN以來,率先導入分離式空調、定頻進化到變頻技術。
2024年將透過直膨空調系統、冰水系統、冷凍冷藏、IAQ室內空氣品質四大領域,以智慧控制、高效節能、潔淨舒適三大產品主軸,提供一站式滿足的全方位服務。
(NEW) 2024年大金一對一家用空調新機種-橫綱Y系列
潔淨智慧 最新科技 因應極端氣候挑戰
透過大金的直流變頻技術與新世代R32冷媒,全新大金一對一家用空調新機種-橫綱Y系列(2.2kW-7.2KW)的 CSPF值最高達到 7.81,全系列機型超越國家一級能效,省電再進化。橫綱Y系列的室內機採用全新配色,白色和淺灰色雙色調,強化線條並展現時尚氛圍。全新設計「DAIKIN EYE大金之眼」智慧運轉燈,透過多色調LED指示燈來顯示不同的運轉模式,一目了然。
日本大金針對台灣悶濕氣候特別研發先進「Hybrid Cooling溫濕雙控科技」,橫綱Y系列可同時控制溫度與濕度,較一般冷氣除濕力大幅提升75%,溫度調節1~2度,節能12%,舒適又省電。
健康濾網+閃流放電+防霉運轉
健康空氣濾網可吸收清並除PM 2.5、家庭異味,同時搭載日本最先進閃流放電技術,有效去除99.9%過敏性物質,細菌和病毒。閃流放電功能可與冷氣、暖氣或送風、除濕模式同時運行。台灣氣候潮濕,容易因為冷凝器積水導致管路的發霉和異味。防霉運轉功能,會在運轉停止後自動送風長達130分鐘,徹底乾燥空調內部的熱交換器和氣流通道以抑制發霉、降低室內機異味發生。同時還進行閃流放電,確保熱交換器和氣流路徑的清潔。

橫綱Y系列室內機可直接透過大金APP網路遠端控制,並適用Google Home 或 Amazon Echo智慧揚聲器,智能語音控制,雲端智慧家庭一指搞定。運用航太科技,創新研發康達效應導流板,不直吹人體,廣域舒適氣流,分布均勻室溫平穩。
面對現今極端氣候的考驗,大金獨家的廣域的運轉範圍溫度,橫綱、大關全系列的暖房運轉範圍為負15℃以上,大金設備在高山低溫區域及霸王級寒流來時,大金的暖房仍然可以正常運轉。
(NEW) 家用空調-多聯系列
2024家用一對多Y系列室外機,較舊有機種CSPF能源效率提升高達18%,超越國家一級能效,一級省電。可連接新橫綱Y系列室內機,一級能效,最多可連結四台室內機,最大配管長度70米,最大連結能力高達15.6kW。低視線室外機,好安裝且縮減高度讓視線更美觀。
(NEW) 商用空調Top Air
UV紫外光+閃流放電、商用空間 潔淨升級
符合2025年新能源標章的頂級能效省電,新上市R32商用Top Air店鋪用新款室外機冷暖及冷專4~6馬力(三相220V),透過室外機葉片設計,超低音量-降低3dB。高度降低12%,並可雙層堆疊,更精巧且省安裝空間。
商用空間再淨化,可選配紫外線空氣淨化組件、大金閃流放電組件、除菌抗病毒濾網,結合三項大金技術來潔淨和消毒空氣。閃流放電可分解去除8種病菌、26種過敏原、19種化學物質及甲醛。強力分解空氣中的不良物質,並對室內機及過濾器進行消毒,清潔效率再強化,營業空間更安心!
(NEW) 區域型中央空調 水冷VRV 4系列
高能效 省空間
夜間靜音不擾鄰 空間設計彈性再升級
適用於高層建築玻璃帷幕大樓的水冷系統,模塊化設計方便小巧,可以通過電梯運輸讓安裝簡易,省空間解決外機放置難題。單機新陣容除了原有的8HP和10HP之外,新增加6HP 和 12HP 兩種新型號陣容,提供更廣泛的組合,組合高達 36HP 。新的水冷VRV 4 系列,可與AHU空氣調節箱連接,並可選購熱回收元件,單一系統可以提供同時供應冷氣和暖氣,能夠滿足像飯店個別房間的冷/暖氣客製化需求,舒適最佳化。
採用「VRT Smart」控制,超越一級能源效率,建築能效一級,追求極致節能。
VRT Smart針對室內機與室外機之間的協調溝通,「要多少給多少」精準控制電力消耗,減少壓縮機負載進而達到節能。
區控型中央空調 大馬力VRV S系列
VRV S 高效率系列,今年新推出的10HP和12HP系列,有業界最高CSPF數值(同等級馬力數) 超越1級能源效率,實現更高的能源效率的同時,提供舒適性和高性能。冷媒總配管長度可達300公尺,室外機與室內機之間最大高低差50公分,安裝設計更靈活。新產品陣容10HP和12 HP,運轉溫度範圍達到 49°C,因應極端氣候環境下,設備仍能穩定的運轉。設備運行噪音低,並有「夜間靜音運轉功能」透過減少運轉能力來自動抑制夜間運轉噪音,保持附近居家環境安靜。

多元智控能源管理 好伶俐
一指搞定多據點 機房控制也AI
建築物對於控制的需求,精細化且多元。伶俐Reiri智能空調解決方案,最多連結320台室外機、2048台室內機,搭配行動App。住家商辦飯店,隨時隨地藉由平板電腦或手機智慧控制,一指搞定。
當需要進行空調能源管理、或多空間的設備操控時,可選用iTM觸控型中央集中控制器,針對家用空間、學校、公家單位與企業辦公大樓等不同需求導入遠端控制,透過清單與圖控式雙瀏覽介面,最多可同時監控512台室內機、建立100組自動控制排程。多元化連鎖控制指令,整合空調以外設備,能精準控制建築物能源管理,設定相關的連鎖控制與換氣等舒適需求,實現物聯網概念,此外,也能夠將大量的大樓控制介面單一化,避免過多的操作介面,造成管理者困擾。
大型的冰水機則有iPM冰機房智慧管理系統,可收集智能AI運轉數據,透過趨勢管理及用電分析,不但設備管理的系統架構一目了然,非常清楚之外,能源可視化更大幅協助人員管理。讓冰水主機機房透過此系統達到自動化調整使系統達到最佳化的運轉狀態,應用空間如醫院、百貨、廠辦、大樓,透過AI智慧管理,可額外提供最高8-12%節能成效,能效再大幅提升。
AP冰水系統&RP冷凍冷藏
省能省力又省錢 廠辦冷鏈全包辦
大金空調大型冰水應用系統以節能為優勢,產品陣容齊全,包括氣冷式冰機、水冷式冰機、空氣調節箱、小型送風機等…,受到各科技大廠及指標商辦大樓採用,廣獲得客戶高度肯定,努力成為AP(大型冰水應用系統)的No.1。
此外,今年引進創新節能HLR模組,該產品採用吸附通風技術(SVT,Sorbent Ventilation Technology),藉由吸附式濾網過濾及捕捉PM2.5、揮發性有機化合物(VOCs)、二氧化碳等物質,使室內空氣中的汙染物濃度得以降低,進而減少對人體的潛在危害。因該產品可降低二氧化碳濃度,減少室外空氣的引進(減少60%至80%的外氣引進需求),故可降低空調能耗成本,同時亦可協助獲得LEED(美國綠建築)、WELL(健康建築)的取分。
冷凍冷藏方面,包括DAIKIN冰鋒冷凍冷藏變頻機組、AHT冷凍冷藏展示櫃、J&E Hall 大型冷凍冷藏機組、Zanotti 冷凍冷藏設備。適用於冷凍冷藏庫、肉品蔬果加工區、開放櫃、紅酒窖等,持續獲得連鎖便利商店及各大賣場採用,低噪音且節能穩定,冷鏈溫控實力獲得信賴。
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2024年新款空氣清淨除濕機JPF24ASCT(鐵灰色),搭載HEPA濾網,可過濾99.97%的PM0.3懸浮微粒。空氣品質偵測燈,透過指示燈,用五種顏色細緻顯現當下空氣品質,一目了然。主動離子技術,透過電漿放電將離子釋放到空氣中,與空氣結合後可強力氧化分解空氣中細菌和過敏原。
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高雄12標總底價19.46億元 車站2筆商用區引人注目
文/王奕淳

高雄市政府地政局3月27日開放今(2024)年第1季土地標售,預計推出12標12筆建地,合計總底價19億4660萬餘元,其中包含2筆「特定商業專用區」土地,吸引各界關注。
本季共計12筆建地中,有2筆位於高雄火車站區域,即第71期重劃區;其中1筆位於鐵新二街,面積約516坪;另1筆位於大港街及建國二路190巷,面積約355坪,2筆都屬於特定商業區,且有賴於當地鐵路地下化、道路貫通,交通便利形成優質生活圈,接近公園、綠園道以及捷運預定地,具備完善生活機能。
而高雄大學區段徵收區也在環境整治,以及家樂福進駐形成商圈後,推出3筆土地提供標售,包含1筆706坪的第3種商業區土地,面臨大學10街及大學27街;2筆住宅區用地,分別位於援中路及大學28街。
另有中都重劃區2共筆土地,都面對溼地公園且位於九如三路及德勝街上,面積各為73坪與59坪。其他地區也有參與標售,包含第6期、第92期以及鳳青市地重劃區各1筆,林園、湖內農地重劃區各1筆,共計12標12筆建地。

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台中蟬聯全台房地合一稅寶座 前2月貢獻16.51億元
文/王奕淳
財政部統計處日前公布今(2024)年2月稅收統計,土增稅及契稅年減約3%,而房地合一稅則年增73.4%,連續7個月雙位數成長,達40.1億元,與1月合計70.6億元。
觀察各地區房地合一稅收狀況,1月、2月合計,台中市16.51億元為最高,其次是雙北市11.61億元並居二、三名,高雄市則以8.72億元位居第四。
財政部統計處副處長劉訓蓉指出,房地合一稅主要是以買賣價差、持有期間的差別稅率課稅,會有銳額增減的變化,不單單只受交易量影響。
劉訓蓉補充,受惠於新青安優惠貸款政策,首購族群較積極參與交易,公股銀行撥貸戶數達6,861戶,金額達503億元,基期較低之下,年增戶數達7倍,金額達10倍。
央行統計五大銀行新承做購屋貸款業績連續6個月呈現雙位數正成長,內政部建物買賣類移轉棟數統計也有增加趨勢,顯示房市交易處於穩定成長階段。

年節二月房市平順 住展風向球持平綠燈
文/陳炳辰
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2024年2月分數44.8分,與上月44.5分近乎持平,對應燈號為代表穩定安全的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」,包括預售屋推案量、待售建案個數、來客組數的分數都走升,議價率、成交組數則下滑,新成屋戶數分數持平。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,在供給量方面,2月新成屋戶數比前月微增20戶,以持平論,新版囤房稅讓建商對先建後售案興趣缺缺,僅新北市三重區近百戶的『皇鼎麗園』具備看頭。反觀預售推案量兩樣情,雖為連續第三個月維持400多億元,但包含了年節與工作天數因素,還能較上月小幅成長40多億元,建商農曆年後逐步推案跡象確立,指標大案如新竹市東區的『春福承曦』,來到90億元的案量,另如新北市林口區的『亞昕森匯』、五股區的『成泰美』,和桃園市中壢區的『詠勝文青』,在20-36億元的推案量,暖身329檔期。
年節看熱鬧不急出手
成交降、賞屋增 量能持續去化
需求面則因春節假期略修正買氣,追蹤指標建案平均成交組數每週約2.6組,比1月的3.3組滑落,陳炳辰分析,買方不急於過年時節出手,整體2月籠罩年節氛圍,買氣合理遞延。賞屋量能就維持熱度,2月追蹤的指標建案平均來客組數每週約27.7組,較1月增3.4組,增幅14.1%,現況買房成全民運動,尤其指標案、新推案,以及舉辦贈品活動案場,刺激不少來客火花,還成為春節出遊行程。
待售建案個數從前月的1085個,減少29個落至1056個,減幅2.7%,為連續第三個月下滑,即使成交組數因節慶假期回檔,市場仍有一定需求去化供給量,房市恆溫走強。
至於議價率分數下滑,意謂幅度擴大,惟實際上還是維持一成的正常空間,目前市場不可能給予太多讓利,應為特殊定錨產品開價過高,與實際成交價產生一定落差。
北台灣各區域房市狀態平順,其中宜蘭市待售建案數稍多,當地以本地客買盤為主,外溢效益不大,具備區域、價格優勢始見熱度,不及直轄市或話題縣市的門牌魅力,329檔期可觀察五結或宜蘭市這類熱區是否有所拉抬。
3月進入329檔期,陳炳辰指出,沉寂一年多的預售屋市場將報復推案,亮點地帶包括台北市中山區、新北市三重區、桃園市大園區,以及新竹縣竹北市、寶山鄉,各有知名建商如佳元、愛山林、寶佳、元亨等指標案,供給精彩可期。又預估3月央行理事會利率不變,且近期股市狀態不錯,有利於買氣發展,沒意外的話,直到520檔期熱度不減,下半年則有美國總統大選、新版囤房稅上路等變數,較顯動盪。


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中古物件少 北大新屋穩穩5字頭
文/住展雜誌
三峽北大特區發展已臻成熟,生活機能皆已到位,加上街廓新穎,產品順銷其來有自。惟由於單價已上5字頭,銷況比起前年4字頭時有明顯落差。
早安北大系列的「女王萬歲2」,目前已剩少量3房及一樓店面,成交均價約54萬/坪。富總建設「北大儛」銷售將近7成,也是餘3房單位為主,近半年去化趨緩,成交均價約53萬/坪。

新案近捷運 關注度高
近期有一特殊新案準備推出,為由原本的福容飯店變更而來的「麗寶萊茵」,,屋齡已超過10年,室內隔局為26、36坪的2~3房,因為是區域稀有的新供給,加上距捷運約600公尺,還有部分棟別面學校,多項優秀條件讓此案還在籌備階段就有不錯來客詢問量,預計會在3月公開銷售。

透天也順銷 3字頭親民價大樓後況可期
位橫溪路的透天案「青鳥之森」,現場表示結案,目前登錄達60戶,扣除特殊戶後成交在1980~2298萬元,以本地與二高沿線的台北客為主力成交方。
中園國小附近的「青松安家」,眼下正在申請使照,雖然地點稍偏,但由於是三峽區域低價,也是大台北地區南區少有的3字頭行情,,目前去化2成多。

素地有限的三峽區,新屋供給好一段時間呈現低檔,當地危老的開發型態又不風行,北大特區開發亦近飽和,去年僅推出二新案,未來除了持續觀察舊市區危老開發有無成長外,還可期待北大特區東側的麥仔園地區開發計劃,然還在只聞樓梯響階段,進度未明。
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「新北市新店區段徵收案」採多場次協議價購
文/王奕淳
新北市政府地政局針對「新北市新店十四張(B單元)區段徵收案」,將在新店區中央市民活動中心2樓禮堂進行協議價購,時間訂為2024年3月19、20及22日上下午,共計9個場次。

地政局表示,該案範圍東橫跨新店中正路兩側,西臨溪園路,南以十四張路為界,北至復興路,面積約34公頃,主要計畫及細部計畫已經內政部及本市都市計畫委員會審議通過,現交由內政部審核開發範圍及抵價地比例中。本次辦理協議價購作業以利本案推動,將說明相關流程及方式,再確認土地及地上物所有權人協議價購意願及聽取意見,預計在報請區段徵收核准後公告。 本次協議價購採多場次分流方式進行,民眾可視情況決定出席參與時段,也提供相關資料可供上網先行瀏覽,以便了解自身權益及本案內容。

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高雄房市329檔期總銷減17% 成交數仍屬中高標
文/王奕淳
高雄市房屋市場調查協會昨(12)日公布,由於大型建案延後進場,今年高雄329檔期量縮,包括11個成屋、23個預售大樓、13個透天建案,共47個建案,總銷約712.7億元,相較去年減少約17%,總戶數4,743戶,減少約21%。但高雄房市交易仍然熱絡,消費者相當踴躍,房價也比前2年高出20%以上。
大案延後進場 檔期量縮
高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷指出,總銷、戶數雙降,不代表建商看壞後市,主要是因為去年有2個共200億元的大案,相較之下,今年350億元大案延後進場,凸顯檔期量縮情形。但就來客數與成交數而言,各建案的成績都處於中高標,單就上周就成交245戶。另外,受惠台積電議題,市調估計推案量最多的楠梓區,非本地客就佔了7成。
吳曜廷表示,目前高雄房市也有另一趨勢,就是中小型建商為便於掌控成本,傾向成屋銷售;而採取預售策略的建案,則多以案量、戶數皆大量的大型建商為主。
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南部3縣市透天交易量下滑 年輕人選購偏好小宅
文/王奕淳
受到少子化、高房價等影響,「小宅風」遍布全國,以往南部房市較多透天交易,但根據實價登錄,近10年南部3縣市透天交易量皆下滑,尤其以屏東降幅最大。大家房屋企研公關主任賴志昶表示,近年來居住習慣改變,加上透天價位隨房市大盤起漲,讓以往為透天熱區的南部縣市,也難擋交易量下滑。
其中,台南市10年前購買透天的人有50%以上,如今交易量占比跌過半;而屏東縣透天交易量跌幅更兇,從2014年約67%減至現今57%。
交易量跌 總價漲幅逾5成
交易量下滑的同時,總價攀升。觀察實登,台南市平均透天總價從2014年880萬元,10年後成長為1,357萬元;高雄市10年前總價還在993萬元,到2023年漲至1,500萬元;屏東縣同樣10年前總價582萬元,至2023年漲幅61%,來到939萬元。
住商機構大南區協理林祺博指出,區域買盤以首購、年輕族群為主,因家庭人口較少,對居住坪數、房間數等要求降低,大多會選擇有電梯、物業管理的社區型大樓。賴志昶補充,房價大幅上漲也是透天交易量下滑的一大原因,年輕人的薪水漲幅無法應付房價攀升,只能選擇總價帶較低的小宅或大樓型物件。
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品嘉建設關係企業再攻一城,獲選為台北市「松柏公辦都更」最優申請人

近期快速崛起的品嘉建設關係企業參加「台北市松柏公辦都更」評選,日前獲選為最佳申請人。品嘉建設關係企業中的品佳資產管理公司係品嘉體系中的一員,日前參加台北市住都中心甄選的松柏都更案,3月1日已由住都中心公告獲選為最優申請人。品嘉建設為台北市知名建商,2023年所推出建案,不乏新案可售戶數已近乎完銷,品嘉關係企業的創辦人胡偉良表示, 2024年品嘉將有2個建案在近期正式推出,也有10個以上的都更案進行中。
此次臺北市住宅及都市更新中心公告的「臺北市士林區福順段一小段140地號等16筆土地公辦都市更新案」,係以松柏大樓為主,松柏大廈已於110年由臺北市政府公告列管為應拆除之高氯離子建物,亟需重建,故居民向心度高,為公辦都更2.0第一個成案的社區。本案未來將興建一個SRC+RC混合構造的住商大樓(地下5層、地上25層),並於地面層規劃店鋪空間,滿足社區周邊生活機能需求,並協助海砂屋社區重建家園,打造優質安全之居住環境。
本案基地面積約700坪,鄰近捷運環狀線北環段Y24站社子站預定地以及國道一號重慶交流道,4分鐘車程可達北士科園區;高樓層可遠眺台北101、基隆河、淡水河及大屯山美景。另外,本改建案將取得綠建築銀級、智慧建築銀級及耐震標章,並規劃友善的區域步行空間,設置YouBike站,推動智慧綠社區,響應全球節水、節能、低碳目標,以落實永續發展。全案預計投資金額約達新臺幣30億元以上。

胡偉良表示,這是品嘉第一次涉足公辦都更,一方面是試水溫,因為品嘉過去都是以私辦都更為主,涉入公辦都更後,可以增廣品嘉都更改建的案源;另外,在松柏改建案中,也希望藉由本案將週邊老舊鄰房一起納入,擴大後的基地面積甚至可達2000坪之多,一來可以創造更大的土地效益,其次,也可以讓更多的年輕人有機會以合宜的價格入住台北市,成就擁有好宅的夢想。
談到品嘉的建案為什麼可以案案熱銷,胡偉良表示,主要來自:品嘉願意讓利,不像其他建商,可能要求較高的投資回報;其次,品嚞每個建案幾乎都是親力親為,包括土地開發、銷售、營造都是由公司同仁自行承擔,因為「一條龍」的作業方式,讓品嘉不僅可以降低成本,也更能掌控品質,藉此塑造「物超所值」的典範。
胡偉良也說明,也因為他們是由同仁直接銷售房屋,因而更能掌握市場動向,不浮誇、不賺暴利、不賺價差,所以雖然在銷售時,以較低的房價銷售,但因為重品質、採用較的建築規格和建材,因而在交屋後,反而容易領先區域房價,讓消費者賺到物超所值的價差和價值。

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中山多案籌備 329陸續推出

文/住展雜誌
中山區整體市況稍嫌平淡,建案平均來客量不多,僅指標案表現較佳,不過供給方面將有爆炸成長,據住展雜誌調查,329檔期會有不少新案陸續登場,產品以2~3房為主,瞄準多元客層,可望拉抬區域房市人氣。

在捷運南京復興站周邊,德孚建設/驊訊建設推出「驊訊遼寧街案」,恆合機構/瑋石建設則有「瑋石南京復興案」,皆屬危老案,前者規劃34戶,為2~3房;後者規劃131戶,為2~4房。
捷運行天宮站周邊則有大家地產的「松江·阡語」、佳元建設的「佳元民生東路案」,前者屬危老案,規劃40戶,為23~32坪的2~3房;後者屬都更案,規劃77戶,為25~36坪的2~3房。

再往捷運雙連站方向,其周邊有恆合機構的「恆合錦西街案」,以及晶匯建設的「晶匯民生東路案」,不過建照尚未取得,公開時間會再晚一些。
指標案訴求低自備 瞄準置產客
其餘建案動態方面,林森商圈「中山麗池」釋出首付138萬起的低自備方案,吸引到不少客戶目光,近期反應不錯。農曆年前則公開「耕青禾」,目前小單位戶別已售完,現階段主力是38~50坪的3房,開價據傳有所調整,有意的民眾得更新相關資訊。
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買氣逐步回溫? 中正小宅、換屋產品都見亮點
文/住展雜誌
去年第四季開始,台北市中正區房市見升溫跡象,雖然年節前略有減緩,不過年後很快回溫,其中小坪數產品反應佳,代表案為「世達懿居」、「博愛賦御」,主力總價約在1700萬內,吸引不少自住及置產客層。另外,豪宅門檻內的換屋產品「璞真宇見」,亦見突出表現。

璞真3房受青睞 每坪均價破140萬
「璞真宇見」在近期台北市的換屋市場銷況不錯,目前3房近售完,剩餘多為2房單位,主因除了璞真品牌於大台北有著不錯口碑外,基地規模優勢,加上三面臨路、位主幹道上,兼之不少戶別具一定景觀條件,遂見佳績。

全坤、北城、鼎吉新案陸續亮相
而今年上半年將有不少供給加入市場,預計在329檔期亮相的包含「全坤富御」、「北城.羅斯福」、「鼎吉水岸」、「銓冠愛國西路案」等,其中位於重慶南路三段的「全坤富御」以及在羅斯福路三段上「北城.羅斯福」同為創意家廣告承接,眼下已有簡單廣告曝光。
「全坤富御」、「北城.羅斯福」都屬都更案,「全坤富御」主打521.8坪的基地規模,建築樓高達22層,採SS結構,訴求水岸景觀,候選黃金級綠建築,規劃27~45坪的2~3房。「北城.羅斯福」則強調近捷運台電大樓站,擁師大、公館商圈,樓高21層,SRC結構,規劃29~65坪的2~4房。
上述這類已有媒體在醞釀的新案,預約賞屋、詢問度相比去年同期熱絡,不過銷況反應要等價位確定正式公開後,再觀察客戶簽約的實際狀況才見真章。

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台中329檔期700億元 5案總銷佔比過半
文/王奕淳
今年台中329檔期推案總銷預計將達到700億元,其中市中心包括『寶璽天讚』、『雙橡園1920』、『麗晨片片山閑』、『興富發文心市政路案』、『蘿蔓蘿蘭』等五案,就有突破400億元的案量,一舉一動受各界關注。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,台中的建設、產業及交通皆迅速發展,剛性需求強,外圍重劃區不斷上漲,更為擁有成熟機能的市中心挹注強勁撐盤動能,尤其建商在市政核心的推案通常是規劃品牌的代表作,又具有身分象徵性,自然受到高資產族群的青睞,也吸引一線品牌爭相插旗推案。
品牌代表推案挹注市中心
其中,『寶璽天讚』基地正對七期別墅第一排,將打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案,規劃100至130坪,總銷120億元,尚未推出便已獲熱烈討論。
同期推出的還有『雙橡園1920』,位於市政路、龍富路,總銷70億元,佔地1920坪,是七期市政核心最大基地的預售案,預計規劃一棟具1,500坪花園的28樓鋼骨純住宅,目前已逾500組客戶等待。
另外,受高資產族群青睞的麗晨建設,也將在台灣大道、朝富二街口推出『麗晨片片山閑』,延續一貫特質,備受品牌粉絲期待。
軌道經濟具潛力 各建商沿線搶進
北台中近年因捷運、重大建設帶動,加上知名商場陸續搶進插旗,吸引大量人口進駐;不少建商陸續在主幹道文心路沿線推出新案,如聯聚建設子品牌將推出『理仁泰舍』,鄰近捷運文心中清站的690坪基地,規劃45坪3房,均價預計將突破60萬元/坪。
大鑫開發建設也看好軌道經濟前瞻性,在捷運四維國小站旁,北屯公園第一排公園角地推出新案『琢寓』,規劃29至39坪2至3房產品,已正式開工動土。
14期『大陸豐莚』,預計推出40至60坪產品,總銷金額約42億元,均價估計高於70萬元/坪。寶佳機構旗下的鴻承建設則將在仁平段推出新案。
另外,隨著中部科學園區周邊陸續發展,久樘開發看好國道4號為神岡連結中科所帶來的交通便利性,將在神岡區內的中正南街推出新案。加上清水區『遠雄星呈』、『長虹天籟』也將推出,預計總銷突破百億。


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台中巨蛋正式動工 周邊房市將迎推案熱潮
文/朱福山
台中巨蛋歷經近20年,終於於本(3)月11日正式動工,預計2030年完工,未來將成為台灣重要地標之一,其所在的14期榮德段及緊鄰的洲際段,不僅土地接連創價,房產專家預估今年將迎來推案熱潮,備受關注。
標售總價地王
巨蛋所在的榮德段,在上週市府抵費地標售中取得亮眼成績,遠雄建設以總價逾6.4億元得標88地號商五土地,為標售總價地王,換算單價達百萬元,不論單總價,更均創下榮德段的區段新高,容積率較低的住一之一均價也都在60萬元/坪以上,若以土地及建築成本推算,未來推案單價勢必將從6字頭起跳。
榮德段僅有『舜元境朗』、『豐邑豐禾』兩案推出,區域首案『舜』案,步行至巨蛋僅需8分鐘,規劃38至43坪好住的純3房產品,受自住客青睞,目前實價登錄已累積23筆,均價約55萬元/坪。
『豐』案今年也有4筆成交,均價逾60萬元/坪,其中21樓的單位,總面積60.74坪,以總價3,149萬元成交,扣除車位後每坪單價64.1萬元,創社區最高單、總價。
即將進場的『大陸豐莚』,規劃40至60坪產品,總銷約42億元,均價預估將突破七字頭,高樓層更可望挑戰8字頭,後續包括惠宇、豐邑、大毅、宏璟等建商也將陸續登場。
而洲際段目前線上推案,如以豪墅聞名的京祐建設,包括京祐建設首次推出的大樓案『雅正YOUNG』,規劃14期較少見的27至35坪小豪宅,與市場做出區隔,成交5字頭,另外『敦泰一境』表現也不俗,目前實價登錄已累積37筆,更有13筆成交站上6字頭。
榮德、洲際 推案庫存
未來台中巨蛋周邊房市推案庫存,榮德段有磐興、遠雄、太子、敦泰及雋業建設,而緊鄰的洲際段,則有舜元、惠宇、大毅、宏璟及豐邑建設的庫存,其中上週市府抵費地標售中,『舜元洲際段案』臨地264地號以61.29萬元/坪標脫,市場推估與舜元建設得標,有機會整合出唯一同時臨洲際路園道與崇德十九路的難得基地條件。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,14期不僅腹地廣大,又擁74加持,同時緊鄰市區生活圈,自2021年登場後即話題不斷,自然吸引眾多建商插旗搶進,尤其有巨蛋、洲際百貨加持的洲際段、榮德段,更被視為商業娛樂中心,在重磅利多塵埃落定後,價值性漸漸浮現,未來價格也將牽動整個中台灣房市,值得期待。


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台灣房市都會區已成寡占市場 房價要回頭實在太困難
文/ 管清智
過去15年台灣房市歷經兩次大波段漲升,政府皆因當下房市火熱,進行疊床架屋式的政策調控與稅法改革。每每政策上路,大家對於抑制房價都會有所期待。事實證明,『存活下來的建商更因高度政策監管而體質更良善』與『稅負終將轉嫁末端房價』,也是形成這波房價超強主升段的兩項重要因子。
對未來影響更大的是,台灣房市與建商生態已然改變,就如老編標題所述 ~ 台灣房市大者恆大已然確定,中小型建商已被完全邊緣化!!!其中,以桃園市、大新竹、台南市這三都尤為明顯,都市計畫內的土地,中小型建商已失去購買力,近年成交土地幾乎均被大型建商獵地取得,原因為何??
土建融限縮對中小型建商資金造成極大壓力進入門檻大幅拉高
當大型建商面對一樣的政策箝制,僅限縮購買力,不會像中小型建商面對”買不起”的窘境,或因財務壓力太大而選擇放棄或是往外圍發展。於是,形成現況都市計畫內大型建商在競爭、都市計畫外(甲建)中小型建商的戰場。
因缺工造成的工程期拉長更讓中小型建商資金運作缺乏流動性
近三年很多建案房子早已預售售罄,但礙於尚未完工,更多的是延後交屋,讓資金無法順利回收而失去下一輪的購買力,這是中小型建商的苦與痛。而大型建商同時有很多在建案,資金利於滾動,於是土地取得的機會多於中小型建商。
政策高度箝制下中小型建商更無法取得銀行放貸系統的奧援
放款銀行也會做風險控制,中小型建商體質本不若大型建商,銀行放貸條件明顯劣勢,土地取得當然競爭不過大型建商。

政策長期趨嚴會讓房市環境體質更健康
民國80年代台灣建商會倒,就是政策寬鬆下『長期的高槓桿與超貸』,只要景氣一轉變馬上撐不住。過去15年台灣房市政府高度監管,反而讓存活下來的建商體質更良善,加上低利率環境助攻,更強化房地產業的競爭力。因此,近幾年大型建商跨足投資銀行、電視台併購上市櫃電子公司的比比皆是。可想而知,現在大型建商的硬底子實力!!! 綜合上述四大原因,都市計劃內的蛋黃白地區,預售新案供給形成寡占,市場價格的方向性將更趨一致,尤其是房市多頭氛圍。此時此刻台灣房市就是這樣的情況,未來有可能改善嗎?老編認為只要政策不鬆綁 ~ 只會更難!!!我們無法改變趨勢與政府決策,但是必須看懂趨勢做出正確判斷。最後,還是老話一句 ~ 老編帶你一起飛!!!

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配合中央修法 北市超低自住稅率將逐年提高
文/王奕淳
台北市政府昨(11)日宣布,因應囤房稅2.0政策,將調整台北市全國單一自住房屋稅基折減政策,於2024年7月1日開始施行。
台北市政府財政局表示,在囤房稅2.0通過之前,納稅人持有3戶住家以下都是以1.2%的稅率課徵房屋稅;考量北市房價較高,納稅能力不同卻適用同樣稅率會擴大實質的不公平,北市陸續將單一自住稅基折減至50%,相當於實質稅率0.6%,以補足當時法律規範之不足。
參考台北市的理念,中央透過囤房稅2.0,明文規定全國單一自住的稅率為1%,以補足法律規範。 惟調降結果仍高於北市現行實質稅率0.6%,等同北市納稅人稅負變相增加1,581元。為保障市民居住權益,綜合考量後,北市研議分4年逐步恢復稅基,平均每年約增加房屋稅稅額395元,減緩對市民的衝擊。


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營建成本攀升 台灣房地產業如何找到優勢?

文/何宗翰 攝影/羅劍明
綠色投資是指把永續議題列入投資決策。過去,房地產投資主要著眼於價格和收益率,但隨著永續發展成為全球主要趨勢,各國政府和企業紛紛設定永續目標,企業也必須預先為永續藍圖佈署。
目前台北A級商辦屋齡過半大於20年,僅有6%建物屋齡小於5年,使得現代化辦公空間相對不足,促使既有建築需要因應租戶需求進行更新、改造,更需要加緊跟上永續的腳步。
角逐市場決勝關鍵:
永續不動產認證
在亞太地區,綠建築帶動租金溢價的現象已於各大主要城市普遍可見,台北更達到10%至15%的水平,這種現象表明租戶和企業,對於可以提供永續指標數據的辦公室需求逐漸增加,房東透過綠建築達到節能減碳成為基本標準,未來永續不動產認證像是美國綠建築LEED、國際健康建築WELL、智慧建築、能效標章等將成為角逐市場的決勝關鍵。

現在房地產投資正站在淨零的前沿,在面對營建成本飛漲的情況下,該如何獲得充足且穩定的資金來源?金融業作為主要的資金提供者,必然也需要響應永續行動,以自身對企業的影響力,協助企業減碳轉型,銀行為應對這一挑戰,在此方面採取了多種措施,其中包括推出綠色債券、綠色融資、綠色基金等永續金融商品與服務。
特別是根據ESG績效指標,調整借款利率的永續連結貸款(Sustainability-linked Loan)更是掀起熱潮。ING荷蘭商安智銀行在這方面走在前列,開創企業ESG 績效與貸款利息掛勾的先河。
未來銀行融資決策:
環境效益與碳強度
根據ING銀行統計,銀行在融資決策中不再只以風險財報為主,更是將環境效益與碳強度納入考量,透過永續連結貸款取得的利率調整幅度通常為5至10個基點,有時更可達一五個基點,無疑可減緩對於營建成本上升的壓力。
因此不只在國外成為貸款主流,在國內也有不少永續連結貸款的案例,而在房地產業最常使用的關鍵績效之一為GRESB 全球房地產永續基準指標GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)。
亞洲參與GRESB評估
台灣市場成長最快

我們是在2015年接觸到GRESB,然而早在2009年GRESB便已於荷蘭成立,建立完整房地產ESG框架,使企業可以有依循準則,並提供金融市場ESG 數據作為評估房地產業績效與決策依據的工具。
截至GRESB於2023年統計數據,已有175個投資機構,如ING、J.P.Morgan、UBS等透過GRESB了解企業財務風險,也因此目前全球參與GRESB評估的企業增長15%,亞洲更是超過18%,台灣從去年僅一間鼎越開發參與評估,增加至十間,涵蓋金融業與建設業,成為亞洲增長最快的市場。
面對營運成本壓力,房地產業可以透過取得符合趨勢需求的永續認證來提升綠色溢價,同時進一步實踐ESG績效,提升企業形象,更成為吸引資金的重要槓桿,獲取所需的支持,將永續發展納入經營策略,不僅有助於緩解營運成本壓力,更是走向未來成功的必經之路。

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杜絕浮濫建設充實社福預算
某新聞台實境跟拍街友,真正無殼族,幕天席地,漂浮失根。據報導全台四千多人,約四成在雙北滯留,多數於北車周遭活動,艋舺公園附近亦不少。春節前後幾波寒流,想必他們會更辛苦。劉邦所言,「願得廣廈千萬間,大庇天下寒士皆歡顏。」千年之後,依舊切題。
艋舺半世紀以來,被視為草莽之地,卻有「刈包吉」一柱擎天。萬華之光,其餘十一區有誰能及?片商拍兄弟電影,喜以艋舺為背景,未來何妨拿刈包吉的俠義之風為主題,或許能提振萬華地區的房地產行情。自古英雄出於市井,而真正仁義之行乃捨財濟貧,幾人做得到!
日本地震之頻繁,舉世聞名,受災戶多不勝數。以此為題材的電影,讉責社福經費不足,放任弱勢或受災者自生自滅。尤其部分社工漠視老貧的困境,教人憤慨。從現實面來看,除了歐洲少數重稅捐高社福國家,亞洲中南美等地區,社福常是掛在嘴邊,心餘力絀的項目。
以都市建設而言。年年花在浮誇虛榮的蚊子館公園,和無意義的藝文科幻活動項目,把納稅人的銀錢耗盡,乃至追加。獨獨社福斤斤計較,條件嚴苛,反正窮人無力抗爭。瞧多少攜妻帶子共赴黃泉者,不就是窮逼死的嗎?吹噓人均所得比別國高,輾轉於溝渠者卻也不比別人少。
缾之罄也,唯罍之恥,老弱因社福苛刻不周而殞滅衰亡,誠然是廟堂居高位者之恥。就像富者驕奢以示人,親長竟凍餒致死,寧非諷刺!節慶休假常湊成長假,給升斗小民小確幸,可以消費玩樂。殊不知有些貧困家庭,小孩因放假太多天,沒營養午餐可吃。這類的事例,想著教人鼻酸。而高官坐擁資源分配權,卻無心多伸援手。
選後大事底定加上春節連假,人們生活恢復柴米油鹽。心裡牽掛房事者,此時躍躍欲試。建商觀察情勢,推案頗為熱絡,三二九檔想必精銳盡出。台島如今房市平穩,值得慶幸,比多數亞洲鄰邦處境為優。房地產能在總體經濟佔名列前茅的貢獻,從業人員的努力,宜予肯定。
股市新春開大紅盤,給資本市場帶來好彩頭。房市股市都能平穩,則經濟景氣提振可期。網路有許多先知鐵嘴,到處預言,事事預言,以烏鴉嘴居多,信者不免人心惶惶。台島的國運籤年年行禮如儀,似準非準,各自解疑。只有市況表現最實在。好的開始,盼龍年百姓有好日子過。

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電梯補助放寬資格 免管委會也可申請
文/王奕淳
因應6樓以下部分建物尚未成立管理委員會,以及大型社區同一張使用執照而難以成立等現況,但仍有增設電梯需求,台北市都市更新處特別修法放寬「電梯補助申請資格」,個案可依實際情況選擇由管委會、負責人或「單棟建築物選定代表人」申請補助。
另外,屬於本府依法公告劃定之都市更新整建或維護策略地區,補助額度從核准總工程經費50%提高至80%,受理申請期間為即日起至今(2024)年12月31日止,以加速滿足民眾居住相關需求。



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基泰大直損鄰已列管 1.2倍賠償金額提存法院
文/王奕淳
針對日前基泰大直鄰損進行鑑定的報告,結論包含確認建物安全及完成賠償金額估算,台北市建築管理工程處依規則列管,並正式發函要求基泰建設落實鑑定報告要求事項,維護民眾權益。
建管處處長虞積學表示,將於3月12日邀集里民召開說明會,若民眾與建商未能達成賠償共識,將要求建商提存1.2倍鑑定金額至法院;針對需立即修繕的受損戶,均已要求承造人修復;另拆除過程增加損害的受損部分,也已請專業技師公會補充鑑定,結果將納入最終鑑定報告中。

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土城推動捷運三線及交流道 侯友宜:盼改變工業區舊形象
文/王奕淳

新北市長侯友宜日前率市府團隊前往土城區,與在地里長們就各項議題交換意見。侯友宜表示,除既有的土城交流道、捷運板南線,正全力推動萬大中和線、新北樹林線、三鶯線,未來還有金城交流道及泰板輕軌,交通更加完善,對土城區發展更有利。
侯友宜說明,近年隨著醫院、運動中心、AI全方位智慧園區、聯合開發案等重大建設陸續完成,人口逐年增長,土城區成為許多青年移居的新選擇,可望翻轉工業區舊印象為新興科技城市。
另外,針對公館溝環境整治進度,水利局說明,公館溝沿線集水區範圍約有1萬9,702戶接管戶數,目前已接管戶數超過5成,未來將由板橋三期三標(施工中)及土城暫緩區(上網招標中)辦理接管,預計2026年可達9成。

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《移動的自由—遇見安康平宅最後的風景》 展覽至4月21日
文/王奕淳
由台北市政府都市發展局主辦的文山區興隆社會住宅公共藝術計畫《我們在文山相遇》,已於3月8日開始展出《移動的自由-遇見安康平宅最後的風景》成果展。

展覽策劃團隊明日製作所表示,在舊式平價住宅轉變為現代化社宅的過程中,,透過社公共藝術計畫在安康平宅內設立工作站,駐地辦理烘焙、微旅行等活動,以達到凝聚社區認同感的效果。目前工作站已於2023年底告一段落,並轉為此次展覽空間。
展間開放平宅三戶,除了在《興隆小客廳》展覽居民日常生活的物件,也有藝術家陳伯義《百福臻》為居民拍下「全家福」,以及風景映畫創作社播映紀錄片《廢墟的獨白》,紀錄第一波平宅搬遷遺留的痕跡。
另都發局表示,本市社宅公共藝術以「家在台北-HOME TO ALL」作為核心理念,創新導入民眾參與、地方觀察紀錄等軟性計畫,期望透過多元創作與活動,連結社宅與周邊鄰里,展現社宅公共藝術的多元樣貌。

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他賣房有賺到錢竟用「這招」逃稅 專家揭悲慘下場

預售屋藏細節 小宅裝修該如何規劃
文/朱福山
民眾在買房前,往往都會先參觀預售屋,藉由展示空間呈現的氣氛,試圖想像未來自己生活其中的樣子,如何規劃空間、想要怎麼裝修等,當一切都令人期待於是做出決定,卻在實際執行時才發現不如想像中美好,到底是哪個環節出了問題?
留意小人國傢俱
市場上有些小宅樣品屋,部分業者會客製迷你傢俱,民眾要留意體驗感跟尺寸,尤其是體驗感良好的,要特別留意擺放的傢俱是不是「小人國傢俱」。
熟悉市場狀況的富品創毅工程發言人林泰博表示,「以前17坪要做小2房很痛苦,但是現在17坪都已經開始做小3房了,比較有道德感的建商,樣品屋的示意圖裡,會把雙人床全部頂到滿。」。
除了留意平面圖跟傢俱尺寸外,空間裡的樑柱被埋藏在平面圖、家配圖裡,且通常銷售人員銷售時,不會主動告訴消費者,例如樑就壓在電視櫃上方。
已購客裝修細節
已經買入極小宅的民眾,又該如何裝修?上述提及隱藏樑在電視櫃上方的問題,林泰博建議從樑下直接將櫃子做滿,而櫃子的門扇直接遮到頂,把樑一起包裝起來處理。
在收納空間方面,不要再多做櫃子,建議採用大面積收納法,類似儲藏室概念,可保持收納彈性;多使用複合式的功能設計,例如屏風、鞋櫃、穿鞋椅可以整合,備餐櫃、櫥櫃可以做在一起,「分開做就會多2個迴旋空間、多2個佔用空間和1個動線,盡量把它縮短化。」
房間空間不夠的話,可以考慮衣櫥跟床舖相連,譬如進門直接架高10至12公分,類似和室做法,上面直接放床墊,衣櫥直接從地板往上做,省掉床架,若民眾需要收納空間的話,可以再架高一點,架高下方則可以做為收納空間使用。

買得起也要不將就
消費者進場前,最終還是要回到當初的購屋動機是什麼;如果是自住需求,必需考量以後住進去的樣貌、生活形態,如果注重生活機能,目前2房產品房型多元,包括機能、空間尺寸、合宜的空間配置等,千萬不要因為低總價買得起,便將就極小宅產品,當入住後,問題浮出檯面,未來不僅犧牲生活品質,還要付出更高的成本解決合宜居住的問題。
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌491期

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「17坪2房2衛」嫌太擠想客變 設計師喊「完美格局」:別打掉!


「30年學區宅vs.未來捷運新成屋」長輩住哪好? 選錯實例:每天坐車只為買菜

慘了!多屋大戶未申報租賃所得 遭補稅及罰緩金額出爐!

桃捷綠線克服工程困難 潛盾隧道由蘆竹貫通至藝文特區

捷運三鶯線延伸八德 等過「這關」即可興建


北市都更處20周年 文林苑重大挑戰:化危機為轉機

工程款分期淪「裝潢蟑螂」話術!住保會推「銀行價金信託」

進軍雙北不到一年傳倒閉?寶雅旗下「這品牌」8店出清 業者曝未來動向

撿到2字頭豪宅!台中屋主賠本賣 月租收入竟可達15萬元

小宅挑選關鍵這「動作」 專家爆最好的格局
文/朱福山
一般來說,民眾購屋時,當然偏好坪數大、夠氣派的好宅,不僅有較多可供規劃的空間,對於格局的要求也相對較低;然而在目前主流的低總價、高單價的房市裡,考量各方面實際條件,多數人需在小格局產品中做出選擇,如何在有限條件下,挑選購屋族適合的小宅產品?漢華機構副總經理管清智對此提出一些建議。
看屋關注合宜尺寸
受限於購買力,剛性需求的自住客又必須購買小宅時,建議民眾盡量選擇方正格局,盡量不要去買奇怪的格局,看屋時不妨直接詢問現場銷售人員樣品屋的空間尺寸,尤其是面寬,管清智說:「2房合宜好住的內客廳,面寬是3米2,但現在高公設比,房型尺寸縮小,所以2房面寬如果有3米都還可以接受,若縮小到2米8,則是極限;而房間面寬尺寸,合宜的極限尺寸則是2米。」
看當層平面圖時,還要注意2件事情,除了上述提及的格局形狀跟尺寸外,再來就是當層6到8併,2部電梯較合宜,若15層樓以上,則要3部電梯以上才夠,而當層8併以下,都還算較合宜居住,不過還是要回到建築規畫,且當層越多併,因梯廳走道長,自然就會拉高公設比。
主力2房型態多元
以目前市場上去化最快的2房產品為例,主力規格為20坪以下及21至25坪,房型格局可再細分為4種型態:20坪以下「極小2房」,21至25坪「小2房」,26至28坪「正2房」,及28至30坪「大2房」產品。
除了坪數差別,在衛浴上,還可分1套、1套半(指如廁頻率高於淋浴,所以減少半套淋浴空間)和2套衛浴的差別,所以市場上出現很多「2房2衛」產品,早期沒有這類產品,但現在2房2衛的產品訴求多,且機能也很多元。
過去一年青埔主要的交易量,就落在2房產品,管清智說:「主要成交以合宜的2房坪數產品為主,反而極小化的2房交易量沒有變大,所以過度的極小化2房產品,我認為在逐漸式微,需求落在21至25坪合理的2房,這是較受自住客青睞的產品規格。」
交屋浮現宜居問題
事實上這類產品,市場上已經出現3、4年了,當時在新北江翠北、五股洲子洋等重劃區就有這樣的現象出現,目前進入交屋潮,屋主準備入住時,卻發現不合宜住的問題。
深耕合法隔套市場多年的富品創毅工程發言人林泰博表示,「購屋族當初去看預售屋時,從平面、家配圖看不出哪裡特別有問題,但現在面臨交屋潮,才發現真正的問題來了,因為成屋跟當初購買時的平面圖,或樣品屋尺寸上有差異。」
以小宅產品的格局必要條件「當層多併」來看,受限於坪數尺寸大小,難免有長條形、不規則形等房型出現,這類產品走道空間多,銷售時會把這些走道、過道空間,勉強做出一個機能,例如把過道空間放大,放一張沙發、電視牆面,硬擠出一個客廳的空間,實務上入住後會發現它是不好住的尺寸。
少做1動作差很大
林泰博說:「跟屋主到現場丈量時,他們才發現『合宜尺寸』的問題,主要因為交屋後是空屋狀態,而看預售屋時的樣品屋是擺滿的,現場丈量完尺寸後,規劃衣櫃、床等家具時,才發現衣櫃的門不能開,一問才知道,當初在看樣品屋時,屋主根本沒有試著去拉門、開抽屜。」
另外,樣品屋裡的廚房規畫沒有備餐櫃,但現在多數人都希望家裡有微波爐、水波爐、氣炸鍋等;冰箱擺放位置的預留深度也不夠,或是樣品屋裡放的是小尺寸冰箱,現在多數人都希望使用大尺寸冰箱等問題,這些細節都是民眾在賞屋時容易忽略的地方。
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌491期

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雙北一周連爆兩在建工地出包
文/朱福山
農曆年後雙北市一周內發生兩起在建工地出包,所幸無人傷亡,其起造人一為豪宅建商,另一則為首次推案的新手,然而對於購買預售屋的民眾而言,又該如何確保房子有在蓋,不會變爛尾樓?在建工程進度又蓋到哪?施工品質又如何?另外,出包的營造工程,延伸探討問題又有哪些?
事發前幾日,甲山林集團『宏道新竹帝寶』才公開舉行第一期的工程參訪,讓近700位已購客戶可以眼見為憑,落實工程透明化、推動科技化建築履歷,並透過詳實的記錄讓民眾買的放心,將來住的安心,同樣是預售已購客,心情卻大不同,而將在建工程透明化的開發商,還有昇陽建設、達麗建設、中洲建設、亞昕集團、德築集團等。
北市豪宅建商也出包
前述兩起工地出包的建案,一則為發生在台北市松山區慶城街、興安街交叉路口的豪宅新建工地,發生地基坍陷,不過由於尚未進行開挖,現場勘查因導溝支撐力不足致使外部路面下陷,該案開發商為北市知名豪宅建商,也於第一時間表示會負起相關責任。
其次是發生在新北市三重區福隆路的在建工地,因連續壁施工疏失,導致房屋傾斜造成鄰損,經建築、土木和結構等專業技師檢驗評估,確保無結構性危險,居民才得以返家,據鄰損戶表示,家裡除裂痕、磁磚剝落外,大致還行,只是住起來心裡還是毛毛的。
該案基地前身為「襪子大王」的廠房,也是該開發商轉投資的第一案,目前已被新北市列入黑名單,業者也於第一時間表示會負起相關責任。據悉該開發商的股東成員,多年前還曾獲誠信建商、建築金師獎等殊榮,如今發生這樣的事,恐怕也是他們始料未及。
鄰居憂小基地蓋高樓
鄰損戶對媒體抱怨表示,該案基地面積僅逾百坪,卻興建13層樓高的建物,早就擔心會出意外。針對這一點,垼程聯合建築師事務所主持建築師劉獻文說:「目前雙北多數危老基地面積都過於狹小,其中三重本身地下水位較高且為砂土地層,施工過程上需要注意的地方很多,尤其台灣營造施工品質良莠不齊,各項專業工程在發包均依成本考量,劣幣逐良幣的情形層出不窮,往往才是施工損鄰的最大主因。」
台北市土木技師公會理事長莊均緯認為,現在的建案開挖工程複雜度高且風險比以往大,如都更、危老建物在拆除重建時,其既有建物底下的基礎存在障礙風險,應詳細調查其基礎形式及範圍。
而針對工地工項應考量危害度風險,莊均緯說:「現階段營造成本高,如果每個地方環節都納入嚴格的第三方審查,恐怕會造成實務上困難,工地進度也會嚴重落後;然而仍應針對危害度風險高的部分納入監管單位研議檢查,以杜絕工地出包的事件層出不窮。」
全國建築師公會理事長,同時也是新北市建築師公會理事長崔懋森說:「台灣的建築業應努力提升預防性的工地防災觀念及落實,不論是專業擋土施工營造商的制度、工程三級品管制度的專任工程人員責任落實、及理性檢討放寬地下室開挖率等措施精進,以確保建築物施工安全。」

主動揭露工程現況
民眾購買預售屋後,首先擔心的是房子會不會變成爛尾樓,因此對於工程進度特別關心,就怕房子蓋到一半停擺,其次則是工程品質。
現階段我國針對民間建設工程沒有規範一定要揭露施工狀況,不過或許因為近年工地頻頻出包,因此開始有不少開發商選擇自主管理,主動向購買人揭露工程細項,包括施工現況、工程進度說明等,甚至還有監控,或是邀請他們至工地現場參觀。 透過建築師、結構技師的專業說明,住戶能更理解未來社區的建築結構,而揭露平台多以官網、官方社群為主,在目前國內建築、營造相關法規尚未完善前,開發商這樣的舉動,除可增加購買人對該建案的信心,也可增加品牌力。

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北市車位價格達821萬 抵4個台南豪宅車位
文/王奕淳
近期內政部提出的「虛坪改革」兩大策略中,其中將停車空間定義為「專有部分」,引起各界關注未來車位價格的變動情況。觀察去(2023)年六都車位交易實價,由北市豪宅「皇翔御琚」再度蟬聯「車位王」,一個車位要價約821萬元,相當於可以買4個台南市最貴的車位。

根據實價,該豪宅去(2023)年10月出現2戶同時交易,其中各有4個車位分別以總價3,420、3,150萬元成交,換算平均一個車位要價821萬元。其他六都豪宅車位交易,新北、台中及高雄最高車位價格則約在300萬元上下。
六都中最「親民」的豪宅車位,則是台南『國泰磐耘』,頂樓戶去(2023)年8月以395萬元售出2個車位,換算1個車位平均要價197.5萬元。即便在台南已經是天價,但也不及全台最高的車位價格。
區段優勢也是推高價格的關鍵
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨分析,上述最貴車位所在社區皆具有2大特色,一是在地具知名度的指標豪宅,二是鄰近市中心或重要地標,區段寸土寸金、豪宅加持之下,才出現如此高價的車位。
另外,住展雜誌發言人陳炳辰表示,目前雙北車位價格落在2、300萬元區間,其他四都則是1、200萬元。未來「虛坪改革」以使用者付費為依歸,雖依社區畫分有不同落差,但整體價格都有走漲空間,實際改革效果有限,需要再考量其他方向作為施策標準。

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新北市今年重新規定地價增63.4萬元 另有節稅機會民眾切勿錯過
文/王奕淳
依平均地權條例第14條規定,土地經規定地價後,每2年應重新規定一次。新北市政府稅捐稽徵處今(2024)年辦理重新規定地價作業,2024年至2025年累進起點地價為722.2萬元,較2022年至2023年增加63.4萬元。
該處指出,一般用地的地價稅是採累進稅率課徵,是按同一土地所有權人在同一縣市內應稅土地總地價乘以適用稅率,再扣掉累進差額計算出應納稅額。
若地價總額未超過累進起點地價,按基本稅率10‰徵收地價稅;反之依超過倍數採累進稅率15‰~55‰扣減累進差額徵收。 該處提醒,在土地使用情形未變更,適用稅率不變情形下,地價調高,可能導致稅額增加。若民眾持有的土地符合地價稅自用住宅用地、工業用地等特別稅率或其他減免規定,以上情形需在2024年9月22日以前提出申請,經審查核准後即可自當(2024)年適用,切勿錯過節稅機會。

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高房價、少子化 小宅蝸居常見
文/朱福山
隨著房價提升及少子化加劇,小坪數格局的配置較符合多數民眾的需求,如20坪以下的2房或3房、17坪2房等,在在表現當今社會居住型態的轉變。
根據內政部戶口統計資料顯示,從2018年至2023年6月底,5年之間平均家戶人口數從2.71人減少為2.55人,六都之中家戶人口數最少的是台北市2.36人,高雄市2.39人,新北市2.43人,其他三都皆有超過平均水平,顯示區域發展越都會化,每戶人口數將有越少趨勢。
高房價衍生蝸居現象
漢華機構副總經理管清智說:「高房價根本性的結構問題,來自於土地成本太高,加上營建成本高漲及高通膨;大部分民眾實質所得沒有增加,高通膨下自然購買力下滑,然而開發商必須面對高成本,所以低總價、極小化產品,才會出現。」
這類極小化產品,由於成本較低,較好入手,不僅吸引自住客,同樣也招徠投資、投機客青睞,尤其是都會蛋黃區買來租人非自住,所以合不合宜住,對投資、投機客來說根本不重要。
不過,管清智卻觀察到另一個現象,在近年政府打炒房政策下,口袋不夠深的投資、投機客已漸漸退場,自住客比例慢慢拉高,而自住客對於這類產品開始持懷疑態度,「我們也觀察到做極小化產品的建商有減少的現象,市場上會漸漸校正回歸合宜好住的產品,我認為現在差不多是到了尾段的過渡期了。」
責任編輯/王奕淳
註:完整文章見住展雜誌491期

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都更審議特快車再+2!新北「2區」老屋將重建

兩案重建後皆有留設寬度4公尺人行步道打造友善步行空間,促進基地及周邊環境品質改善,並以「銀級綠建築」、「耐震設計標章」之規劃設計增加建築物之安全性與機能並提升居住之友善性,都市更新不僅改善社區與鄰近地區的安全,同時提升消防效能、增進公共利益。

新北市政府都市更新處處長林炳勲表示,市府自109年6月30日推出「新北市都市更新106重建專案計畫」,目前適用106專案之24案申請案件中,已核准7案、審竣4案,個別分布於板橋、新莊、三重、土城及中和等行政區,106專案致力協助全體地主同意且案情零爭議、採協議合建或自行實施方式實施之都市更新案件快速通關,翻新老舊建物、翻轉城市風貌,使新北市民共享更新後整體效益。
預計7月逾50萬戶 合格者全數補貼租金
文/王奕淳
內政部部長林右昌今(7)日針對「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」表示,為擴大照顧及簡政便民,去(2023)年續辦租金補貼2.0,並放寬年齡限制至18歲,截至今(2024)年2月底已核定件數達43萬戶餘件,預計7月正式超過50萬戶目標。
林右昌說明,2023至2024年度針對該計畫推動多項精進措施,包含舊戶直接帶入審查不用重新申請、租約無房東身分證號可申請、放寬房屋認定條件等,已核定補貼的弱勢家庭約佔4成,實質減輕負擔最高可達4成,未來將提報修正計畫,如經申請租金補貼且符合資格者,將全數給予補貼。
林右昌也強調,除近年政府推動多元居住政策,讓租屋族、房貸族都能獲得政府照顧外,未來2025至2032年的住宅政策新目標也已擬定,會持續精進相關政策,滿足不同族群的居住需求及居住權益。

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履約保證制度選擇 降低爛尾樓風險
文/王奕淳
爛尾樓事件不時發生,民眾對此除了擔心受怕外,自己也有一套判斷標準,如根據建商、地主是否同一個人,判斷爛尾樓發生可能與否,認為兩者若相同,便可加以信任,但真是如此嗎?
建商同是地主不一定可靠
事實上,合約的陷阱地主很難辨識出,且按常理合建案,地主不用拿土地設定抵押給建商貸款,很多都是因為地主合約沒看清楚,即使最後出事,法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況,就不合格。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。
主要因為危老地主很多都是8、90歲的阿公阿嬤,合約上的字不見得都認識,更何況看得懂意思,像是『泊』案整地時建商也有買地,相對的,地主們就覺得這樣比較可靠,比較容易答應讓建商拿地去借錢。
另外,蔡志揚也說,因為在設定抵押時,很多地主以為只是去辦信託,或是看不懂條文背後的意義,以為這些是正常的程序,就糊里糊塗的簽下去,不知道後面隱藏這麼大的風險。
最後,有些業者在簽約時,還會自己找來代書、律師在場坐鎮,營造買方安心感,然而這些專業人士都是建商找來,建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約,例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。
地主的土地如果沒有設定抵押的話,至少發生爛尾樓時,地主還保有土地,銀行不能隨便拍賣;至於已購客可以拿回多少錢,跟該建案採取的履保方式有關,因此購屋族購買預售屋時,建案選擇哪一種履約保證制度至關重要(見圖表),「履約保證共有五種,其中價金返回是最好的,一定得還,但實務上非常少,因為興建期間資金運用缺乏彈性,其次才是價金信託。」蔡志揚說。

事前問診把脈 降低風險
危老若要成功,關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任,然而近來這些案例紛擾,是否會打擊有意走危老改建的民眾?關於這一點,陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量,民眾還是會想要參加,但為降低風險,須評估多面向,包含建商、合約審議,以及警覺性,否則一生辛苦積蓄,遇到無良建商,可能就蒸發掉了。
建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師,畢竟他們處理過的案件多,哪些名不見經傳,或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商,或銀行行庫體制有問題的,他們在處理案件時,都比民眾清楚,且這些檯面下的訊息網路上通常不流通,除可以協助排除合約陷阱,也可以協助給予合建機制上的合理反饋。

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南市天坑吞車 救援吊車也翻覆
文/王奕淳
昨(6)日傍晚5點多,台南市一處新建工地發生路面塌陷,該地位於五妃街與西門路一段路口,事發造成一輛小貨車掉落坑洞,前往救援的吊車也因地基不堪負荷而發生翻覆,所幸全案無人員傷亡。

南市府工務局長陳世仁、水利局長邱忠川立即前往現場勒令該工地停工,亦封鎖現場及緊急處置,成立緊急指揮所調度。
今(7)日上午西門路已排除路面障礙,五妃街則預計中午恢復雙向通車。
工務局表示,因現場鄰近皇龍開發建設股份有限公司新建建築工程,該案正施作擋土設施開挖,可能有公共安全疑慮,於事發後會同土木技師公會、起造人至現場釐清事故原因並持續監測,惟當地居民拒絕安置,後續將由市府派員持續關切。

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2023年雙北預售誰最親民 「文藝復興」、「築馨園」出線
文/陳炳辰
房價走漲,尤其是預售新案,建商營建與持有成本高,價格難有調整空間,而民眾買房抗通膨觀念根深蒂固,需求強勁也推升價碼,高房價走向常態化,不過觀察實價揭露,去年仍可見單價5字頭的預售案現身台北市,新北市更有1字頭,顯然與居高不下的雙北房價逆走兩樣情。
預售屋實價登錄資訊中,2023年雙北市非僅個案或特殊交易戶,揭露超過5戶以上都在親民價的社區,分別有台北市北投區復興崗一帶的「文藝復興」,與新北市金山區的「築馨園」。「文藝復興」去年最低單價僅來到55.5萬元,為低樓層3樓戶,但整體社區行情亦僅在57-63萬元,水位平實不言可喻。而「築馨園」去年成交的2樓戶,單坪19.8萬元,乃新北市最低單價,且「築馨園」此筆交易還非社區新低,前年有多筆19.3-19.6萬元實登,價碼友善,全社區的單價行情是19-25萬元。
另外,台北市萬華區環河路段的「安家秀」,與士林區社子地帶的「德林哲里」,2023年也可見單價60.3萬元與62.2萬元親民買賣紀錄,兩社區的單價行情均在6、7字頭;而在新北市金山區的「太川茗園」,以及淡水區新市鎮甫交屋的「名軒海樂地」,去年各有23萬元與25.4萬元交易,社區行情在2、3字頭,都是平價指標。
高房價焦慮 蛋白沒關係
住展雜誌發言人陳炳辰表示,這些社區不難想見區域狀況相較蛋白,像新北市的金山區利多發展條件不比他處,近年預售案只有「築馨園」與「太川茗園」兩案,沒有其他預售價碼拉抬,新成屋以單價3字頭為高,整體房市均價不到2字頭,平均總價也是不到千萬元,交易量能不多,價格上便能有親民發揮空間,與不講情面的房價平行時空。
而新北市淡水區的新市鎮,以及台北市北投區復興崗、萬華區環河路段,和士林區的社子島,各有區域外圍、山區地勢、老舊市容等因素,區域房價有所反映,淡海新市鎮的預售案平均單價在3字頭,而台北市復興崗、社子與萬華的環快周邊都是6到8字頭,坐落當地新案若非特殊個案,價位均較溫和。
陳炳辰指出,這些社區價碼明顯與整體市場落差,比價效益刺激起不錯買氣,不乏揭露交易量已近完銷,房市現況價格為王,比起地段稍有利空,買不起更焦慮。
至於今年雙北市預計推出的友善新案,目前較明確的包括新北市五股區的「紘盛小逸居」,淡水區的「萬企君品-上善區」、「閱山海」,均為單坪3字頭價,而親民一哥金山區則有建商金有康於文化三路案,平價可期。而台北市每坪價碼有機會不到百萬元案如文山區的「漢皇蒔序」、「安家湛」,與萬華區的「城中京湛」,和士林區陽明山區建業路上建商金安年推案,高房價市況下勢必有吸引力。 陳炳辰分析,雙北門牌誘人,價位平實的物件銷售速度快,如今建案多有潛銷、早鳥預約等銷售方式,不乏正式公開已所剩無幾,民眾可多留意業者與坊間資訊,超前部署進場時機,但也提醒如果規劃與位置較欠奉的話,宜居性、增值性受限,亦得留意。


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宜蘭市剛需穩健 市中心新建案現蹤

文/住展雜誌
宜蘭市區因供給需求明確,市場上建案詢問度表現穩定,市區內因單價門檻相對高,以總價1000萬元上下的2~3房產品接受度較佳。近期宜蘭正市區及蘭陽女高旁皆有亮眼新案推出,讓市區內建案增添不少看頭。
位於中山路三段上佑潤建設的「佑潤中山」,所在商業用地,基地周邊店家及機能性完善,規劃33戶,為29至47坪的2至4房格局,開價43~48萬元/坪,訴求市中心地段價值,預計3月正式公開,設接待中心於中山路三段134號,現已有人員進駐。
而中華路32巷宜高建設的「尚品院」,基地位蘭陽女高旁靜巷內,規劃49戶純住家,為29~39坪的2~3房格局,開價35~36萬元/坪,社區具備中庭空間,並為崗石門廳,乃區段內相對稀有的新成屋住宅,建案銷售人員已進場。

高鐵特區旁建案成交2字頭 買氣穩健
其餘建案動態方面,位於環市東路一段586巷內的「蘭城序」,鄰近高鐵特定區,具備未來議題性,現實價登錄已見些許紀錄,成交行情在2字頭單價。而嵐峰路三段330巷的「圓鼎璞寓」持續銷售中,規劃單層雙併24坪的2房產品,總價698萬元起。
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