【住展房屋網/台北報導】自金融海嘯後，全台房價猛爆性上漲，不少投資大戶也加入房地產行列；而一般資金不足的民眾，則掀起「集資買房」風潮，以多人共同出資的方式來買賣房子、賺取價差，「炒房」彷彿成了全民運動。惟近一年半以來，房價持續下探，這類集資買房恐怕成為糾紛的源頭，日後更可能會越爆越多。

住展房屋網企研室指出，「集資買房」並非近年才有；只是金融海嘯後，因房價漲幅過大、漲速過快，才變得如此熱門。「集資買房」也並非台灣專屬，例如中國，集資買房風氣更為誇張，網路集資買房也發展得十分火熱。

集資買房有好有壞，優點是每人只要出一些錢就能買房，同時也能分散投資風險。但缺點是帳目不清、產權無法掌握、利潤或虧損分配易出現問題等等。住展房屋網企研室早在兩年前，就提醒集資買風的高風險，建議民眾勿參與集資，以免日後衍生糾紛。

集資買房主要糾紛來源，通常不會在房市多頭時出現，而是在空頭時才會引爆。原因在於，房價下跌時造出虧損，就會有集資成員不滿，甚至有成員想要抽離資金。當大家面臨賠錢困境，若又逢帳目不清、或者主管者無法提出合理解釋，更有甚者是無法退款，那問題就會連環引爆。

更令人擔憂的是，集資買房通常是多數人出錢投資、卻由少數人員主導。而主導者的道德就決定投資者的風險高低。若是主導者欺騙瞞詐，那投資者恐怕會血本無歸。

從目前市況來看，房價修正的狀況可能會再持續一段時間。正所謂夜長夢多，一旦房市修正期拉長，集資買房成員有人不耐久候、或者受不了長期虧損，爭吵、訴訟都可能發生。因此，奉勸想集資買房的民眾，不如腳踏實地慢慢存錢，自己買最安心。

【住展房屋網/台北報導】說到豪宅，大家直覺想到的，大概不脫仁愛路的帝寶；然而如果談的是豪宅聚落，那麼相信多數人聯想到的仍非信義計畫區莫屬；早些幾年，有因歌壇天后入住而聲名大噪的「信義之星」。近年則有鴻海郭董買的「皇翔御琚」，但再過幾年，該區的豪宅代名詞可能就要換成『陶朱隱園』了。

『陶朱隱園』為原亞太會館拆除改建，除了稍早曾喊出一坪800萬的台灣豪宅天價外，最大特色就是特殊的螺旋式外觀設計。該案另一項罕見的特點，則是所謂的垂直庭園或森林；而且這不只是每一樓層植樹綠化這麼簡單而已。事實上，這其實是建築規劃朝向有機、生物多樣性及永續概念的具體化作為，甚至螺旋狀外觀設計，也系出同源。

住展房屋網企研室指出，翻開人類建築發展史，在工業革命之前，使用的材料多半都是木材；而儘管樹木本身已經失去生命，但至少仍有固碳的效果。不過近代開始大量使用鋼筋、混凝土等礦物原料；不但失去固碳效能，甚至生產、運送、營建過程中，乃至後續使用，皆持續大排碳，對環境造成莫大傷害。

因應21世紀新世代的環保節能觀念，在建築領域上也開始有所反思。兩案建築界人士因此開辦了『國際綠色吸碳建築研討會』。會中亞洲大學講座教授知名建築師劉育東便分析，從打造植生牆、建築設計融入仿生概念，乃至運用高科技設備模擬打造永續建築，都可視為因應21世紀建築新趨勢的做法。而請來法國建築師Vincent Callebaut操刀的『陶朱隱園』，正是典範之一。

該案在各樓層露台種植多種樹木，重點其實是讓建築物可像生命體一樣呼吸，讓能量循環再利用，樹木還可成為最自然的調節溫度工具；甚至旋轉式外觀，除了是融入中國的太極外，也是模仿DNA的造型得來。

這次的綠色吸碳研討會上，不只是發明Arch-Biotic一詞的Calleabut分享其他地方的生態永續規劃案；日本大師伊東豊雄在新加坡打造的CapitalGreen超高辦公大樓更層層都有綠色植栽，還導入當地季風打造自然空調；義大利Stefano Boeri在米蘭的實驗作垂直森林，讓清潔大樓外牆工人變成飛翔園丁；JDS事務所的山脈系建築，更將中國五嶽及芬蘭桑拿浴文化融入建築規劃之中。

這些分享案看來天馬行空，但就如Callebaut所說，他並非阿凡達電影的導演、編劇，這些規劃案實際上都已是完成或現在進行式。惟與會專業人士及官員則都坦承，除了觀念外，相關法令鬆綁、業主態度，甚至打造生物多樣性時的技術面，乃至物業管理，甚至不動產市場型態，也和生態永續建築的推廣成敗息息相關。

知名綠建築北投圖書館推手張清華建築師更認為，綠建築標章中有關綠化部分，只占總評分不到15%；政府若真要提倡綠色城市，光是打造綠色屋頂並不夠，這部分應可研擬提高。主辦單位之一，台灣綠領協會理事長，本身也是建築師的陳重仁則認為，人們必須喜愛這棟建築，進而使其生活品質更加美好，這樣永續建築才能真正做到永續，因為人們會盡力維護，就算可能得花更多經費和精力。

住展房屋網企研室認為，地球環境已經因為人類若干開發活動，達到某種臨界點，我們必須思考透過各種手段，降低對地球的傷害；而推廣建築永續的觀念，當能重塑人類與自然的關係！

【住展房屋網/台北報導】自民調跌破5成後，台北市長柯文哲的施政就遭批像白海豚一樣會轉彎。近來小巨蛋場租由調漲變凍漲，堪稱柯市長政策逆轉的代表作，也意外在鄉民之間引發論戰。

支持調漲的鄉民認為，小巨蛋演唱會票價一年比一年貴，但場租卻不動如山，加上有能力站上小巨蛋舞臺的表演者，其團隊財力多半雄厚，因此力挺市府調漲小巨蛋租金；而傾向凍漲的一方則聲稱，小巨蛋作為我國最重要的活動場館，應秉於鼓勵產業發展的精神，維持低廉租金，避免發展停滯的娛樂事業更為蕭條。

而市府在經與業者會談後，確定在配套措施完善之前，暫時凍漲小巨蛋租金。消息一出，包括知名歌手蕭敬騰等娛樂產業從業人員，均表示樂見租金凍漲；但同時也讓市府再度陷入只拿小市民開刀，卻不敢對財團事業體硬起來的批判。

不過令住展房屋網企研室不解的是，難道小巨蛋的租金凍漲，就真的能救得了台灣的娛樂事業嗎？答案恐怕沒那麼簡單。首先，台灣娛樂事業蕭條，主因來自視聽媒介的演替(由實體轉為虛擬)及市場轉移(中國市場開放後吸引產業轉進)。因此台灣娛樂業者若無法因應上述原因調整經營策略，只是想依賴辦演唱會賺錢，絕非產業發展的長久之計。

其次，先前也有網友蒐集兩岸三地主要表演場館收費後指出，小巨蛋場租確實較便宜，但這些娛樂事業團體在砲轟台北小巨蛋漲租之餘，卻仍在收費較貴的香港紅館一場接著一場開，難免讓人有柿子挑軟的吃的負面印象。

雖說北市副市長陳景峻後來緩頰，表示紅館固然以營收20%收費，但費用全包，不像小巨蛋收了10%場租，卻得另附水電、人員等雜費。但住展房屋網企研室認為，副市長的說詞有點牽強，因台灣的水電及人力成本遠遜香港，就算把這些費用加進去，小巨蛋還是相對便宜；再說，小巨蛋場租設有189萬天花板，無論演唱會收益再多，都只需支付189萬，這般齊頭式平等的作法也早已令人詬病。

最後，其實小巨蛋先前並非沒有漲過租金，只不過當時漲的是商場租金，但彼時不論店家如何叫屈，市府仍鐵面無私，導致許多商家無奈離開，何以這次調漲場租不能比照辦理，一遇到名人批評就轉彎？這樣的作法，未免太過民粹？

【住展房屋網/台北報導】就在三井倉庫遷移爭議持續延燒之時，我國日前又有一處史蹟蒙難，這次遭拆除毒手的是彰化已有近百年歷史的彰化市農會糧倉。農會以年久失修為由，與拆除糧倉改建觀光工廠；而當地文史團體搶救不及，如今百年史蹟成了斷垣殘壁，讓人不禁大嘆台灣文資保護觀念仍不及格。

其實當地文史工作者已在爭取糧倉登錄古蹟，但如同先前許多案例一樣；為避免登錄為文化資產後難已利用，所有權人便搶先一步毀壞史蹟。即便現在糧倉在事件鬧大後已暫列暫定古蹟保護；但破壞已難挽回，且暫定古蹟的護身符最長也只能護其一年周全。若後續僅列歷史建築，恐無助文資保護。諸如此類事件一而再、再而三的發生，難道沒有挽救的方法嗎？

住展房屋網企研室認為，我國輕忽文資、史蹟一再因開發需求而消失，很大的原因來自國人對自己家鄉過去發生過什麼事一知半解，以致國人普遍無法體會文化資產背後所象徵的歷史意義，進而忽略文資保存，讓一座座承載歷史重量的史蹟盡付灰燼。

『對黃河改道幾次瞭如指掌，卻對虎尾溪變遷一無所悉』，是近來本土文史工作者的感慨。過去數十年的歷史教育(不只是學校教育，還包含社會教育)鴻溝，即便現今本土化抬頭，仍難在短期間彌補。

而在多數國人不了解在地歷史軌跡的情況下談文資保護，很難引起社會共識，畢竟開發價值可用金錢量化，對民眾而言很好理解；但文史價值是一種感性累積，如果社會對歷史發展缺乏認知，這樣的感性價值便難以彰顯，因此若要從根本挽救文化資產的困境，就必需讓國人充分理解文資史蹟背後的歷史意義；而這樣的大工程，得由歷史教育的轉型正義做起。

現今轉型正義的推動，已是朝野共識，且隨著相關法案的修訂，未來將有更多史料可發掘利用。而這些史料，不僅能填補台灣歷史漏洞，也能為我國的文化資產挹注更豐富的歷史意涵，並透過這些知識的普及，使文資的歷史價值深植人心，讓文資保護不再只是少數人的事。如此一來，台灣的文化資產才不會被開發利益一掃而空。

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【住展房屋網/台北報導】最近這段時間，報章媒體不時出現房市景氣回春的訊息或說法，好似過去一年多以來，不動產市場交投清淡的景象僅是短暫現象；從業者又開始積極推案強銷的情況看，似乎也煞有其事。

的確，由於部分舊案價格稍降，加上央行三月底無預警解除信用管制，低迷甚久的房市人氣，確實已看到回溫跡象。事實上，約三月中政府公佈土壤液化情資前後，不少換屋消費者就已提前進場，加上過去一段時間景氣低檔，導致比較基期偏低，於是讓房市春燕飛來的說法算是有所本。

然而房市景氣真的要谷底反彈了嗎？住展房屋網企研室認為，就目前所知的各項因素判斷，其實本地房市都已沒有條件複製過去十年這波市場高檔。

首先，近五年的市場高峰波段，完全是資金行情，且是歐美印鈔救市產生的若干結果，雖說目前歐日兩地還繼續實施量化寬鬆，但很顯然邊際效應已幾乎消失殆盡。

再者，回歸基本供需面，扣除極少數特殊產品如豪宅或頂級地段外，整體市場供給已出現過剩疑慮；尤其在容積獎勵限縮之影響下，一度出現建商搶請建照潮，而這些量體未來勢必仍會釋出。

然而需求面部分，趨勢卻背道而馳；不但人口紅利將由正轉負，一般購屋者的購買力更是原地踏步，甚至實質倒退；人口量減質變(少子、高齡化)加上房價所得比仍高，都將限縮減緩大量供給的消化速度。

尤其九二至九九年的房市高峰，原本該在金融海嘯後就進入緩步修正循環，卻因為美國QE及馬政府大幅調降遺贈稅率影響而快速翻轉，又逆勢虛漲了五年光景；加上這十年的高檔波段，房價漲了，經濟卻更差了，這當然又得要花更多時間盤整，市場才可能回歸常態；換言之，住展房屋網企研室研判，如果目前所見的中長線趨勢不變，台灣房市遲早進入供過於求的狀況。

事實是，過去這段時間，台灣房價漲了，但經濟並沒有變好，人民日子更難過，甚至連租金也漲了。小本經營的本地店舖經營不下去，只有國際連鎖品牌租得起，忠孝東路上空置店面到處可見，更別說老台北人記憶中的書街重慶南路，竟被高價餐飲及商旅攻佔。這就是我們把雞蛋(資金資源)全部放到同一個籃子裡(不動產)的結果！

如今木已成舟，生米已煮成熟飯，然而亡羊補牢為時未晚，住展房屋網企研室還是需呼籲，新政府應加速推動總體住宅政策，包含興建照顧弱勢居住權的公宅，推動市場資訊透明化及全盤稅制改革等工程，將房價虛漲的後遺症和風險降低；整體更要思考創造產業新藍海，提高受薪階級收入及消費信心，否則房價高不可攀、居住大不易的現象，最後絕對將回過頭來反噬整個社會。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計北台灣今年Q1新成屋、預售屋房價結果出爐，多數縣市房價仍不脫下修正格局，包括台北市、新北市、桃園市與新竹地區價格持續下修，惟下修幅度並不大。另，宜蘭地區價格持平，而基隆房價則逆勢上揚，各縣市呈現漲跌互見。

多頭的希望　宜蘭最堅挺

在北台灣各縣市中，宜蘭地區房價表現最佳，是近一年來北台灣唯一房價仍上漲的縣市。今年Q1，宜蘭房價不動如山，仍為22.1萬／坪，當地建案鮮少有大降價求售的案例，大多數建案繼續堅持價格慢慢賣，所以成交速度並不快。

基隆是今年第一季房價唯一上漲的縣市，自去年Q4的20.5萬／坪漲至20.8萬／坪，單季小漲0.3萬／坪，季漲幅約1.46％。基隆市價格上漲主因，主要是少數新建案帶動，再加未來基隆仍有數個籌備中的指標大案預計登場，業者預期未來有新案拱價，所以線上銷售中的建案價格未明顯鬆動。

餘屋案下殺　新北修正幅度擴大

Q1跌幅較重的是新北市與桃園市，其中新北市由上季41.5萬／坪，Q1跌至40.6萬／坪，季跌幅約2.17％；桃園則由上季的23.9萬／坪，Q1跌至23.4萬／坪，季跌幅約2.09％。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，自去年Q4到今年Q1，新北市房價跌幅連兩季超過台北市，顯示價格修正壓力持續往外擴散趨勢未變。而新北市與桃園市價格降幅較大的標的，大多為成屋餘屋案，因為業者在交完屋後讓價空間大增。由於這類標的價格降較多，價格較能符合買方期待，近期成交量狀況亦較出色。

北市蛋黃區　房價已止穩？

至於先前房價修正壓力最重的台北市，今年Q1房價來到86萬／坪，僅比去年Q4小跌0.6萬／坪，季跌幅僅0.69％，跌幅似乎有收斂的跡象。累計近一年來，北市新成屋、預售屋價格僅回吐5.7％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市房價雖持續下修，但外縣市成屋餘屋案削價求售的狀況在北市並不多見，推測主因是台北市因新建案供給量偏低，比較沒有供過於求的壓力。其次，業者普遍深信北市房子最為保值，即使北市對成屋建案課徵囤房稅，成屋大降價求售的例子並不多。

從台北市12個行政區來看，去年價格修正幅度較大的蛋黃區：大安區、信義區，Q1房價已出現回穩訊號。其中，大安區Q1只小跌0.3％，信義區Q1更是微漲0.08％，漲幅雖不大，卻是睽違一年多來首度上漲，且信義區與大安區房價差距只剩下0.3萬／坪，創下單季價格落差最小的紀錄。

何世昌進一步表示，北市Q1房價呈現「蛋黃硬、蛋白軟」的格局，蛋白行政區如大同、萬華、北投跌勢加重，是否意味北市蛋白區正進入補跌期？值得追蹤觀察。

【住展房屋網/台北報導】相較於先前幾乎全面結凍的慘況，最近房市景氣確實稍有好轉；央行解除信用管制，當然是最重要的推力。稍早國泰金控公佈四月『國民』經濟信心調查，就反映出類似的狀況。

只不過，住展房屋網企研室曾多次強調，該調查所調查的對象，主要是該集團的客戶，是否真能反應所有國民或庶民的實際心態或狀況，還是要打上問號。

不可否認，央行解除信用管制，確實給予若干有購屋計畫的消費者進場的動力；畢竟利率降了，房貸成數也提高了。然而同時間，台灣貿易狀況仍嚴峻，國際經濟局勢也仍未好轉；值此時刻，民眾對景氣、就業展望，乃至消費及買房意願竟都提升，顯得有些詭異。或許是因為稍早情況更糟，比較基期偏低所致？我們不得而知；且單就買房意願一項來說，住展房屋網企研室仍認為，就有某盲點存在。

理由在於，說到買房意願，無論是長期政商潛移默化，還是有土斯有財的民族性偏好，人們總是懷抱購屋夢，所以通常都有意願。只不過，這通常是隱而不宣的，而且多半隨景氣波動而變化；畢竟任何消費行為，買方總不想成為那個先掀底牌的一方，否則肯定會被賣方拿俏。

但說起能力，則就是完全另外一回事。畢竟從理性角度，到最後負擔、購買力而非意願、想法，才是左右民眾是否進場購屋的關鍵。特別是新的房產交易所得課稅制度上路，純投資行為對房市的影響正逐漸減退，如單只檢視剛性需求這塊，會更顯而易見：意願幾乎人人有，但足夠購買力，就非大家都具備。也因此，應該是購買力而非意願，左右市場景氣的程度更高，參考價值更強。

然根據住展房屋網企研室觀察，國泰金該調查，各媒體用斗大標題及篇幅報導，感覺好像房市買氣已回春，但卻只有少數報導揭露，潛在購屋者對價格修正仍有期待，買賣雙方的認知落差仍不小；就絕對水準來說，買房意願仍是低的。只是從多數報導標題，只看到市場欣欣向榮的若干『幻象』。

事實是，有看屋意願甚至行為不等於購買本身；因此，調查購屋意願並無太大意義，至多是反證市場景氣面榮衰，算是落後指標。住展房屋網企研室認為，購屋能力，或說得更直接點，房價所得比，才是真能預判未來市場買氣起落的領先指標，且宜和其他相關指標，如展望未來收入及物價水準等調查綜合判斷，方能更具參考意義。

【住展房屋網/台北報導】薪水沒漲，物價卻貴翻天，老百姓的日子越來越苦！據主計總處日前公布的消費者物價指數（CPI），今年2、3月連兩個月的CPI年增率都飆到2%，顯示通膨狀況比去年更加嚴竣。在民生物資價格飆漲的情況下，是否會催化出「置產抗通膨」的房市買盤呢？

住展房屋網企研室分析，台灣過去的房價歷史中，價格與通膨具有部份連動性，若是通膨劇烈時，民眾為了避免鈔票變薄，就會買房來抗通膨；原理則是當物價狂飆，房價就會跟著漲，若把錢拿去買房子，資產就不會減損。

最顯著的例子就是第一次與第二次石油危機，以及幾年前馬政府祭出的「油、電雙漲」政策。由於油、電價格大幅上揚，導致房市湧現買房抗通膨浪潮，將房價快速推升。

然而，去年一整年台灣CPI年增率極低，甚至出現通貨緊縮的危機；但到了今年，狀況卻截然不同。今年2月，CPI年增率暴增至2.4%；今年3月，CPI年增率仍高達2.0%，顯示物價的漲幅遠比去年來得大。

民生物資飛漲，又恰好碰上房市買氣自3月開始復甦，4月買氣又比3月上升，不禁讓人聯想到物價上漲是否已帶動房市買氣？

惟據住展房屋網企研室資料指出，3月迄今銷售開紅盤的建案，大多是具備「價格實惠」這個共同特質，代表現在買方願意出手買房子，關鍵是賣方願意讓價、且讓到買方滿意的幅度，所以成交量才會增加，而非因通膨壓力促使買盤出籠。

其次，住展房屋網分析這波買氣的來源，大多是來自於自住客層，也就是所謂的剛性需求，包括首購、換屋之用，並非來自於置產抗通膨的需求。

最有趣、也最諷刺的是，目前購屋族最在意的還是「價格」，而不是建築品質與居住安全。先前206震災之後，有許多高端建案強力主打「制震、品質」，但後來發現買方仍把價格擺第一，建築品質只是次要考慮因素，因此主打建築品質的建案廣告逐漸撤下。

總而言之，從3月以來湧現的買氣，推估價格讓利是最大因素，並非通膨等其他原因。所以，業者惟有迎合買方心意跟進降價，否則想搭上這波順風車並不容易。

【住展房屋網/台北報導】近期幾乎八、九成媒體資訊，都是負面消息；從經濟到政治，從治安到社會風氣，似乎無任何足以鼓舞人心的事物。台灣的意識型態如今除了政治外，更擴散到經濟資源分配。貧富差距拉大，影響人際氛圍，動輒彼此撻伐，原是百花爭放的言論較勁，最後卻往往碰出火花，只差沒喊打喊殺。

住展房屋網企研室認為，與其隨著政客爭票奪位而煽動分化，民眾還是應時時注意諸如美國升不升息、官方救不救房這些經濟議題。否則，當經濟沉淪，號稱經濟櫥窗的股市蕭條、火車頭產業的房市崩垮，恐怕大家都將面臨「均貧」的慘淡未來。

半世紀之前，美國曾出現稱之為「麥卡錫主義」的白色恐佈。不論是誰，只要被戴上親共紅帽子，下場便很淒慘。一時使全美籠罩在「抓共」的白色恐怖氛圍之中，許多無辜者更被牽連。這慘痛過往，好萊塢更拍過不少影片，以示不忘教訓。

住展房屋網企研室提醒，當前全球各地零售業績下滑，不僅人們擔心變窮，鈔票得省著花；商業交易也相當冷清，景氣自難提振。因此與其獨自惆悵，倒不如以開放的心胸積極發展台灣賴以維生的經濟實力，而非妄自菲薄或夜郎自大。就如台北市長柯文哲日前所言：「台灣是海島國家，海島國家就應有不懼挑戰的心態才對！」。

以遠多於台灣股民人數的屋主來說，房價下滑，自然是這類人所不樂見；一旦成交奚落，心情也美麗不起來；若又遭逢前幾年政府的打房措施，不僅情緒低落，荷包恐怕都跟著縮水。因此在自有房屋率極高的台灣，無論你喜不喜歡房市，樂不樂見房價下跌，都應為了總體經濟發展，挽救房市的最後一絲希望。

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【住展房屋網/台北報導】民進黨主席蔡英文即將在5月20日就任，成為我國新總統，而其提出的8年20萬戶社會住宅政策，更備受各界關注。住展房屋網企研室呼籲，為了避免社會住宅被標籤化，並減少興建社會住宅遭遇的周邊居民反對阻力，讓更多民眾享受社會住宅的好處，應放寬社宅出租標準，以利順利、興建推動社會住宅。

蔡英文曾表示，其所提的20萬戶社會住宅，會以大台北為主；而大台北正是推動社會住宅最艱困的地區；艱困的主因，一是周邊居民深怕社會住宅拖累房價，二是怕社會住宅承租戶素質不高。

因此，若把社會住宅承租戶的條件嚴格定為限定中、低收入，屆時社會住宅基地周邊居民反對聲浪應會更大，且社宅居民易被標籤化。

當然，政府大可不甩社會住宅基地周邊居民的反對聲音而硬蓋，但這樣徒增社會對立，並非社會住宅興建的原意。所以，為了降低這層顧慮，住展房屋網企研室建請蔡總統放寬未來社會住宅承租條件，例如收入分位點可設在40%、甚至50%下以的民眾均可承租，而不要僅限於中、低收入戶。

倘若放寬社會住宅承租條件，則社宅雖較不易被標籤化，但缺點是社宅數量可能供不應求；不過隨著政策逐年推動，供不應求的狀況可望逐步紓緩。

放寬社會住宅承租條件，異鄉遊子也是受惠的族群之一。由於大台北有為數眾多的外縣市民眾，到台北來工作，這些人的家庭或許不是中、低收入戶，但他們在大台北生活卻相當艱辛，每月薪水光是繳納昂貴房租後，可支配所得其實所剩無幾。因此住展房屋網企研室建議，蔡總統的社會住宅，絕不能忽略這群異鄉遊子！

【住展房屋網/台北報導】無論是因為資金狂潮退去，政府打壓調控奏效，還是貧富差距擴大的汙名化效應所致；總之最近一段時日，豪宅市場交易確實有夠冷！

不過根據報導，國內知名上市建商興富發建設董座鄭欽天妻子，同時也是該公司董事的鄭秀慧，最近卻『逆勢操作』，買進了由太子建設投資興建的信義計畫區豪宅「台北信義」兩戶；而且根據實價登錄資料，買進價格177萬/坪『明顯』高於一年前該豪宅的最低成交價位。外界解讀，這代表建商對後市仍不悲觀，甚至稱讓豪宅市場吃下定心丸。

然住展房屋網企研室認為，扣除建商董娘的特殊身分，這不就是一般資產階級常見的置產行為？建商董事也只是一般金字塔頂端族群，並不能真的完全代表建商的經營心態。有錢人買豪宅何需大驚小怪？即便是建商董事或董娘也一樣。

買進價格比所謂最低成交單價(168萬/坪)高5%，就說豪宅價格回升，說實話也真的是擴大解釋，畢竟價差5%在統計上來說並無太大意義。而且該豪宅101年就完工交屋，適用舊房屋構造標準單價，也和最近房屋稅大增，導致豪宅市場交易急凍無關；更別說登記的買方不是自然人，而是公司；因此還有節稅、資產配置等多種目的考量，自用目的可能相對薄弱。

當然不能否認，目前建商對價格的態度還是相當堅持；根據住展房屋網企研室觀察，除非是已完成交屋的舊案，否則很少看到價格實質鬆動；就算這陣子帶頭喊降價的幾個業者也是這樣，即將進場的新案開價更還是老高。表面上業者都會說是成本因素；但實際上就是還有財力撐住價格，期盼目前的低迷市況，隨著新政府上任、經濟表現穩定後就能告終，甚至迎來新一波多頭行情。

這樣的如意算盤能不能打得出來，就得看未來新政府實際的施政表現；而且不只是單純的經濟數據，還更在於如何透過各種制度變革，讓消費信心及實力提升。否則以目前房市供需現況及演變趨勢判斷，住展房屋網企研室預測，未來本地房市很難擺脫盤整修正格局。

最後，興富發董娘買豪宅一事，其實有另一值得玩味的思考點；那就是如果不是對信義計畫區的地段有特別偏好，或太子建設的粉絲客，怎會特別選擇「台北信義」？身為興富發董事，買賣房地產總是會讓外界用放大鏡，甚至顯微鏡檢視目的或動機；既然如此，何不選擇自家蓋的1號院系列豪宅？難不成是對自家產品地段價值或營建品質的信心度不足？

【住展房屋網/台北報導】北台灣新成屋、預售屋房價從2014年第四季開始出現修正訊號，迄今已一年多有餘。在這段期間，房屋價格持續向下修正，但都會區土地價格卻不動如山，形成「麵粉價格不跌、麵包卻越來越便宜」的扭曲狀況；而身為加工製造的建商則陷入兩難之中，要不要買地推案，恐怕也更加為難。

建商往往把土地、房子比喻成麵粉、麵包，麵粉是原料，而麵包則是成品。對建商而言，土地就是原料，建商負責土地開發，把土地加工成為房子。

住展房屋網企研室認為，現在建商面臨最大的問題是，都會區地主資金賺飽飽，地主幾乎都不缺錢；所以土地價格都殺不下來，但房子價格卻持續下探。建商只好停止買新土地，除非土地價格划算，否則買到貴的土地，只會套牢更深。

很多建商抱怨，「大家都在怪建商不降價，但其實建商不是不降價，是土地價格沒降，建商降價的話就幾乎沒什麼利潤，只能喝西北風。」因為建商的房子若降價，即使房子賣光，也沒有足夠的利潤讓自己去買下一塊土地、再開發成新建案；所以建商進退維谷，不知該怎麼辦。

有的建商策略較靈活，以「回收現金」為主要目標，將利潤由原本的3～4成，大砍到2成以下，以薄利多銷維繫生存；資金較緊迫的建商，則求不賠就好，儘快低價求售，以落袋為安；有的建商則開發取得時間較早、取得成本較低的土地，推出平價案來賣，起碼還能維持一定的利潤，也較有降價空間。

然而，住展房屋網企研室需提醒，上述操作手法都只是短暫年限內的因應方案，未來若地價持續不跌、而房價一直下跌，市場環境益發嚴竣，建商能運用的策略將會越來越少。

如果情況惡化下去，建商更不可能出高價買地，最後土地價格勢必鬆動，地主是最後一波受創的族群。地主現在或許以為能夠置身風暴之外，但若土地需求者（建商）逐漸縮手或消失，土地價格勢必不會像現在這麼好，修正只是遲早的事。

【住展房屋網/台北報導】去年以來，當房市轉為買方市場後，房屋成交量明顯下滑。為了拯救低迷市況，建商頻頻向政府喊話，要求政府提出救市政策。當時，財政部長張盛和曾說：「房市交易量急凍不是稅的關係，而是不降價。」當時建商回擊：「降價也沒用」。惟據住展房屋網企研室調查近期市況發現，目前市場上熱銷的建案共同點就是「降價」，只要降到買方滿足點，房子照樣賣得嚇嚇叫。

據住展房屋網企研室市調資料顯示，近期大台北房市不少建案成交案例大增幅加，例如中正區「太平洋之森」、北投「國美大奇」、淡水「印象法藍」與「合康嘉年華」、林口「國家首席」、新店安坑「勝旺有境」。上述建案單週成交戶數約介於2～7戶不等，在目前凍結的市場中銷售意外平順。

這些建案的共同點，就是「降價讓利」，不再堅持開高價，成交價更有感讓利給買方，所以銷售才能開紅盤，顯示降價，真的有用！

以「太平洋之森」為例，該案位在泉州街與汀州路口，是大面積都更案，即先前鬧得名聲響亮的「龍腦戶」都更案。該案平均開價僅80萬／坪，成交價則稍低，較周邊建案價值顯得便宜實惠，買方對價格也感到滿意，所以銷售一路長紅。

有些建商認為「我的建案價格降幅至少二成以上，卻又賣不掉，降價怎麼會有用？」這個問題其實大有玄機，答案就是「建商認為所謂的降二成，卻不等於買方認知中的降二成。」

舉例來說，台北市甲路段行情原本是80萬／坪，A建案成交價想賣到90萬／坪，由於建案賣不動，所以價格降到80萬／坪；對建商而言，已經降了整整10萬／坪，降幅超過一成；但對買方而言，降到80萬等於沒降，誘因根本不足，當然不想買單。

於是，經過一年後，A建案再把價格降到70萬求售，降幅已超過2成，但買氣依然冷清。原因在於，當地路段行情經過一年多後，行情價可能已從80萬／坪修正到65萬／坪，所以即使A建案降到70萬／坪，依舊比行情價高，自然難吸引買方目光。

所以，降價是門大學問，並不是降價依然賣不掉，而是要降得果斷、降得夠藝術！降價雖然少賺，但起碼能順利回收資金，才能持盈保泰！

【住展房屋網/台北報導】建商為了加速售出手上房屋，促銷是必要手段之一。然而，若是單一建案大打促銷戰未免勢單力薄，有集團當靠山的建設公司，則與同集團下的廠商異業結盟，共同推出新的促銷方案，力拚1＋1大於2的效果，希望藉由創新與多樣化的服務，來提高客戶的購屋意願。

據住展雜誌統計，至少有9家指標建商與同集團廠商進行異業結盟，包括國泰、遠雄、麗寶、璟都、亞昕、京城、潤泰、興富發與台開等建商，建案行銷大打團體戰儼然成為現在的新顯學。

同集團拚促銷　肥水不落外人田

目前實施中的同集團異業結盟建商，有國泰、遠雄、麗寶與璟都。國泰建設發行『國泰尊榮卡』，凡是購買新房子的客戶，就能獲得國泰集團旗下HOTEL COZZ的餐飲券、住宿券，以及持卡消費特定優惠。另外，已購客在期限內還能享有國泰健康管理服務，是目前唯一結合醫療服務的建商。

麗寶則善用自家資源，台中建案推出賞屋送麗寶樂園門票方案，今年2月起，又推出民眾到特定建案完成賞屋程序，就能獲得福容飯店住宿5折券、或是飯店下午茶優惠券。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，這種促銷方案其實相當聰明，因樂園、飯店屬同集團公司，既可壓低促銷成本，又能有效增加來客量；即使來客多是專程來拿贈禮的無效客，最後還是會到樂園或飯店消費，對業者來說並不太虧。

買千送百人氣旺　建商摸蛤兼洗褲　

璟都建設則另闢蹊徑，在自家建案一樓店面開起咖啡店或麵包店，藉由提升生活機能、採購便利的方式來爭取消費者青睞。若咖啡店、麵包店如經營得不錯，具備集客效應，兼具拉抬建案店面價值，算是一舉兩得。此外，璟都因贊助桃猿棒球隊，亦不定時舉辦球員見面會或其他活動，例如桃猿封冠時就曾推出購屋95折優惠。

至於亞昕建設在農曆年節期間，與同集團的昕境廣場推出『滿3000送300』優惠方案，成功創造出熱絡人潮。該方案內容為，若民眾到昕境廣場內消費滿額，則可持發票到旗下建案接待中心換取抵用券。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，利用百貨商場營業額來促進建案來客量相得益彰。即使房子不見得多賣幾間，但商場營業額又能增加不少，算是一兼二顧，而這或許是第一個將百貨公司慣用的『買千送百』策略，移植到建案銷售的例子。

建案加商場　未來有夠夯

除了上述四家建商外，另有五家建商也正在規劃集團式行銷計畫。其中，遠雄未來可能是第一家祭出『買房集點』的公司。遠雄因發行『遠雄卡』，在同集團旗下公司如消費都能集紅利點數，現該公司正研擬買房也能集紅利點數，紅利點數換算方式初估約購屋總價金的千分之三，日後若實施堪稱業界創舉。

京城建設轉投資的飯店H2O，預計於今年第三季開幕，而該公司旗下豪宅案「龍27」亦預計在同季公開銷售。據暸解，京城擬祭推出台北客體驗住宿方案，若來自台北、並符合要求的賞屋客戶，能享有免費住宿的優惠，惟方案實際內容暫未定案。

潤泰新則把建案與旗下商場CITYLINK湊在一塊，如捷運內湖站聯合開發案「內湖讚」，具錦上添花的效果。此外，台開在花蓮的開發案，既興建住宅，又興建飯店，並加盟樂雅軒，欲以大面積整體性開發來提升質感，拉攏金字塔頂端客戶。興富發更與日本OPA合作，進軍百貨商場與飯店市場，其中百貨商場擬進駐到新建案當中，成為建案另一個賣點。

何世昌表示，從這些異業結盟的例子來看，建商促銷手段不斷精進，從以往單純的贈送禮品，進階到生活中的軟性服務。而同集團旗下異業結盟的促銷手段，通常能達到魚幫水、水幫魚的效果，似乎已是建案促銷的新趨勢。

【住展房屋網/台北報導】
近來台北市長柯文哲的明星光環，似乎開始逐漸退燒，不論媒體或官方民調，都顯示上任一年多的柯市府，滿意度與不滿意度已步入死亡交叉，甚至居六都首長之末，讓柯市長不得不放軟姿態，重新檢視市府施政。而在檢討聲浪中，不少人將柯市府民調下滑的矛頭指向拖了一年多，但仍有一堆問題待解的五大案，特別是與遠雄之間的大巨蛋肥皂劇，更將民眾的忍耐力消磨殆盡。

大巨蛋案市府與遠雄各持一詞，兩造互不相讓，而爭議經過一年多，輿論的風向也漸漸改變。從一開始高呼拆蛋，到如今已有讓遠雄蓋完的論調出現，甚至還有民眾向平面媒體投書，認為大巨蛋本有機會成為台北的指標場館，並可藉由世大運躍居國際舞台，如今卻成了北市的負面行銷。

雖說大巨蛋是否應繼續走下去，每個人自有評斷，但住展房屋網企研室認為，奢望大巨蛋能為北市爭光，走上國際舞台，未免荒誕不經，因為大巨蛋光衝擊文資保護這一項汙點，就已相當不光彩。

姑且不論北市府與高規格公安標準要求大巨蛋是否公允，大巨蛋一路走來從不缺少爭議，除了鬧得滿城風雨的護樹風波、造成松菸古蹟傾斜外，工程進度一再延宕，以及明明是體育場館，卻搞成『旅館、商場比球場大』，更是令國人匪夷所思。

上述任何一樣爭議，放上國際都十分不堪，因此就算今天大巨蛋在世大運開幕時如期啟用，也絕對不會是一件值得歡喜的事。當然有人認為如今大巨蛋形同廢墟，待世大運到來時，豈不讓各國好手看笑話？這般說法有點無厘頭，因北市府早已向世大運官方知會，開幕式將移師台北田徑場，因此大巨蛋是廢墟與否，根本不會對世大運有任何影響。

相反地，住展房屋網企研室認為，如同六本木商場的大巨蛋園區若真的成真，對台北來說才真的是一場災難。北市各大重大開發，幾乎清一色由大型商場佔據，包括已經開發完成的台北轉運站與市府轉運站，以及仁愛路空總、台北學苑、台鐵松山機廠等，個個都曾傳出將打造為台北六本木的消息，整座城市如同複製貼上般毫無特色。

試想，匯聚3000萬人的東京都才只有一個六本木，城市規模僅東京都十分之一的台北市，卻充斥著無數六本木，光想就荒唐，好在這樣的惡夢並未實現，否則台北將成為一座除了商場，什麼內涵都沒有的悲情城市。

不論大巨蛋未來是存是廢，住展房屋網企研室認為，北市府都應以健全城市發展為出發點，讓大巨蛋爭議平穩收官，切莫因一時民調低落使原則轉彎，以免大巨蛋永遠陷入不公不義的陰霾之中。

【住展房屋網/台北報導】受惠於今年清明四天連假天氣極佳，不僅風景區人滿為患，房市更出現久違的看屋潮。眼見第二季伊始，市場就有回溫表現。本地代銷龍頭海悅廣告總經理王俊傑日前接受媒體採訪時就直指，基於春假期間來人增加、客戶出價意願增，認為房市已築底完成，春燕已現蹤。

當然，業者本來就沒有看壞後市的立場，況且央行的確近乎全面解禁信用管制，明白宣示不再打壓調控，代表最壞時刻的確已過去；但基於目前種種狀況研判，要說景氣回溫，甚至回歸常軌，住展房屋網企研室認為還言之過早。

的確，近一年來已有更多業者或成屋舊案價格鬆動，和買方期望值稍稍拉近，這是人氣逐漸回籠、出價意願提升的結構因素；此外，稍早地震樓塌及土壤液化潛勢區公佈，也確實逼出不少原本趨觀望的換屋客。

但之所以現在感受市場回溫，主要還是之前的比較基期偏低。更重要的是，對多數剛性消費者來說，仍持續期待價格下落；因此住展房屋網企研室觀察到的實況是，回籠消費者增加且較願意出價；但降價案例仍非絕對多數，因此實際上買賣雙方價格認知仍存在差距，導致成交量仍難具體提升。

再者，央行解禁不但讓銀行呆帳警報解除，也強化業者守住價格的能量，因此目前降價者多半是已交屋、較有資金壓力的成屋餘屋，興建中和預售案價格還是很硬。而這就代表，等這波價格鬆動較明顯的成屋餘屋逐漸消化完畢後，買賣雙方的價格拉鋸將重新加劇；而短期來看，業者讓價的意願不高，因此還是得看消費者有無意願及能力追高價格。但就目前種種跡象來看，恐怕短期內很難發生。

原因在於，目前經濟還是呈現復甦無力的狀態；財政部剛公佈的2月出口，更持續出現雙位數字衰退，已是連14黑的情況。官方更坦承上半年前難轉正，主計處也將因此再下修上半年GDP預測。雖然有部分學者認為這時應該重視出口的質，不要陷入數字(成長)迷思中；但平心而論，在這樣的情況下，消費信心仍難馬上有所提振。

如此這般，房價所得比仍將居高不下；別說是恢復99年後的資金榮景，就算是想回歸交易量的常軌，也就是每年約30-35萬棟的移轉件數，恐怕都有難度。再加上第二季後業者又打算搶推新案，在供給量可能再度遽增的情況下，住展房屋網企研室推測，短則上半年，甚至長到第三季或年尾前，本地房市都還不容易脫離目前的盤整格局。

【住展房屋網/台北報導】台灣公共/社會住宅發展落後已是不爭的事實，特別是在高房價時代，民眾難以有其屋，更加凸顯出建置只租不售公宅的迫切性；然而國人對公宅的排斥，讓各地公宅推動都遭遇瓶頸，特別是寸土寸金的台北市，幾乎每有公宅設置消息傳出，便引來當地居民的強烈反彈；而反彈的原因，不外乎還是擔心衝擊房價。

但每當居民以房價為由抗拒社宅時，總會引來輿論批評，認為居民為了自身利益，罔顧全民福祉，不過住展房屋網企研室發現，近來公宅基地附近的居民也學聰明了，改以其他理由反對社宅，試圖淡化捍衛房價帶來的輿論攻訐，只是因這些理由荒誕不經，非但無法掩飾反對者鞏固房價的司馬昭之心，反而讓自己出盡洋相。

日前文山區舉辦公宅說明會與公聽會時，便有居民痛批市府將文山區變成公宅區，認為當地乃文教區，不該蓋公宅引進『素質不好』的民眾，直陳公宅保留一定比例給弱勢族群，將影響社區生活品質，歧視言論實在讓住展房屋網企研室不敢恭維。

將弱勢族群與素質低畫上等號，不僅愚昧且荒唐，況且難道軍公教背景就真的代表高素質嗎？住展房屋網企研室需提醒反對民眾，民國40-60年代的動員戡亂時期，軍公教單位幾乎成了國民政府的安置中心，當時的軍公教地位可沒有現在這麼高，甚至還被人貼上低素質的標籤；因此住展房屋網企研室呼籲，切莫因為此一時彼一時，就將歧視觀點轉嫁在弱勢族群身上，這樣只說明了自己狗眼看人低的愚昧。

不僅文山區公宅反對理由荒唐，信義區廣慈附近居民的反對意見也相當矛盾，廣慈園區附近居民表示公宅基地有台北斷層經過，且屬土壤液化高度潛勢區，應盡可能降低開發強度，反對千戶公宅設立。

這樣的理由聽起來似乎有理，但既然要降低開發強度，為何是反對公宅，而不是反對捷運站設立呢？廣慈園區除了公宅以外，還打算將淡水信義線延伸至此設站，若說開發強度衝擊，捷運站的影響可一點也不亞於公宅，而且設置捷運站將開挖更深層的地層，怎麼談捷運站時就不說斷層、土壤液化風險？簡單一句話：還不就是捷運設立有助房地產身價。

說到底，理由漏洞百出的背後，歸根結底就是為了房價，為了房價，一切的公平正義都可以忽略；為了房價，所有的良心都可以泯滅；住展房屋網企研室感嘆，『唯房價至上』的偏執，可真是國家發展最大的悲哀。

【住展房屋網/台北報導】下一任中華民國總統蔡英文日前接受媒體專訪時表示，大規模、大面積的公辦都更是必然趨勢，且應從雙北市做起，並預測可帶動龐大的經濟產值。惟住展房屋網企研室認為，大規模都更勢在必行，幾乎是產、官、學界一致的共識；但因都更所牽涉的利益過於龐大，使都更成為一件知易行難的事，若蔡英文總統提不出更具吸引力的新政策，將一樣原地踏步。

住展房屋網企研室分析，蔡英文所提的大規模都更計畫，與過去政治人物所提的都更方向最大的不同，就在於「公權力介入」。自從前台北市長郝龍斌強拆士林「文林苑」王家後，幾乎所有的政治人物都對「強拆」、「公權力介入」避之惟恐不及。

蔡英文的計畫是，由政府介入先期的規劃與整合，等到整合完成，再公告招標給建商競標、興建，這樣就可以加快都更的腳步。但住展房屋網企研室認為，小英可能誤以為屋主不信任建商，就會比較相信政府，願意與政府談都更，這種想法可能大錯特錯。

現在都更進度牛步的主因，是因為屋主多想「一坪換一坪」、甚至要求「實坪換實坪」；而建商迫於成本與利潤壓力，幾乎都不會同意。民眾認為都更後，居住空間反而減少，所以不願參與都更，多希望建商提出更優渥的條件再來談。總而言之，都更實施者與屋主彼此之間的「爭利」，才是都更難動的關鍵。

未來即便小英要求公權力介入都更，在面對釘子戶拆除的棘手難題時，恐怕也會引來反對者的抗議，更會掀起「政府圖利建商」的論戰。

更何況，從目前的現實層面來看，雙北市就連最有都更迫急性的海砂屋、輻射屋，都還只能消極性列管，無法強制要求屋主都更。十幾年來，這些早該拆除重建的海砂屋大樓依舊「存活」，成就都更的案例更是屈指可數，如果這類案例都無法成功都更，小英又如何說服全國民眾，她能推動全國大都更計畫呢？

【住展房屋網/台北報導】台南市永康區維冠金龍大樓因206地震倒塌一案，台南地檢署近日偵結，起訴維冠公司負責人林明輝、建築師和結構技師及其他人等共5人。然而，受災戶與親屬卻怒批：「為什麼官員通通都沒事？」住展房屋網企研室認為，受災戶心中憤慨自然可以想像；但問題的源頭，恐怕不在審圖的官員，而是法令不周全所致。

台南唯冠大樓受災戶與親屬面對檢方起訴的結果，第一反應是「與上百條人命相比，建商刑責太低」、「官員核准興建大樓，不是該負最大責任嗎？為什麼個個安全下莊？」

住展房屋網企研室需指出，原因就出在法令上，其實無論建管機關或檢察官，都是依法行事；如果認為刑責太低、或是官員該負最大責任，受災戶憤怒的矛頭應指向修法怠惰的內政部營建署，以及立法院的諸位立委，而不是基層執行的官員。

為什麼這麼說呢？以大樓建照審查來說，依過去法令規定，建管機關充其量只能審察建商呈交的圖面，照圖面去審察。而在實務上，送交的圖面通常是合法的；若是圖面合法，怎麼扣押其建照不予核准？

問題就出在，不肖建商拿著合法審核通過的圖面，私下卻偷工減料。其次，在目前建築法規上，官方對於建商施工缺乏監督機制，無法得知建商有沒有偷工減料，因為政府官員並未擔任監工角色，當官員坐在辦公室吹冷氣審圖，當然不可能知道建商在太陽底下偷工減料。

而在大樓完工後，官員也只能拿著竣工圖跟完工現場作比對，看是否符合竣工圖，若是符合，則發給使照。在核發使照時，法令並無要求官員必須檢測建築結構有無瑕疵。由於實務面如此，官員對於新蓋的房子到底有沒有問題，其實根本不曉得。

受災戶若曉得箇中道理，就可以明白為何官員可以安全下莊，更可以暸解我國建築法規充滿了不少缺陷，且多年來遲未修補。即便現在我國參考日本法令，欲引進第三方檢查機制；但距離實施之日仍遙遠。民眾若想有個安心的家，還是多向內政部與立委諸公施加壓力，若一昧怪基層公務員，其實是怪錯對象了。

【住展房屋網/台北報導】內政部長陳威仁近日終於說出真心話：「應訂定《租賃專法》，希望五年內可完成租賃專法，以發展租屋市場。」而在這句話背後，其實透露出內政部近年袖手旁觀，無視各界呼籲，對擬定相關法案採取消極應對的方式。在臨去前才講出真話，反而將立法的燙手山芋丟給下一任政府。

住展房屋網企研室指出，因國內房東大多未如實申報租金所得，更不讓房客申報租金支出以扣減稅額，租屋市場長年來宛如「黑市」。再者，我國法規並無專法管理房屋租賃市場，完全依靠《民法》相關規定，難以顧及租屋族與房東彼此權利，也未明定雙方義務，因此每年都衍生出許多爭議與訴訟。

對此，學界、公益團體與社運組織，甚至包括住展房屋網企研室，多年來不斷呼籲政府應仿效先進國家制定《租賃專法》，惟內政部始終未提出辦法。內政部雖表示，已派專員研擬，但馬政府任內研擬八年，現今連草案都提不出來，更遑論立法。

如果內政部真的有認真研擬，那行政效率未免慢得驚天地『氣』鬼神。事實上，租賃專法在日本、歐洲都已是實施已久的成熟法規；即便內政部拿來照抄也早就抄好，剩下因地制宜的部份，則可交給學者專家、與社會大眾共同檢視與討論，怎會至今一事無成？除非根本不想做！

住展房屋網企研室需指出，除了《租賃專法》之外，其餘不動產相關規範也有類似問題，例如「公設產權分開登記」、「海外不動產仲介管理規範」等相關法案，遲遲不見內政部有所作為；而公設登記爭議更已拖延十幾年，十幾年來都未出具任何草案。

對於上述法案延宕，內政部往往回答「正在研議當中」，多年來始終研議。依照這種效率，恐怕人類移民火星、地球石油耗盡了，內政部都還在講「正在研議當中」。

而現在時序來到4月，下個月內政部就要改朝換代，內政部長下台前就只悠悠地說出「應訂定《租賃專法》」；這話聽在民眾耳裡，恐怕只有嘴炮功夫一百分、行動力零分吧？

【住展房屋網/台北報導】剛結束的清明連假，房市人氣明顯回溫除了天氣放晴外，央行稍早解除房貸管制，也起了不小的激勵作用。不過這些回籠的準消費者，觀望心態還是很重，普遍都在等價格繼續鬆動。

然而從過去歷史經驗，或目前可見的發展都證明，果斷買房才是最後贏家；現在不買，以後只有後悔的份。

首先，日前央行解禁房貸管制且再度降息半碼，對準購屋人來說自是難得的條件。這時或許有人會說，央行解禁房貸降息半碼，主要著眼點是經濟復甦疲弱，因此不排除未來還會繼續鬆綁甚至繼續降息，所以可以再等等。

然而要知道，央行降息除了貸款利率降外。存款利率也跟著調降；這就意味著，把錢存在銀行，其實你的購買力是愈來愈薄弱的。就拿國銀龍頭台灣銀行為例，目前1年期定儲機動利率為1.23％，央行降息後隔週，定期存款利率就調降7個基點至1.16％，等於未來每1百萬元的存款，每年存款利息就要縮水700元！

事實上，還不只是把錢放銀行愈存愈薄而已，就算你把錢領出來擺著，購買力也是隨時間一點一滴流逝。或許短期內若干物價有漲有跌，近期油價也因跌深開始反彈，中長期整體物價還是上揚的。

更可怕的是，我們每天吃的喝的穿的，也就是所謂的民生物價，漲幅更可觀。主計處稍早公布今年2月CPI消費者物價指數，年增率就高達2.4%，是1994年8月以來最大漲幅；換算下來，一般民眾每月支出等於多出將近1千元！其中還因寒害等因素，導致蔬菜類暴漲逾八成！

或許有人說這是短期現象，然近年全球暖化、氣候極端，農作物生長周期全亂了套，糧食升產不足危機可能提前上演，更將導致未來民生物價進一步揚升。別的不說，10年前吃個便當50、60塊菜色已算不錯，現在吃類似的東西，可能得花上百元！

薪水原地踏步，必須花費的食衣住行民生需求又愈來愈貴，這時如何確保自己的經濟能力，不隨著時間隨著通膨而縮水？就是挑選一項價格價值經年不墜、穩定，甚至上揚的投資工具。而看來看去，可肯定地說，大多數人的首選還是房地產。

就回到央行解禁房貸來說吧，央行的理由是看到房價明顯修正，但根據住展雜誌統計，自央行宣布第一波信用管制(99年8月)至今，整個北台灣各區的房價行情還是呈現上揚走勢，央行口中修正最多的雙北蛋黃區，還是這六年間漲幅最大的；再再證明只要條件夠，房地產價格常能維持穩定不墜，堪稱抗通膨的最佳保值工具，住展媒體以31年豐富的經驗，公正客觀的資訊為消費者的保值標的物把關，擁有最佳利器，縱橫投資市場。

【住展房屋網/台北報導】去年的總統暨立委選舉，民進黨能夠勝出，甚至達成第一次國會政黨輪替，國民黨八年執政成績滿江紅，搞到民怨沸騰當然是主因；然不可否認地，這回民進黨和蔡英文也的確搬出不少牛肉，讓民眾有所期待。

在高房價部分，小英的8年20萬戶社宅支票，目標看似遙不可及，但其競選團隊確實提出執行配套；日前也在立院踏出第一步，那就是初審通過住宅法修正案。未來房東租屋給接受政府租金補貼的弱勢族群，將可獲得若干租稅減免。不過根據報導，民進黨團提出的是租金全額免併入所得稅計算，卻遭財政部以影響國家財政為由反對，最後協商結果是免除金額以1萬元為上限(政院原版本是4千元)。

對於租稅減免，財政部持相反立場是可想像的；但住展房屋網企研室需指出，目前租屋市場逃漏稅情況嚴重，財政單位自己還是要負最大責任。況且，如果租屋市場租稅制度不健全，那麼再多的租稅減免也形同虛設。

事實上，類似狀況也在公共住宅推動時常常看到；經費哪來固然事關重大，但卻不該成為相關政策的主要或唯一依歸。因此，日前小英準政府拋出的4千億社宅基金，23年可損益兩平、38年創造盈餘的說法，實在有再商榷的必要。

任何一項政策目標要達成，財務計畫內容及可行性很重要，但需知無論稱公共或社會住宅，都應為社會福利之環節；說成白話就是，公宅實屬社會福利事業，而社福事業或政策，很少是能損益兩平，甚至創造盈餘的。再說得更深入就是，公宅政策基本上無法透過收取租金自給自足，乃至創造利潤；既然稱社會福利，就得有其他財務模式來支應。

簡單說，公共住宅是以照顧相對弱勢為旨，一般年輕族群通常是短期租賃，若干年後待經濟能力足夠，還是應鼓勵其返回市場機制透過租或買滿足居住需求，因此這部分租金固然較豐，但並不穩定。真正需要靠政府公宅長期照顧的則是社經弱勢族群；而這類族群的常態，通常更是收入不穩定，甚至入不敷出的。綜合得到的結果就是，公宅收入並不如一般房東收房租，或借款人繳貸款那樣穩定，單方面想從收租來支撐財務，根本是緣木求魚，遑論損益兩平或創造盈餘。

或許不動產全聯會榮譽理事長王光祥的建議可為參考：不要好高騖遠，與其訂下8年20萬戶長期目標，最後達不到；不如先擬好中短期目標，然後每年檢討修訂；何況一般年輕人最後還是要回歸市場機制，未來也將持續釋出空餘屋。住展房屋網企研室則認為，先把若干(社宅)存量蓋出，配合租賃專法修訂及租稅改革，逼出更多空餘屋，才是較務實的手段。

任何一項政策要成功推動，都得要有務實的財務計畫，如能損益平衡甚至創造利潤那更好；但現實上就公宅或社宅的本質來說，這顯然是不可能的事。住展房屋網企研室奉勸將上台的新執政團隊，在高喊廣建社宅前，恐怕得回頭好好思考公宅政策的屬性，應是無利或頂多微利可圖的社會福利事業，不是創造利潤的交通或公共建設！

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