【住展房屋網/台北報導】房市是否要由谷底彈升了呢？代表北台灣新成屋、預售屋市況的3月住展風向球總分來到30.1分，較2月勁揚4.3分，惟對應燈號仍是藍燈，已是連續第五盞藍燈。住展風向球六大觀察指標中，有五項分數上揚、一項持平，尤以預售屋推案和廣告量增幅較大，代表建商、代銷的銷售信心已大幅翻揚。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，雖然3月市況已明顯好轉，總分30.1為去年11月以來高點，但這卻是住展風向球自統計以來，首次於3月份亮出藍燈。因3月是傳統購屋旺季，過去最差仍有黃藍燈水準，但今年3月卻創下藍燈紀錄，顯示目前市況雖已有好轉，但與歷年同期相比並不算好，仍有向上努力的空間。

檔期旺季加持　推案分數大增

接著，看到推案狀況。3月預售推案量逾3百億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「太平洋之森」和「花齊匯」、內湖「友座臻賞」、新北市新莊「運動時代」、林口「力璞玉」、桃園中壢「站前之星」與「昆旺一品閣」、龜山「西班牙廣場」等。

3月新成屋供給量亦同步上揚，新增可售戶數逾6百戶，惟大型成屋指標案偏少，大多數是中、小型建案，其中單一案量逾15億以上的指標案為新北市新莊「合康新世代」、五股「御璽」。至於不列入分數計算的成屋餘屋，3月總戶數則超過千戶，代表北台灣交屋潮仍處在相對高峰當中，如何提高交屋率與如何提高銷售率已變得同等重要。

別再砍價啦　議價率竟減少

在議價率的部份，則發生細微的變化。已連續數月未變動的議價率，3月並未擴大，反而意外微幅縮小。議價率縮減的主因，一來是部份建案底價下修幅度小於開價下修幅度，二來是自農曆年後，建案議價空間似乎暫時探到了底部，再加上央行房市解禁利多，建商不願再讓價。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前價格降幅較大的建案，幾乎都是已交完屋的餘屋案。而新公開的預售與成屋案，雖然開價不易再創新開，但也沒什麼降，仍與區域行情維持相同水準。若上述兩項原因未消滅，建商繼續堅持價格而無視低成交量，展望未來議價空間或許會慢慢收斂，甚至不排除分數會有意外彈升的可能，惟議價率減少對成交卻不見得是好事。

三月買氣加溫　建案廣告大舉投放

最受關注的來人組數與看屋組數兩項觀察指標，在3月出現上沖下洗的劇烈發展。受到行政院公布土壤液化潛勢衝擊，3月上半個月來人量與成交量表現不佳，稍遜於2月下半個月。然而，央行宣布房市管制解禁後，3月下半個月來人量激增，尤以大台北與桃園來人量增加較多，整體較2月平均增加約2成不等。惟北市萬華、大同、北投，與新北市外圍蛋白區，以及新竹地區來市況呈現持平。

3月下半個月看屋組數雖已大增，但因上半個月組數較少，全月平均下來增幅相對有限，總組數僅上升一個級距。成交量方面也呈現上半個月冷、下半個月增溫的狀況，惟增幅比看屋組數稍少，僅躍過下一級距邊緣；成交量無法放大，原因還是價格未能達到買方預期。

即使成交量仍在相對低檔，但業者為了緊捉住土壤液化區催生的舊屋換新屋買氣，以及喜迎央行政策利多，銷售信心明顯變強，全月投放廣告量較2月大增逾3成，拉抬到約2.37萬批，預期4月廣告量還會進一步衝高。

何世昌認為，3月住展風向球雖還陷在藍燈當中，但在新推案量能帶動，以及廣告量、來人與成交逐漸回溫幫助下，4月住展風向球可望會揮別藍燈，往上躍升至黃藍燈，暫時擺脫谷底衰退。

【住展房屋網/台北報導】去年的總統暨立委改選，不但完成台灣政治史上第二次政黨輪替，也終結了國民黨長期獨大的立院生態。不過在此之前，由國民黨籍不分區立委、前環保署長邱文彥主導推動的國土計畫法三讀，可能更讓外界意外。畢竟自李登輝時代起，國民黨就和土地金權政商關係難以切割。

這幾年除了房價高漲外，政府徵收私人土地的合理性也備受質疑。姑且不論重劃區背後的政治意涵，對開發商來說，重劃區確是相對更佳的土地原料來源；畢竟經過重劃的區塊街道整齊、地下管線齊全。

更重要的是土地完整取得相對容易，只要直接經由政府公開標售過程取得，或跟少數地主洽談即可，不像在都會區整合土地，有時得要蓋好幾百個印鑑，可說困難重重。於是乎，據住展房屋網企研室觀察發現，各地的確有不少房市業者，專門經營重劃區推案。

國土計畫法通過後，地方政府將難再單方面針對非都市計劃區進行若干土地徵收或重劃，須透過更上位的國土計畫，甚至得有中央單位點頭才行。在這樣的情況下，目前檯面上已完成規劃的重劃區，對某些業者來說，就顯得格外珍貴、更受到矚目，如新北市的閃耀五星及繁星計畫。

來到桃園，談重劃區，一般會馬上聯想藝文特區，或國道二號桃園交流道旁面積將近150公頃的中路特區。然而或許真正潛藏更驚人發展潛力的，可能是南崁交流道旁，原為長榮貨櫃場及中油煉油廠的經國特區。

經國特區規劃背景，主要基於南崁交流道貴為桃園連外孔道，但映入眼簾的卻是零亂的工業區，因此透過都市計畫變更將全區(原始共656公頃)變更為住商地目。然或許規模太大，又或許真如在地業者盛傳，當中有藍綠政治角力因素存在；總之，經國特區重劃過程可說一波三折，之前還一度傳出暫停點交。

儘管如此，地方人士盛傳因經國特區被劃入航空城計畫範圍(桃園市局處相關資料未載明)，所以重新啟動。目前已完成第一期約29公頃重劃並完成點交(住商用地合計約19.4公頃)。稍早更已有建案動工、潛銷中；據住展房屋網企研室所知，除嘉璟、竹城、百川及昭揚等當地知名建商外，中悅、寶佳，甚至遠雄人壽也都在該區持有土地，儼然成為新的桃園房市一級戰區。

相較於中路的文教住宅規劃加大片綠地，經國特區一期目前除部分區塊有水岸賣點(南崁溪)及近南崁交流道外，表面上並無讓該區更突出的題材。但住展房屋網企研室側面了解，這些搶先卡位的業者看中的，其實是後續長榮貨櫃場遷移後變更的發展潛力。

有關長榮貨櫃場遷移變更的消息，在桃園當地已謠傳甚久，不過截至目前為止，外界都無法得知進度。據確切消息指出，貨櫃場遷移計畫始終未變卦，只是已故長榮總裁張榮發不想讓外界留下炒地皮的印象，因此對該變更案可說是低調低調再低調。

現在張榮發二代正因為遺產繼承及集團經營權鬧得不可開交，短期內恐怕也會讓本變更案後續進度更加撲朔迷離。看來，搶先卡位經國特區的業者也只能繼續苦等長榮集團這齣拖棚歹戲趕快落幕，貨櫃場變更開發或許才會有進一步的消息。

【住展房屋網/台北報導】近期國民黨與民進黨為了電價該不該降，又掀起一波口水戰，最終國、民兩黨已有共識：決定電價在4月1日起調降，平均降幅達9.65%。雖然降電價是民眾期盼的「小確幸」，但住展房屋網企研室認為，電價漲跌對社會各層面影響極大，尤以房地產影響更劇烈。政府顯然過於輕忽，民眾也不見得會占到便宜。

住展房屋網企研室指出，在台灣房地產過去的歷史趨勢中，大致維持漲多跌少的格局。大多數時間台灣房價呈現緩幅上升，只有幾次呈現大幅度暴漲；而暴漲的時機，總是與民生必需物資價格飆升有關。

例如1973年至74年的第一次石油危機，以及1979年至80年的第二次石油危機，因石油危機油價大漲，使台灣房價連帶出現不理性暴漲。尤其是1973年當年，北市房價更一口氣大漲近1倍。

至於最近的一次，則是2012年3月，馬英九總統堅持實施「油、電雙漲」，其中，電價漲幅極凶，各類電價漲幅更從2成到2成5不等。受到電價成本突然高漲，民生物資跟進調漲，導致整體物價快速升高，因而催生出「買房抗通膨」的市場預期，投資資金一頭熱湧入房地產市場，造成房價不斷上揚。

從過往經驗看，只要油、電價格出現大幅度飆漲，房市就會立刻反應，結果是上漲居多。即便電價上漲並非民眾所樂見，但既然電價已經漲了，房價也因此漲了。若現在又把電價降下來，無論民生物資或房價，只會因電價漲而漲，卻不會因電價降而降。

未來某日，若台電發電成本暴增，又要大漲一次電價，民生物資價格與房價又因此飆漲，試問對台灣居民來說，究竟是福是禍呢？

4月1日後，民眾也許得到降電價的好處，但那也只是芝麻綠豆點大的蠅頭小利。未來電價再度調漲，房價因此而跟漲，對有房族而言，身家財富都將因而大增；但無殼蝸牛卻要付出更多的錢去買房子，貧富差距再度拉大，這真的是民眾所樂見的嗎？

【住展房屋網/台北報導】雖然房市多空趨勢仍未改變，但據住展房屋網企研室觀察，近來北市高總價豪宅市場已慢慢回復生機，成交量也逐漸揚升，脫離去年以來成交一片死寂的狀態。雖然在成交價部份，已難見到再創新高價的美景；但在三大因素激勵下，豪宅市場能夠加溫，可謂相當不容易。

第一個因素，是台南206震災與土壤液化潛勢區，驅動豪宅換屋客出籠。在今年農曆年節前，北市豪宅市場冷到谷底，但震災後又逢行政院公布土壤液化潛勢區，讓金字塔頂端客層產生憂患意識，年後豪宅看屋客明顯增加，成交量緩步回升。

據住展房屋網企研室市調暸解，北市高總價產品成交量似乎有從谷底回升的跡象，近月來單戶總價億元以上的豪宅陸續傳出成交好消息；而這也意味著在土壤液化潛勢區威脅之下，只有口袋夠深的富豪才能趨吉避兇，選新房子、選好地點鞏固居住安全；若是預算不足的民眾，根本束手無策。

第二個因素，近期潛銷中的豪宅案地段絕佳，幾乎都屬於「真豪宅」，例如信義計畫區的「琢白」、「冠德興雅BCF案」，以及「ONE PARK」等案，地段難以取代，品牌力也極強，因此才能大幅吸引豪宅客戶的目光。

由於這些真豪宅案地段一等一，且平均開價都壓在300萬／坪，如果以推案成本來看，「沒開新天價就等於降價」，所以新豪宅案價格在豪宅市場中算相當平實，買單的豪宅換屋客並不罕見。

第三，台北市政府釋出豪宅稅降稅的消息，更為豪宅市場開啟另一扇窗。之前新落成的豪宅稅負之重，讓許多買方避之唯恐不及，寧願不買也不要背如此重的稅金。

但在北市研議調降豪宅稅後，豪宅看屋客增加幅度約在一到二成不等。不過，仍有不少客戶想等到政策更明朗、定案後再出手，所以現在觀望氣氛仍濃厚。一旦豪宅稅降稅定案後，買氣可望出籠，為豪宅市場注入一劑強心針。

【住展房屋網/台北報導】因北市西區門戶計畫重塑路型，而遭市府以都發角度為由，傾向東移51公尺的百年文資三井倉庫，近日再度因文資審議無共識，難以確定其去留。然而這次的無共識卻因擔任主委的副市長鄧家基立場偏頗引發強烈爭議，甚至讓多位文資委員怒髮衝冠。

據傳媒指出，副市長鄧家基不顧委員希望以表決方式決定三井倉庫去留，堅持採用共識決；而所謂的共識竟是先通過拆遷案後，再來進行後續討論。此舉引發文資委員強烈不滿，委員李斌更是直批過往共識決都是以不拆遷、保全文資為優先前提。三井倉庫案竟然反過來，反駁這並不是委員共識，使文資審議戰線持續拉長。

然而，儘管戰線拉長為三井倉庫的原地留存護住一線生機，但住展房屋網企研室認為，從北市府一系列荒謬的舉動看來，是吃了秤砣鐵了心要遷移三井倉庫，三井倉庫的未來，依舊凶多吉少。

北市府在三井倉庫的處理上，幾乎一意孤行到了匪夷所思的地步，除了本次會議副市長凌駕文資委員，意圖讓全案『被共識』外，一路上爭議從沒斷過。首先，一開始在都委會審議時，就因沒有充分的文資調查引人詬病；後來都委會雖設立文資審議但書通過遷移案，但已難逃先射箭再畫靶的批評，其後的文資與古蹟審議結果，自然也被砲轟是配合演出而已。

此外，本應與文資保護至關重要的文化局，在三井倉庫一案中近乎神隱的態度，也讓人氣憤。即使文化局長從負評不斷的倪重華，換成了聲望頗佳的謝佩霓，仍無助逆轉文化局在三井案中的弱勢地位，讓人質疑全案早就被開發主義綁架，所有的審查行為，不過是樣板動作罷了。

而且本次文資審議，副市長最後雖以由文化局成立平台整合意見作結；但竟附帶了『不能在會中無限制提出新路型方案』的要求，這不禁令住展房屋網企研室大嘆：真是好大的官威呀！

如果民間能有更好的解決方法，為何不准文資團體續提新方案呢？假如在場官員們真的這麼有真知灼見，何以多次開會仍無法凝聚出真正的共識？副市長此舉等同宣示了三井倉庫不得不遷的市府立場，而且連戲都不願多演一下。以往各縣市政府就算想強渡關山，至少還會稍微掩飾一下自己的司馬昭之心，因此柯市府的所作所為，真的十足讓文化界寒透了心。

首都照理說應是全國文資保護最徹底的地方，但本次北市府卻選擇以最粗糙、最暴力的方式對待文資。倘若社會默許這樣的事情發生，讓已有損害的三井倉庫冒著煙消雲散的風險遷移；未來各地方想必也會有樣學樣，肆無忌憚的毀壞史蹟，如此不僅是我國文資的災難，更是國家發展的悲哀。

【住展房屋網/台北報導】央行於3月24日宣布解除所有地區房市選擇性信用管制，一般多認為這個利多政策將有助於國內住宅市場回溫；不過商辦市場可就沒那麼好運了。住展房屋網企研室認為，在三大因素夾擊之下，國內商辦市場恐陷入多年低迷，價量都難再有亮眼的表現。

住展房屋網企研室分析，現今影響國內商辦市場最重要的外部因素，就是經濟狀況；惟有強而有力的經濟，才能促使商辦市場長紅。然而，自去年以來，台灣經濟成長率不斷大幅下修，更已有研究機構預測今年經濟成長率與去年差不多，顯示總體經濟環境依舊嚴竣。

當經濟差，進、出口金額持續衰退，民間企業自然會縮減購置商辦預算、甚至中止購置計畫，直到訂單增加、人員擴充，需要更大的辦公空間為止。即使仍有擴編需求的公司，現階段選擇購置商辦的買盤也不多了，反而用「以租代買」的策略來應對。

因此，近兩年來台北市商辦租賃市場更為活絡，主要就是企業主對經濟前景信心度不足，所以寧租不買。

第二，台灣商辦市場租金投報率偏低，過去資金龐大的壽險、金融業者搶進商辦，首要目標是遠期增值利益與長期性穩定收益。一旦增值利益消失，購置商辦的誘因就顯得不足。

畢竟，出租投報率一年若低於3％，但一年價格修正幅度若大於3％，那買了也不划算；除非地段特別好、好到難以取代的商辦，如去年成交的新光三越A8館，中、長線價格依然看好，否則短線不易吸引業者購置大型商辦。

第三，房地合一稅上路之後，對境外機構購買台灣不動產所課徵稅率甚高，比台灣人買賣不動產稅率更高。重稅之下，難有勇夫，也使未來國內商辦更難獲得國外資金垂青，變成台灣人自己玩的境內市場。

更何況，國外投資機構或私募基金，投資商辦往往是長期性持有，所以投資報酬率往往是最重要的評估標準之一；而台灣商辦投報率偏低，吸引力不足，現在又有重稅逼迫，只能說慘上加慘。

展望未來，除非台灣經濟環境快速好轉，或者房地合一稅作出局部修正，否則商辦市場恐將比住宅市場更為低迷。

【住展房屋網/台北報導】以往總被視為新店邊陲的安坑地區，今年首波房市檔期可說是鹹魚大翻身。在大案加持下，329檔期推案量突破百億，量能之大為雙北蛋白區數一數二；加上近日又有新北市捷運局送上安坑輕軌簽約開工的大禮，讓區域房市為之振奮，期待未來輕軌開通後，能憑30分鐘挺進都心的優勢，一舉擺脫弱勢地位。

特別是位處安坑南北側山坡的高地社區，以往總因交通不便、生活機能不佳而遭人詬病，房價也因此在新店敬陪末座，無不希望輕軌的到來能為房地產帶來增值利益。然而在利多發佈的興頭上，住展房屋網企研室仍需理性評析，對安坑而言，輕軌對當地房市的加分程度，將不如想像中巨大，尤其是山坡社區，受惠幅度更有限。

首先，雖然輕軌路線因市區安康路狹小，而取道更貼近南側高地社區的特一號安一路，但沿線高地社區並未因此顯得更方便，因除了地勢較低平的玫瑰中國城玫瑰里區域、台北小城與黎明清境北段，尚屬輕軌站步行易達範圍外，其餘如達觀社區及上述三社區的南段高地，往來輕軌站其實不甚容易。

對距離輕軌站更遠、地勢更高的北側安祥路沿線社區，假如沒有發達的公車轉乘，輕軌對通勤族而言幾乎如浮雲一般，因此輕軌的加分成敗，還得仰賴發達的大眾接駁系統，否則效果將大打折扣。

其次，現今安坑高地社區屋齡多已老舊，半數以上都是20年(含)以上的老屋，甚至不乏屋齡『坐三望四』的房舍，再加上輕軌通車至少還得等5年，屆時房屋已垂垂老矣；而山坡社區又幾乎沒有都更前景可期待，對民眾的吸引力自然降低，即使有輕軌加持，也難以支撐房價上揚。

況且安坑各山坡社區還有地質災害潛勢需留意，因此高地社區若想維持買氣，唯一的方法就是維持親民價格，以低廉價位沖淡各項不利因素。故住展房屋網企研室認為，安坑各高地社區想靠著輕軌建設，一舉使價格飛上枝頭，結果恐怕難以盡如人意。

【住展房屋網/台北報導】本周二的329在尚未解嚴的威權時期，原是黃花崗72烈士的殉難紀念日，也是國定假日；後來因實施週休二日，因此將這天連同其他紀念日，改為只紀念，不放假。不過由於約定俗成，因此時至今日，329還是房地產市場強銷推案的年度第一個重點檔期，今年當然也不例外。

只是當房市業者摩拳擦掌，準備趁著央行剛解禁信用管制之大好當下，放手一搏拼業績時，這一代的青年卻還是苦哈哈的窮忙族，只能繼續望屋興嘆；因為不但房價所得比還是偏高，就連租房子也處處佈滿陷阱；而且從最近的種種跡象看來，政府走回頭老路的情況還是非常明顯，令人十分擔憂。

住展房屋網企研室認為，任何市場交易行為都該回歸市場機制，買賣或租賃房屋也是一樣；但現實是，制度面上還是有許多問題待解。

就拿前陣子又浮上檯面的持有稅來說吧！前幾年改革雖看似如火如荼，但其實只改半套，還產生反效果；如調整房屋稅(構造單價)雖號稱量能課稅，卻讓房屋市場正常交易跟著結凍，甚至和租稅公平漸行漸遠，畢竟老屋也跟著漲翻天。

再者，交易利得課稅雖然開始實施房地合一新制，卻還有高達400萬的免稅額，也不是以自用從寬、投資趨嚴的角度課稅，有齊頭式假平等的嫌疑。對真正有需求的剛性購屋人來說，更是不盡公平。

更至關重大的還是資訊透明問題。實價登錄實施已三年半，但先天制度設計上就有漏洞；30日內由代理人登錄，等於給予業者造假的機會與空間。事實上，在產權移轉當下，即在公正第三者見證下，由雙方共同登錄交易價格，就是最簡單明瞭的做法。最重要的是，減低任何可能製造虛假行情的可能性。

或許有人會說，買不起可以先租；但住展房屋網企研室直言，台灣租屋市場形同法令真空狀態。房東為了避稅無所不用其極，現行法令也未給予較弱勢的租屋者起碼的保障，使得租屋糾紛頻傳。這幾年好不容易推動起來的公共住宅，供給量體仍杯水車薪，租金其實也不低，對社經弱勢者更是形同另一種層次的歧視。就更別說到多數民眾還是對公共住宅存在既定刻板印象，使得興辦過程困難重重。

的確，房屋居住市場可說仍有許多長期病灶需化解，這些病灶一日不解，就沒有真正的市場機制可言。然而政府在做什麼？竟是藉由地震議題公佈土壤液化情資，背後真正目的恐怕是要合理化公辦大面積更新之推動(應正名為圈地重建)；也就是，仍想藉由活絡不動產來美化經濟數據。然而之前十年房市多頭，台灣經濟反而每況愈下，難道還要重蹈覆轍？

329青年節已經不放假很久，只剩下象徵意義，這一代的青年們應該也不在乎有沒有放假；他們真正在乎、想知道的是，還要繼續望屋興嘆多久？

【住展房屋網/台北報導】央行3月24宣布解禁的管制區，分別是民國99年6月納入管制的台北市12個行政區、以及新北市的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林與汐止；到了民國99年12月，又納入新北市林口、淡水與三峽（較晚納入管制的鶯歌、八里不列入統計），共計大台北25個行政區。

雖然大台北25個行政區納入選擇性信用管制的時間點不盡然一致，但若把房價比較期統計定為民國99年6月到今年2月，漲幅排行又是如何呢？據住展雜誌統計發現，管制期間新成屋、預售屋房價漲幅最大的竟是大台北「雙蛋黃」行政區，而擠上排行榜前十名的行政區，漲幅全超過5成，漲勢相當凌厲。

大台北雙核心　漲幅連袂奪冠

排行榜前十名依序是一、板橋，二、信義，三、林口，四、樹林，五、土城，六、松山，七、新店，八、中和，九、汐止，十、永和。

位居第一、第二名的板橋與信義區，分別是大台北首善之區，是行政中樞所在地，堪稱是蛋黃中的蛋黃，即使受到央行政策抑制，資金依舊瘋狂簇湧而上；在管制前，板橋與信義區房價分別為31.2萬／坪、77萬／坪，至今已各漲至55.2萬／坪、131.9萬／坪。其中，板橋漲幅高達76.9％，信義區也漲了71.3％。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然近期這板橋、信義二區房價難敵大環境拖累持續修正，但平均跌幅並不大，若要板橋再見到3字頭、信義區下探7字頭房價，機率相當低，房價似乎真的「回不去了」。

低基期區域　跟漲很驚人

第三名意外由林口奪下，近年林口時常被批評為「鬼城」，但房價卻在看衰中強勢走升，房市管制上路後硬是大漲71.1％。今年三井Outlet開幕後，林口房市多空交戰更為劇烈，捷運A9站前段地區仍有新建案不畏市況開出天價，亦有少數建案開低價搶客，顯示建商對於後市的看法依然分歧。

同樣爆冷門的還有第四名的樹林與第五名的土城，樹林近年房市靠著低價跟漲，房價由1字頭躍升到3字頭，仍算是房價相對親民的地區。而土城則靠著暫緩發展區重劃開發與看守所遷移題材，加上既有的捷運交通優勢，房價跳漲到4字頭。雖然土城去年房價修正幅度較大，但目前似乎已經止穩，價格仍維持在40萬／坪之上，未進一步探底。

排行第六到第十名的行政區，其漲幅從5成多到6成多不等。住展雜誌企研室經理何世昌認為，大台北房市在管制期間仍有如此大的漲幅，並非央行管制措施無效；因為央行若放手不管，漲幅可能更大。

新北漲更多　四因素作祟

何世昌分析，央行管制期間，新北市行政區漲幅較大的主因有四個：第一、98年下半年台北市房市出現資金行情，北市行政區呈現各區大幅度輪流跳漲，隔年新北市各區陸續出現比價與跟漲效應，而央行宣布管制後恰好接近新北市房價主升段，所以新北市行政區漲幅特別大。

第二，新北市各區房價基期原就比台北市低，在與北市跟漲效應下，單價墊高後的漲幅更易擴大。第三，央行宣布啟動選擇性信用管制後，北市房市資金出現外溢現象，炒作資金與風氣開始流到北市以外縣市，造成外縣市漲幅反而比北市還高。四、民國103年第四季迄今，北市房價修正幅較新北市大，漲幅被吃掉不少所致。

【住展房屋網/台北報導】日前北市內湖環山路，發生慘絕人寰的街頭殺童案，不僅引發社會輿論一片撻伐，更使案發地附近居民深感惶恐，憂心自家小孩會不會成為下一個慘遭毒手的受害者，使整個社會氛圍陷入膽戰心驚的低潮。

近幾年這類「無差別殺人」事件成為社會不定時炸彈的案例，從前幾年的台南湯姆熊方小弟案和鄭捷捷運殺人事件就有跡可循，也著實令附近的居民寢食難安；而房市業者更是憂心，這樣的社會事件，會不會因此成為另一波衝擊區域房價的因素？

從幾次的事件發生地點來看，不難發現其實嫌犯多挑選人多的區域下手，原因不外乎是好挑選攻擊對象，且採隨機犯案難以預防，不過如果以此推測，周邊房價就會遭受重擊，就顯得有些杞人憂天。

近幾年擔憂影響房價的社會事件，通常都在事過境遷後的一兩個月，這類話題便自動消聲匿跡。以轟動一時的鄭捷江子翠站殺人案為例，當初發生時一度使江子翠捷運站「聲名大噪」；原本因擁捷運、近北市而受到熱愛的當地房市，更瞬間被貼上不安全的標籤，便有人斷言將衝擊當地房價，但之後江子翠站附近的推案，並未因偶發事件而下挫。

住展房屋網企研室需提醒，社會案件所引發的恐慌氛圍，不免會讓人對區域住家的安全產生疑慮。不過以隨機殺人案件來說，犯案地點通常難以預料；因此除了作好基本的防衛措施，時時注意身邊家人的安危以外，其實也不必自己嚇自己，彷彿全台都變成紅色警戒區一般。

社會事件和房市，本就沒有呈現正負相關的關係。多半是在事件發生當下，民眾慣於被主流媒體豢養訊息和情緒。但當話題鋒頭一過，媒體不再關注，政客缺乏監督力量，也不再推動改革，一切又回歸原點，什麼都沒改變，對房市的影響，也自然船過水無痕。

住展房屋網企研室提醒，與其因為偶發的社會案件，激起不必要的恐慌和擔憂，倒不如回頭探討事件發生背後的成因，督促政府力行改革，讓這樣的憾事不再發生，否則每有事件發生，同樣的焦慮又將反覆襲來，國人該如何安居樂業呢？

【住展房屋網/台北報導】癡癡等待春燕降臨的房市業者，這下終於盼到久違甘霖！稍早在今年首季例行理監事會後，央行宣布再度降息半碼，尚在外界預料中；但讓各界跌破眼鏡的，則是近乎全面解除99年起，連續四波的信用管制，只保留豪宅管制不動；而基本上這已經等於全面解禁，因為近期還有成交的豪宅，大多都已是現金交易。

事實上，理監事會開會前一日，部分行庫的確放出信用管制可能再度部分解禁的訊息；不過土銀認為房價下修幅度並不大，因此做出相反預測。然而最後結果，大家通通沒猜對！

對於這樣的『意外』發展，業者當然一片叫好！因為這簡直是天上掉下來的大禮！營建類股即刻在解禁隔日演出慶祝行情，單日類股指數漲幅將近4趴！至於學界及經研單位則是不解，甚至錯愕，預測今年將繼續價量盤整的台經院劉佩真，更直言感到意外。

為何央行會在此時此刻全面解禁房市融資管制？畢竟目前投資客雖暫時退場，但這並不代表造成房市扭曲發展的體質有任何實質改變；更何況，實際上房價修正幅度還很小，有關蛋白區房價下修達四成的說法，真不知從何而來？

根據住展房屋網企研室觀察，目前為止新案市場還是少數特定業者有真降價，其餘就算有降，幅度也都很小；降幅較明顯的往往只是表價，僅供參考，更別說一堆新推案開價還是鐵板一塊。

住展房屋網企研室認為，央行此時解除管制，表面上是讓融資回歸各行庫內控，實際上還是想要刺激經濟，讓帳面數字有機會好轉，惟更重要的目的，是救銀行！畢竟房市低迷，房貸承作量下滑，銀行獲利減少，部分體質不良業者更可能已出現周轉或財務問題，進而產生巨大呆帳，這對行庫可說是不可承受之重。逆向房貸雖然開了新窗口，但實仍緩不濟急，因此央行下此猛藥，業者及投資客自然成了連帶受惠者。

然而這樣下來，住展房屋網企研室認為，只會讓買賣雙方的價格認知再度擴大。雖說房貸成數可能有小幅增加，利率也又下降，但仍不足以形成足夠進場誘因；因為經濟不佳，稅制財富重分配的功能依然不彰，年輕首購族群仍望屋興嘆，自用買方價格認知難以拉高，甚至持續下探；但賣方如今資金壓力再降，寬限期加貸款成數提高，也給投資客繼續撐住價格的能量，暫時都可以不必降價求售。

這樣的發展，很可能讓近期好不容易拉近的買賣價格認知再度擴大，拉長房市盤整修正期。所以此時央行突然全面解禁，或許對現階段賣方有利，也確實有機會美化短期內經濟數據，但長線來看卻不見得是好事。

更令人擔憂的，還是在總體經濟面。央行決策以管控銀行風險為先，但也肩負著刺激經濟復甦的責任，而提振房市買氣似乎又成了特效藥。然而從歐美過去經驗，甚至對岸目前的現在式都可知，只要稍有不慎，就會出現資產價格泡沫虛胖。現在央行選擇不再壓制、全面鬆綁，如果未來經濟又沒能如預期般好轉，那麼價格虛胖泡沫化的負作用。肯定會回過頭來反噬，一切又將重蹈覆轍！

【住展房屋網/台北報導】台灣近幾年房價居高不下，始終降不到一般受薪階級可以負擔的水準。對高房價所產生的怨氣更是不斷累積，大多數想要買房、卻無力負擔的民眾，將壓抑房價的希望寄託在下一任總統蔡英文身上。由於蔡英文選前主張全面改革，並提高持有稅，且強調要杜絕炒房歪風，因此許多民眾希望蔡英文能兌現選前承諾。

惟住展房屋網企研室認為，提高持有稅、健全不動產稅制，其實與抑制房價是兩回事，更無法完全杜絕炒房。蔡英文選前話說得過滿，顯然是智庫給予錯誤訊息，也造成民眾產生錯誤期待。

由於台灣不動產持有稅（包含地價稅、房屋稅）稅基長年偏低，與市場行情有極大落差，所以不動產實質稅率可能僅有百分之○點一，遠遠落後於歐、美等先進國家的百分之一。且因持有稅過低，導致「囤房族」盛行，許多人買房不用，只需空著就能坐收增值財，隨著房價上揚，社會貧富差距就更加惡化。

所以，近年來不斷有學者呼籲要改革不動產稅制，尤其是持有稅成本應該提高。而蔡英文選前也提出承諾，要進行不動產稅制改革，藉由健全稅制杜絕炒房。

蔡英文的這項政見，深受市井小民歡迎。因為近年房價高漲，民眾都深受其害，所以希望蔡英文能兌現諾言，打擊房市投機歪風，並達到壓低房價的目標。不只民眾期待，近來不少媒體也提出先進國家的不動產稅制，討論其稅制完整性與優點，說明他們是怎麼從稅制與法規面築起「防火牆」，阻止投機客炒房。

但事實上，無論是民眾期望，還是媒體報導，都只看到事情的表面，卻忽視投機的本質。

住展房屋網企研室指出，「投機的本質在於有利可圖，只要利潤存在，就阻止不了投機行為。」不管英國、美國、加拿大不動產稅持如此之高，幾乎達到百分之一，課徵的交易稅也相當重，也不管德國為了阻止炒房，規範有多麼嚴，房地產投機行為一樣都在各國發生。

台灣大多數媒體只會告訴民眾，歐、美國家不動產持有稅、交易稅課得重，所以房價N年不漲。但說穿了，這都是虛假的謊言，因為媒體沒告訴你的真相是，英國、美國、加拿大，以及西歐、北歐、甚至東歐國家，自金融海嘯以來，房價都漲翻天，就連法規最嚴格的德國，去年不少一線城市房價年漲幅都達到10%。

即使房地產稅制健全的歐、美國，房價飆漲也是不可否認的現在進行式，但台灣媒體卻依舊給予民眾虛假的糖衣。

以英國為例，英國近十幾年房價不斷揚升，據英國社區和地方政府部門(DCLG)最新統計，英國今年1月房價指數平均漲幅高達7.9%，漲幅驚人。尤其倫敦因國際資金湧入，幾乎呈現暴漲狀況，大約每五年平均房價就增值一倍；但竟有媒體寫出「英國房地產市場鮮見暴漲暴跌，投機氣氛也不濃厚」這種令人瞠目結舌的報導。

住展房屋網企研室認為，台灣不動產持有稅偏低，確實有改革的必要性存在。但別傻傻的以為，只要持有稅提高，從此就沒人炒房、房價就會跌到人人買得起的水準，這是兩件並無百分百必然相關的事。因為「投機不死，只是沒錢賺暫時消失而已！」

【住展房屋網/台北報導】遠雄集團申請大巨蛋工期展延仲裁結果出爐，結果遠雄獲得展延110天。對於這個結果，部份媒體標題下「遠雄贏了」；少部份媒體則寫「北市沒輸」；極少數媒體則認為「遠雄沒贏、北市沒輸」。另有北市議員則罵台北市長柯文哲，如果「再輸」，柯文哲應對此負起政治責任。莫衷一是的解讀，似乎只證明一件事：媒體、民代立場站在哪，標題就怎麼下，其實輸贏並沒那麼絕對。

住展房屋網企研室分析，據台灣營建仲裁協會的仲裁結果顯示，遠雄從原本要求的展延890天，修正為459天，最後仲裁庭判定遠雄可展延工期110天。這樣到底算誰贏誰輸？

打個比方說，A車與B車發生車禍事故，A車外觀無損，B車修理費用達45.9萬，B車向A車索賠45.9萬；若法官認為A車必須負擔100%肇事責任，則A車必須賠償B車45.9萬；然而，法官認為A、B雙方均有過失，B車過失恐怕更多，因此A車只須賠B車11萬，其餘修理費用需由B車自行吸收。

從A、B兩車事故情況來看，法官顯然認為B車要負更多責任，那麼是A車贏？還是B車勝？同理，在遠雄與台北市府大巨蛋工期展延仲裁結果來看，仲裁協會似乎認為兩方都必須負擔工程延宕之責，而遠雄似乎要承擔的比重更大一些，所以只要到展延110天。

再者，即使展延110天，大巨蛋完工取得使用執照的期限從103年12月28日算起，頂多只能展延到104年4月17日就必須完工。從這幾個角度來看，到底是遠雄贏了？還是北市贏了？

住展房屋網企研室需提醒，輸、贏，其實都在未定之天，無論是媒體下標，或者民代個人解讀，都顯得過於偏頗與武斷。畢竟，現在裁判出爐的只是「棄土清運時間經環評同意延長」仲裁庭而已，接下來還有另外兩個展延工期仲裁庭要打下去。

所以在另兩個仲裁庭結果都還沒出來之前，就要論斷誰贏誰輸還很困難，各界還是別急著先下定論。

【住展房屋網/台北報導】從業者、媒體或若干所謂御用學者鼓吹，蔡英文接受媒體專訪高唱大面積公辦都更，再到北市強推單行辦法；近月來這一系列發展，終於讓人恍然大悟，原來任期已剩不到兩個月的看守內閣，急著公佈第一波土壤液化潛勢資訊的真正原因，就是為了讓卡關已久的都市更新重新動起來。畢竟從經濟、產業角度，只要操作得當，都更毋寧是隻會下金蛋的金雞母。

的確，如果忽略其他地質條件(問題)如斷層帶或山坡地不談，那麼透過老屋重建，把地基挖深、基礎打好，再加做若干的地質補強改良，確實能更有效對抗可能的土壤液化危機。

然有關都市更新，還有很多障礙待解，包含容積獎勵是否該存在？該給多少(對價關係)？權利變換透明度，拆遷安置事宜(也就是業者所謂釘子戶問題)？甚至是公權力介入的時機點與合理性？都還有許多討論及檢討的空間。

不過，住展房屋網企研室也認同，小英說的大面積更新確實是必然趨勢，這樣才起碼有更新改善之實；否則如果繼續小範圍、點狀式的更新，那和一般單純的重建有什麼兩樣？實在沒有給予容積獎勵的理由。更別說這樣只會繼續讓都更貼上豪宅化的標籤，絕對不利於相關政策推動。

那麼，該如何著手呢？畢竟大家一定會問，現在連點狀式更新整合都如此困難，何況是大面積？其實整合困難，多半還是在私有利益分配上，但住展房屋網企研室需指出，有一塊領域，相對上較不牽涉到私人利益，是較容易切入的點。那就是許多人都可能使用得到，攸關更多人安全議題的公共建築。

沒錯！稍早第一波土壤液化潛勢區公佈後，就有北市議員質疑，不少公共建築如學校、圖書館等所在地都被列為紅色高危險區，卻完全沒有聽聞市府有任何改善的計畫或規劃，有些校舍更早就被判定是海砂屋、危樓，卻也不見任何實質補強、修繕或改重建，這等於讓學子市民隨時暴露在不定時炸彈威脅之下。

如今柯市府強硬推出北市公辦更新辦法，還沒實施就已引發諸多爭議。其實只要能針對這些老舊，甚至可能有危險的公共建築，優先做更新規劃，甚至如果順利，也可納入周邊臨近的老舊建物一同改善更新；如此這般，肯定能夠起一定的示範作用，也才是都市更新服膺公共利益的最佳典範！

【住展房屋網/台北報導】有別以往總是受媒體追捧；近來台北市長柯文哲的施政，幾乎被批得滿頭包。包括拆除文湖線車廂、公車票價調漲、颱風天放假補班、通過公辦都更實施辦法等，都掀起不小爭議。如今連上任初期即推行、且一度頗受好評的巷弄淨空政策，也因一席『反對就逮捕』的失當發言由紅轉黑，讓柯P一瞬間從人氣明星淪為政黑煞星，也曝露其恐面臨施政危機。

雖說柯市長在許多政策或有考量不周之處，但住展房屋網企研室認為，在巷弄淨空的政策上，市府仍是於理有據，且有其必要性。當然市府以里為單位，要里長作為政策負責人的作法，難免引起市府卸責的質疑；但里長作為基層民意首長，以其為政策橋樑也並非不妥；相反地，反對者的說詞，反倒凸顯出國人欠缺公民意識的尷尬。

部分成效有限的鄰里里長表示，在巷弄淨空政策上路前，民眾在自家門前停車，不僅方便而且免費，但實施新政，非但得找地方停車，還要花錢付費，民眾自然不樂意。就算里長有心推動，里民也不買帳；交通局科長亦表示，常出現樓上住戶贊成，但一樓住戶不滿的情形，讓新政推動屢屢受阻。

這種情況並非罕見，包括先前的違建問題，也與巷弄清空遭遇類似的阻撓。對許多佔用防火巷、道路用地以及公共空間的違建戶而言，公安意外不一定會發生，但自己的好處一定會受到衝擊，加上長久以來社會大眾對此默不吭聲，積非成是，讓諸如此類威脅公安的問題一直未能解決。

非得要等到遺憾發生，救援行動因此受阻，民眾才會有所檢討。然而檢討的風向往往不是針對家家戶戶貪圖方便而釀災，而是劍指政府不處理，甚至將矛頭指向官方未能推動都更，反正千錯萬錯，絕對不會是自己的錯！

面對這般難題，住展房屋網企研室認為，多數里長耕耘在地已久，難免有鄰里包袱，建議市府拉高應對層級，以比照都更的規格來處理巷道淨空問題。因為對都市災防而言，巷道淨空的重要性不亞於重建式都市更新，甚至本來就應納入城市防災一併考量，因此拉高層級不僅能讓民眾意識到事情的重要性，也能展現市府決心，相信會比送匾額、發獎金更能解決問題。