【住展房屋網/台北報導】儘管『事發』至今已超過兩週，軍宅『玄案』仍是時下最熱門的話題，『事主』王如玄甚至按鈴控告民進黨立委段宜康毀謗；看來，此事之話題熱度短期內還不會降溫。王如玄始終不肯全盤吐實，致使整個事件像擠牙膏一樣無法善終，固然讓傳媒不怕沒有題材炒，但也讓其他更重要的訊息失去應獲得的關注。如日前台灣地震科學中心首次公佈的地震危害潛勢圖，就是其一。

眾所皆知，台灣地處太平洋火環帶，發生地震頻率本來就高；而首次公佈的地震危害潛勢圖更顯示，未來30年內台灣發生7級以上地震，以東台灣的兩成最高，相關學者還警告，南部10條斷層帶已近百年沒動過，未來發生強震機率也不低。相關單位也強調，大台北地區人口稠密，多數建物屋齡又在30、40年以上，如果單看台北市，還有盆地擴散效應加乘，一旦真發生地震，風險指數其實更高。

地震發生成因，簡單說是地層滑動推擠所致，因此通常好發處都在斷層帶；但麻煩的是，從斷層到地表還有一段距離，因此斷層移動後，仍無法預判能量到地表後會在哪裡釋放(斷裂)，這是至今人類科學無法準確預測地震發生位置的主因。於是，針對地震災害，人類目前所能做的對策都是被動的；在這樣的情況下，居所建物的耐震程度，就非常重要。

首先，屋齡當然是最大問題，任何東西用久了品質都會弱化。因此政府相關單位公佈地震潛勢圖之後，不該只據此補強公家建物，要民間自力救濟，而是應公佈地震高危險區帶，做為推動防災型都更的藍本或依據，因為這的確牽涉到公眾利益(安全)，公權力就有介入強力推動的必要性。

此外，民眾也必須掌握自保之道，選擇住房時，住展房屋網企研室提供以下幾點簡易檢測法。首先是建物形狀，原則上愈四平八穩的建物形狀愈耐震；相對地，基地不方整，建物因此屈就、呈較不規則形狀者，則就必須注意。

再者，建物內部格局宜盡量規律化，才不會產生結構弱點；因此，如果建物各樓層格局，甚至室內高度不同，就得稍留意。同理，挑高建築如果施做夾層，通常也容易造成建物內部結構弱點。

最簡單的檢驗方式，則是觀察樓梯間或其他公共區域結構牆處；因為發生地震後如果住家室內牆壁出現裂縫，賣方通常會把痕跡補起來，但樓梯間等公共場域就不會多花錢為之。所以建物耐震度不足，建物樓梯間或其他公共區域，通常是最容易『露餡』的地方。

還有，近時不少建案號稱使用制震建材，不過住展房屋網企研室要提醒，除非是裝置在建物底層的隔震系統，否則一般制震建材充其量只是減緩地震發生時，建物的搖晃程度，也就是吸納若干能量，並不能真正隔絕或免除地震衝擊，而且如果僅少數樓層裝設(數量不足)，則將無法發揮既定效用。

【住展房屋網/台北報導】最近選舉越打越火熱，無論是官員或民眾多把關注焦點放在選舉議題上，而忽略經濟面臨衰退風險。住展房屋網企研室指出，國內經濟前景不明，且無薪假浪潮再起，但政治人物卻拿不出有效的經濟藥方，恐怕將成為明年房市最大的絆腳石，不得不慎！

根據多家研究機構所公布的數據顯示，台灣今年經濟成長率預測面臨「保一」大作戰；雖然明年經濟成長預測值稍好，但卻不斷下修，其實也不太樂觀。

不僅如此，據勞動部所公布的資料顯示，截至今年11月底止，實施無薪假廠商累計達50家、無薪假人數高達5,437人，已經創下近4年多來新高。另據主計總處所公布的統計數據，今年10月失業率為3.90%，雖然只比9月稍微增加0.01個百分點，但卻是近三年來10月份失業率首度上升，算是相當罕見。

從民間與政府所公布的經濟數據說明，國內經濟確實在惡化；其中，對房市打擊最大的，就是失業的情況。

因為若失業率攀高、或是無薪假人數持續增加，就會衝擊到民眾購屋需求。原理很簡單，當受薪族群失去正常的薪資收入後，就有很大機會推遲或取消購屋計畫，進而減弱購屋需求。如此一來，建案銷售速度就無法加快，銷售期恐怕會拉得更長。

若從帳面數據來看，失業率與無薪假人數增加幅度似乎不會太大，但卻不容小覷。因為失業率像溫水煮青蛙，一旦情況持續惡化，最後反應在終端房屋買賣市場的衝擊力道會高於想像。數年前美國次貸危機，源頭就是失業率增加，導致房貸族還不出貸款而引爆危機。

因此，政府若想維持總體經濟穩定，還是努力一點救經濟，想想怎麼改善失業，救救國人遠離惡經濟吧！

【住展房屋網/台北報導】儘管已有頂新一審獲判無罪引發社會公憤轉移焦點，國民黨副總統候選人王如玄的炒軍宅爭議仍尾大不掉，像是擠牙膏般，每天都有新料爆出。截至目前止，最新版本是王如玄歷來經手(轉賣)的軍宅上看19間，實際獲利可能上億，甚至已有相關受害者跳出來，控訴眷改政策反而讓他們福利盡失。

發展至此，一般討論重心大多放在此事對國民黨選情的衝擊，因為很可能連眷村鐵票都將大量流失，或是眷村改建推動的問題(人謀不臧、內神通外鬼)。不過住展房屋網企研室抽絲剝繭，此事真正凸顯的，其實是長年政府住宅政策上的根本謬誤：那就是總認為服膺民情需求，興辦一次賣斷式福利住宅，就能協助解決人民住的需求。但事實上根本不是如此，而且還反過來製造更多問題。

的確，這種賣斷式福利，根本上就不符比例原則(可能真正需要被照顧的弱勢者繼續被忽視)，甚至如同抽樂透一樣荒謬。而且不光是這次在話題鋒頭上的軍宅(眷村改建)，過去國宅經驗也都歷歷在目；同樣有申購限制，也有若干年分的禁止轉售(閉鎖)期，但我們仍看到國宅照樣成為有心人士炒作套利的工具，甚至因為取得成本相對低，創造的利差空間往往比(操作)一般住商產品更大。

同理，鬧出弊案及施工品質不良的合宜宅不也一樣？還沒動土，市場就盛傳早有投資客出手卡位，等閉鎖期一過就要轉售套利，甚至閉鎖期內就可能出現權利轉讓的炒作行為。在這樣的脈絡下，住展房屋網企研室估計，號稱德政的花蓮青年住宅，到時絕對也會再重演一次這種轉手牟利的戲碼。

對此，或許有人會緩頰說，既然設定閉鎖期效果有限，那麼設定只能回售給政府，問題應該就能解決大半。但就拿『玄』案為例，根本還在閉鎖期，法令規定不能轉售(出讓、出典等)期間，王如玄們就在做權利的轉讓套利，就好像預售屋的紅單一樣。所以住展房屋網企研室認為，就算真的設定僅能回售給政府之機制，大概也扼止不了這樣的歪風。

或許又有人認為，可以加上設定地上權來遏止，畢竟房地產會漲可炒，主要還是土地增值利益，房屋只會愈住價值愈低(貶值)。然而，這又可能降低民眾的承購意願，讓原本政策的『美意』喪失；更何況一些舊地上權設定國宅，還傳出權利回收困難，住戶要求買斷土地權的爭議。

綜合以上，癥結已很明顯，就是出現在『所有權的買賣交易』上。因此住展房屋網企研室認為，釜底抽薪的辦法，就是將這種一次賣斷式住宅福利全面喊卡，政府有關住宅福利之相關作為，應全部改採只租不售模式進行；一方面讓相關資源有效循環使用，另方面才能真正杜絕任何可能的炒作乃至剝削行為。

至於牽涉到所有權買賣交易行為者，則應全部回歸市場；但先決條件是，各項規範(包含契約範本、交易規則及稅制等)必須趨於完備，更重要的是，以價格為首的市場相關資訊一定要透明，這部分政府一定要介入，因為只有公部門力量才有辦法、有資格來做。

【住展房屋網/台北報導】柯市府上任將滿一年，其上任之初提出的門戶計畫，也開始有了動作，以改善台北車站站前交通為主的『西區門戶計畫』，預計明年春節正式啟動，現今枷鎖著北門城樓的忠孝橋引道與國光客運台北西站，都將拆除走入歷史，改建為巨型公車彎與北門廣場，以因應機場捷運通車後，車站商圈的龐大交通流量。

站前忠孝西路與台北西站是台北市最重要的交通節點，改建工程牽動數十條路線與上千班次的調整，因此各界無不關注北市府的交通配套，對此北市府規劃以台北、圓山、市府、動物園及新建的南港、北區轉運站分攤台北車站既有各公車、客運路線，搭配捷運轉乘，盡可能降低對民眾的不便。

然而縱使北市府已端出配套方案，仍招來許多批判聲浪。對於西區門戶計畫帶來的交通大地震，住展房屋網企研室認為，北市府有心整頓台北車站前的惱人交通，已相當值得肯定，況且台北市轉運系統發達，但部分轉運站使用效率卻低落，若能因應站前西區門戶計畫的啟動而通盤檢討，長遠看來，對台北市的城市發展與交通規劃皆具正面效應。

台北站前的交通狀況，幾乎可用『粗殘』二字形容，上百條公車路線交會，加上通勤的人車流量，除了深夜與清晨稍見暢通外，可說是時時刻刻車滿為患，且因公車變換車道頻繁，私家車駕駛人行駛其間無不提心吊膽，這樣的情況早該解決，但每每因民眾反對而作罷，以致情況始終未能改善。

民眾會反對的原因有二：一是不願改變通勤習慣，二來是因台北車站轉乘較方便。住展房屋網企研室認為，前者時日一久，慢慢就能適應了，後者則突顯了過往官方並未善用其他轉運站的弊病，將所有車流過度往台北車站周邊集中，才會使民眾對台北車站過度依賴。

放眼台北市，已有圓山、市府、台北與動物園等轉運站，其中圓山與動物園兩轉運站的使用率明顯偏低，圓山僅部分行駛中山高的國道客運停留，動物園平時更是少見車輛，但圓山轉運站轉乘捷運便利，只需10分鐘便可抵台北車站，比起客運駛往台北車站動輒半小時的車程精省許多。

動物園經文湖線接駁後可速抵東區，民眾可免去在市區車陣中雍塞的困擾，是故只要充分利用轉乘系統，『路線分攤、車流分流』後的交通便利程度，將遠大過將所有流量集中在台北車站上，否則花大錢蓋這些轉運站，卻又不好好利用，豈不是脫褲子放屁，大慷人民血汗錢之慨？是故住展房屋網企研室對西區門戶計畫帶動的交通整頓樂見其成，並認同市府所推動的多點轉乘方針。

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【住展房屋網/台北報導】告別傳統購屋旺季之後，十一月北台灣新成屋、預售屋市況稍稍降溫。11月住展風向球統計結果出爐，六大觀察指標中，有二項持平，三項下跌，僅有新成屋推案單項分數逆勢走揚。整體總分降至29.4分，較10月減少2.7分，對應燈號為『藍燈』。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大多數縣市11月市況與10月差距不大，其中板橋、中壢市區、桃園一字頭單價區買氣維持10月水準，新竹地區來人量更比10月稍多，惟台北市大幅下滑，來人與成交組數銳減，拖累整體分數所致。

推案量走低　定價更加極端化

在傳統大檔期後，11月首度公開的預售屋推案量降至3百多億，其中單一案量達15億元以上的指標案為台北萬華「京都大觀」與「都美艷」、中壢「海華國際星鑽」、新竹「富宇雲悅」、竹北「佳陞禾美」等。

新成屋推案量則反向成長，單月首次公開的新成屋案戶數逾5百戶以上，其中案量達15億元以上的指標案為三重「三千家2」、新莊「碧瑤峰範」與「宏泰高境」、中壢「京采」等案。另，預售時未售完、新成屋階段再次公開的餘屋則有7百多戶。成屋推案量擴增的主因，跟交屋潮和搶年底前適用舊稅制買盤有關。

11月議價率與10月水位差距不大，除了舊建案與餘屋案有較大的讓價空間外，新公開的建案價位依然很硬，還有一些新建案再創新高價。以目前市況來看，相對低單價、低總價產品賣得最好，但部份業者仍信心滿滿，不斷開出新天價來挑戰市場接受度。預期從今年到總統大選後，這種矛盾的現象仍會持續下去。

買機車的錢　就能買房子

住展雜誌企研室經理何世昌指出，但現階段建案定價偏高，若沒有堅強的品牌支撐，在銷售上確實相當辛苦，所以就得加強促銷力道，來吸引買方目光，而最常用的促銷手法，還是低首付策略。

在先前，桃園已有二個建案將首付款壓到10萬，沒想到這個紀錄保持沒多久，就被打破。桃園草漯地區某一建案，打出超殺的首付8萬元，成為北台灣地區最低首付案。任誰也沒料到，在北台灣現在只要用買一台機車的錢，竟然也能買房子！

台北市重摔　北投砍很兇

接著，看到來人與成交組數方面。即使旺季已過，但11月來人量卻只有小幅減少，新竹地區還逆勢增加；新北、桃園大致與10月持平，遠比預期來得好。然而，因台北市急劇下滑，尤以北投、文山、大同衰退幅度較大，另南港、內湖與市中心行政區來人量同步小幅滑落，進而拖累整體分數。

何世昌進一步表示，台北市行政區以北投市況最嚴竣，現價格戰似乎愈演愈烈。雖然北投近月降價個案數量有限，但因有建案廣告戶直殺到5字頭，連帶衝擊到北投捷運沿線房市。由於北市重稅壓力持續在市場上發酵，影響層面會不會逐步擴大？值得進一步追蹤。

【住展房屋網/台北報導】永和著名的樂華夜市，因遭周邊居民集體提起行政訴訟，法院已判定居民勝訴，認為攤販營業執照應被撤銷。未來若無解套方案，樂華夜市攤販必須打包走人，夜市將吹熄燈號；然而，判決出爐後，卻有數萬名網友連署支持要保留樂華夜市。只是網友這種行為，只是將以鄰為壑惡習當成自然而然的事，只要夜市的便利性，卻忽略居民長期生活在髒亂嘈雜的環境當中。

住展房屋網企研室指出，其實樂華夜市並不是第一個被居民抗議、並要求搬遷的樂夜，在此之前，北市師大夜市已有前例可尋。由於樂華夜市與師大夜市一樣，因知名度高漲，天天人聲鼎沸，但也因為如此，夜市規模不斷擴張，最後導致環境髒亂、吵鬧、交通打結的情況更加惡化。

而樂華與師大夜市的管委會或自救會，甚至是網友發言，都將矛頭指向都更、炒房，遂衍生出種種陰謀論。但卻不肯正視居住環境惡化的問題，以為居民都是為了房價才想把夜市趕走。

這種心態就是只想到自己，不管別人生死，也從不認真去暸解周邊居民到底在抗爭什麼。因為攤商只想要賺錢、網友只想著要逛夜市、吃美食，卻無視垃圾亂丟、車輛亂停、氣味不佳等諸多問題。這，就是以鄰為壑的心態。

追求更好的生活品質，是人之所願，尤其近年社區意識高漲，居民也能自發性維護自己社區與周邊的環境，本身與炒房並無直接關聯。因為近年房地產走的是資金行情，夜市雖然被不少人視為嫌惡設施，但周邊房價並沒有比較便宜，且店面反而更貴。

從師大夜市開始，支持夜市遷移的居民就被質疑為了都更、為了炒房，但事後證明是子虛烏有，現在某些人士又重提這老掉牙藉口，目的是為了保全夜市留在原址。

持平而論，若夜市攤商與逛街的消費者，能夠維護環境整潔，不亂丟垃圾、不違規停車；甚至，飲食攤商為了敦親睦鄰，加裝油煙異味處理機也不為過。然而，支持樂華夜市繼續營業的人，真的能夠反躬自省嗎？

【住展房屋網/台北報導】上週柯市府舉辦今年度第二次公有地招商大會，不過業者看來興趣缺缺。至於理由，主要是北市去年開始大幅調高房屋稅，明年又要調高地價稅，導致成本太高、利潤壓縮。不過平心而論，景氣問題恐怕才是開發商卻步的主因。

一來，不像業者自己操作的住商產品，賣掉、蓋好，交屋就能入帳，這些公有地開發案必須中長期經營，才有獲利可能；再者，因為土地是公(市)有的，所以開發上也有若干限制(如地上權等)。然而台灣人口紅利即將由正轉負，生產力衰退，直接影響經濟，大型開發案風險因此升高，政府效能又不見提升，業者自然裹足不前。稅負變重，當然可能壓縮利潤，但絕非業者不參與的主要因素。

不過有一點可確定，目前的不動產稅制還是有很大問題，並沒有因為房地合一通過明年實施，而有實質改善；甚至部分所謂改革，還產生若干反效果。而這當中問題最大，最有改革迫切性的，就是房地產持有稅。

房產持有稅的問題，近來已有許多討論，除了有名無實的囤房稅外，無可否認地，稅基更是其中最大問題及關鍵。目前所見改革方向，主要是提高調整頻率，如公告地價從每三年一調改為一年一調；然住展房屋網企研室認為，討論每幾年調整一次，根本沒有切中問題核心。

曾擔任過地價評議委員會委員的學者就私下透露，無論公告現值或地價的調整，幾乎都沿用前版照抄居多，不然就是做調整卻缺乏實證依據，甚至因此讓一些委員淪為橡皮圖章。

除了缺乏估價專業介入及相關資料佐證外，持有稅基『任務』、『目標』繁多，也造成若干負面效應。以公告地價來說，不但是課(持有)稅稅基，還是拆遷補償，地上權案地租，甚至社會福利津貼計算等其他制度或辦法的依據。其被賦予的使命太多，於是縱使有專業加入，也很容易遭外力箝制而難發揮。

在以上因素交錯之下，久而久之，自然使持有稅基和市價波動脫節。如果這部分不做扭轉，那麼就算公告地價比照公告現值，改成一年一調也沒有用。何況公告現值也仍和實價脫節，那麼以公告現值為基礎調整的公告地價，自然也一定繼續偏失，繼續造成養房、養地比養車還輕鬆的扭曲現況。因此稅基認定納入估價專業，與市價連動，並使其『任務』單純化，都是持有稅改革的要項。

另外，也有市場人士建議比照交易利得稅，持有稅也要改徵單一房產稅。不過所得稅和持有稅性質畢竟不同，而且當初我國稅制設計房地分離課稅，也有其道理可循，主要基於房屋只會貶值，土地才是房產增值來源的概念。

住展房屋網企研室認為，利得稅需採房地合一實價課稅，才能達到租稅公平，但持有稅部分則仍可維持房地分離課稅。但目前台北市大幅調高房屋稅，造成地價稅相對較低的情況，反而會造成地主改建、建商開發意願薄弱；反其道而行，也就是比例上地價稅高於房屋稅，才能鼓勵開發更新改建，否則反而容易造成養地。

【住展房屋網/台北報導】民國70-80年代，台灣因經濟起飛，房地產發展繁榮，作為建築原物料的河砂供不應求，便有業者將腦筋動到了含高濃度氯離子，會腐蝕鋼筋的海砂上面，以海砂魚目混珠作為建築原料，然而時日一久，房屋結構變會開始崩壞，嚴重威脅居住安全。

由於當時對海砂的法規約束鬆散，使許多消費者在不知情(或訊息未完整揭露)的情況下購入海砂屋，而建商多半在房屋售出後就拍拍屁股走人，以致海砂屋重建之路困難重重，也讓許多住戶每日提心吊膽，一切身家竟淪為煩惱根源。

正因業者對海砂屋重建通常置若罔聞，才使得潤泰創新主動為中正區辛亥、汀洲路口的「潤泰雙子星」免費重建的行為顯得難能可貴。

不過住展房屋網企研室認為，潤泰創新主動負責的態度固然值得稱許，但沒有必要將其行為過度強調與神話。建商作為產品建造者，不論其有心或無意使用到海砂，對海砂屋的重建都責無旁貸，『這是應該的，不是榮寵！』但因長期以來我國對海砂屋的規範、重建與究責皆相當消極，使本應是特例的『不負責任』行為扭曲成常態，才讓潤泰創新的謹守本分傳為佳話。

因此若我們過度將潤泰創新的行為美化為『善行』、『義舉』，等於是把『負責任』的本分作為轉化為特例，如此一來，等同默許了『不負責任』的扭曲常態繼續存在，畢竟蓋海砂屋是當初業者自己造的孽，本就應該自己來消除這番業障。況且業者真的有外界說的這麼無私無我？住展房屋網企研室認為，恐怕沒那麼佛心。

「潤泰雙子星」鄰近公館商圈，與捷運台電大樓站步行僅2分鐘，且對面就是三軍總醫院汀洲院區，以現今新案行情推估，重建後單價至少130萬/坪起跳，而潤泰創新重建可分回獎勵容積，且是位於13-15樓的最高樓層的24戶高價戶別，價格勢必較社區均價高出許多。

估計光這三層樓的賣屋收益就接近14億台幣，且放眼長線房價上漲，獲利就更加可觀了，因此對業者來說，小虧一點(甚至可能損益打平)既能博得好名聲，又能省下大筆廣告經費，還可獲得精華區的優質房地產，說老實話，還真沒吃到什麼虧。

換個角度來看，倘若今天海砂屋並非坐落在北市中心黃金地段，推動重建注定虧損十數億，業者還會願意主動承擔責任嗎？答案或許就沒那麼樂觀了，因此對於潤泰創新願意重建的舉動，社會大眾確實應肯定，但真的沒有必要大肆神話。

同時，我們也應將焦點放在如何讓海砂屋重建制度化、充實法規獎懲才是，讓扭曲的情況能趁機導正，使受害住戶都能一致受惠，別讓住戶身處孤立無援的境地，才是長遠保障民眾的作法。

【住展房屋網/台北報導】總統大選越打越熱，興建社會住宅議題又浮上檯面。有人認為，興建社會住宅要花太多錢，政府可能會賠不少錢，成為財政黑洞。住展房屋網企研室表示，興建社會住宅是全球各國的共識，是照顧弱勢族群、社會福利的重要環節，如果擔心蓋社會住宅政府會賠錢、或是硬拗政府沒錢蓋社會住宅，那不僅是歧視租屋族，更是在「說瞎話」。

放眼世界各國，從社會住宅發源地歐洲，再到北美、以及整個亞洲，沒有任何一個國家推動、興建社會住宅的目的是為了賺錢，所以興建社會住宅通常會逐年編列龐大預算，即使是虧損還是照樣蓋。

撇除歐洲與北美不說，就拿台灣附近的國家來講，南韓興建社會住宅是連年虧損，但南韓政府仍持續編經費來蓋，不會因虧損而中斷。中國大陸官方推動興建的公租房、廉租房，同樣不求資金回收。而香港的公屋也是不計盈虧，這是因為政府要保障人民居住的權利，縱使買不起房子，也該有個棲身之處、有平價房可租。

我們要問的是，為何單單只有台灣政治人物會算計社會住宅賺錢還是賠錢？號稱民主自由的台灣，憲法保障人民居住權益，但政府卻置若罔聞，政治人物還拿錢當理由阻止大量興建社會住宅。

錢，真是構成興建社會住宅的阻力嗎？不！全是藉口。

中央與地方政府一年預算以兆計，卻拿不出百億元來蓋社會住宅，這實在夠荒唐。我們可以看到，中央為了幫助買房的民眾，祭出「優惠房貸專案」，每一次都編列約二千億到三千億元不等，從陳水扁總統到馬英九總統任內，光是補貼房貸利息就花了逾兆元。

政府幫助民眾買房子，累計可以花上兆經費在所不惜，但興建社會住宅、幫助民眾租平價房子，卻說「預算不足」？所以說，說蓋社會住宅沒預算、蓋社會住宅會賠錢的人，都是在扭曲事實罷了。

更何況，社會住宅蓋好之後，可以長久循環使用，堪用時間起碼三、四十年，可以讓弱勢族群輪替居住，效益遠比優惠房貸專案來得高。因為優惠房貸專案錢丟下去，錢花完就沒了，幫助的對象更少，還會推升房價。從解決居住問題這方面來看，興建社會住宅效益是最好的。

廣建社會住宅紓緩居住壓力，這個道理已是全球各國的普遍共識，但為何只有台灣反其道而行，把大部份資源放在優惠房貸上？答案或許不言可喻。

【住展房屋網/台北報導】近一年餘房市買氣直直落，肇因當然很多，但根本因素仍是投資客退場，市場失去追高動能，需求面剩下自用剛性消費撐盤之下，考慮期拉長，價格認知和賣方有相當差距的情況，就赤裸裸顯露在房市交易轉冷上。而這樣的狀況，又以平均單價最高的台北市最為明顯。

不過就住展房屋網企研室近期觀察發現，扣除推案量極少的信義區外，大安、中正這兩個平均單價更高的行政區，最近建案買氣則出現難得的增溫情況。

綜合來看，這些近期銷售轉順的個案，大多規劃小坪數、低總價產品，且是以銷售已有一段時間的成屋舊案為主；雖然銷售速度仍不算快，但比起之前近乎結凍，已算是明顯好轉。

根據部分建案現場透露，除了替第二代購屋置產外，不少選擇最近出手的購屋人，其實是著眼於年底前購買、完成交屋過戶手續，可適用交易利得課稅舊制，也就是躲避明年上路的房地合一新制。

平心而論，目前房價趨勢是向下的，未來房產交易要產生利得，恐有一定難度，就算適用新制也是課不到稅；但適用舊制則會因為土地公告現值持續調高，反而可能賠了房價還要繳稅。

但很顯然地，純看稅率及實價課稅兩因素，就讓很多購屋人相信房地合一上路後稅負加重，所以趕在今年底前進場。台經院副研究員劉佩真也指出，走避新稅制的因素，是最近買氣提升、10月營建業景氣測驗點反彈的主因之一，同月新增房貸陡增，央行也認為是此一現象的『貢獻』。  

不過這個適用稅制舊制買盤，恐怕無法維持太久，甚至很可能只是曇花一現，畢竟現在離年底只剩四、五週時間，考慮相關行政流程，12月過後再出手，就趕不及年底前完成過戶；尤其選情逐漸加溫，肯定再增強購屋者的觀望心態。而且其實這些銷售轉順的個案，在價格上也多半稍有配合、鬆動。

所以回過頭來，價格，或說買賣雙方價格認知可否拉近，仍是左右房市交易量的最關鍵因素。而根據住展房屋網企研室目前所知，未來新案開價趨勢都還是持續往上，就此判斷，至少在新建案市場上，短期內價格認知落差還是無法縮小，甚至還可能再擴大。

【住展房屋網/台北報導】通車期程一延再延的蘇花改，傳出通車時間將因漢本遺址考古進度落後再度延宕，對此公路總局不滿考古經費增加與作業時間拉長，指責中研院考古團隊未盡全力，要另請團隊加入；面對公路總局怪罪，中研院也不甘示弱否認蓄意推延，反擊公路總局若要解約，不排除打行政官司，並強調遺址挖掉就沒了，必須審慎對待，只要蘇花改晚半年通車，就可拯救台灣史，兩造各具立場僵持不下。

花蓮縣長傅焜萁也加入兩造論戰中，其強調『活人比死人重要』，花蓮人亟需一條安全回家的路，將蘇花改通車問題提高至人道層級，選擇與公路總局站在同一陣線，認為既然考古進度落後，就應增添人手趕工。

雙方各具立場，說詞也都看似有理，但住展房屋網企研室質疑公路總局、花蓮縣政府對相關議題避重就輕，抓考古工作當擋箭牌，且公路總局與花蓮縣府對中研院考古團隊的批評，也說明其對台灣歷史與考古的了解幾近無知，甚至是對相關專業的踐踏與污辱！

首先，公路總局與花蓮縣政府認為考古團隊應加派人手，這正是台灣考古面臨的大問題─沒有人手！放眼全台有考古相關系所的大專院校，僅台大、佛光及剛成立考古所的成大，人才培訓管道已有限。

加上台灣社會長年重理工輕人文，即便讀了考古、歷史相關系所，學生畢業後也不見得會投身相關行業(畢竟工作機會少)，所以每當發現大規模考古遺址(如南科、台東長濱、台中惠來等)要搶救時，往往得動員幾乎全台考古專業人士投入。

況且考古物件出土後還得有系統性的整理與研究，人力耗損甚劇，不是現場沒看到人就說人家沒做事！而漢本遺址文化層廣泛，所需人力龐大，但在結構性因素使然下，真的很難擴充人手，公路總局若要怪罪，就怪台灣社會長期忽視考古學吧！

而所有業內人士都知道，由中研院劉益昌老師所領導的考古團隊，已是台灣的最棒、最專業、能力最強的中堅份子，試問公路總局還算要哪些團隊加入？況且連最堅強的團隊都遭公路總局質疑，又還有哪支專業團隊敢投入呢？除非公路總局打算魚目混珠，以非專業團隊(或不夠專業)取代專業人士，對遺址搶救草率進行。

然而在責備考古團隊、踐踏考古專業之餘，公路總局還試圖將推卸蘇花改延宕的責任！事實上，蘇花改工程歷經多次展延，早在發現考古遺址前，工程進度就已數度延後，當中或因天災影響進度，但既然公路總局會遭遇必需延宕的理由，同樣地，考古團隊也會！難道公路總局自己延宕就情有可原，其他人就罪無可恕？公路總局自己延宕就沒有人道問題，其他人就是罔顧人倫？話可真不是這麼說的吧？

住展房屋網企研室並質疑，究竟蘇花改有什麼2018年非通車不可的理由？深究發現，2018年適逢地方百里侯選舉，而現任花蓮縣長傅焜萁的太座、被列名國民黨不分區立委名單的徐榛蔚，正是執政黨屬意的下屆縣長人選，難免讓人懷疑怒斥考古團隊的背後原因是因為選舉佈局！

而且從現下兩岸觀光客充斥東台灣的情形看來，到底蘇花改是給東部人一條安全回家的路，還是方便觀光客大舉入侵花東的康莊大道？恐怕還很難說，若為後者，那可以預見蘇花改未來必定問題重重。

站在構築完整台灣史的立場，任誰都應該支持蘇花考古工作做好做滿，況且南澳還可複製十三行的成功經驗，在遺址發展博物館兼賺教育、觀光財，可說一舉多得，因此奉勸政客勿短視近利，對台灣歷史造成無法抹滅的傷痛！

【住展房屋網/台北報導】從朱立倫宣布副手搭擋以來，國民黨副總統候選人，前勞委會主委王如玄便爭議不斷；稍早是告關廠工人一事被翻舊帳，最近則換成購軍宅炒房之火愈燒愈旺。對於外界排山倒海而來，且全無停歇跡象的指責，王辯稱投資軍宅只是她的理財方式，其夫婿本身是高階檢察官，也同聲表示這是一般房市買賣，而且是你情我願。

然平心而論，這實在沒什麼好爭論。有關房市買賣行為，住展房屋網企研室看到的種種，絕對比任何媒體多；而這一切，以糾團出資合作投資聞名的投資客帥過頭，在談話節目上所下的簡單結論最貼切：『王如玄是他的同行』，就是坊間一般說的房市投資客。然而比起一般投資客，王如玄的做法顯然更『高段』。

一般投資客通常是鎖定地段佳，但屋齡老舊的房屋，予以室內拉皮美化後加價出售，或等待都更改建後轉售、賺取增值利益。有些則是和代銷或建商固定合作，業者推案前先提供消息或特惠價給這類投資客，然後投資客再轉售給一般消費者，賺取中間價差，業者則可藉此營造建案熱銷的假象，或完工當下迅速交屋及入帳。

以上這些方法，的確也都合法，也都你情我願，或說各取所需；但這也是把自己的利益構築在別人的負擔加重上，無論從情理或社會公義的層次，都是過不了關的。

再看王所謂的『理財模式』；她鎖定和操作的，是必須等一段時間才能過戶，乃至轉售套利的眷村改建住宅，如果口袋不夠深、消息不夠靈通，根本玩不起。尤其這樣的行為，說得更直接點，就是游走法令灰色地帶、鑽法令漏洞。

說穿了，這就如同稍早被大肆批評，導致官方修法遏止的假農舍真豪宅現象一樣，業者先找到相關條例漏洞，『量身定做』推出有適法性問題的房市商品，而買方弄到假農民身分或找到人頭購買，當然沒有違法，即便買來自用都不適當、社會觀感不佳，何況很多買農舍的假(非)農民，是覬覦農地、農舍價格低於一般住商透天別墅，短期進出買賣，有更大的套利空間可期。

這當中當然有風險，但只要小於投資報酬率，就會有人鋌而走險。相同道理，也可完全套用到買賣眷改住宅上；非軍眷者，即便是買來自用，同樣不符社會期待、觀感不佳，何況還可能牽涉轉賣套利。尤其眷舍軍宅，政府是以成本價賣給軍眷，等於有福利成分在內，非軍眷購買自用或轉賣，更有剝削弱勢之嫌。

試想，一般人(投資客)做這檔事，當然不違法，頂多被認為行為不當、鑽法令漏洞。然要是公職人員，特別是政府高官有此行徑，就實在不妥，尤其今天王如玄要搭擋競選大位，過去所為當然更會被用放大鏡，甚至得用顯微鏡高標準檢視。

任何投機買賣皆非正道，更非正常理財手段，近年相關單位推動稅改，更號稱是針對這樣的行為做導正；然現在執政黨推舉的副總統候選人，竟就是這不當行為的共犯結構之一，著實讓人感到不勝唏噓！

【住展房屋網/台北報導】台灣經濟亂糟糟，不少產業產品價格直直落，為了挽救價格，諸如面板、鋼鐵等業者紛紛聯手減產來作因應。而現在，連建商也跟進減產的腳步，「減量保價」成為鞏固價格的最大共識與手段之一。

三都蓋房量　減產逾三成

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年來因房市買氣遲滯，建商普遍有減產的默契，減產風潮瀰漫北台灣三都，將供給量大幅壓低，以致於今年推案量能出現急縮。據住展雜誌統計，今年1～10月，北台灣新成屋、預售屋總推案量驟降到約7,260億，較去年同年銳減逾3成，更比前年大減約4成。

在北台灣三個直轄市方面，三都今年前十個月推案量均同步縮減。其中，台北市今年1～10月推案量僅約1,442億元，年減約877億元，年減幅約37.8%，減幅為三都最大；新北市推案量約2,945億元，年減約1,501億，年減幅約33.8%；桃園市案量約1,688億，年減約798億，年減幅約32.1%。

減產效果佳　跌幅急收斂

台北市推案最少的區域，是豪宅案居多的信義區，在重稅打壓之下，豪宅案紛紛延後推出或觀望不動，導致今年只有一個新建案。新北市推案量減少最顯著的則是淡水，而新莊、林口推案量與去年同期相比也降低不少。桃園案量減少最大的則在青埔重劃區，連帶使得中壢與大園兩區推案量走低。青埔在減量供應之下，慢慢紓緩沉重的賣壓。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量能減少的主因，第一是買氣遲緩，導致過去累積的龐大推案量成為壓力。其次，因建案銷售趨緩，導致建商手頭存貨量攀高，為了緩解壓力，建商有默契的啟動「減量保價」策略。若是減產，則可以慢慢處理手上的餘屋，不會因推案量大而增加降價壓力。

從表三房價數據變化來看，「減量保價」確實得到不錯的成效，三都近十月房價表現還算穩定，全年房價修正幅度可能收斂到5%以內。

選後推案多　多空續拉鋸

雖然建商減少推案，成功把價格「Hold住」，但卻連帶使得國內建築周邊產業大受打擊，如鋼筋、水泥、混凝土等需求可能會持續惡化。

第三個主因，則是與明年初的總統併立委大選有關。雖然去年也有九合一選舉，但總統大選影響層面更為廣泛，建商也老早作好避開大選準備。現有不少建商將建案公開銷售時間一延再延，寧願等到大選後才公開。第四，今年來建築融資趨緊，亦衝擊建商推案意願。

何世昌認為，最快到明年大選後才可能出現推案潮，差不多會落在明年329檔，以及520總統交接之後這兩個時間點，三都將會有不少重量級建案會湧現，就連沉寂已久的基隆也會有大案公開。但這能否炒熱房市氣氛，力抗奢侈稅落日後可能出現的賣壓？相信會是新一波多空交戰的開始！

【住展房屋網/台北報導】自從換柱風暴之後，國民黨總統候選人朱立倫可說是動輒得咎；剛宣布的不分區立委名單再度引發該黨茶壺內風暴，稍早決定找來勞委會前主委王如玄搭檔競選，更是爭議不斷。一來王如玄告關廠工人的負面形象早已深植藍領階級心中，她疑似炒作軍宅一事，更再被翻出來用放大鏡檢視；種種發展，都對朱立倫已經緊繃的選情更加不利。

或許是想要止血？繼稍早接受媒體專訪大談居住正義後，朱立倫又在上週宣布他的住宅政策。

根據報導，朱立倫主張先住者有其居，再有其屋；但住展房屋網企研室認為，這根本是在玩文字遊戲，畢竟當中關鍵字並不是居或屋，而是『有』。換言之，說到最後，朱還是承諾要協助人民購買、擁有不動產，這等於仍沒扭轉原本的錯誤舊思維。

既然朱的政策最終是要幫民眾買房，那麼現在的高房價，就成為必須解決的習題。而朱號稱當選後，要把房價所得比壓低到八倍。要做到此點，只有兩個途徑；一是拉高人民所得，但這短期內顯然是不可能任務，所以途徑二，透過政策手段干預供需機制、逼使房價下修，就是朱實踐競選承諾必須做的。但這部分朱卻避重就輕，並未詳述。

同樣地，朱宣示要逼出空屋，也沒明說要怎樣做；更離譜的是，其口口聲聲說要逼出空屋，但新北市長任內卻拼命推動重劃、不斷釋出建地，根本就是在變相製造更多閒置房屋。

不過住展房屋網企研室認為，問題更大的，恐怕是朱4年10萬戶社宅這張支票。首先，諷刺的是，朱自己稍早曾批評社宅政策不是空口喊數字就好，但這回自己也比照辦理，還誇言經費比起小英省很大。

然從其他國家推動公共住宅的經驗看，不但是無利或僅微利可圖，而且通常都必須投入公部門大量經費與人力物力才能達成。相較之下，朱的4年10萬戶社宅加上補貼政策，只要一年40億，比起小英的8年20萬戶要5千億，可說是天差地遠。對此，當然朱也未詳細說明；但就新北市的興辦實例及『績效』來看，難不成又要導入被認為是公建毒藥，被社宅聯盟批到體無完膚的BOT？

總括來說，除協助取得所有權這個面向有待商榷外，朱立倫這次提出的住宅政策，的確比之前更為具體且有可取處。然換個角度，從他新北市長任期推動相關事務的實際做法及結果來看，還是很難讓人不質疑甚至擔憂，這些支票要是兌現，真正的得利者，恐怕不是為居住難題焦頭爛額的普羅大眾。

【住展房屋網/台北報導】國內游資氾濫，投資管道又極為有限，手上資金滿滿的保險、壽險業者苦無適當投資獲利管道，因此積極爭取壽險業可投資興建社會住宅。而政府為了紓導資金，以及增加社會住宅供應量，也有意放寬這部份規定。

惟住展房屋網企研室建議，目前壽險業欲進軍社會住宅，仍把主要目的放在租金收益，其實壽險業不妨善盡社會責任，將投資興建社會住宅公益化，來作為營造社會企業的起點，而不要把社會住宅當成營利的工具之一。

近來三商美邦人壽的保費賠償風波，引起國內輿論一片譁然，導致數家壽險業者都受到波及，大傷業者形象。網路上對保險、壽險業者的責難，遠大過於讚許的聲音。

或許商場上將本求利是再正常不過的事，但處理手腕不佳，往往就會落個身敗名裂。就拿社會住宅來說吧，有意投資興建社會住宅的壽險業者，頻頻向政府提出幾項方案，包括「政府出地、壽險業者興建社會住宅」、「社會住宅證券化」等等，其實業者的目標都是在「賺錢」。

如果說壽險商品是盈利事業，業者要賺錢也就罷了，但社會住宅本質上是公益性事務，壽險業者卻想靠社會住宅賺錢，勢必使其社會觀感更加差勁。國內主要的壽險業者都是家大業大，其實不缺資金，如果什麼事都談賺錢、要有錢賺才肯做，連公益性事業都想賺錢，那公益性事務還有公益性嗎？

住展房屋網企研室建議，壽險業者與其錙銖必較，不如大器一點，先蓋一、兩棟不以謀利為目的社會住宅，以低廉的租金來幫助弱勢族群，改善自身形象，之後再來談後續盈利計畫，至少外界觀感會比較好。或許屆時政府與人民都會有更高的共識，願意給投身於社會住宅的壽險業者更多優惠，值得業者三思。