【住展房屋網/台北報導】根據報導，北市中正、華中及馬場町等河濱公園，於杜鵑颱風過境後遭淤土掩蓋，據傳水利處原本不打算清淤，遭市議員批評此舉形同變相廢除公園及球場，附近居民原本更準備到市府抗議；民怨沸騰之下，水利處承諾清淤，並於本週稍早完成。不過水利處表示，基於使用效率，除壘球場外，籃球及網球場仍在評估是否重建，三處河濱公園未來三年內將投入2億進行改造。

有關此事，表面上是市府相關單位的效率問題，但其實進一步突顯的卻是台北市防洪能力的嚴重不足。近年氣候更加極端之下，雨量更為集中；這時，都市內及邊緣，各大、小河川的排洪功能就更重要。據此，郝龍斌或柯文哲都曾提倡所謂海綿城市；然現實上市區道路或建築，從用料到規劃，都還是只排水不吸水。

尤有甚者，市中心土地大興土木、孳意開發，蓋得密密麻麻，卻不保留足夠的綠地或水塘吸水排洪，那麼只要一遇到暴雨或颱風，暴漲的河水就一定會將上游的土石泥沙沖刷下來，經由河道氾濫灌進市區；如果再加上下水道功能不彰或堵塞，當然就更容易淹大水。別說颱風，最近只要下個超大午後雷陣雨，市區就嚴重積水，其實正是這個道理。

城市建構已經如此脆弱，如果還在河川旁邊，硬用人工方式蓋公園及球場，而不是保留若干滯洪兼生態空間，那麼結果就是我們看到的泥沙淤積河濱公園，而且一定是週而復始，不斷惡性循環；因為放眼未來，颱風更加頻仍，雨量絕對更大、更集中，所以只要每次颱風過境，大概就要花納稅人的錢清淤一次。

綜合以上論點，住展房屋網企研室認為，以雙北市為首，各大城市內或周邊的河濱公園，如果要能繼續使用，避免每次風災來襲就泥沙淤積不堪使用，再浪費納稅人的錢清理，那麼就要保留更多的行水空間，不能做大量、過度的人為開發設施。

另外更重要的是，都市內大型綠地一定要增加；大巨蛋原址本可保留成為類似紐約中央公園的大型綠帶，但如今覆水難收。最近討論熱烈的松山機場遷移話題，及稍早南港202兵工廠開發爭議，或許就是北市打造大型綠地的最後機會。

【住展房屋網/台北報導】根據住展房屋網企研室統計，大台北116萬戶屋齡超過30年的老房子，若是靠都更翻新成新房子，按過去五年的速度來算，至少要花2300多年才能完成。但有官員與學者表示，老房子不一定要靠都更，只要透過整建、修繕維護，補強老房子建築結構之後，房子便可住到50、60年。惟住展房屋網企研室認為，這種說法只是紙上談兵，忽略實務面的艱難性。

官員和學者所說的，老舊建築物經過整建或補強後照樣能住，這論點絕對正確，但他們忽略的是，大台北都更推動不易，老舊建築物整建修護推動同樣困難重重，而且阻力更大。

舉例來說，大家都知道老舊大樓外牆磁磚剝落問題嚴重，甚至已有數起行人被掉落磁磚砸傷意外。而台北市府將這類老舊大樓列管，並要求管委會改善，可大部份管委會處置都很消極，住戶普遍不肯花錢重貼磁磚，頂多架個攔置網作預防。

第二個例子，則是北市府所推動的「老屋健檢」計畫。這個計畫在張金鶚擔任副市長期間推動，迄今兩年多來，只有三百多棟老建築物進行老屋健檢，數量少之又少。而沒申請到補助的老舊建築物，就更不可能主動花錢自行找土木或結構技師來健檢。

為什麼民眾對老舊建築物維護修繕如此消極？關鍵就在於大台北多是集合式住宅，同棟建築物內的住戶意見不一，要大家百分百同意掏錢出來修繕，根本是極為困難的事。老屋健檢數量都已如此低，又要怎麼在健檢結果出來後，讓住戶花更大筆錢去修繕建築物？

更令人髮指的是，有些海砂屋大樓的屋主不想參加都更、也不想整建或補強建築物，反而將房子重裝潢後出租給不知情的房客，而雙北市府也拿不出具體作為。

所以，建築物整建、修繕後就能繼續住，道理全天下人都曉得，但在大台北就是難推動，這是不可否認的事實。大多數的都更不花原住戶一毛錢，就能換到新房子，進度尚且緩慢，更何況要住戶花大錢去整建老舊建築物？這不是天方夜譚嗎？關鍵是「人多嘴雜、沒人想花錢嘛！」

當老屋屋主不想花錢，只想要享受好處，就別奢侈老房子整建維護，或者改建、都市更新了！

【住展房屋網/台北報導】除了推案開價及產品趨勢外，建案釋出各式廣告量的多寡，也是檢驗業者信心度及市場景氣的重要指標。而相較下，報紙廣告比其他形式媒體更容易量化、比較，也是建商最愛使用的廣告媒介之一，因此看報紙建案廣告量的變化，大致就能判讀房市景氣的好與壞。

而根據住展房屋網企研室統計，雖然從九月中起，適逢傳統房市強銷旺季之928暨雙十檔期，因此報紙廣告量有明顯增加情況；但自十月第三週開始，又見縮減，同期重新大量曝光的遠雄集團系列案更是再度踩煞車，唯一例外是稍早配合汐止廠辦購物中心開幕，當週才再釋出廣告昭告天下。

按此趨勢，住展房屋網企研室認為，11月整體房市廣告量繼續萎縮機率甚高，理由當然是避開選舉干擾；況且到時各選舉人競選旗幟、傳單滿天飛，建案廣告效果肯定打折。甚至不只廣告，很多個案最近紛紛收攤撤場，新案也遲不公開，這些情況各自都有官方說法，但十之八九還是在迴避選舉、節省銀彈。

就拿土城來說，稍早大同板橋舊廠變更開發案「大同莊園」，由於最低單價僅40萬/坪出頭，不但影響周邊相對高價案的銷售，衝擊甚至可達板橋亞東及府中地區，因這兩區距離該案只有一到兩個捷運站，價差卻差到15萬/坪。

現在，剛進場的「華固新代田」也重製以上戲碼。華固案平均表價達50萬/坪以上，但最低開價還有4字頭，現場更稱實際成交最低約41萬/坪，這和大同案相當，當然也對周邊個案產生殺傷力。住展房屋網企研室人員實地了解發現，同區其他案最近紛紛撤場，要等成屋再進場賣，原因就是不敵大同及華固案的低價攻勢。

然住展房屋網企研室認為，部分個案暫退的真正原因，恐怕不如業者所言；真正理由是，一來還是不想降價賣，更重要的還是選情開始加溫，再強銷也是浪費子彈，乾脆先收攤。不少地區的新指標案，人員已進駐多時，但對外始終都說在潛銷醞釀，這當然也是想要避開選舉。

只不過，避開選舉仍是一時；目前業界普遍認為，選後就有機會再拼一把，因此價格仍硬，降價較明顯的區域，其實也只是回修到兩三年前的水準，就一般受薪階級而言，價格仍高。所以今年稍早，有業者直言全年交易量會再下探，房仲業更自認明年會出現倒店潮，這些預測，如今看來應該是八九不離十了。

【住展房屋網/台北報導】雖說機場捷運通車時程已四度延宕，但仍是沿線房市業者期待的最後一道曙光。就拿林口來說，雖然後段(往北)建案最近已出現20萬/坪出頭的成交價，但靠近機捷A9站的推案，價格還是硬得很；這除了押寶明年初開張的三井outlet，將帶來人潮錢潮外，最重要的理由，還是機場捷運預計在明年三月通車。

只不過，這些業者如今又被打臉了！因為根據報導，稍早桃園捷運公司董事長表示，基於諸多問題仍待解決，機場捷運明年三月通車的機率只有五成；如果再考慮以往官方說法的『可信度』，那麼機場捷運通車第五度跳票，幾乎已成定局。

不過此消息才曝光不到24小時，卻又有不同單位提供不同說法。原來有立委拿這項訊息質詢交通部次長，結果得到答案截然不同；次長說法是，明年三月通車時程沒變，還說桃捷公司如碰到問題，應該開誠佈公，言下之意似乎是指，相關問題應由桃捷公司負責。

這下子到底該信誰？這恐怕是房市業者，乃至消費者心中最大的疑問。然而此事發展至此，住展房屋網企研室認為，討論通車支票是否跳票，及責任誰屬已不重要，更需深究的其實是，這項重大交通建設，又變成藍綠陣營拿來選舉角力的工具！

因為很明顯地，機場捷運如果無法在明年三月通車，對執政黨選情肯定扣分，現在是綠色執政的桃園市，選在選舉前夕放出消息，動機確實引人疑竇。同理，交通部馬上出來滅火，甚至卸責，心裡想的大概也不是能否順利通車，而是選舉。

事實上，淪為選舉角力工具的，還不只機場捷運，另一個總被戲稱『選前浮上來、選後沉下去』的淡江大橋，不也如此？最近就有消息說，外界質疑該大橋稍早也是假動工，結果官方宣稱已有工程進度，然而，實際興建長度才不到500公尺，這也拿出來說嘴？恐怕又是拼選舉的成分居多。

還有，松山機場存廢更是如此。過去數次選舉，無論大小，松山機場是否遷移，總是會成為話題，但也總是選前討論熱烈，但選後就又石沉大海。然而，無論台北市精華區內有無設立機場的需求。這項重大公共議題，總是沒有得到理性討論的空間，反而成為各黨派競選綁樁的話題工具。

以上現象，肯定有人會說，這是民粹造成。但平心而論，台灣社會民智已開，每個人都有自己的看法見解；真正癥結在於，過去台灣各種發聲管道被少數人或勢力把持；若非無孔不入、難以管控的網路媒體近年快速崛起且盛行，很多糟糕、見不得人的情況，仍無法攤在陽光下。然即便網路打開人們眼界，過去集權統治，控制思想、話語權的遺毒還在，人們仍缺乏關心及理性討論公共事務的意識。

在這樣的情況下，公共建設推動，甚至所有牽涉公共事務的議題，每每總在選舉期間，才會被有心人士拿來做文章，甚至淪為選戰綁樁造勢的工具。住展房屋網企研室更認為，本次選舉，各黨派都有著墨的住宅政策，似乎也有同樣的影子，著實令人憂心。

【住展房屋網/台北報導】空蕩半世紀的『台北最後處女地』─士林社子島，即將在年底以i-Voting方式票選開發方案，然而日前都發局至社子島舉辦說明會時，民眾在乎的重點只有拆遷補償，並對社子島開發案表決開放全台北市民投票，且占2成權重感到相當不滿。

居民及當地民代質疑，非居住在社子島的市民根本不了解本地情形，且以往台北市的公共建設也沒有讓社子島居民發表意見，認為開發案應全然回歸『住民自決』，即便都發局表示2成權重並不會左右住民的表決結果，但仍無法獲得在地人士認同。

住展房屋網企研室可以理解社子島居民渴望開發的心情，也認為市府讓全台北市民參與表決相當不妥，因社子島之所以閒置多時不開發，正是因其在大台北防洪體系中具有特殊地位。

由於防洪體系影響層面廣大，除了社子島本身，下游的關渡、新北市淡水、八里，及淡水河匯流處的五股等地，都會因社子島開發牽動防洪策略，故住展房屋網企研室認為，僅讓社子島及全台北市民參與表決，等於忽視下游新北市各地居民的權益，最好的作法，就是將下游的新北市住民一起納入表決。

當然這種作法想必會引起社子島人的不快，但河川流域的洪氾管理本就應以更高位階的跨區域角度審視，而非單就一地一點討論，否則以往『救了甲地，卻賠了乙地』的悲劇將一再上演。

以最近屢遭新北市長忽略的烏來、新店為例，南勢溪上游烏來過度開發影響水保，一旦豪大雨來襲，河川水位便容易暴漲，此時下游河道蜿蜒、位處河谷低地的新店龜山、廣興二里就成了苦主，大水沖毀民宅、村落，如今仍待緩步重建。

而更早之前的基隆河截彎取直，更是目光短淺、以鄰為壑的例證，為了解決南港、內湖、士林、松山、中山等地的水患，官方分別於民國50及80年代進行截彎取直工程，將河道拉直。

然而筆直河道雖引導水流快速通過市區，減輕了上述各地的洪水災害，但卻使下游社子、關渡等地的大水來的更快更猛，且因上游失去了蜿蜒的洪氾區，是下游地帶面臨更嚴重的洪水威脅，這是社子島人曾親身面臨的慘劇，何以如今竟無法對下游民眾感同身受？

畢竟當社子島開發後，基隆河與淡水河將失去一處重要的滯洪氾濫區，這時成為代罪羔羊的，就是關渡平原與淡水、八里與五股的河岸平原，若台北市政府未將下游民眾的生命財產一併考量在內，將使社子島開發從一件美事便成一大慘案。

縱然社子島居民以過去地方建設外地人無權干預的往例，試圖捍衛自身權益，但住展房屋網企研室認為，不能用以前過度簡化的政策思維，來否定現在更進步、更全面的作法，以昨非否決今是，因此住展房屋網呼籲台北市政府，能以更宏觀的角度思考社子島開發案，為大台北民眾最美好的結果，勿如同地方政客一般短視近利。

【住展房屋網/台北報導】最近有不動產業者見房市景氣下滑，經濟前景不見起色，出面呼籲政府應拿掉中國資金來台買房的「五四三條款」限制，開放讓中國資金自由到台灣買房子，以提振經濟。只不過住展房屋網企研室認為，這想法似乎與民意背道而馳，難受民眾認同，還不如認真思考如何提升建築品質、調整房屋售價來提升銷售機會較為實在。

住展房屋網企研室指出，所謂的「五四三條款」，是指中國來台買房者三年內不得出售、中資屋主一年內最多只能在台停留四個月、房貸成數最高限制五成。後來內政部再加入「限制同一社區陸資取得不動產以10%為上限」一項規定。

從五四三條款來看，並沒有不讓中資來台買房子，只是限制中資在台灣炒作不動產，因而實施該條款，其實規定並不算太嚴格。

以澳洲的法規為例，澳洲政府為了杜絕中資炒作不動產，除要求要繳交12萬台幣以上的申請費、成交價越高則申請費呈級距上調，且房屋不得閒置，買房申請要經過監管審查。若中國人到澳洲買房子違反規定，最高可處3年有期徒刑，或處以三百萬多台幣罰款。相比之下，台灣規定並不算嚴格。

事實上，業者之所以提出一些「五四三」的建議，無非是以提振經濟為藉口，希望全面開放中資來台買房、支撐下滑的房價，讓自己的房子可以賣到好價錢、且賣快一點。

然而，在五四三條款的規範下，台灣房價都已漲到民怨沸騰，倘若全面鬆綁，那豈不是會漲到天怒人怨？業者不該只考慮自身利益，不顧民眾心聲，因為高房價環境必須付出鉅大的社會成本，但卻只有業者獲利，痛苦的都是一般百姓，實在不合理。

因此，與其千算萬算、處心積慮要政府開放中資來台買房，還不如思考自己建案價格定位是否有調整之必要，或提升建築品質來爭取購屋者認同，這才是比較實際的方法吧？

【住展房屋網/台北報導】最近幾天，打房話題滿天飛。首先，上週柯P說他不打房，否則台灣經濟會垮；接著財政部長張盛和回應立委質詢時則說，政府近期相關措施不是打房，是抑制投機、健全房市。只不過，業者信誓旦旦說政府就是在打房，房仲更說打房沒平抑房價，反而打掉經濟。連主流媒體也跟著起舞，認為政府不該打房，因為這無助實踐居住正義。

對此住展房屋網企研室亦表認同，打壓交易量或平抑房價，和居住正義的確無直接關聯；因為政府該保障的是人民居住需求，而非買得起房子。但說來說去，台灣政府真的有打房嗎？

打房一詞源於對岸，而放眼全球，事實上也只有中共政權的相關措施堪稱打房；如限購令、第二屋不准貸款，甚或不准漲價。這些才叫打房。用這樣的標準，台灣(政府)哪有打房？還差得遠呢！

政府相關措施，勉強可算是健全制度，但要說是抑制投資炒作，則差矣。因為如果是這樣，奢侈稅不該只負責階段性任務，任務達成就『光榮』退場。真要抑制投機，短期進出繳更多的稅負應該制度化；但張盛和推動的房地合一課稅，稅率卻採單一、無累進，並無抑制投機炒作功能，充其量只是把過去不良的制度(房地分離課稅導致稅基偏失)稍作修正，還有很大的改善空間。

至於有部分媒體指控一些學者或社團，對『有利房地產業正常發展』的措施一概反對，那更是大錯特錯。如果真是這樣，那其他國家高房產持有稅、高交易利得稅是不正常？各國房價等資訊透明化是不正常？台灣租屋市場如同黑市是正常？德國炒房亂漲價要被判刑，那又算什麼？

合理的獎勵或誘因可接受，但許多所謂有利房地產業的政策，只有利於業者獲取暴利，但對整體房屋市場，乃至社經發展，卻恰恰適得其反。就拿容積獎勵來說，明顯就過於浮濫，甚至反客為主，從政府推動都市更新或綠建築給予容積獎勵的『結果』，就都可見一斑。

房仲業的說法更可笑，說政府打房，打掉了經濟。(政府)如果真有打房，打掉了交易量、戕害總體經濟，那麼同理，前幾年調降遺贈稅後交投熱絡、房價飆漲時，台灣經濟應該要很好才對？但事實恰恰相反！那段房價狂飆期間，雖不至百業蕭條，但民眾薪資卻原地踏步，始終追不上物價、房價，甚至台灣總體經濟及產業環境更是持續惡化。

一切其實正如剛發表的最新全球房地產指南所指，台灣房市交易量縮價跌，除了是稅制改革稅負變重，導致投資者觀望之外，仍是經濟疲弱不振的連帶結果，部分人士實不該將因果倒置。

住展房屋網企研室再度強調，唯有導正產業政策，創造更多元投資管道，引導資金投入，創造就業機會及經濟成長動能，搭配健全稅制，讓全民都能共享成長果實，在這樣的條件下，房市交易熱絡、價格上揚，才稱得上是正常健康的發展；否則，就只是不斷地把房價泡沫吹大，埋下更大風險及變數而已。

【住展房屋網/台北報導】據內政部統計，截至今年Q2為止，台北市屋齡逾30年以上的老舊建物約有54萬戶，新北市則約有62萬戶；也就是說，大台北屋齡超過30年以上的舊建物共計約116萬戶，數量相當龐大。

大台北都更　 花二千多年才能完成

老房子如此之多，那靠都更將老房子成功改建成新房子的數量又有多少呢？據住展統計，自民國100年來迄今，大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾，台北市僅有26件都更新建案，新北市更只有9件。

由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主，假設「回配給原屋主的新房子戶數＝參與都更的原住戶數」，則推估北市自100年以來，「完成都更」（非送件量）的老房子戶數約有1,682戶，新北市則僅約766戶，兩市合計共約2,448戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，大台北5年內只約有2,448戶老房子完成都更，平均每年約489.6戶。如果按每年489.6戶來計算，那大台北116萬戶老屋竟然要花2,369.3年才能全數完成都更、改建成為新房子。屆時人類可能已經移民外太空，但大台北都更都還沒完成。

若大台北拆開來算，北市平均每年有336.4戶完成都更，新北市每年則為153.2戶。台北市需花約1,605年，才能藉都更把54萬戶老房子改建完畢；新北市更驚人，竟然要花上4,047年才能完成，這個時間大約等於5個周朝、15個清朝，甚至讓中國各朝代輪一回都還有剩。

四因素拖累　都更已死

住展雜誌企研室經理何世昌分析，近年都更進度遲滯的主因有四項，第一是出在權利變換上。因都更已淪為「逐利的戰場」，原屋主普遍希望換得更多坪數、一坪換一坪，甚至連違建也想換到應有的坪數。若建商給的條件不滿意，索性不參與都更。建商則將本求利，希望分給原屋主的樓地板面積越少越好，如果屋主獅子大開口讓建商無利可圖，建商乾脆就退出不玩了。

第二，在容積獎勵上限實施後，都更所能得到的容積獎勵已經縮水，以往餅份量大的時候尚且分不攏，現在餅已經變小，建商參與都更的誘因顯已不足。第三，公權力不願介入都更，即使都更申請送件數量不少，但大部份卻卡在反對戶上，能順利完成的只是少數。第四，都更條例修正案還躺在立法院，遲遲無法通過，讓業者多轉為觀望。

何世昌判斷，影響未來都更的另一關鍵，則與房地產景氣下滑息息相關。過去行情好時，建商參與都更意願高，且因權利變換的成本可以轉嫁給買方，所以給予原住戶的權利變換條件往往較好，較容易談成都更。

但近來房價行情不佳，業者預期利潤有限，傾向撤出都更。即使願意作都更案的建商，給予屋主的條件也會限縮，但屋主心態未隨著市況下滑而轉變，兩造認知差距越來越大，未來都更速度恐怕更會牛步不前。如果政府再不拿出實際行動，或許「大台北都更已死」將成為事實！

【住展房屋網/台北報導】這幾天，中央或地方官員對房市的相關發言，持續引發不小議論；當然，有關張盛和稱房仲店頭太多，柯P說他不打房，但各界看法不一之外，另一柯P最近的作為，倒是獲得多數大眾或輿論支持，那就是大幅調高政務官官舍使用費。

只不過，此事後續發展同樣『精彩』。柯文哲原本宣稱官舍使用費要從700元大幅調高到1.5萬，結果研考會主委陳銘薰竟嗆聲說，如果真調漲，他就打包走人；最後柯P採折衷，『只』調到約7千，但陳此動作已引發議員不滿，還批他不知民間疾苦，結果兩造在議會上引發口角，議員更諷刺地問他何時打包。

北市中山區黃金地段十年屋齡大坪數房，大官們竟可用每個月700元就租用，一般庶民看在眼裡，確實很不是滋味，畢竟別說700元，就算7000元，一般人也只能租得到市郊、沒衛浴設備的雅房，甚至北市一般公宅的租金也都遠高於此水準；雖不至如天堂之於地獄，但落差也的確有夠大。

不過柯文哲說得也沒錯，其實很多他從民間聘請的政務官，原本都是企業或學術界人士；對這些人來說，在民間企業擔任要職，薪水肯定高很多，待在學術單位壓力也沒那麼大，加上是為政府貢獻專業，適度給予福利也應是可接受的。

既然官舍使用費過低，可能引起社會觀感不佳，但實際上仍有給予適當福利的必要性(或誘因)，那麼住展房屋網企研室認為，其實有個兩全其美甚至一舉數得的方式，一方面可繼續讓高官用平實的代價住房，另方面也可讓市府資源或得更有效的利用，甚至也能杜悠悠之口，那就是將大坪數捷運聯合開發宅當作官舍使用。

柯P稍早說他不打房，更承認當初將大坪數聯開宅轉作公宅出租是錯誤決策，因為租金太高，弱勢者仍租不起，更鬆口說這類大坪數公宅可能考慮出售。不過這又引發其他論述，認為這些物件很可能流入投資客手中，成為炒作套利工具，等於陷市府於不義，之後柯P才又說明，公宅仍維持只租不賣。

然而，大坪數聯開公宅租金過高，弱勢者租不起，有能力者大概也不會來承租，等於租不出去，形同蚊子館，但又不宜直接處分。那該如何處置？住展房屋網企研室認為，最好的方式，就是轉作官舍。

這樣一來，租不出去的大坪數公宅仍可有效利用，總比空著收不到租好；再者，官員也可以真正親身體會公宅混居的奧義，並貼近民意、了解民間疾苦。至於空出來的原本官舍，則可整棟內部改建拉皮、重新隔間，把每戶坪數縮小，再轉做公宅，正所謂一舉數得！

【住展房屋網/台北報導】繼上週柯P稱他不打房，還說亂打台灣經濟會垮後，另一官員也不甘寂寞，發表他對『打房』一事的『看法』。據悉，財政部長張盛和在立院備詢時，就針對立委提出房仲稱(政府)打房打過頭的指控回應說，台灣蕞爾之島，房仲店頭數量不必像便利商店那麼多，買房子也不需像買礦泉水一樣容易。

這一番話，房仲業聽了當然不是滋味；房仲全聯會榮譽理事長李同榮更酸溜溜地回應說，(張盛和)這樣的官員也不需這麼多，更指張是在說風涼話。

平心而論，房仲店頭密度竟然僅次於小七，任憑誰都會感覺不大對勁；因此張盛和的說法，算是人之常情。只不過，以一介財政部長之姿，加上先前確實推動不少不利房市(炒作)的政策變革，因此此言既出，還是讓人易有諸多聯想。

況且，李同榮說的也沒錯；房仲店頭數暴增並不是近幾年的事，其實這波資金行情價漲初升段，甚至更早時就已浮現，而且當時住展房屋網企研室就點出，此乃房市另類泡沫指標，各界應該多加留意。不過很顯然，在當時這是不中聽的非主流論點，官方更是放任其發展、不肯正視及處理之，直到這幾年高房價成民怨，才來說風涼話，看在那些快失業的房仲從業人員眼中，更是恨得牙癢癢。

當然，現在房市狀況是賣方普遍仍不願降價，理由諸如選後一切恢復正常，持有成本及利率仍低等，但現在持續追高的投資型買方退場，剛性消費者擺明就是負擔不起目前價位，因此兩邊就這樣一直僵持，也就是張盛和說的『持久戰』。

如此下來，先遭殃的自是靠交易量才能存活，乃至獲利的仲介或代銷業者；因此最近屢傳房仲店頭倒閉、房仲人員紛紛兼差送貨或拾回老本行等，甚至代銷也早已採取減量經營，不再搭豪華接待中心，一篇廣告促銷多案等節省開支的手段。

至於張盛和的說法，不管是否代表政府目前立場，或只是個人觀點，只能說為時已晚、木已成舟，差別只在於是硬或軟著陸。然而，過去甚至到現在，政府高層之間似乎還是存有，或信奉那種『房價漲等於政績』、『地產交易熱代表經濟佳』，這些很顯然是不正確的概念。

因為許多論述，甚至官方自己的數據都說明，房地產或營建業帶動整體產業及經濟的邊際效應，實不如一般人想像，『房地產是產業火車頭』早就是個神話。房價漲過頭，除了讓真正有需要的消費者負擔不起、影響社會穩定外，還會增添金融體系風險。

如果官僚這種心態不修正，那麼換哪黨執政，恐怕都沒差；甚至未來一旦主客觀情勢許可，過去五年的房市資金行情、房價非理性狂飆，絕對有可能再重演一次。

【住展房屋網/台北報導】新光金公開標售信義區A8，結果無人投標而宣布流標。這棟信義計畫區最菁華的商辦乏人問津，以流標收場，被解讀為商辦市場受到重創、急凍等等。但住展房屋網企研室認為，新光A8流標並不意外，若是成功脫標才叫意外，且商辦市場受創與急凍已經一段時間，A8流標只是「在死掉的病人上打一巴掌」，根本沒什麼影響。

住展房屋網企研室分析，新光A8標售底價為280億，年租約為6.9億，依台灣本地傳統算法，年投報僅約2.46%。而業者所說A8投報率可達2.68%，其算法是採用某會計準則來計算，取其最有利算法來換算出最高投報率。

以新光A8底價280億來看，能一次吃下規模這麼龐大的商辦，幾乎只有金控壽險集團。但無論投報率是2.46%，抑是2.68%，都無法達到「金八條」所規定：壽險業投資不動產投報需達2.805%門檻，壽險業者即使想買，礙於禁令也不敢投標。

這種情況就像一個廚師炒了一盤五星級好菜端上桌，菜色、香、味俱全，在座饕客個個食指大動、口水直流，雖然想吃，但又沒人敢吃，只能眼睜睜看著廚師再把菜端回廚房去。

從商辦產品來說，新光A8這種優質物件是「十年一遇」，地段更是菁華中的菁華，只要手上有閒置資金的壽險業者，可說是人人想要，但為何賣不出去？關鍵除了投報率未達2.805%門檻外，底價定的太高更是主因。

雖然A8條件好的沒話說，但底價定在280億元，堪稱國內商辦新天價，價格實在偏高，反應出賣方「想賣又不想賤賣」的心態，若以280億賣掉，算是多賺一筆，賣了遺憾較少。

其實這與現在房地產的賣方心態差不多，大家明知房市出現下行風險，但又不想便宜把房子賣掉，價格依然開得高高，等買方「入甕」。但買方也不是笨蛋，怎麼會選在此時進場用新天價承接？因此，A8流標是個不意外的結果。

住展房屋網企研室認為，與其擔心A8流標會衝擊國內商辦市場，倒不如去關心房地合一稅上路後，對外資課徵高額交易利得稅，可能引發國外私募基金與法人撤出國內商辦市場。倘若撤出的動作加大，其所拋售出來的案量才可能真正會嚴重衝擊到商辦市場，效應絕對不容小覷。

【住展房屋網/台北報導】今年房市交易量冷淡是明擺著的事實，而因為房屋買賣量少，靠抽佣維生的房仲從業人員叫苦連天。近來，甚至有業者喊出「明年房仲倒2千家」的驚悚標語，強調房仲現在已是在夾縫中求生存。惟住展房屋網企研室表示，業者打出「房仲倒店潮」的恐嚇牌已非第一次，與其打恐嚇牌，不如誠實且認真耕耘，勸屋主降價、或調降佣金來增加成交機率比較實在。

房仲倒店潮的說法，近年來時常出現，但每年都沒有真的發生。事實上，每年都有房仲店頭倒閉，也有新的店頭出現，而業者所說的倒閉數，是包括停止營業店數與「退店數」。其中，退店的店頭有的是停止營業，但大部份是跳槽到其他加盟體系罷了，嚴格來說不算倒閉。

業者的算法，其實不是指「淨減少家數」，因為如果算淨減少數量，那其實變化幅度就沒那麼聳動了。業者之所以要講得如此誇張、驚嚇，主要目的是「講給政府聽」，希望政府救房市，否則會有上千家仲介倒閉、數萬仲介人員失業。

但目前房市成交清淡的關鍵，還是在於價格上。即使政府停止打房，若買方不願追價買房子，成交量還是不會擴大。所以，業者的呼籲或許效用不大，與其盼望政府來救，不如先自救，勸導屋主降價促進成交更實在。

其次，仲介業者也可考慮減少佣金％數，畢竟抽到6％(買方2%，賣方4%)實在太高，向來遭人詬病。或許減少佣金％數，也能增加買、賣雙方成交的意願。但若只是喊話要政府相救，還是省省力氣吧！

【住展房屋網/台北報導】本屆立院會期，有不少法案修訂相當受到矚目；其中，在立院躺了20年的國土計畫法，據悉23號起將召開三版本整合會議。不過主導整合的立委邱文彥對外表示，本屆會期要三讀過關，仍是阿婆生小孩，很拼。相對地，都更條例修正案就較樂觀；據悉目前只剩8項條文仍有爭議，最慢11月初開會，只要有共識，就可逕付三讀。

無獨有偶，日前內政部長陳威仁出席『三三會』做專題演講時，也以國土規劃及都市更新為題。然而就陳部長的說法，都更推不動，國土計畫法過不了，都是民粹造成的，還說再好的政策都要修法，否則根本無法執行。

陳威仁這番說法，很明顯是威權、集權時代那種牧民，甚至愚民心態使然，也就是，(我官員作什麼)都是為你們好，其他你們不要過問，乖乖當順民就好。而且除了這種上對下封建思維，不願與民真正溝通外，政府效能不彰、怠惰，甚至利益糾葛不清，都是國土計畫無法落實，都市更新窒礙難行的根本原因。

看看國土計劃法在立院躺20年，還不是那些『利』委力阻，表面上質疑這、質疑那，其實真正原因是一旦通過，許多利益團體口中肥肉就這樣不見了！再看看稍早被17名立委從備查改為審查的農發條例，不也是如此？連農地都無法真正回歸農用，奢談國土規劃的正常化發展！

都市更新問題也系出同源。陳威仁的抱怨不奇怪，之前還曾有官員說，國內推動都更平均要花上七年八個月，實在太長。但住展房屋網企研室要告訴這些官員們，別的不說，你們最愛考察的日本，推動都市再生，動輒花五年、十年整合，稀鬆平常；最具代表性的六本木新城案，從開始推動到興建完工，更花了快20年！

這種都更求快求效率的心態，背後信奉的其實是產值至上論。從經濟或產業角度，這固然沒錯，但都市更新豈又能用這樣的心態推動？儘管美其名是市容再造；但一旦牽涉私權徵收，甚至暫時性剝奪，必須極為審慎，就算花五倍、十倍的氣力和時間，也不可抄捷徑貪快。尤其，這必須要有公益成分，否則絕對站不住腳，絕對有更多文林苑事件等著發生。難道官員又要說，這是民粹了？

就拿前內政部長李鴻源一直倡議的防災都更來說吧，沒有人會否認，站在城市安全災害防範的角度，許多老舊建物的確有潛在危機，必須重建或整建，這也的確牽涉重大公眾利益，推動更新有其急迫性。

但這樣名正言順的都更，政府竟也推不動或不推，其原因不是民粹，是政府根本拿有潛在危機來恐嚇民眾，腦子裡想的還是可從中創造多少產值或開發利益，然後又投鼠忌器，擔心真公佈潛在危險地區，民眾會因房價受影響而反彈。然而房價和生命安危孰輕孰重？相信多數理性國民不會分不清楚，但政府就是遲遲不做，繼續擺爛。請問這到底是民粹，還是政府怠惰在作梗？

【住展房屋網/台北報導】稍早財政部公布所得稅統計資料，便有平面媒體引用該資料列出台灣各縣市中最富的十個里。其中，上億豪宅林立的北市信義區安康里勇奪第一，一點也不令人意外；然而接下來竟再也沒有北市任何一里入榜，更令人咋舌的是，彰化大村鄉美港村及屏東市大連里竟然榜上有名，等於比北市大安區某些精華區所在的鄰里還富有。

看到這裡，相信大多數人都不敢相信自己的眼睛；光是比房價就差十萬八千里，怎可能北市大安區某個里的財富總值會比不過彰化美港村？箇中原因，絕對不光是美港村內有正新輪胎、美利達公司兩家公司設籍於此而已，而是財政部此一統計的基礎，恐怕根本上就有盲點。

該統計使用的是綜所稅報稅資料，但大家都知道，國內有很多有錢人累積財富，靠的不是經營企業獲利或薪資所得，而是仰賴資本利得，也就是錢滾錢。這當中除證券交易所得外，房地產買賣或租賃所得也占很大比例。甚至對他們而言，還有許多合法的避稅管道，因此只看官方的所得報稅資料，很難顯示這些人到底多富有。

的確，長期以來，台灣的稅制問題一直就是資本利得課稅太輕，薪資所得佔總稅收比重過高，所以才會產生北市多數鄰里里民的財富總值，竟比不上新竹竹北(十興里)、桃園蘆竹(南興里)或彰化大村鄉(美港村)的怪異結果。尤其五年前同一統計，最富十里中北市就占八個，五年後卻大翻轉；由此甚至可推知，這幾年國內富人累積財富乃至貧富差距擴大，原因都是來自房價飆漲。

據此，稅制全面改革刻不容緩，特別是資本利得相關稅賦這塊；而且要先面對、改良的，不是馬政府執政八年念茲在茲的證所稅，而是房地產相關稅賦。

這部分包含交易所得，持有稅及出租房屋所得課稅三大塊。交易利得固然已有房地合一新制通過、明年上路，但只要有土增稅卡著，整體利得稅制還是問題多多。就更不用說持有稅，住展房屋網企研室先前多次提出分析，儘管稅制是地方決定，但相觀稅制改革仍需中央地方通力合作為之。

另外，最嚴重，但最容易遭忽略的，是租賃所得課稅。在台灣，租屋市場猶如黑市，房東盡其所能逃稅，已是不爭事實，且無論房東、房客都沒有得到該有的法律保障，政府更長期放任不管，甚至連個起碼像樣的租屋定型化契約都付之闕如。透過修訂租賃專法，使租屋市場進入正軌並適當課稅，不但有助閒置空屋活化，更能讓租屋兩造都得到該有保障。

最後，住展房屋網企研室相信，如果房產交易、持有稅及租屋課稅都步上軌道，再做一次全台各里所得排行榜，肯定不會出現北市精華區竟缺席十大排行榜的結果。

【住展房屋網/台北報導】日前台北市長柯文哲赴市議會報告公宅推動進度時，公開表示說他不會打房，因為營建業如果因此垮掉，台灣經濟承擔不起。此言一出，開發商無不拍手叫好，較樂觀者甚至認為，年底房市將因此出現轉機。

的確，光從土地房屋占金融機構擔保品比例之高，就知一旦房市崩盤，影響非同小可；以目前相當脆弱的台灣經濟體質來說，當然是不能讓它發生。然而柯P說他不打房，或許外界會好奇，他上任這十個多月以來，到底做了那件事情，可以真的被貼上打房標籤？

首先是推動公宅，或說得更精確些，將聯開宅轉作公營住宅。或許相關社區住戶認為這會影響房價，但政府保障弱勢居住權，理所當然，這怎是打房？

那拆違建呢？要求出具無違建證明呢？同樣非也。很簡單，非法增建空間，豈能放任其繼續存在？更何況這還形同潛在的公安未爆彈。問題在於，過去歷屆市府得過且過，睜隻眼閉隻眼；如今柯P雷厲風行，其實只是剛好而已。

或許又有人會說，最近柯P宣布公佈轄區內有天然災害潛在危險之區位，甚至性侵熱點，也是打擊房價。然而這更簡單，人民身家財產安全和房價漲跌，到底那個重要？答案應該呼之欲出。所以同樣無關打房，因為這攸關民眾知的權利。

那麼，打遠雄算打房吧？住展房屋網企研室要說，一樣非也！事實是，經過稍早各種訊息揭露，現在大家應該都很清楚，遠雄大巨蛋從規劃設計端到施工品質，哪個環節沒問題？光是站在公共設施使用及都市安全角度，柯P都應該管到底；或許手段還有待討論，但面對這樣的情況，地方首長怎能不撥亂反正？

所以，柯P根本從來就沒有真正做過任何稱得上打房的措施；甚至稍早他還提案調降建商的囤房稅，從3.6%降到2%s。所以柯P哪裡打房了？根本是利多大放送！

住展房屋網企研室要再度強調，這幾年業者一直說政府打房打房，然而這根本是假議題；央行的風險管控，和稅制為首的改革行動，都不是打壓，台灣不動產相關制度千瘡百孔，此時不改更待何時！因此不要再亂扣帽子，說這是台灣經濟向下沉淪的原因；究竟拖垮經濟的罪魁禍首是誰，普羅大眾早已心知肚明！

【住展房屋網/台北報導】儘管國民黨柱下朱上話題還在持續發酵，但水果報踢爆全台3.6萬戶疑似仍在使用含鉛水管，儼然成為本週熱議話題。

本來相關單位抱著息事寧人，等鋒頭過了，一切恢復『正常』的鄉愿心態，甚至蠻橫地說，含鉛水管要等2025年才有辦法全部汰換；沒料到事情愈鬧愈大，引發各界非議，經過數日後，經濟部長終於回應表示，台水將在一週內主動通知供水區內6千餘戶，台北市這邊，柯P也在市議會要求北水處加快汰換腳步。

然而，儘管官方已作出回應，但以過去公部門行事風格及效率論，只要媒體及民眾相關聲音或抱怨稍減，或有其他消息搶走新聞版面，一切恢復原狀的機率還是很高，畢竟含鉛水管並非第一次被踢爆，甚至就算政黨真輪替也很難解決。

這當中問題，其實大家都很清楚，主要是長期官僚文化，養成多一事不如少一事，多做多錯、少做少錯、不做不錯的惡質習氣，缺乏適當客觀考核及淘汰機制也是深層原因。而且，同樣問題不光只是在舊自來水管含鉛問題長年不解上，近年持續惡化的高房價問題，根源也如出一轍。

不用回溯太久，四年前上屆總統選舉，高房價就已是火線話題；但馬政府都只出張嘴、作作樣子，社會住宅就是最好例子。直到去年太陽花學運後，官方見事態嚴重，甚至可能危及政權穩定，才開始回應民意，推動房地合一新制，不過回過頭來，房產交易利得稅制，還是有很多問題。

持有稅改革只作半套；房屋稅部分，只有北市單行豪宅稅比較有點樣子，其餘如北市調高房屋稅基，卻只針對去年七月後取得使照新建物，以及家戶持有第四戶以上才算囤房的囤房稅，表面上是改革，但實際上仍離租稅公平相當遙遠。就更不用說持有稅中的地價稅依舊偏低，中央及地方卻在公告地價是否該每年檢討調整上打轉，令人不解，這一切的所謂改革是否只是擺個姿態，企圖矇混過關？

說實話，到目前為止，高房價問題依然無解；住展房屋網企研室早已多次分析指出，問題不只是稅制等制度有所缺失，更在於缺乏適當產業政策及多元健全投資管道，引導資金流向實體投資、創造經濟產值，到頭來，持有資金者當然把前往持有及買賣成本低的房地產裡塞。

高房價問題猶如政府整體施政不利，甚至長期抱持『價揚等於政績』謬誤觀念的照妖鏡，想要有解，當然必須全盤宏觀思考並對症下藥，否則現在的房價鬆動，只是為下一次的再飆漲打下若干『基礎』而已。

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計，今年Q3北台灣各縣市新成屋、預售屋平均成交行情結果出爐，竟然首度出現三個縣市價格與Q2持平，顯示多空拉鋸難分軒輊。另，台北市、新北市與宜蘭地區房價則同步下挫，而台北市跌幅更擴大逾2%。

桃園暫止跌　宜蘭卻止漲

Q3房價持平的縣市，分別為基隆、新竹與桃園市；其中，桃園市是北台灣房價相對疲弱的縣市，但現已中止連續三季下跌，仍為24.1萬／坪，與今年Q2維持相同水準。

桃園雖然有部份區塊房價逆勢上揚，如中路重劃區、觀音工業區，但供給量大的重劃區價格下修壓力並未減輕，多空持續激戰。多空交戰白熱化、最具代表性的是青埔與大竹重劃區。青埔新建案平均開價從2字頭到5字頭都有，高價案並未跟進降價；大竹重劃區則有建案大砍到剩19萬／坪，亦有創新高價案要賣26萬／坪以上。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，不動產業者對於價格漲跌看法不一，理想派和市場派建商各有盤算；市場派建商價格砍很凶，但理想派卻仍堅持價位不放、甚至往上漲，以致於成交量能續處低檔，Q4的市況改變幅度可能也不大。

值得觀察的是宜蘭地區，截至今年Q2為止，宜蘭原是北台灣房價走勢最強勢的地區，孰料Q3房價硬生生中止漲勢，小跌0.3萬／坪、跌幅約1.35%。Q3到底是宜蘭房市多頭暫時休息喘口氣？還是多頭即將止步？到了Q4答案應該會更明朗。

小坪數仍漲　北市跌無感

在北台灣各縣市當中，台北市是價格下挫最重的縣市，單季平均房價下跌2萬／坪，來到88.1萬／坪，季跌幅約2.22%，跌幅較上一季的-1.21%稍增。近一年來則已跌掉4.8萬／坪、跌幅約5.17%。北市新建案房價相隔一年多後重新回到8字頭，大約接近民國103年Q1的水準。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，如果業者沒有「減量保價」，那跌幅恐怕會更大。雖然北市房價跌幅最重，但民眾感受並不強烈，原因是價格下修幅度最多的是大坪數房型，但一般民眾買得起的中、小坪數房型價格波動卻很有限，尤其是30坪以下的小宅新建案，大多數價格不跌反漲，意味北市民眾實際購屋壓力尚未減輕。

最後看到新北市，新北市的房價波動幅度不大，Q3房價微跌0.1萬／坪、季跌幅約0.24%。雖然新北市有部份建案打出聳動的破盤價，但一來跟進的業者不多，二來淪於數字遊戲，實際價格下修仍不大。但也因為如此，買方接受程度不高，成交量難以放大。

何世昌指出，原先外界預期房價應會持續回檔，但在央行降息之後，業者似乎預期未來資金面壓力不會快速攀升，對於讓價幅度更堅持底線。雖然價格看似守住了，但卻無助於成交，一得一失之間，尚難分清是好是壞。

【住展房屋網/台北報導】與Uber一樣倡導『共享經濟』的Airbnb租房網，是近年來快速崛起的網路租屋平台，透過整合各地閒置房間，讓旅客能找到短期旅居的地方，不少民眾藉由此平台將閒置房間出租，晉升房東之林，該網站雖尚未在台設立營業據點，但已有近萬房源來自台灣，看好台灣觀光需求，Airbnb積極與官方接洽，希望以合法途徑登台，據悉若Airbnb院承諾繳稅，並落實消費者權益，官方不排除協助其合法化，然而消息一出，卻引發觀光飯店業者的強烈反彈。

旅館公會全聯會理事長徐銀樹質疑，Airbnb合法登台，形同為違法日租套房解套，將衝擊我國觀光品質與居家安全，不過住展房屋網企研室卻有不同看法。住展房屋網企研室過去就曾大聲呼籲，官方應對違法日租套房提出有效的管理方法，否則將影響一般住宅大樓的公安，而Airbnb合法登台，正是將日租亂象收編納管的契機。

據了解，官方對於Airbnb合法化提出多項要求，包含繳稅、提供房客保險，並針對以自用住宅當兼職房東的物件，訂定一年可出租天數，以確保社區安寧，換言之，過往日租套房最為人詬病的逃漏稅、房客居安無保障及人員出入過於複雜的問題，都可獲得一定程度的改善，

因此觀光飯店業者以日租套房弊端，作為力阻Airbnb平台登台的理由，顯然不太充分，畢竟Airbnb已明講要循合法進軍台灣，硬拿違法的例子批評合法的事情，如同拿明朝的劍斬清朝的官，過於牽強，且還無意間曝露出台灣飯店業的危機。

住展房屋網企研室認為，飯店業之所以有這麼大的反對聲浪，主因來自近年台灣觀光飯店的過度擴張。自從兩岸觀光大開方便之門後，觀光業者為搶食大餅，紛紛投入飯店經營；加上近來房市景氣不佳，許多建商看上商用不動產具穩定收益的特性，相繼跨足商旅業，使市場商機遭稀釋。

如果有足夠的消費族群支撐還不打緊，問題是陸客來台人數雖有成長，但消費金額卻沒有大幅提升，期間原因有二：一為開放初期旅行團的削價競爭，已打壞台灣旅遊在陸客心中的形象，赴台觀光的熱潮已不如以往，且受削價影響，飯店業在價格戰下也只能犧牲利潤。