【住展房屋網/台北報導】大台北都會區多老舊建築物，因此近年來產、官、學界均不斷呼籲要加快都市更新速度，以免年久失修、抗災能力低的老屋可能產生傷亡問題，並拖累市容與城市活力的新陳代謝。但住展房屋網企研室認為，在不動產景氣下滑與都更容積獎勵上限實施後，幾乎已宣判「大台北都更已死」，未來都更案要順利成案並蓋成嶄新大樓，機會恐怕越來越渺茫。

在不動產景氣反轉之前，大台北都更效率本就相當緩慢，速度慢的主因，就是建商與屋主對於權利變換缺乏共識，往往需要多年時間才能敲定。而權利變換要談那麼久，當然是屋主想多要一點坪數，希望建商多給，最好是一坪換一坪、連違建坪數都能換到同等坪數。建商則是將本求利，希望靠都更多賺一點，能分給屋主越少越少越好，所以兩造要達成協議確實很困難。

在容積獎勵舊制中，建商靠都更能取得較多的容積，較能多分一點樓地板面積給原屋主，只是自己會少賺一些而已。但在容獎上限實施後，都更容積獎勵已經縮水，建商更不肯在權利變換上讓步太多，而屋主希望一坪換一坪的想法並未改變，這勢必讓兩造利益背道而馳，更難談妥都更。

建商不肯在都更讓利的另一個關鍵，是目前不動產景氣正在走下坡，未來房價不會太好。當未來房價不被看好，建商評估利潤縮水，加上都更一搞短則幾年，長則十幾年不等，所花費的時間成本與人力成本高，卻不一定談得成，索性退場不玩。

另一方面，備受爭議的都更條例修正案還放在立法院養蚊子，顯示政府也不在意都更能不能推得動；而民眾也不在乎都市更新的重要性，反正房子能住就好，管他新還舊，既然沒有一坪換一坪，寧願繼續住使用空間大的舊房子。

種種因素交疊之下，住展房屋網企研室認為，大台北都更已幾乎走入死胡同，每年能成功推動的都更案寥寥可數。照這個情勢演變下去，以後大台北建築物老舊問題只會持續惡化，彷彿看不到解決的一天。

【住展房屋網/台北報導】有句俗諺是這麼說的：各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜。這句話描述的是，過去人們會避免接觸公眾大事，寧可獨善其身以免惹禍上身。然而，這是高壓極權體制下，人們明哲保身的不得已而為之；身在現代民主社會，如果還有這樣的思想，說實話，就真的稱不上是民主了。

只不過，現實仍和理想差很遠；這點從人們對公寓大廈管理條例一知半解，對社區事務參與興致缺缺，甚至連管委會都不想設立，就可見一斑。

像最近就有報導指出，新北市6.5萬棟華廈或大樓社區，竟然只有約8千棟，大概一成多的比例報備成立社區管委會。這些無設置管委會的社區，電梯等公設維護當然付之闕如，外牆缺乏定期安檢，更猶如不定時炸彈，隨時威脅著路人安全。

甚至，連首善之都台北市也有類似問題。之前發生大樓磁磚或外牆材料掉落，砸傷或砸死路人的意外；因此稍早建管處修訂北市建築管理自治條例草案，增列屋齡15年以上，或三層樓以上且外牆為石材等具風險之建物者，需定期委託專業人士或機構做安全檢測及申報；當時評估，全市約有3,800棟需辦理之。

然而，北市議會稍早審查該案，質疑相關罰則過高，還指建物所有權及管委會權責劃分可能出現疑義；甚至萬一真發生意外，但出事的社區沒有設立管委會，該罰誰就是個大問號，因此最後遭擱置。

以上有關社區建物安全管理維護之問題，一般認為和社區管委會徒具形式或效率不彰有關，甚至多數民眾心存多一事不如少一事，缺乏參與公共事務的意識，確實是大樓潛藏公安疑慮的癥結之一。畢竟管委會不運作或運作不順暢，輕者可能讓社區公設停擺，但最壞的狀況是造成公安意外出人命，非同小可。但住展房屋網企研室認為，除了民眾的公眾意識還有待提升外，另一重大關鍵是在於生產端。

畢竟有關建物本身的規劃與性能，量身打造的建商絕對最清楚；國外相關法規都明訂，開發商在銷售房屋，特別是集合式大樓建物時，必須擬訂建物長期維護計畫，讓後續使用者有所依歸。然國內始終缺乏相關規範，開發商蓋完房子賣掉後就可拍拍屁股走人，這的確衍生出後續許多有關大樓社區維管的問題。

市府杜絕室內違建訂新辦法，要建築師配合出具無違建證明，因而引發議論。對此，市府出發點是希望業者負起更多責任，這點住展房屋網企研室可認同；那麼同樣思維，也應該在大樓社區維護管理上做若干落實，那就是修訂公寓大廈管理條例，要求開發商在興建銷售集合住宅或商業建物之同時，須同時擬訂長期維護計畫，才能長遠維持建物與社區的公安品質。

【住展房屋網/台北報導】被控惡意坑殺租屋客的惡房東張淑晶事件已落幕一陣子，但在事件過後，我們仍看不到政府拿出具體作為來保障弱勢的承租方。住展房屋網企研室呼籲，人民與政府都不要犯了健忘的老毛病，政府應儘快訂定租賃專法，以建構公平、健全的房屋出租市場。

事實上，各界呼籲政府制定房屋租賃專法已相當多年，但多年來立法進度都在原地踏步，讓房屋承租方無法獲得應有的保障。在惡房東張淑晶事件鬧得正熱時，希望政府制定租賃專法的呼聲再次湧現，惟最後又隨著事件沉寂不了了之。

由於台灣房屋租賃規範多援引民法法規，缺乏專法規範，對於房東與房客的義務和權利無完整且詳盡的載明，因而造而租屋市場的亂象百出，張淑晶事件只是冰山一角。

其他常見的租屋糾紛，例如房東不願負責修繕房屋自然使用時的損壞、房東在租約期間賣房子逼房客搬遷、房東惡意苛扣押金不還、房東不讓房客申報租金扣抵所得稅、房東藉故加收費用、房東電費超收、房客霸屋欠租不繳又避不見面，房東必須透過漫長的訴訟程序才能要回房子、房客惡意毀損房屋等等事項。

租屋市場亂象頻仍，大多數糾紛並未見諸媒體，因為承租方若是學生、外來工作人口與家庭，或是不諳法令的民眾，大多會選擇吃悶虧隱忍，所以惡房東、惡房客才能橫行無阻。即使走上訴訟一途，也是經過長久的訴訟程序才會有結果。

所以，住展房屋網企研室強調，政府制定租賃專法嚴格管理租屋市場有其緊迫性與必要性。尤其現在是高房價時代，買不起房子而轉租房子的家庭越來越多，政府不應忽視租屋者的這股力量，否則未來租賃糾紛只會多、不會少！

【住展房屋網/台北報導】現代社會資訊發達，人們從事任何消費行為，都會先透過各式傳播媒介搜尋、收集各種訊息，以期做出最好的判斷。不過，這陣子準備進場購屋撿便宜的消費者，可能會發現，近時與房市相關的訊息不但混亂，某些說法更是南轅北轍，甚至互相衝突，讓人無所適從。

首先是本週稍早，某房仲根據各法院相關資訊整理發布的法拍屋訊息，顯示北市法拍屋數量最近明顯增加。不過同樣這則訊息，各篇報導解讀卻大異其趣；有些認為未來房價有可能因此進一步修正，但有些則認為客觀上數量仍不多，加上目前利率仍低。因此還不至於對市場價量造成衝擊。

的確，與十餘年前逾放屋爆大量的情況相比，近幾年市場買氣雖走弱，還傳出投資客斷尾求生的小道消息，但畢竟目前利率水準遠低於十餘年前，近年央行信用管制下，貸款成數也持續嚴控，因此重演過去逾放屋大增、衝擊價量戲碼的機率相對不高。

然而法拍屋數量增仍是事實，也是警訊；尤其最近經濟走弱，房市買氣疲軟，更使得無論新建案或中古屋銷售速度都不及往年。如另一房仲統計發布的第三季六都中古屋銷售平均天數就又拉長，議價率也持續擴增，說明房屋銷售難度提高。

不過令人玩味的是，這幾天營建類股表現卻是另番風情。根據報導，不少上市櫃建商年底進入所謂入帳行情，因此最近股價都漲停作收。中古屋銷售天數拉長，營建類股價表現卻翻紅；兩相對照下，實在讓人無法參透，現在房市到底是好還是壞？

對此，住展房屋網企研室認為，中古屋銷售天數拉長及議價空間增加，確實反映出目前市況不比往年；至於營建類股還能上演入帳行情，其實是前些年賣出的預售屋，近期完工交屋的結果，呈現的並非近期結果，而可能是兩到三年前的市況。

總而言之，市場消息面混沌，主要還是立場使然。媒體欲維持基本廣告收益，房仲也想促成交易行為，因此會以各自角度或立場解讀市場現象；這樣一來，難免會有偏失之處。面對這樣的局面，消費者更應審慎檢視各項訊息，以自身購買力及需求為依歸；住展房屋網企研室更建議，現階段房市消息面混亂之下，不宜採取過度擴張的消費或投資策略。

【住展房屋網/台北報導】近年台灣各地房價高漲，高房價成為民怨之首，雖然近期房價稍稍回降，但民眾購屋負擔依然沉重。目前，各陣營候選人都提出居住政策，但住展房屋網企研室認為，若未來新總統提不出有力的產業政策、不能做出具體成效，未來高房價問題將會一再上演，且房價在修正過後還會再與民怨一樣創新高。

從房價歷史趨勢來看，台灣房價不斷往上走揚，但金融海嘯以來漲幅過於驚人，讓民眾怨氣沸騰。為什麼每個世代房價都在漲，但這一波漲得特別凶猛、民怨特別高？金融海嘯以來房價飆高的因素很多，其中一個重點，就是政府提不出「產業政策」。

金融海嘯以後，我國政府大降遺贈稅，想要引導海外資金回流；確實，海外資金真的回流了，但大部份資金都投入不動產，導致房價急速飆升，成為引爆高房價元兇之一。

為什麼海外回流的資金都跑進不動產？理由很簡單，因為「除了房地產，錢不知該往哪裡擺」！在民國九○年代以前，台灣政府都戮力發展各項產業，從加工業、石化業，再到民國七○以後的電子業，吸納了市場上龐大的資金。尤其是電子業，因為早期政府產業策略正確，投資人紛紛把錢丟到電子產業中，讓電子業撐起台灣經濟半邊天。

為什麼投資人願意大舉投資電子業？答案就是「有錢賺」，市場上的錢一定往能獲利的地方去，這是千古不變的法則。但金融海嘯以來，政府幾乎沒有可看的產業政策，又把海外資金導引回台，而數兆回流的資金就只能投入房地產－「因為房地產能賺錢」。

即使今年來房價出現下跌，這一波房價修正期會歷時多久也沒人知道。但住展房屋網企研室大膽斷言，倘若未來政府依舊提不出可行的產業政策，讓市場資金得以紓導，那麼在房價修正期過後，市場滿溢的資金還是要找到出路，假如唯一的出路仍只有房地產的話，那麼房市炒風又會捲土重來。

到時後房價可能又炒得更凶、更高，民怨又再度沸騰，讓高房價這個老掉牙的問題在不同世代重覆上演。而這一切的源由，真的完全只怪投資客嗎？

【住展房屋網/台北報導】近年房價狂飆，讓國內不動產稅制問題逐步現形，官方也因應民意，提出若干革新、不過目前為止，離真正的租稅公平正義還很遠，原因不光是房地合一新制仍有不少值得商榷的內容，更在於房產持有稅問題仍多，有待檢討。

有關這點，房屋稅部分有中央推動地方執行的囤房稅(提高稅率)，北市單行的豪宅稅(稅基加成)，影響最鉅的則是北市逕行調高去年七月後取得使照新建物的構造單價、路段率等。

至於持有稅的另一重要環節─地價稅，稅基公告地價是與土地公告現值連動；但對於公告現值與市價的落差，官方和學界看法缺乏交集(官方宣稱已調高到市價近九成，但學界否定之)。此外，稍早有民代建議公告地價也要比照公告現值，每年調整一次，但根據地政司最新說法，地方政府目前對此仍無共識。

持有稅屬經常稅，和交易利得稅性質不同，影響層面及程度也更大；因此推動改革的時機點很重要，但就連學者之間論調也有不同。據某報報導，莊孟翰認為房地產仍是產業重要支柱，考慮現在經濟不佳，調高不宜一次到位，應採漸進式；花敬群則強調，房市大起大落就是因為持有稅偏低，囤積炒作更容易，加上現在房市仍不到崩盤階段，因此仍可趁此時間適當調高公告地價。

兩位學者表面上說法不一，但其實仍殊途同歸，因為兩者都贊成調高，只是幅度及程度的差異。不過住展房屋網企研室認為，比起調整時機拿捏或程度差異，調整方式更重要；也就是，必須回頭檢視持有稅偏低的真正核心因素，對症下藥。

那麼，持有稅長期偏低的核心因素是什麼？在地價稅部分，如前文所指，就是公告地價，或說公告現值與市價脫節。而最釜底抽薪的辦法就是與公告現值脫鉤，直接以實價為基礎，如參考實價登錄資訊，進行適當估價及評定。

至於房屋稅部分，目前計算公式內容由(房屋)構造單價、路段率及折舊率三大部分組成。然而，近年相關調整其實都聊備一格，且更大的疏誤在折舊率，這點住展房屋網企研室先前就有專文討論，財政部自訂的40年使用後殘值訂定過高，是其中最大問題所在。

另外，地價稅和房屋稅的評定(稅基認定)方式不同(前者是比價估價法，後者則為成本計算法)，但評定機構本身則都很有問題。按現行制度，地價評議委員會內不但有專業估價者及官方代表，還有民代及業者代表，恐有利益迴避上的問題；房屋稅基由財政單位評定，也同樣缺乏地產評估專業介入。

綜合以上，未來無論是續採現行的房地分離課稅，還是合併課單一財產持有稅，都必須針對以上包含稅基認定、評定機構組織等病灶，提出真正的解決方案，否則如果只是官樣、象徵性的調高，意義不大。甚至，如果像北市那樣，只調高去年七月後新建物稅基，之前取得使照建物卻仍按舊制，那不但有違租稅公平，更是開改革倒車的做法！

【住展房屋網/台北報導】台灣生育率低，少子化問題惡化，外界擔心，未來人口紅利不再，將減弱購屋需求。但大台北卻有不少區域仍享有人口紅利，房子竟呈現供不應求的狀況。其中，新北市有三區、台北市有七區；前六名行政區住宅缺口均逾千戶以上，第一名內湖區更高達2,690戶。

新北房屋缺貨區　大多在蛋白區

據住展雜誌統計，自民國100年至今年9月，大台北各行政區新建房屋與人口變化，並以2.78人（全國平均家戶人口數）需要一戶住家來計算住宅缺口，發現在住宅缺貨最嚴重的前十名中，台北市就占據七名，新北市則僅三個行政區擠入排行榜內。

在新北市的部份，擠進榜內的行政區有八里、三峽與樹林，分別盤踞第十、第八和第四名；由於這三區都不是一線房市區，頗讓人跌破眼鏡。八里、三峽與樹林都屬於大台北的蛋白、蛋殼區，房價相對親民。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，近年大台北市中心因高房價產生推擠效應，不少人輾轉到外圍購屋，讓市中心外圍人口穩定增長。以三峽來說，常有人批評三峽房子蓋太多、點燈率卻太低，但殊不知三峽人口成長十分快速，北大特區內的人口數已超過都市計畫容納人口，加上近年新建案數量少，供給量反而跟不上人口成長量。

而樹林近4年多來人口大幅增加將近八千人，以2.78人需要一戶住家來算，起碼要2千8百多戶才能滿足新增人口居住需求，但同期新建房屋僅1千4百餘戶，只能滿足一半需求。

科技園區進補　南港內湖房子吃緊

台北市則因近年新建案少，不少行政區都出現供不應求的狀況，尤以前三名的大同、南港與內湖的房子短缺最多。

大同區是台北市相對低價區，新建案成交價約7字頭，入籍的門檻相對低，近4年多來人口淨成長逾6千人。惟大同區開發時間早，現素地甚少，歷年來推案並不多，同期新建案僅釋出7百多戶，還不到成長人口居住需求的一半。

南港與內湖則是北市人口成長的重鎮，關鍵就在於南港軟體園區與內湖科技園區；這兩個園區釋出大量的就業機會，促使園區員工不斷往園區周邊遷移，進而帶動龐大的居住需求。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然內湖是台北市推案規模最龐大的行政區之一，近4年多共新增3千多戶房子，但蓋房子的速度還跟不上人口成長速度。同期間內湖人口暴增約1.6萬人，住宅還短缺2千多戶，成為大台北最缺房子的地區！因內湖住宅不足，不只新建案房價穩定上揚，連房租水準都不下於市中心，相當令人咋舌。

何世昌認為，即使少子化情況嚴竣，但台灣人口往都會區集中的趨勢更加明顯，主要都會區人口與購屋需求仍然居高不下；尤其是大台北，人口數占逾全國總人口數逾四分之一，有不少區域新建房屋數量還趕不上人口成長，因此近幾年內房市還不致於受到少子化議題干擾。若購屋者有疑慮，不妨可改到人口紅利區買房，比較不用擔心未來轉手問題。

【住展房屋網/台北報導】或許是十多年來房市多頭的影響根深蒂固，讓社會在討論公眾議題時，幾乎毫不在意政策本質，而全然以房價為出發點，不僅官員施政以是否會造成房價波動為依據，民間百姓也把是否減損房價當成論斷政策好壞的參酌，使輿論都在房價上打轉，政策本身究竟有哪些正、反面效果？是否能促進整體公眾權益？反而無人在意，思考重點嚴重混淆，可見高房價已讓全台染上『房癌』，且已到了近乎藥石罔治的地步。

近來台北市陸續公布包括易淹水區域、犯罪熱點地圖等與民眾生命財產安危息息相關的重要情資，其目的旨在讓居民能充分了解居住地的生活環境，使民眾提高警覺，及早針對相關缺漏提出因應、改善方法，減少災害降臨到自己身上的可能性。

住展房屋網企研室認為，這些資訊蒐集的原始目的，是以保障大眾生命財產為出發點，而非單純為了捍衛或抑制房地產價值而來，因此本就不該因為是否影響房價，使情資有所遷就或隱匿；然而十多年來的房價暴漲，使官民都被金錢利益沖昏了頭，所有事情的思考前提都以是否衝擊房價為首要。

怕淹水拉低房價、擔心公告地質敏感區使行情崩跌、驚恐坐落犯罪熱點會沒人敢買，住展房屋網企研室不禁要問，難道隱匿這些資訊，就代表沒有這些缺點嗎？是否會淹水，一場豪雨後便無所遁形；地方治安好不好，看警方巡邏箱密度即可窺知一二。

是以即使資料不公開，這些所謂衝擊房價的因素依然存在，不會因為隱藏情資，房價就能屹立不搖，故把干擾房價當成資訊是否揭露的準則，根本搞錯重點，只是掩耳盜鈴、自欺欺人的滑稽鬧劇。

住展房屋網企研室過去就不斷批評，官員們老是把影響房價當成搪塞政策的理由，實在一點道理也沒有，難道人命會比房價重要嗎？試問所有百姓都寧願要錢不要命嗎？假如資訊不公開，屆時大禍臨頭，民眾卻因認知不足無以防備，而造成嚴重損傷，哪位官員擔待的起？

況且資訊公布後，房價一定會跌嗎？若官民能針對缺點改善居住環境，房價可能會因生活質感提升而更加穩固，所以千萬莫讓悲觀想法剝奪了民眾『知』的權利，讓百姓與安居樂業擦身而過。

台北市今能一掃過往的醬缸習氣，頂住壓力將資訊公開，值得肯定，但仍有許多縣市為了房地產利益而有所顧忌，住展房屋網企研室呼籲，官民應走出房價困擾的枷鎖，讓政策回歸捍衛公眾生命的公安大目標，否則深陷房癌之中，結局就是抱著虛有其表的房價迎向死亡，你/妳，願意嗎？

【住展房屋網/台北報導】 最近不少家上市櫃建商用各種手段進行募資，是近年來罕見的情況，而目的也有所不同。住展房屋網企研室指出，過去幾年建商募資的主要目的，是為了增加獵地預算，籌備未來案源，以維持或擴張推案能量；但現在募資則是為了準備足夠的現金流量，以便在僵持的時局中打持久戰。

受到消費者保守觀望重擊，房市買氣急速萎縮，買、賣雙方出現嚴重的價格拉鋸戰。尤其是新成屋、預售屋市場，因建商固守價格的態度堅定，降價幅度相當有限。

當房子賣不掉，建商帳面營收就會很難看，進而影響到EPS與股價。一般民眾心裡想的是，如果建商想要營收、獲利穩定，那就降價賣房子啊，只要降幅夠房子自然賣得掉。

但大多數上市櫃建商顯然不這麼想。畢竟要叫建商降價，像在割心頭肉一樣；即使有些建商大老出來喊說房價一定下修，但自己家的建案卻不降價。不降價，房子就難賣，每月營收就難看，現金流量逐漸流失；即便如此，業者仍不想降價賤賣房，而是藉由募資增加現金部位，欲與買方相抗戰，希望打一場「英雄比氣長」的持久戰。

由於大多數的業者認為，買氣觀望是打房、政策面不友善所造成，只要熬過觀望期，買氣自然會回籠。照以往的經驗，台灣房價長線都是漲的，所以只要撐得過去，最後就是贏家。因此，現在不降價、慢慢撐，撐到撐不下去時再作打算。

尤其在央行降息後，業者的融資成本下降，更加深業者硬撐的決心。只是，未來真的能如業者所想，只消半年、一年後買氣就會回歸？住展房屋網企研室認為，倘若景氣真是漫漫長冬，光靠募資恐怕解決不了眼前難關，業者還是得思考是否在價格上有所退讓，才是提振成交量的根本之道。

【住展房屋網/台北報導】「給我們一條安全回家的路」，是花東民眾多年來的渴望，現今沿斷崖發展的蘇花公路，每逢大雨必坍塌，民眾行走其中無不提心吊膽，使花東居民對蘇花改工程的順利進展有著無限期待。

然而原訂民國107年全線通車的蘇花改，近來因遺址維護、包商倒閉等問題纏身，需延至109年才能如願，讓花東民眾大失所望，花蓮縣長傅焜萁甚至要求中央應減免花東國稅，以補償工程延宕所造成的損失。

住展房屋網企研室理解花東居民對工程延宕的憤慨，但傅縣長一番減免國稅的說詞，實讓人難以苟同，也過度簡化蘇花改工程拖延所突顯的沉重背景因素；身為地方父母官，為民請命無可厚非，但傅縣長的言論，無意間透露出其重商重利的開發主義信仰。

傅縣長所謂的虧損何來？而且還到了可以減免國稅的地步？想必是指蘇花改通車背後所蘊含的龐大觀光商機，但住展房屋網企研室得告訴傅縣長，蘇花改的建設目的，從來就不是為了提升花東旅運量，而在於改善蘇花公路的安全性，給民眾一條安全回家的路，因此商機的引進只是附加價值，而非主要目的，但傅縣長卻本末倒置，令人啼笑皆非。

對花東交通而言，即便蘇花改交通延遲，也不會拖累當前的交通品質(因為蘇花改壓根就還沒通車)，試問何來虧損之有？且若以此標準來看，過往修復屢屢延宕的中橫、南橫等各地公路維修、開闢工程，沿線居民是否皆可據此要求減稅？光想就覺得荒謬至極。

再者，因蘇花改出土的漢本遺址，是我國史前時代原民活動的重要史蹟，紀錄著早期原民的貿易軌跡，是補足歷史的重要拼圖，對開發高度密集台灣而言，漢本遺址著實相當難能可貴，哪怕蘇花改工程會因搶救遺址而遞延，也不應急就章蔑視史跡。

漢本遺址移交時程的拖延，還反應出現今社會獨尊工商弊病，即產業人力資源分配嚴重不均，當前社會重商主義掛帥，歷史、考古等冷門專業鮮少有新鮮人投入，在人力短缺的情況下，史蹟的保存與維護自然難以速成，故此次蘇花改因保存歷史遺跡而延宕，正是我們檢視產業結構偏頗一方的好機會，而非將其視為開發眼中釘，欲除之而後快。

況且我國向來對原民歷史的重建與論述不甚重視，對原住民缺乏尊重，如今莫為了漢人念茲在茲的商業利益，忽視遺跡對原民歷史重塑的重要性。住展房屋網企研室強調，蘇花改不是一條為了炒房、炒農地、賺陸客財而生的道路，它只是一條讓民眾不必膽戰心驚的回家的路，官民間若未有正確認知，只怕將來蘇花改反成區域發展的一把利刃，在地人根留家鄉的願望，將被湧入的人潮所切割。

【住展房屋網/台北報導】無可否認地，從上回總統大選至今，高房價沒有緩和，只有更嚴重；因此這回總統暨立委選舉，公共或社會住宅，已一躍成為孰勝孰敗的關鍵政策之一基於相同的脈絡，去年以興辦社宅為重要政見的柯文哲，上任以來也一直努力推動相關政策。他稍早赴韓考察後，發覺光靠單一地方政府力量，很難成事；於是在國慶日前夕10/8舉辦首都圈論壇，廣邀北北基桃首長討論公共住宅如何推動。

該論壇除新北市長朱立倫(另請副市長高宗正列席)外，其他三地首長全部出席，也都一致認為，包含財務、用地取得，甚至稅制、法令等周邊配套，都得有中央協助才能事半功倍。另外除了新建外，也都提到利用容積獎勵回饋，及透過租稅等手段加速空屋釋出等方式，讓公宅的形式更加多元。

參與論壇的花敬群教授(蔡英文住宅政策智庫召集人)、中研院經研所周雨田教授(協助親民黨宋楚瑜規劃住宅相關政策)也都認為，公宅興辦是國家政策，中央責無旁貸；花敬群甚至直言，興辦社宅屬重大民生政策、無關黨派，呼籲毛內閣應該現在就開始推動。

國內知名房產學者莊孟翰則指出，必須考慮人口高齡化後的特殊需求，興辦應以雙北市等都會區為主，其他地區則仍採取補貼措施；另也建議社宅租金不應走市價(折扣)觀點，而應以承租人收入(可負擔能力)為參考依據(如不超過三分之一)。

巢運發言人崔媽媽基金會執行長呂秉怡則提醒，社會住宅不只是住宅，還有社會、公共之面向，因此政策規劃應該導入社會福利觀點，甚至納為社福政策之一環。年初大橋頭聯開宅徵一事件主角之一的陳姓女住戶(疑似房仲)，現身質疑市府管理公宅效率不彰，則成為本次論壇的意外插曲。

住展房屋網企研室認為，總的來說，本次論壇大致討論方向還算具體，不過較多聚焦在財務、土地取得及中央角色(應更積極)上，其他面向論述稍少。然住展房屋網企研室需指出，扣除逼出空屋之外，新建和容積獎勵回饋方式，都代表將有大量家庭同時間進駐同一區塊，這對當地公共建設的容受力，將是重大考驗。

這不是光在社宅建物的基座(低樓層)興辦各種社會扶助機構，如托嬰、托老中心、社區中心，或蓋公園綠地就能解決，而是需配合更大的交通及下水道等基建能量。而讓社宅成為整體公共建設乃至都市計畫中的必要環節，或許是解決之道。

另外，與會人士雖都強調中央角色；但以目前中央組織來看，別說是國宅組，就連上級的營建署，位階恐怕也很難順利推動。可考慮經過組織再造，整併營建署及地政司相關部分，成立住宅相關專責部門。

更需注意的是，柯文哲表示興辦社宅，同時可創造多少產值和就業機會，從台開董事長邱復生出席的角度，似乎也說明部分產業界人士對社宅公宅做為綠建築、智慧通用建築實驗場之角色，能創造多少經濟價值，可謂興致勃勃。然住展房屋網企研室還是要提醒，無論社宅或公宅，最重要的精神還是照顧社經弱勢居住需求及權益，其他部分都是附加價值，兩者先後順序絕不能倒置，甚至喧賓奪主。

不過真正讓這次公宅論壇失焦的，並不是產業界人士可能反客為主，而是總統大選。原來，原本代表執政黨參選的洪秀柱也要派人參與，豈料本週換柱風暴愈演愈烈，結果柱柱姐或其代表當然不克或不宜出席，因此外界無從得知，洪陣營在這個議題上的態度。

還有，由於親民黨宋楚瑜也出席論壇，結果後續新聞報導，還是都把焦點放在總統選舉及換柱風暴上，社宅議題因而被掩蓋。這恐怕是柯市府當初開辦此論壇，所始料未及的發展。

【住展房屋網/台北報導】本月四號是花蓮青年宅的抽籤日，雖有媒體報導刻意擴大描寫中籤者的喜悅，藉此把青年宅包裝成德政，但相信一定也有人同時感到失望，甚至不解。平心而論，這樣幾家歡樂幾家愁的場景，應該是出現在樂透搖獎現場才對，如今卻在官方提供的住宅福利政策上看到，顯得格外諷刺。

或許一般人可能認為，花蓮或非北桃都會區租屋需求不比購房，因此無興辦社宅之必要或急迫性；但一方面，只租不售公宅可幫助社會新鮮人累積足夠購買力，日後進入正常的市場機制，再者，即使非都會區也有弱勢族群，同樣有居住需求，同樣可能碰上居住歧視，因此即便是偏鄉，還是有社宅需求。

然而看看花蓮縣府不興辦社宅的理由，一是沒錢，二是後續管理有困難政府沒能力做，其實說起來都仍是推拖之詞。

的確，社宅政策要實踐，最困難處是經費及後續管理。然而，經費無著落並非無解，可從檢討調整(高)房地持有稅來支應；尤其這幾年農地炒得兇，花蓮也是重點區域，只要通盤檢討房地稅基，地方政府就可收到更多稅，再專款專用在社宅上，名正言順。至於以管理困難等理由迴避之，住展房屋網企研室就要反問，居住權之保障，官方不投入公部門資源來做，又有誰能做？恐怕真正原因實是不為，而非不能也。

當然，這整件事情最荒謬的地方應該是，花蓮縣長傅崐萁說(縣府)說沒錢興辦，但卻有錢打廣告宣傳青年宅？

住展房屋網企研室發現，抽籤前兩週，花蓮縣府就猛打廣告宣傳；首先，電視CF看起來就像是一般建案的宣傳廣告，實在很諷刺。更令人費解的是，平面廣告還標榜居住正義，花蓮響應；但花蓮青年宅根本就是合宜宅翻版，不但無關居住正義，甚至還有害之！

【住展房屋網/台北報導】去年10月4日晚間，巢運號召21世紀無殼蝸牛族露宿仁愛帝寶，抗議政府放任房屋市場炒作亂象，對高房價現象束手無策。如今一年過去，巢運人士仍在大聲疾呼住宅市場須盡速推動制度改革；然諷刺的是，內政部卻在同一天宣布將繼續推動所謂的青年宅，無異是倒行逆施。

根據報導，內政部這回只公佈預計選定雙北及桃園蓋2萬戶青年宅，性質為設定地上權，每戶售價400萬，另需每年繳交8萬土地租金，其餘有關詳細位址、規劃坪數等都未知。更值得注意的是，還將修訂住宅法之青年宅專章，予其法源依據，並希望在本屆立院會期通過。

青年宅不過是今年下半年內政部才拋出的最新名詞，但施政效率卻反常地高，令住展房屋網企研室質疑動機可議。外界一般會認為，這和大選有關；然除了難脫選舉綁樁買票之嫌疑外，住展房屋網企研室還要提出以下疑點及問題。

首先，官員說多數民眾仍抱持住者『有』其屋的想法，所以要推動之。然住展房屋網企研室先前已多次提出，有或擁其屋，也就是取得房屋所有權，絕非資源有限之政府該協助民眾的部分，政府應該保障的，是居住需求及權益，這絕對不等於協助取得所有權。這種樂透賣斷式的一次性福利，非但不符比例原則，也不是真正能照顧弱勢者的政策。

再者，官員以為只要不把土地賣斷，並限制轉售對象就能化解以往錯誤。的確，這樣或許少了炒作套利的機會或空間，但看過去的地上權宅就知，當面臨設定權將屆滿之時，回收(權利)一定會有困難；更別說成本計算複雜，房子明明隨居住年限增加而貶值，地租還愈來愈貴。

還有，無論有無土地所有權，這種樂透賣斷式公宅，還有兩個核心大問題：

一、圖利特定人士之嫌。就算無土地權，但如同合宜宅一樣，青年宅一定也是透過招標請開發商來蓋；但相較於一般建案，青年宅等於是保證完銷、穩賺不賠，所以再怎樣防弊，都會產生圖利特定人士的聯想。

二、攪亂市場原有機制。在正常情況或機制下，想擁有自宅的消費者，應是進入市場機制或買或租，住不起或容易遇到居住歧視的弱勢者才需要政府協助(只租不賣社宅)；政府假居住正義之名蓋青年宅賣給年輕人，等於是介入甚至攪亂市場機制，這對整體住居或房地產市場來說，其實適得其反。

其實扣除新加坡這樣特殊的專制國家，世界各國的經驗都告訴我們，透過相關制度建立健全市場機制，再配合只租不賣社會住宅，才是最起碼的住宅政策。然從上次總統大選以來，社宅談了快六年，但中央除了把大台北五處預定地撥給雙北市府外，近乎一事無成，各地政府除北市因為經費較足外，其餘也都成事不足。

相較之下，興辦前就被認為不妥的合宜宅，辦理效率奇高，結果卻是敗事有餘；去年的八德合宜宅弊案還歷歷在目，但今年花蓮縣又依樣畫葫蘆！租屋市場更仍如黑市一般無法有效控管！

更誇張的是，執政黨及其民代竟說，只租不買社宅政策無法落實，批評在野黨總統參選人的政策空心；相較之下，花蓮青年宅才是可取。住展房屋網企研室就要請問，除抽離土地權外，青年宅和合宜宅有啥不同？效率值還一樣高！難不成執政黨立委是在說，合宜宅是好政策？總的來看，都很難讓人信服，現在官方強推青年宅，還要火速修訂法源專章，動機當真只是單純想幫年輕人解決居住難題嗎？相信人民心中自有一把尺慎思明辨！

【住展房屋網/台北報導】目前房市交易平淡，現在市面上賣得較好的建案，大多是相對低單價的物件，少部是價格昂貴、但為品牌建商所蓋的房子。所以現在買方挑房子，最重要的就是要價格夠划算、降得夠多，否則寧願不買。不過消費者更應該思考，為什麼別人房子要便宜賣？品質到底能不能信任？

住展房屋網企研室為消費者歸納，一般而言，新建案之所以能便宜賣，不外乎幾項因素，例如土地成本取得便宜、建築品質與建材差、批量建造壓低成本、或是犧牲毛利率來提升銷售率等。

若是土地成本取得便宜、或是犧牲毛利的便宜建案，或許建築品質不太會打折扣，但若是建材用料東扣西扣、縮短施工時間匆匆蓋好就急忙交屋，這類房子真的可靠嗎？即使建築結構沒有疑慮，買方住進房子後，可能避開不了漏水、管線錯置、施工不良等問題。

所以，民眾在買房子時，如果只挑最便宜的買，自己就該盤算未來會遇到什麼問題。雖然便宜也可能有好貨，但畢竟機率甚低，因為天下沒有白吃的午餐，誰又肯把好房子賤價賣呢？

如果是低價買到爛房子，那或許是自己的選擇，但最悶的情況是，明明花更貴的錢買了知名建商、或上市公司的房子，但建築品質卻爛到沒一處好。這是因為買方平時功課做得少，才會誤踏入業者美化的行銷陷阱當中；當然，最要不得的還是高價賣爛房子的業者。

因此，住展房屋網企研室提醒您，買房子千萬不能只挑便宜的買，更要深入暸解便宜背後的因素是什麼。一間房子動輒上千萬，在成交簽約之前，即使多花個幾週、幾個月作功課，應當都不為過吧！

【住展房屋網/台北報導】代表新成屋、預售屋房市指標的9月住展風向球統計結果出爐，六大指標中有四項指標分數上揚、二項持平，總分來到28.6分；雖較8月上升1.5分，但對應燈號仍是代表谷底衰退的『藍燈』，已是連續兩個月亮出藍燈，更是今年來第四個藍燈，顯示房市還持續在低點震盪。

案量開平盤　十月量暴增

由於市場買氣仍鈍，加上9月前半個月為鬼月，公開的新建案量體仍不多。其中，預售屋推案量初步統計約一百餘億，量能與8月相去不遠，案量達10億以上的指標案為中正「巨流河」、北投「國美大奇」、五股「九揚薩爾茲堡」。

新成屋新增供給量則僅約五百戶左右，亦與8月水準差不多。而案量逾10億以上的指標案為新店「吉美君品」、中和「景泰丰」。住展雜誌企研室經理何世昌指出，由於928檔期大多數新建案選在10月間公開，因此10月供給量將會出現跳躍式成長，新成屋加預售屋可望增至7百億以上，相關分數應會同步走升。

報廣量急增　此時不衝得空等三個月

在議價率的部份，則持續維持原樣不動。但受到央行降息激勵，以及928檔期傳統購屋旺季開跑，業者銷售信心明顯拉高。從9月前二週廣告量仍低迷，但自第三週起，釋出廣告的建案增多、整體廣告量也同步成長。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，業界若此時不衝，再來就要等到大選後；若選後紛擾不斷，又得等到總統交接後，建案空等的成本過高。因此，為了把握選前銷售時間，加上即將來到的國慶假日，現已伺機大舉投放廣告，10月廣告量可望再成長約2成。

接著，看到最重要的來人與成交組數；兩項指標均較8月上升，惟增幅並不大。增幅低於預期的主因，是9月前二週仍屬鬼月，第四週又遇到杜鵑颱風來襲，影響建案銷售機會，並壓抑央行降息的利多，導致來人與成交未大幅成長。

好消息是，杜鵑颱風來襲當週假日，各縣市平均來人量減幅約二到四成不等，減幅已比8月颱風來襲當週假日低，而10月首週假日來人量已明顯回升，顯示來人量從谷底反彈。

降息催買氣　置產潮再現？

雖然看房子的人稍微增多，但成交速度依然不快，為了刺激銷售，業者必須拿出更有效的行動。業者最愛用的策略，還是低首付、低單價、低總價。繼桃園青埔外圍有建案打出首付10萬之後，新北市汐止則有建案打出首付20萬，創下新北市首付最低門檻。桃園楊梅邊陲更有建案打出單價9.8萬／坪廣告戶，1坪連10萬都不到。

雖然單價9.8萬／坪很驚人，但總價仍要二百多萬，還不算讓人咋舌，因為在宜蘭蘇澳，竟出現小套房建案，號稱每戶總價只要198萬就能成家。而198萬在台北市中心甚至買不起一個車位，但在宜蘭已能買到房子。

何世昌預估，9月住展房市風向球雖停在藍燈，但隨著購屋旺季來到，再加上平價建案陸續公開，10月房市表現應會比9月好，所以燈號反彈至黃藍燈的機會頗高。

【住展房屋網/台北報導】在國人心中享有「誤點、遲緩(部分自強號搞得比莒光號還慢)、票務差」盛名的台鐵，營運績效低落是長期以來的痛，除了本身運務營收入不敷出外，響應政策(如票價優惠、鐵路電氣化…等)與退撫重擔，更是台鐵年虧數十億的關鍵之一；面對鉅額債務，台鐵近年無不希望能將全台至少500公頃的閒置土地活化開發，透過不動產的驚人利益彌平赤字天坑。

然因台鐵土地上有豐富文化資產(如百年日治舊宿舍等)，讓文史團體對相關開發案尤其敏感，使台鐵的如意算盤打得不太順手，以台北機廠為例，台鐵原欲將其標售開發為如同信義計畫區一般的商業中心，但在藝文界強力反彈之下，上百億收益難以兌現。

不過台鐵並未就此放棄資產活化，近期行政院端出10年5000億重建計畫，從基礎建設等四方面讓台鐵脫胎換骨，但錢從何來？債怎麼還？關鍵就在於被輕描淡寫過去的資產活化，換言之，台鐵仍舊無法忘情豐厚的土地利益，但住展房屋網企研室認為，台鐵若認為單靠資產活化就能解決多年沉痾，那可就大錯特錯了。

首先，若不洗刷台鐵等同誤點的代名詞，那其想靠運輸本業賺錢基本上是緣木求魚，而造成誤點的原因繁多，如列車交會、意外事故、設備故障…等，但這類技術問題並非無法解決，且若將每年逾2萬次的高頻率誤點都歸咎於幾個單一原因，顯然不具說服力；既然誤點、票務等技術層次的問題並不是毫無解決之法，為何多年來台鐵都沒有辦法有效改善？

關鍵即在於國營事業類公務系統的低落效能，若此癥結未根治，即便短期能靠賣地償還債務，未來仍會面臨運輸本業無法自給自足的虧損無底洞，也難怪民間始終存在「民營化救台鐵」的聲浪。

其次，沉重的退撫壓力是長期以來的結構性缺口，雖說台鐵員工比起一般公務員，福利制度較差，但在無法損益兩平的情況下，龐大的退休支出壓得台鐵喘不過氣，且這筆經費民國八十八年以前都需台鐵自籌，累積下來的天文數字，讓台鐵債務難以瘦身，這問題也早就被上頭單位盯上，但與討論多時的各種退撫相關政策一樣，改革進度牛步。

是故住展房屋網企研室認為，在核心癥結沒有改善的情況下，即使台鐵訴求資產活化也是於事無補，應該先從根本解決難題，再以資產活化輔助推行才是，否則只是一再陷入惡性循環，看不到任何進步與革新魄力。

更甚者，住展房屋網企研室進一步質疑，行政院所提的台鐵重建計畫根本醉翁之意不在酒，畢竟台鐵沉痾非一朝一夕，過去不論省政府或交通部都多次提出改善計畫，但仍只是隔靴搔癢，這次自然也不例外，因此住展房屋網企研室大膽推測，台鐵重建計畫只是為了合理化5000億資產活化，好讓師出有名躲避批評。

故住展房屋網企研室呼籲文史團體應提高警覺，以防台鐵以土地活化之名突襲其上的文化資產，畢竟台鐵從來就視文資保存為燙手山芋，亟欲除之而後快；而且為了償債，台鐵未來土地標售金額想必是欲低不易，等同助漲地價、房價，讓腦人的高房價難成家困境持續惡化。

況且土地賣了就沒了，將來台鐵再遭困難，便無資源可解燃眉之急，這般避重就輕的資產活化規劃，若當真實踐，等於吹響台鐵的奪命梵音。

【住展房屋網/台北報導】無論是維持既有步調，還是要和對手一較長短，最近一週以來，民進黨總統參選人蔡英文，鋒頭似乎再度蓋過又被『換柱』傳言纏身的洪秀柱；因為她接連提出各項政策支票，最新者是選定桃園青埔，推動所謂「亞洲矽谷計畫」，另外當然還有針對八年20萬戶社宅，做更深入的規劃說明。

首先有關社宅部分，小英找來花敬群教授操刀；至於興辦之來源有三。其中中央地方合作自建占比約七成最多，另外二到三成透過(給予開發商)容積獎勵取得，最後則是鼓勵民眾釋出空閒房屋，由政府包租代管並給予租稅優惠。

無疑地，高房價問題使得社宅議題成為本回大選重點攻防。然而，之前兩次大選(去年九合一乃至六年前總統大選)，社宅也都是議題重點；這說明的是，這六年來，無論執政或在野黨，似乎都沒把社宅真的當成一回事，至多就是回應民意浪潮，更多時候，像是騙年輕人選票的假牛肉，實則是官商利益輸送的最新渠道。

如今經過近五年房價狂飆，我們都看清楚一件事實：居住大事，無法全透過市場機制、自由經濟解決，房屋更不該是純粹商品，而有更大部分是屬於民生基本需求，乃至權利。對照下來，過去以來台灣房市無論買或租等制度面，問題真的都很大。

社宅或許不是高房價的直接解藥，但作為社會安全網絡中代表居住需求的一環，確實是使台灣住居市場邁向健全發展的重要一步。無論是民進黨提出的純粹只租不售，或柱仔姐陣營喊出的可買可租，雖然有很多障礙待解，但最大難關其實只有『有無決心做下去』而已。

此外，住展房屋網企研室還要提出的是，容積獎勵長久以來凌駕都市計畫規範；據此，想透過該手段增加社宅量，如果反而讓城市承載負荷不來，仍是得不償失。住展房屋網企研室認為，應考慮把社宅規劃視為整體都市公共建設的一環，進行任何都計頒布或檢討時都納入，才能減少衝擊；畢竟蓋一定量體的社宅，代表的是數千個家庭一下子湧進某個地區生活起居，必須考慮當地環境與公共建設的負荷力。

至於蔡英文的亞洲矽谷計劃，免不了要被拿來和目前進行中的航空城計畫相提並論。其實不管兩者是否有重疊，甚至工研院指的衝突問題，還是恰好可做互補，住展房屋網企研室認為，其成敗關鍵並非土地取得，而是既有的土地徵收思維。

有關這點，其實從這十年馬扁政府都強推的都市更新，到之前引發爭議，甚至傷亡憾事的苗栗大埔事件，甚至是又成為新聞焦點的美河市爭議，都可看出端倪。

政府過去往往以公共建設之名徵地，但除了太講求效率，以致缺乏與民溝通外，其公益性及必要性也往往引人疑竇；甚至從結果回推，幾乎都是假公眾利益之名，行圈地、圖利私人(財團)之實。

看看航空城，不也昭然若揭？某些官員掌握了第一手徵地訊息，先卡位買地賺了一筆，標得土地蓋房的建商賺一回，短線炒房的投資客再賺第二手。結果咧，地被徵了、房子也蓋了，地價房價被炒高了，但公共建設付之闕如，更遑論整個大計畫仍是紙上談兵。更誇張的是，據了解已有某縣市政府以興辦社宅之名，行徵地之實！

綜合以上，無論社宅興辦或其他有關居住或土地之政策推動，如果舊思維不改，就算把航空城換成亞洲矽谷計畫，到最後一樣淪為只供地產炒作的海市蜃樓！

【住展房屋網/台北報導】央行第三季理監事會議決議降息半碼，一般認為央行降息旨在救經濟。這種說法固然沒錯，但救經濟是一個廣泛的指稱，我們更可以大膽臆測，央行降息是為了「救通縮」。住展房屋網企研室認為，倘若消費者物價指數年增率真的隨著降息而擴增，那房市是否又會出現置產抗通膨的投資型買盤？這點可能成為未來房市另一個新變數。

今年以來，台灣消費者物價指數（CPI）已淪為負成長，出現通貨緊縮疑慮；雖然核心物價指數仍勉強維持正成長，但年增率都在1％以下，已瀕臨通縮邊緣。

若出現通縮疑慮，顯示民眾已普遍縮減支出；一旦縮減支出，也會間接衝擊房市需求，因為購屋預算降低，或者延後、甚至中止購屋計畫都有可能，是導致今年房市買氣疲弱的主因之一。

但當央行啟動降息，又再進一步進入降息循環，就可能成功拯救通縮危機，把CPI年增率拉回到穩定正成長的軌道上。若是通膨穩定擴增，雖然有助於經濟發展，但卻會觸發房地產中的抗通膨買盤，為房市成交量增溫。

最先受惠的，應該是台北市中心的小坪數產品。這類產品雖然屬於相對低總價，但單價極高，一般首購族也難負擔，大多是投資置產族、或者長輩為二代購屋才會購買。但今年來在投資置產買盤退場後，買氣嚴重下滑，導致小坪數產品銷售變慢。

然而，若抗通膨買盤回籠，那麼市中心小坪數買氣應會明顯回溫。由於這類產品風險比大坪數產品低，地段又好，往往是多資產族群的最愛。

不過，抗通膨置產買盤如果要大舉回歸，前提就是要央行連續降息，進而推升CPI年增率，才可能達到目標。所以，未來央行下一步的利率決策，將深深影響房市生態與成交狀況，值得緊密追蹤觀察。