【住展房屋網/台北報導】現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了(意味只看屋不出價)，使近期房市交易量一瀉千里。

面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。

財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。

首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。

前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。

這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。

因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。

其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴(所有低自備方案都會面臨此問題)，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？

是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！

【住展房屋網/台北報導】央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。

不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。

事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。

尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。

這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。

此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。

稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。

如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。

以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。

【住展房屋網/台北報導】隨著總統大選戰事開打，房市又成為政策攻防議題，各界都在討論大台北房價高漲，年青人買不起；究竟，大台北房價到底漲了多少？哪裡又漲最多？

據住展雜誌統計，近十年來大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行出爐；結果顯示，要擠進排行前十名，房價漲跌至少要1.6位以上，門檻相當高。漲幅前二、三名，分別為松山與中和區，而第一名竟是被外界謔稱為「鬼城」的行政區–新莊所摘下。

想擠進排行榜　至少要漲1.6倍

漲幅排行前十到六名，分別是南港、中正、蘆洲、五股、三重，十年來漲幅從160.4%～168.2%不等。各區上漲的主因略有差別，南港主要是捷運等建設題材，以及民間大型土地開發案與軟體園區所帶動。中正區則靠北市市中心優勢而漲，甚少特殊的房市題材。

蘆洲、五股與三重在2005年都是一字頭房價，但現在分別漲到四、三、五字頭。蘆洲與三重均因距台北市近，又因捷運線通車激勵，房價強勢跟著北市走漲。而五股雖沒捷運，但拜洲子洋重劃區之賜，房價也有亮眼表現。

漲幅前五到二名，則分別為信義區、大安區、中和區與松山區。住展雜誌企研室經理何世昌表示，信義區和大安區被視為『天龍區』，地段優勢無可取代，光靠地段就構成上漲基礎。松山區因為可建用地極少，近十年內推案量偏低，且豪宅案比例又高，在豪宅漣漪效應推波助瀾之下，大多數路段房價都站上百萬／坪，只剩寶清段一帶還在百萬／坪以下。

鬼城十年前房價1字頭　現在竟要5字頭

至於中和區，因過去房價比周邊的永和、板橋與新店低，相對低價和成熟的生活機能，吸引不少外來客。尤其是捷運永安市場、景安站與南勢角站沿線，漲幅更為驚人。而近年來，遠雄左岸大規模造鎮又把行情往上推，使中和擠進排行第三名。

強摘漲幅榜第一名的行政區，則是新莊。新莊因為頭前重劃區、副都心重劃區陸續開發，新建案如雨後春筍湧現，與『林、三、淡』一同被謔稱為『鬼城』，孰料到鬼城竟然漲最凶！

住展雜誌企研室經理何世昌分析，新莊因為擁有三條捷運線、中央合署辦公大樓進駐副都心，未來還有北側知識產業園區等題材，建設與政策加持是房價飆漲的主因。新莊飆漲起始關鍵年度為民國98年，接著捷運新莊線通車再漲一波，隨後延伸到丹鳳、迴龍站通車，房價由上新莊一路漲到下新莊，可以說全新莊每一塊地、每間房子都漲到。新莊近十年漲幅高達約225.7%，從每坪15萬變51萬，漲到十位數與個位數順序倒過來寫，成為大台北最會漲的地區。

越靠近蛋殼　房價漲得越少

在漲幅倒數五名的部份，大部份是新北市行政區，僅士林例外。士林漲幅較少的原因，與天母商圈出現疲態有關。在台北傳統豪宅區塊中，天母房價雖然也漲了不少，但漲得卻相對較少；當其他豪宅區塊普遍都站上200萬／坪時，唯獨天母仍沾不到邊。至於八里、淡水與三峽因位處邊陲，近十年雖然也漲了不少，但漲幅卻是落後的。

何世昌指出，現在回頭看十年前房價，每一個地區都是低點，擲骰子亂買都賺，只有賺多賺少的差別而已。現在雖已轉為買方市場，但因低利率與貨幣寬鬆環境支撐，房價應會進入高檔盤整期，預期房價大跌的機率極低，買、賣雙方的價格認知差距還會持續拉鋸下去。

【住展房屋網/台北報導】如比較七年前後兩次總統大選，包含兩岸關係、經濟發展等議題攻防，可能不會有太大不同；但這次卻有一項話題大不同，那就是住宅政策。

七年前馬蔡二人也都有相關政見，但能見度偏低；然七年後的今日，房價持續高漲、購屋壓力指數陡升，居住正義話題儼然成為左右年輕人選票的一大關鍵。於是我們看到，離大選投票日還有三個多月，兩位女性總統參選人已先後提出住宅政策規劃，實乃過去以來罕見。

住展房屋網企研室大致比較洪蔡二人政策規劃，最大不同處在於，蔡英文主張興辦只租不售的公營社會宅，洪則標榜可租也可買，更強調「有工作的人都應該買得起房」。這番立論固然沒錯，但再對照歷屆政權的作為或成績，洪的支票恐怕是換湯不換藥，甚至還是用對的觀念來包裝錯誤的政策。

姑且不談財源、土地及頭期款哪裡來的問題，住展房屋網企研室認為，洪的公民住宅政策，在思維上仍未跳脫歷屆政客的窠臼；那就是，總是簡化人民居住需求為購買行為，殊不知實際情況遠遠複雜許多。

這其實就像行的需求一樣，政府一方面應確保車市交易資訊透明、制度健全，另方面則必須建構完善的大眾運輸系統，而不是硬要做到每個人都買得起車；否則，難道政府要自己蓋車廠造車不成？

同理，我們當然不能忽略，國人偏好擁有自宅的慣性，有工作、有收入者應該能負擔得起住房，也是正確立論；但是，負擔不等同於購買，擁有也絕非需求；政府該保障的是居住需求，不是人民擁有持有房產的『欲望』。

再者，真要把新加坡組屋那套搬來台灣也無妨；但如果現有的地上權國宅無法順利回收，碰到原住戶抗爭就轉彎、欲出讓土地權草草了事，那麼無論青年宅、公民宅等設定只能回售給政府的規劃，事實上也根本不可行。

公宅之所以只租不售，並非忽略民眾購買的權利與欲望，而是把資源做最有效利用，用在最需要幫助的族群身上；因為房價、房租再便宜，弱勢族群仍很有可能負擔不起，更別說還會遇到居住歧視，因此才需要靠公家資源盡可能予以協助。

至於一般大眾或年輕人，當然也可以使用公宅，但至多是暫時性，假以時日，等到購買力提升，自備款存夠，想要擁有自宅，還是要讓他們回到自由市場上，透過購買或租賃取得住房。這時，政府責任絕不是再蓋什麼國民、公民、合宜或青年宅，而是透過各項制度改革健全市場、導正遊戲規則，確保民眾面對的市場機制，是最公平、透明的情況，但現在顯然不是。

完整的住宅政策，不只是興辦只租不售公宅而已，還要有健全房市整體制度的規劃。有關此部分，固然已有實價登錄及明年上路的房地合一，但仍有諸多問題待解；況且，房產持有稅也還有很大檢討空間，租屋市場更形同黑市，房東、房客兩造都缺乏適足法令保障。這些部分，洪蔡兩陣營目前都還沒說清楚講明白，且讓我們繼續看下去…

【住展房屋網/台北報導】無論是擔憂中國因素，或自身經濟真的復甦情況不如預期；總之，相較於上半年的近乎信誓旦旦，有關美國今年內是否升息，最近確實出現諸多雜音，九月FED也如外界預料，作出利率按兵不動的決策。這也使得緊接聯準會後將召開的九月央行理監事會，外界預期降息的機率大幅升高。

不過根據最新報導指出，央行總裁彭淮南在23日赴立院備詢前準備的書面報告中提到，刺激經濟不能只靠貨幣政策，還強調台灣資金『量多價低』。此消息曝光，外界又認為本週央行可能決定繼續凍結利率水準。

當然，央行如果降息，對企業融資來說還是有激勵作用，理論上有助於疲弱的經濟狀況，然而缺乏財政政策配套，甚至相關法令繁雜，都是影響企業投資意願的因素；況且對開發商而言，由於土建融管制仍在，因此調降利率，實質助益可能會七折八扣。同樣的狀況，住展房屋網企研室認為，也適用在購屋族身上。

因為如果調降半碼，以一千萬房貸來說，大概每個月房貸也只是少繳將近600元，這樣一年下來還省不到1萬；相較之下，買30坪的房子，一坪降個五千，總價金就少了15萬，再加上現在大台北還有房貸管制，導致購屋族仍需籌措大筆自備款，也難怪多數人認為，降息並不能真正提高進場購屋的意願。

其實業者自己也心知肚明，目前市場買氣低迷的問題，還是在於回歸自用需求為主的買方，期望房價有更大修正空間。然而對業者來說，低利率、地價居高，加上過去十年房市走多頭，無論基於成本或經營壓力考量，目前都還沒有降價的必要或急迫性存在。於是乎，最近一年買賣雙方就陷入如此的認知僵局，買氣當然整個卡關。

不過即便如此，住展房屋網企研室認為，降息對房市來說還是不無小補；畢竟過去這一年多來，房市端利空不斷，缺乏足夠實質利多拉抬聲勢。因此，如果本週央行真的降息，隨之而來的中秋暨928檔期，肯定會看到業者以此來大作文章。

只不過就目前市場氣氛來看，住展房屋網企研室認為，業者恐怕還是得實質讓利，也就是明確降價，而且降幅必須和買方期望值更貼近，市場買氣才有可能真正提振。

【住展房屋網/台北報導】內政部終於要蓋青年住宅了！等了七年多，內政部總算宣布，將在大台北、桃園、高雄，以及其他都會區主要幹道或快速道路沿線，尋找適合的國有地興建約2萬戶青年住宅。內政部強調，青年住宅屋主若想轉售，只能賣回給政府，以杜絕投機炒作。

住展房屋網企研室認為，雖然興建大量青年住宅，釋出後有助於減輕青年族群的居住壓力，但讓人費解的是，「怎麼選在這個時候才要做？」當然，好的政策哪時候推動都不算遲，但現在內閣任期剩不到一年，等於「替下一任開支票」，因為現在的支票，只有下任官員才能兌現。

如果下任官員對原先提案不滿意，或者認為有瑕疵要修改，那再拖下去就沒完沒了，青年住宅永遠是高空樓閣，看得到卻住不到。年輕人想問的是，高房價痛苦這麼多年，為什麼等到內閣任期剩不到一年，才想到要推動青年住宅？而且還只是在「推動階段」，能不能趕得及在任期結束前動工還是另一個問題。

住展房屋網企研室不禁要問掌權者，到底是不能做？還是不想做？或許這個疑問官員不回答，民眾心中也自有答案。同樣是高房價，歐洲、南韓、日本、香港拚命蓋社會住宅，就連中國都已經興建大量公租房，為什麼以「寶島」自豪的台灣偏偏付之闕如？

當官員在記者會上說，「年輕人買不起房，建議以租代買」時，這句話更進一步刺傷年輕人。「以租代買」一句話講得輕鬆，但現在的年輕人根本毫無選擇，其實是「只能租，沒辦法買」。更讓人無奈的是，就算是租好了，內政部這幾年來對租屋市場管理的政策毫無長進，就連租賃專法都拿不出來，這又叫民眾如何租得安心？

近年以來，租屋市場糾紛頻傳，縱使惡房東新聞炒得火熱，內政部仍無動於衷，學者呼籲多年的租賃專法，內政部置若罔聞，但現在卻要買不起房子的人「以租代買」，彷彿官方都沒有責任似的，這叫平凡百姓如何看對？

【住展房屋網/台北報導】雖然從前年開始，央行總裁彭淮南就不斷呼籲房貸族要注意升息風險，並數次強調「利率不可能一直這麼低」。因此升息增加房貸利息的疑慮一直籠罩房市，成為房市另一顆未爆彈。只是今年以來，升息未爆彈不僅未爆，就連引線都已被拆除，不只可能不會升息，降息機率甚至越來越大。

住展房屋網企研室分析，降息機率增加的主因，是國內經濟前景陰霾重重，各項經濟數據都很難看，尤其是今年經濟成長率連番下修，連「保2」都難達到。受到經濟沉痾衝擊，加上越來越多國家加入降息行列，台灣升息的機率已微乎其微。

即使美國升息，台灣要跟進的機率也不大，畢竟我國主要貿易競爭對手國都在降息，央行更難反其道而行。雖然央行降息理論上對房市有利，但以目前市況來看，降息或不升息似乎對房市幫助有限，而低利率更會因此拉長房價盤整期；若未來幾年低利率環境不變，更會因此讓房價形成「軟著陸」。

由於目前房市已轉為買方市場，而在低利率、貨幣寬鬆的環境下，急需資金的賣方應該不多，所以要大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識，低成交量成為常態，房價可能僅呈現微幅下跌。

房價若逐年緩跌，其實正符合官員所要的「軟著陸」，因為房價軟著陸對經濟衝擊可以降到最低。然而，一旦軟著陸，對不動產業卻不是最好的消息，因為房子的待售期會拉長、房價整理期拉長，首當其衝的就是不動產經紀業。

靠成交抽佣為生的不動產經紀業，面臨房價軟著陸恐將無技可施，代銷、房仲等行業生態洗牌的趨勢將避無可避，只是時間早晚而已。畢竟代銷與房仲若體質不強，會很難熬過漫漫長冬，因此住展房屋網企研室呼籲，業者必須提早因應。

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者發佈第三季房市趨勢報告指出，目前有七成買方看跌房價；事實上，今年以來建案售價確實已有小幅鬆動，但一來僅限於新成屋，再者買方仍繼續砍價，兩邊落差仍有至少一到兩成的落差，成交量自然很難有起色，且隨選舉造勢愈來愈熱，將房市邊緣化，難怪不少業者已經斷言，今年房市交易量肯定起不來。

於是，不少業者已開始寄望明年，而且看來似乎仍信心滿滿；一來選舉落幕、外部干擾終結，再者政局趨穩後，資金可望回流，當然更重要的是，他們認為屆時信用管制將會鬆綁，甚至全面解除；畢竟房市仍是內需產業的一塊大餅，現在政院已祭出購車舊換新及旅遊住房補助，房市業者沒理由不相信，自己就是下一個承接關愛眼神的產業。

然而，明年房市真的會好轉嗎？住展房屋網企研室認為，回歸到基本面觀察，其實沒那麼樂觀。因為房市買氣要回籠，一直都得靠兩大因素撐起，一是投資買盤，二是剛性需求，這兩者缺一不可。

先說投資。或許明年選後政局趨穩、經濟步上正軌，海外資金回流會挹注房市，但肯定已無法產生像98年時那樣的巨大效應。買賣型投資客就不用說了，未來稅負增加(房地合一上路、持有稅調高)，加上人口結構變化導致需求質變量減，供給卻欲小不易，從基本面看，已無大幅上漲的支撐力道；就算收租，也得看庶民經濟能力。

那麼，剛性需求是否有機會回溫？相對來說，目前看來還算是樂觀；因為據住展房屋網企研室實際觀察，儘管大家都說最近房市人氣低迷，但一些發展成熟、人口密集的區塊，不是沒有人看屋；只不過，他們多半是只看不出價，不然就是你小幅降價我砍更低，買賣雙方的認知差距不但沒拉近，看來還有愈拉愈遠的趨勢。

說來說去，還是目前的自用買方有強烈預期價格會下修；在這樣的氣氛下，就算選舉結束，也不會有太大改變。因此回歸來看，目前房市買氣低迷，或說未來房市交易量要提升，除了價格(鬆動)外別無他因。

然除了價格因素，前段提到的人口結構改變，也已悄悄牽動房市走向，這毋寧才是最大的問題所在。近十年薪資原地踏步，甚至實質倒退，根據聯徵中心資料換算，一般首購家庭光存自備款就要十幾年甚至更久，根本談不上有購屋能力。據此，基於目前房價鬆動幅度有限，市場上看屋，甚至出價、成交的，都是較有能力的換屋客或退休族，少子化趨勢已經開始在房市端看到一些結果。未來首購族勢力可能愈來愈薄弱，長遠來說，是絕對不利市場發展的。

【住展房屋網/台北報導】近來台北市長柯文哲因議員一席『特殊性關係』的談話而被受討論，然而在柯市長踏進議會之前，關注度最高的其實是台北市的社會住宅政策。民陣‧算障團在開議前來到市議會門口抗議，認為社宅租金過高與對弱勢身障者不友善的規劃，讓政策流於敷衍，呼籲政府應衡量租戶收入調降租金，並將交通、生活便利的精華區聯開宅規劃為社宅供重障者安身。

然而在算障團前往議會抗議前幾天，知名主持人于美人對於北市社宅政策也有一番看法，其在節目中表示精華地段應用來吸引資金，搞大型投資計畫，作最有價值的利用，認為社宅應分布於衛星市鎮而非精華區，否則無法有效利用土地。此番說法不僅與算障團的主張衝突，住展房屋網企研室難以苟同，因這般說詞顯示出部分人士壓根就沒搞懂社會/公共住宅的本質為何。

首先，于美人所言之精華地段應當地盡其利，鼓勵投資，價格愈高愈好，可見其出發點來自於不動產的商品性，以金錢高低論斷效益，但拿這般思維套用在社會住宅上根本狗屁不通，牛頭不對馬嘴。

社會/公共住宅顧名思義，就是具被社會性與公眾性，其本質乃政府的社福照護事業，而非民間流通的商品住房，是故社宅只租不售，就是為了維持其社會關懷的價值，不讓其與自由市場的商品物件混為一談，既然物件根本不會在自由市場流通，又如何能以市場售價、投資金額論斷呢？

若在談論社會住宅政策時，不能跳脫住房商品化的框架，從保障社會弱勢的角度出發，則相關言論就如同關公戰秦瓊、張飛打岳飛一般，淪為既得利益者不明就理、裝瘋賣傻的一場鬧劇。

住展房屋網企研室再一次強調，就因社宅/公宅具備社福本質，所以其坐落地點更應該位在市中心精華區。對身障者而言，移動距離愈長愈遇不便，且容易發生危險，加上我國交通環境對身障者的相當不友善，因此太多的轉乘、接駁，是讓身障同胞一再增加曝險，因此把社宅蓋在郊外，而非在其就業與就醫所在生活中心，是違背社福公益的荒謬行為。

而對經濟弱勢者來說，其對都市產業活動有相當程度的依賴性，一般經濟弱勢家庭多半從事幫傭、零工、粗工等工作，這類工作機會多半集中於市中心，且工時相當長，將社宅蓋在都市外圍，等於強迫其脫離原本賴以維生的環境，導致弱勢更加弱勢。

這樣的作法所達到的結果是城市居民社經背景的大清洗，將精華地段變成有錢人專屬的快樂天堂，公平正義與社會關懷蕩然無存，所以住展房屋網企研室呼籲，往後公眾人物針對社宅議題發言時，務必先釐清社宅/公宅的核心價值，莫再以產值/投資/商業的角度衡量社宅政策，否則只是讓人看笑話而已。

【住展房屋網/台北報導】距離明年初總統併立委大選越來越近，在重稅和選舉干擾下，台灣房市買氣持續在低點盤旋。住展房屋網企研室預期，未來一年內，房市「三低一高」的狀況將會延續下去，想要出現大動盪的機率不大。

所謂的一高，就是高房價環境暫無改變的可能。主要是央行貨幣政策重回寬鬆軌道，且利率維持在歷史低水位的環境下，賣方普遍不缺資金，也沒什麼拋售壓力，房價應會處在高檔盤整。若想要在一年內看到房價大崩盤，機會微乎其微。

三低中的第一低，是指成交量低。因賣方口袋麥可麥可，急售物價少、降價空間低，是目前房市成交量無法放大的關鍵。現在買、賣雙方價格認知差距過大，賣方不願降價，而買方不願追價，以致於成交量萎靡不振。若房價處於盤整或緩跌格局，流通量能仍不易放大。

第二低則是低推案量。由於買氣遲滯，建商偏向『減量經營』，據住展房屋網企研室所掌握的資訊顯示，新成屋與預售屋推案量都已明顯減少，有的建商甚至不買土地，或者盤售手上原有的土地，等待市場回溫時再重回房地產懷抱，因此新建案要再出現爆量的機率已不高。

至於中古屋市場，因屋主預期近期房子賣不到好價格，索性不賣。除非突然發生重大事件，委售量才可能爆增，否則低委售量可能是近年不變的趨勢。

第三低，就是政策低鬆綁。在央行放寬六個行政區的選擇性信用管制後，已揭開政府救市的序幕，而在房市展望度陰霾重重的壓力下，未來政府可能逐步鬆綁房市管制，尤其在大選後或許是鬆綁房市的好時機。

不過，為了適度管控房市，要大幅鬆綁的機率應當不大，畢竟房價仍在歷史高水位，所以輕微鬆綁的機率較高。惟房市若在低度鬆綁後，能否喚回買方信心，或許就連官員都沒什麼把握吧！

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年從9月第三週起到10月底止的928檔期，北台灣預估有84個建案會公開，總銷金額為1,152億元，較去年同期實際推案量1,203.87微減51.87億，年減幅4.3%，減幅還算溫和。台北市推案熱區在內湖，新北市則在新店、三重、林口與五股，桃園主戰場在中路重劃區與中壢，新竹焦點為竹北。

百億大案延後公開　大台北量能下滑

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣各縣市中，台北市與新北市的推案量能連袂下滑，僅剩約6百億元，主因是百億級大案多延到明年大選後公開，以減少外部干擾因素，以致於量能難以放大。但桃園、新竹與宜蘭推案量都逆勢增加，其中又以桃園較去年同期增加逾百億最多。

今年北台灣928檔案量逾15億以上的指標案預估有31個，其中台北市有5個、新北市11個、桃園6個、宜蘭1個、新竹地區則有8個。尤其板橋江翠北側重劃區、桃園中路重劃區都有新建案進場，顯示建商在新重劃區的推案意願仍高。

愈往南愈熱？　南台灣量能衝高

在六都的部份，台中逾15億以上的指標案如「遠雄之星2」，因缺乏大型指標案挹注，推案量能較去年銳減，今年只約115億。倒是台南、高雄推案量能大舉攀高，預估量分別高達171、300億，均較去年成長逾一倍以上。

台南揮別推案淡季後，量能一舉湧現，稍早籌劃醞釀中的指標案在鬼月後將陸續釋出，總銷逾30億的指標案如「仁發建設大橋重劃區案」、百慶建設「成大．林森」。高雄928檔總案量一口氣衝到約300億左右，其中又以達麗建設「全民萬歲」總銷金額達60億最大，另城揚建設則有約80億量體。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年全台928檔購屋旺季，推案呈現『北溫中冷南熱』的現象，六都928檔推案預估量達1,491.3億元。

開價趨務實　強攻自住客群

從上市櫃建商來觀察，推案信心較高、案量較多的是冠德、太子、聯上、達麗與華固。較特殊的是國泰，當台北建商外逃之際，國泰建設反向操作，在睽違三年後重新回到台北市推新案。

何世昌分析，此次928檔期，雖仍有建案開天價，但比例已經趨少，大多數建案開價改走『平實風』，且坪數規劃越切越小，大台北地區小套房更進一步壓縮到10坪、11坪。至於今年928檔的產品類型，大多數是2到3房。這意味著，業者這一波將主攻自住客群，包括首購族和一般換屋家庭買盤，大坪數產品比重已明顯下降，因此今年928檔期應能獲得自住客青睞。

【住展房屋網/台北報導】經過去年風起雲湧的怒躺帝寶運動後，巢運似乎不再成為媒體焦點。不過他們並沒有閒著，除了持續對住宅市場及制度提出針砭外，房產稅改也還未竟其功；六月拍板的房地合一只是起步，更重要的還是房產持有稅的改革。

上週五巢運便偕同立委陳節如召開記者會，疾呼各黨派總統候選人，應盡快承諾推動房地產持有稅改革，更指出儘管近年政府號稱把土地公告現值逐年調高到市價九成，但實際上還是和交易實價差距甚大，更連帶使地價稅及房屋稅長年偏低；他們呼籲，稅基是最大問題所在，應盡速改革。

不過數日後，台中市不動產公會理事長魏嘉銘以政府應搶救房市為名，提出所謂激勵房市的五大建言；其中除了建議央行應全面解禁信用管制外，更認為持有稅偏高是造成房市買氣低迷的主因之一。

這下，一般大眾就摸不著頭緒了；到底台灣的房產持有稅，是如巢運所指的仍舊偏低，還是像魏嘉銘說的太高，導致房市買方進場興致缺缺？

住展房屋網企研室持平而論，兩造說法都不能算錯。整體且長期看，無論是交易或持有，國內房產稅制之實質稅率，也就是市價或實價與稅負的比例，都遠低於國際水準；比如持有稅，歐美房產持有稅的實質稅率往往都在1%以上，相較之下，國內現制分成地價稅及房屋稅，如不考慮去年七月後調高的房屋評定現值，則實質稅率還是遠低於百分之一，甚至如果屋齡較舊，還可能只有千分之一或更少，也就是巢運人士所指的「帝寶持有稅比豪華轎車還低」。

然而，魏嘉銘或其他業者的說法，則是針對近期地方政府調高新建物房屋稅基；也就是去年七月後取得使照的新建物，房屋稅基認定基準，包含路段率、構造單價等，都比原制高出數倍。如果在台北市，符合豪宅稅課徵對象定義者，還會再被加乘一次路段率；假設又符合囤房稅標準，稅率還會再被加重兩到三倍。如此一來，房屋稅的實質稅率，的確就有可能衝高到百分之一以上。

由此可知，過去台灣的房產稅基認定偏離實價或市價，且實質稅率偏低，有利於囤房、炒房。然而官方檢討卻只做了一半；一來不檢討稅基，卻推囤房稅；等於只調稅率仍不動稅基；再來，地方政府又只拉高去年七月後新建物的房屋評定現值，卻又一下拉得太高，從租稅公平角度，並不適當。

房產稅制不單只有交易稅，持有稅屬經常稅，影響範圍及層面更廣，更應該全面檢討；而且很明顯地，問題核心非稅率，而在稅基認定。對此，住展房屋網企研室已多次提出建議，應使其更合理反應實際市價，才是正確的改革方向。

【住展房屋網/台北報導】在附屬事業大於停車場本業的三創園區開幕後，各界不斷強調三創將與既有的光華商場聯手，塑造全國規模最大的資訊生活商圈，並帶動大八德商圈共同繁榮；然而撇開三創園區的爭議不談，住展房屋網企研室認為，在電子通路成為購物主流的時代變遷下，大八德商圈的產業型態已發生質變，若商圈後續經營未能及時調整體質，大八德共榮圈恐怕永遠只是夢想。

近年線上購物已是消費者的主要購物通路，對實體店面的需求已大不如前，對比10年來光華商場的人潮，可說是每況愈下，原本無一空缺的廣告燈箱如今不乏空位招租，商場店家也不再如過去忙到整日無休，空閒發呆的時間愈來愈多。

實體店面對現今消費者而言，就只是單純看看實品的展示中心罷了，至於比價、下單，回到家後用網路點點手指就能搞定，且網路購物還有鑑賞期確保消費者權益，價格資訊又比實體店家來得透明許多，因此往日買家親赴商場穿梭比價的熱絡人氣，已是一去不復返了。

在消費習慣轉變的衝擊下，實體店面的定位不應再以通路思考，而應轉換跑道以展示中心、後端客服與修繕等無法由電子取代的直接服務為主，才能維持顧客對商圈的依賴，為店家跌跌不休的人氣止血。

在消費客群縮減的情況下，三創園區的加入真的讓商圈起死回生嗎？住展房屋網企研室覺得，答案很難樂觀，且三創園區的攪和，恐怕會讓3C商圈更快敲起喪鐘。三創園區與光華商場是否能協力共榮還是未知之數，但其對周邊租金卻已有顯著帶動，不少房東認為三創進駐將為商圈帶來商機，紛紛調漲租金，這對業績已不斷萎縮的3C攤商而言，無疑是一大打擊。

租金、店面價格高漲，但營收卻持續下滑的情況下，許多商家無以為繼，近年商圈外圍的八德路一帶，原本清一色3C店家的局面已出現改變，冒出連鎖便利商店與連鎖速食店，倘若商圈未能順利轉型，3C店家的出走將愈演愈烈，最終成為與一般美食、百貨商場無異的平凡商圈，所謂『全國最大的資訊生活圈』，也將變得名不符實。

沒了3C商場群聚的大八德商圈，即失去特殊性，如此一來更容易遭其他鬧區商圈取代，這樣的說法並非危言聳聽，看看三創園區的樓層規劃就知道，以3C產品為主題的樓層少得可憐，反倒以百貨、美食為大宗，連原本的展示中心都變成了小型表演館，這樣的內容，既沒3C特色，亦無文創獨特性。

由於三創園區3C特色淡薄，將降低其對資訊客群的吸引力，因此來到三創民眾的消費目的將與商圈訴求資訊科技產品的目標相左，試問如何與主打資訊聚落的光華商場共存共榮？因此住展房屋網企研室打開天窗說亮話，三創園區對大八德資訊商圈而言，只是炒作房地產的話題與財團生財的工具罷了，至於拉抬區域繁榮的遠大目標，就別有太大的期待了。

【住展房屋網/台北報導】最近建築業缺工狀況不僅未獲解決，有業者表示缺工情況甚至在加劇當中，粗工一天工資出到4千元都請不到工人。但這個說法似乎有待商榷，因為粗工即使每日實領價也很少有4千塊的行情；而缺工的關鍵，正是薪水給得太少，並不如業者所說的如此高薪。

關於建築工地粗工一日4千元的說法，其實已過於浮誇，因為日領薪水的粗工，一般每都不會超過2千元，大部份落在1100～1500之間。粗工的工作並不穩定，且工作環境日曬雨淋，但薪水卻沒有外界想像的那麼高，才是造成建築業大缺工的主因。

為什麼業者嘴上喊缺工，但粗工薪水卻如此低呢？持平而論，這幾年來建築業者確實普遍有加薪，只是加薪幅度有限，每日增加約數百元不等。問題來了，為什麼建築業者普遍提高薪資找工人，但卻還是缺工？

答案，或許就出在層層剝削。由於建築工人行業特殊，一般都由工頭負責找齊工人，或者層層轉包，再由人力仲介業者去找粗工。而建築業者增加的薪水，到底是落入仲介業者口袋？還是全數落入工人手上？答案可能已呼之欲出。

這個問題讓建築業者即使加薪找工人，卻依然找不齊足夠的工人來做，以致於新建案因缺工而延後完工與交屋時間。

假如營造公司願意養足夠的工人，擁有健全的敘薪制度，其實根本不怕缺工。但大部份的營造公司怕案源不穩定，並不會養一大批工人，而是會以外包、或找臨時工的方式來因應，也造就成工地粗工人力層層轉包、層層剝削的困境。所以，建築工地大缺工而導致建案工程落後，到底該怪誰呢？相信大家心中自有答案了。

【住展房屋網/台北報導】現在房市雖然氣氛不佳，但各家銀行仍想搶下信用條件與還款能力好的房貸戶。據平面媒體報導，有數家銀行為了搶房貸轉貸戶，把房貸利率下殺至1.9%，希望爭取信用條件好的客戶轉貸。住展房屋網企研室提醒房貸族，若因他家銀行提供更低利率而想轉貸，千萬要詳細計算利率計算方式，別被一開始的低利率所誤導。

住展房屋網企研室指出，房貸利率產品十分多元，最常見的就是「多段式房貸」；所謂多段式房貸，是指貸款期間不同階段會有不同水準的利率。比如貸款三十年，前五年利率2%，接下來五年利率2.2%，後十年利率升到2.5%，剩下的十年間有又不同利率變化。

也就是說，這種多段式房貸利率不像一段式房貸有固定利率，會隨著時間與央行利率政策而改變。而為了吸引客戶轉貸，銀行端出的多段式房貸產品，通常在還款前幾年都能享受極低利率，但在低利蜜月期之後，利率大多會提高不少。

唯一的變數、也是最大的好處在於，如果未來央行降息，那麼多段式房貸利率可能因此而下調，不像一段式房貸使用固定利率，就能夠少付一點利息。但若央行升息，房貸利率卻會因此而提高。

房貸族若為了低利而塗銷、轉貸，切勿只看上低利率就轉貸，務必個別細算每家銀行貸款方案的總還款金額，並加計塗銷費用。在計算並條列式比較後，才能知道轉貸到底划不划算。

否則，若糊裡糊塗聽從業務員一方說辭，就誤以為貸款期間都是以1.9%低利率計算，滿心歡喜認為能能節省荷包，這樣誤會可就大了，。辛辛苦苦揹房貸的爸爸媽媽，您可要睜大眼看仔細了！

【住展房屋網/台北報導】日前台北市宣布準備放寬囤房稅稅率規範，而且號稱是防錯殺條款；但其實明眼人一看就知，這是在幫建商，畢竟賣不出的成屋還要繳更多持有稅，對建商來說肯定是大負擔；而且如果柯市府稱這是實事求是，那麼一般賣方的待售物件，是否也該比照辦理才對？另外，就算是給緩衝期，也應該僅限於先建後售，而不是曾預售過的建案。

不過，這是否能產生實質正面效應？恐怕還有但書。畢竟近年北市推案量其實不多，就更別說調降囤房稅率的規劃屬地方自治條例範疇，還要議會點頭才算；而以目前民氣情況論，無論黨派，市議員們恐怕都不會點頭。據此，營建類股次日大漲，說實話真的漲得讓人摸不著頭緒。

更重要的是，即便全台建商囤房稅率都降到2%，也不代表線上待售餘屋就能順利去化；因為現在市場買氣低迷，問題核心不是持有稅(率)，而是價格認知。

根據住展房屋網企研室實際觀察，目前以剛性需求為大宗的房市潛在買方，普遍期待價格下修(或說擔心買在高點)，而且希望下修的幅度仍高於賣方目前實際降幅。

但賣方想法完全不同；一方面過去幾年獲利豐厚，現在利率又低，因此還不到降價求售階段，近年購入土地成本較高也是因素。此外，他們更認為現在已是最壞時刻；隨著選舉終將落幕，有利條件將會一一浮現。

首先，這幾年海外投資不動產興盛，但原因除了政府打壓外，也和近年選舉多、政局動盪有關。待明年選後，不少業者就預期外流資金可能回流。還有業者大膽假設，目前經濟持續不振下，政府黔驢技窮，最後還是會一反這兩三年的打壓，回頭救房市以拼經濟。如目前市場就預期九月央行會降息，這無論對消費者申請房貸或業者融資來說，都是正面利多。

此外，相較於外貿，刺激內需產業短期內似乎較能收效，但能倚靠的產業也還真的不多；現在行政院想透過補助住宿費方式拼觀光，但恐怕杯水車薪。相對地，住居市場能產生的邊際效應還是可期；這正是柯市府調降建商囤房稅率的目的之一，更是新政府將採用的招數，而鬆綁信用管制，可能就是下一重要步驟。

因為現在投資客觀望退場，加上房價確實略見鬆動；據此住展房屋網企研室研判，央行進一步解除信用管制的機率將愈來愈高。而在民眾基於剛性需求購屋後，確實能促成周邊包含家電、裝潢等邊際效應刺激內需。

不過這個最後招數，還是可能產生『反噬』現象：畢竟房市不比一般消費市場，分眾型態明顯。高檔名車或服飾再貴，也不致造成一般國民車或平價衣褲跟漲；但豪宅價格上揚，周邊外圍一般住宅或區位房價絕對跟著拉高，影響庶民購屋。這樣的情況，過去十年早已歷歷在目。

靠救房市來救經濟並非不可，但主事者必須先弄清楚，房市產品以上特殊性；不能單向壓抑或拉抬，否則都會產生負面作用，要讓遊戲規則更完備才行，並透過合理稅制等制度，讓富人盡一些社會責任，再把這些資源拿來濟貧。

至於方法，絕不是單純補助買房、租房，而是興辦足量社宅照顧弱勢，同時更要透過制度健全化導正市場秩序，讓市場回歸真正的供需機制，讓空閒房屋釋出，真正達到住者適期屋的應然境界。這樣一來，房市才能發揮其內需產業的該有效能，且不至於造成太大副作用，反過來影響多數人的居住權益。

【住展房屋網/台北報導】寸土寸金的台北市，別說買間房，就連租房也已大不易，因此長久以來，違章建築的問題始終存在，相關單位抓不勝抓、拆不勝拆。不過對此現象，北市新科市長柯文哲顯然很想根治；因此不但是先前各縣市拆除違建動作最速、最大者，最近又針對更難舉報的室內違建，推出所謂的新處理辦法：九月一號後取得使照的房屋，在辦理買賣等產權移轉，得檢附建築師出具之無室內違建證明，如無檢附者，地政單位就會即刻轉承建管單位進行查察。

消息一出，果然引起相關業者質疑甚至反彈，建商公會甚至直言這叫『擾民』。而就住展企研室觀察及統計數據顯示，近年雖然市府已禁伐室內高度超過三米六的建物執照，但混血規劃，也就是所謂複層式產品還是大行其道；如果上述新制真的執行下去，這類建案的銷售可能會大受影響。

因為建商雖是現況交屋，不會作夾層給消費者，但這基本上是一個願打、一個願挨，(消費者)賭的就是室內空間無法舉證；因此建商交屋給消費者後，消費者自己十之八九還是會作夾層。

而一旦未來想轉賣，如無建築師出具證明，等同宣告違建曝光，可能轉售無門，不然就得自己先行拆除。這樣下來，不但投資客不想再惹一身腥，連自用消費者對此類產品也會失去興趣；何況建商賣的就是『想像空間』，因此單價往往會比一般標準層貴。

由以上分析，感覺上柯P這招新法似乎真的很有效果。接下來讓外界好奇的當然是，為何會想到找建築師來出具證明？針對此點，住展企研室詢問市府相關單位，得到的答案是，相關公文曝光後引發外界正反不一的論述，為避免引發更多不必要的揣測甚至誤解，市府這邊不擬再對外說明相關政策之規劃及執行，目前市府立場是：既已公告，則即日起便開始執行。

姑且不論柯市府這樣的作法，是否缺乏溝通彈性，就現實面而言，住展企研室推測，可能是因為室內裝修也是建築師負責的業務項目，而這類室內違建，大都是取得使照後進行二次施工(室內裝修)所為。因此，住展企研室認為，有關違建之取締拆除，牽涉的是公權力的彰顯，而這個責任本來就在政府手上，似乎不該推到建築師身上。

室內增建和一般外顯違建最大的差異在於，前者有舉證困難，因此更難處理；但既然如此，就應該從源頭就開始遏止。如稍早住展企研室建議，更嚴格審核及發給室內高度超過一定限額的建照或使照，或者在登記使用目的上做更嚴格規範，比如規定挑高房屋只能作純商用使用，再配合定期檢查室內空間，其實只要檢視大廳及廁所空間及數量，十之八九，這類違建就無所遁形。

宏觀來看，除了人民守法觀念的欠缺外，高房價問題也是幫兇。如果人們可以用合理的代價買到、租到房，大概也不就需要鑽法令漏洞作夾層或陽台外推等『偷』更多居住面積。據此，想根治違建現象恐怕真正應該檢討及修正的，是整個國家的都市發展及住居政策。

【住展房屋網/台北報導】儘管上週農委會修訂農地興建農舍辦法，並提出農發條例修正草案，不過相關爭議仍持續延燒，一時之間仍難降溫。如農委會副主委沙志一及宜縣秘書長陳鑫益，都因為自己或家屬持有假農舍真豪宅，被踢爆而請辭或被調職；另外，稍早又有超過3千民眾到宜蘭縣府，抗議四月公佈的農舍申請及管理辦法太過嚴苛，造成農地交易停滯、價格下跌，農民退休金付之東流。

理論上，農地農用天經地義；然由於諸多因素交疊下，農地反而成了有心人士炒作牟利的工具，農舍交易也變得虛有其表。為了遏止這類亂象，宜縣及農委會頒訂新法管制，但諷刺的是，制訂及執法者本身卻帶頭作錯誤示範，真是滑天下之大稽也！

另外，儘管新的辦法訂出，但外界還是有諸多質疑，認為農民身分或從事農耕工作，仍難以定義或認證。如農產運銷出售證明，就還是有造假空間；就如同過去集村農舍一樣，相關辦法規定申請建照者必須是農民，但實際上業者還是可用人頭或製造假身分的方式取得。因而有人建議，可參考德國的農民職業認證模式發給證照，還要到相關職業學校受訓，並通過國家檢定考試，一方面為農民『驗明正身』，再者也能提高農耕者的社會地位及價值。

不過住展企研室認為，台灣過去不是沒有法令規範相關事務；農舍原本就訂有興建辦法，上位還有農發條例，真正癥結顯然是出在執行面。試想，除了前端的建照審查核發外，如果後端稽查面，相關單位能落實，如定期檢查農舍及農地是否真的進行農業生產活動，其實現在看到的問題或亂象，就能消弭甚多。

同理，住展企研室更認為，包含都市內違建猖獗，或工業區蓋住宅、農業區蓋工廠，問題的本質及核心都是一樣的。違建就是違建，政府絕對有理執行公權力拆除之，然為何還要多訂一堆辦法，如今年九月後取得使照的建物，未來買賣移轉時要檢附建築師出具之無違建證明問題等？很明顯，是原本的辦法或規範執行不力。工業住宅或農地工廠，也都並非難以舉報，問題也源於相關單位殆職。

民眾見狀，當然就心生鋌而走險的博弈心態，認為自己不會是被抓到的那個；如果再加上民代關說，乃至執法或法令制定者自己帶頭作錯誤示範，那麼亂象自然就如雪球般愈滾愈大，到後來肯定是盤根錯節、剪不斷理還亂。

總之，無論農舍、違建，或其他地產亂象，其實原本就都有法令規範，故執行及落實才是重點；否則訂更多新的規範或辦法，也難達亡羊補牢之效，還是形同具文。

【住展房屋網/台北報導】台灣經濟疲軟，政府急忙拚外銷、救出口，不動產業者也跟進『拚外銷』！把台灣的建案拿到海外銷售，翼望填補台灣本地流失的買氣，現已成為一股風潮，尤其又以外銷香港為最大宗。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於台灣是香港人移民的首選之一，因此有越來越多業者新建案拿到香港賣，爭取香港海外置產、移民的青睞，希望打破成交遲滯的僵局，為自己打開一條生路。

外銷是共識　建商向錢衝

據住展雜誌統計，目前至少有7家建商、3家代銷業者加入『台屋港賣』的行列，未來又陸續會有3家業者陸續加入，預估總銷金額上逾2千億元。其中，還包括港資豐泰地產，以及陸資的萬通國際開發。

在這波台屋港賣風潮中，又以遠雄建設陣戰最大，旗下大部份建案已委託香港業者銷售，全力搶攻香港人的目光，包括中和左岸系列、新莊副都心，以及台中建案，保守估計總銷超過500億。

除遠雄外，上市櫃建商還有富旺建設、大陸工程、中華工程、總太建設等公司，也加入這股潮流。而委託到香港銷售的建案中不乏豪宅案，如「陶朱隱園」、「龍27」等案，主要是台灣豪宅市場受到政策打壓，再加上台灣豪宅價格比香港豪宅便宜甚多，業者便到香港拉攏金字塔頂端客層。雖然這兩宗建案都未公開，但已傳出業者將委託香港業者銷售。

台港兩地出擊　代銷業嘛潦落去

在代銷業的部份，亞太置地動作較早，於去年底前就取得多家建設公司的香港代銷權，今年又不斷拓展案源，增加像「玖都銀座」等建案。至於大型代銷甲山林廣告也不遑多讓，其代銷的指標案與自建案，藉由台、港兩地兩路出擊策略，來為銷售加溫。

大師房屋也趕上這波熱潮，位在松山區的「松菸墨香」緊跟著進港銷售。住展雜誌企研室經理何世昌分析，建商自己把建案海外銷售權委託給香港業者案例較多，原因是成本低、又能增加銷售機會，所以意願較高。但代銷業者將本身承接到的建案再委託給香港業者銷售，雖然可能會增加成交機會，可是因會稀釋分佣，所以案例就較少，大部份代銷仍以主攻台灣在地客源。

房市成交鬧旱災　盼香港買盤解渴

何世昌指出，在這波台屋港賣潮流中，從上市櫃建商到未上市業者都有，且這些外銷的建案散布全台，從台北、桃園、台中、台南，乃至於花蓮都有案例，顯示拚外銷求活路已是全國不動產業者的共識。雖然港客買盤無法彌補台灣本土流失的成交量，但仍算不無小補，或多或少對業績有幫助。

現在有意把房子拿到香港賣的建商正在不斷增加到中，預期這股熱潮會一直延續到明年。同時，承接台灣到香港銷售建案的香港業者也同步增加，陸續來台灣拓點。可見大家為了搏買氣、拚現金，業者都絞盡腦汁衝、衝、衝啦！

【住展房屋網/台北報導】農地種豪宅、長工廠的情況，在都會區土地高漲的背景下益發嚴重，但官方對兩者間的處理卻大不相同，相較農舍祭出修法規範遏止繼續孳生，違規農地工廠竟開大門端出合法化方案，不僅農民團體罵聲一片，住展房屋網企研室對官方如此作法也相當不認同。

經濟部日前公布違章工廠取得用地的申請辦法，開放一般農業區變更為丁種建築用地，讓現今違規在農業用地上設置工廠的建物得以解套，雖然辦法中將特定農業區予以排除，但有心人士仍可先將特定農業區變更為一般農業區後，再循此辦法進行地目變更，形同為違章工廠開出一條康莊大道。

經濟部對於開放就地合法自有一套說詞，認為這些非法工廠曾對台灣經濟有所貢獻，加上部分工廠發展已具規模，有一定產值，且即便拆除也不易回復農業使用，才考慮將其合法化。

然而這些理由，住展房屋網企研室看來實在狗屁不通，違規工廠對台灣經濟有貢獻就該合法，早年台灣以農業起家，農業過往的貢獻比這些違規工廠大得多，為何不見政府捍衛農業保護農地？

此外，經濟部所言即便拆除工廠，該地也無法回復農用，更是自打嘴巴的藉口，試問為何工廠拆除後土地無法回復農用？還不是這些違規工廠對土地的嚴重汙染所致！若不移除工廠汙染源，周邊農地還會繼續遭受毒害，照理說應除之而後快，怎麼會是就地合法呢？

農業用地設置工廠的成本遠低於工業用地，業者為了省錢挑戰法紀，若今日給與其合法空間，豈不說明使用分區管制形同具文？如此將嚴重衝擊法制權威性，再者，經濟部此舉等於告訴社會大眾，只要違規的規模夠大，大到難以根除，就有就地合法的空間，這樣將助長民間違法的氣燄，不僅農地工廠如此，工業住宅等違建也會面臨同樣的挑戰。

更讓住展房屋網企研室不平的是，為何違規工廠會如此猖獗？正是官方與業者交相賊，未積極執法所致，官方不僅未反省失職所在，反而在未嚴厲執法前，就大開就地合法大門，實在有失官箴，罔顧民眾期待；況且將農地工廠合法化，無視其對農業的巨大傷害，叫良田因工廠汙染化為烏有的農民情何以堪？這豈是農委會主委陳保基一句很無奈就能開脫的？

住展房屋網企研室必需指出，經濟部此舉是引鴆止渴，非但未藥到病除，反而會使農業遭受空前狙殺；由於都會住宅區地價高漲，建商遂將觸角深向地價相對低的都會工業用地，造成違法工業宅林立的局面，受建商蠶食工業用地影響，產業若有設廠需求，在農地違規合法化門戶大開的情況下，勢必前進農地興建工廠，屆時農業將無以為繼，形同滅農，這樣的結果，是官員們所能承擔的嗎？

【住展房屋網/台北報導】今年房市話題很熱鬧，尤其是非法建築與建築物違法使用的問題，更是吵得不可開交，包括假農舍、工業住宅、挑高夾層，近來分別因中央修法與台北市祭出新辣招，想藉由法制面杜絕違規。唯住展房屋網企研室認為，要真正根除違規，重點在於執行力，要徹底查覈並取締才有用，光靠修法，效力恐不如預期。

以假農舍來講，中央修法、立法做半套這部份暫且不論，即使法令全都修得沒有疏漏，真的就能解決假農舍問題嗎？答案想必是否定的。

事實上，查緝假農舍的關鍵在於地方政府的執法稽核，假農舍問題之所以如此浮濫，就是因為歷來各縣市政府放縱，大多只有消極的態度，缺乏實質的作為。偶爾在假農舍議題被媒體關注時，才處理幾間假農舍來祭旗，風頭過了又放任不理，使業者甘願鋌而走險，對於法規置之不理。

工業住宅不也是一樣嗎？全國各縣市都存在工業住宅違法作為一般住宅的問題，但卻沒有任何一個縣市拿得出辦法徹底解決；不解決就算了，遇到民眾與媒體質疑時，就牽拖人力不足、查核困難，最後問題就像慢性病一樣越來越嚴重。

挑高夾層也有類似情況，這些非法或違法使用的建築物，其實法律規範都相當明確，問題是各地方政府並不嚴格查核，讓民眾產生「違法的人那麼多，我違法也不會怎樣」的錯誤心理，於是大家就前仆後繼加入違法行列，在積弊甚久後，要想處理，難度也跟著放大許多。

如果地方政府拿出魄力，把法律規範徹底執行，每有違法案例就糾出並裁罰，那民眾自然忌憚三分，不敢違法。即使違法，公權力也該快速介入解決。

但在實務面上，執行力低落是不爭的事實。就算公務機關有意願想要大幹一場，又往往會遭到民意代表阻撓，最後又不了了之。所以，修法真的能解決弊端嗎？住展房屋網企研室認為：難！