近年來，不動產相關的詐騙案件頻發，犯罪手法如同日劇《地面師》，詐騙集團利用偽造遺囑、虛構債權證明或偽造公文，結合不肖地政士或仲介，非法取得無人管理的不動產並牟利。

文／周念暉　圖／PEXELS

此類犯罪不僅損害合法繼承人權益，也影響市場交易的安全性，筆者就曾經為當事人處理不動產詐騙案件，不肖份子聲稱可以協助透過關係將不動產去取得高額貸款，當事人信以為真，交付包含權狀及印鑑、存摺等文件。

結果房產卻被拿去向一般民間私人設定抵押及借款，借款更遭不肖份子全數取走，房子還無端多了一筆高額的抵押權，事後追問放款的民間企業也說他們只是單純的借款，並不了解當事人之間的彼此約定，我認為實際上根本是內外配合的犯罪計畫，進而順利協助當事人提告刑事詐欺及民事求償，但也由此可知相關不動產詐騙事件確實層出不窮，民眾必須時時警惕防範。

遺產權利處真空現象

這些案件的發生，首先反映出遺產處於「權利真空」的現象。當不動產所有人未立遺囑或繼承人未及時辦理繼承登記，該不動產便成為犯罪分子覬覦的目標。再者，詐騙集團的手法日益隱蔽，利用偽造技術和內部關係非法操作地政系統，完成產權的轉移。

此外，許多民眾對遺產繼承程序不熟悉，或因家庭糾紛導致繼承程序拖延，也為不法行為提供了機會。

為避免不動產陷入這種「權利真空」狀態，建議民眾應積極採取預防措施。首先，立下有效遺囑是保障財產安全的基礎，可以由律師協助下完成自書遺囑、代筆遺囑或是公證遺囑，以增加效力並避免爭議。

其次，應妥善保存重要文件，如不動產所有權狀及相關憑證、印鑑、證件，防止外流。

繼承人在親屬過世後，也應儘速完成繼承登記，避免因產權未明而被犯罪分子盯上。

兩招防詐團趁虛而入

民眾也可向地政機關申請「地籍異動即時通」服務，只要名下已登記的不動產遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押及書狀補給登記案件，甚至是有判決移轉、調解移轉及和解移轉等情形，轄區地政事務所將會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，使所有權人能夠即時知悉及因應處理，防止有心人士或詐騙集團趁虛而入，以不法手段騙取不動產。

如果真的不幸成為被害人，民眾應立即採取行動。發現不動產遭非法轉移時，應迅速向法院聲請「假處分」凍結產權，避免損失進一步擴大。

不僅如此，還須把握時間立即報警，並保存所有相關證據，包括不動產所有權狀、家族成員身分證明等，以協助警方調查。

杜絕財產二度受創

同時，根據《民法》第七六七條，向法院提起確認權利之訴，要求恢復合法產權，且在爭議未解決時，可對不動產申請加註訴訟登記，防止不動產再被非法交易或轉移。

此外，應追究詐騙集團的刑事責任，將偽造文書和詐欺行為者繩之以法。若案件較為複雜，建議委託熟悉不動產與遺產法律的律師處理，協助擬定完整法律策略，爭取最大權益。

針對該類事件的預防與處理，政府也應扮演積極角色。加強遺產繼承與不動產保護的宣導教育，提升民眾的法律意識，是解決問題的首要步驟。

同時，地政系統的監管機制應進一步強化，建立更嚴格的交易審核流程，杜絕內部濫權或漏洞。針對偽造文書及不動產詐欺行為，應修法加重刑責，提高犯罪成本，增加威懾效果，進一步保障市場交易安全性。

維權自保財產安全

綜上所述，不動產詐騙案件的核心問題，在於法律認知的不足與監管機制的漏洞。透過完善遺囑、妥善保存文件、及時處理繼承登記等方式，民眾能有效降低成為犯罪目標的風險。

同時，若不幸受害，應主動採取法律途徑維權，確保自身財產安全。政府與相關單位則應從教育宣導、系統監管與刑事處罰三方面著手，全面提升不動產交易的安全性與公信力，穩定市場秩序，避免更多無辜民眾或家庭受害。

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文/主筆室

房市冷卻，央行的限貸令確實發揮了「強制退燒」的功效，但當交屋潮與信貸緊縮相遇，市場並未迎來預期中的理性回歸，反而加速進入「資金枯竭」的極端情境。在政策與市場博弈的戰場上，購屋者無可選擇地成為了犧牲品，而這場風暴，並未止於投資客，甚至已波及首購與自住換屋族群。

過去，政府強調限貸令的目標，是為了壓制炒作風氣、導正市場發展，使真正的自住需求得以順利落地。然而，當銀行趁勢收緊房貸審查、哄抬利率，當原本已取得貸款承諾的買方在最後一刻遭遇資金變數，當市場交易動能因政策干預而全面降溫，政府所謂的「保障自住」是否仍站得住腳？

市場「去槓桿」的代價，是資金斷流與貸款雙重緊縮

限貸令的影響已超越過去對投資客的約束，正在轉變為一場全面的資金風暴。政策設定的初衷，是針對投機炒房者收緊資金流動，然而，當交屋潮進入高峰期，市場的貸款環境卻悄然改變，資金需求壓力全面加劇。

那些曾在低利環境下輕鬆擁有多戶房產的買方，如今迎來另一個現實：貸款成數驟降，自備款需求翻倍，若無法在短時間內籌措龐大資金，將不得不選擇賣出房產。據市場統計，2024至2025年間，全台將有50萬戶新屋交屋，其中至少30萬戶由多戶持有者購買。在限貸令限制下，這些投資買方若想完成交屋，便須額外準備過去2到3倍的自備款，等同於「買1戶，繳3戶的自備款」。

這樣的局勢不只影響持有多戶的投資人，更重要的是，市場的整體資金流動正遭到雙向擠壓。一方面，多戶買家受限貸款成數影響，無法順利取得資金，只能選擇拋售；另一方面，潛在接手者——包括首購族與自住換屋族——則因銀行貸款標準收緊、房貸利率上調而進退維谷。當市場買賣雙方皆陷入資金困境，交易停滯只是必然的結果，而這一切的導火索，正是政府所祭出的限貸政策。

首購、自住族群：本應被保護，卻成政策犧牲者

更具諷刺意味的是，這場資金風暴不僅將市場推向冰點，更對原應受政策保護的首購與自住換屋族群構成額外懲罰。在政府的政策語境中，限貸令的作用是讓真正有居住需求的人更容易取得購屋機會，然而，現實卻完全相反。

近日市場上頻傳銀行趁機收緊房貸標準，導致即使具備首購資格的買方，也可能在最後一刻被銀行拒絕放貸。部分金融機構更以風險控管為由，對小坪數物件、特定區域房產設下更高門檻，使得許多首購族與自住買方即便勉強符合貸款資格，仍面臨額度縮減、利率上升的問題。這不只是金融機構的獨立行為，更反映了限貸令與市場結構交互作用下所帶來的「溢出效應」，令政策意圖與實際結果背道而馳。

更進一步來看，台灣房市長年累積的房價高漲壓力，使得多數月薪4至5萬元的首購族，即便已存下200至400萬元的自備款，仍難以負擔合理通勤範圍內的房屋。當市場上的買家普遍受困於貸款條件惡化，購屋選擇被迫轉向更偏遠地區，這不僅拉長了每日通勤時間，增加生活成本，也間接加重了政府在公共運輸與都市規劃上的財政壓力。這場政策效應的連鎖反應，終究將演變為民間與政府的雙輸局面。

政府不能坐視不管，市場穩定應為優先目標

眼下，市場的不確定性正急劇升高，然而，政府的回應卻仍停留在過去「以政策抑制市場」的思維中，忽視了政策執行所產生的非預期後果。限貸令應對投機市場有所約束，但不該無差別地對市場所有買方造成限制，特別是當首購與自住換屋族群已淪為這場政策修正的間接受害者，政府若不適時調整配套措施，只會讓市場更加陷入不安與失衡。

在這樣的情勢下，政府應當迅速行動，確保市場不因政策執行偏差而出現過度收縮。首先，政府應研擬與官股銀行合作，推出針對首購與自住換屋者的長期優惠貸款方案，以確保真正有居住需求的民眾，不會因市場貸款條件惡化而被迫放棄購屋。其次，金融監管機構必須積極監控銀行放貸標準，避免金融機構趁政策變動趁火打劫，提高貸款門檻或利率，讓購屋者成為無辜的政策代價。

更重要的是，政府應重新審視限貸令的適用範圍，確保政策能夠達到真正的調控效果，而非無差別地壓制市場交易動能。房市政策不應僅停留在防堵炒作，而應回歸保障民眾合理購屋權益的核心價值。政策的終極目標，不應是讓市場進入休克狀態，而應是在市場穩定與健全發展之間找到平衡，確保台灣的房地產環境不因政策過度修正而步向更大的風險。

房市的未來，不能只是「懲罰過去」，更應該是「保障未來」。政府若真有心讓市場回歸合理發展，那麼現在，就是修正政策、恢復市場信心的關鍵時刻。

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