【住展房屋網/台北報導】近期受到陸股下跌連動，加上不斷下修的經濟成長率影響，台股接連失守，指數無極限摜底，自上周五跌破10年線後，本周一開盤更是把投資人嚇的屁滾尿流，一度大跌逾7%，短短時日，股市從力守8000點到如今恐連7000點大關也難保，令人對經濟發展難有信心。

而在這波股災中，與房市關聯密切的營建股成為空方狙擊目標，領頭慘跌，各大建設公司幾乎都創下近年來最大跌幅，不僅房市無力，股市表現更不給力；即便央行日前才雪中送炭，首度鬆綁房貸管制，但外界仍益發唱衰不動產後市。

對此住展房屋網企研室認為，無論是營建股還是房市景氣，其實最重要的還是基本價格面。先前有學者表示，炒房炒過頭，房價一路飆升，這些虛增的房價，在近幾年政府戮力打房，管制房貸成數的政策下，終於進入盤整階段。

不過因價格下修幅度甚微，一般受薪民眾仍買不起房，但投資客卻已因無利可圖紛紛退場，使房市欲振乏力，縱然央行一改晚娘嘴臉釋出善意，但在經濟展望不加的情況下，市場觀望氣息難以散去，沒有買氣挹注，上市建商無法入帳，營建指數的下跌，也是可想而知的結果。

雖然景氣展望不佳，營建股跟房市都面臨盤整階段，但住展房屋網企研室認為，市場游資仍充沛，加上買方需求仍強，因此未來只要房價回檔到正常狀態，消費者的進場意願自然提高，房市可望回歸基本面。至於房市是否會泡沫化崩盤？就現階段僅價格下修不到1成的情況來看，恐言之過早；況且政府打房態度在搶救經濟的前提下180度大轉變，可預期未來房市發展背景，會比之前友善許多。

【住展房屋網/台北報導】『來個會』對我國中、高齡民眾而言，絕對不陌生，起會不僅是早年最重要的融資管道，也是一種投資行為；而標會最怕的就是倒會，除了會頭之外，立意收尾會者，風險最大，倘若此會有卅人次，那麼就有廿九個風險。

這類互助會通常是由鄰里親友組成，以彼此信賴為基礎，然而在景氣不佳時，縱使淳樸農村，倒起會來也不落人後。畢竟，財色食名，人之大欲存焉，為此不顧互信，也是人性使然。

國家年金制度，和組互助會有若干相似之處，最大的共通性就是依靠信賴關係維持發展，否則一旦人民對政府缺乏信任，對於退休年金的惶恐不穩定性也會跟著提高。

看看近來把全球經濟搞得風風雨與的希臘，深究其財政敗壞的主因之一，竟是被退休年金所壓垮。對照台灣現況，民間對經濟缺乏信心，也煩惱健保虧損與勞退負擔掏空國庫；尤其年輕人，看著上個世代退休後領著高所得替代率的優渥養老金，自己卻只能領取微薄薪資，並負擔高稅負，情何以堪？

倘若年輕人無法再承受稅務槓桿，現今長者所領的高額月退，還有辦法繼續存在嗎？因此俗話說：人無遠慮，必有近憂，如果只仰賴國家機器就想安享天年，恐怕不太妥當，況且一干政客施政不求長治久安，只管鞏固選票，如此一來，又怎麼把一切希望寄託國家保障？

由於未來退休年金岌岌可危，為免老來無所依歸，台灣人拚了命想買房子，一來可保本，二來也能讓自己免於流連街頭的困境，畢竟以現今年輕人的艱困處境來看，孩子們恐怕也承擔不起奉養父母的重責大任，使得長輩們無論如何都得想方設法自力救濟。

現代人餘命甚長，退休後尚有卅年左右的歲月要過，生活基金自須未雨綢繆，名下若有一戶房子，至少還可抵上數年花費，也難怪會有『有錢不置產，到老一場空！』的流言，但這也得建立在房地產能長久健康發展的前提上，而如何才能維繫不動產體質？關鍵還是在政府施政，因此保障晚年除了購屋買房外，最重要的還是得積極監督政府的房地產政策，才不會讓銀髮人生面臨朝不保夕的難關。

【住展房屋網/台北報導】最近美國HBO開始播送最新迷你影集《黑色烏托邦(show me a hero) 》，台灣頻道也同步播放；這是繼之前引發話題的新聞急先鋒《Newsroom》後，該頻道影集題材再度觸及公共議題，而且這回還是更冷門的公共住宅政策。

該劇背景設定在80年代，場景為紐約州近郊城市揚克斯市，故事主軸則是意外勝選的年輕市長，在大法官壓力下執行公宅政策，最後導致市政癱瘓，甚至賠上個人政治生命的過程。

影集本身故事是虛構，不過卻相當程度描述當時美國社會嚴重的種族問題之下，公部門執行推動公宅政策的困境。事實上一直到今天，美國各種族間不僅有歧視，還有階級地位、貧富差距，甚至牽涉毒品氾濫及治安敗壞等社會問題；碰到這些難解問題，公共住宅政策中理所當然的『混居原則』，自然變得相當複雜棘手。

相較之下，台灣的情況其實單純很多；的確，該劇人物背景似乎和台北市現狀有些類似，但其實台北市興辦公宅，一般咸信遇到的最大難關，大概就只有原居者擔心房價因此下滑這項而已。

然而，該政策推動的障礙，真的只有憂慮房價下滑嗎？恐怕不是的。事實是，除了住展房屋網企研室先前強調的，中央應該負起更多，甚至主導責任，以及必須揚棄財務平衡觀點外，恐怕還得先把最根本的觀念釐清，那就是：政府應保障人民的，到底是什麼？

事實上，從過去官方一干政策謬誤，乃至居住正義遭漠視踐踏，住展房屋網企研室認為，全都源於居住權與所有權的混淆。如國宅政策或優惠房貸，都是把(保障)居住權和協助取得所有權劃上等號，這是極不適當的作法，當然也不符比例原則。花蓮縣政府在七夕情人節當天宣布，推出每坪12.5萬的600戶青年宅，無疑又是一次錯誤示範。

不僅如此，都市更新或都計重劃所產生的若干迫遷、居住不正義問題，也系出同源；確實有一些居民是非法占用土地，但當中也有個人難以扭轉、抗拒的歷史糾結；如國民政府遷台初期，安置軍眷或公教人士，很多都是當時威權體制下，直接挪(佔)用民地或無主地。如今時空背景轉換，現在政府重劃開發，卻漠視這番背景，直接判定這些人違法佔地或無土地所有權、無法獲得適當補償或保障。然基於信賴保護原則，政府不能忽視這些人的居住事實。這時，如果不釐清居住權和所有權，只會造成更多的社會問題，居住正義仍難彰顯。

大選將至，高房價依舊，想必從總統到立委候選人，大概又會把居住正義拿來說嘴，甚至還可能再拋出一些所謂的實踐政策；但選民這時恐怕要看清楚，如果政見或政策論述，繼續將居住權與所有權混為一談，那根本就是空話。

事實是，也不能只有訂個住宅法，把責任往地方政府身上丟就沒事，地方也絕不能繼續劃地蓋合宜宅。住展房屋網企研室認為，恐怕要從憲法的高度，釐清人民應得到(政府)保障的是居住權，絕非所有權，否則奢談居住正義。

【住展房屋網/台北報導】台北市房價下跌，似乎已經不是新聞，但在一片下跌聲中，卻有一種產品屹立不搖，那就是店面！台北市店面似乎不受不動產景氣影響，成交價格不斷拉高，而且賣方還很惜售，在慘澹房市中一枝獨秀。

今年以來，實價登錄所揭露的訊息中，店面成交價屢創新高，忠孝東路四段店面成交價高達778.5萬／坪，刷新台北市店面成交天價紀錄。由此可見店面價格已與一般住宅產品脫勾，即使住宅價格回跌，店面也不會受到影響。

店面價格不斷往上走高的主因，來自國外來台觀光旅遊人數持續攀高，在人潮帶動錢潮的情況下，凡熱門商圈店面都奇貨可居。市場更盛傳，有大量陸資喬裝外資來台蒐購店面，順便做起旅遊一條龍生意，是推升店面價格的另一因素。

無論真相為何，店面價格上漲是不可否認的。據住展企研室統計，今年以來，台北市預售屋、新成屋建案有高達約8成，將店面保留不賣，只有2成的店面釋出，一般投資客如果沒有門路、或不是業者口袋名單內的客戶，即使有錢想買店面，也挑不到什麼貨可以買，可見建商店面惜售心態濃烈。

為什麼業者對店面如此珍惜？因為店面若位在成熟商圈內，往往具有高增值性，不因屋齡增加而折舊，反而會隨著商圈擴大發展而增添價值。所以，即使現在台北市店面出租報酬率極低，價格還是下不來；除非商圈沒落、移轉，否則店面價值不易出現跌價情況。

但隨著北市店面價格走高，租金也跟著三級跳。因租金高漲，大幅限制商圈進駐行業別，而商家也一定會把店面租金轉嫁到消費者身上，最後造成高租金區的產品售價提高，或走高檔精品路線，成為物價上漲的幫凶之一。最後吃虧的，恐怕還是庶民大眾。

【住展房屋網/台北報導】央行房貸管控解禁立刻見效？本週以來，各媒體紛紛出現房市來客明顯增加的訊息，特別是房貸鬆綁的北桃六區，據業者內部消息透露，來人增加三到四成！

其實住展房屋網企研室同期觀察也發現，上週假日房市詢問度確實增加；但須提醒的是，光看幅度，而不深入檢視實際組數變化，仍無法還原真實市況。理由在於，原本一週10組變成14組是增加四成，20組增到28組也是增加四成；但其中一種情況僅增加4組，另一種情況則增加了8組，兩邊差了一倍！因此只顯示增加成數，卻不揭露實際人(組)數，就是在玩數字遊戲。

尤其必須注意的是，央行宣布解禁的前一週蘇迪勒颱風來襲，已使房市來人遽降；因此就算沒有央行跳出來送秋波，房市人氣應該也會回升。在比較基期太低的情況下，上週市場人氣回升，實不應解讀為市況立即有具體好轉，央行鬆綁解禁限貸是否產生拉抬作用，以及程度多少，還要再觀察個一到兩週，甚至更久才有辦法確認。

住展房屋網企研室當然能夠理解，從去年八德合宜宅弊案爆發以來，房市消息端幾乎沒有什麼正面利多傳出；因此這回央行解禁信用管制，業者當然要好好利用、大肆宣傳一番。但說實話，業者趁機玩數字遊戲，不過也是上行下效罷了，因為過去以來，台灣官方更是長於此道。

沒錯！上週國發會發佈的調查，竟然顯示國內貧富差距持續縮小中，這和主計處稍早大幅下修今年GDP成長預測，簡直是天壤之別。由於近幾月進出口數據衰退太明顯，因此主計處把GDP成長預測調低到2%以下，的確有跡可循；然而國發會貧富差距縮小的調查結果，也未免和一般民眾的認知現況差距太遠。

事實是，國發會目前所作的貧富差距調查，就是最典型的數字遊戲；因為該調查基礎是五等份計算，也就是把家庭可支配所得中最低的20%家戶，和最高的20%相比較。然而，這樣的比較方式早就遭到外界詬病、質疑，認為不但完全失真，甚至有粉飾太平之嫌。

實際上，近年不但中產階級快速消失，大部分經濟力往下衰退，財富更有集中於少數人的傾向；這如此社會現況下，怎能用五等分來算貧富差距？至少也該用10，甚至20等分來看才對、況且該調查所用的是可支配所得，這就意味著近年高房價產生的資產落差，在官方的貧富差據調查中，根本無法顯現。

小到房市來人，大到貧富差距統計數據，通常免不了有人為操弄，甚至玩數字遊戲的成分，所以相關統計數據只能僅供參考；然官方施政不能只看統計數據，庶民感受如何，才是最真實的控訴！

【住展房屋網/台北報導】每個人一輩子總有許多第一次，買房子也是。無論哪一年，房市都會有一批「首次購屋客」；對這類「初心者」來講，因為經驗比較不夠，難以判別售屋資訊的真假，較易誤入不肖業者的陷阱當中。

據住展房屋網企研室觀察，首次購屋者最容易上當、也最容易衍生糾紛大略有以下三種情況，購屋者務必仔細睜大眼睛，小心提防。

第一種：車位灌入房屋坪數壓低單價。一般來說，計算房屋每坪單價是不包含車位的，但有業者會把車位坪數灌入房屋坪數，製造出房屋單價超低的假象。例如A、B兩戶房屋坪數各50坪（不含車位），總價都是2500萬，換算每坪單價是50萬／坪，但B戶賣方若把約5坪車位灌入房屋坪數中，那麼就變55坪、總價2500萬，單價變成約45.45萬。

經驗不足的初心者，就會誤以為B戶比較便宜，其實根本沒便宜到。這種銷售手法除了部份代銷會用，房仲業者更為常見，不少售屋網上刊登出售的物件都找到相關案例。

第二種：車位價格回補房屋單價。這種情況在新建案較為常見，通常業者會標榜房屋單價比其他建案低，比如A建案號稱30坪、單價31萬，車位一個是120萬，含車位總價1080萬。

但附近的B建案也是30坪，卻號稱單價只要29萬；乍看之下，B建案相對便宜，很容易就吸引到更多客戶來看房子。不過，這種相對便宜的建案，少部份會運用車位回補的手法，例如B建案一個車位定價可能高達190萬，其實比行情多出70萬。

而車位價格多出來的70萬，再回補到房屋差價中，等於一坪回補約2.3萬，因此房屋單價其實等同約31.3萬，其實比A建案來得貴。

第三種：二工坪數計入銷售坪數當中。這類建案案例雖然極少，但買到這類房子的購屋者必定吃虧。所謂二工，是指取得使用執照後二次施工，比如將陽台外推增加室內空間。

有極少數不肖業者，會把二工增加的坪數灌進銷售坪數裡，藉此壓低單價，其實這有違法之虞。打個比方，某個建案銷售人員告知買方，A戶總坪數40坪，總價1600萬，單價一坪是40萬，但其實權狀實際坪數只有35坪，另外5坪是陽台外推所增加的坪數。

過去曾有建商使用這種不肖手法賣房子，被檢調起訴過，也與買方大打訴訟戰。若初心者想避免買到二工坪數計入銷售坪的物件，最好是查看平面圖與現實屋況的差別，以及詳細查看房屋所有權狀的坪數配比。最重要的，當然還是找一家有信譽的建商，才能避免自身變成誤入陷阱地小白兔！

【住展房屋網/台北報導】借『節』發揮，肯定是商人最擅長的行銷術；諸如父親節、母親節，甚至舶來的耶誕節、感恩節或萬聖節等等，商人都能趁機大作文章搞促銷。當然，這當中『商機』最龐大的，肯定非情人節莫屬；而且在台灣還一年玩兩次，一次是西洋情人節2/13，另一次則是正逢此時的農曆七夕。

沒錯！每年二月中和約八月中下旬，兩次中外情人節時，花商和賣巧克力的肯定大發利市，餐飲、住宿及旅遊業也來沾光，甚至不動產業也不甘寂寞參一腳。就拿這次七夕情人節來說，照例我們又看到部分報章以「情侶購房」為主題作專題報導，也找來律師等專業人士，建議情侶買房應注意的『事項』，比如建議情侶買房前可先透過借名登記契約，來保障自身權益等等。

不過說也奇怪，送花、吃大餐、一起出遊、住宿也就罷了，買房子到底又干情侶啥事？畢竟，儘管情侶關係確實匪淺，但雙方並沒有任何法定關係，也就是沒有法令保障，因此住展房屋網企研室認為，從法律層面來說，情侶買房，跟兩個陌生人湊錢買房並無二致；說老實話，除了目的不大一樣外，其他可能產生的情況，或說潛在問題及糾紛，和時下一度流行的糾團合資買房又有什麼不同？

事實是，即便真的有很大意願攜手邁入人生另一階段的愛侶，一旦碰到與金錢有關的事務時，還是很容易產生歧見，甚至萬一日後感情生變，更是剪不斷理還亂。因此任何需要合資的事情，本來應該小心為上。

以此延伸，動輒百萬甚至上千萬的房產購買行為，牽涉到的程序、手續及法令多如牛毛，比一般購買行為更加複雜難解。因此住展房屋網企研室衷心建議，對於合資購房一事，情侶們最好少碰為妙；想構築甜蜜小窩，可選擇先用租的，情況會單純很多，如果希望這個窩進階到完全屬於兩人世界、不用擔心房東來打擾(擁有所有權)，等步入禮堂後再進行不遲。

【住展房屋網/台北報導】中央銀行於8月13日宣布，新北市的八里、鶯歌，及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等共計六個行政區，即日起解除選擇性信用管制。而這六個行政區在民國103年6月被納入選擇性信用管制，迄今歷時近1年又2個月；在此期間，新成屋、預售屋的價量變化是如何呢？

鶯歌八里強勢　房市不甩管制

據住展雜誌統計，此次解除管制的六個行政區在管制期間漲跌不一；其中，新北市的鶯歌與八里兩區房價連袂上揚，單價分別上漲0.3萬／坪、1.4萬／坪，漲幅各約為1.22%、5.09%。

鶯歌近年來在台鐵捷運紅線與鳳鳴重劃區帶動下，市中心、尖山地區與二橋地區新建案開價頻創新高，帶動全區房價微升。惟鳳鳴重劃區因捷運紅線延宕，加上買氣下滑，重劃區內房價上攻乏力，壓抑整體漲勢。

八里漲幅則較大，房價上漲最明顯的區塊是舊市區與水岸第一排，八里坌重劃區價格則已停滯；舊市區房價是被台北港特定區題材所帶動，而水岸第一排的高單價高端住宅，開價依然是居高不下的4字頭。

桃園標準不一　漲的跌的一起放　

住展雜誌企研室經理何世昌分析，桃園受管制的行政區衝擊最大，尤以中壢最為嚴竣。中壢舊市區與內壢地區房價漲勢雖仍持續，但漲幅已趨緩，且因個別建商在青埔特區發動價格戰，成交單價下殺，拖累中壢整體房價，跌幅高達7.91%。另蘆竹跌幅也不小，達到7.58%。

反觀龜山，是桃園唯一上漲的管制區，且漲幅竟飆到12.89%，上漲主力在林口新市鎮龜山段，因機場捷運直達站〈A8〉題材，往返北市比林口快，但房價卻比林口A9周邊低，補漲力道十分強勢，絲亳不受管制所打擊。

三區價量齊揚　恐成漏網之魚？

住展雜誌企研室經理何世昌指出，若從推案量來觀察，發現央行選擇性信用管制一年多以來，鶯歌、八里與龜山推案量都呈現爆量狀態，可謂房價、推案量二者「價量齊揚」。但桃園和中壢推案量則大幅萎縮，顯示建商推案信心處於低檔，桃園區甚至有成屋指標案拖逾半年仍在觀望不公開。

整體而言，桃園市的桃園、中壢與蘆竹受到央行選擇性信用管制衝擊，房價一致下修，推案量更是銳減，房市已送入「急診室」，確實有解除管制的需求。但鶯歌、八里與龜山等三區，在管制期間卻出現房價、推案量「價量齊揚」式發展，房市仍亮綠燈。

何世昌認為，央行此次解除管制，似乎沒有一致性標準，「無論有病、沒病都吃藥」，倒是重災區的台北市仍未解除管制。且央行提的鬆綁三標準，似乎不夠充份，推測應是刻意選擇鬆綁對整體房市影響較輕微的蛋白區，雖然立意良善，但也應謹慎注意有無錯放的可能性存在。

【住展房屋網/台北報導】載浮載沉逾三十載的淡江大橋，在適逢選舉的這段時間裡不斷攻占新聞版面，從官方動作頻頻的情況來看，大概是淡江大橋這張不斷跳票的建設支票，有史以來最有可能兌現的時機點，也難怪久候多時的地主在日前舉辦的公聽會中期待殷切，開會氣氛和樂融洽。

然而會議的平和被一名抗議人士打破，直批淡江大橋衝擊交通且破壞環境，地主也一改和諧態度，怒斥等待30年的建設，不應因外來人為反對而反對就停擺，成為會議中的火爆插曲。

住展房屋網企研室理解地主渴望開發案兌現的心理，但斷然要『外來人』閉嘴的舉動，卻令人相當痛心；而『不讓外來人置喙』的想法，也是我國在推動地方建設時，極其荒謬的行徑之一。

在地民眾捍衛地方利益的思維情有可原，擔心外地人不理解當地發展脈絡而有所質疑也無可厚非，但這並不表示外地人沒有參與討論的空間。首先，地方重大建設經費哪來？不就是全體國人的納稅錢！既然用的是全體國人的錢，地方人士口中說的『外來人』，也是出資的一份子，自然具備發言的正當性。

再說，建設題材延宕30多年，土地在這期間可能幾經轉手，如果地主非持有30年以上的原始地主，而是看準開發利益後來購入的投資者，難道就不是所謂的外來人嗎？而這些人真的有比口中的外來抗議者更了解在地的發展脈絡嗎？恐怕不見得。

還有，既然地主認為外地人不應該有這麼多意見，那試問規劃建設的官員們，有幾個是淡水、八里的在地人？那為何在地人士這時又願意去接受一個外來者籌劃的地方建設呢？怎麼不去質疑這樣的規劃是否適合當地呢？

拋出若干問題，主要目的是要表達公共建設，本就有其開放各界參與的『公共性』，不能以地方主義思維予以簡化，否則就會出現如苗栗一般，不斷批評外地人阻礙當地發展，但當政策錯誤導致財政敗壞時，卻又哀嚎要中央紓困，拉下全體國人一起負責，這合理嗎？

住展房屋網企研室認為，倘若真要以地方主義制約公共建設，屆時可能會發生沒人願意幫其他地方出錢作公建的窘境，畢竟沒有理由爽是你在爽，出現問題時又要大家扛，除非在地地主願意『自己的建設自己出資做』，花自己也虧自己的，才有本錢對所謂的『外來人』大聲，否則就應該以更包容的心態，面對公共建設正、反面的大眾討論。

【住展房屋網/台北報導】近來內政部罕見大動作出面召開記者會，向國人警示海外買房易造成的糾紛，以及可能會遇之風險。雖然政府部門好心提警國人海外置產的問題，但住展房屋網企研室認為，關鍵是政府應該做的更多，而不是只出來喊喊話，事情就這麼四四六六算了。

內政部表示，房仲業者從事海外不動產仲介，必須遵守「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」、「公平交易法」等法規。但事實上，上述法規仍無法全面、完整規範仲介海外買房業務。

例如仲介費用，我國「不動產經紀業管理條例」規定仲介預用收取上限為成交總價的6%，但仲介海外買房卻未受此限制，以致於部份仲介海外買房的業者，仲介費最高還收到10%。

最令人詬病的，則是「投資報酬率」。仲介海外買房的業者，幾乎都用「高投報」來吸引投資者，但其所謂的高投報，其實只是名目報酬率，並且以最高額租金來作計算。等到投資者買房後，才發現實質報酬率並沒業者聲稱的那麼高，因此容易衍生糾紛。

這幾年來，仲介海外買房熱潮仍未停止，而國人海外置產的國家選項更有增加的趨勢，從以往熱衷的美國、加拿大、日本等成熟國家，到現今的柬埔寨、泰國、越南及馬來西亞等新興經濟體，民眾海外投資的足跡愈來愈廣，步伐愈走愈快，但內政部遲遲未修訂新的規範，也未強力介入管理這塊市場，反而有點隔岸觀火的味道。

住展房屋網企研室呼籲官方，為了保障投資者權益，內政部若不想制定專法，起碼也該翻修現行不足的相關規範，而不是出來開個記者會，或抽查部份業者就草草了事。否則，未來海外買房的糾紛恐怕會越來越多，官方總不能放著不管，任憑業者大賺、投資人吃悶虧吧？

【住展房屋網/台北報導】在淡水河口浮浮沉沉三十幾年的淡江大橋，最近國際競圖結果終於出爐，距離實現的日子似乎越來越近了。但畢竟淡江大橋跳票紀錄實在太多，而且淡江大橋環評爭議也不少，不禁讓人想問：這回淡江大橋真的蓋得成嗎？

住展房屋網企研室挖掘資料發現，淡江大橋約在民國69年就提出建造計畫，之後不斷延宕；每逢大型選舉，參選人就誇下海口要蓋淡江大橋，但一到選後使命就變成『死命』，所以被謔稱是一條「選前浮上來，選後沉下去」的橋。

直到去年十月，淡江大橋終於有條件通過環評；新版淡江大橋工期分三標，第一標台北港臨港大道段已在去年十月開工，至於二、三標都還沒開始施工。雖然交通部號稱民國109年可以全線通車，但各界仍有不少疑問。

首先，很巧的，淡江大橋最重要的二、三標，也就是淡江大橋八里端引橋到八里連絡道、淡水端隧道，還有主橋段的部份，都預計在今年底前發包動工，「剛剛好」又是在大型選舉之前。萬一選前沒發包出去、或者經費沒到位，那選後恐怕又是一場空，淡江大橋又將再度「fall in down」。

說是「萬一」，其實發生機率並不低，畢竟這個「萬一」在過去三十幾年間，已發生過N次，如果今年再重演一次，好像不怎麼意外，但最受傷的，還是當地居民。

同時住展房屋網企研室也對淡江大橋「有條件」通過環評有所質疑，所謂的「有條件」，是要求淡江大橋的工程需要妥善維護十三行遺址、挖仔尾濕地自然保留區，且淡江大橋建築物本身不能破壞「淡水夕照」的落日景致。

有趣的是，妥善維護十三行遺址、挖仔尾濕地自然保留區這兩項要求，較具有實質性的評判依據，但「淡江大橋不能破壞『淡水夕照』」，這句話就充滿玄機與無限伏筆。

到底要蓋到什麼程度，才叫不能破壞「淡水夕照」呢？根本沒有明確文字記載，完全憑個人主觀判斷。今天主政者是A，A認為橋蓋再大都不算破壞淡水夕照，那橋照樣能蓋下去；如果主政者是B，B覺得橋身稍微擋到落日都算破壞，就則要求停工？

總之，淡江大橋能否興建完成，現在下定論都還嫌早。不過若是蓋不成卻有個好處，那就是每逢大選，參選人都可以開興建淡江大橋的支票，完全不必擔心找不到具體政見可談，您說是嗎？

【住展房屋網/台北報導】本月14日適逢農曆七月鬼門開，『照例』房市業界都會再冷飯熱炒一下，討論鬼月對房市的影響。想不到此時竟殺出個程咬金；原來同日央行罕見地以『書面』方式召開常務理事會，副總裁楊金龍更在會中宣布房市信用管制鬆綁，去年納入管控的新北市八里、鶯歌，及桃園市桃園、中壢、蘆竹、龜山等六區，即日起不再管制，自然人第三戶、公司法人及豪宅貸款也從最高五成調高到六成。

的確，如按表操課，央行下個月才要開第三季例行理監事會，結果卻幾乎無預警於14日宣布片面鬆綁信用管制，無論時機和動機都耐人尋味。雖然楊金龍強調是因隨時都在監控市場動態，也收到部分地區(業者？)反映陳情，因此作此決定，還說這些鬆綁管制區，房價已有漲幅趨緩或修正，買賣移轉棟數下降的情況。

不過，想必無論楊金龍再怎樣解釋，外界還是會把這項突如其來的決策視為救經濟的手段。畢竟現在台灣GDP成長別說保3，連保2都有問題，但財經部會早就黔驢技窮，看來看去，只剩下房市消費這塊內需可用。甚至說得再難聽點，執政黨選情告急，恐怕也顧不得什麼居住正義，得先想辦法美化經濟數據才是；所以鬆綁限貸，自然被認為有拼選舉的意圖，但央行當然否認到底。

然而先不討論時機或動機，對於楊副總裁提出有關鬆綁的理由，住展房屋網企研室認為說服力根本不足。如果說房價漲幅減緩、買賣移轉棟數下滑，就能解除限貸，那麼要鬆綁的應該不只是有上述這六區；就如淡水，近一年來也明顯有價跌量縮的情況，央行怎不也鬆綁？難怪會被說是宣示意義較大。

當然，央行這項措施並無強制性，最後還是要看行庫端的實質作為；而以目前市況研判，市場買氣要藉此回溫，還是有難度，因為除限貸外，持有稅大增也是負面因素之一，更別說現在消費者對價格的認知或負擔力，和賣方底價還有相當落差，住展房屋網企研室剛發表的房價所得比也還高得嚇人；貸款僅小增一成，仍是杯水車薪。

不過住展房屋網企研室認為，央行此舉對桃園房市不無小補；主要是該市整體屬成屋市場，加上過去一年價格修正最明顯，因此限貸鬆綁、成數提升，多少有助買氣拉抬。另外，鬆綁的區域如青埔高鐵特區，原本可能發生的交屋難題，也有機會緩解。

然而，央行這項恰好在鬼月鬼門開時宣布的鬆綁管制措施，總體而言，恐怕還是很難達到美化經濟數據的目的。因為撇開99年後起的信用管制，其實之前的房市多頭，靠政府『救市』的成分很大，諸如優惠房貸、調降遺贈稅率，甚至力行徵地重劃，哪個不是『居功厥偉』？然而最後結果是什麼，大家都還歷歷在目！現在又要靠刺激房市來救經濟，說難聽點，根本是『請鬼拿藥單』！

【住展房屋網/台北報導】最近金管會表面上頻頻出招救台股，不過從最近幾項鬆綁錯施研判，似乎又悄悄回頭走『救房市等於救經濟』的老路。首先，金管會鬆綁開放AMC業務範圍，可以辦都更重建承、接爛尾樓等等，接著又宣布放寬不動產投資信託基金(REITs)發行規定，開放信託機構及不動產管理機構可收取績效報酬。

對此，業者認為有助於證券化商品之推動，還說之前幾年房市走多頭，投資人多傾向直接清算處分獲利；雖然金管會這項新措施還需經受益人通過，但目前房市走弱，因此仍對REITs市場有一定的活絡作用。

然而住展房屋網企研室認為，金管會這招恐怕只是一廂情願；因為台灣不動產證券化市場猶如一灘死水，問題並不單純是直接處分獲利比收(租金)分紅快。

當然房價漲時，受益人更會想直接殺機取卵，但房市走弱，也不見得有利不動產證券化市場發展。真正癥結其實在於，國內租賃房市封閉、不透明，規範只作半套，不利市場發展，但最重要的是經濟基本面不佳，資金堆積到房市後，只漲房價，房租卻漲不動，導致REITs收益率不佳，影響發行及流通量。

先看規範層面。目前國內REITs仍只開放收益型，開發型則仍多所限制。然而不動產證券化制度成熟的歐美等地，開發型REITs實是開發商籌資的重要管道之一。相較之下，只能作收益型，就代表只有穩定收租金的不動產才能發行不動產證券；簡單說，就是讓更多人一起當房東的概念而已。

然而國內優質且滿租的商用不動產，目前仍由少數財團把持、流通率甚低，對這些財團而言，手中的金雞母幹嘛與其他人利益共享？況且持有成本(房屋及地價稅)長年偏低，就算擺著租不出去也無妨，不需要積極招租；一來可能是惜售惜租，但也可能是等待良辰吉時，一次賣掉，獲利更大。總之，沒必要搞證券化，人多嘴雜難辦事，還有一堆規範箝制。

不過真正障礙，還是租金水準長期停滯。這反映的是，一般庶民消費力受限，商家難負擔高房租，及產業外移空洞化，辦公室、廠辦需求萎縮；但房市湧入大筆資金、堆高房價，房東就會想漲房租，惡性循環下，造成不少精華區店面、商辦閒置租不出去。這樣的情況，當然不可能發行REITs或其他證券化商品，因為出租率低、租金收益不穩定，哪個投資人會願意投入？

總之，金管會最近的一些動作，可能還是想藉刺激房市流通量來美化經濟數據，但這很明顯地是搞錯方向。住展房屋網企研室要再度強調，唯有搞好經濟基本面，產業多元且活絡，搭配發揮該有功能的分配制度，全民消費力實質提升，無論買賣或租賃，不動產市場體質才真的健康，證券化商品也才有發揮的空間可言。

【住展房屋網/台北報導】今年父親節碰到怪物颱風蘇迪勒來襲，造成嚴重災情，且無意外又引發政治口水戰；原來風災過後，台北市自來水變得混濁、無法飲用，不少泛藍民代紛紛跳出來指責柯P失職沒顧好水源，連前市長郝龍斌也加入撻伐陣容。

不過這項指控，很快就被敵對陣營打臉；指出台北市僅在乾旱時期才會向翡翠水庫『買水』，其餘時候取用的是新北市南勢溪的水，因此把問題矛頭指向該溪上游沒作好水土保持，而此事權責(疏失)實屬中央(水利署河川局及林務局)；不過稍早林務局也出示衛星照片證明，風災之前南勢溪水源處並未『過度開發』。到目前為止，此事還是各說各話、真相仍舊未明。

然平心而論，無論真正原因或禍首是誰，包含風災後水源遭汙染，或其他批著天災外衣的人禍，中央地方都有責任。就拿保護水源地這件事來說，中央當然得負起最大的監督責任，但地方也要作好第一線把關，否則就算規定限禁建，如果地方放水濫發建照，或不認真稽查濫墾，還是一樣造成問題。事實上，同樣道理也可適用於這幾年因房價飆高而凸顯，且用放大鏡檢視的住宅政策。

雖然99年中央就打著居住正義大旗，宣示對抗高房價，但到目前為止，實際上作的只有推動住宅法三讀，取代原有的國民住宅條例；當時號稱釋出五塊國有地蓋社宅，結果最後通通丟給地方。更諷刺的是，同時段營建署加速推動實無法源依據的合宜宅(官方說法是非常時期非常作為)，後來卻問題叢生；先是爆發弊案，之後又傳出施工品質堪慮。

其實就算是住宅法，也是『魔鬼藏在細節裡』；種種跡象皆揭露，中央就是不想推動只租不售的公營社宅。主導北市公宅興辦的副市長林欽榮就指出，住宅法雖然取代國民住宅條例，但這項法規轉換，反而造救一個在公共住宅上毫無責任的『中央政府』。

原來解讀《住宅法》條文會發現，當中事有蹊蹺；首先第2條明確將「社會住宅之規劃、興辦、獎勵及管理」歸屬地方政府權責，第6條又定地方政府蓋宅前，自行邀集專家學者共同參與，第7條地方政府自籌住宅基金等；林欽榮指出，這一系列明文規定與中央政府無關的法條，都讓中央政府在公共住宅政策上想當然爾的「真空化」。但都會區居住需求不曾減少，加上土地價格墊高，沒有公宅供給的結果，形同「法律削弱了弱勢與年輕人的居住權益」。

無可否認地，目前公宅興辦，台北市確實如同『孤軍奮戰』。然住展房屋網企研室認為，中央明顯卸責推委外，北市府也不應拘泥於財務或自償率觀點。就拿柯P稍早參訪過的韓國經驗來說，他們能成為近二十年來興辦公宅數量最多的國家，關鍵處不只是誰該出錢而已，而是對政策的態度及觀念。

也就是，韓國自始至終沒有用損益平衡觀念興辦、提供公有住宅；因他們體認到，住宅政策是不可能創造利潤的事業，而是政府需提供及負擔的公共福利政策，因此傾國家之力為之。相較之下，無論是台北市喊財源不足，新北市朱立倫搞BOT，台中市林佳龍用促參，或花蓮縣長傅崐萁說政府辦不來，某種程度都是觀念謬誤，更是推諉卸責！

事實是，就如同我們每天喝、每天用的自來水、飲用水，政府應該不惜重本維持其一定的衛生品質一樣，國民居住大事需求乃至權利，同樣是官方理應投入公部門資源予以保障的，無論中央或地方皆然！

【住展房屋網/台北報導】自從金管會在2012年，對壽險業者購買商用不動產實施「金八條」禁令後，壽險業者不斷呼籲金管會應放寬規定，尤其是投報率需達2.875%的天花板，更是壽險業要求鬆綁的首要目標。金管會未來是否會鬆綁金八條尚未明瞭，但讓人好奇的是，房價不是在跌嗎？為什麼壽險業還想要搶進商辦？

壽險業念茲在茲的原因，主要還是國內投資標的過少而手上閒錢太多。由於台灣人愛買壽險，加上市場游資氾濫，導致壽險業者手上資金滿滿，加上台灣可投資標的本來就少，主要項目不外乎股票、債券、不動產。

但照過去經驗來看，投資股市波動太大、風險也高，資金比重不能壓太多，否則一遇到股災就賠到脫褲子。金管會原實施金八條，部份因素是想把壽險業資金趕出房市、進到股市，但實施以來，台股成交量依舊低迷，可見壽險業閒置的資金並未如期湧入股市。

至於投資債券，雖然獲利較為穩定，但利率卻太低；即使美國9月可能升息，但台灣央行升息機率並不高，所以近來央行代為標售中央政府債券，利率竟還持續築底。因債券獲利空間小，股市波動又太大，相對之下，較為穩定的房地產，就成為壽險業者最想投資的標的。

有人會說，既然國內找不到投報率2. 875%的商辦物件可買，何不到國外買？確實，有少數壽險業者己到國外投資商辦，但大部份仍留在國內，畢竟不是每家壽險業者都對國外商辦有興趣，也不是每家都具備國外不動產研究評估與管理的能力。大家比較想買的，還是自己最熟悉的地方。

再者，近年商辦市場買賣雖然十分冷清，但租賃市場相對活躍；據商仲業者統計，去年及今年北市商辦租金都往上走高。因目前房價太高，有越來越多的企業行情寧願用租的，不願意砸大錢買商辦，因此推升租金行情。

或許，壽險業者希望金管會解決投報率2. 875%的限制，是在商言商，為了自己利益考量，而解除管制也有助於活絡商辦市場、促進經濟。

但同時也有人質疑，現在不動產景氣疲弱，若冒然解除管制，開大門讓壽險業資金投入不動產市場，是否又會讓房價止跌回升？進而推高民怨？總之，這步棋確實不好下，尤其在總統大選前，更難有退讓的空間。

【住展房屋網/台北報導】內政部已公布最新的房價所得比，台北市達到16.16倍，再創歷史新高，引起各界關注。不過房價所得比是採取中位數家庭可支配所得來計算；家庭可支配所得，是以家庭所有成員收入，扣除必要性支出後的可支配款項來作計算。

但現在台北市小家庭盛行，有許多小家庭夫妻缺乏富爸爸、富媽媽的奧援，只能依靠夫妻兩人薪水來付房貸。假如夫妻二人若在沒有家人金援的情況下，且不計獎金與年終，單單靠每月實質經常性薪資收入，到底要花多久的時間不吃不喝，才能在台北市買到一間房子？

不同世代買房　痛苦指數差很大

據住展雜誌統計，自民國77年以來，台北市民眾購屋痛苦指數節節升高，最高點是在民國103年，高達46.6倍（物件為中位數房型：45坪標準三房），代表雙薪家庭要不吃不喝46.6年，才買得起台北市新房子。今年第二季雖稍降至45.1倍，但依然相當辛苦。

在民國77年，當時新建案平均房價僅16.4萬／坪，每人每月實質薪資約31,690元，夫妻二人一年的實質經常性薪資共約76.1萬；而當年45坪新房子總價只要738萬元，只要夫妻兩人9.7年不吃不喝，就能買到45坪的房子。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，老一輩的長輩記憶裡還殘留著一個想法：「在台北辛苦打拚，省個幾年就能買到一間房子」。但這個觀念如果套用在現在，那真是「白天不懂夜的黑」，任誰也沒想到，27年前夫妻二人花9.7年薪水買到房子，如今新世代不僅得花超過45年才能完成，而且房屋室內面積更因公設比升高變得更小。

近27年來　薪資漲幅只有房價零頭

如果降低坪數標準，民國77年間在台北市買15坪小套房，總價只要246萬元，夫妻二人只要3.2年不吃不喝，就買得起一間小套房。但今年買相同坪數房子，總價已飆到約1,352萬，夫妻得不吃不喝15年才買得起，差距十分懸殊。

如果是單身族群，那負擔更重。以15坪小套房為例，77年每人實質經常性薪資為31,690元，單薪約6.5年不吃不喝就能買到北市新套房；但到了今年第二季，每人實質經常性薪資為37,489元，15坪新套房要價約13,52萬，單薪必須約30年不吃不喝才買得到。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，購屋痛苦指數居高不下的主因，是因為歷年薪資成長有限，薪資漲幅遠落後於房價漲幅。民國77年來台北市新成屋、預售屋平均房價僅16.4萬／坪，但今年第二季已來到90.1萬／坪，近27年來大漲約4.5倍，但實質薪資從77年的31,690元，到今年前5個月僅有37,489元，只增加約18.3%。

沒有富爸爸　雙薪家庭難在北市買房

大抵來說，民國90年以前買房子是最甜蜜的時光，這時候實質薪資穩定上升，而房價漲幅有限，購屋痛苦指數低。民國90年到103年，房價快速墊高但實質薪資卻倒退，購屋痛苦指數快速飆高；不過對已經買房子的人來說，這段時間是房價增值最迅速的時期，投資報酬率最為可觀，靠買房資產翻倍並不是神話。

何世昌認為，民國70、80年的年輕夫妻要在北市買房子並非難事，惟現今年輕家庭無力負擔，不是不夠省、也不是亂花錢，而是薪水跟房價相距太甚，且因房價高漲，更導致世代間財富落差加劇。未來仍得靠政府幫幫忙，大幅提升民眾薪資所得，否則只能被洗出台北市外，到其他縣市才能一圓買房夢。

【住展房屋網/台北報導】最近一段時間，國內房地產市場呈現買賣雙方僵持、買氣結凍的狀態。投資客追高不追低，況且現在政策對他們相當不友善，因此已轉採觀望好一段時日。而目前市場上剩下的自用消費者，早就追不上房價，當然期待房價明顯鬆動。

然就賣方來說，一方面這幾年土地成本大幅墊高，頭已經洗了一半，要他們大降價肯定心有不甘或力有未逮，加上目前利率仍在低檔，除非是採取高風險槓桿操作，否則應該都還有一定財力支撐。在買賣雙方心態及認知南轅北轍的情況下，交易量的確很難提振。

因此，根據實價登錄資訊顯示，近半年土地交易轉冷，其實並不令人意外；畢竟現在開發商面臨的是出清庫存，及能否順利交屋這關。過了，才有下一階段重新購地、加工、賣房的可能性。

只不過相較於新供給較少的市中心，所謂蛋白或蛋殼區供給量更大，但剛性需求較弱，公共建設仍待提升，新成屋順利交屋的難度更高，價格也更早鬆動。住展房屋網企研室觀察發現，過去半年來，就是這類地區房價率先下修，只不過目前幅度還不算大，大概還在一成以下，而且區內建案預售期間，買單者有不少投資客，因此風險指數相對更高。

另根據統計，今年上半年核發使照量達4.16萬戶，創2009年以來同期新高，代表接下來的交屋壓力更大，加上受今年七月容積獎勵上限新制上路影響，去年開始便出現建照申請潮，為未來數年市場供給爆量埋下種子。更別忽略，如果建商交屋不順利，未來還可能會出現逾放屋，進一步衝擊市場供需及價格。

總之，即便未來實際上可能會因區而異，但整體而言，從現在開始，房市將進入供需關鍵期。當然，今年底前受選舉影響，還無法完全斷定後市走向；但住展房屋網企研室認為，等選舉結束、外部干擾消除後，應能更清晰看到房市基本面的變化，如投資客會不會重新出籠？自用消費者是否盼到符合期望的價格降幅？當然，除了人口結構變化外，經濟狀況是否好轉，也會直接左右購屋者的進場意願甚至追價能力。

【住展房屋網/台北報導】國有土地標地上權搞商場的風氣，儼然已成為全國運動，從台北市逐漸往台中、台南、高雄等地漫延，日前財政部國產署表示，為活化閒置國有地，將與台南市政府聯手啟動「北區交通綜合轉運站」地上權案，年限70年，權利金3.91億，開發面積逾3,000坪。除轉運站外，當中商業區將同步開發，估計可吸引民間投資逾40億，全案最快9月底可正式簽約，兩年內對外招商，打造台南版京站！

然而中央與地方跨黨派合作在台南搞京站，住展房屋網企研室認為，此舉顯示政府只看錢辦事，對於區域整體認知與了解程度嚴重不足，地方政府著眼每年3722萬收入(估計142萬元的地價稅、930萬元房屋稅及2,650萬元營業稅)而與中央交相賊的結果，恐換來交通大亂、發展同質性過高與歷史記憶消失等三大隱憂。

台南北區轉運站開發案基地，為長榮路四段與開元路、開南街所圍的原台南美國學校及美軍眷舍舊址，AIT前處長楊甦棣即為該校校友，然而該校於1976年關校，讓台南人一度忘記府城也曾有過特殊的異國經驗，由於相關文件與建築大多流失，如今美國學校的往事只剩下開元路旁僅存的圍牆獨自傾訴。

而今開發案落角此處，府城的美軍歷史記憶將蕩然無存，對一座以文化史蹟自豪的城市來說，實在不光彩，況且在前市長許添財任內，市府還在特別此立碑，對照今日為了開發利益而對府城歷史故事隻字不提，令人不勝唏噓。

北區轉運站發展為類似京站，商場與轉運站結合的規劃，更是讓人憂心。姑且不論將來是否又會是一宗『商場為主，轉運站為輔』的荒誕事件，光是百貨林立的情況，就會引來開發同質性過高的疑慮。

台南近年百貨興起，光成大周邊生活圈就有遠百、南紡夢時代競爭，與成大步行約5分鐘的北區轉運站又要搞百貨商場，更甚者，未來南鐵地下化後台南車站特定區的發展藍圖中，也規劃了大型百貨，若開發皆落實，屆時小小一個成大周圍，就擠了四個性質類似的大型百貨，不僅將稀釋彼此發展空間，也欠缺產業多元性。

伴隨商場開發，未來區域交通流量勢必大幅成長，而北區轉運站周圍現已存在路幅狹小(開元、長榮兩幹道皆僅雙線道)、車流過大的問題，加上周邊發展近乎飽和，「成大城」、「桂花鄉」、「世紀之門」及長榮國宅等大型大樓社區密集，住戶總計上萬戶，區域交通系統早已不堪負荷。

建設轉運站本應以紓解困境為考量，而今卻反倒引進會使問題雪上加霜的商場開發，可預見當商場營運之時，也正是區域交通崩潰的時候。因此住展房屋網企研室呼籲，為政者應接上地氣，別一味為了弄錢，把一件好事搞得屎流，該是轉運站的，就讓它單純是轉運站就好，不是所有的開發案，都非得搞成百貨公司不可，大巨蛋如此，京站、市府台北轉運站如此，沒有必要在台南如法炮製了！

【住展房屋網/台北報導】根據近日報導，國內房貸、土建融放款大戶台銀、合庫及土銀三大行庫，今年持續緊縮不動產相關放款，三行庫今年上半年合計光是土建融餘額就大減超過一百億，房貸餘額縮水幅度更大，超過170億；不僅如此，據傳土建融逆勢成長的基隆、宜蘭，已成為行庫限縮的最新『目標』。

然說也奇怪，同樣有房市泡沫化問題的中國大陸，最近官方卻積極救市；最新消息指出，三、四線城市不但取消限購令，現在更進一步鬆綁住房公積金貸款條件，如降低頭期款、提高貸款額度等。

當然，住房公積金和一般房貸不同，不過面對積弱房市，海峽兩邊官方態度卻大不同，相當有趣。大陸救房市，很大原因應是希望增加投資動能，讓經濟數據稍微好看點，尤其中國近年積極從世界工廠轉型為消費大國，轉型造成的陣痛在所難免，有不小餘屋去化壓力的三、四線城市房市，於是獲中國官方投以關愛眼神。

相較之下，台灣許多外圍新興重劃區也出現賣壓，房價已有鬆動，但幅度不大，和買方期望值還有落差。不過買氣不振，除了價格認知落差和新稅制(包含交易及持有)造成的不確定性外，其實還是貸款條件趨嚴。

畢竟多數人購屋，無論自用或投資，多半需要貸款；但99年央行祭出第一波信用管制至今，幾乎整個北台灣主要推案區『無一倖免』，都成貸款限縮區段，加上實質薪資倒退，難怪投資客一退場，房市買氣馬上結霜，就算業者祭出公司無息或低利貸款，企圖拉高房貸成數，效果也不顯著。在這樣的情況下，業者當然要呼籲央行盡快解除信用管制。

對此，住展房屋網企研室稍早已分析過，房市是內需產業之一，買氣低迷，肯定影響總體經濟表現，但兩者因果仍不該隨意混淆。不過以這幾年財經部會效能不彰的情況研判，到最後恐怕還是會出手救市，帳面經濟數據才有可能變得好看些。只不過，現在還不是時機，原因自然還是選舉。

如果九月美國FED真的升息，資金開始轉趨緊縮並回流成熟發展區，從資金管控的角度，央行有可能考慮鬆綁選擇性信用管制；但一來房價鬆動幅度非常有限，再者從去年九合一選舉到今年總統立委改選，高房價都是攻防重點，在這樣的情況下，不大可能『逆向操作』，祭出優惠貸款或鬆綁管制救房市。

綜合以上，住展房屋網企研室研判，大概得等大選結束，也就是明年農曆年後，主事者不再面臨選票壓力，才會考慮拯救房市來美化經濟數據，實際作法當然是鬆綁或解除房貸、土建融管制。不過，這也得看當時段房價走勢而定；如果修正幅度夠明顯、夠大，鬆綁或解禁的機會愈高。

【住展房屋網/台北報導】在房地合一稅定案後，各界普遍預期年底前會湧現一波避稅買氣，尤其以能立刻辦理移轉登記的成屋最受青睞，包括新成屋與中古屋。不過到目前為止，成屋市場買氣仍疲弱不振，原預期出籠的買氣幾乎沒有出現。

住展房屋網企研室指出，成屋買氣不如預期的主要因素，除了市場氛圍悲觀外，關鍵在於「房貸成數偏低」。因為房貸成數越來越低，買方自備款進而就越來越高，讓許多自備款吃緊的購屋族望之卻步。

據住展企研室統計，近年北台灣新建案房貸成數逐年走低，到今年第一季時，平均房貸成數僅剩70.85%，意味購屋者買房大多要準備3成自備款，負擔相當沉重。

在兩、三年前，如果購屋者信用能力不錯，新成屋房貸成數普遍都能貸到8成，但今年要貸到8成已經不容易，普遍只剩下7成左右。若以一間2千萬的房子來算，自備款就硬生生多出200萬元，讓許多購屋者大喊吃不消。

雖然今年有不少新成屋案推出「付款預售化」的方式，降低購屋難度，但無論分24期或36期攤還應繳的自備款，對買方來講負擔還是很重，所以成效相當有限。

新成屋如此，中古屋也不例外。中古屋也受到房貸成數大降衝擊，讓買方產生縮手心理，中古屋成交量也難以提升，這點從各縣市每月買賣移轉棟數就能得到證明。這一切都顯示一個殘酷的事實：「成屋並未因房地合一稅而得利」。

反倒是預售屋市場，因為房地合一稅對短期買賣所課徵的負稅變輕，吸引少量的投資客回流，讓預售屋成交狀況比新成屋更好，跌破許多人的眼鏡。

縱使在12月底前，成屋市場可能會有一小波搶用舊稅制與節省地價稅的移轉過戶潮，但整體來看，如果房貸成數沒有大幅回升，買氣似乎很難獲得拉抬，未來還是付款相當輕鬆的預售屋較被看好。

【住展房屋網/台北報導】房地合一稅即將在明年元旦正式實施，為避開新稅制加重負稅，不少購屋者想趕在年底前買成屋、完成移轉登記，以適用舊稅制。但現在房市市況混亂，新成屋到底要怎麼買才是最划算呢？

最聰明的選擇，就是要買得便宜、不買貴。什麼樣的新成屋最便宜呢？據住展房屋網企研室觀察，有四種類型的新成屋案讓價空間較大：第一種是從預售時就開始賣，等到房子蓋好後未售出戶數還不少，這類建案的降價機率與降價空間都比較大。

第二種是新成屋階段才開始賣，而基地位置在高房屋稅縣市裡的建案，例如台北市。因為台北市調標房屋標準單價，又開徵囤房稅，若業者手上成屋戶數多，每年負稅壓力相當大，降價出清的意願就會升高。民眾挑這類建案購買，會有較大的殺價空間。

第三種是推案量極大的建商。住展房屋網企研室發現，現在推案量極大的建商，為了減輕庫存壓力，已交完屋後的建案餘屋會傾向降價出清，而且降價幅度都不小，如洲子洋重劃區、青埔重劃區和淡海新市鎮都有類似情況，購屋者都能撿到便宜。

第四種是投資客比重高的建案。因為房價現在陷入盤整，許多投資客寧願在建案交屋之前，以兩、三年前的價格平盤轉售，也不願意完成交屋後再被奢侈稅卡兩年，所以接近完工交屋、且投資客比重高的建案就有利自住客。自住客可以用兩、三年前的價格買到新成屋，不致於買貴被當凱子削！

除了找讓價空間大的建案，也要注意付款方式。現在有不少新成屋建案推出『成屋付款預售化』，以降低頭期款、延後分期付頭期款的方式，來降低購屋門檻。

然而，『成屋付款預售化』只是把該繳錢的時間往後挪，早繳晚繳仍然要繳；若是建商先幫購屋者代墊頭期款，而購屋者等交屋之後再分期繳還原應付的款項，有的建商還會收取利息，對購屋者付擔反而更重。

因此，購屋者可以挑選「公司貸免利息」的新成屋案，就可以省下不少利息錢；也就是說，建商先幫購屋者代墊頭期款，建商自己吸收利息費用，對購屋者是相當有利的。

只是購屋者若接受建商的公司貸，最好還是明訂契約，詳細約定利息多少、利息負擔比例、未來升息利率會不會變等等細節，才不會在未來衍生爭議。

【住展房屋網/台北報導】眾所皆知，去年政府加碼打房，加上後續稅制變動與稅基調漲，使得房市瀰漫觀望氣息，至今一年多來，整體市況仍不見起色。而房市積弱不振，高總價產品處境尤為嚴峻，除因是政策主要狙擊對象外，我國普遍低薪的情況，也讓民眾在融資不易、房價居高的局勢當中，難以負擔高總價產品的高自備與高月付壓力。

特別是在市場投資風氣漸退，買盤從追高投資客轉向受薪自住客源後，買方不論單價或總價都更加計較；加上生活消費走高，薪資卻不動如山，受現實面壓迫，過往換屋族青睞大坪數的習性轉變，而小資首購族本來就只著眼於低總價小宅，在主、客觀因素皆不利的情況下，大坪數物件漸失舞臺，成就如今小宅當道的局面。

住展房屋網企研室進一步分析，小宅之所以成為現今市場上的一線生機，除了自住民眾支撐外，其對投資客而言仍有吸引力，讓小宅銷況能趨於穩定。畢竟對投資客來說，手上滿手資金，在國內卻苦無投資管道，即便對前進房市熱情稍減，但仍為完全退卻。

然對投資者而言，購屋的目的就是要獲利，而要獲利的前提是物件得有自住客接手才行，在高房價低所得的時代中，不論首換或首購，都偏好中、小坪數的低總價產品，投資客自然也就因勢利導投向小宅懷抱。

而對想當包租公的民眾來說，小坪數低總價的物件投報率較高，在租賃市場上備受青睞，即便未來想脫手，也較不必擔心無人承接，是進可攻退可守的標的：在自住、投資與置產三大客群都垂青的情況下，小宅產品相當然爾成為房市綠洲。

以常被點名餘屋量大的新莊頭前重劃區為例，即便整體銷售率因房市景氣不佳跌落5成，但35坪以下，總價1500萬以內的低總價物件，仍有逾6成的銷售率，其中2房品項銷售率甚至直逼7成，顯示即便是在推案量大的區域，小宅仍有一定銷路。

不過住展房屋網企研室仍需提醒消費者，縱然小宅銷況穩定，但仍須視各地推案特性而定，新莊頭前小宅表現佳，除了低總價受買方喜愛外，區域內小坪數戶數不多，具相對稀有性，亦為主因之一。倘若區域皆以小宅規劃為主，各案同質性高，將沖淡小宅魅力，使優勢打折，因此消費者仍須謹慎以對。

【住展房屋網/台北報導】美國聯準會（Fed）預告今年升息步伐不變，美元持續走強，大多數國家貨幣疲弱不振，尤其是東亞國家貨幣跌幅更重。因為貨幣大幅貶值的影響，近幾年到海外投資不動產的民眾，不僅可能沒賺到錢，租金收益還會被匯損吃掉很多，投資報酬率甚至比在台灣買房子還慘。

據住展房屋網企研室觀察，這些年國人熱衷的海外投資房地產國家，如日本、馬來西亞、泰國，還有新崛起的菲律賓、印尼等國家，匯率貶值幅度都相當驚人。

以日本來說，現已貶到一美元兌換124日圓之多，如果是早個三、四年到日本買房的投資者，從70幾日圓兌換一美元高點殺到現在，不僅已完全把微不足道的增值利益吃掉，而且還倒貼不少。

日圓如此慘澹，近年台灣人一窩瘋投資房地產的東南亞國家也好不到哪裡去，馬來西亞令吉已貶到17年來新低，泰銖甚至一度貶到8年來新低，菲律賓披索則創5年來低點、印尼盾更於7月間曾重摔到20年低谷，海外投資熱區幾乎無一倖免。

當匯率跌個10%、20%，甚至更多時，也代表投資者手中的海外房地產價值縮水10%、20%。或許有人認為，「房子是用來收租的，不賣就不算賠」，但其實「不賣就不算賠」只是安慰自己的話，因為資產的帳面價值確實與匯率貶值一樣受到重傷。

有些業者會用「幣值大貶代表現在買更有利」的說法來說服投資者，但卻未警示投資者「貨幣貶值一波還有一波低」的可能性。像日圓就是最顯著的例子，過去日圓從70幾跌到90幾、100多兌換一美元時，業者總以「現在買日本房子正便宜」，孰料日圓竟一路貶到120幾，且還積弱不振。

更何況，台灣人到海外投資不動產後出租給當地人，所收取的租金也是當地國家的貨幣；當該國貨幣大幅貶值，換回台幣時就沒原本那麼高，「租金收益將被匯兌損失吃掉」。

住展房屋網企研室提醒，在一般海外地產投資說明會中，投資者容易被「高名目投資報酬率」打動，卻忽略海外投資房產的風險，尤其是後QE時代所產生的匯率波動風險。如果投資者資金雄厚，勇敢前往海外買房當然沒有問題；但若承受風險的能力較弱，而且也沒有預防風險評估與躲避計畫，不如就乖乖留在台灣買房置產，否則只會偷雞不著，還蝕掉手上這把得來不易的米糧。

【住展房屋網/台北報導】住展雜誌統計7月房市風向球結果出爐，六大觀察指標中的預售供給量、來客組數與成交組數等三項分數齊上揚，另廣告量、議價率持平，僅成屋供給量一項下滑，總分上揚到33.5分，惟對應燈號仍是代表衰退注意的『黃藍燈』。

房貸卡關　新成屋反而難賣

7月預售屋供給量止跌回升，初步統計值已逾450億元，案量達15億元以上的指標案為板橋「三輝歌劇苑」、新店「友座臻美」、土城「大同莊園」、新莊「冠德風尚」、林口「親愛的HOUSE」、中壢「玖都銀座」、竹北「雙學苑」。

雖然預售推案量增，但成屋案量反而走低，降到不足1,300戶，單項分數大減1.4分。7月首度公開、案量達15億以上的新成屋指標案僅有內湖「太子國際企業總部」，其餘多中小型建案。

新成屋推案量下滑的主因，是因為成屋銷售未如預期平順。原業界認為在年底前，應該有一波購買成屋的避稅買氣，但從5到7月北台灣新建案銷售狀況來看，預售屋銷售額與新成屋銷售額比例約為74：26（以金額計），顯示近月以來的成屋市場並未因房地合一而得利。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，預售屋賣得相對好的關鍵，在於付款負擔較輕，除了低首付、工程期零付款、延長工期等利基外，房地合一放寬短期房產買賣負稅，也吸引少量短期投資買盤回歸。而新成屋卻因近期房貸成數下滑到僅剩7成左右，自備款負擔之重讓購屋族卻步，於是有越來越多新成屋案加入『成屋付款預售化』的行銷行列，目的就是要化解自備款門檻過高的難題。

逢低承接意願高　平價案熱賣

7月份的廣告量與議價率變化均不大，與6月份水準差不多。其中，議價率的情況比較特殊，按理說若建案成交底價調降，議價率理應擴大，但因不少建案在降成交價的同時，也順勢把開價下修，以致於議價率維持相同水準。

在銷售方面，7月市況顯得有些錯綜複雜。整體而言，因平價指標案帶動之下，平均每週看屋組數大幅上升，甚至出現未辦活動、但週來客破百組以上的建案。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，7月看屋人數上升的原因，除了平價指標案帶頭衝外，受到台股重挫影響，慢慢有投資人把資金部位轉到房市的跡象，近期到接待中心詢問『降價了沒？』的客戶也增加不少。顯示買方雖不想追價，但想逢低承接的意願仍舊很高。

至於7月成交組數也略有進展，銷售成績較好的區域為板橋、土城、樹林、桃園區、新豐與觀音，以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區，買氣都已揚升，甚至有桃園預售案號稱一天之內就簽了30幾戶，公開不到兩個星期就幾近完銷。但7月買氣微增，到底是房市真的回溫，還是曇花一現？還需更多時間觀察。

北市房市詭譎　小宅進退維谷

反觀台北市在重稅狙擊下，不僅市況沒有起色，來人量與成交量竟明顯下滑，平均減幅在2到5成不等。北市房市近月以來變化極大，受到重稅影響，幾乎只剩下自住型買盤；而近期北市自住客購買的產品多為2、3房，且僅限一般型2、3房，與小2、小3房。因投資、置產族群縮手，過去熱銷的1房、套房型產品，若無其他外在條件加持，就會變得相當難賣。

何世昌表示，近來北市自住客專挑2、3房房型買的主因，是因這類房型空間和使用性比套房來得高，且平均單價較便宜。套房型產品雖然總價低，但單價拉得相當高、加上貸款成數受限，現在難獲自住客認同，再加上北市投資買盤不再，反而被打入冷宮。

【住展房屋網/台北報導】轉眼間，離明年大選投票日愈來愈近；儘管現在話題熱度不高，但以過去經驗論，年底前肯定又會看到一堆炒短線、畫大餅的政見支票出籠。所以，不排除台中市長林佳龍剛剛拋出的台中大山手線規劃，也有拼選舉的目的存在。

住展房屋網企研室擔憂的是，該計畫將近1000億的預算，竟又要預支沿線土地開發增值利益當作建設經費；對這種另類籌資法，住展房屋網企研室先前已分析過，不但是寅吃卯糧，毋寧更是種殺雞取卵的作法，實在不值得鼓勵。

無論原因是什麼，現在的政府確實窮到脫褲，窮到只剩土地；但相對地，民間游資仍氾濫，缺的則是方向和信心。尤其這幾年中國紅色供應鏈持續擠壓，以更低的成本競爭，加上關鍵技術又迎頭趕上；台灣尚且能與國際競爭的電子相關產業，競爭力所剩無幾，實在不能等到完全被對岸趕過、取代，才要思考如何因應。

因此，儘管房市業者一再呼籲放寬土建融及房貸，商總又一再拋出蓋青年宅救經濟的建議，但這些都是基於不動產乃產業火車頭的先驗假設；然相關產業帶動鏈的數據面說明，不動產是產業火車頭的說法早就禁不起考驗。

事實上，不動產與產業總體經濟的真正關聯或連動應該是：產業發展多元、經濟體質夠健康，加上分配制度達到適當財富重分配的效果，全體人民都有適足消費能力，無論購屋、租屋都不致造成太大負擔、不會對其他消費產生排擠作用，這時候，不動產榮景或房價、房租上揚，才有實質支撐基礎可言：否則光靠資金堆疊追捧、投資行為支撐，最後唯一的下場就是泡沫化。如斯慘況，在過去四、五年間，我們已經歷歷在目。

當然現在木已成舟，主事者也碰到騎虎難下、牽一髮動全身的情形；管控資金除了防止房市進一步泡沫化、導致硬著陸外，也有逼使資金投入其他實體投資管道、刺激經濟的意圖。然而，過程中會造成相關產業從業人員收入減，甚至丟頭路的負面影響，而且少了其他部會配合，光靠央行管控資金或調整雙率，效果還是事倍功半。

是故，財經部會乃至政府整體，應該思考與加速進行調整更新國家政策，引導現有優勢產業再升級(如以品質管控增加商品不可取代性，或經營品牌創造更多附加價值)，同時更需找到產業藍海，不能光靠代工出口賺毛利的方式拼經濟，當然更不能只想著靠土地開發利益，或蓋更多房子刺激『內需』，創造帳面的GDP產值，因為這毋寧是倒因為果，只會適得其反。

【住展房屋網/台北報導】台灣房價依然居高不下，居住負擔還是很沉重。在此背景下，不斷有學者與公民團體呼籲，政府應廣建社會住宅，唯中央政府似乎仍充耳不聞。近日，有壽險業者獻策，要「政府出地、壽險出錢」興建社會住宅租給青年家庭，共創三贏。但這個主意真是個好點子嗎？

住展房屋網企研室認為，不妨看看社會住宅的起源地：歐洲怎麼作。歐洲社會住宅幾乎都由政府部門主導推動與興建；為何社會住宅由政府主導，不交給企業來做？答案很簡單，因為社會住宅是公益性事業，它還納入社會救濟、職業訓練、弱勢社福等服務。

社會住宅的精神核心，有很大一部份是不讓資本社會過於右傾，減少土地分配不均與不動產炒作，讓公民擁有居住的權益；這說明著，社會住宅本質並不是「營利事業」。

正因為不是營利事業，所以歐陸國家要編列大筆預算投入社會住宅，雖然錢沒辦法百分百回收，但其產生的潛在效益卻無法估計。

這個做法也被各洲各國所引用，最著名的就是南韓。南韓，是台灣貿易的競爭對手，南韓在國際上各場合的諸多手段，或許被很多台灣人所不齒，但南韓社會住宅政策，卻不得不讓台灣人佩服。

南韓政府成立專門部門，專責推動社會住宅，現總戶數逾百萬戶，光是在首爾，就有高達20萬戶社會住宅。從推動社會住宅到現在，南韓政府並未從社會住宅謀利，而是呈現逐年虧損，但仍持續編列預算興建社會住宅，因為他們暸解，社會住宅是為了讓人民居有其所，不是賺錢、不是擴張經濟用的。

但社會住宅到了台灣，似乎變了調。如同壽險業者所建言的，由政府出地、壽險業者投資興建租金僅市價1/3的社會住宅，租給買不起房子的青年夫妻租用；重點在於，每年租金的分三分之二是交給壽險業業者。這麼一來，壽險業資金有了去路，也能有超過3%的投報率，而政府留下三分之一年租金，用在物管等方面。

國外有沒有由民間企業興建的社會住宅？有的，如日本就有企業社與政府合作，由企業自行興建社會住宅；有的企業賠錢或打平，有的企業小有盈餘，但重心仍放在「公益性上」，而非獲利，似乎與台灣壽險業著眼的獲利有所不同。

更加不同的是，國外企業蓋社會住宅，土地是自行取得，但台灣業者竟要政府出地，讓住展房屋網企研室質疑，難道是「穩賺的」才要做？如果條件這麼好康，那政府怎麼不出地讓一般民眾自己蓋？而是交給壽險業者蓋？社會大眾真的能接受嗎？