【住展房屋網/台北報導】去年底卸下台北市副市長的張金鶚，回鍋到政大地政系擔任教授後，重拾「空頭總司令」頭銜，再次預言未來房價將逐年走跌，每年將跌5%～10%。近來喊空房市的學者專家，張教授不是唯一一個，只是各學者專家看跌房價似乎淪於憑空亂喊，早上中午不同價，購屋者是看得一團亂。

從過去經驗來看，張金鶚被封為「空頭總司令」確實無辜；事實上，他早在91年到97年間，精準預測到房市復甦，且判斷多頭出現將出現明顯漲勢，同時說中97年金融海嘯會促使房價下跌。然而，從98年下半年房市快速復甦、房價飆漲後，張教授仍一路看空，才被封上空頭稱號。

然而張教授從98年之後的預測，至今似乎都沒準過，看跌房價說法也不斷出現變化，從一年跌2成、2年跌3成，到現在又改口說每年跌5%到10%，會連續跌5到7年。

平心而論，預測市場趨勢本非易事，任誰都會出錯，就連大師都有看走眼的時候。但問題是，如果預測錯了，是硬拗過去？還是勇敢面對錯誤？即使不願面對錯誤，也該為大眾解釋為什麼看跌5%、10%，這些數字背後的評估依據到底是什麼？

可惜的是，大部份看空房價的學者專家都沒有詳細說明，為什麼是跌3%、5%、10%，乃至於20%？為什麼不是跌4%、6%、43.879%？其實，大多數學者專家都只是粗估或捉一個大概的數字。

為什麼可以如此？因為大眾愛看、希望房價跌下來，管他幾%，有人喊跌就看得爽，背後依據並不重要。所以，看空房價者可以憑空亂喊，2010年喊錯，2011年再喊一次；2011年喊錯，2012年再喊一次；如果一直錯下去就一直再加碼喊，直到房價跌的一天。

俗話說，「壞掉的時鐘一天也會準兩次」，預測市場再怎麼不準的人，也會有矇中的一天；即使矇不中，誇飾的說法總能博得不小的新聞版面，這也就足夠了。

然而，無辜的聽信專家學者預言的民眾，他們如果受到損失，一切只能概括承受，而資本市場的現實就是這麼殘酷，一切都怨不得人。因為賠家、賺錢是你自家的事，學者專家可不會為你負責！

【住展房屋網/台北報導】儘管目前市場一片降價聲，但稍早公佈的國泰第二季房價指數，卻呈現不大一樣的趨勢；因為除了桃竹季跌幅超過2%稍大外，台北市僅季降0.45%，新北市持續上揚0.32%，高雄漲幅超過2%，台南更達7.22%。不過該指數主持人花敬群教授表示，房市『收縮期』才要開始，回鍋擔任顧問的張金鶚更說，之前怎麼漲上來，之後就怎麼跌回去，倡言未來七年每年房價都要下修5~10%。

當然目前房價看來確有鬆動，不過主因還是投資客量減、觀望不出手；在回歸剛性基本需求面的情況下，人口結構狀況及消費力，自然就一一反映在近期市場實況上，進而導致房價鬆動。

換言之，青壯族群數量和消費力都銳減，房價卻居高，價格很難再有支撐點，甚至以往換屋，一般都直覺會認為會買四房中、大坪數物件，現在反而三房詢問度增加，這其實並非首購客，而是首次換屋客『退而求其次』的結果。

當然，接下來房市的最大變數是選舉，一般預料要等明年初投票完後，房市前景才會稍明朗。不過住展房屋網企研室援用去年九合一選舉經驗推測，這回總統大選影響的確會有，但可能不如想像中大，除非過程中出現重大出乎外界預料的變化；相對地，明年大幅調升的公告地價(而非正式上路的房地合一課稅)，反而才會是左右房市的最大隱形殺手。

目前一般說法認為，房市去投資化是房地合一新制所造成，但說實話，該新制上路後奢侈稅退場，前者是有獲利才課稅，甚至一般狀況還有免稅額，奢侈稅則無論賺賠都要課，而且稅基是賣價，兩者對照即可明顯發現，現在坊間有關房地合一課稅對市場的影響，都是抬舉高估。

相對地，同時間以北市為首，大幅調高去年七月後新建建物的房屋稅，才是真正造成房市買氣墜落的關鍵；畢竟一下增加數倍的房屋稅，對於那些放著等增值的賣家來說，還是沉重負擔，何況目前要轉賣脫手更不容易。

由此可知，是持有稅調整(增加)而非交易稅，才是促使空屋釋出，房價回歸供需面，也就是下修的最大『殺手』。而且不僅房屋稅，明年度也是每三年一次調整地價稅的時間點。公告地價基本上隨公告現值連動，而過去三年公告現值調幅一般都在三到四成，因此市場預估，明年公佈的新公告地價調幅將創歷次新高。

地價稅加房屋稅，明年整個持有稅將更增加更多，同時間房價卻出現修正，當然會進一步造成市場賣壓，進而出現更加明顯的修正。不過住展房屋網企研室認為，長期而言並非好事，因為明明房價走跌，持有稅基卻還走揚，代表持有稅基的認定是有問題的。這點住展房屋網企研室先前已多次提出，實為房地產稅制改革最後、最大，且最重要的一塊拼圖。

【住展房屋網/台北報導】在上月底，我國房市又爆發弊案，這次是新北市前副市長許志堅，涉嫌收受建商賄賂，名義是欲加速都更案審議流程。目前尚不知此事對房市端是否造成影響，不過就推動早以近乎停滯的都市更新政策而言，無疑是雪上加霜。

說到官員收賄涉弊，去年四月八德合宜宅當然也鬧得很大；而且據報載，許志堅當時就已被檢調盯上。短短不到一年半時間，連續爆發兩個與土地建築開發行為相關的弊案，就可知其中牽涉利益之大之廣。

然而，主事者似乎沒從這些事件中，得到啟示或教訓，反而看來有恃無恐，甚至食髓知味。根據稍早消息指出，花蓮縣長傅焜萁就宣稱，要與慈濟合作，推所謂賣斷式社宅，還說從前段的經費到後續管理維護，推動起來相當複雜，公部門不可能辦得到，還藉此暗諷四年任期內要蓋2.5萬戶公宅的台北市長柯文哲開空頭支票；柯文哲聞訊則指出，傅可能把把社宅和公宅搞混。

有關傅與柯兩人的社宅口水戰，平心而論，其實和年底選舉脫不了關係。然而從兩位地方首長的相關談話來看，住展房屋網企研室認為是五十步笑百步，誰都沒比較高明，且背後代表對社宅政策的曲解甚至無知，更是需要被提出檢視的。

首先傅崐萁號稱的賣斷式社宅，請問和現在新北市兩處合宜宅，或中央關起門來搞的青年住宅有啥不同？所有前車之鑑都還歷歷在目！說穿了，根本都只是換個名稱讓合宜宅借屍還魂，繼續搞官商勾串炒地獲利的勾當。再者，如果政府做不到或不擔起這個責任，那請問全世界其他國家推動社宅或公宅，都是推好玩的？為什麼談很多政策，都說台灣也做得到，唯獨社宅政策不行？

不過柯P也沒好到哪裡去！社宅和公宅不同？會說出這樣的話，顯示這半年來的公共住宅政策，根本等於白搭。事實是，公宅就是社宅，只是檢視角度的差異；就一般角度，這些住宅是公部門(正確說應是全民)所有，理論上只要有需要，任何人都能申請租用，因此稱之公共住宅；但政府存在的目的，或說公部門之資源配置運用，本來就該以社經弱勢者優先，所以公共住宅當然是社會住宅，也就是必須提供相當額度的弱勢保障額度。

對於社宅、公宅，柯P傻傻分不清，更顯示住展房屋網企研室稍早的判斷不假；那就是，柯市府依然想靠公共住宅，把被高房價逼得出走的人(年輕人)找回台北市來。這樣的思維，請問和前朝郝龍斌又有什麼不同？

住展房屋網企研室再次強調，社宅或公宅政策的濫觴，確實和高房價息息相關；但社宅或公宅的真正目的是在保障居住需求、權利，同時應秉持社經弱勢優先的原則。因此，放寬承租對象年收上限或租金只分三等級，都仍太過草率、粗糙，同時也絕不該用財務或市場觀點權衡之，當然更不是緩解高房價的藥方！

【住展房屋網/台北報導】雙北市屋齡逾30年的老舊公寓遍布，單單新北市就有近88萬戶老屋，隨著都市人口高齡化，沒有電梯的老公寓對長者而言並非理想生活空間，因此近年來新北市力推老舊公寓加裝電梯計畫，只要屋齡15年以上，且住戶百分之百同意、有適當空間的無電梯公寓，就可獲得最高達總經費50%的補助款。

然而這般良政多年來卻只有兩例達陣，成效相當落漆，明明官員們都說民間詢問度很高， 政策也很受歡迎，那為何會不見績效呢？住展房屋網企研室一語道破，若1樓住戶違建與老舊公寓佔用公共空間的問題不解決，舊公寓升格電梯宅邸的政策，永遠都是一個看得到而吃不到的雞肋。

首先，要裝電梯得有至少約1-2坪的公共空間，但老舊公寓因早年制度不健全，公共空間多遭占用，特別是1樓住戶往往將公共空間私用化，闢為車庫、花園……，要他們把空間吐回來，幾乎是緣木求魚。

再者，連一般大樓都會有低樓層住戶認為用不電梯，而不願繳管理費用，公寓加裝電梯時當然也會面臨類似問題，對1樓住戶而言，既然自己用不到電梯，又要因裝電梯而損失使用空間(雖然明明就占用公共空間)，自然不願簽下同意書，偏偏政策又規定要全體住戶同意，就發生如同都更案一般的『一戶不同意，全部輸輸去』的窘境。

此外，縱然部分公寓有足夠空間可裝電梯，但在維護與公電費用上又有一番角力，畢竟電梯是公共設施，電費與維護費自然得由住戶共同分攤，但1、2樓住戶甚少使用，別說維護費，連電梯公電都不太想負擔，社區裝電梯的美夢終究難以實現。

當然許多人會將低樓層不願配合的癥結，歸咎於缺乏公益心理，但住展房屋網企研室認為，政府既然要推行政策，就必需有更積極的態度，畢竟鄰里間都不想為了加裝電梯產生嫌隙。官方應協助社區協調，同時對1樓違建戶施展公權力，讓公共空間能回歸公眾，進而促成公寓轉型電廈。

但官員們目前提出的因應措施，卻盡是些不著邊際的滑稽作法，如採用落柱型方式架設電梯，讓電梯從2樓開始起降，藉以避開1樓，這種方法實在是鴕鳥心態，不從根本解決問題，反而規避問題，況且從2樓架設電梯有何意義？對行動不便者而言，爬1層樓都困難重重，電梯從2樓開始裝，根本沒有減輕民眾負擔。

更甚者還有建議公寓採用外掛式電梯，稱如此可增加權狀坪數，使房產增值，藉以增加公寓裝電梯的誘因，這種方法更是可笑，公寓裝電梯的本質應著眼公眾利益，房產能否因此增值應是其次，但官員卻本末倒置，反著眼私人財產的增值效果，如此將減損政策公益性，還提供投機者另一項炒作工具。

【住展房屋網/台北報導】儘管近月美國陸續公佈的經濟數據好壞參半，但目前一般預料，FED仍很可能最快在九月宣布升息；而這代表，過去多年呈現寬鬆狀態的全球資金將轉趨緊縮，流向也會出現新的變化。這對猶如『汪洋中小船』的台灣經濟來說，自是一大變數。

不過說實話，即便全球資金狀態轉趨緊縮，國內游資氾濫情況仍無太大改變；央行剛公佈的M2年增率，就連續第五個月超過目標區，因此央行稍早已宣布8月要擴大發行兩年期存單，回收過剩資金。

然正當央行積極要收回游資熱錢之時，行政院卻反其道而行。最新消息指出，金管會主委曾銘宗日前親自與行庫開會，敲定政府將針對年營收8千萬以上企業，提供總額5千億的融資；至於理由，一方面是擔心景氣走緩，金融體系將縮緊銀根，使企業融資更加困難，再者，也希望提振近半年來持續走緩的出口及經濟，因此這5千億融資，都要用在『國內投資及提升出口』上。

只不過，對於這項新措施，行庫端私下都指出，政院搞錯方向，因為現在企業面臨的問題並不是缺錢，而是缺投資方向(管道)；他們甚至不諱言，就算主動上門要求大企業融資，企業也不見得買單。因此政院和央行唱反調，繼續灑大錢，恐怕會讓台灣本地游資氾濫、利率拉低的情況更加嚴峻。

平心而論，過去十年來熱錢多、利率低的情況一直存在，缺乏適足多元投資管道或方向的問題，更是老生常談；而住展房屋網企研室必須指出，這些都是國內房市之所以能破紀錄地走超過十年多頭的核心因素。當然現階段房價基期已被炒高，加上央行選擇性信用管制及加稅，使得房市暫且去投資化，因此這一年來出現房價止漲，甚至微幅修正的走勢。

不過基於目前國內經濟情勢，央行短期內跟隨FED升息的機率並不高，這代表相對低利仍會持續一段時間；加上繼續流竄無處去的本地游資，也難怪到現在為止，真正鬆動價格的建商還是少數，甚至還有建商推案繼續開出區段天價。

畢竟他們總認為，現在的買氣不振，只是『氣氛』使然；撐過現在這段非常時期，資金熱錢最後還是會回流房市。住展房屋網企研室則認為，只要國內經濟或投資環境繼續『維持現狀』，那麼政院灑錢刺激投資救經濟的把戲，到頭來大概又會像98年調降遺贈稅一樣，淪為房市炒作的最佳助燃劑；和之前一波的唯一差別只在於，舞台換到其他二、三線區域而已。

【住展房屋網/台北報導】儘管目前房市氛圍不佳，部份建案已經降價吸引買氣，不少業者甚至斷言房價會下修、建案會降價，但實際上市況似乎和嘴巴上講的不一樣，因為仍有不少建案無懼唱衰，勇敢開新高價挑戰市場接受度。

住展雜誌繼統計329檔期（3～4月）有14個建案開出新高價後，進一步統計5到7月創新高價建案，發現竟還有23個建案開價創下新高紀錄。其中，台北市就占了10個、新北市6個、桃園4個、新竹縣市2個，另宜蘭則有1個。

太久沒推案　松山頻創高　

在北市各行政區當中，松山區創新高價的建案高達4個之多。住展雜誌企研室經理何世昌指出，區內創高價的原因較特殊，主要是松山區過去推案極少，大部份路段只要有新建案公開，通常會刷新開價紀錄。例如民生社區內的「筑丰築」開價145萬／坪，因重劃區內歷年建案屈指可數，所以一公開就創下民生東路五段新高價。

北投創新天價的3個建案，都不是位在北投傳統認知中的菁華區塊之內，顯示業者並不會因地段的限制而降低開價。內湖創高價的2件個案中，「碧湖君鄰」開價105萬／坪，是內湖路二段非湖景第一排、第一件單價破百萬的建案；「森濤苑」則以98萬／坪創四期重劃區新高。

不甩市況低迷　次級地段狂飆

住展雜誌企研室經理表示，新北市創新高價的建案比較不集中，而是零星分散在各行政區，且大多數都不在正市中心地段上，例如位在新莊迴龍地區的「百城歡璽」、新店安坑錦繡山莊附近的「圓石雲山滙」、泰山近明志科大的「台北甜心」，與汐止「基泰都鐸薔薇」。唯一位在市中心地段的樹林「京站一品」，開價45萬／坪改寫樹林歷史新高。

下新莊迴龍地區地理範圍橫跨新莊、龜山，近年受惠於捷運迴龍站，周邊房價跳漲快速，房價從捷運還沒通車前的2字頭，現在新建案開價已飆上4字頭。「百城歡璽」以48萬／坪創下新莊迴龍地區新高，而「龍鳳一品花園」則以40萬／坪創下龜山迴龍地區新高。

在桃園的部份，中壢老街溪第一排的透天案「江岸拓美」，開價52萬／坪為中壢舊市區新高價，僅次於青埔重劃區中壢段的「琴海」；不過「江」案總價高價8,500萬，則締造中壢區總價新猷。

真的假的　新竹竟然破百萬？

新竹市東區的「晶鑽NO.3」更為驚人，該建案為透天厝，因位在商圈內，頗具店面效益，平均開價高達105萬／坪，為新竹縣市第一起開價破百萬的建案。該案最大建坪為56坪，就要價5千多萬，價格令人咋舌。

何世昌分析，現在新建案開價不甩市況好壞，持續創新天價的主因有三點：第一，部份路段太久沒新建案，一有建案出現就易創高價。第二，業者在最近兩、三年所買進的土地價格太貴，建材又用得較好，頭已經洗下去已沒什麼降價本錢，只好硬著頭皮開高價。

第三，部份業者不信邪，認為長線依然充滿希望，且市場再壞也有個極限，所以不願把辛苦開發完成的建案賤賣，而開出高價慢慢跟客戶磨。無論哪一種，開高價建案如果建商品牌度強、地段菁華，依然有人買單；但若相關條件不足，芭樂卻想賣榴槤價，在銷售上恐怕會很辛苦。

【住展房屋網/台北報導】去年雙北市首長改選，公宅政策是一大焦點；當然柯P能夠勝出，原因不只在於他喊出八年五萬戶的目標，不過這樣的口號，確實相當吸引人。

然而住展房屋網企研室不斷強調，郝市府推動公宅的出發點即明顯有誤，如骨子裡仍是選舉考量，用來拉攏年輕族群，以及採財務平衡觀點為之等。而柯P上任後，外界當然對他寄予厚望，但稍早他從南韓考察回台後，除了體認到公宅推動難以光靠地方政府力量完成這一點無誤外，其他的政策思考和推動模式，都和前朝差異不大。如此這般，半年來當然阻力重重，柯P這張公宅票能否兌現，住展房屋網企研室感到相當不樂觀。

首先，外界對公宅公司的質疑，柯市府舉南韓為例指出，其首都首爾也成立類似機構Seoul Housing。然而韓國該機構是住宅法人，不是一般公司，而且除SH外，還有全國性的LH (Korea Land and Housign Corp.)，不但負責前端土開、興建，更負責後端管理維護；更重要的是，韓國傾國家全力推動之，不只設專責公法人，還編有大筆預算(2009-2018年韓國編列的公宅預算為全國預算將近6%，台灣102年度相關預算則僅占全國總預算不到千分之一)。

因此柯P說的沒有錯，不可能單靠地方政府之力推動公宅，畢竟論財源、能力還是受限。況且成立專責住宅法人需要法源依據，這還有賴中央的行政；甚至立法部門支援，乃至主導。

只不過，針對外界質疑，稍早中央相關單位還是一樣的態度，繼續炒冷飯，又把四年前雙北市那五處公宅預定地拿出來說嘴。然而，這五塊不是都早就撥給雙北市府執行？哪豈不代表，100年中央宣示推動所謂公營住宅後，根本是一事無成？再對照進度神速，結果問題叢生的合宜宅計劃，更讓人不勝唏噓！

平心而論，日韓推動公宅經驗的確都有值得台灣學習之處，但其實台灣狀況仍略有不同；如果官方統計可信，則住展房屋網企研室認為，真正問題不在於(住宅存量)不足，而是分配不均。換言之，對一般大眾來說，無論租或買，透過市場機制仍可滿足，但問題是現今制度不健全，造就炒作歪風及房價不合理飆高，故應透過稅制為主的制度改良，逼使空屋或閒置房屋釋出到市場，無論出租或販賣。

相對地，政府就不必投入大量經費及土地新建公共住宅，照顧目標則應以買不到、租不到(易遭居住歧視)的社經弱勢者為主體，不是拿來當作拉攏年輕人，讓他們回流都市的工具，因為基本上，社經弱勢族群的居住需求，幾乎不可能全靠市場之租或買機制。

當然，更切忌採用財務運作觀點，因為社經弱勢者一般不大可能能夠穩定繳納定額租金，應以租賃者收入水準而定，非以財務平衡角度收取租金。據此，台北市擬向銀行借錢(蓋公宅)，然後用收到的租金分年攤還，當然就是根本不可能作到的理想狀態。

【住展房屋網/台北報導】台北市長柯文哲拋出社子島開發案「年底前定案、六年開發完成」議題後，北市府正持續推動社子島開發計畫。唯社子島居民對安置計畫頗不認同，認為市府給的條件不夠優惠、未能達到居民的要求，使社子島開發計畫又浮現破局疑慮。

然而，從過去歷任市長所提出的開發案中，此次柯市府所提的居民安置計畫，己是條件最優的一個；其中，有屋有地者拆遷可領補償金，土地可選擇參不參與重劃，同時能以低價購入安置住宅；而有屋無地者，同樣能領取補償金，也能以低價選購安置住宅，唯無法參與重劃。

但據社子島里長與里民向住展房屋網表示，市府提出的方案仍然不夠，因為社子島因素較為複雜，除了有屋無地者之外，另有違建、一屋多戶、共同持有等特殊狀況，市府必需大家都照顧到，希望每戶都能獲得安置。

但從市府角度來說，考慮社子島的歷史因素，讓有屋無地可選購安置住宅，已是極大的優惠，過去幾乎沒有這類的例子。但居民要求違建戶、一屋多戶都能獲得安置，市府似乎不願放行，因為這在後續會衍生很多問題。倘若其他開發區違建戶也有樣學樣，那真的沒完沒了。

住展房屋網企研室認為，在社子島開發計畫當中，安置計畫是成功與否的第一道門檻；如果安置計畫未能順利解決、獲得居民認同，開發案要順利進行是有難度的。

只是，目前社子島居民所要的，似乎已遠遠超過市府所能給的。為什麼市府不能大放利多，讓人人有房子住？這問題有點複雜，除了法規上窒礙難行外，要讓社子島所有違建戶都能選購安置住宅，似乎也說不過去。

如果社子島在宣布全區禁、限建前的舊違建戶，若得到安置或許還情有可原，但有部份違建戶是在禁、限建後才到社子島蓋新違建，甚至有違建工廠是因此產生，這類違建本不合法，住戶也非社子島原生居戶。

更有甚者，因社子島開發案歷經多任市長，還傳出早年有些投機者為求在開發案中謀利，竟到社子島佔地為王蓋違建，以求未來能獲得安置。若這類投機人士獲得安置，套句柯市長的明言：是不是怪怪的？

雖然市府已定調年底前社子島開發案要定案，但至目前看來，安置計畫並不能滿足所有社子島居民，居民無法百分百支持市府，未來開發案要怎麼走？依舊存在變數。

【住展房屋網/台北報導】最近股市不振、房市疲軟，加上近年台灣經濟成長率每每陷入『保三大作戰』，各大企業家無不絞盡腦汁，替政府想方設法提出建言提振經濟，但住展房屋網企研室認為，並非所有大老們的建議都具可行性，有些方案甚至有點異想天開。

如新光金控董座吳東進日前表示，應仿效當年十大建設，靠擴大內需挽救經濟，而依吳董所見，貫穿南投、花蓮中央山脈的中橫高速公路(國道6號)，就是扮演我國經濟救世主的第11大建設。吳董更表示願意出資請歐洲團隊來台評估，然而住展房屋網企研室認為，吳董的這番想法，或許在擴大內需之後，會付出更大的成本耗損。

可能是雪隧的開通，讓國人認為中央山脈並非無法跨越的障礙，但雪隧行經的路段是雪山山脈最低矮的地方，而南投霧社到花蓮銅門所經過的卻是中央山脈最高聳的地段，兩者不論在岩石壓力、地下湧泉、地熱溫度等客觀條件上都截然不同，即便現今工程技術較為先進，但真要實現，可得花費極大一番工夫。

除此之外，中央山脈是台灣地質的破碎帶，斷層密布(還不包含隱藏的盲斷層)岩層破碎，如何維持公路安全是一大挑戰；而吳董所言將公路高度抬升以避免穿越山體過大的想法，也早已備受討論，可行性不大，若要將公路拉高，以霧社到銅門距離之短，高架公路的坡度勢必超過6%，這坡度比遠比中山高三義段的上升幅度還大上許多，若駕駛人在行駛中山高三義火炎山段時，加速已備感吃力，那在中橫高(或中橫快)行駛的速度就會更慢，高速(或快速)的目標將打折。

再者，隨著地勢攀升，高海拔的風速與雲霧對行車安全也有很大影響，特別是在高速行駛時。換言之，即便這般夢幻的穿山高速道路建成，敢在上面開的人恐怕也不多。

接著就是環境影響的層面，這如史詩般的高難度工程，對環境破壞之劇可想而知，況且穿越段為濁水溪水系發源處，穿山工程將減損山脈涵養水源的功能，使水系水源減少，現今中部每逢夏日即面臨節水大作戰，中橫高的開通，將使缺水情勢更加嚴峻。

其實官方並非沒有評估過國道6號貫穿中央山脈的可能，但工程難度實在太大，縱然一切都可以克服，龐大的資金從何而來？雪隧花了15年逾600億才建成，中橫高的難度更甚，即使經費翻倍也不見得足夠，加上官方當時作罷很大的原因來自於後續維護成本可能還高於興建成本，縱然工程短時間能提振內需，帶動經濟成長，但往後將保養將是大錢坑，屆時將成時間拖垮國家財政。

看看台灣希臘─苗栗這幾年無忌憚大興土木的結果，吳董口中的第11大建設，真的會是拯救經濟的靈丹妙藥嗎？抑或只是一個百害而微利的傷身毒藥？因此住展房屋網企研室認為，這種單純以開發主義提升經濟的思維，對基礎建設發展已相當成熟的台灣而言，效果已相當有限，唯有產業轉型，往高附加價值發展，擺脫低成本、低利的代工生態，才是經濟永續發展的解方。

【住展房屋網/台北報導】自實價登錄上路以來，房屋的實際成交價格都攤在陽光下，房屋資訊變得更透明。部份機構便拿實際價錄的資料，計算不同縣市、地區每月的房價漲跌幅；然而，這種房價計算方法真的準確嗎？

住展房屋網企研室指出，用實價登錄資料計算不同月份房價漲跌，會有些盲點出現，第一個盲點就是「時間差」。

實價登錄的時間差來自於作業程序，因買賣移轉之後30日內登錄即可，而非即時登錄，再加上官方審查又要一個月時間，另安排上網揭露則又需15天左右，所以從成交到揭露，至少會有兩個半月時間差。

如果是預售屋，則時間差更久。舉例來說，如果是104年6月登錄的新成屋買賣，其價格有兩種可能，一種是大約在同年3月左右成交的價格，經過登錄程序後排在6月揭露；第二個可能，是在101年間預售時的成交價格，等到今年成屋辦完過戶後，成交價才被揭露，但揭露的價格是3年前的預售價。

第二個盲點，是「樣本數過少」問題。大家都曉得，每個行政區不同區塊、不同路段都會有價差，如果比較的樣本來自同一路段、或者同一社區，則計算其不同間的漲跌幅較為可信，例如只捉出信義路二段不同時期的成交案例，單純比較信義路二段房價變化。

又或者，將成交資訊套入統計模型當中，來計算房價變化，這是相對可信的。而台灣較多機構採用的，是拉氏指數公式（Laspeyres），大多數是由業者與學術單位合作建置與發布。

然而，坊間發布實價登錄每月房價漲跌幅的機構，計算的樣本就是該月份該行政區的實價登錄揭露案例，並不管路段或產品價差。這種計算方式若在成交量極大時，或許較具可信度，但去年以來，房市成交量已縮至谷底，樣本數變得很少，統計出來的漲跌幅資料就幾乎毫無可信度。

舉個例子來說，現在台北市各行政區成交量極低，頂多只有幾百件，甚至有的行政區每月成交量在百件以下，極端價格的成交案例就容易影響整體資料。如信義計畫區若5月揭露的成交案例多來自於吳興街600巷，那5月的平均價格就可能不到80萬／坪；6月揭露的成交案例多自於信義計畫區內，那成交價可能會暴漲逾150萬／坪以上。

這樣的統計方式，每個月漲跌幅會相當大，且當月新建案交量的多寡，更容易左右價格漲跌；但這樣漲也不是真漲，跌也不是真跌，統計資訊意義並不大。所以，民眾在看業者發布實價登錄的統計漲跌資訊時，還是僅供參考吧！

【住展房屋網/台北報導】七月初各商仲機構先後公佈前兩季商用不動產交易情況，大概都可用慘澹形容。不過遲來總比沒來好，最新消息指出，中信銀日前以總價51.4億，買下長虹建設於內湖安康段的預售廠辦大樓；這是今年以來總額最高的整棟不動產成交紀錄，市場及媒體都解讀，這是給了市場一劑強心針。

然而住展房屋網企研室認為，本案位潭美街、安康路22巷口附近，實際已屬大內科邊陲地帶，且同區並無其他同類推案。最近期推出，和該案位置較接近的，是在五期辦公區的太子企業大樓，整棟要賣36億(開價66萬/坪)。

然儘管五期工商區距離長虹該預售廠辦不遠，但中間隔了個中山高內湖交流道，區位上完全無法相提並論；至於拿線上其他廠辦案來說，較臨近的倉儲區廠辦行情大約每坪50來萬以算高標，但無論就機能或交通便利性來說，也都略優於長虹該案。

因此，51.4億總價，折合單價約高於44萬/坪，大概只能算是合乎行情，說不上便宜；商仲業者戴德梁行顏炳立認為，是長虹讓利到4字頭才成交的說法，自然不成立，因為長虹並沒有便宜賣樓。事實上，不是中信買得漂亮，而是長虹賣得漂亮，尤其該案取得之土地成本僅10億多，長虹靠本案真的賺很大。

至於對買方中信銀來說，住展房屋網企研室無法確知，中信銀是認為這樣的價格合理？還是急著搬遷IT設備中心？相關說法指出，是因為原本設在永吉路的設備中心淹過水，所以才要搬到內湖，這樣的理由也有點牽強，畢竟內湖同屬北市低窪地帶，並非較不易淹水。唯一較合理的說法是，本區離新中信總部(南港經貿園區)較近；但同理，內科其他地方也還有更適宜標的可選，甚至也可考慮行情更便宜的汐止。

事實是，如果中信銀願意再等一段時間，以目前景氣狀況，頗有機會有同樣價格，買到區位更佳的標的。因此嚴格論，長虹賣樓給中信銀，只能算單一案例，而且事實上賣方並沒有讓價。據此，是否代表整體買氣會因此受到激勵，還有待觀察；當然從今年商用不動產交易冷清的角度這樁交易是喜訊無誤，但要說是強心針，則還言之過早。

【住展房屋網/台北報導】為了照顧弱勢租屋族，不少縣市政府都實施租屋補貼政策，而近期租屋補貼陸續開放申請，狀況十分踴躍。但對於租屋補貼，大部份的弱勢租屋族是看得到、吃不到，而且有些申請案是鑽補貼漏洞，以貪圖補貼款項。是故，縣市在發放租屋補貼前，應全面徹查租賃行為的真實性，以免讓好政策淪於不公不義。

據住展房屋網企研室觀察，大部份的房東都不同意讓房客申請租屋補貼；因為房客一旦申請補貼，房東租金收益資料將被官方掌握，往後就會被追稅。多數房東為了避稅，往往跟房客約法三章，要求房客不能申請租屋補貼、不能報稅等，甚至會把上述不合理要求納入租賃契約當中。

可事實上，房東要求房客不能報稅、不能申請租屋補貼，其實不具法律效力，因為私法不得逾越公法，唯大多數房客為了租個遮風蔽雨的房子，只能忍氣吞聲接受這類不合理要求，而房東就快快樂樂逃漏稅，不主動申報租金所得，形成『國庫虛空，房客落空』的雙輸結果。

大體來看，只有極少部份房東願意讓房客申請租屋補貼，真正能夠受惠的租屋族很有限。

而自租屋補貼政策實施以來，坊間就流傳著詐領補屋補貼的方法，以簽立假租賃契約的方式詐領補貼，所得的補貼金額再個別拆帳，而假契約上的承租方並無實際承租、居住的事實。

更有甚者，有些租賃契約裡的屋主，根本不曉得自自己遭不法人士冒名，房子莫名其妙被租了出去，非但沒有租金收入，還得補稅吃官司，先前高雄市警方就破獲這類案例。

唯該查獲案例僅是冰山一角，因為租屋補貼只審查書面資料，並沒有實際訪查，所以容易有上下其手的空間。因此，住展房屋網企研室呼籲各縣市政府，為了避免好的政策淪不肖人士的弄錢工具，應派員全面徹查租屋補貼的出租人與承租人，並確認其租賃關係與承租事實，以免白白浪費公帑！

【住展房屋網/台北報導】最近因建商開始喊跌房價，加上已有指標案高調祭出開價打七五折策略，因此近期住居市場焦點重新回到買賣上。可能多數人都已淡忘，才不久前張姓惡二房東事件，同樣鬧得沸沸揚揚。當時租屋市場問題被攤在陽光下放大檢視，果然發現問題有夠多；但事過境遷，情況究竟改善了多少？恐怕仍是個未知數。

所幸，據悉內政部已著手研修「房屋租賃契約書範本」。地政司不動產交易科長陳啟明表示，內政部現正著手研修範本，並研議增訂定型化契約應記載及不得記載事項，如租賃期間相關費用(水費、電費及瓦斯費等)負擔方式、押金返還條件、雙方提前終止契約的賠償金、承租人未依契約返還房屋等事項，預計年底將草案送行政院消保處審查。

其實內政部2002年就已公告「房屋租賃契約書範本」，不過未強制規定使用，一般房東大多採用坊間版本，因在書店或便利商店就買得到，故俗稱『小七版』，但其中有許多不合理的條文或規定。

國內唯一長期關注租屋市場的NGO組織崔媽媽基金會就曾指出，『小七版』問題很多，其中最糟的是最後一條，有關『如有違反以上規約，任憑房東處置』的類似條文描述。

不僅小七版，崔媽媽認為內政部自己提供的版本也有問題，相關報導所指租屋用官方版本較有保障的說法，並不全然正確。如今內政部終於要修訂租屋契約範本，接下來就要看看是不是確實修訂到癥結點。

當然，這段未修訂完成的『空窗期』，租屋族仍要注意。崔媽媽建議，租屋者在簽約前一定要詳閱內容，且應逐條與房東討論折衝，尤其小七版的最後一條，他們更建議租客直接要求房東刪除之。崔媽媽還表示，房東對這條『不平等條約』的態度，正好可用來檢視其誠信程度。

當然，訂租賃專法毋寧是治本之道，惟短期內可先透過相關法令解釋，認定出租多屋的房東為營業行為；如此便可援用消費者保護機制，當發生糾紛時，消保官就能介入，透過查稅等方式解決爭端，保障相對弱勢者的權益。

住展房屋網企研室則延伸認為，目前社會主流價值，對居住這件事仍傾向買優於租，間接造成租屋市場長期遭相關單位漠視，法令規範欠缺，甚至連契約內容保障性也不足，結果當然糾紛層出不窮，確實應盡快修正。

回過頭來看買賣行為，也一樣要訂定契約，尤其現在賣方想盡辦法促銷之餘，確實可能在契約審閱期或內容上有所疏忽；買方在現階段進場撿便宜的同時，還是要注意自我權益之保障，和租屋族一樣，簽約前一定要詳閱契約內容，必要時更可徵詢相關專業。

【住展房屋網/台北報導】近幾年國內推案獲利都名列前茅的興富發建設，本週一20號宣布發行總額30億的有擔保及無擔保公司債；而根據公開資訊觀測站資訊，除興富發外，國建、潤泰新等國內知名大型上市建商，稍早也都有類似動作，累計至今上市櫃建商的發債總額合計達160億。

這一年多來，建案銷售週期拉長，加上建商經營的財務槓桿操作較大，因此建商透過發債來新債還舊債或籌措新資，並不難想像；畢竟只要新、舊債之間存在利差，業者何樂而不為。

不過，這是否代表房市景氣已翻轉？住展房屋網企研室認為，如果只看上市櫃建商發債，還不足證明之，畢竟除了可能是對後市轉趨保守外，主要也是未雨綢繆，替以後營收先打下基礎。畢竟對上市公司來說，不只要把房子賣掉，還得要持續推案，維持營收及現金流穩定不墜才行。

此外，這也是因為近年土建融利率拉高，還有政策管控，業者融資難度增加，發債向民間籌資，自然是可行選項。尤其最近經濟前景混沌，股市不佳，房價基期又高，過剩本地游資無處去，因此這些建商發債，應該還是有不錯的市場接受度；特別是不少業者已進入交屋入帳高峰期，營收暫且無虞。

不過，從目前一般非上市櫃業者的操作，及未來供需走勢來看，確實已可嗅到景氣大不如前。

大型建商靠過去幾年的銷售業績入帳，短期營收尚且不成問題，但住展房屋網企研室也發現，不少在地業者暫緩推出新案，或將原本要採預售的個案改為先建後售，顯見中小型業者已改走較為保守的經營策略。

另外，目前多數業者或賣方仍撐住價格，導致交易量萎縮，不過過去一年新推案量減，因此今年內還不至出現賣壓。但同樣地，從現在開始，不少建商進入交屋旺季，這中間恐有相當比例是套利型投資客購買，住展房屋網企研室更觀察到，有些已熬過奢侈稅閉鎖期，重回市場，以相對低價搶市。

甚至容積獎勵上限實施，使得過去一年所出現的搶請建照潮，也將在未來數年陸續釋出，更別說不少地方政府繼續以重劃售地方式籌措財源，這些新劃住商用地，都代表未來潛在的房市供給量。

也難怪最近業者極力呼籲央行解除選擇性信用管制，但央行仍固守陣地、不輕言退場；因為撇開短期選舉因素，中長期房市面臨供過於求的機率相當高，風險指數在未來幾年恐怕只會繼續上升。