即便天氣轉晴，假日案場人氣仍未見好轉，
新開案、捷運宅、促銷利多各出頭都敗戰，
仍招不來賞屋客，選前觀望氣氛越發明顯。

文／朱福山

新開案來人下滑 選前市況不樂觀

上週末北台灣天氣雖然放晴，業者原本期待賞屋客可以微幅增加，不料事與願違，相較上週，案場來人甚至持續下滑，部分新開案媒體僅有定點POP，接待中心周邊也沒有帆布引導，至於先前祭出促銷的個案，也已疲軟成效低，可見不僅消費者，連業者的觀望態度，越近選前亦越明顯。

業者直接表態主要受選情影響，除多數戶外帆布謙讓給候選人外，有意進場的消費者，考慮時長也拉得更長。

北台案場一片慘

例如稍早前內湖的個案，前幾週來客組數還有40幾組，上週僅10出頭組而已，北士科的熱銷案，來人更幾近腰斬；新北永和新案也無倖免，還在甜蜜期，來人已經少3成，淡水醞釀許久的新案，稍早公開當週來客80幾組，上週則下滑至60組。桃園有做賞屋活動的案場，來人同樣也是下滑3成，北台灣上週來客情形一片慘淡。

近期新開案若是來人不錯的，據觀察，主要則是區域供給量少的因素，消費者沒有太多的選擇，自然一開賣便吸引剛性需求的民眾前往賞屋。另外多數還有醞釀時間太久的原因，業者會先在網路上、粉絲名單中，累積一堆賞屋名單，才能在一開案時締造不錯的人氣。

上週（11／7～11／13）北台灣建案報紙廣告批數為80批，相較前週減少10批，刊登報廣的建案數量4個，與前週持平。重新刊登報廣為「綠意順光天下」、「璟都文華」；持續釋出報廣的有「憶聲智匯科技園區」及「德鄉敦苑」。其中「璟」案以廣編報導方式露出，主文案『璟都文華，客運特區精品飯店宅』，並訴求『2字頭房價，首購輕鬆買』。

醞釀較久人氣稍佳

再看上週一些新案的媒體訴求。先看到新北淡水「鉅陞ONE」，上週人氣雖小幅下滑，但週來客組數仍維持在60組，就是因為該案醞釀時間較久，據悉目前主要都還是以預約客為主。

該案的Google關鍵字廣告文案『鉅陞ONE中選一，專屬有感建築–鉅陞ALL IN ONE新北萬中選一』，其次為『台灣首發預售全裝修，搭配獨一無二的建築地景』，點進官網則說明業者訴求的有感建築，以及台灣首發預售全裝修，提供選配服務的內容，還找來知名藝人溫昇豪拍攝宣傳影片。

該案臉書則不斷釋出有關『捷運直達，地王3字頭，早鳥限時激進』的相關貼文，搭配圖片淡水輕軌，畫面上滿滿的關鍵字『捷運、水岸、萬坪公園、家樂福、淡海地王、有感建築』。同系列的關鍵字貼文操作手法，主文案則換上不同的標語，像是『最好的，在這！』、『指名最強王者』、『ONE中選一』及『早鳥開搶！』，增加消費者的印象。

永和新案「民有印象」，為加強消費者的記憶度，其官網首頁則以一整片大紅色為底圖，左上角僅搭配一隻小鳥的剪影及幾根羽毛，畫面正中央則出現大大的文案『民有街100號，永和一百分的新家。民有印象，限時幸福早鳥價』，確實容易讓人過目不忘。

為了加強『永和一百分』的標語，臉書首頁除了原本的『永和100分的新家，景平站550米，愛買生活圈』的圖像外，還延伸出『永和100分的好生活，全聯好鄰居X愛買商圈X27–36坪』及『100分的永和2房，優質雙併、三面採光』等系列促銷標語的貼文。

同區「星喬逸家人」近期也更換臉書首頁的圖像素材，同「民」案改以門牌為主，以『永和永利路8號，四號公園500米，挑高3米6』為視覺文案，搭配一個大大的設計『8』字體，不過上週來人卻少了3成之多。

女子圖鑑蹭熱度

再看到即將公開的新案「弘暉青川」，以水青色的主色調來詮釋建案主視覺顏色，醞釀時期週來人15組左右，官網首頁則將建案基地現場以漫畫風來呈現，類似日本動畫電影『你的名字』風格，文案『弘暉青川，永和の最新力作』。此風格也延續使用在其他畫面上，像是仁愛公園綠地、永平完整學區、捷運的距離決定住宅的價值等插圖上。

該案官網以日本電影文青風定調，臉書則呼應近來台劇的熱議話題，釋出名為『永和女子圖鑑，姐的時代—女力崛起，買房靠自己』、『女力時代，我們約定，今年在永和成家。思維力、經濟力、行動力』等貼文，畫面上搭配各式角色、不同表情的美女。看來就是要吸引年輕族群的首購族，因此無論畫面處理上，或是題材上，都更貼近他們的共同語言。

另外再來看中和區新公開的「南山大苑」，或許因為媒體僅有定點POP，周邊戶外看板較少見的因素，即使臉書釋出『早鳥優惠中，雙和捷運宅』，或是稍早前的『4站到古亭，房價一半，同享北市商圈，房價更親民』的貼文，來人仍不多。

同樣也是訴求捷運宅的「福喜璟安綻」，直接用景安站同音字作為案名，臉書貼文還強調『中永和唯一雙捷靜巷，低公設30.6％』、『雙捷景安站2分鐘』等，上述兩案週來人都在20組以內，可見在這一波市況低迷下，即使訴求捷運宅也不見得是萬靈丹了。

靜觀其變避風頭

綜觀近期個案的媒體表現，除媒體廣告投放意願低之外，因選舉因素，多數鄰近案場周邊的POP位置都已被候選人的競選看板占走；不過據觀察，這段期間有不少個案的臉書多有停擺，或放緩貼文發布的頻率，現場促銷活動有減少趨勢，甚至案場相關新聞發言，也有噤聲現象。或許在詭譎多變的形勢下，業者也在一旁靜觀其變，等候短期干擾變數退場吧。

全球經濟多空不定，通膨未解，
台灣護國神山還能屹立不搖嗎？
國內最新空屋率與餘屋量上升，
房市是否反轉？選後便會明朗？

文／住展雜誌

本週國際經濟局勢多空交戰，首先是美國11日公布10月CPI，數據低於原先預期，強化市場對聯準會於年底放緩升息步調的期待，美股聞聲大漲，似為悲觀的市場帶來些許激勵；惟美國最新10月失業率上揚，美元指數下滑推升原物料價格，中國10月出口意外衰退，顯示全球通膨壓力尚未緩解。

台灣10月通膨微降，但出口仍連續衰退，台積電繼2度下修資本支出、發出無薪假聲明後，本週法說會更宣布高雄7奈米廠將暫延，引發終端需求降溫、半導體產業是否崩壞的疑慮，且上游IC廠面臨庫存去化壓力，市場傳聞恐將引爆裁員風暴。又台經院近日發表預測，認為明年經濟成長率將再衰減，對明年景氣是否回春不甚樂觀。

國內房市同樣持續僵持低迷，部分地區受惠剛性需求，市況仍有進展，然最新空屋率與新建餘屋量持續上升，各界憂心反轉危機，買賣雙方對價格認知各有堅持，市場雖已出現零星平轉降售個案，真假虛實仍待觀察。

新莊焦點仍看重劃區

首先看到新北市新莊區，與上波熱潮相比，本區近期來客與銷況均有下滑，推案量雖有落差，但建商仍持續釋出，開價也穩定上揚。

新莊近期推出的4宗新案，有3宗位在重劃區。「信義嘉學」位處新莊副都心，近公園，離新北產業園區捷運站不遠；新知重劃區內的「明水一二」，基地面綠帶，近高架鐵道，規劃25至38坪的產品，共81戶；頭前重劃區內的「自由之丘」近捷運幸福站，基地位置面高架，預計今年底公開。

市區唯一新案「河成湛」屬合建案，規劃27至34坪的2至3房產品，可售戶48戶，開價62至65萬元／坪，因位處舊市區，生活機能相對豐富，惟可售車位為機械車位，考驗買方的接受度。

新店央北明年再成戰場

接著往南來到新店，首先看到央北重劃區，本區近期市況明顯轉淡，線上舊案受缺工缺料影響，工期拉長，在觀望氣氛之下，置產客保守以待，剛性需求者則礙於長工期，買單意願亦降低，預估僵持局面還會持續一段時間。

儘管央北近期市況偏淡，然因業者緩推新案導致供給稀少，整體行情還是持續走揚。不過到了明年，本區將煙硝再起，據悉昇陽建設與忠泰建設的大型指標案已蓄勢待發。

目前央北線上新案僅「宏普GRAND PARK」1案，本案醞釀多時，終於在日前釋出媒體正式公開，本案規劃42至58坪的產品共130戶，開價80至90萬元／坪，預估將站穩8字頭。

正在醞釀中的新案有2宗，一是三輝機構睽違10年後，再度於新店推出的「三輝四季」，本案採先建後售，已知有65戶的2至3房規劃，目前正待使照核發。另一為「將捷央旅」，為41至48坪的雙併規劃，採毛胚交屋，共17戶，開價欲上7字頭，惟僅提供機械車位，客戶接受度有待觀察。

再來看到中央新村一帶，此區甚久未有新案，不過「鈞豐御寶」今年6月公開，開價76萬元／坪，鈞豐建設預計在12月隨本案順勢推出6戶和12戶的2宗建案。

龜山A7銷況穩

接著視線往西來到桃園，首先看到龜山的A7重劃區，受惠於相對低價與剛性自住需求，市況雖不若上半年熱絡，整體銷況與價格仍穩定進展。本區線上舊案「興富發鉑悦」與「大亮．泊」祭出低自備及優惠付款方式，部分建案則推出簽約禮等活動吸引買氣。

寶佳建設的「智匯學」已進行銷售，採小坪數規劃，推出19至29坪的1至2房產品，近郵政物流園區與文青中小學，訂價37至39萬元／坪，採不二價銷售。

「合展家禾」位在樂善國小旁，全案共311戶，產品規劃尚未曝光，預計12月初正式公開；富堡建設緊接在後，預計明年初在樂善二路商業區推出大型指標案，預估基地面積與開價將創區域新高。

蘆竹A10活動多

沿著機捷線進入蘆竹區，焦點仍在A10，本區近期市況較淡，但新案仍持續推出，惟蜜月期縮短，因此線上多數建案均祭出活動招攬人氣，來客以本地區域客為主，機捷沿線的雙北客比例也在增加。

A10一帶近期有兩宗新案登場，「佳陞豐景」臨保護區，為22至40坪的規劃，開價37至38萬元／坪，預計11月中公開，由於基地位置較偏僻，業者預計以廣告戶或特惠價格進行早鳥活動。

「芳彬至善琚」則是系列案第2期，近捷運站，前後臨路，戶型多種，規劃20至42坪的1至4房，共59戶的兩棟大樓，開價預計逼近40萬元／坪，早鳥優惠依房型不同各有差異。另外，皇普建設預計將在本區推出大坪數基地的指標案，公開時間與資料尚未明朗。

同在蘆竹的南崁地區，近期新案為廠辦產品，「中謹雲極ＭＩＴ廠辦專區」規劃75至190坪，開價28至29萬元／坪，因屬特殊產品，價位較高，不過此區為已成形的廠辦聚集地，本案基地斜對面就有美孚集團的倉儲物流中心。

「德鄉敦苑」則位在大竹地區，規劃兩棟4併大樓，24至44坪的2至4房共115戶，開價32至35萬元／坪，本案基地屬於甲建用地，位處都計外，周邊尚無住宅聚落。

龍潭都計外推案熱

繼續往南，來看近期話題不斷的龍潭區。據本刊側面了解，台積電設廠消息尚未開始發酵，對本地市場的影響仍有待觀察。不過由於剛性自住客需求強勁，加上市區可開發素地已少，因此市況仍相對穩定；近期市區仍僅有1宗新案登場，建商多在都計外推出新案。

首先觀察市區，「囍苑」為近期唯一新案，因市區供給稀缺，故詢問度頗為熱絡，本案規劃100戶純住家的25至45坪的2至4房產品，分AB兩棟大樓，A棟為2至3房的3併，B棟為純2房的4併，訴求2房戶別均設有1.5套衛浴。

都計外則陸續出現5宗新案，位在福龍路2段的「三鶯雲深白」尚在結構中，預計11月底公開，規劃26至37坪的2至3房產品，可售戶有87戶。

「鼎藏苑」稍早已公開，規劃10戶透天產品，建坪93至109坪、地坪50至56坪，縱深12至16米，面寬5至7.5米，總價達2,779至3,269萬元；本案近烏樹林工業區，該區過往推案量少，周邊較無住宅聚落，來客數不多。

「幸福山丘NO.1」位在梅龍三街，基地近龍潭3期園區，規劃81戶的透天產品，開價1,338至1,600萬元，基地近龍潭3期園區，故來客主要來自龍潭科學園區。位在國軍營區對面的「悅讀巴黎」，規劃2至3房共21戶。往大溪方向有「沐光2」，近國軍桃園醫院，規劃22至24坪的純2房電梯公寓，共19戶，總價568萬元起。

最後看到「正傑城光CITY」，規劃19至32坪的純3房產品，共29戶，開價24萬元／坪，總價530起至787萬元，因價格相對優惠、距市區約700至900公尺，因此自10月初公開至今，來客數與去化速度較同期推案佳。

芎林持續冷 竹東看明年

最後來到新竹縣，首先看到芎林鄉，延續上月的低迷，近期市況維持冷淡，來客組數與推案量均呈現低檔，線上2宗新案分別為位在綠獅重劃區的「玄音綠沐」，以及位在金獅重劃區「植美」，規劃3戶透天產品，面寬5.15米、地坪35至37坪，總價3,380至3,680萬元。

接著看到竹東鎮。整體市況冷淡，年底前僅有1宗新案釋出，「城市行旅」位竹林大橋旁，近竹東火車站，規劃23至24坪的2房產品，開價35至38萬元／坪，訴求25.7％低公設。

儘管竹東近期推案量少，不少建商實已鴨子划水默默醞釀，預計本區房市銷售大戰將會拉到明年第1季至第2季開打，屆時不少指標案將陸續推出。如寶佳機構、喬立建設在至善重劃區內，均有新案醞釀中，預計明年第1季登場；富宇建設則在光武重劃區插旗，預估明年6月左右正式公開；昌益建設在二重埔地區的造鎮系列案亦在籌備中。

買氣如何提升 解鈴仍需繫鈴人

部分建商認為房市在年底選後將逐步明朗，買氣或將回升，然而不論12月最終升息與否、選後由誰當家，市場是否因此重展新猷，仍有待觀察。

從中央大學上月公布之調查可見，消費者信心續降新低，物價有感上漲造成整體購買力下滑，連帶影響民眾購屋意願。房市何時回春？僵局如何打開？解鈴仍需繫鈴人，或許答案就在你我眼前。

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