【住展房屋網/台北報導】舊有的經驗告訴我們，蛋黃區的不動產最保值，但事實上真的是如此嗎？據住展雜誌統計北台灣新成屋、預售屋Q2房價，統計結果讓人跌破眼鏡，首善之都台北市房價不僅持續下跌，且『蛋黃中的蛋黃』大安、信義區，跌勢甚至有擴大跡象。

反觀新竹與宜蘭地區，房價不跌反漲；其中，宜蘭還創下近2年來單季最大漲幅，顯示資金停泊東台灣的趨勢仍未扭轉，繼續推升宜蘭整體房價。

多頭強攻　新竹宜蘭連袂創新高

雖然新竹縣市新成屋、預售屋供給量大，但因近年房價漲幅偏低，房價水準持續在23萬／坪多游移，今年Q2雖微漲0.2萬／坪並創歷史新高，但漲幅仍極為有限。而新竹房價上漲的主因，是因為新開發重劃區房、地價格走高所致，舊市區房價則持平。

同樣都是漲，相較之下新竹簡直是小兒科，因為宜蘭漲勢更為兇猛驚人。宜蘭今年房價完全不甩西部都會區的悲情，Q2單季硬是大漲逾5%，來到22.3萬／坪；若與去年同期相比，則已大漲約12.6%，氣勢旺到無法擋，再度刷新歷史新高紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，宜蘭各行政區房價幾乎全都往上走升，若後續漲勢不減，房價水準很快地就會追上新竹與桃園，真的會讓人嚇到掉了下巴。宜蘭房價上漲的動力來自於穩定的買氣，多數新建案都能順利消化，且供給量亦未失控。

今年以來，宜蘭嚴格取締農舍的消息雖重擊農地價格，但資金卻轉入安全合法的建築用地，反倒促使建地價格走漲，進而拉高新成屋、預售屋價格。即使宜蘭確定課徵囤房稅，但要8戶以上才會課到3.6%，稅負遠比北市輕微，對市場影響較低。

蛋黃都不蛋黃了　北市連三季下挫

至於在北台灣三都的部份，台北市Q2房價下跌1.1萬／坪，來到90.1萬／坪，已是連續三季下挫，瀕臨 90萬／坪關卡保衛戰，季跌幅約1.2%、年跌幅約1%。新北市Q2房價亦降至42.3萬，略減0.6萬／坪，中止連兩季上漲，季跌幅約1.4%、年跌幅約0.7%。桃園Q2房價則跌掉0.6萬／坪，連續三度向下修正，季跌幅擴大至2.4%、年減幅約4%。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市因為受到房屋標準單價上調，與豪宅稅稅率和認定戶數增加，持有稅稅負暴增導致新建案大坪數產品成交價帶頭下修，尤其是傳統蛋黃區的大安、信義區，反變成為重稅災難區，Q2房價分別跌掉2.7萬／坪、3.5萬／坪。唯信義區跌幅更甚於大安區，使大安區穩坐『房價一哥』的地位。

房價疲軟　買房價格更優惠

這樣的發展完全顛覆過去『蛋黃區房價較保值』的既定印象，孰料北市市中心房價跌幅最為劇烈，反觀北市市中心以外如萬華、內湖、北投等區，房價卻逆勢上漲。較意外的是南港區，北市在2月底公布南港『東區門戶計畫』，但民眾卻不買帳，建設利多未在市場上發酵，Q2硬生生跌了1.4萬／坪，跌幅僅次於信義、大安區。

何世昌認為，北台灣各縣市Q2房價仍處於小漲小跌的盤整格局，僅宜蘭仍屬強勢多頭。預估下半年兩個季度新成屋、預售屋房價應該還會位於盤整階段，要大跌逾2成反轉為空頭市場的機率並不高。對購屋者來說，現在正是議價好時機，倒是可以趁房價疲軟時多看房或購屋，將更容易爭取到優惠價格。

【住展房屋網/台北報導】前幾年台灣房市曾一度出現『大陸熱』，不但本地大型建商時興前往大陸地區經營投資，對岸人士來台購屋置產的話題也一直沒有斷過。

不過，畢竟中共政權仍未放棄武力統一台灣的企圖，兩岸在民間經濟、文化互通之同時，政治上的關係還是相對緊繃；加上政府近年持續加碼限制中資陸客來台置產投資(最新所謂萬通條款於七月起上路)，因此儘管一些學者一直強調，陸資早就以檯面下或透過第三國方式進軍台灣房地產，媒體也三不五時出現極度渲染性的報導，但以官方公布資料來看，陸客陸資來台購屋的話題，一直僅止於只聞樓梯響的階段。

或許正因如此，本地房產業者開始見風轉舵；一些大型建商開始轉戰中國以外地區，最近我們也看到除日本外，越南、柬埔寨、馬來西亞、新加坡，甚至澳洲、英國的房產來台找買家。但或許最引人側目的，是最近不少業者正在瘋『港人港資來台購買房產』。

說到這個議題，過往比較為人熟知的，應該是香港房仲業者來台駐點；不過最近傳出本地房產銷售業者和香港同業合作，把本地建案推銷給港人。根據住展房屋網企研室側面訪查所知，稍早包含淡海新市鎮「海洋都心」、「天藝」等案，都宣稱有港人購買，甲桂林廣告曹瑞濱也意有所指地說，香港人對有水岸景觀產品情有獨鍾(他們正在強銷淡水南段的「馥人灣」)。

不僅如此，青埔特區即將推出的「玖都銀座」、低調銷售的北市松山區「松菸墨香」，據悉都打算賣到香港去。上週總太地產宣稱要用網路競標竹北案「雍河」，恐怕也有銷往海外，特別是香港的企圖；京城建設老總蔡天贊稍早宣布即將完工的北高雄龍中27豪宅案要開國際盤，應該也會以港人港資為主要推銷對象。

按此發展，住展房屋網企研室預料，基於本地消費者雖有購買意願，但能力尚且追不上房價，業者或賣方短期內又不願讓價的現實，未來可能會有更多個案跟進，將物件往香港賣，而且愈是開出區域高價，本地客難以認同的案例，愈有可能採取這樣的操作模式。

這股本地房產瘋港資的新潮流，說起來並不難想像；畢竟比起陸客中資，港人港資的政治威脅性低，況且香港也有高房價問題，嚴重性更勝台灣。加上近年陸人大舉進佔港九地區，造成當地人反感，甚至中共政權更持續壓迫，限縮港人參政權。基於以上種種因素，在文化、語言、生活習慣基本都相通的情況下，港人或許真會成為台灣房市下一波的購買新勢力。

不過即便如此，住展房屋網企研室仍認為，不應期望港人來台購屋撐起目前房價；畢竟任何一個地方的房地產市場，基本上還是內需格局。以目前房貸、土建融占銀行整體放款比重，及房價所得比都仍偏高的情況，至少未來兩、三年內，房價仍將無可避免地呈現下修走勢。

【住展房屋網/台北報導】去年七月初台北市率全台之先，公告實施『容積移轉審查許可自治條例』，外界泛稱的容積銀行自此正式上路。而新制實施一年以來，根據調查，公設保留或道路用地價格，已從最高公告現值的近200%，下滑到80~100%還可能賣不掉，整個公設保留地的容積價值等於腰斬。

然而，某些相關報導似乎在暗示，公設保留地價貶、交易冷清，是容積銀行造成，甚至從估價專業角度，質疑政府在(容積)價格認定上的公允性；住展房屋網企研室認為，這樣的報導角度，壓根沒搞清楚容積銀行的真正意義。

要知道，某區的容積增值，實來自該區公共建設質量改進，而其經費來自全體納稅義務人，當然利益應回歸公共性，這就是容積屬公共財的涵義。然而過去相關制度實施有欠周延，導致應該回歸公眾的容積增值利益私人化，而容積銀行正是把這種容積公共財利益私化的不正常現象扭轉回來。

至於交易活絡程度及價格高低，緩衝期內可能要透過若干估價機制，但最後還是交由市場機制來決定；也就是有關容積買賣，確實換成政府作莊，但仍根據市價進行之。況且對開發商來說，跟誰買(容積)差別不大，重點在於是否有利可圖；換言之，在景氣大好時，容積價格飆再高，都有開發商買單，因為到頭來還是能順利去化，轉換成利潤，反之則當然價貶交易冷，還乏人問津。

事實上，無論容積銀行或獎勵上限的實施，反而就是在景氣反轉、房價面臨下修壓力時才推得動。試想，獎勵上限或容積銀行，都限制了開發業者創造更高(超額)利潤的可能性，在政商關係糾葛的現實下，一般是很難過關，遑論施行的。

然而如果房價處在修正階段，建商就得考慮，多買、多灌入的容積，未來是否能順利去化，否則偷雞不著蝕把米，增加的容積(樓地板)不但滯銷，更會變成餘屋賣壓，反過來影響業者經營。這時候，推動制度變革碰到的阻力自然比較小，容積銀行或獎勵上限新制才能順利上路。

既然如此，台北市容積銀行上路一年以來，因為乏人交易而價格貶值，住展房屋網企研室必須指出，其實都是市場機制使然，非關制度實施。

當然，現階段市場景氣轉差，容積交易變淡、價格下滑，政府的確難從容積移轉或容積銀行這邊獲得較多經費。但一來公共建設經費不應只從容積銀行而來，再者從長期角度，容積銀行所代表的交易制度透明化、檯面化及交易利得公共化，都勢在必行，畢竟過去制度疏漏所造成的亂象，大家歷歷在目，甚至也得到教訓、付出代價了。

是故，住展房屋網企研室認為，不需因為短期運作不順暢或(業者)不買單，就因噎廢食，認為是(容積銀行)制度本身或實施方式有問題。就如同經濟發展和分配制度一樣，兩者關係密切且都重要，但先求經濟變好再談均富，肯定是反改革的假議題。

【住展房屋網/台北報導】近期陸續有業者出面呼籲，應放寬不動產選擇性信用管制，包括鬆綁房貸成數與土建融資限制；強調若再不放寬，不動產恐怕會被打趴在地上。問題在於，現在真的有放寬的必要嗎？如果要放寬，是要放寬到什麼程度，而放寬真的有道理嗎？如果不放寬，又要持續多久呢？

雖然不動產業者疾呼，央行應鬆綁選擇性信用管制，把土建融、房貸成數連袂提高，另有建商則希望央行提高「豪宅」認定標準，以及增加豪宅產品的貨款成數上限。

業者多認為，若不動產放款緊縮的狀況未獲得適度解決，房市恐怕會撞到地上，到時政府又得花更多錢來拯救房市，現在中國就已遇到相同狀況。所以，業者表示與其到時回頭灑錢救市，不如現在就放寬房市管控，留給房市一條生路。

然而，業者的要求聽在一般民眾耳朵卻覺得莫名其妙。原因在於，民眾大多認為，如果建商真的撐不下去，房子只要降價就賣得掉，但建商寧願苦撐卻不降價，反而回頭要央行放寬房市管控，輿論實難認同這種行為。

況且，央行本身是投鼠忌器。因為央行曾在民國101年初，以「最速件」發文給全國金融機構，放寬土地抵押借款，按一般民眾及建商將給予不同的寬限期資格。不過央行此次放寬土建融的動作，卻成為挹注房市的能量，使房價持續往上飆。

央行過去曾經一時失策，而今年雖然房市成交冷清、房價陷入高檔盤整，但央行在未看到房價明顯回跌前，恐怕也不會輕易放寬房市管控，以免重蹈覆徹。

更重要的是，現央行為了挽救疲弱經濟，貨幣政策又走回寬鬆老路，資金供應更加充沛。如果此時放鬆房市管控，市場氾濫的資金將立刻回流房市，屆時房價若重拾漲聲，勢必進一步推升高房價民怨。

總而言之，依現況來看，如果房價未出現大幅走跌，央行要放寬房市管控的機率並不高。業者若期望央行鬆手，不如先自救，調降房價售價，或許才能解燃眉之急。

【住展房屋網/台北報導】內政部營建署近日召開記者會表示，將提修正「都市計畫法」台灣省施行細則，欲刪除工業區容許設置一般商業設施規定；倘若修法通過，未來工業區將不得申請新設事務所、超商、餐廳等一般商業設施。

雖然此舉說明中央政府打擊工業住宅決心，但住展房屋網企研室認為，徹底根除工業住宅違規使用，必須仰賴地方政府執法決心。即便營建署修法通過，但地方政府置若罔聞，那工業住宅違規使用還是會層出不窮，問題難獲解決。

過去針對工業住宅違規作一般住宅使用的問題，各地方政府在取締上多未盡心盡力，通常是採取睜一隻眼、閉一隻眼的消極態度，放任不管。即使取締，也只針對少數工業住宅社區，且裁罰後就不了了之，等到輿論或媒體轉移關注眼光後就置之不理。

因為對各地方政府而言，取締工業住宅是一件難事，困難之處在於台灣最美麗的風景─「人」。一旦工業住宅被檢舉開罰，社區民眾就會找民代撐腰、到場「關心」；由於工業住宅社區戶數通常不少，民代為爭取選民支持，縱然明知居民違法，還是會代為出頭，向執法人員施壓，最後連罰都不用罰。

工業住宅違規氾濫，就在於「民粹」，大家為了自己利益而藐視法令；而官方為了杜悠悠之口，掩飾自力查緝不力的事實，就會拿出「執法人員無權進入私人住家，工業住宅難舉證」作藉口。

可事實上，取締工業住宅有非常多種方式，並非如官方所說舉證困難。舉個例子，大多數民眾買工業住宅違規當作一般住家後，就會向台電申請住宅用電，而不是用營業用用電或工業用電；執法者只要清查用電種類，證據隨即一一攤在陽光下。

可惜的是，執法人員或地方政府都屈從民意代表壓力，不想去捅這個馬蜂窩，又不從發照的源頭嚴格控管，持續核發工業住宅建、使照，讓工業住宅難以根絕。試問，這豈是中央修法就可以解決的嗎？

【住展房屋網/台北報導】為了導正工業地違規使用問題，營建署已規劃修定都市計劃施行細則，未來工業區將不得登記商用，藉以杜絕工業區蓋住宅的亂象。不過據悉此修訂既往不究，意味著已申請建照或使照的案例，將可『維持現狀』。

有關工業區作生產以外的開發模式，最正常、直接的方式，當然是原地捐地逕行變更(為住商地目)，如近期熱賣的土城區「大同莊園」或板新地區「超級城市」，都是此類案例。不過畢竟變更程序冗長，有時還不一定能過關，因此一直都有開發商鋌而走險、游走法令邊緣，推所謂的工業住宅，原因當然是土地成本較低，獲利空間可觀。約十年前，當時台北縣政府推總量管制，加上持有稅、水電使用放寬，甚至全國性地開放工業區可登記商用，也都助長這類違法開發行為。

這次營建署修訂都計施行細則，目的當然是想作若干程度的亡羊補牢，惟住展房屋網企研室仍須提醒官方，現存的相關亂象不能放任不管，甚至這類情況不只出現在一般工業區內，還有很多其實是存在於語焉不詳的所謂工商綜合區內。

此外，不得登記住宅或部分須登記商用的商業區，類似情況也相當常見，這次也在修訂檢討的名單中；前者以北市大直娛樂專區為代表，後者則首推新莊副都心。兩地都有假工商之名，行住宅之實的情況，尤其副都心很多此類建案都還在興建中、尚未交屋，往後衍生的亂象規模之大，令人無法想像。現存的這類假住宅不僅違法，基於潛藏公安疑慮，住展房屋網企研室呼籲官方必須盡快提出對策。

過往官方也曾針對這類問題提出因應之道，如泰山工業住宅「金璽御品」已確定變更過關，目前已存在的工業住宅，預計都會採取這種『異地捐地』，也就是在同一都市計劃區內，另捐公設保留地的方式解決。其實過去台北縣時代就有繳代金模式，不過由於無法通過中央那一關，後來不了了之。

然而無論過去的繳代金，還是現在研議的異地捐地或修法禁止登記商用，到頭來都還是只能治標，因為有心人士還是能鑽漏洞，營建署的修法又不溯及既往。真正的治本方式，還是必須回歸都市計畫本質，那就是：不合時宜的計劃內容，必須作全盤檢討修訂。

許多現行都市計劃，都是數十年前訂定，後來多半只有細部檢討變更；但現實上經濟發展、商業活動及產業環境等都快速變遷，全台都市乃至區域計劃，的確有全面檢討的需要與空間，畢竟工業區土地閒置，也是相關亂象叢生的遠因。住展房屋網企研室更認為，都計規劃不僅須與時俱進，更要和區域原本的發展脈絡結合。

也就是說，如果某地區原本商業活動密集區塊是在甲地，進行通盤檢討或重劃時，最佳情況應是順應現狀，將商業區規劃在甲地或周邊，而不是另在乙地規劃商業區。這種新興商業區無商家進駐，形同虛設，這種情況在一些新興重劃地區更常見，明顯是相關決策者坐在冷氣房裡規劃，沒有真正到地方上探查的結果。

【住展房屋網/台北報導】隨著我國近二十年來步入高齡化社會，長者安養與照護需求迫切，各界業者的商業嗅覺也相當靈敏，看到銀髮商機不可限量的『錢途』，紛紛宣布插期高齡市場；除了食品、醫療、美裝等業者積極投入，讓長者『老有所終』的房地產業也沒有缺席，近年有許多建商宣示要開發養生銀髮宅，讓手握大筆退休金的長輩能在醫療完善、空間舒坦的養生村中，享受頂級黃昏人生。

近期北、中兩地都有業者搶食高齡大餅，中瑞國際將在淡水推出銀髮住宅「中瑞吾居」，但想入住可得先繳1500-2500萬的保證金，後續還有數萬管理費與設備裝潢費，可說是國內高齡養生村中身價最驚人的一個，與同在淡水的潤泰「潤福
新象」互別苗頭。

台中的堡冠建設也看上長輩青睞好山好水的雅興，前進南投埔里開發透天退休宅，單戶總價逾2500萬，寫下埔里房價新高；銀髮商機的高昂消費，讓住展房屋網企研室不由得感嘆我國世代分配不正義的嚴峻挑戰。

住展房屋網企研室認為，業者之所以敢提供價值不斐的銀髮產品，就是相準了長輩們腰纏萬貫，但已退休無工作收入的熟齡族，為何能有如此餘裕？除了長輩們長年累積攢下的積蓄外，最重要的因素來自於退休金制度的高所得替代率使然。

近來媒體常以希臘債台高築的情況來檢視台灣，退休制度就是一個重要議題，我國不論公保、勞保，都有破產疑慮，這導因於過低的費率與過高的退休給付，加上隨著醫療進步，人口餘命不斷拉長，原始退休金制度設計已難以維繫未來龐大的支出，縱使是保戶最多、財政相對建全、費率相對高的勞保都面臨財政危機，更不用說所得替代率達80、90%以上的軍公教退休制度了。

由於前人以低費率享有高保障，形成財政缺口，因此只能仰賴後人繳費以補前人不足，換言之，現代年輕人必需繳納更多保費，才能維持現行退休金制度的運作，如此等同從年輕世代身上提款以支付老人安養，那等現在的年輕人老了以後該怎麼辦？只能繼續維持這樣的惡性循環，讓更晚出生的世代承擔更高的退休金費率，直到制度崩盤為止，所以晚出生就成了原罪，在還沒有能力決定任何事情是，就得背負沉重的安養責任。

因此住展房屋網企研室一再呼籲，官民應正視年金制度改革，讓世代資源重新分配，因為現在高齡者的錦衣玉食，其實是在預支往後世代的生存資本，況且在世代分配不均的問題當中，還包含職業分配落差(早期軍公教費率低、替代率高，但勞工卻是費率高、替代率低)，這些問題錯縱複雜，若不及早調整，對未來造成的負面影響將愈來愈劇烈。

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者取聯徵中心資料統計指出，近五年北台灣房貸成數逐年下滑，其中又以台北市下滑幅度最劇；99年平均還有將近七成，到今年首季已跌到六成，新北市從99年平均71%跌至今年Q1的63%，桃園同期也僅67%。

如果這項數據是目前消費者面臨的真實現況，則代表即便買一棟1千萬『低』總價的房子，都得至少先準備350萬左右的自備款才行。也難怪近期北中南房市業者輪番上陣，呼籲央行鬆綁，甚至解除99年以來共四波的選擇性信用管制。

然而，這真是廣大自住客面臨的現實狀況嗎？要知道，聯徵中心資料是把所有交易，也就是包含轉售、換約、買第二屋(以上)等都列入計算。對一般購屋客而言，其實只要信用不差，不是買第二屋，貸款應該還是有七成以上。住展房屋網企研室市調資料也顯示，目前線上銷售中的個案，提供的貸款成數，大多都還有總價的七成，有些可達七成五到八成，只有少數在七成以下。

當然，七成或七成五和先前相比，確實還是低。但平心而論，央行99年起四波管制之後，從去年初至今並未再加碼；況且管制對象是第二屋及高總價豪宅，也不是全台皆然。事實上，近兩年房貸成數持續滑落，更多原因還是行庫自行限縮，動機則是風險管控，不純然是政策壓抑，或說單純是選擇性信用管制所致。而箇中緣故，當然是銀行端不想再看到十多年前斷頭、逾放屋充斥的慘況。

不過，業者更感冒的其實是土建融限縮，這當然也是央行重點管制項目；稍早更已傳出國內三大公營行庫─台銀、土銀及合庫，擬聯合退出北市土建融市場；至於理由，相關消息已經揭露得很清楚，就是地價、房價太高，融資風險增加，這跟銀行團悄悄將BOT案利率拉高的情況完全一樣。

因此，業者目前高聲呼籲央行解除信用管制，就算央行真的『從善如流』，實際效益恐怕也不大；畢竟銀行本身還是在商言商，該考量、迴避的風險不可能不迴避，加上現在還能負擔高房價的自用客有限，就算央行解除信用管制，公營行庫大概還是會維持現狀。

當然，民間銀行承作高成數房貸的意願可能較高，但土建融應還是較無能力承作，因此建商自己未來也得步步為營；也難怪前些年就聽聞不少開發商持續買地囤地，目的自然是儲備好以往數年推案所需用地，否則以目前的融資條件，別說是一般消費者，連開發商自己也捉襟見肘。由此延伸，除了利率外，房貸條件(成數)持續下降，恐怕也會是造成房價下修的另一根稻草。

【住展房屋網/台北報導】財政部國產署日前公告，將標售13件精華區大面積國有土地設定地上權，預訂在8月17日開標。住展房屋網企研室認為，現在地上權建案已逼近「銷售懸崖」，即使台北市精華區內也一樣，導致不動產業者個個投鼠忌器，這一批地上權案標脫率恐怕將創新低。

住展房屋網企研室指出，地上權建案面臨「銷售懸崖」，銷售率出現停滯的主因之一，就是在價格。台灣人並不是不買地上權案，關鍵在地上權案能不能達到「物超所值」的目標。

據住展房屋網企研室觀察，現在買方對地上權建案的價格認知，因受到房市轉冷影響越拉越大，多希望是一般房屋價格的6折或以下，如果地上權案價格能壓到這麼低，房子還是能賣的。只不過，大部份的地上權建案價格頂多只能壓到行情的75折左右。

事實上，業者也有難言之隱。對業者來說，雖然地上權案沒有土地成本，但卻要付一筆權利金，加上營建成本、管銷費用與利潤，價格就不容易壓低。倘若不用付權利金，那價格就有大幅調降的機對，但國產署怎可能不收權利金？這方向可行性極低，除非國產署大降權利金，但一降又會招致賤售的批評。

對購屋者來說，期望地上權案價格是一般行情的6折以下，其實也算合理。畢竟，地上權房屋是逐年折舊的物件，況且地上權雖然設定在開發商名下，但每年要付給國產署的地租，開發商都透過契約轉嫁到購屋者身上，讓買房子的人去繳納地租。

購買地上權的民眾，除了要面對資產逐年折舊，每年還得繳納地租和房屋稅，持有成本並不低，加上近期房價上攻乏力，折舊速度可能加快。因此，有意買地上權的民眾，價格認知才會越來越低。

在這個背景之下，地上權建案很難突圍而出，所以先前曾有地上權案因遇銷售瓶頸，乾脆轉型改為飯店等具穩定收益的商用設施。

當地上權建案面臨上述問題而無法解決，國產署成功標脫地上權案的機會就越來越渺茫。不過住展房屋網企研室表示，雖然不動產業對地上權標案興致缺缺，但對飯店等觀光旅遊業卻是一大利多，因為觀光旅遊業能以相對少的成本標地蓋飯店，反而有不錯的投報率，成為最大的受惠者。

【住展房屋網/台北報導】被合稱為『林淡三新』的林口、淡水、三峽與新莊，因推案量規莫龐大，所以總是被一起提及；由於房子蓋得多，甚至被譏為『鬼城』。

然而，這個既有的印象卻不盡然正確。據住展雜誌統計，今年上半年北台灣各行政區推案量排行，無論是從新推案量或新增戶數來算，『林淡三新』都僅有新莊與淡水擠進前十大，三峽與林口都還算不上推案大量區。

推案熱點　多來自重劃區

從新成屋、預售屋所釋出的可售戶數來計算，供給量最大的前五個行政區，分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。

房屋供給戶數最多的中壢，上半年首度公開的建案有29個，新增戶數高達1,846戶，平均每天有10.2戶釋出到市場上銷售，每6天半就有一個新建案公開。中壢量體之所以如此大的原因，主要是轄區內有青埔、過嶺等重劃區推案挹注，加上舊市區推案也不少，因此出現爆炸性供給。

二到四名的行政區，大量推案同樣來自重劃區，八德目前推案多集中在擴大重劃區，東勇、廣豐重劃區推案並不多；淡水除了淡海新市鎮一期，紅樹林周邊量體也不小；新莊則有副都心、頭前重劃區；竹北除了縣一到縣三、華興與高鐵特定區外，陸續還有新重劃區如成壠等重劃區加入戰場，未來供給量仍然不小。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，雖然重劃區推案量大，但這是重劃區開發過程中正常的現象，等到開發成熟後，人口量上升、建築素地減少，推案量就會降低。最顯著的例子就是三峽，現三峽戶籍人口已超過都市計畫人口，重劃區開發已經成熟，素地與新建案都不多，建商已『安全下莊』。

總銷金額前五大　多集中新北桃園

住展雜誌企研室經理何世昌表示，若從總銷金額來看，那麼前五大行政區則是新莊、竹北、板橋、桃園與中壢，『林淡三新』中僅新莊上榜，顯示大量區確實已重新換血。

其中，屬於新北市『第一環』的板橋供給放量倒是頗為新鮮；放量的主因，是捷捷運亞東醫院、府中站周邊冒出不少新建案，而板橋下半年還有幾個建案預計公開，若江翠北側重劃區開發腳步再催個油門，未來板橋推案動能應會持續下去。

桃園的部份，今年推案氣勢也不俗，除了舊市區和藝文特區外，下半年新興的中路、經國等重劃區將加入推案行列，未來房市推案是熱鬧滾滾；唯一擔憂的是買氣能不能跟上，以消化鉅額的供給量。

房子蓋得越多　等於泡沫警訊？

在住展雜誌此次供給量統計中，大量供給區主要都集中在新北市與桃園市，至於台北市則相對較少。大量供給區往往有幾個共通點：土地供應量大、重大建設多、房市題材豐沛、發展具前景，以及人口量呈現淨增長；因為區域具有這些特點，才能吸引建商搶進獵地推案，但新房子也因此蓋得越來越多。

現在大家最在意的是，供給大量區到底會不會是房市『地雷區』？何世昌分析，其實供給量必須與需求量放在一起作觀察，如果當地人口正成長且需求穩定，可順利消化新增供給，那麼房市就會相對安全，推案風險也會較低，反之就要謹慎留意。

【住展房屋網/台北報導】近年我國少子化效應愈來愈明顯，人口成長幾乎停滯，根據內政部戶政司分析10年來各鄉鎮的人口增減幅度，其中新北市林口區10年人口成長逾7成，表現最亮眼，林口戶政事務所也沾沾自喜表示，人口激增的原因是機場捷運等交通建設完備，加上新市鎮開發與商場、影視城帶動經濟發展，吸引民眾移居，才讓林口從2005年僅5萬多人的小鎮，邁向如今叩關10萬的都會區明星。

然而住展房屋網企研室對官方這般說法不敢苟同，戶政事務所只單純『正面表列』人口增漲因素，只談林口對民眾的拉力，卻忽略其他地方對百姓的『推力』，如此觀點將以偏概全，見樹不見林；一般民間尚可只談其一不談其二，但對主政的官方而言，若無法全面性分析人口消長原因，只是報喜不報憂，那就如同平均數治國口號般，對國人一點貢獻也沒有。

住展房屋網企研室認為，所謂新市鎮開發對林口人口成長的影響，遠不及其他地區發展不均所形成的推力。林口人口增長是台北都會核心外溢而來，那我們就該想想為何台北民眾要離開核心區遷移林口？

有些人說是因林口地理位置佳，交通方便，但試想數十年來，林口地理條件並未有顯著改變，長期下來都依賴中山高往來北市，即便有機場捷運建設，也因延宕多時，至今仍未通車，在這10年來並未彰顯任何便利效應；即使通車，也還有高票價對民眾造成的通勤抗性需討論；而新市鎮發展數十年，老實說，就算到了今時今日，除了長庚商圈、舊市區與機捷A9站一帶生活機能較佳外，新市鎮仍可說是荒煙處處，因此要說人口增長是因林口建設完善，未免言過其實。

那是什麼原因讓林口湧入如此多人呢？住展房屋網企研室點破，關鍵就是低薪與高房價。這10幾年來，是我國房價、物價猛進，但薪資停滯的時期，不斷飆高的房價已脫離大多數受薪民眾所能負擔範圍，當所得無法負荷留在市中心的開銷時，只能選擇遷往消費水準相對低的衛星市鎮。

不幸的是，生活水平拉高的海嘯從市中心不斷向外蔓延，就連以往相對平實的板新、三蘆、雙和等地，也被高物價、高房價所淹沒，使得民眾只能往更偏遠、機能更差，但房價水準相對低的三、淡、林遷徙，因此這三地成為雙北都會中人口成長最多的地方，並不是本身條件有多少，而是百姓受高房價、物價與低薪壓迫所致。

當然這時會有些既得利益者批評，沒錢就別想往都市跑，應該乖乖的待在鄉下過閒雲野鶴的日子，住展房屋網企研室認為這種話應該對執政者說才對，如果能夠，誰願意離鄉背井蝸居都會？若非中南部鄉間資源不足，產業發展性低，以致工作機會缺乏、薪資水平低落，民眾又怎會湧進都市尋找機會呢？而為了維持開銷，無法在都會中心找到一席之地，才會選擇在都市邊緣暫且棲身，促成偏遠市鎮(以林口遠離台北的情況，已談不是是衛星市鎮了)人口攀升。

因此林口人口激增所透露的資訊，絕非地方開發昌盛這麼簡單，當中還包含的區域發展不均、薪資結構失衡、就業環境歧異、房價發展脫軌等嚴肅問題，而這些問題都是政府應該且必需面對的，但官方卻只以正面表列闡述源由，而不細究種種亟待解決的因子，如此鴕鳥心態，實在有負國人期待。

【住展房屋網/台北報導】雖然本月稍早人民公投否決撙節方案，但窮到脫褲的希臘官方，最後還是不得不向歐盟低頭，接受更嚴苛的紓困方案，該國總理齊普拉斯的民粹操作當然宣告失算。而希臘債務危機歹戲拖棚的這段期間，除了對全球資本市場帶來相當程度衝擊外，當然也在台灣島內引發不小的討論，那就是：我們會不會步希臘後塵？

對此議題，至今各方各有不同解讀，而且似乎是公說公有理，婆說婆有理。不過於此同時，苗栗縣已出現類似希臘的狀況，那就是窮到發不出公務員薪餉。

如果看各縣市政府公佈的負債情況，苗栗縣負債397億，平均每個縣民負債7萬，都不是全國各縣市最多；但事實擺在眼前，苗栗縣長徐耀昌確實已向中央請求百億紓困，先前更高分貝批評前縣長劉政鴻。不過劉政鴻也反嗆徐無能，還說縣府握有以高鐵特定區為首的大筆土地資產，只要適當『處分』，絕對不至財政困窘。

劉政鴻的這番話，可真的是極端諷刺！當初假公共建設之名，行圈地賣地之實，賤價向人民徵地，再高價賣給開發商，然而這樣的行徑，因為大埔事件爆發而被揭開假面具；再加上房地產市場近年景氣大不如前，這套把戲玩不下去，地方財庫空虛，連公務員薪水也發不出來，還好意思說握有大批資產，透過處分或拿去再借錢就沒事？還真是滑天下之大稽！

無獨有偶，連雲林縣據傳也得標售公有地，才能解決財政燃眉之急，如同住展企研室先前一再指出的，政府真的窮到只剩土地！而且不只苗栗、雲林這類地方政府，中央也『不遑多讓』。看看國發會剛拍板的公共建設預算，總額高達3,160億，為近三年新高；不過當中透過預算編列支應的只有約一半，也就是1,750億，其它則是透過地方自籌及跨域加值來補足。

說實話，就過去經驗，地方自籌恐怕十之八九還是透過『預標售』公共建設周邊土地來籌得，『跨域加值』也是在玩文字遊戲，說穿了還是將未來公建完成後『預期』會增加的土地開發利益先算進來。這樣的模式，跟軍公教退休俸吃掉大筆公部門預算，於是只好以債養債、寅吃卯糧的狀況，本質上有啥差異？

平心而論，過去十年房市大多頭，官方還可以所謂活化土地資產來充實財庫；但住展房屋網企研室須指出，就算沒有稅制變革影響，低利加資金氾濫趴也總有曲終人散的一天，再考慮人口、少子高齡化之不可逆趨勢，不動產市場勢必進入一段修正期。如此這般，政府仰賴活化土地來籌資的如意算盤，也肯定愈來愈難打。

據此，為政者要是滿腦子還繼續想著跨域加值，而不趕快積極推動年金改革及整體財稅改革，到頭來可就不是窮到只剩土地，而是窮到連想賣土地都變賣不成！

【住展房屋網/台北報導】近時有媒體報導，學者認為房地產走勢如何云云，但細瞧內文有時只是單一一位教授在談自己的看法，但新聞標題卻意圖使人產生「學界對房價走勢有定論」的錯覺。這類事例無所不在，該怨的是發稿單位或下標題者，對於單複數概念過於薄弱。不僅是一家、兩家，包括紙媒電子媒體，統統有此毛病。

譬如，記者在大街上訪問路人甲，隨即對著鏡頭說，這位民眾反對學費調漲。「一個人」竟可稱為「民眾」。此外，尚有一名「員警」；警員就警員；警官就警官，員警是通稱，豈可如此用法？全台教書者超過數十萬人，其中「某人」的意見，亦不可用「學者」來描述。較合宜的用法應是「×姓教授認為」。

又如一名餐飲店老闆反對開發票，可以用「業者反對」嗎？當然不行，因半數以上店家是開發票的。議會內民代看法紛歧，有「民代反對」，也有「民代支持」；此時必得用某議員或某立委，而不宜一概稱民代。媒體誤用的語法多矣，新聞要成的效果也跟著無限放大。

因此住展房屋網企研室認為，假如記者企圖影響房股市行情，於報導時亂用單複數之人稱，便可能營造出不見得是實情的房市概況。例如，業內看壞本季某產業景氣，而此「業內」僅是一名中小券商主管，他說的話被放大為整個業界的共識，豈不荒謬！或某建商發牢騷，標題即寫「建築業看淡後市」，而閱聽人多半不察，進而信以為真。

當年媒體所稱的打房大師兄，因在校園有幾堂課，故其發言動輒被引述為「學者」或「學界」看法如何。事實上，房地產和股市，離校園最遠，純粹教學者有時反而對市場資訊最為生疏。因市場操作全是真刀真槍的金錢遊戲，學者若無在市場進出，可謂「夏蟲語冰」，隔靴搔癢，所談也就說不上是真知灼見，而僅是一知半解。

該空頭司令從七、八年前即在唱衰房市，然愈唱房價愈高；直到四、五年前發動打房，打了許久，景氣也剛好要下滑，於是房價真的下跌。這該說是學者有先見之明？還是剛好歪打正著呢？因無論房價如何上下浮沉，最大的因素都是市場機制；不論炒作或打壓，最終還是得由市場檢驗，才能確立房市走向。

而住展房屋網企研室以為，現今打房最大的謬誤，就是把房價高低與貧富差距掛勾。貧富差距世界各國皆然，只是程度上的差異罷了，但若指針對特性族群設計政策，並不符合公平正義，反而會製造社會的仇富心理。

觀念偏誤的政策，更有可能導致高階資金外移，突然將白花花的銀子送給別人花，打敗我國總體經濟成長，從近來台灣股市動能不足的情況，即可窺見投資人資金外移的現象；而打房政策也是如此，使得近來海外投資風氣大盛，既然東京、紐約、洛衫磯、東南亞……，到處有樓可買，且投資環境更為友善，資金又怎會根留在地呢？長此以往，將危急我國房市與經濟產業的健全發展。

【住展房屋網/台北報導】近年來呼應居住正義與租稅公平，我國官方在房市政策上有諸多變革，除了日前於立院快速通關的房地合一稅改外，更早還有依照買賣總額課稅的奢侈稅(於稅改上路後退場)、限貸政策與持有稅年年調升等措施。

在諸多政策變化中，房地合一與奢侈稅等高稅率方針固然有感，但因該稅屬交易稅，需有買賣交易才有被課稅，且民間還有許多『對策』可節稅，因此影響層面其實相對有限；而年年調漲的房屋稅、地價稅等持有稅，只要持有房產就需繳稅，想避都避不掉，衝擊的尺度遠大於交易稅改革。

而繼台北市大調房屋稅稅基的房屋標準單價與路段率後，今年下半年土地公告地價也會重新評定，因官方目標是拉近公告地價與市價的距離，故近年公告地價漲幅驚人，上次102年調整公告地價時，全國平均漲幅逾8%，新北、台中等地漲幅甚至超過1成，今年想必不遑多讓，因此民眾不僅房屋稅額向上成長，地價稅金也會跟著『成長茁壯』。

然住展房屋網企研室提醒，比起一般住宅產品，地上權個案在持有稅漲不停的情況下，處境將更為艱辛，地政士全聯會榮譽理事長王進祥便表示，地上權案雖因土地國有，沒有繳納地價稅的問題，但仍需按照公告地價繳納3-5%的地租。

魔鬼就藏在細節裡，因一般自用住宅地價稅稅率僅千分之二，且申報地價還可筆公告地價打八折計算，因此負擔尚輕，但地租為公告地價的3-5%，與地價稅率相差15-25倍，況且也無法享有打八折優惠，因此兩者稅負差距將逾20倍，隨著公告地價不斷調漲，地上權賦稅壓力還會更沉重，讓消費者省了房價卻賠了稅金。

但高額地租真的就是消費者應該負擔的成本嗎？住展房屋網企研室可不這麼認為，由於102年9月30號以前，地上權不可移轉，故房屋產權與土地使用權皆為建商所有，買家只能取得房屋的使用權，因此國家地租的課稅對象自然是建商，既然消費者並非納稅義務人，為何還要負擔高額地租呢？

原因就是業者不願負擔成本，將其轉嫁到買家身上，換言之，消費者不僅花了大把銀子向建商長期租屋(使用權住宅概念類似長期租賃)，還得幫建商繳稅，而建商作為建物所有人與納稅義務人(如同房東)，竟完全不需承擔持有稅調漲風險，簡直豈有此理。

因此倘若建商將拿回賦稅義務，消費者不必承接地租與房屋稅高壓，自然能激起民眾對地上權案的興趣，如此一來就不會有遭稅負壓垮的疑慮，只是利字當頭，也不會有業者願意增加支出，因此地上權案兵敗如山倒，也著實是應有此報。

【住展房屋網/台北報導】稍早某房仲業者發佈一則相當值得深入探究的議題，那就是新建物對比整體房市交易量的比重，這幾年正悄悄上升中。

該房仲業者應是引用官方買賣移轉棟數資料進行統計，發現近一年房市交易雖量縮，但新屋交易量，也就是第一次登記棟數卻反增。就以今年前五月來看，全國買賣移轉棟數僅略高於11萬棟，但第一次登記棟數卻超過4萬4千棟，比例上已達四成；分區來看，桃園市比重將近47%是六都最高，台南市也達45%以上(不過首次登記與非首次登記的實際數字約是3400:7500)，但真正第一次登記棟數較多的是新北市及台中市的6,300棟上下，不過兩市買賣移轉棟數分居全國前兩高，因此比例上稍低。

然而第一次登記與買賣移轉棟數的比例逐年爬升，就過去數年來看，並不是前者增加，而是後者衰退，原因則包含中古屋價格跟著新案市場齊漲，信貸政策壓抑，及推稅改造成的觀望氣氛等等；還要注意的，是都市更新條例宣告違憲後，一些買老舊房屋等待都更改建獲取暴利的模式暫時卡關。總之，在種種原因交互作用下，房市整體交易衰退，但建商推案交屋似乎相對較不受影響。

新屋量占整體交易量比重大增，明顯代表新供給量暴增，這對房市中長期價量來說肯定有影響；像SARS前景氣不佳，很大原因就是新供給暴量所致，當時新屋釋出量甚至達買賣移轉棟數的六成；相較之下，房仲業者指出，今年前五月比例拉高到四成，但雙北市部分的比例仍算低，因此未來房市可望軟著陸。

這樣的論述，放在台北市或許正確，因為根據住展房屋網企研室統計資料及觀察，近五年台北市新屋供給量，就算加計預售屋量體都不算大。然而，新北市就不是這樣了。

其實這些年不只是桃園市，新北市重劃區的案量更驚人，而桃園購屋者一般仍多偏好成屋，因此潛藏的預售(未交屋)案量有限；但新北市預售案量多且大，而且大概在今年下半年後就會陸續進入交屋高峰，包含近三年推案大量的淡海及林口兩大新市鎮，或五股洲子洋，甚至一度當紅的新莊副都心，大概都屬此類。

另外，從上市櫃建商近期紛紛傳出營收『捷報』，亦可推知類似訊息；因為這代表建商終於把房子蓋好、交屋、入帳，對建商而言是營收大增，但對整體市場來說，就代表龐大的新供給持續釋出。甚至如果再考慮本月剛上路的容積獎勵上限新制，所引發的搶請建照潮，未來數年供給量恐怕還會『源源不絕』。

總而言之，現在看新屋釋出(交屋)量，或許還風平浪靜，交易量縮主要是中古屋成交量下滑；但接下來以新北市多個重劃區為首，都將陸續進入交屋高峰期；因此住展房屋網企研室預估，至少以新北市為首，第一次登記與買賣移轉棟數總量的比例，很可能在短時間之內暴增。而這個新供給高潮，堪稱人口紅利歸零之外，未來房市的最大變數。

【住展房屋網/台北報導】最近北市萬華區南機場公辦更新再度成為話題，主要文化局講座建築師吳聲明認為，南機場六角形迴旋梯之設計深具特色，加上具備相當的社區文史發展意義，應列為世界文化遺產；然而，隔週該報又揭露北市都發局長對上述看法的『意見』，甚至批評文化局設的Idea Taipei中有關該更新案應列世界遺產的意見是「過客心態」。

南機場更新，堪稱北市最亟需再造，也最具指標意義的案件，因此有上述的討論，甚至交鋒，換個角度來說，並非壞事。從生活品質角度，用窳陋都不足以形容該社區的現狀，當然必須加快腳步改善；但以過去數十年台北城發展記憶幾乎消失殆盡的情況論，適當保留南機場社區的文化紋理，似乎也是有必要的。因此，如何新舊並陳、兼容並蓄，顯然是該更新案成敗與否的重大挑戰。

然而住展房屋網企研室真正擔心的是，如果官方對都市更新政策的心態不趕快作調整，則即便柯市府一再強調溝通的重要性，但到最後就算披上公辦的『國王新衣』，依舊還是無法跳脫『都更近乎等於拆除重建』的迷思或框架。

文林苑事件爆發，加上都更條例被判定部分條文違憲後，一般咸信都更可能停擺。當然對民間實施者(建商)來說，真正使他們退出都更市場的，實是房價走勢(畢竟一旦房價看跌，都更將無利可圖，就算違憲條文修訂完成也無濟於事)；但對官方來說，這仍是責無旁貸。於是乎，所謂的公辦都更，搖身一變成了看似完美的解藥；看看去年雙北市長選舉，每個候選人不都就以推動公辦更新優先為重要政見嗎？

然而，公辦更新真的是都市再造的解答嗎？如果真是如此，則過往無論中央或地方都持續辦理推動所謂的公辦更新案怎會一樣一事無成？因為癥結在於，從實質內容來看，公辦案和一般民辦案差異根本不大，甚至根本只是掛名實施者有所不同而已。

所以把場景再回到南機場更新案，如果公辦更新真的要作出不同的成績，意味著絕不該只是一坪換一坪，或把忠義國小廢校蓋中繼宅如此單純而已，而是真正進行社區再造，也就是除生活環境改善外，重點還包含社區意識的重建；這含括硬體的福利支援體系建立，及軟體的人道關懷、社區發展記憶史跡維護等。就如持續推動該案的忠勤里長方荷生所說，公辦更新和一般民辦不同點，應該著重南機場的重生，賦予社區新的生命力，不是只想到要幫居民蓋新房子那麼簡單。

柯P自己指出，推動都更，溝通最重要；這樣的觀點其實只對了一半，因為主事者還必須體認，都市更新的要義，和城市市容、社區營(再)造必須要有高度聯結，甚至要和福利、文化脈絡等作緊密配合，絕非只是拆除重建或創造產值等等。否則，如果公辦與民辦的差異，只要把實施者從建商、從一般民眾，換成公家單位或政府，到頭來相同的問題或爭議依然無解。

【住展房屋網/台北報導】繼稍早大同板橋舊廠(實際位在土城)號稱降價後，上市建商全坤建設，去年推出位於北萬華的「全坤雲峰」，據悉也高喊降價，宣稱打七五折不二價銷售，市場紛紛解讀這是有感降價，還說將引發骨牌效應。然住展房屋網企研室認為，事情沒那麼單純。

首先，該案今年稍早其實就已調降表價，面淡水河景觀戶從去年盛傳開價要破百萬，降到95萬/坪，實際成交約8字頭(平均)，非景觀戶最低開價則僅70多萬一坪。以一般議價空間計算，實際成交價應可見6字頭，這大概也就是新聞揭露的81萬打七五折。甚至，同樣在北萬華一帶，近期實際成交價大部分也都落在6字頭，超過70萬/坪者其實是相對少數。

另一需注意的還有，無論是去年盛傳要開出百萬天價，還是目前的所謂降價，該案的整體定價策略並沒有變，也就是高低樓層、有無景觀的產品，價差拉得很大，而低樓層原本就是低單價戶，所以根本談不上什麼破壞性價格。

當然要說全坤該案降價也沒有錯，但其實只是修正回到該區近期一般行情，也等於之前開價確有過高、膨風嫌疑，況且高樓層還是要賣區域天價；同理，也適用於大同土城案，其成交價也只是回歸一般行情，根本稱不上是俗俗賣或真降價。

因此，全坤萬華案號稱打七五折賣，是不是真會引發所謂降價骨牌效應，嚴格論還言之過早；畢竟以全坤案來說，一來其高低樓層根本是兩種產品，行情當然不同。同理，北萬華、南萬華條件也不相同，甚至也適用於北市其他行政區。

更何況各建商財務狀況亦不同。以上市櫃建商來說，或許如冠德馬玉山所說，現在握住現金最重要，有立即性融資壓力的成屋當然要盡快消化，全坤萬華案可能就是一例，但如果是預售案就又另當別論。甚至不同建商，經營策略也不同，因此所謂讓利手段，可能換成建商提供公司無息貸款給消費者等。

不過全坤案降價，住展房屋網企研室認為說明了一個事實，那就是除非真是透過一般市場交易獲得的土地，否則這幾年推出的合建或都更案，土地成本並不像業者說得那麼高；其開價老高，甚至屢創區域天價，和成本無關，基本上就是隨著景氣開高。況且合建或都更案，區位確實相對佳，業主自然更敢開價。

然而如今景氣翻轉，看跌房價氣氛變濃，情況當然無法同日而語；尤其同樣面臨高額房屋稅，甚至還有明年實施的房地合一稅及將調高的地價稅，地主或投資客很難比建商撐得久，現在出脫可能少賺，但至少省一些稅。而這意味著，一些所謂地主保留戶或轉售戶，可能就是消費者可撿便宜的標的。

【住展房屋網/台北報導】房地合一稅在立院三讀過後，房市即將走出谷底了嗎？據住展雜誌最新統計結果出爐，6月房市風向球六大觀察指標有三個指標分數下滑、二項持平，另有一項上揚，總分為32.9分，對應燈號為衰退注意的『黃藍燈』，已是連續4個月亮出黃藍燈。

搶攻年底購屋潮　新成屋又爆量

在住展風向球六大指標中，以預售屋推案量單項分數下滑最多，較5月減少1.09分，主要原因是受到房地合一稅干擾，部份預售屋建案暫轉觀望或延推，如土城原訂6月底公開的「大同莊園」就決定延後，以致於6月預售案量僅有3百多億元。

6月預售屋推案以大台北量體較多，總銷金額逾15億以上的指標案有中山「松下國賓」，和松山「松菸墨香」、「揚昇君苑」、「新潤峰耘」，新北市則有板橋「湛然幸福時光」、永和「敦南一品」、樹林「米蘭文華」、五股「SKY1」。

相對於預售市場，新成屋推案可謂熱鬧滾滾，6月首度公開的成屋量逾1,800戶以上，是今年以來最大量，更已是連續兩個月爆量。總銷金額逾15億元以上的指標案為台北市大同「常殷品天廈」、新北市永和「永和文華苑」、三重「弘暉双囍」、桃園市龜山「龍鳳一品花園」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，新成屋供給量持續擴增的主因，與房地合一稅脫不了關係。業者為了搶食年底前購屋適用舊稅制的買盤，因此成屋建案不斷湧現，再刷新今年單月最大量。

中南部建案　搶食台北豪宅客

在廣告量部份，6月份建案廣告較5月驟減約25%，廣告量下滑主要是建商與代銷對價格歧見擴大。代銷多認為應增加讓價空間，趁年底前大賣一波，唯願意配合降價的建商卻不多；代銷業者見建商不肯讓步，即使大打廣告效果也不大，索性暫停廣告支出。

較特殊的是，6月份中、南部建案投放到北市的廣告量明顯增加，其中又以豪宅案或大坪數建案居多，推估可能是想吸收北市因豪宅重稅而外流的客群。

北台灣建案看屋組數前兩週假日受到大雷雨影響，看屋人數大減，直到後兩週看屋組數才急速回升，唯全月平均量仍較5月少，因此分數稍稍減少。若是自住客、長期置產與贈與族群弄懂房地合一稅內容後，未來看屋組數應會穩定成長。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，雖然6月看屋組數減少，但出門看屋的民眾購屋誠意度反而提高，平均成交組數並未降低，其中又以相對低單價，或者讓價幅度高的建案成交組數最多，銷售率較出色的區域如北市大同區、新北市汐止火車站周邊、中和景安站一帶、板橋埔墘地區、泰山與蘆洲等地。

這哪招？　賣不掉竟然加價賣

6月份熱銷的建案，大多在價格上有所退讓，只要多降個5%～10%，買方接手的意願還是很強。不過，卻有少數建案因為受不了客戶狂砍價，陸續出現『賣不掉加價賣』的案例，最極端的案例竟有建案把表價大漲逾4成。

為了在房地合一稅後殺出一條血路，有大型代銷業者把希望寄託在香港人身上，與香港仲介合作賣房子，以期拉攏香港移民客和頂端置產客層。但有的代銷業者則出現『棄戰』狀況，開始縮減接待中心人力，或是平常時連冷氣都捨不得開，甚至有建案把人員全撤走，只在接待中心外留電話或名冊，讓有意看房子的買方主動來聯絡。

然而，縮減支出卻成了致命傷，因為成交幾乎都掛蛋。何世昌認為，目前最有效的銷售方式，還是釋出廣告與增加讓價空間，才能創造人氣與買氣，而這類建案成交數量比其他建案平均高出5成到2倍不等。可見房子並不是賣不掉，只要操作策略對了、價格對了，照樣能夠開出紅盤！

【住展房屋網/台北報導】南機場公辦都更案近日因建築師一席『應列為世界遺產』的說法，意外引發北市府的茶壺風暴，都發局長林洲民認為建築師不過匆匆瞥了南機場一眼，對當地了解不深，因此難以諒解建築師的指點，並強調文化局座談講師僅是過客，不應揮毫大放厥詞。

然而文化局長倪重華也不甘示弱，強調文化局Idea Taipei的目的在於集思廣益，能整合各方意見，並發現南機場遭忽略的價值，對於林洲民的發言感到不解，僅淡淡表示尊重林洲民的言論。

住展房屋網企研室覺得，從兩位局長的針鋒相對，可看出我國在進行區域開發時，對當地文化脈絡的認知缺乏與盲點。文化局講師看到的是南機場有機的生活特色，建利於1964年的南機場國宅，擁有當時最先進的建築技術與思維，爾後雖因城市變遷發展成以弱勢族群為主體的密集聚落，違建林立，居住品質低落；但同時也讓南機場發展出高度包容的社區意識，並與庶民背景的夜市文化相輔相成，形成可塑性極高、主體性十足的特色聚落。

從文化的角度出發，南機場完整紀錄了都市發展的社會演變，也展現了都會弱勢十足的生命力，當然有保存的價值；不過回到看到在地居民對生活品質的期待，畢竟社區已老舊，建築安全也有疑慮，居民當然希望能有個煥然一新的家，然而在地民眾亦不免擔心，在社區都更、環境提升後，幾十年來的社區特有文化將面目全非。

再說南機場都更後，原本居住於此的弱勢民眾，也會擔心將來無法在重回南機場安身立命，縱使仍有地方可住，但當社區結構改變後，原本的消費生態也會跟著變動，當消費水平跟著社區環境上揚時，即使有新房可住，也不見得有能力在此生活。

因此文化局以文資出發的保護觀點，僅滿足了民眾情感上的寄託，而都發局區域再造的理念則恰恰相反，僅著眼於實務需求的改善，換言之，兩者若沒有適當整合，解決情感與需求的兩難處境時，南機場都更案將注定是個美中不足的案例。

住展房屋網企研室建議，兩局局長與其互相抬槓，不如組成跨局處小組凝聚最佳發展計畫，否則如都發局所言，僅保留至少一棟南機場原有建築(通常官方說至少保存一棟，那最多也就只保留一棟了)，將使原本的有機體變成與區域缺乏互動的單一遺跡，這樣一來就如林局長所言，真的成了觀光景點了。

而文化局也應考量居民實際生活的改善，思考如何在區域重塑時，將既有文化軟性融入，唯有實質為地方量身打造專屬的發展計畫，保持社區活性，才能發揮都市更新的意義，為後續都更開發留下典範，否則南機場將不建成圓環的後塵，成為官方自我感覺良好的永久傷痕。

【住展房屋網/台北報導】容積獎勵上限已從今年7月1號起正式實施，凡7月1號以後送件申請建照的新建案，容積獎勵都比以往少，意謂同一塊地能蓋的樓地板面積變更少，土地開發利益也隨之降低。有業者聲稱，容獎上限實施後，建案成本將會提高，房價更難降了；甚至有業者說，當成本上升，就會轉嫁到房價上，以後買房子會更貴。類似說法真的可信嗎？

住展房屋網企研室指出，自今年7月1日起，全台都更地區容積獎勵總上限為50％，海砂屋、輻射屋總上限為30％之，至於其他地區總上限則一律下調至20％。當容積獎勵減少，每坪土地能興建的建物坪數就變少，建商的推案成本就會上升。

業者之所以會認為容獎限縮，房價更難下跌，主要是以成本論的角度來作論述。確實，在資本市場中，產品售價通常會隨成本提高而上揚，將增加的成本轉嫁給消費端，生產者才能維持固定比例的利潤。

這種說法理論上並沒錯，但錯就錯在忽略了市場情勢。當房市由賣方市場轉成買方市場，「訂價權」就不是建商而是購屋者；即便建商不信邪硬要開高價，也會落到乏人問津的窘境，若想轉嫁成本是日益困難。

所以，買方市場房屋價格的訂價策略，是要訂在買方能夠接受的範圍，而不是以往「成本＋利潤＝售價」的訂價模式，否則房子就很難賣得掉，業者手上積累的存貨只會越來越多。

換言之，房價是買、賣雙方認知上的最大共識，唯有兩方都認同價格合理才會成交。成本因素只是構成房價中的一小環因素，成本增加房價更難跌這類說法，並無法在買方市場中得到印證。

當然，業者也有解決之道，例如降低營造成本，東省一點、西扣一塊，這樣整體推案成本反而會減少，房子便宜賣照樣能活下去。畢竟，台灣購屋者買房子最在意的還是價格，價格決定一切，至於施工品質呢？通常是等到出事時才會去注意。

這說起來反而有點悲哀，但卻是不可否認的事實，如果購屋者以為買到便宜的房子就是賺到，卻不知箇中玄機，這是值得憂慮的。

【住展房屋網/台北報導】勞動部本月稍早宣布實施「青年跨域就業促進補助實施辦法」，全台18至29歲初次尋職青年，經公立就業服務機構介紹，到離家30公里以外地區工作，就可申請補助金，最多可領9萬元，粗估約有1000人受惠。

這項跨域就業補助案，主要是異地就業交通、通勤，及搬遷、租屋之補助金，不過條件是畢業後未投保勞保者；若就學時曾打工投保，則不在此限。符合對象的年輕人可申請求職交通補助金，每次500元，最多四次，情況特殊者，補助金額可在1250元內實報實銷。

就業後還可申請通勤補助金，就業地點與原日常居住處所距離30公里以上未滿50公里者，每月發1000元，50公里以上未滿70公里者，每月發2000元，70公里以上者每月發3000元，最長可領1年。若不通勤要租屋，還有租屋補助金，可補助六成，但每月最高5000元，最長補助1年。另外還有補助搬家費用，採實報實銷，最多補助3萬元。

有關這項補助，官方早已透露相關訊息，並不是什麼新規劃。不過住展房屋網企研室認為，在大選前夕推出，不但有買票嫌疑，更會陷入和公營宅政策或購屋貸款補助一樣的問題，即未擺脫原有框架，仍獨厚特定族群(年輕人)。

年金改革就是一例；問題已很明顯，在軍公教退休俸吃掉大比例政府預算之下，台灣將是下一個希臘的說法，絕對不是危言聳聽。但政府大概是怕鐵票跑光光，於是始終光說不練，就是不推實質改革，不但讓國庫寅吃卯糧，更糟糕的是還造成階級對立。

當然，並非說年輕人就不該照顧，且年輕族群中也有弱勢者；但基於資源有限、凡事有輕重緩急的角度，社會底層弱勢者比年輕族群，更需要仰賴公部門資源的照應。尤有甚者，大部分的就業機會還是在城市；而城市的交通住宿生活費普遍比鄉村貴，因此就現實論，這項跨域就業補助，恐怕是杯水車薪。

總之，就算沒有選票考量，這項補助也只能治標，絕非長久之計。要協助年輕人就業，絕不該用灑錢的方式，真正治本之道，還是要從根本的基礎政策面作起，也就是找到台灣未來產業發展的道路，再透過經濟、金融、財政，甚至教育政策緊密配合。同時資源分配面，也就是稅制，亦必須全盤檢討，甚至與勞動部直接相關的勞資關係相關法令規章，也該重新檢視。當然，最根本的透過基礎建設拉近城鄉差距，更是絕對不可逃避、必須面對的長期結構問題。

【住展房屋網/台北報導】從去年以來，我國房市便因打房、限貸、稅改與選舉等影響，陷入『有行無市』的疲態，雖然價格仍高高在上，但交易量已大幅萎縮，讓業者大呼吃不消，紛紛發言疾呼『價已跌，快下手』，希望觀望風向就此扭轉。

然而建商嘴巴說降價，實際上調整幅度卻相當有限，畢竟利字當頭，有誰願意少賺呢？因此業者在『假性降價』的同時，也不斷端出低自備方案，期待已降低門檻的方式引誘消費者進場，甚至自己這樣作不夠，還要叫政府一起來，呼籲官方拿出更多優惠房貸來幫助民眾安心成家，但住展房屋網企研室得對這種作法潑桶冷水，只降門檻而不降價的手段，對現今消費者已不具說服力了。

為何這麼說？據住展房屋網市調人員查訪發現，部分高價區雖已小宅規劃降低總價帶，希望受薪階級能進場購買，但想不到銷況最好的竟不是相對低價的2房物件，而是總價更高、空間更大的3房產品。

原因在於即使個案壓縮坪數，對沒有長輩奧援的小資來說仍難以負擔，在無法獨立購屋的情況下，有能力進場的消費者，若不是有富爸爸、貴媽媽的資助，就是高端消費群，而長輩與高階買方對空間狹隘的小宅看不上眼，不願屈就，採形成小宅不熱賣的特殊現象。

這著實突顯了M型社會的悲哀，低薪族群即便門檻下降再低，也沒有能力負擔房價；而金字塔頂端則一擲千金，不夠氣派的產品不買，因此除非房價實質下修到受薪階級所能負擔的程度，否則就算只要1%的自備款，民眾也會因後續壓力沉重而放棄買房的念頭。

不過住展房屋網企研室認為，官方顯然不明瞭(或不願明瞭)這箇中三昧，還表示將延長青年安心成家優貸方案，讓有意購屋的年輕人一圓有殼夢，但假如年輕人薪資仍是寥寥幾K，即便優惠房貸延長再久，青年還是只能望屋興嘆。

況且優貸政策是誰受惠？絕對不是百姓，畢竟買方負擔的總價款並未減少，壓力仍舊山大，再說政府補貼的利息錢都是人民的納稅錢，這些錢未來不是回饋到社會，而是進了銀行與建商的口袋，等於是以國家資源圖利私人，實在荒唐。因此當建商一在呼籲政府提供優貸時，並不是為了百姓著想，只是為了消化餘屋，讓自己能永遠在不平衡結構中享盡榮華，試問眾消費者們，你們願意上當嗎？

【住展房屋網/台北報導】淡海新市鎮二期開發案二階環評報告書即將送審，營建署面對反徵收戶與環團批評，仍未改強硬立場，堅定表示「勢在必行」。但令人費解的是，到底淡海二期開發的迫切性在哪裡？開發目的又是什麼？官方似乎無法給外界一個滿意的答案。

官方曾表示，淡海二期徵收重劃開發是為了產業，然而這個論述卻不夠圓滿。大家都清楚，如果是為了發展產業、尤其是低污染性產業，現在淡海新市鎮一期土地就已能滿足。

更何況，淡海一期內毫無產業政策，也無新興產業進駐，全變成住宅市場；既然一期都沒有產業內容存在，營建署怎會打包票說二期是為了發展產？。更有甚者，又有什麼產業會大老遠進駐到淡海二期？

撇開大台北許多已擬定的產業園區不說，光是在八里就有台北港特定區，特定區內產業用地就用不完，怎麼會需要在淡海二期開闢產業用地？如果產業界真的有用地需求，老早就進駐到一期了，沒必要等到二期開發才跑到淡海設廠。

如果是為了住宅開發，那淡海二期急迫性更不存在。因為現在淡海新市鎮一期土地開發尚未飽合，閒置土地還很多；淡海一期房子都蓋不完了，怎會需要蓋到二期去？再者，一期邊陲地帶的新建案因位置差，並不受買方青睞，更何況位置更差的淡海二期？

如果是為了錢，那就說得通了。對地主來說，淡海二期從限建到重劃開發，土地價格絕對會翻漲；官方主導徵收重劃，重劃後標售土地也能從市場上撈錢，對地主和官方而言都皆大歡喜。

可對淡海一期來說，一期內住宅供給量原已十分沉重，若二期土地又釋出且經開發，不僅二期房價會相對低，且淡海新市鎮整體供給量規模將更為龐大，對房市來說是禍非福。即使未來有淡海輕軌與淡江大橋等建設利多，真的就能化解龐大的供給賣壓嗎？值得投資人好好想想。

【住展房屋網/台北報導】近來許多不動產大老跳出來喊話，指房價已經下跌，跌幅從5%～10%不等。喊房價跌不奇怪，有趣的是業者對於「跌價」的解釋，其實還挺有創意的，創意到令人傻眼。在一般人理解當中，房價跌當然就是字面上的意思，「價」所指的就是每坪成交單價；不過，在業者眼中，房價下跌又是什麼意思呢？

在各家地產大老中，冠德建設董事長馬玉山所說的一段話，住展房屋網企研室認為講得最透徹。他說：「上次房市不景氣長達十年，『非常痛苦』，至於這次會（修正）多久，沒人能預料，但現在成交量一直萎縮，明年房價可能鬆動。」其實馬董言下之意，已透露出這一波修正期將拉得很長，但礙於業者身份不便說穿。

不過馬董論房價下跌論述卻很有趣，他指冠德建案順銷，沒有降價空間。這就是在說「房價要跌囉，但冠德的建案價格不會跌」。類似說法也在吉美、華固等家業者身上看得到蛛絲馬跡，他們多指房價正在或將會下修，但自己公司旗下的建案卻一概不降價。

台灣人有句話說：「別人的孩子死不完」，大概就是這種情況了。其實這也無可厚非，因為現在房市氛圍不佳，業者為了激勵民眾購屋意願，又想突顯出自己公司建案「保值」的形象，難免會有這種說法。

但最有創意的，則是長虹建設董事長李文造。李文造表示，「民眾要暸解，只要房價不漲就是降價，因為屋主每年要繳稅、通膨成本大約是總價3%～5%，所以價格一年沒漲，就是降價5%。」

當然，李董的看法確實具特殊性，畢竟在過去房價飆漲時，這些持有成本都能夠成功轉嫁給買方，但現在連成交都已不容易，更遑論成本轉嫁，所以對賣方來說，每年付出的持有成本都是在侵蝕獲利。

雖然這種看法很有創意，但恐怕難被大眾認同；如果這種邏輯可信，那麼台灣每月發布的消費者物價指數（CPI）一定是每個月都大跌，因為沒漲價就是跌價嘛！

照這邏輯舉例來說，民眾走在路上看到超商貼上「今日25元冰品一律降5元」，但結帳時店員卻仍收25元；店員說，「冰品要冰24小時要電費、開店要成本、冰櫃要占商店坪數，這些通通要錢，我們收原價就是降5塊錢了。」這豈不是滑天下之大稽？

房市裡有句名言：「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。」這句話確是金科玉律。如果業者真的有心降價，根本不怕沒人要買房子；但若只是玩文字或數字遊戲，是很難讓民眾買單的。