桃園市府推動『運動公園生活園區』，不僅打造了一顆『中壢後站綠寶石』，
還成就了龍岡地區的新都會生活圈，展望未來桃園捷運綠線中壢段，若能盡早動工，
將加速翻轉本區的房市發展，吸引更多區外客移居至此。
文／朱福山
龍岡地區位於桃園市中壢區的東南隅、平鎮區的東北端，以及部份八德區域，橫跨中壢、平鎮及八德三區，其中以中壢佔地面積最大，八德則僅涵蓋霄裡里等小區塊，轄區內有馬祖新村眷村文創園區，及建設中的運動公園生活園區，未來還有捷運綠線延伸中壢段等。
地理位置以中壢區環中東路及新中北路以南，中壢區的崁頂路及八德區的新生路以西，東南邊與平鎮區及八德區的龍南路一帶為界，西南側則以新溪街與平鎮區為界，總人口數約有12萬人，總面積約1,250公頃。其中，中壢區龍東路南北兩側及平鎮區龍南路龍岡圓環至忠貞國小之間，人口活動相對集中，主要商業區亦集中在此。
轄區內地勢略高，西南邊有不少營區，東側則有陸軍專科學校，及早期的龍岡機場，現已廢棄並於2003年解除機場周遭限建令，釋出機場土地打通龍昌路，部分跑道亦於2012年改建為龍岡萬坪公園。由於龍岡為北台灣重要的軍事區，轄區內眷村分布密度高，例如忠貞新村、馬祖新村等，因此近年龍岡地區的房市發展，也與眷村息息相關。
眷村改建 偏愛透天厝
軍眷社區土地屬國有，由軍方管理，但由於早期經費拮据，建物年久失修有損社區形貌，也與鄰近非眷村的社區產生極大的落差及隔閡，有整修重建的必要與急迫性，過往也有眷戶自行改建，因此政府於1996年2月頒布《國軍老舊眷村改建條例》，進行各地的眷村改建。
本區的眷村改建模式，援用該條例第11條規定，採鼓勵或委託民間建商參與改建，與國宅單位合作興建，或直接處分標售等模式，意即分官民合建或標售兩種。據本刊調查，2006年後本區推案的建地，多數為國產署公開標售的眷改地，處分標售後，不少原眷戶取得補償費後去購買建商蓋的房子。
眷村改建推案，則以其眷戶偏好的透天厝為主，且因眷村早已自成一小聚落，因此建商也規劃透天店面，價格以平價為主。龍岡地區的眷村即便後續陸續拆除，但區內的飲食文化，仍保有眷村特色，甚至桃園市觀光局還發展成每年的龍岡米干節活動。
本區的房市供給擴增，如前述主要由軍方眷村改建造就而來。軍方根據眷村改建條例進行眷村再造，由國產署執行直接可處分土地，民間建商取得後就立即開發，因此本區推案量能一度大增，之後因成本墊高加上房價跟漲，大樓案快速取代透天案，例如寶佳機構、宜誠機構、森聯機構、富旺集團、遠雄集團等都陸續推案。
然而上述推案總量，例如富旺集團於龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」，總銷20億元的大樓產品，遠雄集團推出的大樓案規模更大，總銷高達35億元。區域內的客源短期內，無法消化其龐大的供給量，因此本區歷年的大樓案，業者多訴求單價比中壢市區的推案相對低價，吸引外來客源移居置產。
▲ 遠雄集團推出指標案「遠雄龍岡」，總銷高達35億元，全規劃大樓產品。
區外客源 生活差異大
不過，由於本區發展較封閉，且其眷村風貌雖具獨特的建築文化特色，但也使得整體市容過於老舊，街廓盤根錯節，加上眷村的飲食文化，及區內濃厚的軍事色彩，雖然區域客早已習慣，但要外地客一下子就接受移居至此，確實有難度。
另一方面，本區雖進行大規模的眷村重建，但由於歷年來的都市計劃檢討變動不大，兩者間並無連動關係，即便眷改釋地後，房市供給增加，但區內的公共建設並未提升，在沒有都市計劃推動下，使得區內歷年指標案都面臨總體去化不順，導致價格下修及重推情形。
不過近年龍岡地區的大型公共建設發展，已大不同於以往，除有主要幹道的拓寬，可紓解周邊交通負荷，並計畫打通東西向連通道路，使龍慈路可延伸至台66線外，未來還有捷運綠線延伸中壢段的計畫，而近期最快可見完工，被桃園市長鄭文燦譽為『中壢後站綠寶石』的「中壢運動公園區」，預計於2023年下半年竣工。
本區的交通，南北向主要幹道有2條，分別為中壢區龍岡路三段與平鎮區、八德區的龍南路交會於龍岡圓環，另1條為中壢區的中山東路。東西巷則有龍東路，為本區主要的商業中心，以及龍慈路、環中東路。
近年更因中山東路與龍岡路的拓寬，以及2020年龍慈路延伸至台66線的都內段完工，尚有都外段新闢工程進行中，將來可使本區貫穿南北，銜接東西的交通得到大幅改善，其交通利多，可望帶動區內房市動能，且對於將來軍方活化土地、營區重建也有很大助力。
捷運綠線 推進新動能
另一個值得關注的是，捷運綠線延伸中壢段，其綜合規劃報告書已於今年8月底函送交通部續審，桃園市政府捷運工程局爭取中央於今年核定綜合規劃，最快於2030年完工通車。該計劃主要考量桃園未來整體的都市發展，連結捷運機場線與桃園捷運綠線，並結合沿線的都市更新及土地開發，提昇大眾運輸建設效益，亦是推進本區發展的新動能。
規劃路線起點自八德區桃園捷運綠線G01站往西延伸，沿建德路至崁頂路新闢道路，採高架型式至霄裡坡轉為地下型式接中壢區中山東路、環中東路、龍岡路，最後行經健行路至捷運機場線A23站，形成環狀捷運路網，全長約7.18公里。
捷運綠線延伸中壢段共設置5個站點，其中GE02、GE03、GE04、GE05等4個站點位於龍岡地區，分別於中山東路四段慈安三村附近設置GE02站、中山東路三段富台國小附近設置GE03站、中山東路二段中壢家樂福附近設置GE04站、環中東路與福州路交岔路口附近（中壢體育園區）設置GE05站，可望帶動捷運綠線延伸段各站周遭房市發展。
目前區內最大、最快可見竣工的公共建設為「中壢運動公園區」，範圍在環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路二段之間，已於2021年5月動工，預計2023年下半年竣工。
佔地72.97公頃的區段徵收範圍內，涵蓋40.54公頃的住宅區、商業區等，另33.66公頃佔地規劃為公共設施，包括公園、兒童遊樂園、綠地、體育館、學校等，其中商業區佔6公頃、體育館佔9公頃，而住宅區佔36公頃，預計可供1.2萬人入住，未來還配合捷運GE05站的設置，預計打造成高綠覆率的都會生活圈。
以下將龍岡地區，由北至南分為『華勛國小一帶』、『中山東路、龍慈路口周邊』、『龍岡圓環至大操場一帶』、『龍岡國中至東安國小一帶』等4區，分別討論。
▲ 未來捷運GE04站，將設在龍岡地區中山東路的家樂福附近。
1、華勛國小一帶（華勛地區）
位於龍岡地區北邊，北以新中北路與內壢相鄰，區內主要幹道有榮民路、榮民南路、新中北路、華勛街等，華勛及華美社區是本區主要的聚落。由於本區離內壢市區最近，因此較早出現眷改地推案，約在2006年前後就陸續進場，產品多以眷戶偏愛的透天產品為主。
2010年後上演資金行情，加上升格話題，桃園房市價量齊揚，尤其中壢市區在桃園捷運藍線話題的加持下，房價很快從1字頭漲到2、3字頭，因此市區的消費者開始往外圍低價區移動，龍岡地區因而受惠。建商看準趨勢，在本區強推大樓案，主要鎖定從市區外移進來的客源，其中又以寶佳機構動作最大，桃園在地知名建商宜誠機構也陸續跟進。
此時大樓推案平均開價都在20萬元／坪以上，比起過去區域行情略高，但若和中壢市區相比仍有價差，因此較容易吸引中壢市區客源，銷售初期銷況順遂，同期的透天推案，總價約在1,800萬元以上。
過去可能短期內推案過多、過快，即便本區單價偏低，但整體居住質感及生活機能仍不及內壢，加上開發腹地有限，近年僅2021年出現2宗新案，且位處邊陲地段，較靠近內壢，其中寶堃建設推出的透天產品「海德堡」，總價2,300萬元起，換算成單價37萬元／坪，不過實際成交價為28.7萬元／坪。
本區推案開價，排除上述「海」案，近5、6年來，大樓產品開價19至24萬元／坪，透天產品開價25至31萬元／坪。
2、中山東路、龍慈路口周邊
大致範圍以中山東路二至四段、龍東路、龍慈路一帶為主。轄區內有南亞技術學院、龍岡萬坪公園、中壢家樂福等，未來捷運綠線延伸中壢段的GE02、GE03、GE04等站，便位於中山東路延線上。
本區為早期龍岡主要的推案區，例如知名建商太子建設便於本區陸續推出系列建案，最早為1998年推出的「太子國寶」，平均開價10.8萬元／坪，為當時龍岡新高價，主要訴求建商品牌，才得以跳脫一般區域行情。
後來搭上眷改地釋出潮，初期本區新案以透天產品為主，隨後因地價墊高，大樓產品陸續出現，甚至因為『桃園創新技術學院』(現為南亞技術學院)，市場上出現過訴求出租收益的套房產品。
2006年本區最具代表性指標案，為森聯機構推出的「仰涵觀止」，總銷10億元，產品包括大樓及透天都有；2006年底結構體推出時，透天產品反應不錯，大樓開價和同區透天差不多，開價12至13萬元／坪，使得銷況差強人意，隔年成屋銷售時，開價則略為調降至11.5至12萬元／坪。
由於「仰」案量體太大，壓縮後續推案空間，使得本區一度出現推案空窗期，僅偶見相對高總價透天案。直到2016年本區主要幹道中山東路三段拓寬工程啟動後，才又開始有新的進展，分別為寶佳及麗寶機構兩大建商，於第一、三季推出「花園城堡」及「京松」，平均開價分別為18、23萬元／坪，雖然兩案開價策略不同，但都將客源鎖定區域外的市區客，因此銷況差異不大。
後續與華勛地區類似的情形，因腹地有限，眷改地開發案殆盡，近年新供給稀少，2018年在地建商推出的大樓案「三鶯鼎硯」，平均開價超過27萬元／坪，高出區域行情不少，2020年底的透天案「冠邑富都」，僅3戶供給，總價2,380萬元起，換算成單價30.5萬元／坪，不過由於區內供給量少，人氣還不錯。
2021年也僅2宗新案，其中「豐盈畔」挾著鄰湖優勢，開案初期還有逾30組的高人氣。近5、6年來，本區大樓產品開價18至27萬元／坪，透天產品開價28至30.5萬元／坪。
▲ 桃園創新技術學院現為南亞技術學院，周邊曾出現過主打出租收益的套房產品。
3、龍岡圓環至大操場一帶
本區以位於龍岡路三段的馬祖新村為核心，區內包括龍岡最具代表性的兩大設施龍岡圓環及龍岡大操場。其中龍岡圓環位於龍岡路、龍東路交岔路口，也是中壢、平鎮交界處，而龍岡文化中心、龍岡公園及龍岡車站都在此範圍內。龍岡大操場周遭則有許多營地。馬祖新村是龍岡地區最具代表性的眷村社區，眷改啟動初期，本區推案有限，主要是因為馬祖新村一帶頗具歷史文化價值，因此主要是依循軍方主導的專案模式來處理，現為『馬祖新村眷村文創園區』。
不過本區因眷改地釋出較少，推案熱度自然不如其他區塊。早期推案與其他地區一樣以透天產品為主，後續也有大樓案，像是宜誠機構於2009年下半年推出的「宜誠天裔」，平均開價13萬元／坪，2011年底宜誠又在此推出「璽悅」，由於當時資金行情已起，且該案客源鎖定中壢市區的區外客，因此開價18萬元／坪，相較區域行情高些。
搭上2013年的推案熱，本區推案同樣以1字頭搶市，不過研判受執照延遲取得影響，直到2015年才陸續推出，甚至出現掛寶佳機構的建設公司推案互打，2015年初和峻建設推出「匯東方」，祭出平均開價19.5萬元／坪來搶市，隨後和發建設也以同價格推出「集富」。
半年後同樣是掛寶佳機構的益欣建設，再推出「益欣淳品」，平均開價則下殺到17.5萬元／坪，雖然單價更低，但顯然已錯失最佳推案時機點，因此銷售期也都拉長。
近5年僅1宗透天推案，為2020年底推出的「村上村」，總價441至784萬元，換算成單價24.5萬元／坪，該案位處平鎮區範圍內的龍慈路尾段。
4、龍岡國中至東安國小一帶
本區範圍大約從龍岡國中，龍東路以南，一直到東安國中、小，除龍東路沿路部份區塊外，大部分隸屬平鎮區。區內產品以透天市場為主，且多涵蓋店面規劃，比例高，主要因為本區的忠貞社區，屬眷村最大、人口數最多、密度也最高的關係，消費人口多、商業氣息濃厚，透天產品才有店面規劃。
轄區內有忠貞新村文化園區，原址在眷改政策下已成為住商大樓，現保留周邊老房舍，把老舊的基督教堂及幼稚園等地整建成該園區，也因此優化了周遭社區的環境。
眷改啟動後，大致從中壢市區，由北向南蔓延推展，本區位置距中壢市區稍遠，因此出現推案的時間點，已比上述各分區晚約1年左右，自2007年後才開始。不過或許如此，業者有了1年的眷改操盤經驗，幾個大型指標案全落在本區，其中又以2007年中推出的「長紅計畫」最具代表性。
「長紅計畫」基地近7千坪，由於基地不算方整，因此採分區開發，且有一半採純預售。由於量體過大，因此低價透天戶去化後，銷售就陷入瓶頸。2009年中更名為「鑫市鎮」，價格小幅下修，隔年8月再更名為「錢龍」。本案銷售期拉長，連帶壓縮後續本區的推案空間。
後來中壢市區房價狂漲，房仲轉戰開發商的富旺集團，在2011年底於本區龍德路推出超級大案「HOLD住計劃」。「HOLD」案總銷達20億元，全規劃大樓產品，開價20萬元／坪，更是當時龍岡大樓天價。
不過當時中壢市區行情更貴，富旺集團便是看準此點，訴求相對低價，但畢竟本區距中壢市區更遠，且街廓狹小、蜿蜒，難吸引外地客，後來價格鬆動，直到2013年初，遠雄集團推出「遠雄龍岡」，「HOLD」案銷況才略微好轉。
「遠雄龍岡」規模更大，總銷高達35億元，也全規劃大樓產品，本案一推出，「HOLD」案變成相對低價，但「遠」案主要以遠雄的VIP客戶為主，因此雖然很快就完銷，且同年稍後再推出第二期，平均開價更高達24萬元／坪，仍未能對本區房市起到帶動效應。
近幾年本區供給零星，產品也以透天為主，2019至2020年間的透天產品，開價22至24.4萬元／坪，最新1宗建案為今年9月的大樓案「延隆蒔光」，平均開價已破3字頭，來到30萬元／坪，與本區上一宗大樓案2016年推出的「益欣築樂」，平均開價16萬元／坪，有極大落差。
▲ 龍岡圓環周遭人口活動相對集中，主要商業區集中在此。
軌道經濟 加速翻轉力
龍岡地區歷年推案，多以訴求單價相較中壢市區的推案相對低價，然而即使吸引外來客前來賞屋，由於周遭環境質感與市區仍有一段差距，因此以長期房市發展而言，並非良策。
所幸近年大型公共建設的推動下，無論是幹道拓寬，或是『運動公園生活園區』的建置，都已與房市開始連動，不僅可改變城市風貌，還連帶改變居民的生活圈，更有望吸引區外客移居至此。展望未來，桃園捷運綠線中壢段若能盡早動工，相信在國人豐富的成功軌道經濟效應下，將可加速翻轉龍岡地區的房市發展。
▲ 龍岡地區今年僅１宗新案「延隆蒔光」，圖為該案接待中心。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
買房站哪邊！你選哪一邊？
《桃園》藝文特區 VS 青埔特區
一邊是桃園老牌豪宅聚落——藝文特區，機能成熟、商家林立，文化設施齊備，生活便利度無可取代；
另一邊是新興國際門面——青埔特區，高鐵、捷運、購物中心全到位，未來話題十足，發展潛力爆棚。
對你來說，哪一個才是最「頂」的桃園生活圈？快投下你的一票！
藝文特區：機能成熟、文化底蘊深厚
青埔特區：交通國門、潛力無限
買房站哪邊，沒有標準答案，只有你的態度！
