【住展房屋網/台北報導】繼去年房仲業高喊價格下修之後，最近建商也開始喊跌房價；綜合近日股東會上建商高層的對外談話，目前普遍說法是：預期今年會下調5-10%。不過住展房屋網企研室認為，這些建商高層仍不樂見房價下修，現在轉而喊跌，真正意圖和房仲業心態一樣，還是希望消費者盡快進場，以提升交易量。

畢竟，雖然多數大型建商現在還撐得住，但交易量繼續低迷，還是影響甚大；尤其接下來大選話題開始延燒，更不利房市交易。簡言之，現階段對業者來說，提振交易量之課題，已比拉高價格、獲取更高利潤來得重要，才紛紛改變立場，開始喊跌。所以，其實他們談話的關鍵詞並非房價下修，而是『目前是購屋良機』 。

不過這當中，華固董事長鍾榮昌話仍說得酸；他說台北市房價就算跌三成，年輕人也買不起，批評政府打壓房市交易量，無助於無殼族解決居住難題。

的確，政府近年企圖用租稅及金融手段打壓房價以回應民怨，但只壓低了交易量，稅制改革也總是只做半套；相對地，公營住宅興辦則進度牛步，租屋市場還是黑市；期間還搞了個合宜宅爛攤子，導致資金外流，年輕人繼續領低新望屋興嘆，相對弱勢的居住權益也仍未得到該有保障。

然而房市真正的難關還在後頭，那就是基本供需。供給方面，由於容積獎勵上限新制七月上路，過去一年多來已經引發各地請照潮；而且相較於上一波北北桃實施容積率造成的搶照潮，這一波還有成本偏高的問題，消化時間恐怕會拉更長。

不僅成本居高，能不能順利消化，也還要看需求面(人口)給不給力。當然總的來說，人口數量仍夠多，但人口組成已質變，也就是少子、高齡化，導致人口紅利將由正轉負，才是更嚴峻的課題。

在高齡化的部分，政府還算積極，那就是近日推動中的長照政策，不過財源就是一大問題。至於天平另一端的少子化，早已是無法扭轉的大難題，這從近年部分私立大專院校招生不足額，甚至必須停辦，就可見一斑；最近更有消息指出，一些停辦的學校已準備轉型社福機構。

政大地政系教授賴宗裕更指出，以之前的生育率估算，未來10年內大專學生大概會減少60萬人，尤其明年碰到虎年寶寶進大學，學生人數銳減的情況會更明顯。再過幾年，這些青壯人口進入職場，台灣經濟就會更明顯感受到少子化帶來的巨大衝擊。

賴宗裕預測，未來數年大專院校數量勢必銳減，長期房市受到少子高齡化的影響也會與日俱增；他更悲觀認為，台灣房價修正期可能長達十年以上，三到五年內房價修正兩成不無可能。

趁著目前市場盤整之際，賴宗裕認為，應該盡快推動各項制度健全化，更重要的是，國家的人口及國土政策，必須盡快提出解決方針。因此呼籲本次大選，已無必要繼續聚焦兩岸，人口及土地利用政策，才是必須嚴肅面對的重大議題。

【住展房屋網/台北報導】當房地合一稅改定案後，各界預期，政策利空已全部出盡，可預見年底前將湧現一波購屋潮。然而，房市真會這麼走嗎？即便政策面不再掀起波瀾，買氣就真的會乖乖出現嗎？

如果從房地合一稅制來看，確實對贈與移轉、境外投資者相當不利，且對自住族群規定也相當嚴格，如果這幾類族群想避開房地合一稅，就必須在今年底前買房，以免受到新稅制限制，所以趕在年底前買房子是可以理解的，但問題是真的有那麼多人會趕在年底前買進而產生購屋潮嗎？

業者認為購屋潮出現，其實忽略了一個重要的原因，萬一房價在明年大幅下跌呢？如果房價明年開始跌，那今年買房省了那一點稅，卻必須冒著賠上價差的風險，又有多少人肯硬著頭皮往前衝買房子？

但事實上，大家都沒有預知能力，能斷言明年房價會不會跌。不過，關鍵在於，購屋者現在已經形成「房價下跌」的預期心理，不管房價下修是否成真，在買方的心中，房價看跌的想法並無改變。即便稅改通過，仍無法扭轉這股氛圍。

因買方預期房價下跌，於是開始大砍賣方價格，為的就是希望現在買房別買太貴，以免往後房價下修時省了稅金、卻賠上數百、數千萬購屋款。

據住展房屋網企研室觀察，目前買方希望的成交價格，平均是新建案開價的7～8成左右，但賣方只願意降到9折左右，且許多建案價格更是鐵板一塊，一點讓價的空間都沒有。在買、賣方價格無法妥協之下，若妄想成交量會暴衝，就顯得有點不切實際了。

如果說房地合一定案，是點燃購屋潮的星星之火，那麼「降價」就是讓這把星星之火能夠燎原的最重要媒介。假使下半年業者依舊堅持價格，恐怕購屋潮只會有「小潮」，而不會形成洶湧浪濤。

【住展房屋網/台北報導】最近午後的瞬間大雨，雖然為炎炎夏日帶來一絲涼意，卻苦了大安、文山的居民，公館、萬芳、木柵一帶面對時雨量破百毫米的傾盆暴雨，排水系統頓時僅剩裝飾功能，看著一片水鄉澤國，台大學生還戲稱不只一年一度的『舟山水上樂園』盛大重啟，這次還開放『長興溪』跟『基隆川』加入親水行列，以戲謔口吻調侃首都豪雨災防的尺度。

對此北市府表示，將在辛亥路興德營區與文山運動中心北側，建置兩座滯洪池，完工後將可增加52000噸蓄洪量，有助改善該地逢大雨必淹的情況。不過住展房屋網企研室認為，議員們與市府將滯洪池與分洪道當作解除水患的救世主，屆時會恐大失所望，增加蓄洪能力對都會防洪雖有幫助，但假如排水能力不提升，只怕空有滯洪池，卻沒有多少水流過去。

以文山區本次淹水路段為例，因道路排水系統僅能應付每小時70-80毫米的降雨量，但如今暴雨以每小時破百狂灌，自然無法順利排水，使得路面積水無處宣洩，自然遇淹遇高，最終導致條條大路變成大江大河，在這種狀況下，即便設置地下滯洪池，功能也會因排水效能不足而使效能打折。

況且興隆路、福興街一帶周邊皆為山丘，放大低漥處的聚洪效應，因此住展房屋網企研室認為，假使沒有提高道路的排水效率，就算蓋了滯洪池，也不見得能發揮用武之地。

至於如何加強排水能力呢？柯市長上任後曾提出『海綿城市』的規劃，打算將城市不透水路面替換成透水性鋪面，而這些透水鋪面下方也有簡易、低容量的儲水設備，維修保養也比不透水的柏油路面單純，因此比起大興土木、曠日廢時的滯洪工程，以透水工法重塑道路更能達到治標又治本的功效。

再者，海綿城市的落實有與日前通過的《溫室氣體減量與管理法》相呼應，透水鋪面在大雨時除了能快速排除路面積水外，還能儲備水源，使路面在炎熱時能以此降溫，讓道路變成都市之肺，舒緩城市高溫，進而達到節能減碳的目標。

城市的發展不只是硬體設施的建造，還需有更宏觀的思維與更具未來性的遠見，既然市府已有海綿城市的構想，且在氣候變遷與法規修訂上都已有好的發展空間，沒有理由走回以往『頭痛醫頭，腳痛醫腳』的單向思維老路，如此一來才能為市民創造安全無虞，舒適移居的健康城市。

【住展房屋網/台北報導】雖然官方不斷祭出壓抑房市的政策，且房市已轉為買方市場，各界一片看空房市聲浪，但台北市店面價格不只沒跌，反而還繼續上漲。例如近來傳出店面租金腰斬的『頂好名店城』，店面效益稍差的二樓店面，成交價都還要217萬／坪；至於最受外國觀光客歡迎的士林夜市，最新店面成交價則逼近5百萬／坪。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年來台觀光人數創歷年新高，今年前4月續創新高，在來台旅遊人數飆高推波助瀾下，加上釋出求售的店面數量原本就不多，加深建商店面惜售的心理。即使現在房市氛圍不佳，但建商仍不為所動，手上擁有的店面寧願惜售也不急著賣！

新店面釋出量新低　要買得有門路

據住展雜誌統計，今年截至6月15日為止，台北市新成屋、預售屋市場共推出73個新建案，但卻僅有6個建案釋出店面銷售，總戶數竟只有8戶，只有約13.8%的新店面公開銷售。顯示店面新增供給量極小，在供不應求的情況下，店面價格相對有支撐。

北市今年73個新建案裡，有多達19個建案店面全為地主保留戶、建商（股東）保留戶，意謂著地主與建商多看好店面長期效益，所以寧願保留店面這隻「金雞母」；不管是待價而沽也好，或者收取出租收益也罷，大家最大的共識就是不想那麼快拿出來賣！

另，有4個建案店面在公開銷售之前就已售出；因為店面多屬於高總價投資產品，部份業者會先把好康的店面訊息通知給口袋名單，所以店面在公開前就會被買走。如果是一般沒有門路的投資者，根本很難買得到一手的新建案店面，只能轉向購買換手戶或中古店面。

怕賤賣不怕跌　店面議價率低

據住展雜誌統計，北市今年有釋出店面銷售的建案、或者潛銷時售出的店面的建案，住宅平均開價為93.4萬／坪，而一樓店面平均開價為182.4萬／坪，店面價格等於是住家的1.95倍。

雖然從開價上來看，店面開價是住家1.95倍，但若是位在熱門商圈中的新建案店面，如台北火車站、晴光夜市等商圈，則店面價格是住宅2.2倍以上。若是非大型商圈、且位在巷弄內的店面，則店面價格只有住宅價的1.8倍，或是更低。

若從議價率來看，今年北市住宅平均議價率擴大至13.4%，但店面平均議價率卻只約7.8%。也就是說，今年新店面實際成交價是住宅價格的2倍以上。住展雜誌企研室經理何世昌指出，即使今年成交量冷清，但業者「怕賤賣不怕跌」，店面議價率依然守在10%以下，代表業者仍然看好店面效益，不肯輕易降價。

純住宅社區興起　店面一戶難求

雖然店面賣價與收益都高，但近年來因台北市居民對於社區品質要求嚴格，也有不少建案一樓不作店面使用。今年北市73個新建案中，就有多達40個新建案一樓規劃為住家、公設，另有1個建案一樓規劃為停車位。

這類一樓作為住家或公設的建案，雖然犧牲高單價的店面產品，但因訴求純住宅社區環境，反而拉高平均單價，就能彌補沒規劃店面的損失。何世昌認為，越來越多的純住宅社區出現，使得北市新店面供給量越來越少，若想在北市投資店面，不只要比口袋深，更要比門路、比速度，才可能買到新店面了。

【住展房屋網/台北報導】對房地產市場來說，本屆立院會期具有劃時代意義，原因自然是火速拍板的房地合一，代表台灣房產交易稅制進入一個全新紀元。不過另一個三讀通過的法案，對房市來說影響更為深遠，那就是《溫室氣體減量法》。

根據剛拍板的法案內容，台灣全島的二氧化碳排放量，在2050年時需控制在2005年的一半，也就是122.45百萬噸之內；環保署說明，半年內將制訂子法，五年內與其他部會協商，訂定排放(CO2)額度的拍賣、交易等機制，並將現行『強制盤查、自願減量』，逐步進階到『效能獎勵』，最後到『總量管制、排放交易』階段，並預估碳交易12年內可上路。另外，非核家園也同時入法。

全球暖化現象加劇是不爭事實，台灣儘管因為中國箝制，無法加入國際組織，但節能減碳仍是無法拒絕的地球公民義務。而說到節能減碳，大多數人會想到盡量搭乘大眾交通工具，或更有效率的電器使用，但其實開發及居住行為方面，也有更多面向能達到環保節能的目標。

畢竟人類各項活動中，除了交通(移動)外，最花費能源的就是開發及居住行為。試想，一個工地從開挖、結構施作、灌漿到最後形塑外觀，花費的材料與能源龐大，更不要說開始居住使用後，耗費的能源更加可觀。

目前台灣在建築開發的過程上，並沒有太多節能減碳規範，但在規劃及使用端，則有綠建築或智慧建築標章，搭配容積獎勵，採取鼓勵方式推動。因此溫減法過關，官方或許會加強推動具節能效益的建築標章制度。不過，有很多現狀問題必須先解決，才能讓政策發揮最佳效益。

比如綠建築標章，就住展房屋網企研室長期觀察發現，多數民眾仍缺乏相關意識，使得標章容易變成開發商獲取額外容積、賺取更多利潤的旁門左道，原本的節能思維反而成落居陪襯；此外，如果使用端缺乏適足管理，將使節能效果打折，標章便形同虛設。

從綠建築到剛拍板的溫減法，當然都是正確方向，但制度與標章訂定是其次，執行面或執行力才是關鍵。台灣目前諸多亂象，都不是沒有法令規範，而是公權力不彰所致；如前陣子吵得兇的農舍問題、野火燒不盡的違建爭議都是如此，而爭議不止的BOT制度更是不在話下，甚至弊病叢生的容積移轉制度也是這樣。

所以，節能減碳入法是好的開始，但真正的重點在於如何落實？這點一直是台灣官僚最缺乏的。然而，我們不能只靠官僚，所有民眾都必須意識到，如果再不身體力行節能減碳，並從消費端來要求開發商跟進，對很多人來說，或許有生之前就有機會看到生態浩劫、環境瀕於毀滅的末日情節在眼前上演，到時就不是像在電影院看驚悚片般，只是虛驚一場了。

【住展房屋網/台北報導】稍早曾有消息指出，內湖四期銷售中的地上權案「派樂地」為了突破瓶頸，除了一般的50年地上權外，另推出使用年限僅一半不到，21年期的另類銷售模式。不過這樣的模式，總價是降低了。但單價其實沒降多少，換算下來還是要3字頭。

不過住展房屋網企研室之後實地探詢發現，現實狀況這並非如媒體謠傳，是銷售案場自己推出的促銷手法或所謂低負擔隱藏版，21年期地上權其實只是單一特殊個案。

原來這是一個高齡人士，有意願購買該案，但盤算自己來日不多，實在用不滿50年(完工交屋後只剩46-47年)，因此和現場折衝，最後與業者取得共識，才出現年限21年、總價715萬，比正常產品再打六折的特殊銷售模式。之後這位高齡人士再跑去向媒體爆料，才出現了先前的新聞訛傳；換言之，除非是準客戶有特殊需求或要求，否則一般而言，這種所謂的相對短期地上權並非常態。

住展房屋網企研室認為，當然可以簡單地把這所謂隱藏版或縮減版地上權，當作特殊銷售案例，不必過度解讀。但反過來說，也凸顯了台灣社會人口高齡化後的居住需求，可能產生劇烈變化，而且由於人口老化加速，發生的速度可能遠遠快過你我想像。

一般談高齡居住需求，會把焦點主要放在相對弱勢者；這批特殊人士，當然需要更多國家資源投入，才能確保他們未來居住需求能得到起碼保障。

不過高齡人口中也不乏消費力較強者；對他們來說，不少也是住在30、50年屋齡的無電梯老舊社，遲遲等不到建物更新，子女又多已獨立成家，於是亟欲換購具電梯或類似輔助設備，進出較不費力的新房。但考慮餘命，50年年限的一般地上權宅，他們接受度可能稍低，中短期的地上權設定宅，或納入分時年金概念的住宅，就會是滿足、照顧這類高齡人口需求的合宜選擇。

據此，當官方持續聚焦在年輕人居住需求，推出所謂地上權青年宅的同時，住展房屋網企研室認為，官方投注在高齡人口居住需求的力量似乎太少，尤其以目前官辦公營住宅或中繼宅的速度，肯定緩不濟急。這時候，或許納入民間力量，將公有土地設定地上權。並搭配使用年限具彈性、可長可短的地上權公營住宅，可能就是一種解決模式。

當然，近期BOT、地上權案人謀不臧的狀況頻傳，相關遊戲規則一定要更加透明、清楚且符合公共性。另外，搭配的貸款及持有稅也必須同時檢討，才能真正提高地上權宅的市場接受度。

【住展房屋網/台北報導】現今房市成交清淡，房價更出現止漲跡象，據住展雜誌所統計的台北市新成屋、預售屋房價，竟已連跌兩季，唯兩季總跌幅不到3%。然而，近來卻有許多名嘴、學者說一年房價將跌兩成、兩年跌三成、或五年跌五成，然而這些預估真的有道理嗎？

住展房屋網指出，從台灣房價歷史趨勢來看，但凡房價在一年內暴跌近2成的次數極少，且時機往往是在政局動盪、軍事危機或天災、疾病時才可能發生，例如較早的中美斷交、或是稍晚的海峽導彈危機、亞洲金融風暴、九二一大地震等。

雖然這些政經面的意外變故，造成房價在短時間內急速重挫，但一波到底後成交量就會湧現，房價回彈的速度也很快，大致呈現「急跌後漲回再創新高」格局，這也成為台灣房市一個特殊的現象。

因為房價急跌後必反彈、且再創新高，所以才會有一批房地產老手信奉「只買不賣」的原則，加入囤房一族。畢竟若從歷史走勢上來看，只要能熬過急跌期，台灣房價確實會再創另一高峰。

台灣房價唯一一次、也是最久的一次緩跌期，是出現在1990年代到2002年左右，當時資產價格連年走跌，雖然每年跌幅不大，02年間房價雖有小幅回升，但03年遭遇SARS，房價又再下挫，這段緩跌期歷時大約十多年，又被稱為「失落的十年」。

從過去的歷史來看，台灣房市有兩大特點：「急跌時一波到底，底部反彈時間快」、「盤跌時深不見底，且時間會拖很長」。當然，歷史上急跌的次數多，可信度較高，但盤跌只有一次，未來房市會不會重演，還很難說。

反觀從去年以來，就有專家大喊房價將大跌，一年跌兩成、兩年跌三成，到今年一樣這樣喊，大家都加碼拚命喊，但又說不出個所以然來。頂多，就只用「量先價跌」來作預測依據；然而，從去年開始，就有不少人喊量縮、量先價跌，今年又喊量先價跌，正所謂壞掉的時鐘一天也會準兩次，顯然很多專家比壞掉時鐘還不準。

從現在氛圍來看，新成屋、預售屋房價仍在高檔盤整，較可能出現的狀況是緩跌，而非急跌，若說在資金氾濫、低利率的環境下，房價一年還會跌到兩成，這實在不符合邏輯。

但緩跌並非好事，因為緩跌最怕連跌數年、深不見底，重演90年代資產連年貶值的困境。倒是急跌還能縮短陣痛，只是官方並不願見到房價硬著陸，而是想把房價引導至軟著陸；如果房價真的軟著陸，那麼最苦的將是不動產經紀業，因為市場追漲不追跌，成交量縮的情況可能會延續下去。

【住展房屋網/台北報導】公共工程偷工減料，自古皆然，而現代官員『崇尚古風』，毫不遜色。早年國宅弊案叢生、品質低落令人不敢恭維，如今合宜宅委由民間建造，依然故我，不僅官員照樣涉弊，蓋出來的成果還更加殘破，四級微震便使牆傾屋裂，幾日大雨便如水漫金山，叫人安不下心。

照理說，民間廠商要顧商譽，較不可能搞爛標案，可是近年包攬捷運共構或BOT或合宜住宅工程者，屢屢出包，真是大失顏面。細究原因在於財團與地方民選首長過從甚密，而父母管行政權大到可舉債進行不急之務。花公庫大錢做政績，即使被轟下台，也從沒人向其追索浪費掉的公帑。看看我國蚊子館何其多，都應該叫這些下台首長以個人財力『出資買回』！否則法令太鬆，民選政客耍痞，社會發展將受其拖累。

權位者掌控資源分配，一貫向財團嚴重傾斜。加工司法不彰，民主政治最後防線不保，就像孟子所言，為民父母行政不免於率獸而食人。此乃今日我國之寫照。首長高官為民父母，掌控大權宰制錢源，偏偏找那些財團巨獸，相偕而來，吸盡民脂民膏。每年國家預算有多少落到富賈手中？社會產業種種特權，亦悉歸彼輩享有。

百姓在生活邊緣掙扎，政客卻在自由車、馬拉松、高爾夫球場邊露腿露臉，隨便搞個煙火秀順間就花掉數百、數千萬，眉頭也不皺一下。莫非此等酸腐之氣當真無可避免，無從改善嗎？

住展房屋網企研室不免自嘲，或許是國人誤會了民主選舉的價值，太天真的以為經由民主投票選出的主政者與代議士百姓能為社會謀求最大福利。孰知幾十年來多少選壇風雲人物，最終淪為貪官汙吏？

這些人在選縣市長時，一次可拿六、七十萬票，看似眾望所歸的優秀人才，有轉輪聖王的救世主架式，及至狼狽完成任期後，想再切入民代選舉，卻是一票難求。人氣落差如此之大，足見其所為政績絕差，亦突顯當時選民所託非人。如同被商品誇張不時的廣告，等待民眾拆開來一看，才發現原來敗絮其中，令國人義憤填膺。

時至今日，公共工程品質無從改善，乃因法令不夠周延、規範鬆緊由人的自由心證結果。貪弊不斷，甚至連學界也淪陷，俗話說：財帛動人心。但人品、風格，聲譽、難道都不如錢重要嗎？看來，出非咱們社會得發起「清汙」行動，選賢與能，否則早晚會被冠上『貪婪之島』的污名！

【住展房屋網/台北報導】柯市府上任半年多來，針對不少前朝規劃及開發案進行『重新檢視』；其中最受注目的，自是近日廉委偵結送辦的五大案。不過真正大幅影響城市發展的，當屬規模最大、層面最廣的社子島開發案

稍早消息指出，柯市府決定年底拍板社子島開發方案，但從近期柯P相關談話研判，郝市府當初拋出的台北曼哈頓計畫或全區填土墊高，被打槍的機率應該很高。

如本月9日柯P到市議會備詢時，就直批前市長計劃在社子島中心填土6米的舉動，形同「毀城滅村」，認為改在基隆河、淡水河沿岸堤防填土阻洪較為合理，這樣既能保存區域發展歷史，也能維持區域的親水性。

在地市議員陳政忠則建議，一般有土地所有權的居民可「一坪換一坪」，有屋無地者(約占居民人數的四分之一)，則可用「公辦委託造屋」方式減緩因開發案造成的衝擊。對此柯文哲也表示認同，至於先建後拆或發放租金，則是兩案並陳，給原住戶自己選擇，市府會成立專案小組及專責機構，明(105)年將編社子島開發預算。

然而有關社子島的開發方式，住展房屋網企研室認為，重點不單只在於保障原住戶的居住權益。社子島開發後，無論有無土地所有權，原居者都應獲得適足的居住空間，這點固然重要，但區域再造的真諦，不是只有這點，當然也不是只有蓋新的高樓大廈或什麼台北金融中心。

誠如柯P自己所說，維持當地歷史發展紋理也很重要，甚至還應該建構足夠的社區互聯網及公共設施，才能真正讓社子島改頭換面；如果有必要，區內都市計劃可能得重新全盤檢討修訂。

事實上，這種須透過全區再造，或都市更新、城市再生才能真正改頭換面的，在大台北地區不只社子島一例，散落市區許許多多的老舊地區也都有迫切需求，比如北市萬華的南機場、新北市永和大陳義胞社區。前者柯市府允諾推動公辦都更，後者則在去年啟動第一期更新，共同特徵都是官方允諾一坪換一坪。

但光一坪換一坪就夠了嗎？當然不！就拿南機場社區來說，任內持續推動社區公辦都更，且得到柯市府支持的忠勤里長方荷生就一再呼籲，南機場公辦更新不能只有一坪換一坪，或廢除忠義國小蓋中繼宅就能簡單了事。

方荷生解釋，該社區多數住戶的居家空間只有是8到12坪，就算一坪換一坪，生活空間仍相當狹隘；更重要的是，社區照護設施如老人日照機構等，必需同步規劃建構，畢竟中高齡與社經弱勢是社區住戶的主體，在公辦更新時不能忽視住民的基本需求。

再者，學校甚至托育中心也都必須保留或建構，這樣才能吸引年輕人進駐；否則只是單純建物改建，仍無法去除南機場長期以來的貧民區標籤。此外，部分屋主將有限空間再隔成數間雅房出租，還『前凸後翹』蓋起違建，甚至南機場夜市違法攤商佔地為王，這些都是公辦更新前必須處理的棘手問題。

總之，無論是社子島開發或南機場更新的案例，住展房屋網企研室疾呼，官方或民意代表似乎都只把焦點放在開發創造的商業利益，或頭腦簡單只著眼住宅改建；事實上，都市更新或區域再造，並不是只要一坪換一坪就行得通！若無根據居民需求擬訂完善規畫，再造後的結果恐怕比更新前還要悽慘！

【住展房屋網/台北報導】大巨蛋給台北市帶來許多閒話材料，運動場館尚未完工，即先成為媒體焦點，在市府與遠雄幾番激烈互槓中，，爆出許多可怕訊息，如松菸古蹟可能倒塌、板南線結構安全受損等，這麼大的事，決不能等閒視之。

但也有議員提出疑問，如果大巨蛋會造成如此嚴重影響，別的大型建物如101大樓、小巨蛋會嗎？如果板南線可能受害，其他地下捷運路線如松山線、信義線又如何？

現代建築技術水平不在話下，每天幾萬人進出地下鐵、地下街、地下道，很少人擔心其結構問題。事實上，這麼多年過去了，大眾渾然沒有疑慮，也真沒出過紕漏。那麼，板南線這事件，是否假議題？畢竟日前柯市長曾表示大巨蛋安檢標準並非毫無下修空間，是否意味著安全問題沒那麼嚴重？

住展房屋網企研室認為，市府對影響民眾安全甚鉅的議題，絕不能打馬虎眼，以高雄過往經驗為例，高雄市也曾有地下街，那是三十多年前的事，原本十分熱鬧，有三百多家商店，於是又挖了第二層、第三層。也就因為第三層施工時碰到大麻煩，殃及整個地下街的安全。評估無法繼續使用，商家萬般無奈。最終一把天火，燒掉那些建物，連地面上的仁愛公園也塌下去，狼狽不堪。

現今年輕一代的高雄人，對此是以渾然不知，但該事件突顯地下空間的活動和挖掘，產生的消防與結構安全問題，絕不容忽視。因此住展房屋網企研室建議，何不趁目前大巨蛋事件還熱的時刻，全面對大行公建進行安全檢查。

以目前台北地下街的活動盛況，絕不容許安全上有任何妥協。但主政者似乎無意趁著民氣有一番大作為，不免令人失望。而這般雷聲大雨點小的行徑，國人早已司空見慣，看似頗有作為，事實上政務仍無突破性里程。

住展房屋網認為，無論大巨蛋安檢是否存有政治的妥協與算計，市府在公眾安全的議題上都不能有任何退讓的空間，倘若研討會過後下修安檢標準，應向國人細訴原因，並將前後變化開誠佈公的透明解釋，讓國人重拾對公共建設的信任，否則大型公建在民眾眼裡，將成為只有政治正確，不管人民安危的恐怖陰影。

【住展房屋網/台北報導】每逢老城區有開發案的時候，常會伴隨著歷史建物等文資保存的爭議，近來又增加兩樁案例，一個是台中中區復興的鐵道舊倉庫、宿舍存廢問題，另一則是台北撫台街洋樓恐因潤泰大樓開發案，加深古蹟崩塌傾倒的風險。

而兩地官方對於文資保存的看法是如何呢？台中市長林佳龍表示保留過去文資固然重要，但也要讓市民能夠展望未來，並堅持打通大智路，看來老舊文資恐凶多吉少。

而北市潤泰開發案在郝市府時代雖以容積移轉作為交換條件，限縮建商的開發規模，但因建案仍緊鄰古蹟，縱使量體打折，仍無法讓撫台街洋樓免於倒塌威脅，讓文資委員憂心洋樓將成第二個松菸；且古蹟旁高樓聳立，也將破壞文資的時空意象，除非柯市府展現鐵腕捍衛古蹟，否則洋樓將永遠籠罩在消失的風險之下。

住展房屋網企研室曾多次針對城市開發造成的古蹟保存爭議提出看法，文資保留衝突最根本的原因，來自社會對軟性文化的不重視，加上政府也普遍存在開發掛帥的想法，相關規範不完善且執法疏鬆，才會讓開發商、政客與投機份子總無視古蹟對於我國文化的深重意涵，屢屢軟土深掘，導致文化底蘊不斷流失。

對於台中市長林佳龍要讓市民能看見未來的說法，住展房屋網企研室十分不以為意，倘若城市規劃能找出不為害古蹟的方法，開發計畫就應以此為考量來修正，在文資大量流失的時空背景下，文化保存的重要性應優於都市開發，故應當以歷史文物為本位，再來討論開發案的進行，因為帶動城市發展的方法有很多種，但文化資產一旦消失，就永遠找不回來了。

最重要的是，政府應重新擬定文資維護的方向，現今總把歷史文資保存定位為呆板的硬體維護，忽略文化資產所蘊含的軟性話語，以撫台街洋樓為例，為何洋樓不在別處，偏偏坐落於此？

原因在於台北車站一帶素為北市發展圓心，因此日治時期推行市區改正計畫時，地位重要的火車站前才獲得發展契機，也在此時才誕生了撫台街洋樓，故洋樓的存在，不只是一棟老舊建物，而是站前地區過往軸心地位的見證，在現今北市重心移往東區的情況下，若沒了撫台街洋樓，區域曾經輝煌的故事也不會有什麼人記得，而這些豐富的歷史底蘊，才是文資保存的核心價值。

因此在討論文化資產存廢時，不應指著眼於既有的硬體建物，不是維持歷史建築的完善就好，還需將塑造其歷史意義的空間場域盡可能留存，才能突顯完整的文化脈絡，所以當古蹟周邊充斥的高樓大廈，只剩一棟孤單的老舊房舍時，也談不上是什麼文化資產了，故官方若真有心保存史蹟，就應有全面的文化考量，否則只留下單一象徵性的建物，只是留給後世子孫一個嘲笑現今決策的笑話而已！

【住展房屋網/台北報導】困擾房市一年多的房地合一稅終於三讀通過了，由於房市合一稅的短期買賣稅負比奢侈稅輕，加上訂有2016年的日出條款，預計從6月到年底前會引爆一波買氣，包括置產、贈與、節稅等需求應大量湧現。

不動產業者彷彿有『感應』似的，提早在329檔大舉推案，推案能量一直持續至今尚未消退，似乎早就看好迎接這股稅改定案後的購屋熱潮。據住展雜誌精細地毯式調查結果出爐，今年北台灣329檔實際推案量已達到1,915.6億，較原預估量1,984.2億稍少68.6億。

預期利空出盡　中小型建案狂推

雖然329檔受到部份指標大案延推影響，實際推案量略少於預期，但329檔首次公開新建案數量卻高達182個，較原估的130個激增52個，顯示業者推案信心依舊旺盛，似乎已預見房地合一稅干擾一旦落幕，線上推案就能順利消化，所以才搶先推案。

據住展雜誌市調資料顯示，今年329檔期中，首次公開、案量逾20億以上的指標案共有20個，其中台北市有4個、新北市10個、桃園市4個，與新竹2個。而在實際推案量1,915.6億中，上市櫃建商推案量包辦452.5億，占總量約23.6%。

今年度北台灣329檔中，上市櫃建商推案量最大的是豐邑（豐謙）建設，總推案量為142億；另，單一案量最大的也是豐邑建設，個案為新竹市「FB計畫-文心匯」，案量為100億。至於銷售最熱絡的建案則是中和「雅璞心向」，11億案量約一個月就全數clean，令人咋舌。

六都案量破2千億　零成交案卻突增

截至6月7日為止，1,915.6億的新推案量實際售出金額約450億；從329檔至6月7日，僅間隔短短二個多月，銷售率就已來到23.5%，至年底前要突破5成並不難，遠比去年平均4成多來得好。顯示房市雖不如過去那麼火熱，但成交狀況已擺脫年初的谷底，沒有再往下挫低。

不過今年329檔市況十分兩極化。若從各地區來看，銷售率較突出的地區是台北市萬華、中山區、新北市板橋、三重與新莊、宜蘭礁溪、桃園市桃園等區，還有新竹市中心。然而，0成交的建案數卻有同步增加的情況，0成交建案主要集中在台北市信義、士林、文山、新北市新店、五股、土城等區，主要原因仍是價格問題。

除北台灣外，南台灣兩都台南、高雄實際案量與原估量一致，分別為50、100億，另台中市雖有少部份建案延推，但卻有逾百億重量級商辦案提前公開，實際案量由原估的400億上修至500億。合計六都329實際案量，已達2217.9億。

衝年底前買氣　520檔成屋量暴衝

從去過經驗來看，每年三到六月都是推案旺季，今年六月起又逢房地合一稅在立院快速過關，預計到年底買氣將大舉出籠，尤其可避開房地合一稅、可馬上辦理移轉登記的新成屋市場更受青睞，更進一步激化新成屋案搶先公開銷售。

據住展雜誌統計，為了搶爭年底前適用房產稅舊制的成交潮，5月所推出銷售的新成屋竟已超過2,500戶，是今年以來最大一波新成屋供給量，就是想搶食房地合一實施前的買盤。只是目前民眾對房地合一稅仍不清楚，買氣最快在7月後才會出籠。

截至6月第一週為止，北台灣520檔實際推案量已逾1,100億；若無意外，在檔期結束前後都還會有新一波推案潮出現，將讓推案量起碼再增加1成以上，總推案量上看1,900億元，較原估的1721.6億再增加178.4億元。而因房地合一稅所催生的這波推案潮，可能會持續到928檔期。

【住展房屋網/台北報導】喧騰一時的台北五大案，據悉廉政委員會將移送前朝郝、馬市府數名高官如李述德、李永萍等人，甚至連郝龍斌也赫然入列。說起弊案，去年四月爆發的八德合宜宅弊案，應是近年牽涉層級最高、話題最猛，影響程度也最大的一個。而且，該事件不僅讓國人看到葉世文的離譜行徑，更說明稍早政府自誇為德政一樁的合宜宅，根本是假居住正義之名，行圖利財團之實。

撇開弊案，抽中合宜宅的平民百姓，看似能以較低價格買到自住房，在高房價充斥的今天，顯得意義非凡；然而看看月前才爆發的浮洲合宜宅施工品質堪慮問題，馬上使住戶從天堂跌落谷底，讓好不容易能晉身有殼族的民眾欲哭無淚。

甚至連似乎較沒問題的機捷A7案，也是爭議重重，從一開始的土地徵收就有糾紛，在尚未全數徵收完畢時，就預先標售合宜宅案。更別忘了，該案位居山坡地，水土保持的疑義，官方或廠商一直都沒有給外界一個合理的答覆。

所以從弊案、土地徵收爭議到產品品質落漆，已經一而再、再而三證明，一次賣斷式的合宜宅政策，甚至比過去的國宅問題更大。不過兩相比較，後者至少還是國家機器從頭到尾主導，民間頂多是承接營造工程而已，較不會牽涉圖利私人，且國宅還有國宅條例的法源依據，然而合宜宅卻根本沒有！

就在合宜宅問題叢生之際，內政部長陳威仁日前竟又拋出青年住宅的政策構想。住展企研室稍早已分析，其與合宜宅的最大差別，只是後者有土地所有權，前者則原則採地上權設定，或即便有土地所有權，也限制後續轉售對象(只能賣給同樣有資格承購的青年或政府)，如此而已。

其實，設定地上權或限制轉售對象的方式如能確實執行，同時解決包含持有稅及貸款的問題，的確較符合台灣社會希望擁有自宅的民情。然而主事者別忘了，居住問題不僅困擾一般年輕人，更多社經弱勢族群面臨的居住問題還更嚴峻，不只是買或租不起，很多時候，是根本買或租不到(居住歧視)的窘境；因此政府的首要工作應是提供足量的社會住宅及後續管理，接著才來談照顧一般年輕人。此外，也得先把現在合宜宅產生的諸多問題，先好好向大眾說明清楚並徹底解決。

只是，上述應優先執行的政策及該解決的問題，政府根本沒作或推給地方，但對遭到外界諸多質疑的青年宅政策卻是興致勃勃。據悉，營建署6月10號下午竟逕自召集地方政府召開「青年生活住宅推動方式座談會」；感覺上，內政部長陳威仁稍早說要廣徵各界相關意見的說法，似乎只是場面話。難怪巢運看不下去，當日上午就到營建署前抗議，還直罵該署是咬破房地合一稅收布袋的『營建鼠』。

對此，住展房屋網企研室必須質問內政部，應由中央統籌規劃的住宅政策或社宅興辦，中央為何推得一乾二淨？此外，地上權青年宅不是不可行，但難道又想丟給地方政府做嗎？還是類似合宜宅這種假居住正義之名，行圖利財團之實的老把戲，中央自己玩不夠，還要邀地方一起來分杯羹？

住展房屋網企研室再一次重申，地上權設定住宅不是不能做，而是時機完全不對。現在合宜宅問題仍在風頭浪尖，內政部是否應先好好處理這部分，降低大眾疑慮才對？尤有甚者，社會宅量體嚴重不足，弱勢居住權益未獲得起碼保障，政府卻獨厚一般青年，說難聽點，根本就是帶頭行居住歧視，為社會做出不良示範！

【住展房屋網/台北報導】新竹竹北近年開發熱絡，其中知名學府落腳是區域重要的房市題材之一，台大、台科大、交大等明星大專院校在竹北都有校地，業者也看好大學城未來發展，積極搶進校地周邊推案。

奇怪的是，當校地周圍的重劃區已從一片荒蕪變成水泥叢林時，身為主角的大學城卻沒什麼動靜，讓地方愈等愈心慌，日前新竹縣府與縣議會更指責台大拖延開發，痛批台大至詐騙集團，表示將以訴訟手段取回土地；台大也不甘示弱，宣布布全面停止開發竹北分部與生醫園區分院等計畫，引爆大專院校與地方開發的熊熊戰火。

不過住展房屋網企研室認為，新竹縣大可不必如此大動肝火，畢竟大學圈地後閒置的狀況早有前例，相較之下，台大至少還在竹北校區蓋了棟大樓，已算相當有誠意了，其他案例可沒有竹北這麼好運氣，不是校區蠻荒，就是開發宣告胎死腹中，這也說明了把大專院校當成區域開發的素材，自始至終就是個天大的錯誤。

細數大學分部開發案爭議，由北到南可說是案案『精彩』，位居台北市中心的台北科技大學，曾因校地空間不足，爭取到萬里設立分部，校地面積近200公頃，但延宕十餘年後仍無進展，甚至還傳出教授集資以安居計畫炒作土地的醜聞；台大也不只竹北校區開發不順，雲林54公頃校地也沒啥進展。

同樣是校地處處的技職龍頭台科大，別說竹北，其在基隆近10公頃校地也閒置多年，還曾遭監察院調查；其他如交大歸仁校區、台南大學七股校區、高師大與高應大的燕巢校區，以及台灣體大朴子校區，也都是著名的『養蚊校地』，總計全台各大專院校的閒置校地恐達上千公頃，所謂的大學校地開發詐騙根本不是個案，而是通則，但是什麼原因使大專院校背上背信棄義的罵名呢？

住展房屋網企研室分析，首先，這些大專院校評估校地需求的時間甚早，當時尚未有嚴峻的少子化問題，且為配合廣設大專院校政策，故從寬估算用地需求，然在少子化發酵後，生源不足，對校地的需求也不如以往，進而將開發案擱置；其次，大專院校分布位置大多偏遠，即便本部擁擠，也沒有科系願意被流放邊疆，況且校地零散，管理不易，徒增行政成本，讓校方對校地開發消極以對。

再者，校地開發需要龐大經費，但大專院校再生源不足、募款不順的情況下，根本無力負擔，只能單靠教育部補助校地籌建經費，但教育部哪來這麼多錢？一連串的政策誤判，使得校地開發終究只是一場夢，不僅成果慘淡，還引發大專院校帶頭炒地皮的爭議。

最重要的是，大專院校的本質是教育機構，帶動開發本就不是大專院校的職責，若地方發展需仰賴大學城，那教育部乾脆併入土地開發總隊算了；因此各大學對開發喊卡也算是亡羊補牢及時止血，否則若真的大興土木，恐怕又是一場浪費稅金的大悲劇。

【住展房屋網/台北報導】稍早曾傳出因官方審核問題，無法順利交屋給中資買家的淡水小坪頂高價景觀宅案─「萬通台北2011」，稍早第一批實價揭露資訊首度曝光；而該案的中資買方，官方應該還在審核，因此研判本次揭露價格的買家應是本地人。

就揭露資訊來看，成交單價落在42.6~59.4萬/坪之間；住展雜誌資料顯示，該案2011年9月預售時，平均開價70萬/坪，所以成交價大約打了六到八五折。不過42.6萬/坪戶別位在四樓，一般而言本來就是個案中單價最低或偏低者；59.4萬/坪則是27樓景觀戶，屬該案高單價物件(該案高29層)。據此研判，該案合理的成交單價大約為開價的七到七五折。

雖說當時我國房市資金行情已上演，兩到三成的議價空間確實稍大，但尚在合理範圍內。何況小坪頂當地行情一向相當混亂；如同區大型社區案「環遊郡」，後期成交就跌到1字頭，但同區塊內有景觀者如萬通案，或晚一年推出的南國建設「天境Ellipse360」(成屋重推)，開價更達三位數字(該案99年8月預售開價就達88萬/坪)。

綜合以上，小坪頂區域高價豪宅和平價宅並存，萬通案議價空間兩到三成，都算常態；何況買家有不少是中資，嚴格論不諳區域行情。加上該案也是以高價住宅塑造形象，不難想像成交價高於周邊一般社區。

然而如此平淡無奇的消息，卻有兩家報社用全然不同的角度擴大解讀。中時報系期下的工商時報，認為這是萬通馮侖讓曾是八掛山的小坪頂鹹魚翻身，更打響陸資進軍台灣房市第一砲，寫得好像稍早中資交屋卡關，馮侖拋出酸溜溜言論的事情沒發生一樣。相對地，自由時報則強調該案實價揭露是開價的七到八五折，所以先前開價是膨風，更再度強調中資炒房防不勝防。

對此，住展房屋網企研室必須強調，純粹就區域房市角度，拿萬通案對比同區一般平價宅，就好像是拿門牌同樣是信義區的計畫區豪宅，和鄰近吳興街一般住宅相比一樣，只要換不同角度，就是公說公有理，婆說婆有理。但說穿了，其實毋寧是市場常態，無需大驚小怪，當然也不用刻意渲染大做文章。

當然，兩大報系的針鋒相對，與其各自的閱讀群眾、政治立場有關，才會出現『一個事實，各自表述』的情況。不過也常因此出現立場不夠中立、甚至言論過度偏激的情況。

總之，「萬通台北2011」首批實價揭露資訊透露的，不過就是特殊地段的特殊案例罷了；只不過該案畢竟是中國大型房企來台灣投資開發的第一宗，且是重點建案，中間還有中資買家，指標意義甚大。於是稍早官方審查嚴謹、交屋進度受阻，就受到外界高度關注；最近終於出現首批實價揭露資訊的消息，更意外揭露國內媒體對中國政經勢力進入台灣一事，迥異的觀點與立場。

【住展房屋網/台北報導】房地合一稅（所得稅法修正案）快速在立法院三讀過關，由於今年底前購買、且持有逾兩年的房地產仍適用舊制，因此業者普遍預期，從六月到今年年底，搶買氣將會大舉出籠。但住展房屋網表示，目前大眾還不清楚房地合一稅葫蘆裡賣甚麼藥，要弄懂還需要花上一些時間，因此若要見到買氣出籠，最快可能要等到7月才有機會。

住展房屋網指出，在舊制當中，民眾賣屋除需課徵售屋所得稅（併入綜所稅），還要繳納土增稅，稅基是「公告現值」；若是出售持有未滿兩年的房地，除了繳土增稅，還要繳奢侈稅，奢侈稅課徵稅基是「總價」。但2016年起上路的房地合一稅，課徵稅基是「淨獲利」，雖然也要繳土增稅，但土增稅可全額扣除，另成本與費用則可列舉單據扣除。

立院通過的房地合一稅版本，與行政院版差距最大的就是增加「防錯殺條款」，有三大類情況，獲利可免被課重稅：第一是合建分屋、第二是非買賣取得房產，原所有權人持有時間可合併計算、第三則是非自願性因素買賣。照理來說，若想用舊制的民眾，或者藉舊制買房贈與移轉給下一代的有錢人，應該趁年底前買成屋最為划算，但買氣卻未如預期出現。

據住展房屋網觀察，房地合一稅通過後當週假日，因民眾對房地合一「霧煞煞」，還不知道現在該不該買房，加上周末連日大雨，北台灣各接待中心看屋組數普遍在低檔徘徊，整體市況與前一週持平，買氣也同樣平淡，並未見到稅改過關後的慶祝行情。

住展房屋網分析，除了天候因素外，主要是民眾還搞不清楚舊制、新制的差別，無從分辨適用哪種稅制最划算，在尚未搞懂房地合一稅之前，只好暫時觀望。事實上，不只民眾搞不清狀況，就連許多業者也不暸解房地合一稅詳細內容，購屋者上門詢問時一問三不知。

因此，等到民眾稍微搞懂房地合一之後，買氣才可能逐漸出現，估計最快也要七月以後才會發酵。因此現在到六月底這段時間，買方恐怕還會持續觀望，想見到買氣大幅回升恐怕沒那麼容易。

【住展房屋網/台北報導】報導】從宣示到拍板，拖了一整年、連帶把房市買氣壓垮的房地合一新制，終於在立院休會的最後關頭完成三讀，並增訂了防錯殺條款。住展企研室稍早已分析過，稅改新制決定不溯及既往，加上土增稅還在，都將是未來新稅制的問題所在，但至少房產交易稅制可望趨於正常化，這已是國內不動產稅制改良的重要起步。

不過純從稅收的角度來看，就不宜太過『樂觀』。原因在於，目前正在審議中的長照法案，準備把房地合一稅收當作政策經費，財政部長張盛和則複議說房地合一稅收可望慢慢增加，絕對足夠支應長照經費，多餘的還要用在租金補貼上。

然而住展企研室必須指出，在新制上路的頭幾年，稅收數字絕對會比財政部自己預估的還少，長期來說也不可能趨於穩定。 要知道，房地合一的本質是交易稅，要收到足夠的稅，要有兩大條件：一是房價須持續上漲，讓套利投資者有利可圖，還要乖乖地不找規避漏洞，二則交易量要穩定且夠大。

然而，先不管規避這塊，展望未來房市，無論從人口或價量供需，要再出現過去十年那種大幅且快速飆漲，已幾乎不可能；且就近期趨勢研判，未來幾年，房價甚至將經歷一波修正期。

更嚴重的是，在稅改不確定性籠罩下，無論大戶或小咖，無論套利或置產，已有許多投資客出走海外；行庫端也持續監控緊縮房貸；就算利率維持低檔，過去五年房市投資的『榮景』也難再重演。

房產投資獲利難度增高，投資客、置產族轉戰海外；房市交易只剩自用客支撐，交易量肯定是欲大不易，遑論穩定。這意味著，至少房地合一在未來幾年內，有可能收不到多少錢。對房地產而言，真正穩定的其實是持有稅，但持有稅屬地方財源，中央無置喙餘地。

長照政策是未來台灣社會穩定與否的重大關鍵，經費來源至關重要；然住展企研室要嚴正呼籲，基於未來房市趨勢，交易稅收不可能太平穩，主事者們別肖想依賴稅改收入作為長照經費。如果真的有心推動，就應該增闢更多財源！

【住展房屋網/台北報導】台北市為了改正捷運聯開案過去弊病，推出新版SOP，修訂前置、申請、評選、履約與權益分配規則。雖然台北市府聲稱新的SOP能改善權益分配不公的問題，但真的合情合理嗎？答案恐怕沒有這麼簡單。

過去北市聯開案鑑價機制，是在聯開案取得建照後進行鑑價，鑑價完成才會敲定權益分配比例。現在新版聯開案鑑價SOP，新增第二次鑑價機制，除了在取得建照後進行鑑價，在聯開案完工取得使用執照後再鑑價一次；第二次鑑價的理由是為了若聯開案在興建期間有增值利益，市府認為應將將50%的增值利益分回給地主。

變更為二次鑑價　市府成穩賺不賠

北市之所以改為二次鑑價，主要是因以往一次鑑價弊病叢生、人謀不臧，刻意低估土地價格、虛灌營建成本，以致市府所分回的權益比只有3成多，遠低於市場行情。

過去聯開案鑑價缺失，造成權益分配比不公，主要是「人為因素」，但市府不去解決人的問題，卻導出「二次鑑價」結論；試問，如果人的因素不解決，鑑價再多次能否根除問題？答案昭然若揭。

至於市府在聯開案取得使照後，再作第二次鑑價，並要求分回50%增值利益，這種要求將造成幾個重大問題。第一，市府好處全拿，穩賺不賠，有增值利益市府可分回一半；若房價下跌，聯開案從開發到完成間沒增值利益，參與聯開案的業者只能認賠，市府不必賠一毛錢。

要求分增值利益　市府能建商卻不能？

第二個問題是「不公義」。新版聯開案鑑價SOP，在第一次鑑價時訂一次權益分配比例；聯開案蓋好後，如果房價上漲了，第二次鑑價要把漲的部份分一半給市政府。乍看之下，似乎是合理的，但如果把角色變化一下，您就知道問題很大條。

打個比方，如果建商在建案預售時，賣給購屋者一坪50萬／坪，但到了房子蓋好之後，房價漲到60萬／坪；但在交屋過戶前，建商向購屋者要求，房子興建期間增值利益是10萬／坪，我那時賣太便宜了，買房子的人通通要分回一半增值利益給我、也就是5萬／坪，購屋者只能賺到5萬／坪。

如果有哪家建商這樣要求購購屋者，那麼絕對天下大亂、訴訟四起，作出這種要求的建商也會被貼上「黑心建商」標籤。如果這類要求分回增值利益的要求不合理，為何北市府要如此硬幹？

其實北市府只要根除人謀不臧的問題，在第一次鑑價時把土地與營造成本公開透明化、並引用多家估價事務所（與開商發無業務關係的事務所）鑑價報告，且土地價格應採用都計變更後的價值，而非變更前的價值，就能取得較合理的權益分配比，也不致於因權配比過低被監察院糾正。

增值利益分配　忽略附加價值

第三，市府要求分回一半增值利益，單純只看到土地價值，卻忽略土地因開發推升附加價值所造成的增值。因為房屋的增值空間，並不單單來自土地，建商品牌、建築品質、建案規劃與社區物管等各方面條件，都可能激勵房價增值。

舉個例子來說，如果購買一條金條，金條本身會因金價揚升而增值；若金條做成金飾、甚至精雕成黃金藝品，除了黃金本身會因金價上漲增值，黃金藝品還會因為設計師、或手工藝功夫而增值，而土地開發也等同這項道理。

每一個聯開案建案的增值空間，也不單只因地價上漲而增加，建案規劃的好壞、建商的品質與口碑，都會影響到增值幅度，可惜北市府並未想到這一塊，只直觀認為聯開案增值利益全來自於土地，所以才會定出分回一半增值利益這種荒唐要求。

這種不合理的要求，將造成捷運聯開案劣幣驅逐良幣，建商不會多花心力去做聯開案，因為增值再多也會被分掉一半，乾脆就隨便蓋一蓋，競求快速蓋好房子、快速賣出，獲利快速入袋。若是聯開案發展至此，這真是民眾所樂見的嗎？

【住展房屋網/台北報導】在文林苑事件後，都市更新推動難度更上層樓，社會輿論對於拒絕都更戶的評價也相當兩極，有一說認為拒絕戶捍衛自身財產無可厚非，也有人質疑拒絕戶是為了自身利益而罔顧公眾權益，雙方認知南轅北轍；然而在都更爭議中，政府的態度為何？或許從日前台鐵拒絕參與中和大華段都更的說詞中可窺知一二。

中和大華段等都更案包含55筆土地，面積近1500坪，近南勢角與景安雙捷運站，因巷道狹隘、屋況老舊，早已被新北市政府劃為更新地區，居民也頗有共識，但因占都更面積三分之一強的台鐵不願參與，為都更案增加變數；住戶表示，若台鐵不加入都更，全案將因路寬未達8公尺導致容積率限縮，從300%降至200%。

對此台鐵回應，因該地方正，非零星土地，且正出租供黃昏市場使用，傾向保留，並希望未來交由國產署標售地上權，住展房屋網企研室對台鐵說法大吃一驚，因此番言論等同直接宣告公部門對都市更新根本只著眼利益，與都更改善居民居住環境、創造市民最大福祉的宗旨背道而馳。

讓我們回頭想想文林苑王家當時面對的批評，指責王家拖延都更進度，破壞都更完整性，最後在建商、都更戶與市府的龐大壓力下選擇妥協時，還得被扣上『當釘子戶就是為了錢』的罪名，住展房屋網企研室認為，這些指責放在現今的台鐵身上，也幾乎全數成立。

住戶多年來行文台鐵希望其參與都更，都得到否定答案，是不是拖延都更進度？而都更案因台鐵不參加而使容積率限縮，街廓一體性下降與市容風貌不一，是不是破壞都更完整性？而台鐵拒絕都更，卻想以標受地上權牟利，是不是為了錢而罔顧大眾利益？只嘆昨是今非，王家曾因此被有心人士罵得狗血淋頭，何以今日台鐵所為就噤若寒蟬？

莫非台鐵參與都更案沒有好處？當然不是，台鐵若參與大華都更案，將是最大地主，將來分回的比例也最大，因此並未損及台鐵權益，但台鐵卻想賺得更多，畢竟雙和開發飽和，鮮見面積逾500坪的大地皮，設定地上權不僅不用面對權利分配糾紛，透過競標還能把標售金額往上拉高。

但試想，連具公部門色彩的台鐵都唯利是圖，那一般百姓在面對都更案時，企圖抬高自身利益而忽略公共權益的自私想法又有什麼錯呢？而回歸都市更新本質，都更本來就不應全以利益思考，而該就城市災防、都市空間合理再造、改善民眾生活環境、促進公眾利益的角度出發，但連公務單位都毫不在乎，帶頭向錢看，又怎能反過來責備民間拒絕戶不能『捨小我成就大我』呢？

【住展房屋網/台北報導】莫非是立委諸公開始感受到選舉壓力？前幾個月各界看似還各持己見、難有共識的房地合一新制，稍早排入立院審議議程後，感覺上比預期順利許多；目前浮上檯面的爭議點，只有部分立委要求建商合建分戶銷售及經常性買賣如何認定，要有明確規範。當然事情究竟會如何發展，本週五後才會更為明朗。

相對之下，先前外界一片叫好的農舍法修訂，卻意外踢到鐵板；不少藍綠立委跳出來阻擋，主要理由是農地價值將因此縮水，農民會貸不到款、買不起設備。但住展房屋網企研室判斷，這恐怕是相關利益團體施壓的結果；畢竟這幾年轉賣低價農地及假農舍真豪宅大行其道，且獲利驚人，農舍法一修，肯定擋掉不少人財路。

農地或農舍農用本是天經地義，如今卻需要修法明定，格外諷刺。但同樣道理，工業區不也本來就該蓋工廠從事生產？近年卻看到工業地蓋假住宅，甚至室內外違建滿街都是，以上這些不正常現象，都系出同源。也就是，並非沒有相關法令規範，真正問題是出在執行面。

其實立委們並非搞不清楚癥結何在，曾有委員一語道破，問題並不在興建或交易農舍的行為本身，而是使用端的稽查疏失，讓農舍無法回歸農業相關使用；甚至，原始條例的精神是幫助農民，但法令總有遺漏處，加上執行不彰，於是有心人士就這樣大鑽漏洞，造成諸多亂象。

此外，農業政策也出大問題。耕者有其田，不是執政者最起碼該保障農民的事情嗎？更別說是耕作設備！但現實是，農民辛苦耕作卻可能血本無歸，到最後只能任其荒廢乾領休耕補助款，甚或賣掉農地祖產。這樣的台灣農業發展及社經狀況，豈是我們願意看到的？

再把視界拉高，這毋寧更是台灣房地產近年扭曲實況的冰山一角。請看，無論是遺贈稅大幅調降的近因，還是原本制度就已扭曲的遠因，結果都造成都會房價飆漲，使成本較低的工業地、農地有了操作空間；再加上民國73年後農地停徵田賦(相當於都市計畫區內的地價稅)，造成持有成本比一般房地產更低；結果，當然就是更多的炒作和扭曲。

情況到底有多扭曲？看看被農團指控，幫假農民真財團護航、阻擋修法的陳超明立委說詞就知。陳超明反駁外界質疑，高喊難道農民不能有錢嗎？這句話並沒有錯，但住展房屋網企研室認為，農民的富有，絕不該是從土地價格上揚而來，而是來自生產的農作物賣得好價錢，甚至不能有中間商剝削獲利；農地價格上漲這種紙上財富，根本是虛幻的。

這就好像這幾年房價飆漲，但對多數只有一棟自用房的家戶來說，同樣是不可能真正兌現的紙上虛榮，一點意義也沒有；但在台灣社會，卻被無限上綱為全民財富增加！所以房價、地價只能漲不能跌，推動稅改是全民皆輸？

【住展房屋網/台北報導】近來陸續有建商房子蓋一半落跑、或者無視合約載明價格，要求買方再加價的爭議出現，讓一些消費者對購買預售屋產生芥蒂，深怕預售屋較沒保障。住展房屋網表示，想要買到安心無虞的預售屋，購屋者一定要留意預售建案有沒有「履約保證」，只要選到有正確履約保證的建案，購屋者就不怕建商落跑，辛苦錢也都會安安全全不會被捲走。

最近繼台中某建商驚傳財務不佳，建案才打完地基就停止施工，新北市中和也有建案拖了五年還沒蓋好，買方甚至爆料建商要求原購戶再加價，否則就沒錢繼續蓋房子。這類訊息出現後，讓部份購買預售屋的買方感到不可思議，並驚恐自己會遇到這種問題。

住展房屋網指出，其實內政部在2011年5月1日起，就已讓「預售屋履約保證」正式上路；履約保證共有五種方式，分別是「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」和「公會連帶保證」。

也就是說，從2011年5月1日起，預售屋建案必須採用上述其中一種履約保證，才能夠合法銷售房子。雖然官方聲稱這五種履約保證能保障買方，但其實這五種履約保證方式中，仍有漏洞可鑽。

比如說「同業連帶擔保」，此項擔保機制對奉公守法的建商有用，但對於惡質建商規範效果卻不大。由於此機制是要求推案的建商，必須與另一家同規模的公司作連帶擔保，假如原建商倒閉，則連帶擔保的建商要負起興建責任，確保房子能夠蓋完。

但假如有不肖建商設立數個子公司，以子公司名義推案，再用子公司連帶擔保，那麼即使惡意倒閉，買方也得不到任何賠償。

因此，住展房屋網建議，「不動產開發信託」、「價金返還保證」與「價金信託」三者是較能保障買方權益的履約機制。前者若建商不幸倒閉，則銀行會將興建工程委由另一家業者施作，確保買方最後還是有新房子可住。

「價金返還保證」則是在建商倒閉時，與建商簽訂返還保證的銀行，會把買方所繳的錢全部返買，買方並不會賠到錢。最後的「價金信託」，則是建商在銀行開立信託專戶，買方繳的錢全進到信託專戶當中，專戶的受益權屬於買方，一旦建商倒閉，專戶裡的錢不會被其他債權人強制執行，買方所繳的錢都獲得保障。

然而，有些購屋者會問，為什麼我買的建案銷售人員對我說有履約保證，但後來出事後卻沒有享受到應有的權利？

住展房屋網提醒購屋者，購屋者勿輕信銷售人員口頭上的承諾，必須請銷售人員提出履約保證的證明資料，且納入買賣契約當中，才是最具保障效力。只要有合法的履約保證，買方毋須擔心購買預售屋會遇到建商倒閉風險，該有的權益都會獲得保障！