文／陳曼羚

台北市政經中心的信義區，堪稱首善之區的發展核心，其中信義計畫區更是最重要的舞台，全區房市因為該計畫區而水漲船高。然而，這也使得本區發展及市景差異甚大，房市產品也趨於兩極。2023年《平均地權條例》修法上路後，本區房市表現，可說是台灣房地產趨勢的風向球。

台北市於1967年升格為直轄市，直到1990年將原本的16個行政區進行重劃，減為現制的12區；由於當年松山區人口已達45萬餘人，佔北市人口數1／5，因此將縱貫鐵路以南的松山區、大安區六張犁和平東路3段以北，合併而獨立組成信義區。

信義區總面積約1,120.77公頃，其中都市發展地區約為769.46公頃，佔總面積約68.65％，都市發展地區內的住宅區面積約為326.15公頃，佔總面積約29.10％。至於商業區，面積約為40.64公頃，佔總面積約3.63％。區內人口自2015年以來，年年呈遞減走勢，目前已較10年前減少近2萬4千人。

目前區內鐵路為台鐵松山車站，已完成且通車的捷運路線為板南線、文湖線、信義線，共7個捷運站；施工中路線為號稱史上最難捷運工程的信義線東延段，於2016年開工，預計2024年通車；規劃中路線為環狀線東環段，已於去年通過環評，預估2024年開工、2033年完工。另外市政府捷運站也是客運轉運站，可提供長途客運南來北往。

計畫區加持 地位躍升

談到信義區，多數人聯想到的無非是台北101、百貨公司、頂級商辦、五星級酒店等，信義計畫區內繁榮璀璨的風貌，然而，本區最初的面貌與現在差異頗大。

早年此地埤塘遍布，日治時期台北盆地最大的灌溉溝圳－瑠公圳流經於此，舉目望去盡為阡陌良田，爾後日人在此地成立專賣工廠（松山菸廠）、陸軍倉庫（後來的聯勤第44兵工廠）、鐵道工廠，並建造縱貫鐵路等。1948年戰後，政府將兵工廠員工及眷屬安置於此，興建「四四南村」等3處眷村，當時因軍事設施及禁建規定，土地除國防用地及少數民間住宅外，其餘多為荒廢空地，土地利用度極低。

直至1980年，台北市政府為了加速東區都市建設，改善舊都心（西區）交通擁擠、環境混亂的狀況，於是配合軍方廠房設施遷移，在此處啟動「信義計畫」開發計畫，使得信義計畫區成為台灣第一個實施整體都市設計管制的地區，隨後開始興建世貿中心、國際會議中心等建設。

1990年台北市行政區重新劃分，信義計畫區及周邊區域改為信義區。1995年北市府配合國家發展亞太營運中心的政策，變更都市計畫，1998年開始興建台北101大樓。2000年起隨著多次都市計畫通盤檢討、放寬土地分區管制，信義計畫區遂躍居為台北時尚潮流、金融商業核心，也因受惠於當年的禁建規定，信義計畫區為台北市內唯一具有超大完整街廓設計的區域。

計畫區內外 發展落差極大

信義計畫區為信義區內最具指標性的區段，地段價值及潛力無庸置疑。然而，一旦跨出信義計畫區，來到信義區其他區段，則猶如2個不同世界。

包括計畫區南側吳興街、莊敬路一帶，東側福德街，松山商職附近，或北端松山火車站附近知名服飾街「五分埔」周邊，區域質感與發展相較信義計畫區差距甚大。計畫區西側，即國父紀念館東邊區塊，由於屬北市早期豪宅聚落，才稍能和信義計畫區相匹配。

儘管信義計畫區內外的街廓樣貌有極大落差，不少人對信義區房市的印象就是豪宅，每坪開價200萬元起跳，總價動輒上億，一般建案房價也朝豪宅看齊。不過近兩年北市房價飆漲，行情破百萬的行政區比比皆是，信義區的價位已非一枝獨秀。

接著將信義區分為以下五個區塊，進行更詳細的房市分析。

一、福德住宅區（計畫區東側：松德路以東）

本區和信義計畫區以松德路相隔；北面至忠孝東路，東側到山坡保護區為止；以廣慈博愛院為地方發展核心，在信義計畫區發跡前，本區就已自成一小型生活圈。

然而也因為發展甚早，本區街廓老舊，除信義路六段及松德路外，其餘道路都顯蜿蜒狹窄，行情屬信義區相對低水平，近年供給也甚少。然而，本區近年不乏利多題材，區域發展仍具潛力。

第一項利多是位於福德街上的「廣慈博愛園區開發案」，面積達6.4公頃，為結合千餘戶社會住宅、行政中心及衛福設施的複合式公共服務園區。北市府原於2004年規劃採BOT模式投資興建，由於得標廠商違約及周邊居民諸多雜音，一波多折，延至2015年變更為「特定專用區」後，終於在2018年動工，目前D、E棟社宅已開幕使用，A、B棟的信義行政中心、圖書館、社福機構等也已先後進駐。

第二項利多是延宕多年的捷運信義線東延段。此路線僅1.54公里，但因行經人口稠密區，土地徵收難度高，加上又有斷層帶疑慮，因此雖早在1993年就啟動規劃，但直到2000年初才獲行政院核定，後又因R04站周邊地主不願參與徵收，直到2015年底，細部計畫才正式實施，並於2016年10月動工。由於東延段「象山至廣慈／奉天宮站」位於廣慈博愛園區南側的福德街道路下方，地下潛盾工程需經過沼澤泥坑與堅固岩盤，堪稱捷運30年來最難工程，2022年終於貫通該段隧道，預計2024年通車。

隨著廣慈博愛園區與信義線東延段完工在即，本區可望成為以大眾運輸導向的都市發展指標案例，為區域長久以來的老舊市容帶來全新翻轉。訴諸上述利多前景，2008年底預售、位福德公園旁的『信義九五』，為近年來本區代表案例。本案預售時開價80萬元／坪，站上區段高檔，3年後完工更名為『甲山林丰藝』，更開出130萬元／坪區段天價。2020年預售、位松德路169巷內的『松德長虹』，更一舉突破前案，開出155萬元／坪的區段天價。

二、國父紀念館特區（計畫區西北側：國父紀念館東北側、基隆路以西）

本區塊略呈三角形，是由基隆路、光復南路及市民大道3條幹道環繞而成，區內有國父紀念館、松山文化創意園區、鐵路局台北機廠等具文化歷史意義的文創商圈。本區雖小，但質感差異甚大，因此得再劃分成四小塊討論。

首先是國父紀念館及大巨蛋東及南側，未被劃入信義區前，是舊大安區高級住宅區段之一，因可開發建地少，近年推案甚稀。本區段指標案『聯合大於』及『聯合大哲』，是位忠孝東路、近基隆路口的聯合報大樓都更改建豪宅案，屬B辦改建豪宅的成功案例之一。『聯合大於』單價站穩200萬，2022年5月的交易案件，換算單價255.5萬元，創新高紀錄，也使該案奪下2022年豪宅單價亞軍寶座，僅次於每坪成交260萬元的『信義聯勤』。

接著是光復南路、基隆路、仁愛路及信義路圍成的區塊，知名的忠駝國宅位於此處，此區以屋齡35年以上的電梯大樓為主，屬早期北市邊陲地帶住宅區，雖區段等級和逸仙路一帶差距不小，但同樣因開發早，近年鮮少推案；2016年Q3難得出現推案『仁愛CASA』，實際成交在120萬元／坪上下，仍近乎秒殺。

基於相同理由，加上還有緊鄰信義計畫區的優勢，2019年基隆路『興隆整宅都更案』公開後即成市場焦點。興隆整宅與台北國際會議中心、台北市政府僅一路之隔，屋齡已達半世紀，分為A、B兩棟，產權複雜。B棟在昇陽建設整合下，預計興建商辦大樓『ONE360昇陽國際』，於2020年7月開工，開價達200萬元／坪。然而該案登記為事務所，用途受限，客源相對侷限。至於整合難度較大的A棟，是否能順利接棒，目前則仍無消息。

再來是信義路以南的狹三角區塊，此區塊街廓質感和以上兩區稍有落差，面積也較小，不過過去曾出現不少小坪數推案，後因開發成熟，近年推案量少。不過，日前區內出現難得指標建案，『全坤X101』也就是『信義三興公辦都更案』，於2021年底公開銷售，基地位信義路四段與光復南路口角地，離捷運信義安和站、台北101／世貿站不遠，地段條件堪稱優越，開價也達160萬元／坪。

最後看到本區最北側的台北機廠及台泥廠一帶，此區塊屬工業區，曾在2007年及2012年出現『台北京華』及『信義大悅』兩案，都登記為商用產品（廠辦），但同樣也見證當時台灣房價因景氣回暖及跟漲所造成的快速狂飆。

本區重要的公共建設開發案，為松山菸廠原址興建的台北文化體育園區（台北大巨蛋）。該計畫從推動到興建，過程一波三折，內政部在2023年1月發出審查認可函，目前大巨蛋進度97％，待第4次建照變更核可後，可望在2023年完工並試營運。由於國父紀念館周邊生活機能豐富成熟，並有多所明星學校，大巨蛋完工後，可為本區匯集充沛的商業動能；然而大巨蛋周邊車流量相當大，啟用後，基隆路、市民大道一帶壅塞情況勢必雪上加霜，對周邊房市反而不利。

三、吳興六張犁住宅區（計畫區南側：吳興街、六張犁周邊）

本區範圍是從計畫區南側（約信義國中、小以南），一直到山區及和平東路三段文湖線（以南屬大安區）。本區早期為眷村所在，故開發算早、人口稠密，商業活動則屬傳統市集型，與計畫區以東的福德區塊類似。

基於以上原因，加上南側屬山坡地，甚至是北市第一公墓所在地，因此本區不易有大型推案出現，早年房市發展甚至相對貧瘠，行情不但是信義區最低，更是北市相對低單價區。

本區發展以台北醫學大學及捷運六張犁、麟光站周邊為核心；前者結合吳興街商圈，形塑生活機能活絡的北醫生活圈，由於區內多為屋齡較老的公寓，房價與鄰近的計畫區相較親民不少。不過由於缺少素地，區內開發受限，近年推案量極少，近期僅2021年出現『信義藏豐』，開價95萬元／坪。

因此本區域以六張犁站至麟光站周邊推案較多。由於單價相對低，加上產品以小宅居多，故吸引不少喜愛信義區門牌的族群。然而近年同樣搭上資金行情，推案開價不斷拉高，已離平價印象愈來愈遠，目前開價多數已上9字頭，六張犁站周邊新案，如『東昀昀』、『和暘AI』更出現3位數開價，公辦都更案『潤泰信義』，開價甚至衝上123萬元／坪。麟光站周邊表現也不遜色，『宏築信義』開價93萬元／坪，儘管緊鄰捷運高架，自2020年推出後，仍在半年內接近完銷。

本區雖然話題較少，但2022年底的財政部國產署史上第3高地上權大案「陸軍保養廠C基地案」，多次成為市場焦點，基地方正完整、面積近1.6公頃，為信義計畫區周邊難得大面積素地，公開之際備受市場關注，卻因恰逢營建成本大漲、缺工缺料、升息等利空因素，最終流標收場。

四、永吉路生活圈（計畫區北側：忠孝東路以北至松山火車站）

本區範圍北至松山火車站、往南到忠孝東路、東至捷運後山埤站、西至基隆路。松山車站南側的五分埔，原本是成衣加工廠聚集地，後轉型為成衣批發零售商圈，但仍受電商網購竄升衝擊而沒落，近期為北市積極輔導行銷的重點區域，預計打造為服飾產業及相關人才的孵育基地。

本區以永吉路商圈為主，五分埔便位在其中，由於地勢平坦、開發早，使得機能發展成熟，加上松山火車站近年改建完成，並擁捷運永春站的軌道交通優勢，具收納交通轉運、百貨商場、夜市商圈及信義商辦等人流金流優勢，因此近年推案量增加。

價格部分，因緊鄰計畫區，加上質感算是計畫區周邊稍佳者，故開價屬信義區相對高檔，單價行情站穩百萬元。2019年進場預售的都更案『森業永春』，開價高達145萬元／坪。產品部分，過去只要地段條件及基地面積足夠，也可見中大坪數規畫，如2016年推出的『信義之冠』，然而近年因土地取得困難，加上房價高漲，業者為壓低總價，降低購屋門檻，近2年多推出中小坪數建案。

值得注意的是，松隆路近年表現特別搶眼，除2019年有『信松廣場』外，去年信義區4宗新案中，便有3宗位於松隆路沿線，分別為『信義WOW』、『琢格77』及『信義麗心』，前兩案屬危老案，另一為都更案，可見周邊老舊建築的都更危老量能頗為強勢。除此之外，此3宗建案均屬小坪數規畫，其中『信義麗心』甚至推出10坪的1房產品，最大也僅18坪，主要係因都更危老案的基地面積不大，加上市場需求影響業者規畫，總價帶壓在2,000萬元左右的建案，市場接受度較高。

與此同時，由中央主導的信義兒福中心都更案已陸續順利脫標，鄰近捷運永春站，6塊基地中，A1由順天建設取得、B1-1由國美建設得標、B1-2及B3-2由大陸建設取得，預計全數完工後，也將為本區帶來更完善嶄新的面貌，周邊房價行情勢必隨之提升。

五、信義計畫區

本區位於基隆路一段以東、松德路以西、忠孝東路五段以南、信義國小及信義國中以北，總面積約153公頃，以金融商辦做為本區發展核心，並結合周邊的頂級消費服務，發展成娛樂及商辦為主的國際性複合區域，並設有多處公園及綠帶，環境優質。

基於發展定位，本區房市幾乎與豪宅劃上等號，早年知名豪宅多位居計畫區中央商業區外圍的住宅區塊，指標案例則有1998年底推出，位興雅國中、小旁，2014年傳出鴻海郭台銘大手筆收購的『信義富邦國際館』，據傳該筆交易每坪單價高達358萬元，以及2000年推出，位計畫區南緣的『信義之星』，可謂信義區第一代豪宅。

之後本區出現一波低總價套房熱，興富發『信義香榭』、『新世界』及宏普『新川普』等小坪數產品陸續登場，由於2004至2006年間值北市房價飆漲初昇期，儘管當時每坪開價7、8字頭，但約2千萬元總價就可進駐信義計畫區的賣點，投資客趨之若鶩，市場反應熱絡。後來房價持續水漲船高，即便小坪數設定，總價也過高，加上土地短缺議題持續發酵，因此本區產品回歸到純豪宅，同時期北市大安、中正區也出現一些指標豪宅，稍搶走本區風采。

緊接著2008年爆發金融海嘯，隔年在美國QE等因素帶動下，房市資金行情啟動，台北豪宅從原本單坪100來萬元，一路狂飆往200萬元／坪挺進；2012年更傳出大安森林公園對面的指標豪宅『勤美璞真』每坪成交價高達300萬元，引來當時央行總裁彭淮南關切，不久央行即祭出信用管制「豪宅限貸令」，至今仍未解除，所謂「彭淮南300萬防線」從此產生。

自此本區豪宅轉趨低調，行情多在290萬元／坪左右徘迴，不敢越雷池一步，如2010年的F4地號『皇翔御琚』，就不曾正式公開銷售，但實價登錄仍有揭露，2014年曾以290.5萬元／坪，居當年度北市豪宅單價冠軍。

直到2018年彭總裁退休後，本區超級豪宅才又有新動態。2016年Q2大陸建設『琢白』推出，成為後彭淮南防線時期第一宗正式回到檯面上銷售的豪宅案，該案為2021年信義計畫區豪宅交易數量之冠，且是少數全數交易均站穩單價200萬元的建案；2019年以降又有『冠德信義』、連雲建設『玥隱信義』及霖園集團蔡鎮宇投資的指標豪宅『首席公館』相繼亮相，其中『玥隱信義』表現突出，每坪開價250萬元，公開不久即告完銷，『首席公館』則可說是信義區最神秘的豪宅，從動工興建到銷售均十分低調。

當然，本區近年焦點當屬亞太會館改建案中華工程的『陶朱隱園』。從規劃初期就話題不斷，首先是旋轉樓層的特殊設計，堪稱世界僅見，價格更是保密到家。

除稀有指標豪宅陸續推出，本區近年來商用不動產投資成為新寵，大型開發案不少。近期本區最受矚目的6宗開發案，分別為南山人壽陸續拿下A26、A21地上權，均規劃為商辦大樓；被稱為全台最貴停車場的D3，原規劃興建商辦，現確定由元利建設與四季集團聯手打造國際精品酒店；A7台北天空塔（The Sky Taipei），高280公尺，僅次於台北101，為台北第二高建築，將推出雙品牌五星級飯店；富邦A25原規劃引進瑰麗酒店，後改為富邦集團子公司辦公總部；曾被戲稱全台最貴籃球場的富邦D1，開發過程頗為波折，經整合多年、換手數次後由富邦取得，原預期開發為頂級豪宅，後與瑰麗酒店簽約，現宣布定案為頂級商辦。

都更整合難 供給量始終少

由以上分區分析可知，信義區全區房市樣態差異甚大，信義計畫區一直都和豪宅劃上等號，但走出計畫區外，產品則變得多元，從小坪數套房到換屋產品都有，尤其以都更危老的小宅產品為近年推案趨勢，因可開發空間不多，老屋重建自然成為最大推案來源，然而本區進行都更整合，難度似乎比北市其它房價相仿的區域更高。

畢竟計畫區以外區塊發展早、住民多且複雜，尤其又有信義計畫區光環加持，造成原地主對都更後房價的期望值更高，整合難上加難，導致本區都更案不多。直到近年，公辦民營都更案陸續登場，民辦都更案也逐漸增加，原因除了長年整合終於水到渠成外，也和政府從法令及容積獎勵等方向加速推動有關。

跟漲計畫區 房價難親民

受惠於資金行情，2020年信義區推案量達到819戶，較前一年呈倍數成長，且因房價高漲，總銷售金額達到360億，是全北市前3大供給區之一。加上當時房市景氣暢旺、資金氾濫，推出的建案又多規劃1至3房的小宅產品，總價帶相對較低，因此銷況甚佳，屬北市最熱銷的區域之一。

然而2021年推案量銳減至185戶，2022年在烏俄戰爭、通膨升息、共軍繞台軍演等國內外多項利空衝擊下，房市漸降溫，信義區全年推案量更僅剩下114戶，高價豪宅買氣也明顯緊縮，尤其《平均地權條例》修法通過，未來私法人購買住宅採許可制，業界預估，豪宅交易量必然受到影響。

信義計畫區的存在，造成信義區全區具體而微的城鄉差距。單看計畫區，完全體現北市國際化的面貌，但一步出計畫區，台北早期發展的痕跡卻仍清晰可見，不少區段亟待改善或更新。儘管目前官方加速推動都更的進行，民辦案也慢慢開花結果，但信義區的城鄉落差，大概在可見未來幾年之內，改變並不會太大。

在豪宅房價推波助瀾下，信義區全區房價早已水漲船高，加上各區塊生活機能成熟、交通路網完整，及都更危老的願景加持，信義區燙金門牌仍具魅力。

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