【文/住展房屋網】素有台北華爾街之稱的南京東路，早年因為金融、商辦群聚而崛起。近年國際趨勢帶回來的海外人士，更讓商辦、豪宅市場在此處發酵。在松江南京繁華地帶裡，吉林路寧靜巷弄，見證著這一切……
許多金融機構、外商公司在一九六○年代進駐南京東路，使此處有『台北華爾街』之稱。
一個城市的崛起，仰賴大規模都市規劃、資金投入、產業發展；一個城市的偉大，則是由一代代市民的生活紋理堆疊出來。南京東路，這條在日治早期，原先是一大片水田的發展軸帶，經歷市街改造、資金投入、金融活動，以及常民生活的多重洗鍊，城市光輝在百年間，從北市西區，一路延展到了東區。
故事如果不從最古早時說起，至少也得回到一九六〇年代。那是一個壓抑的年代，卻也是一個充滿希望、振奮人心的年代。一九六〇年，中央政府制定了《獎勵投資條例》，透過租稅優惠吸引外資，歐美大國紛紛對台灣製造業投入大量資金，台灣經濟發展順利從『進口替代』邁入『出口導向』；一九六三年，台灣更出現戰後首次的出超，奠定日後亞洲四小龍的地位。
就是在這個時候，南京東路二至四段開始熱鬧了起來，一棟棟商辦大樓落成，載滿了金融機構、外商公司、星級飯店、百貨公司的活力，一切欣欣向榮。
站在路寬達四〇米的南京東路上抬頭，你會看到這些大樓的果毅線條，象徵著現代、理性，也象徵著自由、前進。他們說這裡是『台北華爾街』，城市正在崛起，擋也擋不住。
資金回流台灣 城市充滿自信
你是不是覺得，這個故事好像似曾相識？其實就是現在，我們也正身處城市再次偉大的關鍵年代裡。和那時有些不一樣的是，『讓城市偉大的，不再只是短暫停泊的外國人，更多的是回到家鄉、充滿自信的台灣人。』甲桂林代銷總經理陳衍豪表示。
回顧近年國際局勢，二〇一八年開始的中美貿易戰、一九年實施的『境外資金匯回專法』，以及二〇年爆發的Covid-19疫情，讓許多長年旅居在海外的台灣人、產業鏈與資金，同時返回了家鄉。
根據瑞士信貸（Credit Suisse）今年發布的『二〇二一年全球財富報告』，台灣去年共增加六〇．九萬名財富淨值百萬美元以上的富豪；展望未來，瑞士信貸更預估二〇二五年會增加至一〇三．一萬名，五年內增幅將高達六九．三％。
人回來了，帶來的資金，除了大規模挹注在由北至南的大小科學園區之外，也停泊在台灣的房地產市場。市場對於商辦的需求尤其與日俱增，南京東路的商辦大樓見證著這樣的趨勢，近期補漲程度十分明顯。
『商辦崛起，代表的是各大企業對一個地方經商環境、政策方向、人才專業的信心，大公司對台灣有信心，商辦近期才會如此火紅。』陳衍豪進一步說明。
蜂擁而至的大型企業、衣錦還鄉的公司高層，讓南京東路商辦更為容光煥發；在企業進駐的同時，返鄉的人們也得在城市中找尋合適的落腳處。
甲桂林代銷總經理陳衍豪表示，國際局勢讓更多海外國人返鄉，帶動商辦需求崛起。
南京東路繁華 轉身卻是靜巷
很少人會想到，車水馬龍的南京東路二段金融商圈，松江南京一帶是人們最悠閒騎單車的地方之一。根據台北市交通局最新公布資料，捷運松江南京YouBike站，是全中山區租借率最高站位，排進全北市前十名。
『最舒服的地方，是可以慢慢騎車、慢慢走路的地方。』陳衍豪說。台北城的珍貴之處，不是高樓大廈的榮光，而是滿載城市底蘊的巷弄。走在赤峰街巷弄裡，看見舊街區風華與老屋改造小店的活力；走在羅溫汀街巷中，感受文人家屋的質樸韻味；走進民生社區，迎接你的，是整齊街道兩側成排的綠樹。
來到松江南京，你雖然置身高樓大廈與人潮熙來攘往之間，但一轉身進入吉林路巷弄內，卻又是另一種安適、寧靜的風景。這不是反差，而是兩種生活姿態的從容切換。從反射落日餘暉的帷幕大樓離開，漫步進吉林路巷弄，聽見長安國小孩子下課笑聲的那刻，你知道已經『到家』了。
松江南京商圈車水馬龍，但吉林路巷弄氛圍卻安適、寧靜，吸引無數名流定居。
建設日新又新 底蘊永久留存
自南京東路崛起以來，吉林路巷弄就一直是無數名流安居的『家』，近年永陞、力麒、華固等建商，也都紛紛在此選址，逐漸將這裡打造成嶄新的豪宅聚落。不過，即使豪宅、豪辦聚集在松江南京區塊，吉林路巷弄內，卻明顯少了壓迫感。
有人說中山區南段的綠地少，但當你走在吉林路街巷、走在長安國中、長安國小旁，卻會看到成排路樹、校樹生機盎然，整個街區充滿綠意。
吉林路巷弄是經過時間淬鍊的優雅城區，名流發跡於此，離開故鄉到海外打拚，回國仍會想再回到熟悉的街巷中。陳衍豪說：『全世界都一樣，就像紐約、倫敦，離開的人，最終都還是會回到老城區。老城區有城市的改造、也有豐富的記憶，建設進去了，但底蘊會一直在。』
吉林路的雋永、寧靜，也吸引東騰機構近年購入十四巷內的「惠豐大樓」，推出在台北的第十九號作品：「序東騰」。除了區塊質感充滿歷史紋理，目前還留在基地上的舊建物，更是出自台灣建築大師高而潘之手。
「序東騰」基地上的舊建物「惠豐大樓」，出自北美館建築大師高而潘之手，線條簡潔。
虔敬面對建築 傳承城市偉大
一九八三年，高而潘設計的台北市立美術館建物落成，成為台灣建築的里程碑。「惠豐大樓」則在同一時期較早完工，簡潔的線條、等距的窗框、沉穩的綠色，同樣是現代主義建築的典範。他過去受訪時曾談到，『用最簡單、普通的材料，做出最好、最新的建築』是他一生奉為圭臬的原則。這樣單純而崇高的理念，似乎和東騰一貫的堅持不謀而合。
東騰的建築美學，一向融匯了西方的現代性線條，以及東方的禪意。高聳沉穩、質樸雋永，是人們長期以來對東騰美學的印象。除此之外，東騰更重視與地方、土地的對話，談到原基地建物，「序東騰」的年輕建築設計團隊，態度顯得虔敬。他們說，要將高而潘的精神和巷弄底蘊保留下來。
他們問，建築大師早年是如何思考建築的？他們問，瑠公圳的水路是怎麼走的？他們問，城市紋理可以如何透過東騰，被好好留下？
從這些年輕建築師眼神中，我們幾乎可以確定，這個城市的偉大，正在被傳承下去：一個城市之所以偉大，是一個個先行者走過的軌跡堆疊出來的；偉大城市的傳承，則是透過一代代人、一個個新問題的提出，被逐步實踐出來。 繁華金融大街裡，寧靜巷弄中的老屋新生，綻出傳承的亮光，那是城市變遷中，最美的一刻。
城中城大火後 公辦都更如何「加速」？
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【文/住展房屋網】過去，政府推動「公辦都更」，主要是針對涉及公有土地區域，或是老舊國宅社區；半個月前的城中城大火，則延伸出一系列關於「老舊複合用途建築物」的反思。
事件發生後，相關單位除了重新正視社區管委會、救災動線的重要性之外，更提出要積極以「公辦都更」解決既有問題：蔡英文表示應「加速公辦都更」，內政部次長花敬群也在近期進行該類建物盤點時，宣告將其中具高公安風險的建物，納入「公辦都更標的」。
都更棘手 整合最為困難
政府反思問題緣由、宣示改革決心，是理所應當，但這樣的決心是否真的能開花結果，在現有的人力、制度下，看起來卻是限制重重。
最基礎的當然是整合問題。住展房屋網企研室指出，無論是《危老條例》要求住戶100%的同意比例，或是《都市更新條例》依據更新地區的不同，要求50至80%不等的同意比例，對於產權較複雜的「老舊複合用途建築物」，基本上都難達到。
而針對「公辦都更」績效，5年前（2016年）監察院也曾提出調查報告，其中除了點明整合困難的問題之外，更指出政府人力明顯不足。
政府單位 人力明顯不足
在行政人員方面，當時根據監察院調查，中央及地方主管機關的都更業務人力，合計僅有300餘人，多數人員都必須身兼其他都市發展業務，有些地區甚至只以1個科、1名承辦人員，來應付繁雜的都更業務。
此外，都更開發除了需要都市規劃專業之外，相關人員更需具備不動產權利變換估算、建築工程、土木工程等知識，但不少單位人員卻缺乏相關專業素養。至於最重要的整合人力，多數機關則因「公務人員身分，不便逕行進入社區私下整合協調」，這更成為都更推動的阻礙。
業務增加 需要更多投入
距監察院提出報告已經過了五年，中間經歷《危老條例》進場，確實可以看到不少地方政府開始正視人力不足的問題，借助民間專業人士力量，加強推動都更、危老整合，例如新北市就培訓出都更推動人員，擔任「都更家教」，提供民眾都更諮詢、協助整合民眾都更意願。
然而，在中央宣示要納入「老舊複合用途建築物」後，相關業務、所需人力可能會變得更多。對此，住展房屋網企研室認為，政府若真的要積極投入針對該類建物的公辦都更，就不可以再讓過去人力不足、公辦都更效率不彰的問題持續出現。對於相關業務，中央、地方持續整合民間機構、相關領域專業者的力量，才能讓主政者口中的「加速」成為可能。