文/朱福山
儘管全球政經局勢持續動盪,根據戴德梁行最新統計,台灣本季大額商用不動產交易(單筆超過1億元)總額仍達313.1億元,顯示國內基本面具備良好韌性。在AI產業快速發展的推動下,相關企業積極調整與擴充產能,助攻交易動能延續。
本季最大宗交易為遠見科技以62.4億元向威獅倉儲購得位於桃園市楊梅區的現代化物流設施;第二、三大交易則分別為和碩聯合科技以56.4億元購入宏達電位於桃園市桃園區的工業廠房,以及以28.1億元出售其位於新北市新店區的工業不動產予國宏地產開發。
戴德梁行指出,雖然地緣政治風險與其他不確定因素仍影響市場信心,使投資型買盤趨於保守,但截至今年上半年,大額交易金額已累計達741億元,約為去年全年總額1,480億元的一半。其中自用型需求佔比超過八成,撐盤效應明確,反映企業對未來營運發展仍具信心,也為商用不動產市場提供穩定支撐。

北市A辦供給穩定去化,原區升級成主流
台北市A級辦公大樓本季無新增供給,單季淨去化面積約2,100坪,上半年累計淨去化約12,800坪,市場去化表現穩健。全市平均空置率降至6.9%,比上季微幅下降0.3個百分點。其中南京松江區受惠於新大樓租賃穩定、去化順利,空置率大幅下降5.5個百分點,不少成交租賃為大面積進駐,需求主要來自同區企業從舊辦公大樓升級。
下半年預計新增約18,600坪辦公空間,包括冠德松山民權大樓和新光華山金融中心等兩棟新案,屆時全市總供給將來到86.6萬坪。本季租金小幅上漲,平均每坪月租為2,810元,季增0.4%。
戴德梁行指出,受到國際經濟不確定因素影響,企業在擴編規劃上趨於保守,部分租戶選擇延長既有租約,原本的搬遷計畫也多轉為續租。然而,對於設施新穎、條件優良的辦公空間,市場仍展現穩定需求,顯示企業仍願意投入資源優化工作環境,進一步穩定留才並吸引人才。
商圈空置率小幅波動
本季忠孝商圈空置率自上季8.94%回升至10.06%,顯示雖大巨蛋活動持續帶動周邊人潮,對於商圈店面長期效益仍待觀察;西門商圈部分,空置率維持低檔之4.99%,商業活動暢旺,租金有走高趨勢,精華地段店面去化快速;中山南京商圈則持續受益於線形公園人流,空置率微幅降至4.73%,商業表現穩健。
面對大型商場如南港LaLaport等新興零售據點強勢進場,傳統商圈逐步調整策略,街邊店面透過縮小坪數、提升租賃彈性,並強化街區環境如人行空間與綠意設施,強化整體消費體驗。
內科空置率持續微升、租售平穩,設備老化面臨調整壓力
本季內湖科技園區整體空置率小幅上升,其中西湖段上升1.8個百分點至5.7%,文德段與舊宗段分別上升0.3與0.5個百分點。租賃去化仍有零星進展,包括資訊服務業與電子製造業承租西湖段多處辦公空間。租金方面,各段維持上季水準,售價亦持穩;本季主要交易為竣為國際貿易以9.5億元購入舊宗段預售廠辦。整體而言,內科因多為早期開發建物,部分大樓設備等級與建築標章條件已難與新廠辦競爭,未來恐面臨租金調整與去化壓力。
買好也要買得起,土地交易量再縮
2025年第二季之土地交易市場持續價穩量縮格局。根據戴德梁行統計,2025年上半年土地交易總額約870億元,為近兩年單季交易量之低點。交易量下滑,主因是央行限貸措施仍未鬆綁,導致高總價土地因自有資金門檻過高而乏人問津。
雖整體市場動能減弱,但具開發潛力與稀缺性的優質地段仍獲建商青睞。戴德梁行表示,第二季成交前十大交易中,以台中市的表現最為亮眼,在十大交易中即佔了半數,其中最大筆交易位於水湳經貿園區的逢大段第二種創新研發專用區,交易總價為38.16億元,單價每坪約101萬元亦創下區域新高,顯示開發商對於優質地段土地的出手願意仍高。
然而即便在優質地段,買方追價意願已趨謹慎,價格漲幅有限。以台中市地政局六月26日之開標結果為例,位於逢大段、文商段、創研段的土地投標數皆只有一標,且溢價率都不高。今年以來,金融監理政策持續收緊,央行限貸令對於資金調度造成明顯壓力,總價過高的土地因購地貸款成數受限,多數潛在買家評估財務成本後選擇觀望。整體而言,2025年第二季土地市場呈現「量縮價穩」特徵,隨著央行政策在下半年仍未見鬆綁跡象,資金取得難度高,短期內市場難以出現積極行為,後續交易預期將維持理性布局。
戴德梁行表示,檢視今年初對於全年土地交易量約1,800億的預估,對比上半年累積870億元的交易結果似乎還稍微樂觀了些。若下半年土地融資水位仍無法提升,建商資金調度將愈發謹慎,購地策略偏向鎖定自用開發且資金負擔相對可控的標的,預估全年土地交易量將下修為1,600億元。
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