【住展房屋網/台北報導】上週柯市府舉辦今年度第二次公有地招商大會，不過業者看來興趣缺缺。至於理由，主要是北市去年開始大幅調高房屋稅，明年又要調高地價稅，導致成本太高、利潤壓縮。不過平心而論，景氣問題恐怕才是開發商卻步的主因。

一來，不像業者自己操作的住商產品，賣掉、蓋好，交屋就能入帳，這些公有地開發案必須中長期經營，才有獲利可能；再者，因為土地是公(市)有的，所以開發上也有若干限制(如地上權等)。然而台灣人口紅利即將由正轉負，生產力衰退，直接影響經濟，大型開發案風險因此升高，政府效能又不見提升，業者自然裹足不前。稅負變重，當然可能壓縮利潤，但絕非業者不參與的主要因素。

不過有一點可確定，目前的不動產稅制還是有很大問題，並沒有因為房地合一通過明年實施，而有實質改善；甚至部分所謂改革，還產生若干反效果。而這當中問題最大，最有改革迫切性的，就是房地產持有稅。

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房產持有稅的問題，近來已有許多討論，除了有名無實的囤房稅外，無可否認地，稅基更是其中最大問題及關鍵。目前所見改革方向，主要是提高調整頻率，如公告地價從每三年一調改為一年一調；然住展房屋網企研室認為，討論每幾年調整一次，根本沒有切中問題核心。

曾擔任過地價評議委員會委員的學者就私下透露，無論公告現值或地價的調整，幾乎都沿用前版照抄居多，不然就是做調整卻缺乏實證依據，甚至因此讓一些委員淪為橡皮圖章。

除了缺乏估價專業介入及相關資料佐證外，持有稅基『任務』、『目標』繁多，也造成若干負面效應。以公告地價來說，不但是課(持有)稅稅基，還是拆遷補償，地上權案地租，甚至社會福利津貼計算等其他制度或辦法的依據。其被賦予的使命太多，於是縱使有專業加入，也很容易遭外力箝制而難發揮。

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在以上因素交錯之下，久而久之，自然使持有稅基和市價波動脫節。如果這部分不做扭轉，那麼就算公告地價比照公告現值，改成一年一調也沒有用。何況公告現值也仍和實價脫節，那麼以公告現值為基礎調整的公告地價，自然也一定繼續偏失，繼續造成養房、養地比養車還輕鬆的扭曲現況。因此稅基認定納入估價專業，與市價連動，並使其『任務』單純化，都是持有稅改革的要項。

另外，也有市場人士建議比照交易利得稅，持有稅也要改徵單一房產稅。不過所得稅和持有稅性質畢竟不同，而且當初我國稅制設計房地分離課稅，也有其道理可循，主要基於房屋只會貶值，土地才是房產增值來源的概念。

住展房屋網企研室認為，利得稅需採房地合一實價課稅，才能達到租稅公平，但持有稅部分則仍可維持房地分離課稅。但目前台北市大幅調高房屋稅，造成地價稅相對較低的情況，反而會造成地主改建、建商開發意願薄弱；反其道而行，也就是比例上地價稅高於房屋稅，才能鼓勵開發更新改建，否則反而容易造成養地。